APOSTILA - INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

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Incorporação
Imobiliária
Professor Mauro Faustino
Diretor Geral 
Gilmar de Oliveira
Diretor de Ensino e Pós-graduação
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Diretor Administrativo 
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Coordenador NEAD - Núcleo
de Educação a Distância
Jorge Van Dal
Coordenador do Núcleo de Pesquisa
Victor Biazon
Secretário Acadêmico
Tiago Pereira da Silva
Projeto Gráfico e Editoração
André Dudatt
Revisão Textual
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UNIFATECIE Unidade 1
Rua Getúlio Vargas, 333,
Centro, Paranavaí-PR
(44) 3045 9898
UNIFATECIE Unidade 2
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Fortes, 2177, Centro
Paranavaí-PR
(44) 3045 9898
UNIFATECIE Unidade 3
Rua Pernambuco, 1.169,
Centro, Paranavaí-PR
(44) 3045 9898
UNIFATECIE Unidade 4
BR-376 , km 102, 
Saída para Nova Londrina
Paranavaí-PR
(44) 3045 9898
www.fatecie.edu.br
As imagens utilizadas neste 
livro foram obtidas a partir
do site ShutterStock
FICHA CATALOGRÁFICA
FACULDADE DE TECNOLOGIA E 
CIÊNCIAS DO NORTE DO PARANÁ. 
Núcleo de Educação a Distância;
FAUSTINO, Mauro.
Incorporação Imobiliária.
Mauro Faustino.
Paranavaí - PR.: Fatecie, 2020. 102 p.
Ficha catalográfica elaborada pela bibliotecária
Zineide Pereira dos Santos.
AUTOR
Olá caro(a) aluno(a). 
Meu nome é Mauro Faustino.
Sou advogado formado pela PUC-SP (2004) e atuo na área do direito imobiliá-
rio, notarial e registral há mais de 18 anos. Sou especialista em formação de áreas para 
incorporações imobiliárias, compreendendo desde as aquisições de todos os terrenos, 
retificações de registros, unificação dos imóveis, incorporação imobiliária até a instituição 
do condomínio edilício para entrega final das unidades prontas aos adquirentes.
Fundei um escritório de advocacia em São Paulo, capital. Atendo construtoras e 
incorporadoras nos mais diversos portes e finalidades de seus empreendimentos imobiliá-
rios (residencial, comercial, industrial etc.) e pessoas físicas na realização do sonho de sua 
própria casa, investimentos imobiliários e imóveis para veraneio.
Tenho pós-graduação em direito registral e notarial pela PUC-MG, em parceria 
com o IRIB (2008), pós-graduação direito imobiliário empresarial pelo SECOVI-SP (2014) e 
possuo MBA em Agronegócio pela ESALQ/USP (2018).
http://lattes.cnpq.br/2615371929040072
APRESENTAÇÃO DO MATERIAL
Seja bem-vindo(a) a essa disciplina! Muito bom que você tenha despertado o inte-
resse pelo assunto. 
A incorporação imobiliária é uma atividade complexa muito por conta de sua ca-
racterística multidisciplinar envolvendo as áreas da engenharia, arquitetura, economia, 
marketing, direito e tantas outras. Apesar da abordagem dessa matéria estar concentrada 
na área jurídica, não nos esqueceremos dessa peculiar característica da multidisciplinarie-
dade, razão pela qual trataremos de dar uma visão geral da atividade empresarial. Desse 
modo, vamos começar nosso caminho relativo à incorporação imobiliária apresentando de 
início seu mapa com as etapas envolvidas e uma matriz de divisão de responsabilidades 
dentro de uma empresa incorporadora. Ao percorrer essas etapas do mapa, solidificaremos 
as definições essenciais da incorporação imobiliária, de modo a compreendê-la desde a 
sua matéria prima (terreno) até seu produto final (unidade condominial). Esta abordagem 
percorrerá todas as unidades dessa disciplina. 
Na unidade I, além do já mencionado mapa, falaremos da prospecção do(s) ter-
reno(s) e o estudo de suas várias viabilidades preliminares (de engenharia, arquitetura, 
econômico-financeira etc.), da aquisição (formatações jurídicas – venda e compra, permuta 
etc., assim como das possíveis estruturações de ordem societária) e de sua corresponden-
te auditoria do(s) imóvel(is) abordando as condições necessárias para a superação das 
questões de ordem técnica, jurídica e econômico financeira (resolutivas).
Já na unidade II vamos continuar percorrendo o mapa ao aprofundar nossos co-
nhecimentos sobre aprovações do projeto com a possibilidade de retificação de área ou 
unificação do(s) terreno(s) e o registro da incorporação imobiliária com o desenvolvimento 
do memorial e a minuta da (futura) convenção de condomínio, não sem esquecer dos regi-
mes tributários das incorporadoras (lucro real, lucro presumido e o especial).
Logo após, na unidade III será a vez de tratar das vendas das futuras unidades 
imobiliárias, analisando-se a (nova) lei dos distratos, além dos contratos de construção, 
gestão imobiliária e demais contratos com prestadores de serviços. Por fim, falaremos 
nessa unidade sobre as formas de financiamento ao empreendimento imobiliário e seus 
sistemas.
5
Finalmente, na unidade IV vamos tratar especificamente da entrega do empreendi-
mento imobiliário após a expedição do Habite-se / CND/INSS sobre a obra com a instituição 
e especificação de condomínio, além de discorrer um pouco sobre as responsabilidades 
civis no pós vendas, manutenção de obra para se chegar à conclusão da análise consolida-
da dos índices econômico financeiros do empreendimento, pois, toda atividade empresária 
tem a finalidade de gerar lucro.
Assim, você está convidado(a) a trilhar as etapas da incorporação imobiliária am-
pliando o seu conhecimento sobre o assunto. Certamente, isso contribuirá em seu cresci-
mento pessoal e profissional. 
Obrigado e bons estudos!
SUMÁRIO
UNIDADE I ...................................................................................................... 5
Mapa da Incorporação Imobiliária/
Prospecção / Aquisição
UNIDADE II ................................................................................................... 31
Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
UNIDADE III .................................................................................................. 57
Registro da Incorporação Imobiliária 
Vendas das Futuras Unidades Imobiliárias
UNIDADE IV .................................................................................................. 79
Construção e Entrega do Empreendimento /
Pós Vendas e Manutenção do Prédio /
Análise Final do Empreendimento Imobiliário 
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Plano de Estudo: 
• 1 A incorporação imobiliária• 1.1 Conceito de incorporação
• 1.2 Mapa da incorporação imobiliária • 1.3 Áreas de uma incorporadora 
• 2 Prospecção e viabilidades • 2.1 Prospecção • 2.2 Viabilidades 
• 3 Aquisição do imóvel • 3.1 Aquisição do imóvel • 3.2 A formação da área incorporável • 3.3 
Contrato de aquisição • 3.3.1 Formação e evolução do contrato • 3.3.2 Venda e compra
• 3.3.3 Permuta – física e financeira 
• 3.3.4 Venda e compra através de quitação por nota promissória cumulada com novação e 
confissão de dívida a ser paga adiante • 3.3.5 Dação em pagamento para formação de capital 
de SCP • 3.4 Estrutura societária da incorporadora e uma visão global de demais relações 
jurídicas
Objetivos da Aprendizagem
• Entender o conceito da atividade empresária da incorporação imobiliária;
• Estabelecer um mapa da atividade para futura consulta ao longo da disciplina;
• Entender a prospecção do(s) terreno(s) e o estudo de suas várias viabilidades preliminares; e
• Compreender a aquisição do(s) terrenos através de suas formatações jurídicas – venda e com-
pra, permuta etc., as questões de ordem técnica, jurídica e econômico-financeira e estrutura 
societária.
UNIDADE I
Mapa da Incorporação Imobiliária/
Prospecção / Aquisição
Professor Mauro Faustino
8UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
INTRODUÇÃO
A divisão que fizemos nessa disciplina leva em consideração que a atividade 
empresarial da incorporação imobiliária é atípica, complexa e multidisciplinar. Dentro do 
próprio direito, a matéria envolve as áreas do direito civil, contratual, consumidor, societário, 
tributário e até penal. 
Dessa forma, você será primeiramente apresentado à matéria com sua definição e 
um mapa de sua produção. E por qual motivo é importante esse mapa? Simples: sempre 
que sesegue um percurso complexo de um ponto ao outro, é primordial que saibamos em 
qual parte estamos. 
É por essa razão que livros de longas jornadas sempre colocam em seu início um 
mapa em desenho esquemático para que o leitor não se perca na história. Assim, convida-
mos você a sempre tê-lo em mãos para consulta durante todo o aprendizado da disciplina 
que será adiante apresentada.
Vamos tratar também nessa unidade quais as áreas dentro de uma empresa in-
corporadora imobiliária que cuidam de responsabilidades associadas à atividade. Adiante, 
você saberá o início da atividade com o estudo de suas várias viabilidades preliminares (de 
engenharia, arquitetura, econômico-financeira etc.), compreendendo a aquisição imobiliá-
ria, suas formatações jurídicas – venda e compra, permuta etc., preliminarmente a corres-
pondente auditoria do(s) imóvel(is) além das condições necessárias para a superação das 
questões de ordem técnica, jurídica e econômico financeira (resolutivas), assim como da 
estruturação societária.
INTRODUÇÃO
9UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
1. A INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
1.1 Conceito de incorporação
De acordo com a Lei nº 4.591/64, a incorporação imobiliária é a “...atividade exer-
cida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, 
de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (parágrafo 
único do artigo 28 da Lei nº 4.591/64).
A doutrina jurídica a define como: “...o significado de mobilizar fatores de produção 
para construir e vender, durante a construção, unidades imobiliárias em edificações cole-
tivas, envolvendo a arregimentação de pessoas e a articulação de uma séria de medidas 
no sentido de levar a cabo a construção até a sua conclusão, com a individualização e 
discriminação das unidades imobiliárias no Registro de Imóveis” (CHALHUB, 2019 p. 7).
