Incorporacoes Imobiliarias

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INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Uma análise sob a ótica contratual
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LEI ESPECIAL
LEI Nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964
(com alterações da Lei nº. 10.931/04)
Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
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CONCEITO
CONSIDERA-SE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA A ATIVIDADE EXERCIDA COM O INTUITO DE PROMOVER E REALIZAR A CONSTRUÇÃO, PARA ALIENAÇÃO TOTAL OU PARCIAL, DE EDIFICAÇÕES OU CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES COMPOSTAS DE UNIDADES AUTÔNOMAS.
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PODE SER OBJETO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Conjunto de casas térreas ou assobradadas situadas em terreno comum (casas, jardim e quintal, fração do todo – terreno)
Um conjunto de edifícios de dois ou mais pavimentos contendo cada um deles unidades autônomas (unidades e fração do terreno de cada uma)
Um só edifício de unidades autônomas em terreno distribuído em partes ideais
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CARACTERÍSTICAS
Constituição de condomínio coletivo
Constituição de capital inicial para a construção
Venda das unidades autônomas inicialmente sob a forma de fração ideal de um terreno
Adquirentes distintos
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CONDOMÍNIO EDILÍCIO (ARTS. 1331 A 1358 DO CÓDIGO CIVIL
Direito real de propriedade
A coisa pertence simultanea e concorrentemente a mais de uma pessoa (indivisão do objeto e divisão dos sujeitos)
Decorre de manifestação da vontade, determinação legal ou por força das circunstâncias
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CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÃO
É um condomínio forçado incidente necessariamente no solo e em partes do edifício que não podem ser privativas.
[...]
Na sua administração, vige o princípio condominial da maioria aplicado nas necessárias deliberações da assembléia, - órgão colegial da entidade de fato.
Orlando Gomes
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ÁREAS PRIVATIVAS
Propriedade autônoma (unidade)
Entidade distinta – em relação à propriedade – à área a que está ligada
Pode ser dividido pelo proprietário em subunidades (salas), permanecendo, assim, um conjunto autônomo
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ÁREAS COMUNS
Terreno
Tudo quanto no edifício seja afetado ao uso de todos os proprietários (fundações, telhado, fachadas, paredes divisórias, escadaria, ...)
Não são suscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino
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Instituição do Condomínio edilício por ato inter vivos (art. 1332 do CC)
Além do disposto na lei especial, deverá constar:
A discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremada uma das outras e das partes comuns
A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns
O fim a que as unidades se destinam
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ATOS DAS PARTES CONTRATANTES
Cessão de direitos de propriedade sobre o terreno (proprietário do terreno)
Projeto e construção da obra (construtor/empreiteiro)
Comercialização das unidades (compra e venda/ corretagem)
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A CONSTRUÇÃO
A CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS, OBJETO DE INCORPORAÇÃO NOS MOLDES PREVISTOS NA LEI, PODERÁ SER CONTRATADA SOB O REGIME DE CONTA E RISCO DO INCORPORADOR, EMPREITADA OU DE ADMINISTRAÇÃO 
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CONTA E RISCO DO INCORPORADOR
O INCORPORADOR SE COMPROMETE A CONSTRUIR E VENDER AS UNIDADES A PREÇO E PRAZO CERTO
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CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA
CONTRATA-SE UM EMPREITEIRO (CONSTRUTOR) A PREÇO FIXO OU REAJUSTÁVEL, QUE DEVERÁ OBEDECER OS PRAZOS E PADRÕES CONSTANTES NA INCORPORAÇÃO
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CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO
TAMBÉM CHAMADA “A PREÇO DE CUSTO”, O CONDOMÍNIO (PROPRIETÁRIOS OU ADQUIRENTES) SÃO OBRIGADOS A CUSTEAR A OBRA
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O INCORPORADOR
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas. 
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PODE SER INCORPORADOR
O proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário que assumir a garantia da entrega da obra e desejar vender as unidades
O construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946)
O corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-62)
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HAVENDO MAIS DE UM INCORPORADOR A RESPONSABILIDADE SERÁ SOLIDÁRIA
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RECEITAS E DESPESAS DA INCORPORAÇÃO
Consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber, vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como os recursos disponíveis afetados 
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RECEITAS E DESPESAS DA INCORPORAÇÃO
Compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de individualização e discriminação das unidades 
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PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
A incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. 
