Locações 3

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PROFESSOR: ALEXANDRE AUGUSTO VIGEVANI
1ª AULA
CONTRATO DE LOCAÇÃO – É BOM ESTAR ATENTO A MATÉRIA, É O SEGUNDO MAIS CELEBRADO NO MUNDO, É MUITO RELEVANTE! 
CONCEITO: É AQUELE PELO QUAL UMA DAS PARTES MEDIANTE REMUNERAÇÃO PAGA PELA OUTRA SE COMPROMETE A LHE FORNECER DURANTE CERTO LAPSO TEMPORAL O USO E GOZO DE COISA INFUNGIVEL, A PRESTAÇÃO DE SERVIÇO APRECIAVEL ECONOMICAMENTE OU A REALIZAÇÃO DE DETERMINADA OBRA. MAS A LOCAÇÃO NÃO VERSA APENAS SOBRE MÓVEIS E IMÓVEIS, ELA VERSA LOCAÇÃO DE SERVIÇOS E EMPREITADAS DE OBRAS. 
A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS É APENAS UMA PARTÍCULA. TEMOS TRES TIPOS DE LOCAÇÃO, DE BENS: IMÓVEIS, DE SERVIÇO, E DE OBRA. 
A LOCAÇÃO DE BENS – ART. 565 DO CC – A LEI CIVIL E O CPC SÃO UTILIZADOS DE FORMA SUBSIDIÁRIA A LEI DE LOCAÇÕES. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE COISA É AQUELE PELO QUAL UMA DAS PARTES (LOCADOR), SE OBRIGA A CEDER A OUTRA PARTE (LOCATÁRIO), POR TEMPO DETERMINADO OU NÃO (POSSO DEFINIR O LAPSO TEMPORAL, OU POSSO FAZER DE FORMA NA QUAL NÃO SE DEFINIRÁ O LAPSO TEMPORAL EXATO). CEDIDO O USO E GOZO DE COISA NÃO FUNGÍVEL, SE FOSSE FUNGÍVEL SERIA MÚTUO E NÃO LOCAÇÃO, MEDIANTE CERTA RETRIBUIÇÃO (ALUGUEL), SE NÃO TIVER ESTA CONTRAPRESTAÇÃO NÃO HÁ ALUGUEL E SIM COMODATO. O CONTRATO DE LOCAÇÃO POSSUI UMA SÉRIE DE CARACTERÍSTICAS:
1 ELE É SINALAGMATÍCO = BILATERAL, AMBAS AS PARTES POSSUEM OBRIGAÇÕES RECÍPROCAS DENTRO DO PACTO AVENÇADO, SE UMA DAS PARTES NÃO CUMPRIR A SUA PARTE, ELA NÃO PODERÁ EXIGIR DA OUTRA QUE A CUMPRA.
2 ONEROSO = SE NÃO POSSUIR CONTRAPRESTAÇÃO FINANCERIA POR PARTE DAQUELE QUE RECEBE A CESSÃO DO USO E GOZO DO IMÓVEL, ESTÁ SE TRATANDO DE COMODATO. HÁ PAGAMENTOS.
3 COMUTATIVO = COMUTATIVIDADE É EQUILIBRIO, PROPORÇÃO, DEVE HAVER RAZOABILIDADE ENTRE AS OBRIGAÇÕES E DIREITOS DE AMBAS AS PARTES NO CONTRATO. NÃO PODEM ESTAR DISPOSTOS DE FORMA DESACERBADA DE MODO A DESEQUILIBRAR A RELAÇAO. 
4 CONSENSUAL = APESAR DE ENVOLVER RELAÇÃO QUE TRATA DE IMÓVEL, NÃO ENVOLVE DIREITOS REAIS, PELA MERA CONSENSUALIDADE ENTRE AS PARTES SE PERFECTIBILIZA. O QUE FAZ ISSO NÃO É A ENTREGA DO IMÓVEL, NEM O ABANDONO DO LOCATÁRIO O EXTINGUE. A SUA VIGENCIA É DEFINIDA PELA DISPOSIÇÃO DE VONTADE DAS PARTES PELA ASSINATURA DO CONTRATO. SE LOCADOR E LOCATÁRIO ESTABELECERAM SUA VONTADE E ASSINARAM, ESTÁ PERFECTIBILIZADO O CONTRATO. 
5 RELAÇÃO DURADOURA = NÃO PRECISA TER LONGO PERÍODO, MAS UMA TEMPORARIEDADE AFERÍVEL, CONSIDERÁVEL. SE TIVER DOIS OU TRES DIAS DE DURAÇÃO, PODE SE ESTABELECER, MAS PRECISA TER UM TEMPO DENTRO DOS CRITÉRIOS DISPOSTOS NO CONTRATO. 
6 NÃO SOLENE = A LEI NÃO EXIGE FORMA ESPECÍFICA PARA QUE ELE SE DESENVOLVA, NÃO HÁ QUALQUER EXIGENCIA DE FORMA, HÁ UMA SÉRIE DE ARTIGOS QUE TRATAM DE LOCAÇÃO ORAL. ENTÃO PODE SER FEITO DE FORMA ORAL, ENTÃO NÃO É SOLENE, PODE SER FEITO TBEM EM INSTRUMENTO PÚBLICO, OU PARTICULAR, AS PARTES QUE DEFINEM ISSO. HÁ UMA SERIE DE CONTRATOS VINCULADOS AO CONTRATO DE LOCAÇÃO. O INSTRUMENTO CONTRATUAL É O INSTRUMENTO QUE DEFINE AS AVENÇAS ENTRE AS PARTES, PODE HAVER UM CONTRATO DE LOCAÇÃO, DE CAUÇÃO, DE FIANÇA, ETC. SE FALAMOS DE CONTRATO DE LOCAÇÃO GARANTIDO DE FIANÇA, COM FIADOR GARANTINDO O PAGAMENTO DAS PARCELAS, SE O LOCATÁRIO NÃO PAGAR, O FIADOR TEM QUE GARANTIR ESSES PAGAMENTOS. AGORA O CONTRATO DE FIANÇA NÃO PODE SER ORAL, DEVE SER FEITO POR ESCRITO. SE O CONTRATO DE LOCAÇÃO TIVER FIANÇA, DEVE SER REALIZADO ENTAO POR ESCRITO. NADA IMPEDE QUE SE REALIZE O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE FORMA ORAL, E A FIANÇA NUM TERMO APARTADO DE FORMA ESCRITA. 
DE TRATO SUCESSIVO = EM QUE PESE POSSA TER UM TERMO FINAL PARA SEU DESENVOLVIMENTO, AO ATINGIRMOS ESSE DIA FINAL DE VIGENCIA DO CONTRATO, ELE NÃO TERÁ SE ENCERRADO, PQ ELE PODE SER PRORROGADO APÓS O TERMINO DO PERIODO AVENÇADO ENTRE AS PARTES, ELE PODE SE ESTENDER POR TEMPO INDETERMINADO. SE AO FINAL DO PERÍODO O LOCATARIO PERMANECE NO IMÓVEL, O CONTRATO SERÁ PRORROGADO. UMA DAS CAUSAS DE EXTINÇÃO DOS CONTRATOS, É A MORTE DE UM DOS CONTRATANTES, MAS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO É ASSIM, AQUI OS SUCESSORES DEVEM RESPEITÁ-LO E ASSUMIR AS OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ANTERIORMENTE ESTIPULADOS.
SE NÓS ESTAMOS TRATANDO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO - LEI 8245/91 – UMA DAS PRIMEIRAS COISAS QUE DEVEMOS FAZER, SÃO QUAIS OS CONTRATOS QUE NÃO SERÃO REGULADOS PELA LEI DO INQUILINATO. ELA FAZ ISSO DE FORMA EXPRESSA.
§ÚNICO DO ART. 1º DESCREVE AS RELAÇÕES QUE NÃO SERÃO REGULADAS: OS IMÓVEIS DA UNIÃO, DOS ESTADOS, MUNICIPIOS, AUTARQUIAS E FUNDAÇÕES PÚBLICAS! SE ENVOLVER ESSE TIPO DE IMÓVEL, NÃO OSE PODE INVOCAR A LEI DO INQUILINATO E SIM A LEI CIVIL! A LEI INQUILINATO SERÁ USADA PARA RELAÇÕES CONTRATUAIS QUE ENVOLVAM IMÓVEIS URBANOS – EXCETO ESTES. MAS DEVE-SE PRESTAR ATENÇÃO, PQ PARECE QUE TODOS OS CONTRATOS QUE ENVOLVAM ENTES PÚBLICOS NÃO INCIDEM A LEI DO INQUILINATO. MAS NÃO É BEM ASSIM, SÓ NÃO IRÁ INCIDIR SE O IMÓVEL FOR DO ENTE PÚBLICO. MAS SE O IMÓVEL FOR PARTICULAR QUE LOCAR O IMÓVEL A UM DOS ENTES DESCRITOS, A LEI DO INQUILINATO SERÁ APLICADA. SE POR OUTRO LADO, OS ENTES ESTATAIS LOCAREM UM IMÓVEL PARA PARTICULAR, SENDO PROPRIETÁRIOS, A LEI NÃO SE APLICA. FOI FEITO DESSA FORMA PQ A LEI DO INQUILINATO FOI FEITA PRA PROTEGER O LOCATÁRIO (A PARTE MAIS FRACA). MAS NÃO INTERESSA PARA O ESTADO, UNIÃO, ETC, QUE ESSA LEI REGULE OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO DELLES. 
OUTROS IMÓVEIS QUE NÃO PODEM INVOCAR A LEI DE LOCAÇÕES: VAGAS AUTONOMAS DE GARAGEM OU ESPAÇOS PARA ESTACIONAMENTOS DE VEÍCULOS. VAGAS AUTONOMAS DE GARAGEM, NÃO VINCULADAS A OUTRA UNIDADE CONDOMINIAL, NÃO POSSO INVOCAR A ELI DO INQUILINATO. MAS SE O BOX DE GARAGEM ESTIVER LIGADO A UM APARTAMETO, UNIDADE CONDOMINIAL, POSSO INVOCAR A LEI DO INQUILINATO.
QUANDO ESTAMOS TRATANDO DE IMOVEL UTILIZADO PARA LOCAÇÃO DE ESTACIONAMENTO, A VAGA INDIVIDUAL DE GARAGEM LOCADA PELO PROFESSOR POR MEIO ANO, ESSE CONTRATO NÃO VAI TER A LEI DO INQUILINATO AO LADO, PQ É VAGA AUTONOMA DE GARAGEM. MAS A PESSOA QUE EXPLORA O NEGÓCIO, DETÉM O IMÓVEL PARA FIM DE EXPLORAR O MERCADO DE ESTACIONAMENTO, SE O IMOVEL FOI LOCADO POR TERCEIRO, AÍ É VIÁVEL A LEI DO INQUILINATO. PQ É A LOCAÇÃO DE IMOVEL PARA FINS COMERCIAIS. 
NÃO REGULA LOCAÇÃO DE ESPAÇO PARA PUBLICIDADE, PROPAGANDA, PQ AQUI NÃO HÁ CONTEÚDO SOCIAL RELEVANTE, SERÁ REGULADO PARA FINS COMUNS.
HOTEIS, APART HOTÉIS, TBEM É REGULADA ESPECIFICAMENTE PELOS ENTES ESTATAIS RELATIVOS AO TURISMO, NÃO SE APLICA LEI DO INQUILINATO. HÁ ÓRGÃOS FISCALIZADORES (EMBRATUR) QUE DEVEM CONCEDER LICENÇA PARA QUE O APART HOTEL VIGORE.
ARRENDAMENTO MERCANTIL TBEM NÃO SE REGULA PELA LEI DO INQUILINATO, PQ A RELAÇÃO É TOTALMENTE DISTINTA. É LEASING, POSSUI 3CONTRATOS INSERIDOS NO SEU BOJO. O PRIMEIRO É DE LOCAÇÃO, A PARTE ARRENDATÁRIA PAGA ALUGUEL, VALOR MENSAL PELO USO E GOZO DO BEM NAQUELE PERIODO A ELA CEDIDO. ELE PREVÊ UMA PROMESSA UNILATERAL DE VENDA, O ARRENDADOR PROMETE QUE AO FINAL SE FOR INTENÇÃO DO LOCATÁRIO VENDER O BEM CEDIDO NO PERÍODO ESTIPULADO. EXISTE POSSBILIDADE DE AO FINAL O ARRENDATÁRIO ADQUIRIR O BEM OU DEVOLVE-LO, OU FEITO SEGUIMENTO DO ARRENDAMENTO MEDIANTE SUBSITITUIÇÃO DO BEM PELO NOVO PERÍODO CONTRATADO ENTRE AS PARTES!
ESSES SÃO OS TIPOS DE CONTRATO QUE A LEI DO INQUILINATO NÃO IRÁ REGULAR. MAS SE A LEI DO INQUILINATO NÃO INCIDE SOBRE ESTAS MODALIDADES CONTRATUAIS, INCIDIRÁ A LEI COMUM CIVIL, QUE NÃO REGULA AS RELAÇÕES LOCATÍCIAS DE IMÓVEL URBANO, NESTE CASO SERÁ UTILIZADA APENAS DE FORMA SUBSIDIÁRIA. A VANTAGEM DA LEI DO CC É QUE AS FORMAS DE REAVER O IMÓVEL SÃO MUITO MAIS FÁCEIS DO QUE A LEI DO INQUILINATO, QUE VISA PROTEGER O INQUILINO. A LEI CIVIL TBEM FAZ, MAS DE FORMA MENOS PROFUNDA. SE FALAMOS EM LEI CIVIL, A FORMA DE REAVER O BEM, NO CASO DE CONTRATO EM VIGOR AJUIZAMENTO DE AÇÃO ORDINÁRIA DE RESCISÃO DE CONTRATO, MAIS PEDIDO DE REINTEGRAÇAÕ DE POSSE, CUMULADO COM PERDAS E DANOS, ISSO NA VIGÊNCIA DO CONTRATO. 
NAS LOCAÇÕES URBANAS PELA LEI DO INQUILINATO, NA VIGENCIA DO CONTRATO, O LOCADOR SÓ PODE RETOMAR IMÓVEL MEDIANTE JUSTA CAUSA, PELAS CAUSAS DISPOSTAS NA LEI. SE NÃO HOUVER CONTRATO EM VIGOR, EM TRATANDO DE IMÓVEL PELA LEI CIVIL, BASTA QUE O LOCADOR AJUIZE AÇÃO POSSESSÓRIA E FAÇA UM PEDIDO LIMINAR. É MUITO MAIS FÁCIL DE RETOMAR O IMOVEL PELA LEI CIVIL.FOI POSTO NESTA FORMA PELA LEGISLAÇÃO É PQ HAVIA INTERESSE EM FACILITAR PARA O LOCADOR POR ALGUM MOTIVO. NA LEI DO INQUILINATO SE INVERTE E A PROTEÇÃO MAIOR É DO INQUILINO. 
ESTAMOS TRATANDO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO: IMÓVEL URBANO FRENTE A LEI, OS CRITÉRIOS SE MODIFICAM CONFORME A NATUREZA DA CAUSA, A MATÉRIA QUE ESTIVERMOS TRATANDO. SE FOR MATÉRIA FISCAL, SERÁ COMPLETAMENTE DISTINTA DA DEFINIÇÃO DENTRO DA ÉGIDE IMOBILIÁRIA. PARA A LEI DE LOCAÇÕES O QUE DEFINE SE O IMÓVEL É URBANO OU NÃO NÃO É A SUA LOCALIZAÇÃO E SIM A ATIVIDADE QUE NELE SERÁ DESENVOLVIDA. É PRECISO VERIFICAR QUAL A NATUREZA DO IMÓVEL E QUAL REGRAMENTO SERÁ APLICADO EM CADA CAUSA. SE ESTIVER TRATANDO DE IMOVEL SOB ASPECTO FISCAL, PODEREI VER QUE AQUELES QUE ESTÃO DENTRO DA CIRCUNSCRIÇÃO URBANA, SERÃO URBANOS, OS UQE ESTÃO FORA, ELES SÃO RURAIS. MAS PARA A LEI DE LOCAÇÕES ISSO NÃO IMPORTA, E SIM A ATIVIDADE A SER REALIZADA. ENTÃO SE FOR UTILIZADO PARA MORADIA, DENTRO DA CIDADE OU FORA DELA, SERA TRATADO COMO IMÓVEL URBANO.