Em outras palavras, gostamos de definir a incorporação imobiliária como a ativida-
de empresarial exercida geralmente por pessoas jurídicas que acrescem a um terreno (ou 
terrenos) um novo prédio (ou edificações) colocando à venda, em oferta pública, as futuras 
unidades, obrigando-se por si (ainda que contratem terceiros para a construção das obras) 
pela entrega da coisa futura.
Assim, uma característica primordial da incorporação é a venda de algo futuro 
(unidade autônoma: apartamento, laje, galpão etc.) antes ou durante a sua construção. 
10UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
E é exatamente nesse ponto que a Lei, já citada acima, surgiu para proteger o 
adquirente da coisa ainda a ser constituída (tanto física quanto juridicamente), ao regula-
mentar a atividade empresarial. 
Nos dizeres de Rizzardo (2019) na incorporação imobiliária se leva a cabo a vin-
culação das frações ideais do terreno a serem prestemente construídas ou aquelas que já 
estão em construção com a responsabilidade da incorporadora pela entrega das obras em 
determinado prazo.
Antes de adentramos no mapa da produção e de modo a fechar as características 
principais da incorporação imobiliária, é importante esclarecermos quem a Lei retro define 
como a figura de incorporadora (preferimos o termo incorporadora ao invés de incorporador 
- como a lei quer, uma vez que em sua grande maioria trata-se de empresas incorporadoras 
imobiliárias, sendo raríssimos os casos de um incorporador na pessoa física).
A incorporadora imobiliária é a empresa (pode ser uma pessoa física também, 
como dito) que promete a venda do bem futuro obrigando-se por sua entrega (ainda que 
contrate outra empresa para a obra) e a vinculação dessas unidades futuras em regime 
de condomínio edilício ao terreno (que recebeu as obras), passando a ter cada unidade 
condominial uma fração ideal no terreno (uma parte em co-propriedade no terreno) e uma 
área privativa.
1.2 Mapa da Incorporação Imobiliária
Avançando para o mapa da produção na incorporação imobiliária, podemos resu-
mi-lo da seguinte forma:
1. Prospecção (viabilidades preliminares);
2. Aquisição (formatações jurídicas de ordem societária) e auditoria do(s) imóvel(is) 
condições precedentes para a Incorporação / superação das questões de ordem 
técnica / jurídica e econômico financeira (resolutivas);
3. Aprovações do projeto com retificação de área / unificação;
4. Registro da incorporação imobiliária – memorial e minuta da convenção de condo-
mínio / Regimes Tributários da incorporadora;
5. Vendas das futuras unidades imobiliárias – lei dos distratos, gestão da incorporação 
e contratos com prestadores de serviços;
6. Construção do empreendimento imobiliário e sistemas de financiamento;
7. Entrega, o famoso “Habite-se” e responsabilidades civis; e
11UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
8. Pós Vendas, manutenção de obra e análise consolidada dos índices econômico 
financeiros.
Se pensarmos numa linha do tempo, temos o seguinte:
Figura 1 – Linha do Tempo da Incorporação Imobiliária – dia 0: 
Fonte: Arte por André Senra.
Figura 2 – Linha do Tempo da Incorporação Imobiliária – mês 1: 
Fonte: Arte por André Senra.
Fonte: Arte por André Senra.
Figura 3 – Linha do Tempo da Incorporação Imobiliária – mês 3:
Fonte: Arte por André Senra.
12UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
Figura 4 – Linha do Tempo da Incorporação Imobiliária – mês 6
Fonte: Arte por André Senra:
Fonte: Arte por André Senra.
Figura 5 – Linha do Tempo da Incorporação Imobiliária – mês 18
Fonte: Arte por André Senra:
Fonte: arte por André Senra.
Figura 6 – Linha do Tempo da Incorporação Imobiliária – mês 19:
Fonte: Arte por André Senra.
13UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
Figura 7 – Linha do Tempo da Incorporação Imobiliária – mês 48 / 60:
Fonte: Arte por André Senra.
1.3 Áreas de uma incorporadora
Dentro de uma incorporadora imobiliária quem cuida do fluxo da produção (CARI-
BÉ, 2019) são as seguintes áreas (de forma resumida):
1. Novos negócios;
2. Incorporação e produto;
3. Lançamento;
4. Projetos da obra;
5. Entrega de obra;
6. Pós obra e atendimento ao cliente; e além
 do jurídico que assessora todos os anteriores.
Em geral, há também dentro da incorporadora uma grande divisão entre a área 
de compra do terreno que cuida da prospecção, aquisição e auditoria, estudo prévio de 
possível retificação e unificação e a área da incorporação que cuida dos passos seguintes 
que seriam as aprovações, registro da incorporação no cartório, construção e entrega do 
produto ao adquirente (cliente). É fato que todas essas áreas são complementares e funcio-
nam em conjunto - até certo ponto, observada essa divisão maior entre a área de compra 
do terreno e a área da incorporação.
14UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
2. PROSPECÇÃO E VIABILIDADES
2.1 Prospecção
Tudo tem início com a definição estratégica da incorporadora em qual nicho de 
mercado essa atuará (residencial, comercial, misto, logística, shoppings etc.), a região, 
público alvo, preço de venda, demanda do produto pretendido, velocidade de vendas, qual 
será maneira de investir (compra e venda, compra e posterior renda em locação, mista 
finalidades etc.) dentre outros elementos de posicionamento da empresa. 
Essa etapa é preliminar e indispensável para atuar dentro do mapa da incorporação 
imobiliária. 
Logo após, adentra-se na prospecção de terrenos. Costumamos falar em terrenos, 
pois ainda que o imóvel seja constituído de terreno e construção, essa última será demolida 
para dar lugar às obras novas (prédio e edificações). 
Nessa etapa, a equipe de novos negócios coordenará entre as demais dentro da 
incorporadora os estudos preliminares sobre o objeto da aquisição, como exemplo: jurídica, 
técnica (arquitetura, engenharia e ambiental) e econômica financeira.
15UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição2.2 Viabilidades
Na área jurídica, será importante saber preliminarmente se a matrícula – certidão 
de propriedade que conta o histórico do imóvel – está livre de ônus e/ou gravames (alie-
nação fiduciária, hipoteca, penhora etc.), se os vendedores têm a propriedade plena do 
imóvel (com título aquisitivo – escritura – devidamente registrada na matrícula imobiliária), 
se os vendedores estão com as suas certidões limpas de apontamentos (ações civis, 
fiscais, falimentares etc.), enfim, se não há nenhuma questão na prospecção para pedir 
esclarecimentos aos vendedores (por exemplo: os vendedores que estão negociando não 
constam na matrícula como proprietários) ou mesmo que a interrompa (como no caso de 
uma averbação – forma de registro na matrícula – de uma penhora e posterior adjudicação 
ou arrematação do imóvel por terceiros ou mesmo um processo de falência de uma empre-
sa da qual os vendedores faça parte). 
É bom também verificar se a matrícula do imóvel o descreve de acordo com a Lei 
de Registros Públicos (nº 6.015/73 – vide artigo 225) especialmente com a identificação da 
área de terreno e a sua comparação com o cadastro constante da Prefeitura local. 
Por exemplo: a descrição constante na matrícula do imóvel dá conta de encerra-
mento de área do terreno? Sim, de 500 m². Veja então na certidão de dados cadastrais da 
Prefeitura se lá também consta a descrição do terreno dos mesmos 500 m². Se sim, tudo 
certo. 
Assim, essas e outras informações são transmitidas às áreas técnicas.
As áreas técnicas que englobam a arquitetura, engenharia e ambiental cuidarão 
de avaliar basicamente se o produto da incorporadora imobiliária pode ser feito no local 
do terreno. Serão avaliadas a legislação urbanística local (Plano Diretor, Zoneamento e 
Código de Obras e Edificações) para verificar quais são as diretrizes gerais e específicas 
daquela zona da cidade (coeficiente de aproveitamento de terreno, recuos, gabaritos, taxa 
de ocupação e de permeabilidade, necessidade ou não de contrapartidas ao poder público, 
tais como: pagamento por potencial adicional de construção sobre o terreno etc.). 
É importante também verificar se sobre o contribuinte imobiliário já há alguma 
restrição de ordem urbanística legal local, tais como, tombamento, desapropriação, plane-
jamento de alargamento de vias públicas, dentre outras, ou mesmo as de ordem conven-
cional que seriam aquelas impostas por antigas loteadoras que transformaram aquela área 
da cidade no passado (essa pesquisa geralmente é efetuada com apoio do departamento 
jurídico pedindo-se as certidões de propriedade até a sua origem – primeiro registro na 
circunscrição imobiliária original). 
16UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
O ambiental cuidará do levantamento arbóreo, da pesquisa de eventuais contami-
nações sobre o solo do terreno com a verificação de possíveis usos anteriores do imóvel 
por possíveis atividades poluidoras, sendo importantes indícios de complicações corpos 
d’água próximos ao local (rios, córregos, lagos etc.), matas, indústrias próximas, depósitos 
de lixos e/ou entulhos, entre outros. 
Em paralelo e juntamente com as outras áreas, a incorporadora procurará se cer-
tificar de que o empreendimento imobiliário almejado é viável do ponto de vista econômico 
e financeiro, atingindo a taxa de retorno esperada pelos seus investidores (acionistas ou 
não). De uma maneira bem simplificada, essa avaliação leva em conta o custo do terreno 
(preço, comissão de corretagem, emolumentos de cartórios etc.), a obra e o fluxo de caixa, 
assim como o custo do dinheiro ao longo do ciclo de desenvolvimento do empreendimento 
imobiliário que geralmente é de médio a longo prazo.
Há incorporadoras que analisam nessa fase 100 terrenos em prospecção para 
fazer uma proposta de compra para 10 deles e acabam fechando 1 só desses.