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HAVENDO MAIS DE UM CONJUNTO DE EDIFÍCIOS OU SUBCONJUNTO DE CASAS, CADA UM PODERÁ TER SEU PRÓPRIO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
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OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR
1
PROMOVER TODOS OS ATOS NECESSÁRIOS À BOA ADMINISTRAÇÃO E À PRESERVAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO, INCLUSIVE MEDIANTE ADOÇÃO DE MEDIDAS JUDICIAIS
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OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR
2
MANTER APARTADOS OS BENS E DIREITOS OBJETO DE CADA INCORPORAÇÃO
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OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR
3
DILIGENCIAR A CAPTAÇÃO DOS RECURSOS NECESSÁRIOS À INCORPORAÇÃO E APLICÁ-LOS NA FORMA PREVISTA NESTA LEI, CUIDANDO DE PRESERVAR OS RECURSOS NECESSÁRIOS À CONCLUSÃO DA OBRA
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OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR
4
ENTREGAR À COMISSÃO DE REPRESENTANTES, NO MÍNIMO A CADA TRÊS MESES, DEMONSTRATIVO DO ESTADO DA OBRA E DE SUA CORRESPONDÊNCIA COM O PRAZO PACTUADO OU COM OS RECURSOS FINANCEIROS QUE INTEGREM O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO RECEBIDOS NO PERÍODO, FIRMADOS POR PROFISSIONAIS HABILITADOS, RESSALVADAS EVENTUAIS MODIFICAÇÕES SUGERIDAS PELO INCORPORADOR E APROVADAS PELA COMISSÃO DE REPRESENTANTES 
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OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR
5
MANTER E MOVIMENTAR OS RECURSOS FINANCEIROS DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO EM CONTA DE DEPÓSITO ABERTA ESPECIFICAMENTE PARA TAL FIM
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OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR
6
ENTREGAR À COMISSÃO DE REPRESENTANTES BALANCETES COINCIDENTES COM O TRIMESTRE CIVIL, RELATIVOS A CADA PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
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OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR
7
ASSEGURAR À PESSOA NOMEADA COMO REPRESENTANTE DA COMISSÃO O LIVRE ACESSO À OBRA, BEM COMO AOS LIVROS, CONTRATOS, MOVIMENTAÇÃO DA CONTA DE DEPÓSITO EXCLUSIVA DA INCORPORAÇÃO E QUAISQUER OUTROS DOCUMENTOS RELATIVOS AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO 
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OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR
8
MANTER ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL COMPLETA, AINDA QUE ESTEJA DESOBRIGADO PELA LEGISLAÇÃO TRIBUTÁRIA
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A PESSOA DO INCORPORADOR TEM PATRIMÔNO DISTINTO DO AFETADO À INCORPORAÇÃO. SUA INSOLVÊNCIA OU FALÊNCIA NÃO ATINGEM-NO
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FALÊNCIA DO INCORPORADOR E CONCLUSÃO DA OBRA PELOS ADQUIRENTES
Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, cada um com a proporção correspondente à sua unidade
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O INCORPORADOR SOMENTE PODERÁ NEGOCIAR AS UNIDADES APÓS TER ARQUIVADO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS OS DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
1
TÍTULO DE PROPRIEDADE DE TERRENO, OU DE PROMESSA, IRREVOGÁVEL E IRRETRATÁVEL, DE COMPRA E VENDA OU DE CESSÃO DE DIREITOS OU DE PERMUTA DO QUAL CONSTE CLÁUSULA DE IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL, NÃO HAJA ESTIPULAÇÕES IMPEDITIVAS DE SUA ALIENAÇÃO EM FRAÇÕES IDEAIS E INCLUA CONSENTIMENTO PARA DEMOLIÇÃO E CONSTRUÇÃO, DEVIDAMENTE REGISTRADO 
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
2
CERTIDÕES NEGATIVAS DE IMPOSTOS FEDERAIS, ESTADUAIS E MUNICIPAIS, DE PROTESTO DE TÍTULOS DE AÇÕES CÍVEIS E CRIMINAIS E DE ÔNUS REAIS RELATIVAMENTE AO IMÓVEL, AOS ALIENANTES DO TERRENO E AO INCORPORADOR 
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
3
HISTÓRICO DOS TÍTULOS DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL, ABRANGENDO OS ÚLTIMOS 20 ANOS, ACOMPANHADO DE CERTIDÃO DOS RESPECTIVOS REGISTROS
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
4
PROJETO DE CONSTRUÇÃO DEVIDAMENTE APROVADO PELAS AUTORIDADES COMPETENTES
