AULA 7 EMPRESARIAL

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AULA 7
TEMA: PONTO COMERCIAL
1 – CONCEITO
É o local no qual é explorada a atividade econômica do empresário ou da sociedade empresária. 
Nós temos então que proteger esse ponto comercial. Imagine que eu aluguei um imóvel e montei uma vídeo-locadora. O proprietário então, da noite para o dia, diz que quer o imóvel de volta. Nesse caso, nós vamos ajuizar a ação renovatória. 
2 – AÇÃO RENOVATÓRIA
2.1 – Finalidade: é a renovação compulsória do contrato de locação comercial. Você ajuíza uma ação judicial e pede ao juiz que seja renovado o contrato de locação empresarial, ainda que o locador não concorde com essa renovação. A ideia dessa ação é de proteção do ponto comercial.[2: Revisional é para rever valor de aluguel, não confunda isso (caiu em prova).]
2.2 – Requisitos:estão no art. 51 da lei 8.241/91, e são todos cumulativos. Na ausência de um deles, não é possível ajuizar a ação renovatória:
Contrato escrito e com prazo determinado. Caso o examinador pergunte se contrato verbal ou com prazo indeterminado cabe renovatória, não cabe, ainda que seja a historia mais triste possível. Ainda que tenha 2 testemunhas, se o contrato não for escrito, não cabe renovatória;
O contrato ou a soma ininterrupta dos contratos tem que totalizar prazo contratual mínimo de 5 anos. Eu posso ter um contrato de 5 anos, ou então vários contratos, que se somados e derem 5 anos, preenchem o requisito da mesma forma;
É necessário que o locatário esteja explorando o mesmo ramo de atividade econômica nos últimos 3 anos. Isso porque a ideia é justamente proteger o ponto comercial, e não proteger o locatário. 
Imagine agora que estou em um imóvel e tenho uma lanchonete, só que ela não dá certo. Eu então resolvo sublocar o ponto para outra pessoa, que vai abrir uma papelaria. Este então respeita todos os requisitos para a renovatória. Pergunta-se: cabe ação renovatória? Em caso afirmativo, quem irá ajuizá-la? R.a lei está protegendo o ponto comercial, e quem está ali é o sublocatário. Quem vai ajuizar a renovatória então é o sublocatário. Isso está previsto no art. 51, §1º da lei 8.245/91 (cai muito em prova).[3: A sublocação depende de autorização do locador, a qual foi dada no exemplo.]
2.3 – Características: quanto ao foro competente,a regra inicial é a de que nós devemos ajuizar a ação renovatória naquele lugar em que foi destinado no contrato como foro competente para dirimir as questões do contrato. É o que prevê o art. 58, II, da lei 8.245/91. 
Se nada disser o contrato, a regra subsidiaria é a do local do imóvel.
	Quanto aovalor da causa, o art. 58, III, da Lei 8.245/91, prevê que o valor da causa corresponderá a 12 meses de aluguel.
	Se você pretende ajuizar uma ação renovatória, já na inicial você deve acostar os documentos relacionados no art. 71 da lei. O inciso V do dispositivo foi revogado, possuindo uma nova redação. Legislador aqui deixou bem claro que tanto faz se for o mesmo fiador do contrato a ser renovado, como um novo fiador, sendo que se precisa da idoneidade financeira, é preciso comprovar a idoneidade financeira desse fiador. A redação anterior não era tão clara nesse sentido, vindo a nova redação esclarecer o ponto.
	2.4 – Sublocação/Fusão: nós temos a figura do locador, a figura do locatário, e fazemos uma sublocação, entrando agora a figura do sublocatário. Pergunta-se: pode o sublocatário ajuizar ação renovatória? R.sim. Como a ideia é proteger o ponto comercial, quem deve ajuizar a ação renovatória em caso de sublocação é somente o sublocatário.
	Imagine que a empresa “A” tem um contrato de sublocação. A empresa “A” então fez uma fusão com a empresa “B”, as duas foram extintas, sendo criada uma nova sociedade “C”. A sociedade “C” então foi para o imóvel locado pela sociedade “A”. A empresa “A” já tinha cumprido com 2 anos do contrato de locação. Pergunta-se: cabe ação renovatória? Precisa de um novo contrato de 5 anos, ou pode ter a soma de mais 3 anos da nova sociedade?R. a própria lei de locação tratou do assunto, no art. 51, §1º. A fusão é a união de duas ou mais sociedades, dando origem a uma nova. A lei fala em uma “sociedade nova que lhe sucederá em todos os direitos e obrigações”. Então, haverá uma sucessão da locação no caso de fusão. Assim, se há sucessão da locação, a nova sociedade, que foi produto da união das duas sociedades que se uniram, poderá ajuizar ação renovatória, e terá a soma dos contratos, podendo comutar o prazo contratual da empresa anterior (caiu em prova).
	
	2.5 – Exceção de retomada: como o próprio nome já diz, são casos excepcionais que permitem a retomada do imóvel, ainda que tenha sido ajuizada uma ação renovatória. Assim, há casos excepcionais, previstos em lei, que permitem a retomada do imóvel pelo locador. Para isso, teremos que combinar os arts. 52 e 72, da lei de locação.
	A exceção de retomada é apresentada na própria contestação da ação renovatória, e não em reconvenção (caiu na prova do TRF3).