Para garantir a compra do imóvel retirando-o do mercado imobiliário eliminando-se 
a concorrência, nessa fase geralmente a incorporadora imobiliária assina com os proprie-
tários do terreno uma proposta de aquisição que possui certo prazo (geralmente de 30 a 
90 dias) para que a incorporadora possa estudar o terreno verificando exatamente as tais 
viabilidades retro citadas.
A proposta, documento escrito de 2 a 3 páginas, deve conter:
(a) os elementos essenciais para a formação do futuro contrato:
1. Partes: compradora (incorporadora) e vendedores (proprietários);
2. Preço: valor e forma de pagamento;
3. Objeto: identificação mínima da matrícula imobiliária e o registro de imóveis a qual esse 
pertence e o nº do contribuinte imobiliário na Municipalidade local; 
(b) acrescidos de características importantes à segurança da incorporadora:
1. Negócio: pode ser uma simples venda e compra com pagamento em moeda corrente, 
uma “permuta física” (termo utilizado pelo mercado imobiliário para traduzir o negócio ju-
rídico pelo qual os proprietários dão o terreno e trocam por unidades autônomas futuras 
a serem construídas no mesmo local de seu terreno), uma permuta financeira (troca-se 
o terreno pelos recebíveis futuros sobre o Valor Geral de Vendas – “VGV” – recursos 
esses vindos da alienação de algumas unidades autônomas futuras ou mesmo um per-
centual da área privativa do empreendimento imobiliário) ou mesmo então um misto de 
venda e compra com permuta (física ou financeira);
17UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
2. Prazo: geralmente de 30 a 90 dias contados da data de assinaturas da concordância 
dos proprietários à proposta;
3. Exclusividade: dentro do prazo da proposta os proprietários não podem negociar o seu 
imóvel com outras pessoas, evitando-se assim um leilão;
4. Confidencialidade: a ideia aqui é bem próxima a da exclusividade de modo a se evitar o 
leilão, o que poderia explodir o valor do imóvel; e, por fim,
5. Irretratabilidade e irrevogabilidade: cláusula que impede o puro e simples arrependi-
mento a qualquer das partes, de modo que ambas possam ter segurança para tratar 
com calma a negociação.
Dessa forma, as partes terminam de definir os demais termos e condições do contrato e a 
incorporadora define uma empresa de seu grupo econômico para efetuar a aquisição. 
É importante deixar claro que esses estudos de viabilidade das várias áreas são 
preliminares à aquisição e auditoria completas que só são finalizadas dentro de geralmente 
90 dias contados da data de assinaturas de um instrumento particular prévio de venda e 
compra, o qual será explicado adiante.
18UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
3. 3AQUISIÇÃO DO IMÓVEL 
3.1 Definições Jurídicas da Venda e Compra 
A figura demonstra os elementos essenciais do contrato de venda e compra: partes, 
objeto e preço (pense que depois de comprar as quatro casas, a incorporadora irá construir 
um belo empreendimento).
No Direito, a propriedade imobiliária somente é adquirida por força de título regis-
trado em Cartório de Imóveis competente (artigo 1.245 do Código Civil, Lei nº 10.406/02). 
Daí vem a famosa frase que alguns cartórios colocam como slogan de seu negócio: 
“quem não registra não é dono!”. 
Em outras palavras, para a constituição da propriedade são necessários dois atos 
jurídicos: a lavratura de escritura pública por Tabelião de Notas e o seu registro perante 
Cartório de Registro de Imóveis competente. 
As funções dos Tabeliães e registradores são definidas pela Lei nº 8.935/94 que 
regulamenta o artigo 236 da Constituição Federal e ainda pela Lei nº 6.015/73. 
Apesar de ser livre a escolha do Tabelião para a lavratura do ato notarial (escritura, 
mandatos e outros), esse não pode exercer sua função fora do Município para o qual rece-
beu a delegação (artigo 8º e 9º da Lei nº 8.935/94). 
Já o Oficial de Registro de Imóveis não pode ser escolhido pelas partes (artigo 
12 da mesma Lei 8.935/94). Isso porque há que se respeitar as normas que definirem 
as circunscriçõesgeográficas que dividem a competência de uma determinada comarca 
19UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
(porção de território delimitada em lei que não se confunde necessariamente ao território 
do município) em parcelas menores denominadas de circunscrições. 
Logo, você deve procurar saber em qual registro ou, melhor, qual Oficial de Registro 
de Imóveis (pois esses exercem função em caráter privado delegada pelo Poder Público 
de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, 
segurança e eficácia dos atos jurídicos – inteligência dos artigos 1º e 3º da Lei dos Notários 
e Registradores) que cuida da região em que se localiza seu imóvel.
Voltando à venda e compra, é corretor afirmar que a escritura pública só pode ser 
dispensada se isso estiver expressamente previsto em lei (inteligência do artigo 108 do 
Código Civil, Lei nº 10.406/02) como é o caso para compras de imóveis que tenham um 
valor baixo, menor que 30 salários mínimos (por volta de R$ 30.000,00, atualizados em 
2020), ou o tão falado instrumento particular com força de escritura pública que é feito nas 
compras de imóveis com garantia por instituição bancária dentro do Sistema Financeiro da 
Habitação (“SFH”).
O contrato de venda e compra é regulamentado no geral pelo Código Civil em seus 
artigos 481 até o 532. 
Preferimos dizer venda e depois compra, uma vez que primeiro alguém tem que 
vender para outro comprar. Por vezes, a incorporadora quer muito comprar aquele lote de 
terreno que ficou bem no meio da área almejada a ser incorporada, mas se os proprietários 
não quiserem vender não tem o que fazer! 
A definição do Código Civil vem nesse sentido ao dispor que na venda e compra um 
dos contratantes (vendedor) se obriga a transferir o domínio (propriedade) de certa coisa 
e o outro contratante (comprador) se obriga a pagar ao primeiro (vendedor) um preço em 
dinheiro (artigo 481).
Incidem sobre a transação necessariamente os seguintes custos: imposto de 
transmissão (“ITBI”: Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis), com fundamento no 
artigo 156, II da Constituição Federal, nos artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional 
(Lei nº 5.172/66) e as leis municipais da localidade do imóvel, uma vez que a competência 
de sua arrecadação é da Prefeitura; assim como dos emolumentos do Tabelião de Notas 
fruto da escritura pública a ser lavrada e do Oficial de Registro de Imóveis, cujos valores 
são tabelados por faixa de preços das transações em função de Lei Estadual de cada ente 
federativo (o mercado imobiliário muito se confunde com esses emolumentos crendo que 
há um percentual sobre o imóvel, o que não é correto).
20UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
3.2 A formação da área incorporável
No âmbito da incorporação imobiliária, a empresa desenvolvedora do produto deve 
definir uma área de terreno a ser incorporada, observando a já mencionada pesquisa de 
mercado. 
Para melhor elucidação do assunto, vamos a um exemplo gráfico e prático.
Imagem 8 – exemplo de incorporação imobiliária:
Na figura acima, imagine que a incorporadora quer comprar os dois galpões com 
tetos vermelhos (veja o quadrante inferior da figura do lado esquerdo). Essa área pode ser 
formada por um só terreno com um determinado proprietário ou por vários terrenos com 
diversos outros proprietários. Imagine você então que estamos a tratar com dois casais 
diversos de proprietários; cada casal, proprietário em conjunto de um imóvel.
Depois de ter tratado e firmado as propostas com os proprietários dos terrenos, nos 
moldes acima, a área de novos negócios coordenadora da prospecção passará as informa-
ções já levantadas às demais áreas para focar na elaboração dos contratos, procurações, 
projetos, entre outros instrumentos e materiais. 
É fato que essas outras áreas (técnicas, jurídica etc.) certamente já conhecem 
o caso; em geral denominado como a rua ou avenida em que se localizam os terrenos. 
A organização dos trabalhos para a formação da área incorporável funciona mais como 
uma metodologia com interações constantes entre uma área e outra e iterações ao longo 
do desenvolvimento e resultado do projeto (SUTHERLAND, 2018) e muito menos como 
o antigo método de cascata em que uma área tem que terminar seu trabalhar e passar à 
outra, na forma de uma linha comum de montagens de carros.
21UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
Assim, as propostas e posteriormente os contratos de venda e compra dos imóveis 
tem que correr em paralelo, pois se um dos imóveis não for adquirido (entendendo-se esse 
conceito, como já vimos, pela escritura pública e seu registro) não há por que se comprar 
o outro, pois não haverá como “fechar a conta” – expressão do mercado imobiliário que 
quer dizer que não haverá lucro por conta do baixo potencial construtivo o que afeta a 
receita do empreendimento. Isso significa que os imóveis devem ser adquiridos quase que 
simultaneamente, sendo que o estudo das viabilidades e, depois, da superação definitiva 
de todas as questões de ordem jurídica, técnica e econômico financeira também devem 
caminhar juntos.
Nessa fase, com o levantamento planimétrico em mãos (medidas reais dos terre-
nos), a engenharia, com o auxílio do jurídico, deve fazer o estudo da viabilidade de unifica-
ção dos imóveis e fusão das matrículas, como será adiante explicado nessa disciplina. Isso 
quer dizer que os imóveis podem ser unidos tanto em seu cadastro municipal, quanto em 
relação ao registro de imóveis, para um formar um só terreno e imóvel. 
Esclarecemos que um imóvel, que pode ser formado por terreno e construção ou 
somente terreno, só pode ser objeto de uma matrícula. É o chamado princípio da unitarie-
dade da matrícula previsto expressamente no artigo 176, § 1º, I da Lei nº 6.015/73 (Lei de 
Registros Públicos). Em outras palavras, a regra é: um imóvel = uma matrícula.
3.3 Contrato de Aquisição
Para se obter a matéria prima da incorporação, o terreno, é necessário adquiri-lo. 
Há várias formas jurídicas de aquisição, a qual trataremos adiante. 