SE TIVER LOCADO IMOVEL DENTRO DA CIDADE E USA-LO PARA ATIVIDADES RURAIS, PARA A LEI DO INQUILINATO, SERÁ ENTENDIDO COMO IMÓVEL RURAL. EX. ATIVIDADE COMERCIAL É ATIVIDADE CONSIDERADA URBANA, E ASSIM A LEI DO INQUILINATO SERÁ APLICADA. EX. MERCADOS POSTOS NA BEIRA DA ESTRADA, ATIVIDADE COMERCIAL, VENDA DE PRODUTOS COLONIAIS, DA CULTURA LOCAL, NÃO IMPORTA. A ATIVIDADE CARACTERIZA O IMÓVEL COMO URBANO. 
HÁ SITUAÇÕES EM QUE O MESMO IMÓVEL É UTILIZADO PARA MAIS DE UMA ATIVIDADE. COMO SE RESOLVE ESSE CONFLITO? PRECISAMOS NO CASO CONCRETO ESTABELECER QUAL A ATIVIDADE PREPONDERANTE REALIZADA NO IMÓVEL, ENTÃO SE ELE POSSUI ATIVIDADE RURAL, PLANTAÇÃO, MAS TAMBÉM HÁ A UTILIZAÇÃO DE UMA CASA PARA MORADIA, TEREMOS QUE DEFINIR QUAL É A MAIS IMPORTANTE, A MORADIA DA FAMÍLIA OU A PLANTAÇÃO? A CULTURA ALI PRATICADA? SE O IMÓVEL FOR RURAL, TEM POTREIRO AO LADO DA CASA, ONDE MORA COM A FAMÍLIA, TEM QUE AVALIAR O CASO CONCRETO PARA SABER SE APLICA-SE A LEI DO INQUILINATO.
EXISTEM 3 GRANDES GRUPOS DE MODALIDADES CONTRATUAIS DISPOSTAS NA LEI DE LOCAÇÃO URBANA;
1 LOCAÇÃO RESIDENCIAL – DISPOSTA NO ART. 46 E SS DA LEI DE LOCAÇÕES. A 1ª SUBDIVISÃO É A LOCAÇÃO COM PRAZO IGUAL OU SUPERIOR A 30 MESES, OU COM PRAZO INDETERMINADO OU INFERIOR A 30 MESES. CONFORME A ESCOLHA DAS PARTES, APLICA-SE REGRAS DISTINTAS. PELO CARÁTER SOCIAL A LEI ESTABALECEU DESVANTAGEM PARA O LOCADOR QUANDO O CONTRATO FOR PRAZO INDETERMINADO. ISSO PQ NUM PRAZO INFERIOR A 30 MESES FICA DIFÍCIL AS PESSOAS ESTABELECEREM UM LAR. FICA DIFÍCIL PARA A FAMILIA EM PERÍODO CURTO TER QUE TROCAR NOVAMENTE DE ENDEREÇO, DE LAR, QUE É IMPORTANTE PARA O DESENVOLVIMENTO DAS CRIANÇAS, QUE ESTUDAM EM LOCAL PRÓXIMO. ENTÃO SE FOR MENOR DE 30 MESES EXISTEM REGRAS QUE DIFICULTAM A RETOMADA PELO LOCADOR. 
O LOCADOR QUE CELEBROU CONTRATO COM INTERSTÍCIOS MAIOR SÃO CONCEDIDOS ALGUMAS BENESSES. AO TÉRMINO DO CONTRATO ELE PODERÁ RETOMAR O IMÓVEL APENAS FAZENDO UMA DENUNCIA SEM OFERTAR JUSTA CAUSA. O QUE NÃO ACONTECE COM QUEM CELEBROU POR MENOS DE 30 MESES.
2 LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (COMERCIAL) – MODALIDADE TOTALMENTE DISTINTA, SE PRESTA AO ESTABELECIMENTO DE UM NEGÓCIO, UM FUNDO DE COMÉRCIO, TOTALMENTE DISTINTO DA RESIDENCIAL. ELA TAMBÉM POSSUI SUBTIPOS. EXISTE A COMUM E AS DEMAIS COM ALGUMAS MODIFICAÇÕES EM FACE DA LEI. EX. ESTABELECIDAS COM FIM DE ESTABELECER NO LOCAL INSTITUIÇÕES HOSPITALARES, ESCOLARES, RELIGIOSAS, POR CONTA DA RELEVANCIA ADAS ATIVIDADES ALI DESENVOLVIDAS, O QUE DIFICULTA AO LOCADOR REMOTAR O IMÓVEL. ART. 54 , A, ONDE O LOCADOR REALIZA UMA SÉRIE DE MODIFICAÇÕES NO CONTRATO A FIM DE QUE O IMOVEL SE ADEQUE AS FINALIDADES DO LOCATÁRIO, COMERCIAL, NESSE CASO O LOCADOR POSSUI MAIORES PRERROGATIVAS DO QUE NA LOCAÇÃO COMERCIAL COMUM.
CONTRATOS DE LOCAÇÃO DE SHOPPING CENTER, SÃO ATÍPICOS, COM DIVERSAS PECULIARIDADES, ELE TBEM NÃO POSSUI TANTAS BENESSES AOS LOCATARIOS QUANTO AOS DEMAIS CONTRATOS COMERCIAIS. 
3 LOCAÇÃO POR TEMPORADA – POSSUEM REGRAS ESPECÍFICAS, IMPORTANTES NO QUE TANGE AO PRAZO, NÃO PODE EXCEDER 90 DIAS, SE PASSAR DISSO NÃO SERÁ POR TEMPORADA OU ESPECIAL. ELA POSSUI UMA FINALIDADE ESPECÍFICA, POR EX. MAE QUE MORA EM CIDADE DISTANTE, COM PROBLEMAS DE SÁUDE, PRECISO ESTAR PERTO DELA POR UM OU DOIS MESES. ESSE CONTRATO TERÁ SUAS PRÓPRIAS REGRAS PELA LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA. O CONTRATO POR TEMPORADA VISA O LAZER, O LOCATÁRIO VISA O FIM ESPECÍFICO DE LAZER, EX. PRAIA. – 15, 30,60 DIAS! O IMPORTANTE QUE VISA UNICAMENTE AO LAZER E NÃO PODE ULTRAPASSAR OS 90 DIAS E SOBRE ELE INCIDE AS LEIS DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL SE EXTRAPOLAR O PRAZO DE 90 DIAS.
AS PARTES NO CONTRATO DE LOCAÇÃO: LOCADOR (POSSUI UM IMÓVEL OCIOSO, SEM UTILIZAÇÃO, DISPONÍVEL PARA SER CEDIDO A ALGUÉM QUE DELE NECESSITE), MAS ELE NÃO PRECISA SER PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, BASTA QUE ELE TENHA A POSSE DO IMÓVEL. O IMÓVEL LOCADO PODE SER SUBLOCADO. TENDO A POSSE DO IMÓVEL POSSO CEDER SEU USO E GOZO. LOCATÁRIO (PESSOA FÍSICA OU JURÍDICA QUE NECESSITA DO IMÓVEL PARA RESIDENCIA OU PARA DESENVOLIVMENTO DE SUAS ATIVIDADES ECONOMICAS, DE LAZER OU PARA FIM ESPECIAL CONFORME A LEI DE LOCAÇÕES). 
MUITAS VEZES PODE ACONTECER QUE HAJA UMA RELAÇÃO DE MULTIPLICIDADE SUBJETIVA, EM ALGUMAS DAS ESFERAS CONTRATUAIS PODE HAVER MAIS DE UMA PARTE, OU SEJA, PODE SER QUE HAJA MAIS DE UM LOCADOR DO CONTRATO, OU MAIS DE UM LOCATÁRIO, NESTA SITUAÇÃO A LEI ESTABELECEU QUE ENTRE ELES HAVERÁ RELAÇÃO DE SOLIDARIEDADE, ART. 2º DA LEI DE LOCAÇÕES. A SOLIDARIEDADE SÓ PODE ADVIR DE LEI OU DE AJUSTE ENTRE AS PARTES. QUANDO SE TRATA DE LEI DE LOCAÇÕES, ELA ADVÉM DA LEI!
A SOLIDARIEDADE ADVÉM OU DE LEI OU DE AJUSTE ENTRE AS PARTES. NA LOCAÇÃO, ELA ADVÉM DO ART; 2º DA LEI DO INQUILINATO. A SOLIDARIEDADE ADVÉM DA LEI, CONTUDO O LEGISLADOR PERMITIU, QUE AS PARTES, CASO ENTENDAM QUE NÃO INCIDE EM SEU CONTRATO, PODEM ESTIPULAR DE FORMA ADVERSA, PARTE FINAL DO ART. 2º.
IMPLICAÇÕES: DUAS ESFERAS CONTRATUAIS, DE UM LADO OS LOCADORES E DE OUTRO OS LOCATÁRIOS. EX. HÁ MULTIPLICIDADE SUBJETIVA DE LOCADORES, SÃO 4 NO CONTRATO. DO OUTRO LADO, 5 LOCATÁRIOS. EM TERMOS PRÁTICOS O ESTABELECIMENTO DA SOLIDARIEDADE NO CONTRATO DE LOCAÇÃO, SIGNIFICA QUE UM DOS LOCATARIOS PODERÁ PAGAR O ALUGUEL A QUALQUER UM DOS LOCADORES, ISSO DIMINUI A INCIDÊNCIA DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E EVITA AÇÕES DE DESPEJO POR INADIMPLEMENTO DE ALUGUEL. O GRUPO DE LOCATARIOS PODE PAGAR A QUALQUER UM. POR OUTRO LADO, TBEM É BENÉFICA PARA O LOCADOR, PQ ELE PODE COBRAR A TOTALIDADE DO VALOR DOS ALUGUEIS DE QUALQUER UM DOS LOCATÁRIOS, NÃO IMPORTA SE FOI DIVIDIO EM PARCELAS DE MIL REAIS CADA UM. UM DELES TERÁ QUE PAGAR A INTEGRALIDADE DE CINCO MIL REAIS SE O LOCADOR COBRAR DELE. SE EVENTUALMENTE O LOCADOR A RECEBER O PAGTO DO ALUGUEL POR PARTE DOS LOCATÁRIOS, IMPLICA NA SATISFAÇAÕ DO DÉBITO POR PARTE DOS LOCATÁRIOS, A CONSEQUENCIA É QUE ELE TERÁ QUE PAGAR A COTA PARTE DE CADA UM DOS DEMAIS LOCADORES. A SOLIDARIEDADE ENTRE LOCADORES REPRESENTA A POSSIBILIDADE DE QUALQUER UM DELES REMIR A DÍVIDA DOS LOCADORES, PAGA OS CINCO MIL REAIS, O ALUGUEL ESTARÁ SATISFEITO, PORÉM, OS DEMAIS LOCADORES TEM DIREITO DE RECEBER O ALUGUEL. SE O LOCADOR REMIU, PERDOOU A DIVIDA DOS LOCATÁRIOS, ELE TERÁ QUE PAGAR A COTA PARTE DOS DEMAIS LOCADORES. A SOLIDARIEDADE QUE ESTAMOS TRATANDO É ENTRE AS ESFERAS CONTRATUAIS. PORTANTO, ENTRE LOCATÁRIOS HÁ RELAÇÃO DE CO RESPONSABILIDADES, SE UM LOCADOR PERDOU A DÍVIDA E SE INSERIU NA OBRIGAÇÃO DE PAGAR OS VALORES AOS DEMAIS LOCADORES, NÃO QUER DIZER QUE ELE TERÁ QUE PAGAR TODO O VALOR! A RELAÇÃO É DE CO RESPONSABILIDADE, CADA UM DOS LOCADORES QUE NÃO RECEBEU O ALUGUEL PDOERÁ COBRAR APENAS A SUA COTA PARTE E NÃO A INTEGRALIDADE DA DÍVIDA. ENTÃO, A SOLIDARIEDADE SE DÁ APENAS ENTRE AS ESFERAS CONTRATUAIS, E NÃO DENTRO DAS PRÓPRIAS ESFERAS MENCIONADAS. EX. O LOCADOR A VISANDO RECEBER O VALOR DO ALUGUEL INADIMPLIDO PELOS LOCATARIOS, COBRA A INTEGRALIDADE APENAS DO LOCATÁRIO 1. COMO HÁ RELAÇÃO DE SOLIDARIEDADE ENTRE AS ESFERAS CONTRATUAIS, É POSSÍVEL, CONTUDO, PAGA A DÍVIDA DE CINCO MIL REAIS PELO LOCATARIO , ELE PODERÁ COBRAR O VALOR PAGO DE FORMA SOLIDÁRIA DE CADA UM DOS DEMAIS LOCATÁRIOS?PODERÁ COBRAR DO DEMAIS APENAS A COTA PARTE DEVIDA POR CADA UM DELES. NÃO PODERÁ COBRAR DO LOCATÁRIO 2 OS 4 MIL REAIS? NÃO! NÃO É SOLIDÁRIO, É APENAS ENTRE AS ESFERAS, DE UM LADO LOCADORES E DE OUTRO LOCATÁRIOS. NA MESMA ESFERA CONTRATUAL NÃO HÁ SOLIDARIEDADE E SIM CO RESPONSABILIDADE. É POR ISSO QUE O LOCATARIO UM SÓ PODERÁ COBRAR DO 2 MIL REAIS QUE É A PARTE DELE. ENTÃO SE TEMOS O LOCATÁRIO 5, QUE É MAIS ABASTADO, NEM ASSIM TERÁ QUE PAGAR OS 4 MIL REAIS, TERÁ QUE COBRAR DE FORMA INDIVIDUAL. SE OS LOCADORES PRECISAM COBRAR O ALUGUEL DOS LOCATÁRIOS, PODEM AJUIZAR AÇÃO CONTRA TODOS ELES, OU ENTÃO CONTRA APENAS UM QUE TEM MAIS DINHEIRO QUE OS OUTROS. ELE PODE SER OBRIGADO A PAGAR A INTEGRALIDADE DA DÍVIDA EM FACE DOS LOCADORES. MAS O LOCATÁRIO QUE PAGOU A DÍVIDA TODA NÃO PODE AJUIZAR AÇÃO CONTRA OS DEMAIS E COBRAR A INTEGRALIDADE, TERÁ QUE AJUIZAR AÇÃO CONTRA CADA UM DOS DEMAIS LOCATÁRIOS PARA CONSEGUIR COBRAR A DÍVIDA.
A SOLIDARIEDADE SE APLICA APENAS ENTRE AS ESFERAS CONTRATUAIS. EX. DEVIDO O INADIMPLEMENTO DO ALUGUEL, OS LOCADORES RESOLVEM DESPEJAR OS LOCATARIOS, RESCINDINDO O CONTRATO DE LOCAÇÃO, PODE O LOCADOR OU OS LOCADORES AJUIZAREM A AÇÃO DE DESPEJO EM FACE DE QUALQUER UM DOS LOCATÁRIOS? NÃO, A NÃO SER QUE AJUIZE-SE A AÇÃO EM FACE DE UM DELES MAS SE DE CIENCIA DA EXISTENCIA DA AÇÃO AOS DEMAIS. ISSO PQ A SOLIDARIEDADE NÃO É PROCESSUAL, NESSE CASO, ENTÃO PARA FIM DE DEMISSÃO NÃO SE PODE AJUIZAR A DEMANDA CONTRA QUALQUER LOCATÁRIO, TERA QUE SE ENVOLVER TODOS OS LOCATARIOS. ESSA IDEIA NÃO CONSTA EXPRESSA EM LEI, MAS SURGE DA NECESSIDADE LEGAL QUE SE DE NOTICIA AOS SUBLOCATÁRIOS DA EXISTENCIA DA AÇÃO. ENTÃO SE DEVE SE DAR CIENCIA AO SUBLOCATARIO, COMO NÃO DAR CIENCIA AOS DEMAIS CO LOCATÁRIOS? ELES ESTÃO EM NIVEL HIERARQUICO SUPERIOR QUE O SUBLOCATÁRIO. PODE AJUIZAR AÇÃO DE COBRANÇA EM FACE DE QUALQUER LOCATÁRIO. MAS A PARTIR DO MOMENTO QUE QUERO RESCINDIR O CONTRATO DE LOCAÇÃO, SÓ POSSO FAZER SE TODOS PUDEREM SE DEFENDER NA AÇÃO. É POR ISSO QUE ELES DEVEM NO MÍNIMO SER NOTIFICADOS, MAS DEVERIAM ESTAR TODOS NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. 