	Vejamos quais são as hipóteses que permitem essa retomada do imóvel:
Em caso de proposta melhor de terceiro: quando o locador apresenta essa proposta, ele deve apresentar o documento por escrito, com firma reconhecida. Uma declaração do terceiro interessado dizendo qual é o seu ramo de atividade. Deve ainda ser colocado o valor da oferta do terceiro, para que o autor da ação renovatória possa, em réplica, cobrir a oferta do terceiro. Neste caso, o imóvel vai ser alugado para ele, ou seja, será procedente a ação renovatória;
Quando o Poder Público solicitar reforma no imóvel que implique em sua radical transformação;
Quando locador o próprio locador realizar reforma do imóvel que resulte em sua valorização;
Proposta insuficiente (caiu na prova da magistratura do Ceará): se o locador entende que a proposta é insuficiente, ele pode pedir a retomada do imóvel. Na ação renovatória, o locador declara quanto ele quer pagar de aluguel. A insuficiência será demonstrada por critérios objetivos, através da avaliação do imóvel por um corretor, p. ex;
Para fundo de comércio existente há mais de 1 ano: fundo de comércio é o estabelecimento comercial. Sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente e descendente. Ex.: Imagine que o locador montou uma papelaria, e ele a tem há mais de 1 ano. Ele então pede o imóvel para a papelaria dele. Ex.2: a esposa dele tem uma lavanderia há mais de 1 ano, sendo que ele irá pedir o imóvel para lavanderia;
Para uso próprio.
QUESTÃO MAGISTRATURA DF E SP: SE EU ALUGUEI UMA LOJA, UM ESPAÇO, EM UM SHOPPING CENTER, FIQUEI O TEMPO NECESSÁRIO DE 5 ANOS, TENDO PREENCHIDO TODOS OS REQUISITOS DA AÇÃO RENOVATÓRIA. PERGUNTA-SE: EU POSSO AJUIZAR UMA AÇÃO RENOVATÓRIA CONTRA O SHOPPING CENTER? R.sim. Shopping Center é um espaço planejado sob uma administração centralizada, composto de lojas destinadas à exploração comercial e à prestação de serviços, sujeitas a normas contratuais padronizadas, para manter o equilíbrio da oferta e da funcionalidade, procurando assegurar convivência integrada. Não se trata de uma simples locação de determinados imóveis, sendo eles agrupados com uma funcionalidade e uma organização. Se você então alugar um espaço em um shopping Center, pode ser ajuizada ação renovatória. Isso não costuma cair muito em concurso, mas o que cai muito é a seguinte:
Pergunta-se: o shopping center pode apresentar exceção de retomada? R. sim. As únicas hipóteses que ele não poderá argüir como exceção de retomada serão as letras “E” e “F” marcadas acima, quais sejam, para fundo de comercio existente há mais de um ano, e para uso próprio. É o que diz o art. 52, §2º. Todas as outras poderão ser argüidas.
	2.6 – Indenização: vejamos os casos em que cabe indenização:
Quando o terceiro interessado (uma das hipóteses de exceção de retomada) tem o mesmo ramo de atividade, nesse caso, vai gerar indenização para o locatário. No caso, o terceiro estará adquirindo não só o local, o imóvel, mas também a clientela.	 É o que diz o art. 52, §3º, primeira parte;
O segundo caso sechama insinceridade. O locador não está sendo sincero. Ele pediu o imóvel dizendo que era para uma reforma, p. ex. (ou para dar destino determinado), mas contado da entrega, 3 meses depois, ele nada fez. É o que diz o art. 52, §3º, segunda parte (caiu em prova). Pergunta-se: e se o próprio locador pede o imóvel e continua o mesmo ramo de atividade do locatário? R. a lei de locação veda isso, não podendo o locador que pede o imóvel de volta exercer o mesmo ramo de atividade do locatário, exceto se se tratar de locação gerencial (é aquele imóvel em que, em razão de suas instalação, só se pode exercer um tipo de atividade, como um posto de gasolina, com seus tanques subterrâneos, bombas de gasolina etc.). Aí também será o caso de indenização em razão do locatário.
2.7 – Prazo da nova locação em caso de ação renovatória procedente: Se presentes os casos de exceção de retomada, a ação renovatória seja julgada improcedente. Contudo, se o juiz julgar a ação procedente, qual será o prazo da nova locação?
O art. 51 da lei de locações diz que a nova locação será no prazo do contrato a ser renovado. 
Assim, se o contrato a ser renovado era de 3 anos (ou seja, o último contrato), p. ex., sendo a ação procedentes, estabelece-se a nova locação pelo prazo de 3 anos.
Conforme o decidido no agravo regimental no recurso especial 899.188/MG (agravo regimental nos embargos de declaração no Resp 962.945/MG), o entendimento pacifico no STJ é de que o prazo máximo de prorrogação do contrato de locação será de 5 anos, não importando o prazo do contrato anterior a ser renovado. Ex.: ainda que seja de 10 anos o contrato anterior a ser renovado, a nova locação será de 5 anos.
Antigamente, a redação antiga do art. 74 da lei de locações acabava fazendo com que o locatário ficasse ainda muito tempo no imóvel quando da improcedência de uma ação renovatória, pois depois do trânsito em julgado da ação, ainda se contavam 6 meses (contados do transito em julgado) para a desocupação do imóvel. 
Depois da nova redação do art. 74, não se fala mais de trânsito em julgado. Assim, na própria sentença de primeiro grau, se o juiz julgar a ação renovatória improcedente, ou seja, não renovando a locação, ele vai dar o prazo de 30 dias para a desocupação. Não se fala mais em transito em julgado, sendo o prazo fixado na sentença de primeiro grau (essa alteração cai muito em prova).