Essas formas são utilizadas pelo jurídico da incorporadora para adequação da 
negociação que foi feita pelas partes. Por vezes, esse jurídico conta com o auxílio de um 
escritório de advocacia externo que concentra não só a área de direito imobiliário, notarial 
e registral, mas também as áreas do direito societário e do direito tributário. 
Essa última área, em especial, é muito solicitada para a modelagem jurídica, uma 
vez que a tributação envolvida no formato primeiramente negociado pelas partes pode in-
viabilizar totalmente a aquisição pelos altos custos de tributos incidentes sobre a transação. 
Desse modo, dentro da lei, é muito importante que se estude se o negócio faz sen-
tido sob a ótica financeira relacionada aos tributos, cuidando-se da parte mais sensível do 
corpo humano: o bolso. Sobre esse assunto, falaremos de forma mais profunda no subtítulo 
da dação em pagamento para formação de capital de Sociedade em Conta de Participação. 
22UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
Porém, o contrato de aquisição basicamente segue um formato padrão que trata de 
deixar claro todos os termos e condições negociados pelas partes e colocá-los num plano 
temporal: assina-se o contrato, faz-se a auditoria completa da documentação e demais 
estudos de viabilidades para se superar de forma definitiva as questões de ordem técnica, 
jurídica e econômico financeira (resolutivas), de forma a se selar o negócio com a escritura 
definitiva de aquisição. 
Sobre a auditoria a completa auditoria, nós vamos tratá-la mais a fundo na próxima 
unidade desta disciplina.
3.3.1 Formação e evolução do contrato
 O contrato de aquisição segue a seguinte formação: 
1. Proposta ou opção; 
2. Compromisso ou Promessa; 
3. Escritura; e
4. Registro da escritura.Essa formação é bastante dinâmica, não sendo necessariamente uma regra. Isso 
porque as partes podem partir direto para uma escritura de venda e compra com paga-
mento à vista e depois levá-la ao registro imobiliário. Mas isso é raro de acontecer, pois 
a incorporadora tem que fazer aquela avaliação prévia toda das viabilidades. As incorpo-
radoras, de forma muito inteligente, só passam a gastar com esses estudos no momento 
no qual ou após o fato jurídico que lhes dá conforto para tanto, como no caso de proposta 
firme ou compromisso com cláusula de irretratabilidade (lembra dessa definição: que não 
cabe arrependimento puro e simples). Pense você o que aconteceria se a incorporadora 
saísse gastando com os estudos definitivos de vários terrenos sem ter uma segurança que 
o imóvel está fora da concorrência forte do mercado imobiliário. Certamente ela teria alguns 
prejuízos antes de se obter o lucro com o empreendimento almejado. 
Já a evolução no tempo do contrato se dá do seguinte modo (a título de exemplo, 
pois esses prazos variam bastante):
1. Dia 0 = assinatura da proposta (fase de tratativas preliminares);
2. Dia 30 = assinatura do compromisso (fase de pré-contrato);
3. Dia 60 = entrega da documentação pelos proprietários (ideal é que a obtenção da 
documentação fique com a incorporadora, vez que são tantos os documentos e tão 
específicos que só mesmo os colaboradores e terceirizados da empresa para saberem 
obtê-los todos);
23UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
4. Dia 90 = escritura (fase de contrato definitivo) e posse do terreno, se a análise e audito-
ria da documentação for positiva, superando-se todas as condições de ordem técnica, 
jurídica e econômica;
5. Dia 120 = registro da escritura definitiva perante o Oficial de Registro de Imóveis com-
petente. 
6. Nos subtítulos adiante, vamos abordar mais detalhadamente as modelagens jurídicas 
para as aquisições de imóveis.
3.3.2 Venda e compra
No subtítulo 3.1 retro, já falamos um pouco sobre a venda e compra. A ideia agora é 
discorrer mais detalhadamente sobre o compromisso de venda e compra propriamente dito. 
Muito do que se colocar aqui pode ser aproveitado para as demais modelagens jurídicas 
adiante, como no caso da permuta, dação etc.
Do mesmo modo que a proposta, o compromisso deve conter os elementos es-
senciais do negócio jurídico que são: partes, objeto e preço. Todo o restante do contrato é 
baseado exatamente nesses elementos.
O ideal é que a disposição do compromisso respeite o “design legal” para torná-lo 
mais utilizável e satisfatório a quem se destina: para as partes (HAGAN, 2017). Nessa 
linha, gostamos também de um outro critério que é o respeito à linha do tempo em que os 
atos e/ou fatos jurídicos se desenvolverão a partir da data de assinaturas do compromisso. 
Assim, antes de falarmos em preço de aquisição, recomendamos que se descreva primeiro 
a documentação que deve ser analisada anteriormente ao preço e forma de pagamento.
Portanto, o compromisso poderá seguir a ordem adiante:
1. Descrição do imóvel e a sua forma de aquisição: o imóvel tem que ser identificado 
minimamente com a identificação do número de sua matrícula e seu registro de imó-
veis correspondente, bem como há de constar a maneira pela qual os proprietários (e 
no contrato, alienantes) adquiriram o imóvel, em observância do princípio registral da 
continuidade que leciona que os registros devem respeitar uma sequência cronológica 
tanto em relação às pessoas quanto em função do imóvel (por exemplo: tem constar na 
matrícula que a pessoa “A” vendeu para “B” que depois vendeu para “C” e assim por 
diante e nunca que “A” vendeu para “C”, sem antes constar a passagem por “B”);
2. O projeto do empreendimento imobiliário e a sua destinação: nesse capítulo devemos 
inserir a intenção da incorporadora de se desenvolver o empreendimento imobiliário no 
terreno, contar um pouco do projeto preliminar desse, bem como solicitar as procurações 
24UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
necessárias para dar início às aprovações na Municipalidade e demais órgãos; também 
que a causa da aquisição é exatamente essa a da intenção de desenvolver um produto 
imobiliário, o que justifica que o preço a ser pago pelo terreno é formado pelo terreno e 
especialmente o seu potencial construtivo; 
3. As Condições (suspensivas ou resolutivas) do negócio jurídico: as condições que devem 
ser superadas para o fechamento do negócio são aquelas mesmas das viabilidades que 
já falamos nessa unidade no subtítulo próprio; podem ser essas suspensivas – os efei-
tos do contrato ficam suspensos até que elas sejam superadas ou vinguem (inteligência 
do artigo 125 do Código Civil – Lei nº 10.406/02) ou mesmo resolutivas – os efeitos do 
contrato são cessados se essas não puderem ser superadas (artigo 127 do Código 
Civil – Lei nº 10.406/02);
4. Documentação necessária para a auditoria: a listas é extensa, mas basicamente deve-
-se pesquisar essencialmente os bens e as pessoas a que a esse estão relacionadas: 
proprietários, suas empresas, antecessores na propriedade imobiliário, o próprio imóvel, 
em suas esferas registral e cadastral, além de todas as demais questões de engenha-
ria, arquitetura, ambiental etc.; na próxima unidade vamos falar muito mais sobre esse 
assunto;
5. O negócio propriamente dito, preço, forma de pagamento, além da comissão de corre-
tagem: por vezes é essa e somente essa a seção do contrato que as partes realmente 
leem com atenção, por razões óbvias; aqui deve constar o preço, exatamente sua forma 
de pagamento e a proporção a ser paga aos proprietários com as indicações de suas 
respectivas contas, além dos momentos atrelados aos atos e fatos jurídicos contratuais, 
indicar a atribuição de valores para todos os imóveis se o objeto for plural (e não só 
um imóvel), e por fim, a comissão de corretagem, quem deve pagá-la, a indicação e 
qualificação exata do corretor e qual o momento de seu pagamento;
6. A imissão na posse do imóvel e escritura pública: em geral, a escritura e a posse são 
transmitidas contra o pagamento do saldo; no entanto, pode ser que a incorporadora 
precise ou da posse ou da escritura antes de se acertar todo o preço e isso pode ser 
feito através de acerto comercial entre as partes; 
7. Penalidades e rescisão: uma forma muito simples de se pensar em penalidades é a 
seguinte: não pagou, tem multa (moratória) pela demora e atraso no pagamento) que 
corre durante certo prazo para que o devedor possa efetuar o pagamento faltante com a 
multa (purgar a mora) ao credor; se não o fizer, extingue-se o contrato com a aplicação 
de outra multa (rescisória) que em geral não cumula com a anterior;
25UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
8. Declarações e disposições finais: nessa seção cada parte declara que está agindo de 
boa-fé, todas as informações foram prestadas, e assim por diante;
9. Foro para solução de controvérsias: a regra é que as partes elejam a comarca do imóvel 
para resolver qualquer pendenga em relação ao contrato; e
10. Anexos (procurações e listas completas de documentos etc.): de preferência, o ideal 
é deixar extensas listas, documentos, pré-projetos, desenhos e outros nos anexos ao 
contrato para que as partes não o enxerguem como muito extenso.
11. Com as devidas adaptações é possível utilizar essa estrutura para todos os modelos 
jurídicos visando à aquisição de imóveis visando a incorporação imobiliária, como se 
verá mais à frente
3.3.3 Permuta – física e financeira
Naquilo que couber, as regras da venda e compra devem ser aplicadas à permuta, 
como diz o Código Civil em seu artigo 533 – Lei nº 10.406/02.
A permuta física é a troca do terreno por unidades futuras e a financeira é a troca 
do terreno pelos recebíveis oriundos da venda das unidades futuras. 
3.3.4 Venda e Compra através de Quitação por Nota Promissóriacumulada 
com Novação e Confissão de Dívida a ser paga adiante
Esse é um dos maiores trunfos permitidos pela legislação para deixar a sua escri-
tura de aquisição limpa, fazendo uma compra pura e simples (pagamento contra quitação).
Pode ser utilizada tanto no caso de venda e compra com pagamento parcelado a 
ser feito mais à frente e após a incorporação, quanto nas hipóteses das modelagens de 
permuta física ou financeira.