PRAZO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO – O PRAZO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO FOI DEIXADO DE FORMA LIVRE SUA ESTIPULAÇÃO PELAS PARTES. O LAPSO É ESTABELECIDO CONFORME APROUVER AO LOCADOR E LOCATÁRIO. A PARTIR DISSO INCIDEM DETERMINADAS REGRAS. AS PARTES TERÃO QUE ARCAR COM AS CONSEQUENCIAS DAS SUAS DECISÕES, ESPECIALMENTE O LOCADOR. 
A PRIMEIRA FORMA SERIA POR PRAZO DETERMINADO: É O CONTRATO EM QUE EU POSSO, PELA LEITURA DO INSTRUMENTO IDENTIFICAR QUE ELE POSSUI UM TERMO INICIAL ESTABELECIDO E UM TERMO FINAL PREVISTO PARA ENCERRAMENTO DA RELAÇÃO CONTRATUAL. OU SEJA, O CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO, POSSUI UM TERMO INICIAL E POSSUI UM TERMO FINAL PERFEITAMENTE DEFINIDOS NO INSTRUMENTO, JÁ O CONTRATO ESTABELECIDO POR PRAZO INDETERMINADO, É DIFERENTE. ELE POSSUI UM TERMO INICIAL, O CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO NÃO POSSUI TERMO FINAL, MAS ELE NÃO É ETERNO. NA REALIDADE QUER DIZER QUE O LOCADOR PODE RETOMAR O IMÓVEL NO MOMENTO EM QUE ELE BEM ENTENDER, ELE VEM EM FAVOR DO LOCADOR (TERMO AD QUEM), BASTA QUE ELE FAÇA UMA DENUNCIA VAZIA, NÃO PRECISA DE JUSTIFICATIVA PARA RTOMAR O IMÓVEL. QDO O PRAZO É DETERMINADO, PARA O LOCADOR RETOMAR O IMÓVEL, SÓ SE ELE FIZER DENÚNCIA CHEIA (JUSTIFICATIVA PLAUSÍVEL PERANTE A LEI). ALGO QUE PODE SER PLAUSIVEL PARA O LOCADOR, PODE NÃO SER PARA A LEI, TEM QUE ANALISAR E VER SE ESTÁ NA LEI PARA CONSEGUIR ENCERRAR O CONTRATO.
CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO TEM TERMO INICIAL E FINAL, NO INDETERMINADO NÃO TEM TERMO FINAL. O CONTRATO É DE TRATO SUCESSIVO, PODE OCORRER QUE ELE NASCEU POR PRAZO DETERMINADO, MAS NO CURSO, EM SEU DESENVOLVIMENTO, SE TORNOU POR PRAZO INDETERMINADO. QUANDO ELE SE PRORROGA ALÉM DO TERMO AD QUEM, QUE ERA O FIM DO CONTRATO, POR PRAZO INDETERMINADO AO FINAL. Ex. O CONTRATO COMEÇA POR PRAZO DETERMINADO, ATÉ O ÚLTIMO DIA, SÓ QUE SE O LOCATÁRIO PERMANECER DEPOIS DO TERMO FINAL POR MAIS DE 30 DIAS NO IMÓVEL, MAS SEM OPOSIÇÃO POR PARTE DO LOCADOR NO QUE TANGE A ESTA PERMANÊNCIA, APÓS OS 30 DIAS SE PRORROGA POR PRAZO INDETERMINADO. O LOCATÁRIO NÃO ESTÁ DE POSSE INJUSTA NO IMÓVEL SE NÃO RENOVAR O CONTRATO, PQ ELE SE RENOVA APÓS 30 DIAS SEM OPOSIÇÃO, POR PRAZO INDETERMINADO. ASSIM TODAS AS CLAUSULAS PACTUADAS ANTERIORMENTE SE PRORROGAM E CONTINUAM VIGENTES. É UMA PRORROGAÇÃO DE CONTRATO E NÃO RENOVAÇÃO. A MUDANÇA É QUE QDO O PRAZO ERA DETERMINADO, O LOCADOR NÃO PODERIA RETOMAR O IMOVEL SEM JUSTA CAUSA, DEPOIS QUE SE PRORROGA, ELE PODE RETOMAR O IMÓVEL NO MOMENTO QUE ELE JULGAR NECESSÁRIO, BASTA DAR CIENCIA AO LOCATÁRIO ATRAVÉS DE NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA AQUELA HÁBIL A DAR ESTA CIENCIA DE QUE O LOCADOR PRETENDE RETOMAR O IMÓVEL. ELA DEVE SER FEITA DE FORMA A DAR INEQUIVOCA CIENCIA, E DEVERÁ CONCEDER 30 DIAS PARA O LOCATÁRIO DEIXAR O IMÓVEL. NÃO DEIXANDO O IMOVEL NO PRAZO DE 30 DIAS O LOCADOR PODERÁ AJUIZAR UMA AÇÃO DE DESPEJO POR DENUNCIA VAZIA. 
1 POSSIBILIDADE DO CONTRATO ESTABELECIDO POR PRAZO DETERMINADO
2 CONTRATO ESTABELECIDO POR PRAZO INDETERMINADO
3 CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO AO ALCANCAR O TERMO FINAL NÃO SE ENCERRA DE IMEDIATO. SE PRORROGA POR PRAZO INDETERMINADO. BASTA A INTENÇÃO DO LOCATÁRIO EM RETOMAR O IMÓVEL! 
NO A PRAZO O LOCADOR DEVE TER UMA SÉRIE DE CUIDADOS, PQ TEM UMA SÉRIE DE ARMADILHAS NA LEI. NO CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL A LEI DEU LIBERDADE AS PARTES ESTABELECEREM O PRAZO DE DETÉRMINO, MAS HÁ DIFERENÇA PARA CONTRATOS: 
POR 30 MESES OU MAIS - ATINGIDO O TERMO FINAL ELE SE ENCERRA, APENAS SE PRORROGA POR PRAZO INDETERMINADO SE O LOCATÁRIO PERMANECER POR 30 DIAS SEM OPOSIÇÃO DO LOCADOR. DURANTE O CONTRATO, O LOCADOR PODERIA RETOMAR O IMÓVEL POR JUSTA CAUSA, APÓS O PRAZO, PODE RETOMAR MEDIANTE DENUNCIA VAZIA. 
POR MENOS DE TRINTA MESES OU PRAZO INDETERMINADO (ESTABELECIDA INICIALMENTE, ELE NÃO FOI PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO, JÁ NASCEU ASSIM) – INCIDIRÁ A REGRA DO ART. 47, INC. V DA LEI DO INQUILINATO. “a locação ininterrupta ultrapassar cinco anos”. EX. TEMOS CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL CELEBRADO POR DOIS ANOS (24 MESES), SE CLASSIFICA DENTRO DAS REGRAS DE MENOS DE 30 MESES. PELA INCIDENCIA DO DISPOSITIVO ACIMA, APÓS O CURSO DO PRAZO ESTIPULADO DO CONTRATO, ATINGINDO-SE O TERMO FINAL, PERMANECENDO O LOCATÁRIO POR 30 DIAS SEM OPOSIÇÃO, DEVERIA SE PRORROGAR POR PRAZO INDETERMINADO, MAS A LEI MUDOU A REGRA NESSE CASO DE MENOS DE 30 MESES. AQUI HÁ UMA EXCEÇÃO, ELE SE PRORROGA POR PRAZO INDETERMINADO AUTOMATICAMENTE, NÃO HÁ EXIGENCIA DOS 30 DIAS SEM OPOSIÇÃO, ELA SE PRORROGA DE FORMA INCONTINENTI. AQUI O LOCADOR PODERÁ RETOMAR O IMÓVEL DEPOIS QUE O TEMPO TOTAL DO CONTRATO ATINGIR CINCO ANOS! POR QUE O LOCADOR TAMBÉM TEM O DIREITO DE TER O SEU LAR, DESENVOLVER SUA VIDA, RELAÇÕES PESSOAIS, FILHOS. O LEGISLADOR PUNE LOCADOR POR TER ESTABELECIDO CONTRATO POR PRAZO MUITO CURTO. NESTE CASO O LOCADOR TERÁ QUE SUPORTAR O LOCATÁRIO NO IMÓVEL POR MAIS 36 MESES! HÁ OUTRAS DUAS SITUAÇÕES IMPORTANTES:
O CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL PRECISA PREENCHER UMA CONDIÇÃO DE NATUREZA TEMPORAL PARA QUE ELE POSSA EXERCER AO FINAL DO CONTRATO EXERCER OS DIREITOS ADVINDOS DESSA RELAÇÃO (O COMERCIANTE PODE IMPOR AO LOCADOR A RELAÇÃO FORÇADA DO CONTRATO PARA MANTER SEU COMÉRCIO, ELE IMPOE SUA PERMANENCIA DO IMÓVEL ATRAVÉS DE RENOVATÓRIA. ESSE CONTRATO DEVE TER NO MÍNIMO CINCO ANOS).
LOCAÇAO POR TEMPORADA OU ESPECIAL – LIMITAÇÃO EM 90 DIAS. SE O LOCATÁRIO PERMANECER POR MAIS DE 30 DIAS, O CONTRATO SE PRORROGA POR PRAZO INDETERMINADO. O LOCADOR SÓ PODERÁ RETOMAR O IMÓVEL APÓS O LAPSO TEMPORAL DE 30 MESES, NÃO PODERÁ FAZER A DENUNCIA VAZIA ANTES DISSO. ISSO É UM TREMENDO PREJUÍZO PARA O LOCADOR. MAS EM TODAS AS HIPÓTESES HÁ A POSSIBILIDADE DE RETOMAR O IMÓVEL SE TIVER UMA JUSTA CAUSA ESTABELECIDA NA LEI.
NECESSIDADE DO CONSENTIMENTO DO CONJUGE PARA O CONTRATO DE LOCAÇÃO – NÃO PRECISA, POR SER CONTRATO QUE NÃO ENVOLVE DIREITO REAL. EXISTE EXCEÇÃO NOS CONTRATOS POR PRAZO DETERMINADO POR MAIS DE 10 ANOS, PQ NO PASSADO SE USOU O CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA SIMULAR MAS NA REALIDADE ERA COMPRA E VENDA. VENDIA O IMÓVEL PEGAVA O VALOR DO PREÇOE DILUIA NAS PARCELAS QUE APARENTAVAM UM ALUGUEL. 
CUMPRIMENTO DO CONTRATO – DEVE SER OBSERVADO O PRAZO ATÉ O FINAL. SE NÃO FOR, INCIDIRÁ UMA SÉRIE DE SANÇÕES SOBRE A CONDUTA DA PARTE QUE O DESCUMPRIR. A DISCUSSÃO SE ESTENDE PQ AS VEZES O VALOR DA MULTA PACTUADO NÃO RESTITUI O DANO CAUSADO. PODE SE BUSCAR A REPARAÇÃO COMPLEMENTAR, POIS A MULTA É APENAS UMA REPARAÇÃO INICIAL A PARTE LESADA, A PARTE PODE BUSCAR NO JUDICIÁRIO – ART. 416, §ÚNICO.
HIPÓTESE DE DISPENSA LEGAL DA MULTA CONTRATUAL – ESTÁ PREVISA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO CELEBRADO EM VIRTUDE DE TRABALHO QUE FORCE O TRABALHADOR A RESIDIR EM OUTRA CIDADE PARA EXERCER SEU POSTO DE TRABALHO. SE ELE TIVER O CONTRATO DE TRABALHO RESCINDIDO O CONTRATO DE ALUGUEL SERÁ RESCINDIDO AUTOMATICAMENTE SEM INCIDENCIA DE MULTA, EXISTE PREVISÃO LEGAL PARA ISTO. 
DENUNCIA VAZIA PODE SER PROPOSTA PELO LOCADOR E PELO LOCATÁRIO (SE O PRAZO FOR INDETERMINADO), SEM JUSTIFICATIVA, DESDE QUE PREENCHA ALGUNS REQUISITOS PARA QUE POSSA DEIXAR O IMÓVEL SEM CONSEQUENCIAS. DEVE NOTIFICAR O LOCADOR DANDO CIENCIA, COM PRAZO MÍNIMO DE 30 DIAS DE PERMANENCIA, ISSO ASSEGURA AO LOCADOR QUE ELE TENHA RENDA POR MAIS UM MÊS. 
DEVOLUÇÃO DAS CHAVES – O CONTRATO DE LOCAÇÃO SE PERFECTIBILIZA COM A MERA ASSINATURA, NÃO É NECESSÁRIO A IMISSÃO NA POSSE E A ENTREGA DO IMÓVEL. PARA EXTINGUIR NÃO BASTA QUE O LOCATÁRIO APENAS DEIXE O IMÓVEL. O LOCATÁRIO DEVERÁ DEVOLVER AS CHAVES PARA O LOCADOR, MEDIANTE TERMO DE ENTREGA DE CHAVES OU DE RESCISÃO CONTRATUAL. DEVE SER ASSINADO PELO LOCADOR, ELE FAZ COM QUE CESSEM AS OBRIGAÇÕES POR PARTE DO LOCATÁRIO. MUITAS VEZES O LOCADOR SE NEGA A ASSINAR O TERMO, PQ MUITAS VEZES, HÁ NECESSIDADE DE SE FAZER ALGUM REPARO, DE QUE O LOCATÁRIO PINTE DETERMINADO COMODO PARA DEIXAR COMO ESTAVA ANTERIORMENTE A LOCAÇÃO, OU EVENTUALMENTE HÁ ALUGUEL EM ATRASO E O LOCADOR NÃO ASSINA POR RECEIO DE NÃO RECEBER.
O LOCADOR ENTENDE DE FORMA EQUIVOCADA QUE ESSE ATO PODE LHE CAUSAR DANO, MAS ISSO NÃO É VERDADE. SE O TERMO ENCERRA O CONTRATO, NESSE MOMENTO ELE DÁ QUITAÇÃO DOS ALUGUEIS, EVENTUALMENTE SE TIVER ALUGUEL ATRASADO ELE TARÁ DANDO QUITAÇÃO DOS VALORES E DE EVENTUAL OBRIGAÇÃO DE FAZER, DE PINTAR COMODO. ASSINOU NÃO TEM MAIS O QUE FAZER. NO ENTANTO, ELE PODE ASSINAR O TERMO E FAZER UMA RESSALVA DE QUE HÁ DOIS MESES DE ALUGUEL EM ATRASO, OU DE QUE AINDA FALTA FAZER A VISTORIA DO IMÓVEL E EVENTUALMENTE PODERÁ SER COBRADO DANOS. NÃO SE PODE EXIGIR QUE AS PARTES PERMANEÇAM ASSOCIADAS. O CONTRATO TEM QUE SER CONSENSUAL. ATÉ PQ A CONDUTA DELE SERIA ILEGAL, ELE NÃO PODE OBRIGAR O LOCATÁRIO A FICAR VINCULADO A ELE. UM DOS PRINCIIOS BASICOS DO CONTRATO É QUE ELE DEVE SER CONSENSUAL, VONTADE DE UMA DAS PARTES TEM QUE SER PACTUADA. UMA DAS PARTES NÃO PODE OBRIGAR A OUTRA A PERMANECER NA RELAÇÃO. SE EVENTUALMENTE O LOCADOR INSISTIR EM NÃO RECEBER AS CHAVES O LOCATÁRIO PODE AJUIZAR UMA AÇÃO CONSIGNATÓRIO, CONSIGNA AS CHAVES EM JUÍZO E ENCERRA O CONTRATO NO JUDICIÁRIO. SE NÃO FIZER ISSO CONTINUA OBRIGADO AO PAGAMETNO DOS ALUGUEIS.