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
5
CÁLCULO DAS ÁREAS DAS EDIFICAÇÕES, DISCRIMINANDO, ALÉM DA GLOBAL, A DAS PARTES COMUNS, E INDICANDO CADA TIPO DE UNIDADE A RESPECTIVA METRAGEM DE ÁREA CONSTRUÍDA
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
6
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO PARA COM A PREVIDÊNCIA SOCIAL, QUANDO O TITULAR DE DIREITOS SOBRE O TERRENO FOR RESPONSÁVEL PELA ARRECADEÇÃO DAS RESPECTIVAS CONTRIBUIÇÕES
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
7
MEMORIAL DESCRITIVO DAS ESPECIFICAÇÕES DA OBRA PROJETADA, SEGUNDO MODELO A QUE SE REFERE A ABNT (DOCUMENTO BÁSICO PARA O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO)
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
8
AVALIAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA OBRA, ATUALIZADA À DATA DO ARQUIVAMENTO, CALCULADA DE ACORDO COM A NORMA DA ABNT, COM BASE NOS CUSTOS UNITÁRIOS, DISCRIMINANDO-SE, TAMBÉM, O CUSTO DE CONSTRUÇÃO DE CADA UNIDADE, DEVIDAMENTE AUTENTICADA PELO PROFISSIONAL RESPONSÁVEL PELA OBRA 
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
9
DISCRIMINAÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS DE TERRENO COM AS UNIDADES AUTÔNOMAS QUE A ELAS CORRESPONDERÃO
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
10
MINUTA DA FUTURA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE REGERÁ A EDIFICAÇÃO OU O CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
11
DECLARAÇÃO EM QUE SE DEFINA A PARCELA DO PREÇO DA QUOTA-PARTE DA ÁREA DAS UNIDADES A SEREM ENTREGUES EM PAGAMENTO DO TERRENO QUE CORRESPENDERÁ A CADA UMA DAS UNIDADES, A QUAL DEVERÁ SER EXPRESSA EM METROS QUADRADOS 
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
12
CERTIDÃO DO INSTRUMENTO PÚBLICO DE MANDATO DO INCORPORADOR
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
13
DECLARAÇÃO EXPRESSA EM QUE SE FIXE, SE HOUVER, O PRAZO DE CARÊNCIA PARA EVENTUAL DESISTÊNCIA DO EMPREENDIMENTO
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
14
ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA, FORNECIDO POR ESTABELECIMENTO DE CRÉDITO QUE OPERE NO PAÍS HÁ MAIS DE CINCO ANOS 
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DOCUMENTOS DA INCORPORAÇÃO
15
DECLARAÇÃO, ACOMPANHADA DE PLANTAS ELUCIDATIVAS, SOBRE O NÚMERO DE VEÍCULOS QUE A GARAGEM COMPORTA E OS LOCAIS DESTINADOS À GUARDA DOS MESMOS
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CONFORME AS UNIDADES FOREM VENDIDAS, AVERBA-SE A VENDA À MARGEM DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS
OS NOVOS PROPRIETÁRIOS PASSAM A INTEGRAR O CONDOMÍNIO
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OS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA, PROMESSA DE VENDA, CESSÃO OU PROMESSA DE CESSÃO DE UNIDADES AUTÔNOMAS SÃO IRRETRATÁVEIS E, UMA VEZ REGISTRADOS, CONFEREM DIREITO REAL OPONÍVEL A TERCEIROS, ATRIBUINDO DIREITO A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA PERANTE O INCORPORADOR OU A QUEM O SUCEDER, INCLUSIVE NA HIPÓTESE DE INSOLVÊNCIA POSTERIOR AO TÉRMINO DA OBRA 
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O OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS RESPONDE, CIVIL E CRIMINALMENTE, SE EFETUAR O ARQUIVAMENTO DE DOCUMENTAÇÃO CONTRAVENIENTE À LEI OU DER CERTIDÃO SEM O ARQUIVAMENTO DE TODOS OS DOCUMENTOS EXIGIDOS 
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O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO SERÁ VÁLIDO PELO PRAZO DE 180 DIAS, FINDO O QUAL, SE ELA AINDA NÃO SE HOUVER CONCRETIZADO, O INCORPORADOR SÓ PODERÁ NEGOCIAR UNIDADES DEPOIS DE ATUALIZAR A DOCUMENTAÇÃO A QUE SE REFERE O ARTIGO ANTERIOR, REVALIDANDO O REGISTRO POR IGUAL PRAZO 
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APÓS A CONCESSÃO DO "HABITE-SE" PELA AUTORIDADE ADMINISTRATIVA, O INCORPORADOR DEVERÁ REQUERER A AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO DAS EDIFICAÇÕES, PARA EFEITO DE INDIVIDUALIZAÇÃO E DISCRIMINAÇÃO DAS UNIDADES, RESPONDENDO PERANTE OS ADQUIRENTES PELAS PERDAS E DANOS QUE RESULTEM DA DEMORA NO CUMPRIMENTO DESSA OBRIGAÇÃO 
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A INCORPORAÇÃO TERMINA COM A VENDA E REGISTRO DE TODAS AS UNIDADES AUTÔNOMAS