É muito utilizada para atender a necessidade da incorporadora de ter o terreno livre 
de quaisquer ônus e/ou gravames, de modo que a incorporadora possa cedê-lo inteiramente 
em garantia à instituição financeira (por hipoteca ou alienação fiduciária) o terreno todo. Fa-
cilita também o registro do memorial de incorporação e da futura convenção de condomínio, 
na medida em que a incorporadora, nessa situação, pode declarar que não há pendências 
financeiras em relação ao pagamento do terreno aos anteriores proprietários em atenção 
comando do artigo 32, “j”, cumulado com o artigo 39, “II”, da Lei de Incorporações – Lei 
nº 4.591/64 (apesar de haver na prática, essa pendência foi novada como explicaremos a 
seguir).
26UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
Funciona assim: o preço do imóvel pode ser pago, no todo ou em parte, através de 
nota promissória emitida em caráter “pro soluto”, ou seja, que resolve a dívida e faz com 
que o credor (no caso o proprietário) tenha que outorgar ao comprador (nessa hipótese, a 
incorporadora) a correspondente quitação.
Mas o proprietário transmite o imóvel recebendo um pedaço do preço ou nada 
recebendo? Sim, juridicamente isso é possível. Mas no mesmíssimo ato dessa escritura de 
venda quitada a dívida que foi quitada e era representada pela nota promissória é novada 
e a incorporadora a confessa dizendo ao proprietário que pagará o preço ou parte do preço 
do imóvel ao proprietário através de dação em pagamento de futuras unidades (quase que 
como numa permuta física) ou mesmo através de entrega do dinheiro vindo das vendas de 
unidades futuras (como na permuta financeira).
 
3.3.5 Dação em Pagamento para formação de capital de SCP
A sociedade em conta de participação (“SCP”) é regulamentada pelo Código Civil 
em seus artigos 991 a 996 – Lei nº 10.406/02.
É uma sociedade em que um sócio aparece e responde perante terceiros e o outro 
não. Característica essa que encaixa na situação na qual o proprietário do terreno não quer 
participar da incorporação, mas apenas dar seu imóvel à incorporadora que assim tomará 
as medidas e assumirá os riscos do empreendimento.
Nessa modelagem, o proprietário dá em pagamento o seu imóvel para formação 
do capital social da sociedade (em conta de participação). Ele não aparecerá por assim 
dizer em face de terceiros, pois será o sócio participante (antigamente chamado de sócio 
oculto). A incorporadora por sua vez, investe com os custos para a obra e desenvolvimento 
do empreendimento imobiliário. Ela será a sócia que aparecerá (denominada pela lei como 
sócia ostensiva), aquela que está à frente do negócio. 
Depois, com os resultados que vierem nas vendas das unidades autônomas futuras 
a terceiros, as partes combinam, através dos termos e condições a constar de um acordo 
de sócios, a partilha desses resultados a título de distribuição de lucros.
É muito usada para o caso de planejamento tributário em situações peculiares como 
no caso em que uma pessoa jurídica é proprietária do imóvel e o tem na contabilidade com 
um valor muito baixo se comparado ao valor de mercado. Dando em pagamento o imóvel 
com esse mesmo valor baixo para a formação do capital social da SCP e depois retirando 
os resultados através da distribuição de resultados, incide-se uma tributação menor (sob 
a ótica do imposto de renda para a Receita Federal) do que a da simples venda e compra. 
27UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
Geralmente faz sentido dentro de um planejamento tributário que leva em conta essas 
características.
3.4 Estrutura Societária da incorporadora e uma visão global de demais rela-
ções jurídicas
Como já mencionado acima, as incorporadoras devem definir uma empresa de seu 
grupo econômico para compra o imóvel. 
Regra geral, a incorporadora constitui uma sociedade empresarial limitada para o 
desenvolvimento do projeto.
Trata-se de uma sociedade empresária que tem o propósito específico (“SPE” – 
Sociedade de Propósito Específico) de planejamento, organização, promoção, construção, 
incorporação e comercialização de frações ideais e/ou futuras unidades autônomas, sob o 
regime da Lei nº 4.591/64 e legislação complementar. 
Essa sociedade é aberta com um capital baixo no início (R$ 5 a R$ 10 mil) e seus 
sócios são os mesmos da incorporadora. Entretanto, com o advento da Lei nº 13.874/19 
que criou a sociedade empresária de responsabilidade limitada com um único sócio, cada 
vez mais as incorporadoras têm utilizado essa nova figura jurídica para colocar somente 
um sócio na SPE. 
O seu objeto social será desenvolvido no imóvel a ser adquirido e compreenderá 
a entrega, pronta e acabada, com as respectivas construções concluídas e averbadas no 
registro imobiliário, por si ou por terceiros, do empreendimento imobiliário almejado, com a 
extinção da sociedade após a distribuição entre os sócios, dos lucros da realização desse 
objeto e participação nos demais direitos e obrigações.
As incorporadoras que adquirem vários imóveis e terrenos, visando variados em-
preendimentos, costumam ter mais de uma SPE já aberta na Junta Comercial e com a 
inscrição pronta na Receita Federal, já possuindo CNPJ. No momento da aquisição do 
terreno, é designado uma SPE para efetivar a compra. 
Após a compra do terreno, há uma alteração de seu contrato social para citar 
expressamente que o seu objeto social será desenvolvido no imóvel ou nos imóveis que 
formarão determinada área de terreno após a sua unificação, cuja fusão das matrículas 
receberá o registro da incorporação imobiliária. É nesse momento também que a incorpora-
dora cede algumas de suas cotas para ingresso de sócios dessa que com ela empreende-
rão no imóvel, assinando-se um acordo de sócios para designar as atribuições de cada um. 
Falaremos mais sobre esse assunto na unidade IV dessa disciplina quando abordarmos os 
28UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
sistemas de financiamento dos empreendimentos: capital próprio, do sistema bancário, de 
terceiros investidores etc.
Mas para não se perder de vista a estrutura societária e as demais relações jurídi-
cas, veja abaixo um fluxograma delas: 
Figura 9 – Fluxograma das Relações Jurídicas / Fonte: Arte por André Senra
29UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
SAIBA MAIS
Qual será o posicionamento da marca da incorporadora e qual será o produto a ser lan-
çado na região?
O estágio inicial do mapa da incorporação leva em conta que a empresa já sabe qual 
produto vender, para quem e por qual preço. Porém, nem sempre é fácil estabelecer 
isso. A forma de fazê-lo é através de uma pesquisa de mercado que pode ser feita por 
empresas especializadas, portais na internet do mercado imobiliário, corretores locais e 
até mesmo por telefone. A definição do produto, por exemplo, apartamento estúdio de 1 
dormitório pode definir o posicionamento da marca da incorporadora imobiliária ou mes-
mo o posicionamento dessa pode definir o produto; depende muito da visão estratégica 
da empresa. 
É importante sempre lembrar de lições como a do empresário Otavio Zarvos, dono de 
uma incorporadora na capital paulistana, em entrevista dada ao jornal Valor Econômico: 
“O incorporador precisa ter em mente o que falta e o que há em excesso em cada área. 
Hoje a lógica é esta: ‘O que mais vende aqui são apartamentos com um dormitório? 
Então vamos fazer também’. Daí lota-se a região com esse tipo de habitação” (SALLES,2020).
Para aprofundar os estudos dessa questão, recomendamos a você a leitura do clássico 
livro de marketing chamado “Posicionamento. A Batalha por Sua Mente”, da MBOOKS; 
Edição: 1ª (1 de janeiro de 2009), de autoria de AL RIES e JACK TROUT, que fala sobre 
como ser visto e ouvido em mercados super competitivos, concluindo que posiciona-
mento não é o que você faz com um produto, mas sim o que você faz com a mente de 
seu potencial cliente. 
REFLITA
Nunca se esqueça que na compra e venda de imóveis deve-se levar muito em conta 
a emoção das partes envolvidas. Já presenciei um caso em que o comprador disse no 
meio da negociação “...o meu imóvel...” e o vendedor se levantou da mesa dizendo que 
se o preço ainda não tinha sido pago, o imóv_el era dele e não (ainda) do comprador, 
abrindo-se a negociação. Quanta emoção! 
Fonte: O Autor
30UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Nessa unidade, abordamos a incorporação de uma forma geral com seu mapa de 
desenvolvimento e as atribuições e divisão dentro de uma incorporadora.
Pudemos verificar que a incorporação tem início na definição do produto a ser 
desenvolvido pela incorporadora após uma pesquisa de mercado, não sem antes cuidar do 
planejamento estratégico visando o posicionamento da marca da empresa.
Falamos um pouco também do estudo das viabilidades preliminares, a formação do 
contrato de venda e compra, aquisição do imóvel com a estrutura societária da incorporado-
ra, e o seu desenrolar com a superação definitiva das questões de ordem técnica, jurídica 
e econômica-financeira. 
Não se esqueça de sempre voltar ao mapa da incorporação imobiliária para saber 
em que ponto está do percurso do desenvolvimento do empreendimento imobiliário.
31UNIDADE I Mapa Da Incorporação Imobiliária / Prospecção / Aquisição
MATERIAL COMPLEMENTAR
LIVRO
Título: Vendendo terrenos, colecionando histórias
Autor: Gustavo Feola
Editora: Digitaliza
Sinopse: É um livro de contos que o fictício personagem Marcos, 
corretor imobiliário, conta casos únicos e interessantes sobre ne-
gociações de imóveis em que esteve envolvido. Marcos transmite 
algumas lições de vida nos âmbitos pessoal e profissional colocan-
do uma moral da história ao final de cada conto que demonstram 
dicas relevantes para os profissionais envolvidos nesse mercado 
imobiliário que é tão competitivo.
LIVRO 2
Título: (Guia) O Ciclo da Incorporação Imobiliária
Autor: ABRAINC – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE INCORPO-
RADORAS IMOBILIÁRIAS
Editora: Simplíssimo Livros
Sinopse: O livro apresenta o complexo negócio da incorporação 
imobiliária. Procura oferecer material para consulta e orientação 
aos players do mercado imobiliário (como exemplo, Poder Legisla-
tivo, Executivo e Judiciário, além do Ministério Público, bancos) e 
outros que se interessem no ciclo desse negócio.