A LEI DO INQUILINADO A FORMA ADEQUADA PARA RETOMADA DO IMÓVEL É ATRAVÉS DA AÇÃO DE DESEJO, NÃO IMPORTA A SITUAÇÃO. A AÇÃO DE DESPEJO BUSCA É A RESCISÃO UNILATERAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, ELA NÃO POSSUI COMO OBJETIVO DESPEJAR O LOCATÁRIO, ESSE É APENAS CONSEQUENCIA DA RESCISÃO DO CONTRATO OPERADA EM SENTENÇA. SE O LOCATÁRIO NÃO DEIXAR O IMOVEL SE FAZ O ATO FORÇADO DE TIRAR O LOCATÁRIO DO IMÓVEL ATRAVÉS DA AÇÃO DE DESPEJO. AO FINAL DA PETIÇÃO INICIAL DE DESPEJO TEM QUE SABER COLOCAR OS PEDIDOS. 
SE A AÇAO DE DESPEJO FOR AJUIZADA ENQANTO O CONTRATO FOR POR PRAZO DETERMINADO, NÃO HÁ EM PRINCIPIO COMO O CONTRATO SER DESFEITO SEM CONSEQUENCIA PARA AS PARTES, EXCETO SE ELE TIVER UMA JUSTA CAUSA PARA TANTO. SE TIVER UMA JUSTA CAUSA PODE BUSCAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ESTÃO ELENCADAS NA LEI DO INQUILINATO NOS ARTIGOS 9º, ESTÃO AS JUSTAS CAUSAS GERAIS:
1 MÚTUO ACORDO – QDO LOCADOR E LOCATÁRIO NO TRAMITE DO CONTRATO SE REUNEM E DECIDEM QUE ESSE CONTRATO SERA MANTIDO PELO PRAZO DE X MESES, ENCURTANDO O PERÍODO DO CONTRATO. EX. SE O CONTRATO ERA DE CINCO ANOS E OS DOIS SE REUNEM E DECIDEM QUE O CONTRATO TERÁ VALIDADE DE APENAS MAIS SEIS MESES ATRAVÉS DE ACORDO. SE O ACORDO NÃO FOR CUMPRIDO, O LOCADOR PODERÁ AJUIZAR AÇÃO DE DESPEJO PARA RETOMAR O IMÓVEL. 
2 QUANDO HÁ PRÁTICA DE INFRAÇÃO LEGAL OU CONTRATUAL POR PARTE DO LOCATÁRIO. SE ELE PRATICA ALGUM DELITO, UTILIZANDO IMÓVEL DE FORMA INDEVIDA, ESTÁ REALIZANDO UMA INFRAÇÃO LEGAL USANDO O IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO LOCADOR, ESTE PODE RETOMAR O IMÓVEL A FIM DE EVITAR QUE A RESPONSABILIDADE RECAIA PARA CIMA DELE. EX. DESPEJAR DEJETOS QUIMICOS NO RIO GUAÍBA. SE O LOCADOR NÃO TOMASSE PROVIDENCIA, ELE ESTARIA SE TORNANDO TALVEZ UM PARTÍCIPE. ALÉM DE DENUNCIAR JUNTO AO MP, AJUIZA AÇÃO DE DESPEJO POR JUSTA CAUSA. 
QUALQUER CLAUSULA QUE ESTEJA PREVISTA NO CONTRATO QUE FOR INFLINGIDA PODERÁ DAR ENSEJO A RESCISÃO DO CONTRATO, UMA JUSTA CAUSA E AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE DESPEJO. 
3 FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL OU ENCARGOS – VALORES E ACESSÓRIOS, EX. TAXA DE CONDOMÍNIO, PROPAGANDA, IMPOSTO COLOCADO NO CONTRATO IMPOSTO AO LOCATÁRIO. 
4 REALIZAÇÃO DE REPAROS URGENTES POR DETERMINAÇÃO DO PODER PÚBLICO – DENTRO DAS SUAS ATRIBUIÇÕES PODE EXIGIR QUE O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL FAÇA MODIFICAÇÕES, É COMUM EM IMÓVEIS ANTIGOS ONDE SE FAZEM PASSEIOS, PARA CONSERTO DE FACHADAS, MARQUIZES COM PROBLEMAS ESTRUTURAIS. ESSES IMÓVEIS NÃO PODEM COLOCAR EM RISCO A VIDA DAS PESSOAS E OUTROS BENS PRÓXIMOS. 
SE ESSE IMÓVEL FOR LOCADO, E O LOCATÁRIO NÃO PUDER PERMANECER NELE, É JUSTA CAUSA. 
PASSADO O PRAZO DETERMINADO DO CONTRATO E PRORROGA POR PRAZO INDETERMINADO OU AINDA NOS CONTRATOS QUE JÁ NASCERAM POR PRAZO INDETERMINADO, A RETOMADA É MAIS SIMPLES, NÃO PRECISA APRESENTAR CAUSAS GERAIS PARA RETOMÁ-LO, BASTA QUE INDIQUE A VONTADE DE RETOMAR O IMÓVEL. ENCAMINHA A NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA, COM PRAZO DE 30 DIAS PARA O LOCATÁRIO DEIXAR O IMÓVEL. NÃO DEIXANDO AJUIZA-SE AÇÃO DE DESPEJO SEM JUSTA CAUSA, A DENÚNCIA É VAZIA. 
A LOCAÇÃO PRESCINDE QUE O LOCADOR SEJA O PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, BASTA QUE TENHA A JUSTA POSSE DO BEM IMÓVEL POSSO PERFEITAMENTE CELEBRAR O CONTRATO DE LOCAÇÃO. PQ O CONTRATO DE LOCAÇÃO ENVOLVE A CESSÃO DO USO E DO DIREITO DE FRUIR DO BEM, ESTES DIREITOS ESTÃO CONSUBSTANCIDOS DENTRO DA POSSE. NÃO NECESSARIAMENTE NO CONTRATO DE LOCAÇÃO A GENTE PRESUME QUE O LOCADOR É O PROPRIETÁRIO, ATÉ PQ EXISTE O CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO, É PQ O LOCATÁRIO É QUEM ESTÁ ALUGANDO, ELE NÃO É PROPRIETÁRIO. O USUFRUTUÁRIO DO IMÓVEL TBEM PODE LOCAR, O USO E FRUTO É DIREITO REAL EXERCIDO SOBRE COISA ALHEIA EM CARÁTER PERSONALÍSSIMO. EX. IMÓVEL DOADO COM RESERVA DE USUFRUTO, QUE É DOADO PARA O FILHO DO PROPRIETÁRIO, PORÉM O DOADOR SE RESERVA O USUFRUTO. VAMOS TER NO IMÓVEL UMA DIVISÃO DA PROPRIEDADE. DE UM LADO TEREMOS O NU PROPRIETÁRIO, E DE OUTRO LADO O USUFRUTUÁRIO. O NU PROPRIETÁRIO PERMANECE APENAS COM O DOMINIO DO IMOVEL, AO PASSO QUE O USUFRUTUÁRIO É QUE TEM DIREITO DE USAR O BEM E PODERÁ LOCAR O IMÓVEL NESSA HIPÓTESE. UMA DAS QUESTOES QUE SURGEM QUANDO TRATAMOS DE USUFRUTO É QUE EM PRINCÍPIO PODEMOS CONFUNDIR UM POUCO AS COISAS. NO MOMENTO QUE O USUFRUTUÁRIO LOCAR O BEM, PODEMOS PENSAR QUE ELE ESTARÁ TRANSFERINDO O DIREITO DE USUFRUTO, MAS NA REALIDADE ISSO NÃO É POSSÍVEL, PQ USUFRUTO É PERSONALÍSSIMO E INSTRANSFERÍVEL. A LOCAÇÃO NÃO, EMBORA APENAS A CESSAO TEMPORÁRIA DO DIREITO DE GOZAR E USUFRUIR. 
O USUFRUTO PODE SER EXTINTO, COMO FICA A RELAÇÃO CONTRATUAL MANTIDA JUNTO AO LOCATÁRIO? DE UM LADO O NU PROPRIETÁRIO, DO OUTRO O USUFRUTUÁRIO, SE O USUFRUTO FOR EXTINTO, OS DIREITOS DE FRUIÇÃO SE CONVERTEM EM FAVOR DO NU PROPRIETÁRIO. NESSE MOMENTO O NU PROPRIETÁRIO PASSA A SER O LEGÍTIMO PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL. O CONTRATO DE LOCAÇÃO PASSA A SER OPONÍVEL A ELE, COMO ISSO SE OPERA NA REALIDADE? EFEITO ESPECÍFICO DO PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE – SE USUFRUTUARIO DEIXOU DE EXERCER O USUFRUTO, O PROPRIETÁRIO NÃO PRECISA OBSERVAR O CONTRATO, PQ ELE NÃO CELEBROU ESSE CONTRATO, ENTAO PODE BUSCAR A RETOMADA DO IMÓVEL. O CONTRATO DE LOCAÇÃO NA REALIDADE NÃO É OPONÍVEL AELE.
O CONTRATO DE LOCAÇÃO É DE TRATO SUCESSIVO – GERALMENTE A MORTE IMPORTA NA RESCISÃO NO CONTRATO, MAS O CONTRATO DE LOCAÇÃO POSSUI REGRAS DISTINTAS, ART. 10, 11º DA LEI DE LOCAÇÕES. SE MORRE O LOCADOR, O CONTRATO AUTOMATICAMENTE SE TRANSFERE PARA O HERDEIRO DO LOCADOR, ELE TERÁ DE RESPEITAR O CONTRATO COMO SE FOSSE O ANTERIOR PROPRIETÁRIO. ESSA É UMA EXCEÇÃO DO ART. 8 DA LEI DE LOCAÇÕES. 
MAS SE O LOCATÁRIO FALECER? TODOS OS DIREITOS E OBRIGAÇÕES SE TRANSFEREM PARA OS HERDEIROS! SE A LOCAÇÃO FOR COMERCIAL A TRANSMISSÃO SE DÁ PARA O ESPÓLIO OU SUCESSOR DO NEGÓCIO! 
CONTRATO DE LOCAÇÃO FIRMADO POR PESSOA QUE DEIXA O IMÓVEL PQ TEVE UMA DISSOLUÇÃO DE VINCULO AFETIVO COM A PESSOA QUE RESIDIA COM ELA. O CONTRATO SE EXTINGUE AUTOMATICAMENTE? NÃO, ELE SEGUE NORMALMENTE POR FORÇA DE LEI EM FACE DAQUELES QUE PERMANECEREM NO IMÓVEL, MESMO QUE A PARTE FIGURANTE NO CONTRATO DEIXE O IMÓVEL. 
PONTO RELEVANTE: POSSIBILIDADE DE O IMÓVEL SER ALIENADO DURANTE O PERÍODO DO CONTRATO – PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE – SE O IMÓVEL PODE SER ALIENADO, HAVERÁ UMA NOVA PARTE INGRESSANDO NA RELAÇÃO CONTRATUAL: O NOVO PROPRIETÁRIO. A LEI NÃO IMPOE A ELE O CUMPRIMENTO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, ELE PODE RETOMAR O IMÓVEL, BASTA NOTIFICAR O LOCATÁRIO E CONCEDA A ELE UM PRAZO PARA DEIXAR O BEM. O PRAZO PARA NOTIFICAR O LOCATÁRIO SE INICIA A PARTIR DO NEGÓCIO JURÍDICO NO REGISTRO DE IMÓVEIS, NÃO IMPORTA SE VENDA, DOAÇÃO, ETC. – DO REGISTRO DO ATO, CONTA-SE 90 DIAS PARA QUE O ADQUIRENTE NOTIFIQUE O LOCATÁRIO PARA DEIXAR O IMÓVEL EM 90 DIAS APÓS A NOTIFICAÇÃO. NÃO DEIXANDO, AÇÃO DE DESPEJO. SE O ADQUIRENTE NADA FIZER NESSES 90 DIAS, TERÁ ACEITADO O CONTRATO DE LOCAÇÃO E NÃO PODERÁ RETOMAR O IMÓVEL. 
NO PRIMEIRO MOMENTO, O LOCATÁRIO ESTÁ A MERCÊ DO LOCADOR. O LOCATÁRIO PODE SE DEFENDER PARA NÃO DEIXAR O IMÓVEL – DEVE CONSTAR NO CONTRATO UMA CLAUSULA DE VIGENCIA, DIZENDO QUE EM CASO DE ALIENAÇÃO DO IMOVEL, A LOCAÇÃO SEGUIRÁ PLENAMENTE VIGENCIA, SEJA POR PRAZO DETERMINADO, DEVIDAMENTE AVERBADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. ASSIM O LOCATÁRIO PODE FORÇAR O ADQUIRENTE A CUMPRIR O CONTRATO DE LOCAÇÃO. 
DIREITO DE PREFERÊNCIA – É AQUELE PELO QUAL O PROPRIETÁRIO DO BEM NA CONDIÇÃO DE LOCADOR, SE EVENTUALMENTE DECIDIR VENDER O IMÓVEL, DEVERÁ DAR AO LOCATÁRIO O DIREITO DE PREFERENCIA NA AQUISIÇÃO DO BEM. NÃO PODERÁ VENDER O BEM A UM TERCEIRO SEM QUE TENHA EXPOSTO A PROPOSTA DE NEGÓCIO PARA O LOCATÁRIO. PRIMEIRO O LOCADOR DEVE APRESENTAR AO LOCATÁRIO TODOS OS ELEMENTOS, DADOS PARA O NEGÓCIO, POR TEMPO SUFICIENTE PARA QUE ELE ANALISE E DECIDA. APENAS APÓS O LOCATÁRIO DIZER QUE NÃO TEM INTERESSE, O LOCADOR PODE VENDER PARA UM TERCEIRO. SE O LOCADOR VENDE O BEM SEM FALAR NADA PARA O LOCATÁRIO, ESTE PODERÁ RETOMAR O IMÓVEL PARA ADQUIRIR PARA SI – É A AÇÃO DE PREEMPÇÃO – DEVE SER AJUIZADA NO PRAZO DE SEIS MESES DA ALTERAÇÃO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL CONSTANDO A VENDA. MAS PARA ISSO DEVE FAZER O DEPÓSITO DO VALOR DO NEGÓCIO NA DEMANDA! ESSE É UM INSTRUMENTO PARA O LOCATÁRIO.
FIXAÇÃO DO ALUGUEL – É LIVRE PELAS PARTES, HÁ UMA IMPOSIÇÃO, O VALOR DA LOCAÇÃO NÃO PODE SER FIXADA EM MOEDA ESTRANGEIRA E NÃO PODE VARIAR DE ACORDO COM O CÂMBIO OU O SALÁRIO MÍNIMO. HÁ POSSIBILIDADE DE REVISAR O CONTRATO, ELE É SINALAGMÁTICO, OS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DEVEM ESTAR DISPOSTOS DE FORMA EQUILIBRADA, PROPORCIONAL, SE SOFRER UM DESEQUILÍBRIO A PARTE LESADA PODE BUSCAR A REVISÃO DOS SEUS TERMOS. O VALOR PACTUADO PARA O ALUGUEL NÃO CORRESPONDE A REALIDADE DO IMÓVEL. SE EVENTUALMENTE O CONTRATO SOFRER UM DESEQUILIBRIO, A PARTE LESADA PODE BUSCAR A REVISÃO DOS SEUS TERMOS. EX. DURANTE O PERIODO DA LOCAÇÃO O IMÓVEL SE VALORIZOU, O VALOR DO ALUGUEL NÃO MAIS CORRESPONDE A REALIDADE DO IMÓVEL.
DURANTE O TRAMITE O CONTRATO PODE SE TORNAR ONEROSO DEMAIS PARA O LOCATÁRIO, PQ O PROPOSITO PARA O QUAL FOI LOCADO, PODE O LOCATÁRIO BUSCAR A REVISÃO, OBSERVANDO-SE O ART. 219 – PERÍODO MÍNIMO DE 3 ANOS DO ÚLTIMO AJUSTE FEITO ENTRE AS PARTES, SE FOR MENOS DE 3ANOS NÃO PODE BUSCAR A REVISÃO DO ALUGUEL. QUAL É O MOMENTO PARA O PAGAMENTO? O ALUGUEL SEMPRE É PAGO NO MÊS SUBSEQUENTE AO USUFRUÍDO, SE TENHO MAIO DESTE ANO, PAGO EM JUNHO. O DE JULHO PAGA EM AGOSTO, E ASSIM POR DIANTE.
HÁ EXCEÇÕES QUE PERMITEM QUE O ALUGUEL SEJA COBRADO ANTECIPADAMENTE. EX. CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA. E NO ART. 42 DA LEI DE LOCAÇÕES – SEM GARANTIA CONTRATUAL, NÃO POSSUI GARANTIA: CAUÇÃO, FIANÇA, ETC. O LOCADOR PODE BUSCAR DE FORMA ANTECIPADA, ATÉ O 6º DIA DO PERÍODO VIGENTE. 
NO CASO DE SUBLOCAÇÃO O VALOR NÃO PODE SUPERAR AO PREVISTO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. O LOCATÁRIO NÃO PODE SUBLOCAR O IMOVEL POR VALOR SUPERIOR AO QUAL ALUGOU. 
SUBLOCAÇÃO É UM CONTRATO ACESSÓRIO DECORRENTE DO DIREITO DE USAR E FRUIR DO LOCATÁRIO – SUBLOCADOR. TEMOS UM CONTRATO DE LOCAÇÃO, O LOCADOR CEDE OS DIREITOS DE USO AO LOCATÁRIO. ESTE LOCATÁRIO PODE SUBLOCAR, ELE FIRMA UM CONTRATO DE LOCAÇÃO, ACESSÓRIO, AO QUAL DENOMINAMOS SUBLOCAÇÃO, ELE PASSA A SER SUBLOCADOR E FIRMA CONTRATO COM O SUBLOCATÁRIO. ESTE É O CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO, QUE É ACESSÓRIO AO CONTRATO DE LOCAÇÃO, QUE É O PRINCIPAL. DESTA SITUAÇÃO DEPREENDE-SE QUE INDEPENDENTE DA FORMA E RAZÃO, SE O CONTRATO DE LOCAÇÃO FOR EXTINTO, O DE SUBLOCAÇAO TAMBÉM SERÁ, POR ESTAR VINCULADO AO PRINCIPAL. EXTINTO O CONTRATO PRINCIPAL, O SUBLOCADOR DEIXA DE SER LOCATÁRIO E NÃO PODER MAIS SER SUBLOCADOR. EVENTUALMENTE, SE O CONTRATO FOI EXTINTO, MAS A EXTINÇÃO OCORREU POR CONTA DE CONDUTA INAPROPRIADA POR PARTE DO LOCATÁRIO, CABERÁ A ESSE SUBLOCATÁRIO BUSCAR A REPARAÇÃO EM FACE DO LOCATÁRIO SUBLOCADOR, BUSCAR PERDAS E DANOS EVENTUALMENTE SOFRIDAS.
IMAGINEMOS QUE O LOCATÁRIO ADQUIRA DO LOCADOR O IMÓVEL, SE ELE PASSA A SER PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, O CONTRATO PRINCIPAL SE EXTINGUIRÁ! SE EXTINGUIU O CONTRATO PRINCIPAL, MAS O CONTRATO DE SUBLOCAÇAO NÃO SE EXTINGUIRÁ, PQ O LOCATÁRIO PELO MESMO PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE, FOI ELE PROPRIO QUE CELEBROU O CONTRATO DE LOCAÇÃO SUBSIDIÁRIO AO PRINCIPAL E TERÁ QUE RESPEITAR O CONTRATO. SE HOUVE RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO PRINCIPAL, EXTINTA A RELAÇÃO CONTRATUAL, NÃO HÁ MAIS COMO ADMITIR A MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE SUBLOCAÇÃO. NESSE CONTEXTO, EXTINTO O CONTRATO DE LOCAÇÃO, SE O SUBLOCATÁRIO PERMANECER NO IMÓVEL DE FORMA INADVERTIDA, O PROPRIETÁRIO, PARA RETOMAR O IMÓVEL, SE NÃO TEM VÍNCULO CONTRATUAL COM O SUBLOCATÁRIO. O LOCADOR ANTIGO PODE BUSCAR A RETOMADA DO IMÓVEL COM BASE EM AÇÃO POSSESSÓRIA? NÃO, TEM QUE SER AÇÃO DE DESPEJO! 
BENFEITORIAS – TEMOS TRES ESPÉCIES, O CONCEITO ESTÁ NO CC, A ORDEM DIDÁTICA É INVERTIDA NO CÓDIGO, VAMOS TRATAR DA MAIS COMUM PRIMEIRO:
NECESSÁRIAS: ART. 96§3º, CC – SÃO AQUELAS QUE DEVEM SER REALIZADAS NO IMÓVEL COMO FORMA DE MANTE-LO NO SEU ESTADO QUANDO DA LOCAÇÃO, PARA MANTER A INTEGRIDADE DO IMÓVEL, DECORRE DO DEVER DE CUIDAR DO BEM PELO LOCATÁRIO COMO SE O IMÓVEL FOSSE SEU, DO ANIMUS DE CUIDAR DO IMÓVEL, NÃO PRECISA BUSCAR AUTORIZAÇÃO DO LOCADOR PARA REALIZAR ATOS DE QUE SÃO DESTA NATUREZA. EX. SE A CALHA DA CASA ENTOPE E COMEÇA A ARMAZENAR ÁGUA E OCORRER INFILTRAÇÃO. É OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO FAZER O REPARO PARA ENTREGAR O IMÓVEL DA MESMA FORMA QUE O RECEBEU, TENDO EM VISTA QUE ESSA MODALIDADE PODE SER REALIZADA, ELA PODE SER COBRADA LOGO QUE HOUVE O DISPENDIO FINANCEIRO. NÃO PRECISA DISCUTIR O VALOR INERENTE A ELA, O LOCADOR PODE COBRAR DE FORMA IMEDIATA.
ÚTEIS: ART. 96§2º, CC – SÃO AQUELAS QUE FACILITAM OU AUMENTAM A POSSIBILIDADE DE USO DO IMÓVEL, AGREGAM VALOR AO IMÓVEL. ELA É DIFICIL DE SER IDENTIFICADA, VAI DEPENDER DO CASO CONCRETO. EX. ALOCAR IMOVEL DE HOTELARIA, O LOCATÁRIO CONSTRÓI UMA PISCINA, ELA AGREGA VALOR AO NEGÓCIO E AO IMÓVEL. É INDENIZÁVEL? SE FOR ÚTIL, SIM, DESDE QUE AUTORIZADA PELA LOCADOR PARA QUE SEJA POSSIVEL POSTULAR O RESSARCIMENTO POSTERIOR. HÁ AINDA UM OUTRO DIREITO, O DE RETER O IMÓVEL: DIREITO DE RETENÇÃO É AQUELE QUE DECORRE DA POSSIBILIDADE DO LOCATÁRIO MANTER CONSIGO O BEM ATÉ QUE ELE SEJA DEVIDAMENTE REPARADO PELOS VALORES QUE GASTOU NAS BENFEITORIAS. ENQUANTO NÃO FOR PAGO O VALOR DA BENFEITORIA, PODERÁ MANTER O IMÓVEL CONSIGO, INDEPENDENTEMENTE DO FIM DO CONTRATO DO ALUGUEL. COM O PASSAR DO TEMPO,BUSCANDO UM EQUILÍBRIO. SE O LOCATÁRIO FOSSE CREDOR DE UM MONTANTE A TITULO DE BENFEITORIAS QUE FOI DISPENDIDA, POR OUTRO LADO ELE NÃO TERIA O DIREITO DE PERMANECER NO IMÓVEL DE FORMA INDEFINIDA – O PERIODO DE RETENÇÃO PODE EXISITR ATÉ QUE SE ALCANCE O VALOR GASTO CONFORME O PREÇO DO ALUGUEL. SE O ALUGUEL É DE 1000 REAIS, E O VALOR DEVIDO É DE 5000 REAIS, O LOCATÁRIO PERMANECE NO IMÓVEL DURANTE CINCO MESES SEM PAGAR O ALUGUEL. SENDO EXIGÍVEL IMEDIATAMENTE A BENFEITORIA NECESSÁRIA, PODE O LOCATÁRIO DESCONTAR O ALUGUEL? ELE PODE DEIXAR DE PAGAR NO MEIO DO CONTRATO O ALUGUEL PQ SE ENTENDE CREDOR DE BENFEITORIAS NECESSÁRIAS? NÃO PODE, ELE TEM QUE PAGAR O ALUGUEL, O LOCADOR TERÁ QUE LHE PAGAR OS VALORES, NÃO SE PODE COMPENSAR UM VALOR PELO OUTRO, PQ O VALOR DA BENFEITORIA É DIFÍCIL DE SER MENSURADO, AS VEZES PRECISA DE PERÍCIA, ENQUATO O VALOR DO ALUGUEL É DEFINIDO. O LOCATÁRIO AFIRMA QUE GASTOU X EM MERCADORIAS, MAS FOI REALMENTE ISSO? ANTES QUE O VALOR SEJA CONSIDERADO LIQUIDO E CERTO HÁ UMA SERIE DE REQUISITOS A SER ANALISADO. ENQUANTO O VALOR DA BENFEITORIA NÃO FOR PLENAMENTE LIQUIDO, CERTO E EXIGIVEL, NÃO PODERÁ SER DESCONTADO DOS ALUGUÉIS. É DIFERENTE SE O LOCADOR JÁ CONCORDOU COM O VALOR GASTO, ELE VIU AS NOTAS FISCAIS, OS VALORES NECESSÁRIOS, DAÍ É DIFERENTE. 
VOLUPTUÁRIAS OU SUNTUÁRIAS: ART. 96, §1º, CC – SÃO AQUELAS QUE SE PRESTAM A ADORNAR O IMÓVEL, A TORNAR ELE MAIS SUNTUOSO. ESSAS BENFEITORIAS, CONFORME O ART. 36 DA LEI DE LOCAÇÕES, NÃO SERÃO INDENIZÁVEIS. PODENDO SER LEVANTADAS PELO LOCATÁRIO NO FIM DA LOCAÇÃO, DESDE QUE A RETIRADA NÃO AFETA A ESTRUTURA DO IMÓVEL. O LOCATÁRIO SABE QUE NÃO RECEBERÁ O VALOR GASTO COM ESSAS BENFEITORIAS. ELE PODE RETIRAR AS BENFEITORIAS DO IMÓVEL, QUANDO FOR POSSÍVEL E NÃO CAUSAR ESTRAGOS NO IMÓVEL. SE NÃO TERÁ QUE DEIXAR NO IMÓVEL E PERDER O VALOR GASTO. 
NO ARTIGO 35 DA LEI DE LOCAÇÕES VAI TRATAR DELAS, FALA QUE TUDO QUE ESTIVER ABAIXO REGULADO PODE SER MODIFICADO PELAS PARTES CONFORME A SUA VONTADE. AS BENFEITORIAS NECESSÁRIAS, INTRODUZIDAS PELO LOCATÁRIO SEM PERMISSÃO DO LOCADOR, E AS ÚTEIS, DESDE QUE AUTORIZADAS, SERÃO INDENIZÁVEIS. 
É IMPORTANTE FAZER PEQUENA DISTINÇÃO NAS BENFEITORIAS ÚTEIS, O POSSUIDOR DE BOA-FÉ, AS BENFEITORIAS SÃO INDENIZÁVEIS PELOS VALORES ATUALIZADOS. O POSSUIDOR DE MÁ-FÉ APENAS AS NECESSÁRIAS É QUE SÃO INDENIZÁVEIS, AQUELAS UTILIZADAS PARA MANTER A INTEGRIDADE DO IMÓVEL, O RESSARCIMENTO SERÁ FEITO PELO VALOR DA ÉPOCA EM QUE FOI GASTO, SEM AS ATUALIZAÇÕES. ELE NÃO TEM DIREITO DE RETENÇÃO NEM DE LEVANTAMENTE DAS BENFEITORIAS.
SÚMULA 335 DO STJ – NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO, É VÁLIDA A CLÁUSULA DE RENÚNCIA À INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E AO DIREITO DE RETENÇÃO. O TRIBUNAL TRABALHA DE FORMA INADEQUADA, PQ A LEI DIZ QUE O LOCATÁRIO TEM O DIREITO DE RETER O IMÓVEL, O STJ DIZ O CONTRÁRIO, MAS NÃO É CERTO, PQ ESSA CLAUSULA É IMPOSTA PELO LOCADOR. TEMOS QUE PARTIR DO PRESSUPOSTO, QUE O LOCADOR, JÁ ESTÁ NO PLANO DE FAVORECIMENTO ACIMA DO LOCATÁRIO. A LEI TENTA EQUILIBRAR A RELAÇÃO! ESSES DIREITOS DE INDENIZAÇÃO E RETENÇÃO DEVERIAM SER MANTIDOS A PARTE MAIS DESFAVORECIDA. 
OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO POSSUEM DE UM LADO ALGUÉM QUE FAZ A CESSÃO DO DIREITO DE USO E FRUIÇÃO DO IMÓVEL, E DE OUTRO LADO ALGUÉM QUE PAGA POR ISSO: O LOCATÁRIO. EVENTUALMENTE O ALUGUEL PODE SER INADIMPLIDO, É UM RISCO INERENTE AOS CONTRATOS. O QUE SE CRIOU, QUAIS OS MECANISMOS QUE BUSCAM MINIMIZAR OS RISCOS? AS GARANTIAS CONTRATUAIS DISPOSTAS EM LEI, E VISAM FAZER COM QUE O LOCADOR POSSA SE SOCRRER DELAS A FIM DE EVITAR O PREJUÍZO. SÃO ACEITO 4 MODALIDADES DE GARANTIA, NO ART. 37 DA LEI DE LOCAÇÕES. ESSE ARTIGO EXPÕE UM ELENCO DE GARANTIAS QUE É NÚMEROS CLÁUSULOS, É FECHADO:
1 CAUÇÃO
2 FIANÇA
3 SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA
4 CESSÃO FIDUCIÁRIA DE COTAS DE INVESTIMENTO
AGORA QUE JÁ NUMERAMOS AS MODALIDADES DE GARANTIA, MAS HÁ VEDAÇÃO NA LEI QUE IMPEDE QUE NO CONTRATO DE LOCAÇÃO HAJA MAIS DE UMA MODALIDADE DE GARANTIA NELE PREVISTA. OU EU TENHO O CONTRATO GARANTIDO POR CAUÇÃO, OU POR FIANÇA, OU SEGURO FIANÇA, OU CESSAO FIDUCIÁRIA DE COTAS DE INVESTIMENTO. SE HOUVER CLÁUSULAS COM MAIS DE UMA GARANTIA NO CONTRATO, ELA SERÁ NULA, E O LOCADOR NÃO TERÁ GARANTIA ALGUMA! A NULIDADE DA CLÁUSULA PODE SER O EXARCEBAMENTO DOS LIMITES DO CONTRATO QUE TORNARIA UM ONUS DEMASIADO POR PARTE DO LOCADOR, O ENTENDIMENTO MAJORITÁRIO É QUE SE NO CONTRATO DE LOCAÇÃO EXISTIR MAIS DE UM CONTRATO DE GARANTIA, PREVALECE A PRIMEIRA DISPOSTA NO CONTRATO E DESPREZA-SE AS DEMAIS. ISSO EQUILIBRA O CONTRATO! 