FILME/VÍDEO
 
Título: Aquarius
Ano: 2016
Sinopse: Sônia Braga interpreta uma jornalista aposentada que 
se recusa a vender o seu apartamento para uma construtora. Para 
a construtora, só falta esse apartamento para que possa demolir 
o antigo edifício Aquarius e construir um novo empreendimento 
imobiliário. 
Comentário: O filme conta a famosa (pelo menos dentro do merca-
do imobiliário) da casinha que sobra para a incorporadora comprar 
daquele casal de velhinhos que não quer vendê-la por valor mone-
tário algum, por ter tanto apreço e verdadeiro valor sentimental no 
imóvel, palco de tantas histórias familiares. 
 
32
Plano de Estudo: 
• 1 Auditoria
• 1.1 Documentos do imóvel
• 1.2 Documentos das pessoas
• 1.3 Condições
• 2 Aprovações do Projeto 
• 3 Adequações do Terreno 
• 3.1 Retificação
• 3.2 Unificação e Fusão
Objetivos da Aprendizagem
• Entender a auditoria do(s) imóvel(is) após a 
sua aquisição e as condiçõesprecedentes para 
a aquisição imobiliária;
• Compreender a fase de aprovações do projeto 
do empreendimento imobiliário; e
• Entender as adequações do terreno para fins 
de formação da área incorporável, discorrendo 
sobre a retificação de área do terreno, a uni-
ficação de imóveis e a fusão das matrículas 
imobiliárias.
UNIDADE II
Auditoria / Aprovações / Retificação, 
Unificação e Fusão
Professor Mauro Faustino
33
INTRODUÇÃO
UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
Nesta unidade, vamos aprofundar a questão da auditoria dos imóveis que serão 
objeto da incorporação imobiliária.
Para relembrarmos o nosso mapa da incorporação imobiliária, estamos nessa 
etapa diante da fase 2:
1. Prospecção (viabilidades preliminares);
2. Aquisição (formatações jurídicas de ordem societária) e auditoria do(s) imóvel(is) - con-
dições precedentes para a incorporação / superação das questões de ordem técnica / 
jurídica e econômico financeira (resolutivas);
3. Aprovações do projeto com retificação de área / unificação;
4. Registro da incorporação imobiliária – memorial e minuta da convenção de condomínio 
/ Regimes Tributários da incorporadora;
5. Vendas das futuras unidades imobiliárias – lei dos distratos, gestão da incorporação e 
contratos com prestadores de serviços;
6. Construção do empreendimento imobiliário e sistemas de financiamento;
7. Entrega, o famoso “Habite-se” e responsabilidades civis; e
8. Pós Vendas, manutenção de obra e análise consolidada dos índices econômico finan-
ceiros.
Se pensarmos no avanço do mapa, passaremos também nessa unidade à 3ª fase 
que é a das aprovações do projeto do empreendimento imobiliário perante a Municipalidade 
local e demais órgãos públicos, com a retificação de área do(s) terreno(s) a serem incorpo-
rados perante o Cartório de Registro de Imóveis, se isso se fizer necessário, como melhor 
explicaremos, bem como a sua unificação dos imóveis perante o cadastro imobiliário e a 
fusão das matrículas perante o Oficial de Registro de Imóveis competente. 
34UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
1. AUDITORIA
Como dito na unidade I, o contrato de aquisição dos imóveis para a incorporação 
imobiliária, segue a seguinte formação e evolução no tempo:
1. Dia 0 = assinatura da proposta (fase de tratativas preliminares);
2. Dia 30 = assinatura do compromisso (fase de pré-contrato);
3. Dia 60 = entrega da documentação pelos proprietários (ideal é que a obtenção da 
documentação fique com a incorporadora, vez que são tantos os documentos e 
tão específicos que só mesmo os colaboradores e terceirizados da empresa para 
saberem obtê-los todos);
4. Dia 90 = escritura (fase de contrato definitivo) e posse do terreno, se a análise e audito-
ria da documentação for positiva, superando-se todas as condições de ordem técnica, 
jurídica e econômica;
5. Dia 120 = registro da escritura definitiva perante o Oficial de Registro de Imóveis com-
petente. 
Logo, nessa fase de auditoria já assinamos o compromisso e vamos analisar a 
documentação para a superação das condições (suspensivas ou resolutivas) do negócio 
jurídico.
O mercado imobiliário gosta muito de chamar a fase de auditoria de sua correspon-
dente expressão em inglês: “due diligence”.
35UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
A lista é extensa, mas basicamente se estudam os imóveis, em suas esferas 
cadastral e registral, e as pessoas a esses relacionados: proprietários, suas empresas 
ou sociedades das quais façam parte, além dos antecessores proprietários na cadeia de 
domínio de cada um dos imóveis.
Apenas para não nos perdermos visualmente, se lembrarmos daquelas ilustrações 
com a linha do tempo, estamos aqui:
Figura 1– Linha do Tempo da Incorporação Imobiliária – dia 0
 Fonte: arte por André Senra.
E com o término da auditoria, a ideia é que cheguemos neste ponto adiante de 
superação das condições com o “green light” para a efetiva compra:
Figura 2 – Linha do Tempo da Incorporação Imobiliária – mês 6: Fonte: arte por André Senra.
36UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
Vamos entãonos aprofundar na lista de documentos e nas aludidas condições. Os 
critérios para a listagem completa dos documentos são os seguintes:
1. obtenção nas grafias dos nomes das pessoas constantes do registro de imó-
veis, dos títulos aquisitivos e dos documentos de identidade dos proprietários; 
2. retirada das certidões nas comarcas de onde tenham residência e domicílio 
as pessoas físicas – proprietários e antecessores proprietários que constem na cadeia de 
domínio (nos últimos 10 ou 20 anos);
3. obtenção da documentação do local onde tenham sido sediadas e/ou tenham 
tido filiais as sociedades dos proprietários; e
4. obtenção na comarca de localização do imóvel.
Para ficar mais claro, vamos a um exemplo: Afonsina e João Kleber são proprietários 
de um imóvel em Salvador, Bahia, desde 1964, de muito interesse para a incorporadora. 
Eles têm duas empresas no Estado do Maranhão, pois lá desenvolvem atividades agrope-
cuárias. Eles também moram no Maranhão. 
Afinal, quais certidões e documentos devemos pedir? 
Devemos solicitar certidões em nome de Afonsina e João Kleber em Salvador e no 
local de sua residência no Maranhão. Como eles são proprietários do imóvel há mais de 20 
anos, não há necessidade de se pegar documentos dos antecessores na propriedade do 
imóvel anteriormente à 1964. Além dessas, pediremos também certidões das duas empre-
sas que eles possuem.
E qual a finalidade dessa pesquisa? Verificar se há riscos potenciais em todas as 
esferas de análise necessárias para a superação das condições visando à realização da 
incorporação imobiliária: jurídico, técnico etc. Vamos aprofundar esse ponto mais adiante no 
momento no qual abordarmos em profundidade essas condições. Entretanto, adiantamos 
que no âmbito jurídico, a principal questão é verificar se os vendedores são solventes (tem 
mais patrimônio do que dívidas) e podem, dessa forma, alienar um imóvel à incorporadora 
imobiliária de maneira segura.
Porém, antes de passarmos à efetiva lista e suas explicações, é muito importante 
algumas observações preliminares que se aplicam a todos os documentos:
1. as certidões devem ser apresentadas no original e dentro do seu prazo de 
validade - para efeitos notariais e registral (lavratura de escritura e seu competente regis-
tro), as certidões possuem prazo de 30 dias a contar da data de sua expedição (vide Lei nº 
7.433/85 e seu decreto regulamentador de nº 93.240/86); 
37UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
2. constatada a existência de apontamentos nessa documentação, em especial 
as certidões obtidas no fórum e de protestos, devem ser apresentadas as esclarecedoras 
certidões de objeto e pé que deverão conter, minimamente, as seguintes informações: 
a. objeto da lide e as partes no processo; 
b. valor atribuído à causa e de eventual condenação; 
c. existência de penhora ou qualquer outra forma de garantia nos autos; 
d. atual fase do processo; e 
e. demais documentos que comprovem a existência de patrimônio suficiente 
para fazer frente às contingências apuradas, entendidos estes como matrículas imobiliárias 
atualizadas de outros imóveis de sua propriedade, devidamente acompanhadas de cópia 
da capa dos respectivos boletos dos IPTU, conquanto estejam livres e desembaraçados de 
ônus e gravames (aqui novamente a ideia da solvência dos alienantes para que demons-
trem que tem mais patrimônio do que dívidas);
3. documentos complementares poderão ser necessários conforme a análise de 
toda a documentação.
Dentro da incorporadora, essa documentação será geralmente obtida com o apoio 
do jurídico e, por vezes, da engenharia e arquitetura, mas será essa analisada por pratica-
mente todas as áreas da empresa.
1.1 Documentos do imóvel
A lista completa para a auditoria do imóvel a ser adquirido é a que segue adiante. 
Para cada caso concreto, deve essa ser adequada: ou seja, nem sempre todos os docu-
mentos da lista adiante devem ser solicitados. O jurídico da empresa (interno ou externo) 
é quem faz essa adaptação e coordena a busca dos documentos e sua análise, contando 
inclusive com o apoio de outras áreas das ciências exatas. 
Essa lista é utilizada para imóveis urbanos que serão adquiridos pela incorporadora. 
Para o caso de áreas rurais que serão posteriormente transformadas em urbanas (esclare-
ça-se que somente áreas urbanas podem ser objeto de incorporação imobiliária sob a égide 
da Lei nº 4.591/64), outra lista diferente deve ser utilizada com as devidas adaptações 
(deixamos de inseri-la nessa unidade, vez que a aquisição de imóveis rurais que serão 
transformados em urbanos para serem objeto de incorporação imobiliária é exceção se 
comparado à compra de imóveis que já são urbanos). 
38UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
Quadro 1: Lista de Documentos do imóvel: 
REGISTRO E 
TÍTULO: 
1 
Certidão de matrícula do imóvel, com filiação vintenária 
(compreendendo todas as matrículas ou transcrições 
anteriores no período de 20 anos) e Negativa de Ônus 
Reais e de Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias, 
expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis competente 
há menos de 30 dias; 
2 
Título aquisitivo (escritura) por meio do qual o imóvel foi 
adquirido, a qualquer título; 
3 
Escrituras públicas ou quaisquer contratos relacionados 
ao imóvel que, a qualquer título, criem ônus, encargo ou 
gravame sobre o imóvel; 
CADASTRO: 4 
Notificação de lançamento do Imposto Predial e 
Territorial Urbano (folha de rosto / capa do carnê do 
IPTU, com informação da área total e área construída do 
imóvel) referente ao exercício corrente, contendo a 
identificação cadastral do imóvel, endereço, área de 
terreno, área construída e titular perante a 
municipalidade; 
TRIBUTOS: 
5 
Certidão Negativa de Débitos referentes ao IPTU 
(CND/IPTU) e às taxas incidentes sobre o imóvel, 
expedida pela municipalidade competente, contendo 
clara identificação do imóvel e dentro do respectivo 
prazo de validade; 
6 
Certidões negativas referentes à taxa de resíduos 
sólidos domiciliares do contribuinte do imóvel 
(CND/TXRS), expedida pela municipalidade, se houver; 
7 
Declaração de quitação das despesas referentes ao 
fornecimento de energia elétrica, água, gás (CND de luz, 
água, gás) e quaisquer outros serviços prestados por 
concessionárias de serviço público, relacionados ao 
imóvel; 
39UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
8 
UNICAI (extrato de multas e/ou penalidades sobre o 
Imóvel), expedida pela municipalidade competente, se 
houver; 
OBRA: 
9 
Certidão Negativa de Débitos do INSS (CND/INSS – 
CEI) em relação às obras eventualmente existentes e 
não averbadas na matrícula imobiliária; 
10 
Certificado de Conclusão (Habite-se) expedido pela 
municipalidade em relação às construções existentes no 
imóvel; 
USO: 
11 
Alvará de Licença de Funcionamento (ALF) expedido 
pela municipalidade e em vigor; 
12 
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) em 
vigor; 
CONDOMÍNIO: 13 
Caso o imóvel seja unidade autônoma em condomínio 
edilício, apresentar: (a) declaração negativa de débitos 
condominiais firmada pelo síndico, com firma 
reconhecida, acompanhada de cópia autenticada da ata 
da Assembleia que o elegeu; (b) Regulamento Interno e 
da Convenção de Condomínio, devidamente registrados 
no Registro de Imóveis competente, além de (c) 3 (três) 
últimos balancetes mensais do condomínio 
acompanhados dos boletos das taxas condominiais 
devidamente pagos; 
AMBIENTAL: 
14 
Licenças e autorizações administrativas emitidas pelos 
órgãos ambientais dos governos federal, estadual e 
municipal, incluindo, mas não limitado a: licença de 
instalação e licença de operação, se aplicável; 
15 
Outorgas para Uso da Água de cada corpo d'água 
utilizado pelo imóvel, se aplicável. Caso não aplicável, 
indicação dos usos de água realizados pelo imóvel, suas 
respectivas fontes e situaçãode regularização; 
16 
Cadastro Técnico Federal das Atividades Potencialmente 
Poluidoras, se aplicável; 
40UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
17 
Comprovantes de pagamento da Taxa de Controle e 
Fiscalização Ambiental – TCFA, se aplicável; 
18 
Informações sobre: (a) a existência de reservatórios de 
combustíveis dentro do imóvel; (b) o armazenamento de 
produtos controlados e de pesticidas e cópia dos 
documentos aplicáveis a tal prática; (c) a existência de 
linhas de transmissão de energia; (d) a existência de 
transformadores de energia ou sistemas de geração de 
energia instalados no imóvel; (e) armazenamento de 
materiais contendo quaisquer substâncias 
potencialmente contaminantes; e (f) outras 
instalações/atividades potencialmente poluidoras 
instaladas no imóvel, se aplicável. 
19 
Informações sobre a existência de qualquer tipo de 
passivo ambiental, tais como suspeitas de contaminação 
ou contaminações por substâncias perigosas, 
relacionadas ao solo e a águas subterrâneas e/ou 
superficiais, mesmo que as causas para tais 
contaminações não sejam relacionadas às suas 
atividades ou atividades de terceiros que ocupam o 
imóvel. Na existência de suspeita de contaminação ou 
contaminação, fornecer: (a) cópia integral do processo 
administrativo perante o órgão ambiental competente; (b) 
cópia de pareceres técnicos ou quaisquer documentos 
de investigação da área possivelmente contaminada ou 
contaminada; (c) informar o status da remediação, 
quando existente. 
20 
Cópia dos Relatórios/Estudos Ambientais atualizados 
eventualmente realizados no imóvel (Relatórios de 
Auditoria, Avaliações Ambientais, Relatórios de Vistoria 
Técnica, Investigações Ambientais, Relatórios de 
Avaliação Preliminar, Investigação Confirmatória e/ou 
Investigação Detalhada, etc.). 
41UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
 
21 
Certidão de Diretrizes Gerais sobre o imóvel, a ser 
expedida pela municipalidade, acompanhada de Plano 
Diretor, Zoneamento e Código de Obras e Edificações do 
município onde estiver situado o imóvel; 
22 
Atestados ou Certidões de inexistência de projeto de 
desapropriação ou declaração de utilidade pública para 
fins de desapropriação ou ocupação temporária, 
relacionados ao imóvel, total ou parcialmente, expedidos 
pelos órgãos Federais, Estaduais e Municipais 
competentes; 
23 
Atestados ou Certidões de inexistência de projetos de 
tombamento iniciados ou definitivos, relacionados ao 
imóvel total ou parcialmente, informando que o imóvel 
não se localiza em área prevista em lei como de entorno 
de outro bem tombado, expedidos pelos órgãos 
Federais, Estaduais e Municipais competentes; 
24 
Certidão negativa de Plano de Melhoramentos ou 
Projetos, expedida pela Prefeitura do município onde se 
situa o imóvel; 
25 
Cópia de documentos, contratos e acordos com entes 
públicos (e respectivos aditamentos) relacionados a 
quaisquer ônus ou gravames (reais, fiscais, legais ou 
outros), servidões, constrições, restrições, violações a 
qualquer legislação ou regulamentação (federal, estadual 
ou municipal), documento, contrato, acordo ou outras 
obrigações com entes públicos, desapropriações, 
contingências e/ou documentos, contratos ou acordos 
que de qualquer forma afetem o imóvel; 
RESTRIÇÕES 
URBANÍSTICAS DE 
ORDEM 
CONVENCIONAL: 
26 
Se o imóvel tiver passado por parcelamento do solo sob 
o regime do Decreto Lei nº 58/1937 ou da Lei nº 
6.766/79, apresentar a certidão negativa de registro de 
loteamento ou certidão de propriedade do imóvel 
retroativa até sua origem com negativa de registro de 
42UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
loteamento, acompanhada dos seguintes documentos: 
(a) memorial de loteamento, (b) contrato padrão de 
venda dos lotes, (c) e de traslado ou certidão da 
escritura pela qual o loteador alienou o lote ao primeiro 
adquirente; 
27 
Cópia de documentos, contratos e acordos (e 
respectivos aditamentos) relacionados a quaisquer ônus 
ou gravames (reais, convencionais ou outros), servidões, 
constrições, restrições, violações a acordo, documento, 
contrato, acordo ou outras obrigações, contingências 
e/ou documentos, contratos ou acordos que de qualquer 
forma afetem o imóvel; 
SPU (enfiteuse / 
foreiro): 
28 
Se o imóvel estiver sobre o regime da enfiteuse / foreiro 
à União Federal (Foro / Laudêmio), apresentar: (a) 
Certidão de Situação de Ocupação / Aforamento, 
expedida pela SPU - Secretaria do Patrimônio da União 
há menos de 10 dias, em relação ao imóvel, ou 
declaração de que não há aforamento do imóvel por tal 
ente; (b) Certidão de Inteiro Teor do Imóvel, expedida 
pela SPU – Secretaria do Patrimônio da União há menos 
de 10 dias, em relação ao imóvel; (c) Certidão Negativa 
de Débitos Patrimoniais, expedida pela SPU - Secretaria 
do Patrimônio da União há menos de 10 dias, em 
relação ao imóvel; (d) Certidão de Dados Cadastrais, 
expedida pela SPU – Secretaria do Patrimônio da União 
há menos de 10 dias, em relação ao imóvel; 
OUTROS: 
29 
Informação sobre a existência de infrações, multas, atos 
ou processos administrativos, bem como processos 
judiciais envolvendo os imóveis; e 
30 
Informação sobre a existência de turbação, esbulho ou 
ameaça em relação à posse dos imóveis; 
31 
Relação e cópia de qualquer notificação, autos de 
infração, termo de compromisso, termos de ajustamento 
43UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
de conduta, transação, meta de desempenho, plano de 
ação ou qualquer outro acordo firmado com qualquer 
autoridade governamental federal, estadual ou municipal 
e Ministério Público Estadual e/ou Federal, envolvendo o 
imóvel; 
32 
Relação e cópia de qualquer inquérito, representação ou 
recomendação existente no Ministério Público Estadual 
e/ou Federal envolvendo o imóvel. 
33 
Relação e cópia de qualquer inquérito, representação ou 
recomendação existente no Ministério Público Estadual 
e/ou Federal envolvendo o imóvel. 
Fonte: o autor. 