1 CAUÇÃO – CARACTERÍSTICA DE DIREITO REAL, PRESSUPÕE A ENTREGA DO BEM. PODE SER DE BEM MÓVEL OU DE BENS IMÓVEIS. SE A CAUÇÃO QUE ESTIVERMOS TRATANDO FOR DE BEM MÓVEL, PODE SER DE QUALQUER BEM QUE TENHA VALOR APRECIÁVEL: AUTOMÓVEIS, COMPUTADORES, ELETROMÉSTICOS, TÍTULOS DE CRÉDITO, TÍTULOS NOMINATIVOS PÚBLICOS, QUE PODEM SE CONSTITUIR COMO HÁBEIS PARA GARANTIR UM CONTRATO DE CAUÇÃO, PQ ELA PRESSUPÕE A ENTREGA DO BEM. OU SEJA, O LOCATÁRIO OFERTA O BEM MÓVEL E FAZ A ENTREGA FÍSICA DO BEM PARA O CREDOR/LOCADOR. ENQUANTO DURAR O CONTRATO, PERMANECE O LOCADOR DE POSSE DO BEM MÓVEL! SOLVIDA A OBRIGAÇÃO, EXTINTO O CONTRATO, O CREDOR DEVE DEVOLVER O BEM MÓVEL AO LOCATÁRIO. HÁ AQUI A POSSIBILIDADE, O LOCADOR PODE ENTENDER DESNECESSÁRIA A ENTREGA DO BEM, É O PENHOR FICTO, O BEM FICA COM O LOCATÁRIO. SE O CONTRATO DE LOCAÇÃO FOR INADIMPLIDO PELO LOCATÁRIO, O LOCADOR SE VALE DA GARANTIA/CAUÇÃO PARA MINIMIZAR O DÉBITO EXISTENTE POR PARTE DO LOCATARIO. ELE PODE INCORPORAR AO SEU PATRIMÔNIO O BEM MÓVEL? NÃO PODE! PQ NO ORDENAMENTO PÁTRIO É VEDADO PACTO COMISSÓRIO. POR ISSO NÃO PODE INCORPORAR O BEM DE FORMA DIRETA-INCONTINENTI. A EXECUÇÃO DEVE SER FEITA DE FORMA MENOS GRAVOSA AO DEVEDOR. ISSO EVITA QUE O LOCADOR ENRIQUEÇA ILICITAMENTE, PQ GERALMENTE O VALOR ENTREGUE SUPERA O VALOR DA DÍVIDA. HAVERIA UM PREJUÍZO POR PARTE DO LOCATÁRIO, POR ISSO O BEM DADO EM GARANTIA DEVE SER LEVADO A LEILÃO, APÓS A VENDA, SE RETIRA O VALOR PARA FAZER O PAGTO, E O EXCEDENTE É DEVOLVIDO AO LOCATÁRIO/DEVEDOR. SENDO REALIZADO UMA CAUÇÃO NO PROCESSO, DEVERÁ O CONTRATO ESTAR DEVIDAMENTE REGISTRADO NO CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS. O CONTRATO DE LOCAÇÃO PODE NÃO SER SOLENE, MAS NO MOMENTO QUE SE INSERE GARANTIA NO CONTRATO, NÃO É MAIS LOCAÇÃO PURA, O CONTRATO É MISTO, HÁ MAIS DE UM CONTRATO NO MESMO INSTRUMENTO! É UM CONTRATO DE LOCAÇÃO E AO SEU LADO HÁ UM CONTRATO DE CAUÇÃO, ESTE ULTIMO EXIGE A FORMA! O IMPORTANTE É QUE TENDO SIDO CELEBRADO O CONTRATO COM MODALIDADE DE GARANTIA, PODE SER QUE ELA EXIJA FORMA DISTINTA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, QUE CONTINUA SENDO NÃO SOLENE. PODE SER FEITO DE FORMA APARTADA O CONTRATO DE CAUÇÃO SE O CONTRATO DE LOCAÇÃO FOR VERBAL. TBEM PODE EXISTIR O CONTRATO DE LOCAÇÃO, E MAIS O DE CAUÇÃO, E SÓ O DE CAUÇÃO SER LEVADO AO REGISTRO DE IMÓVEIS.
MAS SE O DEVEDOR ALIENA O BEM MÓVEL – ELE ESTAVA COM A POSSE E RESOLVE ALIENAR, DESSE ATO DO LOCATÁRIO DECORRE UM CRIME DE DEFRAUDAÇÃO DE PENHOR. SE ELE VENDER O BEM DADO EM GARANTIA, ELE INCORRE NESTE TIPO PENAL E ESTARÁ SUJEITO AS PENAS PREVISTAS. MAS SE ESTIVERMOS TRATANDO DA RECUSA DO LOCADOR EM DEVOLVER O BEM AO DEVEDOR. TERMINADO O CONTRATO, FINALIZADA A CAUÇÃO, O LOCADOR DEVERIA DEVOLVER O BEM AO LOCATÁRIO, MAS NÃO O FAZ DE FORMA INDEVIDA. O LOCATARIO PODERIA BUSCAR O SEU DIREITO, RETOMAR O BEM, COM AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. HIPÓTESE DO BEM TER SIDO DADO EM CAUÇÃO, MAS O LOCADOR NO MEIO DO CONTRATO DEVOLVE O BEM AO LOCATÁRIO. ELE ABRIU MÃO DO VALOR DOS ALUGUÉIS OU SOMENTE DA GARANTIA DO CONTRATO. NESSE CASO ELE ABRIU MÃO É SOMENTE DA GARANTIA CONTRATUAL E NÃO DOS ALUGUÉIS QUE LHE SEGUEM SENDO DEVIDOS. O BEM A SER CAUCIONADO PODE SER UM IMÓVEL, O QUE SE EQUIVALE A UMA HIPOTECA, HÁ ALGUNS REQUISITOS A MAIS PARA QUE SE POSSA DE FORMA ADEQUADA FAZER COM QUE A GARANTIA VINCULE O CONTRATO. NESTE CASO DEVE SER FEITO NA FORMA PÚBLICA, POR ESCRITURA, NO TABELIONATO DE NOTAS, E CELEBRAR O CONTRATO DE CAUÇÃO DO BEM IMÓVEL. OU CELEBRAR O CONTRATO DE LOCAÇÃO POR INTEIRO POR ESCRITURA PÚBLICA. MAS DEVERÁ HAVER ANUENCIA DO CONJUGE NA ENTREGA DO IMÓVEL COMO CAUÇÃO! DA MESMAFORMA, SE O CONTRATO NÃO FOI ADIMPLIDO PELO LOCATÁRIO, PODE O LOCADOR FAZER COM QUE O BEM INCORPORE O SEU PATRIMONIO? NÃO PODE! A FORMA ADEQUADA PARA LIQUIDAR A DÍVIDA É LEVAR O BEM A LEILÃO!!! AQUI HÁ POSSIBILIDADE DE QUE O BEM PERMANEÇA COM O LOCATÁRIO, AINDA MAIS POR SE TRATAR DE BEM IMÓVEL, O LOCATÁRIO PERMANECE COM O BEM E OS DIREITOS DECORRENTES DA PROPRIEDADE, A DIFERENÇA É QUE ELE ESTARÁ VINCULADO COMO GARANTIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. ESSA GARANTIA ALÉM DE TER SIDO CELEBRADO POR CONTRATO DE ESCRITURA PÚBLICA, DEVERÁ ESTAR AVERBADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL! SÃO DOIS ESTABELECIMENTOS DISTINTOS – POSTERIORMENTE PEGA A ESCRITURA PÚBLICA, LEVA AO REGISTRO DE IMÓVEL DE CIRCUNSCRIÇÃO, E LÁ LEVA AO REGISTRO DA HIPOTECA, APENAS ASSIM A PARTE FICA GARANTIDA CONTRA O INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. MAS NO CASO DO BEM IMÓVEL, SE EVENTUALMENTE O LOCATÁRIO ALIENAR O BEM IMÓVEL NO PERÍODO DE LOCAÇAO, ELE NÃO INCIDE EM CRIME OU ILÍCITO PENAL. NESTE CASO NÃO PQ O BEM IMÓVEL NÃO SE PERDE, HÁ A INCIDENCIA DO FENOMENO JURIDICO SEQUELA, NÃO É CRIME PQ EM DECORRENCIA DA SEQUELA, AQUELE QUE ADQUIRIU O IMÓVEL JÁ ESTÁ CIENTE QUE SOBRE O IMÓVEL ESTÁ A GARANTIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO, ELE TERÁ QUE RESPEITAR A GARANTIA OFERTADA NO CONTRATO. A SITUAÇÃO SE DIFERE EM SE TRATANDO DE BEM MÓVEL OU IMÓVEL. 
GARANTIA EM DINHEIRO – BASTA QUE DEPOSITE EM CONTA CONJUNTA ABERTA PELO LOCADOR, O DINHEIRO PERMANECE LÁ PARA GARANTIR O CONTRATO. O VALOR MÁXIMO É DE 3X A PARCELA DO ALUGUEL, PARA MOVIMENTAR A CONTA, SOMENTE PODE SER FEITO EM CONJUNTO PELO LOCADOR E LOCATÁRIO, E PELO LOCATÁRIO SE ELE PROVAR QUE O CONTRATO ESTÁ QUITADO, NÃO HÁ MAIS PQ MANTER A QUANTIA DEPOSITADA. OCORRE QUE AS VEZES O LOCADOR RECEBE O DINHEIRO E O UTILIZA. O LOCATÁRIO PODERÁ BUSCAR DE VOLTA O VALOR COM A ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. NA VERDADE NÃO HÁ MECANISMO GARANTINDO INDENIZAÇÃO, MAS SIM DEVOLUÇÃO DO DINHEIRO MAIS REMUNERAÇÃO PELO TEMPO QUE O DINHEIRO PERMANECEU NA MÃO DO LOCADOR. ELA TAMBÉM PODE SER FEITA ATRAVÉS DE TÍTULOS E AÇÕES, PRESUME-SE AQUI QUE HÁ UM TERCEIRO NÃO ENVOLVIDO NO CONTRATO DE LOCAÇÃO: O EMITENTE. EX. CHEQUES NO QUAL O LOCATÁRIO É BENEFICIÁRIO, E ELE UTILIZA ENTREGA PARA FINS DE PAGTO, GARANTIA DO CONTRATO, O TERCEIRO EMITENTE É QUEM ESTÁ GARANTINDO O PAGTO DO CONTRATO. QDO HÁ INADIMPLEMENTO DO CONTRATO, O TERCEIRO NÃO ACOMPANHA O DESENROLAR DO CONTRATO. CABE AO LOCADOR NOTIFICAR O EMITENTE DOS TITULOS PARA QUE NAÕ EFETUEM O PAGTO DOS TITULOS EM FAVOR DO LOCATÁRIO MAS SIM PARA O LOCADOR. SE FICAR CONSTATADO PEDIDO DE CONCORDATA, FALÊNCIA, LIQUIDAÇÃO DO EMISSOR DO TÍTULO, ESTE PERDE O PODER DE GARANTIR O CONTRATO, O LOCADOR PODE EXIGIR A SUBSTITUIÇÃO DA GARANTIA, O LOCATÁRIO TERÁ 30 DIAS PARA FAZER ISSO! SENÃO PODE SOFRER UMA AÇAO DE DESPEJO COM JUSTA CAUSA.
2 FIANÇA – FIDEJUSSÓRIA – O QUE GARANTE O CONTRATO É UMA PESSOA QUE VEM AO CONTRATO PARA GARANTIR O INADIMPLEMENTO PELO LOCATÁRIO. ELE VAI GARANTIR EVENTUAL INADIMPLEMENTO FINANCEIRO, NÃO TEM NADA A VER COM AS OBRIGAÇÕES DE FAZER! CARACTERÍSTICAS: DEVE SER INTERPRETADO SEMPRE DE FORMA RESTRITIVA, NÃO HÁ COMO FAZER INTERPRETAÇÃO E ESTENDER A GARANTIA QUE DIZ RESPEITO SOMENTE A VALORES. FUNCIONA DE FORMA SUBSIDIÁRIA, PQ ELE TEM BENEFÍCIO DE ORDEM EM FACE DO DEVEDOR PRINCIPAL QUE É O LOCATÁRIO. SE ELE NÃO PAGAR, O LOCADOR PODE BUSCAR O VALOR JUNTO AO FIADOR A REPARAÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA NÃO PAGA. MAS MUITOS CONTRATOS RETIRAM ESSE BENEFICIO DE ORDEM, ESTABELECE QUE O FIADOR A DESPEITO DISSO, COLOCAM NO CONTRATO QUE O FIADOR É DEVEDOR SOLIDÁRIO E RECUSA O BENEFÍCIO DE ORDEM. ESSA CLÁUSULA É CONSIDERADA LEONINA? NULA? ANULÁVEL? NÃO, ELA É PERFEITAMENTE HÁBIL A PRODUZIR EFEITOS, E O FIADOR PODE SER COBRADO NO MESMO MOMENTO EM QUE É COBRADO O LOCATÁRIO. PODE COBRAR DOS DOIS AO MESMO TEMPO, PQ A SOLIDARIEDADE PREVE QUE TODOS DEVEM O VALOR TOTAL DO CONTRATO. QUESTÕES IMPORTANTES:
EXONERAÇÃO DO FIADOR – SE NO CONTRATO OCORRE FALECIMENTO DO LOCATÁRIO, O FIADOR PODE SE EXONERAR DO CONTRATO NO PRAZO DE 30 DIAS DA CIENCIA DO FATO, INFORMANDO AO LOCATÁRIO QUE NÃO PRETENDE MAIS GARANTIR O CONTRATO. O LOCADOR TERÁ QUE BUSCAR OUTRA GARANTIA! O FIADOR TEM RELAÇÃO DE CONFIANÇA COM O LOCATÁRIO, NINGUÉM ACREDITA QUE VAI TER QUE PAGAR O DÉBITO, ELE ACREDITA QUE O LOCATÁRIO VAI HONRAR SEUS DÉBITOS. SE ELE FALECE E OUTRA PESSOA SE SUBROGA NAS OBRIGAÇÕES, POR CAUSA DO VINCULO DE CONFIANÇA, O FIADOR PODE SE EXONERAR. CASO DE DISSOLUÇÃO DE VINCULO AFETIVO – A PESSOA ASSINOU O CONTRATO MAS DEIXA O IMÓVEL, MAS AQUELA QUE PERMANECEU VAI ASSUMIR O CONTRATO. A CONFIANÇA DO FIADOR FICA ABALADA, PQ A PESSOA QUE VAI ASSUMIR O CONTRATO É OUTRA, ELE NÃO É OBRIGADO A CONFIAR NELA. PODE NOTIFICAR O LOCATÁRIO E LOCADOR DIZENDO QUE QUER SE DESONERAR DO CONTRATO, O LOCATÁRIO TERÁ QUE BUSCAR UM SUBSTITUTO. EM AMBAS AS HIPÓTESES, O FIADOR TEM QUE GARANTIR O CONTRATO POR 120 DIAS. SER FIADOR NO CONTRATO DE LOCAÇÃO PODE SER GRAVOSO PARA A PESSOA. ART. 39 DA LEI DE LOCAÇÕES – DE INÍCIO DIZ QUE AS PARTES PODEM ESTABELECER DE FORMA DIVERSA AO CONTIDO NESTE DISPOSITIVO, SE AS PARTES SILENCIAREM, TERÁ VALIDADE. QUALQUER GARANTIA SE ESTENDE ATÉ A DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. O CONTRATO DE LOCAÇAO SE ENCERRA COM A ASSINATURA DO TERMO DE DEVOLUÇÃO DE CHAVES OU RESCISÃO. É UM DOC NO QUAL O LOCADOR ASSINA, AMBOS DÃO QUITAÇÃO MÚTUA, E ALI SE ENCERRA O CONTRATO. HÁ O PRAZO DETERMINADO. O CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO, NÃO NECESSARIAMENTE DE EXTINGUE NA DATA DO TERMO FINAL, SE A PARTE PERMANECER NO IMOVEL POR 30 DIAS SEM OPOSIÇÃO DO LOCADOR, O CONTRATO SE PRORROGA POR PRAZO INDETERMINADO (TRATO SUCESSIVO). COMO FICA O FIADOR NESTA HIPÓTESE? O FIADOR GARANTIU POR TEMPO ESPECÍFICO? SERÁ FIADOR POR PRAZO INDETERMINADO? FICARÁ PARA SEMPRE VINCULADO AO CONTRATO? SE NÓS FIZERMOS ANÁLISE DO ART. 39 PARECE QUE SIM! ISSO É UM GRANDE PROBLEMA, FOI TRAVADA UMA DISCUSSÃO PQ O CONTRATO DE FIANÇA DEVE SER INTERPRETADO DE FORMA RESTRITIVA. ISSO SE ACENTUOU NO NOVO CC, NO ART. 835, O FIADOR PODERÁ EXONERAR-SE DA FIANÇA QUE TIVER ASSUMIDO POR PRAZO INDETERMINADO. SE NÃO HOUVER LIMITAÇÃO DE TEMPO O FIADOR PODE SE EXONERAR. COMO SE INTERPRETA ISSO? A LEI DE LOCAÇÕES DEVE SER PRIMEIRAMENTE APLICADA NAS RELAÇÕES CONTRATUAIS, CONTUDO, O CC TROUXE ESSA DISPOSIÇÃO,PQ NÃO SE PODE EXIGIR QUE O FIADOR ESTEJA VINCULADO DE FORMA INFINITA NO CONTRATO. HOJE A INTERPRETAÇÃO CORRETA É QUE O FIADOR SE MANTEM VINCULADO AO CONTRATO ENQTO FOR DE PRAZO DETERMINADO, AO FINAL DESSE TEMPO, SE O CONTRATO SE PRORROGAR POR PRAZO INDETERMINADO, A FIANÇA SEGUE VALENDO ATÉ A DEVOLUÇÃO EFETIVA DO IMÓVEL, MAS A PARTIR DO MOMENTO QUE CORRE POR PRAZO INDETERMINADO, O FIADOR PODE SE DEXONERAR ATRAVÉS DE NOTIFICAÇÃO AO LOCATÁRIO E LOCADOR INFORMANDO SUA INTENÇAO, COM BASE NAS REGRAS DO CONTRATO DE LOCAÇAO, O LOCATÁRIO DEVERÁ PROVIDENCIAR EM 30 DIAS A SUBSTITUIÇÃO DO FIADOR, SENÃO DARÁ ENSEJO A AÇÃO DE DESPEJO. O FIADOR TERÁ QUE GARANTIAR AINDA O CONTRATO POR 120 DIAS E NÃO COMO OS 60DIAS DA LEI CIVIL. A OBRIGAÇÃO DO FIADOR, ART. 836, PASSA PARA OS HERDEIROS, MAS A RESPONSABILIDADE DA FIANÇA SE LIMITA AO TEMPO EM QUE OCORREU A MORTE DO FIADOR E DENTRO DAS FORÇAS DA HERANÇA. OS HERDEIROS SÃO OBRIGADOS A OBSERVAR A OBRIGAÇAO.
ART. 40 DA LEI DE LOCAÇÕES – O LOCADOR PODERÁ EXIGIR NOVO FIADOR, NAS HIPÓTESES ALI ELENCADAS. 
1 MORTE DO FIADOR – EXTINGUE A OBRIGAÇÃO NESTE MOMENTO, O LOCADOR PODE EXIGIR A SUBSTITUIÇÃO DO FIADOR.
2 CAUSAS QUE LEVAM O CONTRATO DE LOCAÇÃO A ESTAR EM RISCO, AUSENCIA, FALENCIA, RECUPERAÇÃO JUDICIAL, ETC. ALIENAÇÃO OU GRAVAÇÃO DE TODOS OS BENS IMÓVEIS DO LOCADOR, OU SUA MUDANÇA DE RESIDENCIA SEM COMUNICAÇÃO AO LOCADOR. SE O FIADOR ALIENA SEUS BENS OU TEM ELES GRAVADOS, ISSO DEMNOSTRA QUE ELE TEM REDUÇÃO DE CAPACIDADE ECONOMICO E ESTÁ NO CAMINHO DE SE TORNAR INSOLVENTE. SE ELE NÃO TIVER PATRIMONIO A GARANTIR O PAGTO DO DÉBITO. EXONERAÇÃO DO FIADOR, O LOCADOR PODE EXIGIR A SUBSTITUIÇÃO. PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO – SE EVENTUALMENTE A LOCAÇÃO FOR PRORROGADA, PODE SER QUE O FIADOR BUSQUE A DEXONERAÇÃO DO CONTRATO A QQUER MOMENTO. DESAPARECIMENTO DOS BENS MÓVEIS, DESAPROPRIAÇÃOOU APROPRIAÇÃO DE BEM IMÓVEL, ETC...COTAS DE FUNDOS QUE SE PERDEU...PRORROGAÇÃO DA LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. O LOCADOR PODE NOTIFICAR O LOCATÁRIO PARA APRESENTAR NOVA GARANTIA EM 30 DIAS SOB PENA DE EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. 
3 SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA – MODALIDADE DE GARANTIA QUE VEIO PARA SUPRIR NECESSIDADE DO MERCADO, SE VC NÃO TEM BENS PARA CELEBRAR O CONTRATO DE LOCAÇÃO, NÃO TEM ALGUÉM QUE CONFIE EM VC E SE COMPROMETA A DISPOR DE VALORES EM CONTRATO INADIMPLIDO. O MERCADO NECESSITAVA DE SOLUÇÃO PARA ISSO, ASSIM SURGIU O SEGURO FIANÇA LOCATÍCIA. É REALIZADO UM NEGOCIO COM TERCEIRO QUE É SOCIEDADE EMPRESÁRIA CONSTITUIDA PARA ESSA FINALIDADE. O BENEFICIÁRIO QUE PAGA O VALOR DO CONTRATO SERÁ O LOCADOR, SE O CONTRATO FOR INADIMPLIDO, O VALOR É REPASSADO DIRETAMENTE PARA O LOCADOR QUE FAZ JUZ AO CRÉDITO. A OBRIGAÇÃO DA SEGURADORA EM EFETUAR O PAGAMENTO SURGE A PARTIR DE UM SINISTRO: O INADIMPLEMENTO DO LOCATARIO. MAS ESSE CONTRATO DE SEGURO POSSUI ALGUMAS LIMITAÇÕES:
TEM UMA APÓLICE EMITIDA PELA SEGURADORA COM PRAZO DE VIGENCIA DE UM ANO, O CONTRATO DE LOCAÇÃO GERALMENTE É MAIOR QUE UM ANO, SE FOR DE TRES ANOS E A SEGURADORA RESOLVE NÃO EMITIR NOVAMENTE A GARANTIA NO OUTRO ANO. DAÍ O LOCADOR PODE EXIGIR UMA NOVA GARANTIA. AS VEZES OS LOCADORES PREFEREM EVITAR ISSO. ESSE CONTRATO DE SEGURO SUPORTA INADIMPLEMENTE PREVIAMENTE AJUSTADOS E ESTABELECIDOS NA APÓLICE. SE A IDEIA FOR GARANTIR EVENTUAIS DANOS AO IMÓVEL OU OUTRAS QUESTÕES DE MULTAS CONTRATUAIS, MÓVEIS ALOCADOS DENTRO DO IMÓVEL, HAVERÁ NECESSIDADE DE PREMIO ADICIONAL. OUTRA LIMITAÇÃO É DE 30 ALUGUÉIS, PODE ATÉ SE PENSAR QUE HAJA GARANTIA ADEQUADA, MAS AS VEZES PODE FICAR A QUEM.
4 CESSÃO FIDUCIÁRIA DE COTAS DE FUNDO INVESTIMENTO – AINDA NÃO FOI RECEPCIONADA NO MERCADO, FUNCIONA ATRAVÉS DE FUNDOS ADMINISTRADOS POR INSTITUIÇÃO FINANCEIRA FISCALIZADA PELO BANCO CENTRAL, SEGUE AS NORMAS NACIONAIS. PASSADO O PERIODO DE LOCAÇÃO AS COTAS SÃO DEVOLVIDAS AO LOCATÁRIOS. TBEM É VEDADO O PACTO COMISSÓRIO. SE O LOCATÁRIO NÃO PAGAR OS ALUGUÉIS, O LOCADOR NÃO PODERÁ FAZER COM QUE AS COTAS INTEGREM SEU PATRIMONIO DE FORMA DIRETA, INCONTINENTI. SE O CREDOR FIZER A INCORPORAÇAO DAS COTAS DIRETA AO PATRIMONIO, PODE PREJUDICAR O LOCATÁRIO PQ ELAS PODEM TER VALOR MAIOR QUE O CONTRATO. O CORRETO É QUE ELAS SEJAM ALIENADAS PARA COBRIR O DEBITO E O RESTANTE DO VALOR DEVE SER DEVOLVIDO AO LOCADOR. 
NÃO HÁ QUALQUER OUTRA POSSIBILIDADE DE SE GARANTIR O CONTRATO POR UMA OUTRA FORMA, SÃO SOMENTE ESTAS, SÃO NUMERUS CLAUSULUS, E NÃO PODE TER MAIS DE UMA MODALIDADE DE GARANTIA NO MESMO CONTRATO. POSSE TER MAIS DE UM FIADOR, MAIS DE UM BEM, MAIS DE UMA COTA, NÃO PODE HAVER VÁRIAS MODALIDADES. A PRIMEIRA GARANTIA DESCRITA NO CONTRATO É A QUE VALE. A GARANTIA ALTERA A FORMA DE PAGTO DO ALUGUEL, QUE PODE SER COBRADO APENAS NO MÊS SUBSEQUENTE AQUELE QUE O LOCATARIO FRUIU DO IMÓVEL. SE O CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO TIVER GARANTIA LOCATÍCIA, PODERÁ, ART. 42 O LOCADOR PODE EXIGIR O PAGTO DO ALUGUEL NO PRÓPRIO MÊS VINCENDO, ATÉ O SEXTO DIA ÚTIL. A REGRA É COBRAR O ALUGUEL DE MAIO EM JUNHO, MAS SE NÃO TIVER GARANTIA, COBRO O ALUGUEL DE MAIO EM MAIO, ATÉ O SEXTO DIA ÚTIL.
PENALIDADES PENAIS E CIVIS PREVISTAS NA LEI DE LOCAÇÕES, QUE INCLUI CONDUTAS PREVISTAS COMO CRIME. O LEGISLADOR SE UTILIZOU DE FORMA DIVERSA DA NORMALMENTE UTILIZADA NA NORMA PENAL, QUE POSSUI PRECEITO PRIMÁRIO (DESCREVE CONDUTA) E SECUNDÁRIO (DESCREVE PENA).
ART. 43 DA LEI DE LOCAÇÕES:
CONDUTAS DE CONTRAVENÇÃO PENAL – INVERTE A ORDEM UTILIZADA, INFORMA PRIMEIRO QUAL É A PENA E DEPOIS INDICA AS CONDUTAS:
1 EXIGIR EXCESSO DE COBRANÇA, O LOCADOR PACTUA DETERMINADA QUANTIA COM O LOCATÁRIO, QUE DE FORMA ILÍCITA COBRA VALORES ACIMA DOS PACTUADOS.
2 EXISTIR MAIS DE UMA GARANTIA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO! ALÉM DA CLAUSULA SER CONSIDERADA NULA, VALENDO APENAS A PRIMEIRA, SE AS PARTES QUISERAM PACTUAR DESSA FORMA. MAS SE FOR IMPOSTO PELO LOCADOR AO LOCATÁRIO, AÍ É ILÍCITO.
3 COBRAR ANTECIPADAMENTE O ALUGUEL – A COBRANÇA SE DÁ SEMPRE NO MÊS SUBSEQUENTE AO DO USO E FRUIÇÃO DO IMÓVEL. SE O LOCADOR EFETUAR ESSA COBRANÇA NO MÊS VINCENDO É UM ILÍCITO, CLARO QUE EXISTEM AS EXCEÇÕES: LOCAÇÃO TEMPORADA, E HIPÓTESES DO ART. 42 DA LEI DE LOCAÇÃO. 
ART. 44 – CONDUTAS TIPIFICADOS COMO CRIME DE AÇÃO PÚBLICA, É INDISPONÍVEL O AJUIZAMENTO DA DEMANDA. AQUI A TÉCNICA É A MESMA DO ARTIGO 43.
CONSTITUI CRIME DE AÇÃO PÚBLICA;
1 RECUSAR-SE O LOCADOR OU SUBLOCDOR A FORNECER RECIBOS DE ALUGUEL – AS PESSOAS AS VEZES SÃO POSTAS NA RUA DE FORMA AUTOMÁTICA COM USO DA FORÇA. É CRIME NÃO FORNECER COMPROVANTE DE QUE FOI PAGO O ALUGUEL, NÃO EXIGE FORMA PARA PACTUAR O CONTRATO DE LOCAÇÃO, PODE SER DE FORMA ORAL. MAS NÃO FORNECER RECIBO É CRIME. LOCAÇAO COLETIVA: IGUAL AO DO PROGRAMA DO CHAVES! 
2 DEIXAR O RETOMANTE DENTRO DE 180 DIAS APÓS A ENTREGA DO IMÓVEL DE USA-LO PARA O FIM DECLARADO – SE FOR PEDIDO PARA USO PRÓPRIO DE SEU CONJUGE OU COMPANHEIRO OU PARA USO DE SEU DESCENDENTE OU ASCENDENTE QUE NÃO DISPONHA DE IMÓVEL PRÓPRIO, INC. III, DO ART. 47 DA LEI DE LOCAÇÕES. SE 180 DIAS APÓS A ENTREGA DO IMOVEL, O LOCADOR NÃO COLOCAR EM PRÁTICA O QUE TROXUE POR ELEMENTO O QUE ALEGOU PARA DENUNCIA CHEIA, TERÁ SE VALIDO DE UMA INVERDADE PARA ENGANAR O JUIZO QUE RESCINDIU O CONTRATO ATRAVES DA AÇÃO DE DESPEJO. É UM ATO ILICITO REPREENDIDO NA FORMA DE CRIME DE AÇÃO PÚBLICA. 
NÃO INICIAR O PROPRIETÁRIO, PROMISSÁRIO COMPRADOR OU CESSIONÁRIO, AQUI ELE ALEGOU QUE PRECISAVA REALIZAR OBRAS QUE IMPEDIA QUE O LOCATÁRIO PERMANECESSE NO IMÓVEL DURANTE A REALIZAÇAO DESSAS OBRAS. MAS APÓS DEMITIR O LOCATÁRIO O LOCADOR NÃO EXERCE O QUE ALEGOU NOS AUTOS. 
EXECUTAR O DESPEJO – QUEM EXECUTA A ORDEM DE DESPEJO? O LOCADOR INGRESSA COM AÇÃO DE DESPEJO QUE VISA RESCINDIR O CONTRATO, ELA NÃO BUSCA DESPEJAR O LOCATÁRIO, ELA BUSCA DECLARAR RESCINDIDO O CONTRATO, ESSE É O PEDIDO FINAL. A ORDEM DE DESPEJO É UM ATO A SER PRATICADO AO FINAL DO PROCESSO EM DECORRENCIA DA RESCISÃO DECLARADA, É UMA CONSEQUENCIA DA SENTENÇA, SE O LOCATÁRIO PERMANECER DE FORMA INADVERTIDA NO IMÓVEL, A SENTENÇA SERÁ CUMPRIDA DE FORMA FORÇADA. HÁ A DISCRIÇÃO DE CONDUTA ILÍCITA PASSIVEL DE AÇÃO PÚBLICA. QUEM EXECUTA O DESPEJO É O OFICIAL DE JUSTIÇA, ELE É O AGENTE QUE TEM SUA CONDUTA FISCALIZADA PELA LEI. A ORDEM DE DESPEJO NÃO PODE SER CUMPRIDA EM CASO DE FALECIMENTO DE FAMILIAR QUE MORAVA NO IMÓVEL, É CONDUTA CRIMINOSA.