 
 
1.2 Documentos das pessoas
Como no caso dos imóveis, adiante segue uma lista completa das pessoas que 
devem ser pesquisadas para se determinar se o imóvel pode ser adquirido com segurança 
ou não. 
Essa segurança jurídica quer dizer basicamente o afastamento da alienação com 
fraude que pode vir a ser anulada (hipótese na qual os alienantes venderam o imóvel em 
estado de insolvência). Falaremos mais sobre esse assunto nas questões e/ou condições 
para a aquisição. Só lembrando que alienação é o gênero que quer dizer transferência (do 
imóvel, no caso), cuja espécie é a venda e compra, permuta etc.
No meio jurídico, discute-se muito se devemos pesquisar antecessores na cadeia 
do imóvel nos últimos 10 anos ou nos últimos 20 anos. Essa discussão vem desde o ad-
vento do Código Civil de 2002 que estabeleceu novos prazos de prescrição, menores do 
que a lei anterior (Código Civil de 1916), e uma regra de transição entre um compasso e 
outro (inteligência do artigo 2028 do Código Civil de 2002). Sem adentrar muito no mérito da 
questão, a maioria dos escritórios de advocacia especializados em direito imobiliário enten-
dem que devemos pesquisar os últimos 10 anos. De novo, as regras em direito nunca são 
absolutas. Assim, numa aquisição imobiliária ou noutra, a depender da análise jurídica da 
matrícula, os proprietários e antecessores, pode ser que se defina que o ideal é pesquisar 
nos últimos 20 anos.
44UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
Quadro 2: Lista de Documentos das pessoas: 
Dos Proprietários: 
Se Pessoa 
Física: 
1. 
Cópias autenticadas da cédula de identidade (RG ou CNH) e do 
Cadastro de Pessoa Física (CPF); 
2. 
Se (a) casado pelo regime de comunhão universal de bens, 
apresentar certidão de casamento e cópias autenticadas da 
cédula de identidade e doCadastro de Pessoa Física (CPF) do 
cônjuge; ou (b) casado pelo regime de separação de bens, 
apresentar traslado do pacto antenupcial; ou (c) 
divorciado/separado, apresentar certidão de casamento com 
averbação; ou (d) casado no estrangeiro, certidão de casamento, 
acompanhada da respectiva tradução juramentada, devidamente 
registradas no Brasil; ou (e) viúvo, apresentar certidão de 
casamento e atestado de óbito do cônjuge falecido; 
3. Declaração positiva ou negativa de união estável; 
4. 
Certidões negativas de distribuição de (a) ações cíveis em geral; 
(b) falências, concordatas, recuperações judiciais e extrajudiciais; 
(c) execuções fiscais municipais e estaduais; (d) ações de família, 
interdições e curatela, emitidas em nome do vendedor, expedidas 
pelos distribuidores forenses da comarca em que se situa o imóvel 
e da comarca do domicílio do alienante, abrangendo o período de 
10 anos; Certidão dos Distribuidores Criminais e Ações Criminais; 
5. 
Certidões negativas de distribuição de reclamações trabalhistas 
em face do vendedor, expedidas pelos distribuidores forenses da 
Justiça do Trabalho da comarca em que se situa o imóvel e da 
comarca do domicílio do alienante, abrangendo o período de 10 
anos; bem como certidão negativa de débitos trabalhistas - CNDT, 
emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho, refletindo eventual 
inscrição no Banco Nacional de Devedores Trabalhistas – BNDT; 
6. 
Certidões negativas de distribuição de ações e execuções cíveis, 
fiscais, criminais e dos Juizados Especiais Federais Criminais 
Adjuntos em face do alienante, expedidas pela Justiça Federal 
com jurisdição sobre a secção judiciária em que se situa o imóvel 
45UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
e a da comarca do domicílio do alienante, abrangendo o período 
de 10 anos; 
7. 
Certidões negativas de protestos, expedidas em nome do 
alienante, contemplando todos os Cartórios de Protestos da 
comarca em que se situa o imóvel e da comarca do domicílio do 
vendedor, abrangendo o período de 5 anos; 
8. 
Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais e à 
Dívida Ativa da União, expedidas pela Receita Federal; CND 
Municipal e CND Estadual; 
9. 
Na hipótese do alienante participar ou ter participado de qualquer 
sociedade, além das certidões aqui listadas deverá apresentar 
também as certidões indicadas na parte das empresas abaixo; e 
10. 
Declaração positiva ou negativa de participação em sociedade, a 
ser fornecida conforme o caso; 
Se Pessoa 
Jurídica: 
1. 
Cópia autenticada da última consolidação do contrato ou estatuto 
social e eventuais alterações posteriores, todas registradas. Se os 
documentos societários exigirem alguma outra resolução da 
sociedade, apresentar cópia autenticada de tal resolução 
devidamente registrada; 
2. 
Cartão atualizado do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica 
(CNPJ) da sociedade e do certificado de regularidade do mesmo 
e certidão de breve relato (FBR) completa expedida pelo 
competente órgão de registro da sociedade (Junta Comercial ou 
Cartório de Registro Civil); 
3. 
Cédula de identidade e Cadastro de Pessoa Física (CPF) das 
pessoas autorizadas a representar a sociedade. Caso a 
sociedade seja representada por um ou mais mandatários, 
apresentar traslado ou certidão da procuração; 
4. 
Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais e à 
Dívida Ativa da União, expedidas pela Receita Federal; 
46UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
5. 
Cadastro de Tributos Mobiliários, que ateste a regularidade de 
ISS, e correspondente certidão negativa de débitos inscritos e não 
inscritos em dívida ativa, se aplicável; 
6. 
Certidão negativa de débitos tributários da dívida ativa do Estado 
de São Paulo – ICMS, e correspondente certidão negativa de 
débitos inscritos e não inscritos em dívida ativa, se aplicável; 
7. 
Certificado de regularidade de recolhimento do Fundo de Garantia 
do Tempo de Serviço (CRF), expedido pela Caixa Econômica 
Federal, emitido em nome da sociedade; 
9. 
Certidões negativas de distribuição de (a) ações cíveis em geral; 
(b) falências, concordatas, recuperações judiciais e extrajudiciais; 
(c) execuções fiscais municipais e estaduais; emitidas em nome 
do alienante, expedidas pelos distribuidores forenses da comarca 
em que se situa o imóvel e da comarca do domicílio do alienante, 
abrangendo o período de 10 anos; 
10. 
Certidões negativas de distribuição de reclamações trabalhistas 
em face do vendedor, expedidas pelos distribuidores forenses da 
Justiça do Trabalho da comarca em que se situa o imóvel e da 
comarca do domicílio do alienante, abrangendo o período de 10 
anos; bem como certidão negativa de débitos trabalhistas - CNDT, 
emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho (http://www.tst.jus.br), 
refletindo eventual inscrição no Banco Nacional de Devedores 
Trabalhistas – BNDT; 
11. 
Certidões negativas de distribuição de ações e execuções cíveis, 
fiscais, criminais e dos Juizados Especiais Federais Criminais 
Adjuntos em face da sociedade, expedidas pela Justiça Federal 
com jurisdição sobre a secção judiciária em que se situa o imóvel 
e a da comarca da sede e filiais da sociedade, abrangendo o 
período de 10 anos; 
12. 
Certidão negativa de protestos tirados em nome da sociedade, 
contemplando todos os cartórios de Protestos onde se localizam 
o imóvel, a sede e filiais da sociedade, abrangendo o período de 
5 anos. 
47UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
Dos antecessores proprietários do imóvel nos últimos 10 (dez) anos: 
Se Pessoa 
Física: 
1. 
Certidões negativas de distribuição de (a) ações cíveis em geral; 
(b) falências, concordatas, recuperações judiciais e extrajudiciais; 
(c) execuções fiscais municipais e estaduais; e (d) ações de 
família, interdições e curatela, emitidas em nome dos 
antecessores, expedidas pelos distribuidores forenses da 
comarca em que se situa o imóvel e da comarca do domicílio do 
alienante, abrangendo o período de 10 anos; 
2. 
Certidões negativas de distribuição de reclamações trabalhistas 
em nome dos antecessores, expedidas pelos distribuidores 
forenses da Justiça do Trabalho da comarca em que se situa o 
imóvel e da comarca do domicílio do alienante, abrangendo o 
período de 10 anos; bem como certidão negativa de débitos 
trabalhistas - CNDT, emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho, 
refletindo eventual inscrição no Banco Nacional de Devedores 
Trabalhistas – BNDT; 
3. 
Certidões negativas de distribuição de ações e execuções cíveis, 
fiscais, criminais e dos Juizados Especiais Federais Criminais 
Adjuntos em face do alienante, expedidas pela Justiça Federal 
com jurisdição sobre a secção judiciária em que se situa o imóvel 
e a da comarca do domicílio dos antecessores, abrangendo o 
período de 10 anos; 
4. 
Certidões negativas de protestos, expedidas em nome dos 
antecessores, contemplando todos os Cartórios de Protestos da 
comarca em que se situa o imóvel e da comarca do domicílio dos 
antecessores, abrangendo o período de 5 anos. Se o antecessor 
figurou como proprietário há mais de 04 (quatro) anos, dispensa-
se a apresentação das certidões de protesto, em função do prazo 
prescricional. 
Se Pessoa 
Jurídica: 
1. 
Certidões negativas de distribuição de (a) ações cíveis em geral; 
(b) falências, concordatas, recuperações judiciais e extrajudiciais; 
e (c) execuções fiscais municipais e estaduais; emitidas em nome 
dos antecessores, expedidas pelos distribuidores forenses da 
48UNIDADE II Auditoria / Aprovações / Retificação, Unificação e Fusão
comarca em que se situa o imóvel e da comarca do domicílio do 
alienante, abrangendo o período de 10 anos; 
2. 
Certidões negativas de distribuição de reclamações trabalhistas 
em nome dos antecessores, expedidas pelos distribuidores 
forenses da Justiça do Trabalho da comarca