§ÚNICO – OCORRENDO QQUER HIPÓTESE PREVISTA NO ART. 44 PODERÁ O PREJUDICADO RECLAMAR EM PROCESSO PRÓPRIO MULTA EQUIVALENTE – QUE SERÁ REVERTIDA EM FAVOR DO LOCATÁRIO PARA RECOMPENSÁ-LO PELO QUE FOI CAUSADO EM FACE DA CONDUTA CRIMINOSA LESIVA. O LOCATÁRIO PODE INGRESSAR COM AÇÃO AUTONOMA E BUSCAR A MULTA EM SEU FAVOR, QUE SERÁ FIXADA PELO MAGISTRADO ENTRE 12 E 24 MESES DO ALUGUEL. 
ART. 45 DA LEI DE LOCAÇÃO: NULIDADES
SÃO NULAS AS CLÁUSULAS QUE ESTIVEREM DISPOSTAS NO CONTRATO E QUE PROIBAM A PRORROGAÇÃO PREVISTA NO ART. 47 – DEFINE QUE O CONTRATO APÓS ALCANÇAR O TERMO FINAL E SE PRORROGA POR PRAZO INDETERMINADO. SE HOUVER CLAUSULA DENTRO DO CONTRATO DIZENDO QUE NÃO INCIDE O ART. 47, ELA É NULA, NÃO PRODUZ EFEITOS EM FACE DAS PARTES.
TAMBÉM A RESPEITO DO ART. 51, LOCAÇÃO COMERCIAL, VEDANDO O DIREITO DE RENOVAR CONTRATO, É NULO DE PLENO DIREITO, É ABSOLUTA A NULIDADE, ELA NÃO PODE SER RELATIVIZADA. 
TIPOS DE CONTRATOS DE LOCAÇÃO:
1 LOCAÇÃO RESIDENCIAL – SE PRESTA PARA HABITAÇÃO DO LOCATÁRIO E SUA FAMÍLIA, O IMÓVEL É LOCADO PARA USO E FRUIÇÃO PARA FINS DE ESTABELECIMENTO DE UM LAR, POR ISSO É PROTEGIDO PELA LEI DE LOCAÇÕES. ELA SE SUBDIVIDE EM DOIS TIPOS, LOCAÇÃO POR 30 MESES OU MAIS, (AO FINAL DESSE PERÍODO SE PRORROGA POR PRAZO INDETERMINADO SE O LOCATÁRIO PERMANCER NO IMÓVEL PELOS 30 DIAS SEM RESISTENCIA DO LOCADOR, O QUE IMPLICA NAS POSSIBILIDADES DE RETOMADA COM BASE NA SIMPLES INFORMAÇÃO AO LOCATÁRIO DE QUE PRETENDE OBTER O IMÓVEL DE VOLTA, POR DENUNCIA VAZIA) OU POR MENOS DE 30 MESES (AO FINAL DO PRAZO DO CONTRATO, ELE SE PRORROGA DE FORMA AUTOMÁTICA POR PRAZO INDETERMINADO, SÓ QUE EXISTE UMA TRAVA LEGAL EXTREMAMENTE IMPORTANTE NA LEI DE LOCAÇÕES, INC. 5 DO ART. 47: SE A VIGENCIA ININTERRUPTADA LOCAÇAO ULTRAPASSAR CINCO ANOS. O LOCADOR AO CELEBRAR O CONTRATO PODE PENSAR QUE PODERÁ RETOMAR O IMÓVEL, MAS A LEI PREVÊ NESTE ARTIGO QUE O CONTRATO DE LOCAÇÃO SE PRORROGA AUTOMATICAMENTE, OU SEJA, SEM QUE HAJA NECESSIDADE DE QUALQUER ATO POR PARTE DO LOCATÁRIO. PARA O LOCADO RETOMAR ESSE IMÓVEL SOMENTE PODERÁ FAZER APÓS O DECURSO DE CINCO ANOS DE LOCAÇÃO). É MAIS BENÉFICO CELEBRAR UM CONTRATO POR MAIS DE 30 MESES, OU POR MENOS DE 30 MESES E SER OBRIGADO A SUPORTAR A PERMANENCIA DO LOCATÁRIO POR MAIS DE CINCO ANOS? ISSO TUDO DEPENDE DO CASO CONCRETO. MAS É CLARO QUE SE O LOCADOR POSSUI JUSTA CAUSA PARA ROMPER O CONTRATO, POUCO IMPORTA O TEMPO DO CONTRATO:
ART. 47, INC. I – CASOS DO ART. 9º, VIOLAÇÃO DO MUTUO ACORDO, AS PARTES AJUSTAM A SAIDA DO IMOVEL ANTES DO ESTABELECIDO NO CONTRATO. PRÁTICA DE INFRAÇÃO LEGAL CONTRATUAL. FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL. PARA REALIZAÇÃO DE REPARAÇÕES URGENTES DETERMINADA PELO PODER PÚBLICO QUANDO IMPOSSÍVEL A PERMANENCIA DO LOCATÁRIO NO IMÓVEL.
INC. II – EXTINÇÃO DE CONTRATO DE TRABALHO QUANDO A VINCULAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ESTÁ RELACIONADO AO EMPREGO, CONTRATOS COLIGADOS. NESSA HIPÓTESE HÁ A POSSIBILIDADE DE EXTINGUIR.
INC. III – PARA USO PRÓPRIO DE CONJUGE, COMPANHEIRO OU FAMILIAR. 
INC. IV – PEDIDO PARA DEMOLLIÇÃO POR OBRAS APROVADAS PELO PODER PÚBLICO, ETC...VONTADE DO LOCADOR EM REALIZAR OBRAS QUE VÃO AGREGAR VALOR AO IMÓVEL. 
2 LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL (COMERCIAL) – 
LOCAÇÃO COMERCIAL COMUM: VISA AO ESTABELECIMENTO DE UM FUNDO DE COMÉRCIO, ESTABELECIMENTO DE ATIVIDADE ECONOMICA NO LOCAL, QUE SERÁ USADO PARA EXPLORAÇÃO DE UM NEGÓCIO. AQUI A LEI PROTEGE O FUNDO DE COMERCIO QUE ALI SE CONSTITUI, DO NEGÓCIO, PROTEGENDO UMA SÉRIE DE DIREITOS REFLEXOS, EMPREGOS E ASSIM FAMÍLIAS. TAMBÉM TEM UMA SÉRIE DE REFLEXOS QUE PODEM SER TRAZIDOS NA LOCAÇÃO COMERCIAL. QUANTO MAIS COMPETENTE O COMERCIANTE LOCATÁRIO, MAS MERECE A MANUTENÇÃO DO CONTRATO, QUANTO MAIS DINHEIRO GANHAR MELHOR, PQ ISSO NÃO FAZ AUMENTAR O PREÇO DO ALUGUEL, PQ HÁ DISPOSITIVO NA LEI DE LOCAÇÕES QUE PROIBE QUE NO VALOR DO ALUGUEL SEJA FEITO AUMENTO EM FÇ DO QUE GANHA O LOCATÁRIO. 
ART. 53 LOCAÇÃO COMERCIAL PARA ESTABELECIMENTO DE HOSPITAIS, UNIDADES DE SAÚDE, AZILOS, ESTABELECIMENTOS DE ENSINO, POSSUI PECULIARIDADES QUE OS TORNA MAIS PROTEGIDOS OS CONTRATOS. EXISTEM TRAVAS QUE DIFICULTAM A RETOMADA POR PARTE DO LOCADOR DO IMÓVEL. 
LOCAÇÕES DO ART. 54 – AQUELAS DE SHOPPING CENTER, TIDAS COMO CELEBRADAS POR CONTRATOS QUE SÃO CONSIDERADOS ATÍPICOS, PQ SE CONSIDERA QUE ELES ENVOLVEM TANTAS QUESTÕES E PORMENORES, QUE AMBAS AS PARTES DEVEM TER DISCUTIDO TODOS OS SEUS TERMPOS DE FORMA EXAUSTIVA, ESTABELECENDO TODAS AS CLAUSULAS PARA O EMPREENDIMENTO DAR CERTO. ASSIM, É MUITO MAIS DIFICIL PARA O LOCATÁRIO DISCUTIR E QUERER REVISAR AS CLAUSULAS DO CONTRATO.
LOCAÇÕES DO ART. 54ª – CONTRATO BEATY SUTH, CELEBRADO DE FORMA QUE O LOCADOR DEVERÁ MODIFICAR O IMÓVEL DE FORMA QUE SIRVA PARA DETERMINADA ATIVIDADE, O IMÓVEL PRECISA DE ADAPTAÇÕES PARA DESENVOLVER O EMPREENDIMENTO. O LOCADOR RECEBE OS DOCUMENTOS TODOS, FAZ AS ALOCAÇÕES NO IMÓVEL, DE FORMA QUE ELE SE TORNE ÚTIL AO LOCATÁRIO. NESSE CONTRATO ONDE O LOCADOR REALIZOU UMA SÉRIE DE MODIFICAÇÕES, TBEM EXISTE DISPOSIÇÕES DA LEI DE LOCAÇÃO QUE NÃO VÃO INCIDIR SOBRE ESSE CONTRATO. VALE O CONTRATO! A NÃO SER QUANDO HÁ VEDAÇÃO OU NULIDADE PREVISTA NA LEI. SENÃO O QUE PREVALECE SÃO AS DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS. A RELEVÂNCIA DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS É MUITO MAIOR NESTE E NO CASO DO ART. 54.
3 LOCAÇÃO ESPECIAL OU POR TEMPORADA – ESPECIAL: O LOCATÁRIO LOCA O IMÓVEL PARA FIM ESPECÍFICO. EX. VC TEM PARENTE EM OUTRA CIDADE PASSANDO POR DIFICULDADES DE SAUDE, E PRECISA LOCAR UM IMÓVEL NAQUELA CIDADE POR PERIODO CURTO NO QUAL VC TERÁ QUE ESTAR PRESENTE PARA DAR ATENÇÃO A ESTE PARENTE. POR TEMPORADA: A MAIORIA DAS PESSOAS NÃO POSSUEM CASA NA PRAIA, ENTÃO NAS FÉRIAS CELEBRAM CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA QUE POSSAM PASSAR DETERMINADO PERÍODO NO LITORAL, A FINALIDADE É O LAZER. AS REGRAS QUE INCIDEM SOBRE AMBOS OS CONTRATOS SÃO AS MESMAS, MAS A FINALIDADE É DIFERENTE. A PECULIARIDADE ESTÁ NO PRAZO, NÃO PODERÁ SER SUPERIOR A 90 DIAS, PODE SER MENOS, MAIS NÃO, É UM LIMITE TEMPORAL DO CONTRATO. ACONTECE MUITAS VEZES QUE O CONTRATO É CELEBRADO POR TEMPORADO COM PRAZO ACIMA DE 90 DIAS, DAÍ NÃO É POR TEMPORADA, CONFIGURA CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. O LOCADOR DEVE TER UM CUIDADO, NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO, QUANDO SE ATINGE O TERMO FINAL DO PRAZO DETERMINADO, SE PERMANECER NO IMOVEL POR MAIS DE 30 DIAS SE PRORROGA, NA LOCAÇÃO POR TEMPORADA ACONTECE A MESMA COISA. SE O CONTRATO DE LOCAÇÃO POR TEMPORADA FOI DE 15 DIAS, PASSADOS OS 15 DIAS E O LOCATÁRIO PERMANECEU NO IMÓVEL POR MAIS DE 30 DIAS APÓS O TÉRMINO, ELE SE PRORROGA POR PRAZO INDETERMINADO. PECULIARIDADE: O CONTRATO SÓ PODERÁ TER O IMÓVEL RETOMADO PELO LOCADOR QDO ATINGIR 30 MESES! ISSO É TERRÍVEL AO LOCADOR, PODE OCORRER SE A IMOBILIÁRIA NÃO PERCEBEU A PERMANENCIA DE FORMA INADEQUADA. DAÍ INCIDE A REGRA DO ART. 50 DA LEI DE LOCAÇÕES – PRORROGAÇAO POR TEMPO INDETERMINADO, O CONTRATO SÓ PODE SER DENUNCIADA POR DENUNCIA VAZIA APÓS 30 MESES DO SEU INÍCIO. 
AÇÕES LOCATÍCIAS
MODALIDADES DE DEMANDAS QUE PODEM SER AJUIZADAS PELOS ADVOGADOS NO INTUITO DE RESOLVER RELAÇÕES DE LOCAÇÕES. A LEI POSSUI UMA PARTE DE DIREITO MATERIAL, OUTRA DE DIREITO PROCESSUAL, E DISPOSITIVOS DE LEI PENAL. APLICA-SE SEMPRE A LEI DE LOCAÇÕES NAS DEMANDAS, MAS ISSO NÃO SIGNIFICA QUE NÃO USAMOS O CPC, QUE SERÁ USADO DE FORMA SUBSIDIÁRIA. A LEI DE LOCAÇÕES ESTABELECEU UMA SÉRIE DE REGRAS GERAIS PARA ATENDER AS DEMANDAS, QUE SÃO ESPECIFICAMENTE DESCRITAS NO TEXTO. O ART. 58 TRATA DE REGRAS GERAIS PARA ALGUMAS DEMANDAS AÇÕES LOCATÍCIAS. AS DEMANDAS NÃO SÃO QUAISQUER UMAS QUE DEMANDEM CONTRATO DE LOCAÇÃO, CONTUDO, HÁ APENAS ALGUMAS NO ART. 58:
1 AÇÃO DE DESPEJO 
2 AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO DE ALUGUEL E ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO
3 AÇÕES REVISIONAIS
4 RENOVATÓRIAS DE LOCAÇÃO
AÇÕES DE COBRANÇA DE CONTRATO DE ALUGUEL AS REGRAS SÃO DO CPC. 
A PRIMEIRA REGRA GERAL QUE VIGE É O LUGAR DO IMÓVEL COMPETENTE PARA JULGAR DEMANDA REFERENTE A CONTRATO DE LOCAÇÃO, ONDE É SITUADO O IMÓVEL SERÁ JULGADO. A LEI ABRE BRECHA PARA QUE AS PARTES PACTUEM O FORO. SE EXISTIR CLÁUSULA ESTABELECENDO O FORO, É ESTE QUE VAI JULGAR. SE O CONTRATO SE OMITIR , SERÁ O DA COMARCA ONDE ESTIVER SITUADO O IMÓVEL. 
A SEGUNDA REGRA: VALOR DA CAUSA – A LEI DE LOCAÇÕES DE 91 ESTABELECEU QUE NAS AÇÕES LOCATÍCIAS, AS 4 MENCIONADAS ACIMA – POSSUEM ESTAS REGRAS. O VALOR DA CAUSA É DE 12 ALUGUÉIS PARA QUALQUER UMA DESTAS DEMANDAS. DEVO COLOCAR OS ACESSÓRIOS? NÃO! SÃO 12 ALUGUÉIS, É O PRINCIPAL APENAS. VERIFICO O VALOR DO ALUGUEL ATUAL, E MULTIPLICO POR 12. NÃO É O VALOR QUE ESTÁ NO CONTRATO E SIM O VALOR ATUAL DO ALUGUÉL. HÁ UMA EXCEÇÃO QDO ESTIVER TRATANDO DE CONTRATO DE ALUGUEL VINCULADO AO CONTRATO DE TRABALHO, O VALOR SERÁ DE 3 SALÁRIOS VIGENTES DO CONTRA-CHEQUE DO LOCATÁRIO, PEGA O VALOR DESTE E MULTIPLICA POR 3.
RECURSO – APELAÇÃO QUE NORMALMENTE É RECEBIDO NO EFEITO SUSPENSIVO E DEVOLUTIVO, E A SENTENÇA SÓ PRODUZ EFEITO QDO FOR JULGADA AO FINAL, POR FORÇA DA APELAÇÃO INTERPOSTA. NAS AÇÕES LOCATICIAS OS RECURSOS SÃO RECEBIDOS APENAS NO EFEITO DEVOLUTIVO, NÃO HÁ EFEITO SUSPENSIVO. A SENTENÇA PODE SER EXECUTADA MESMO TENDO RECURSO. PARA OBTER O EFEITO SUSPENSIVO É PRECISO ENTRAR COM AGRAVO DE INSTRUMENTO, EXPONDO AS QUESTÕES PARA BUSCAR SUSPENDER OS EFEITOS DA TUTELA JURISDICIONAL, DEMONSTRANDO O FUMUS BONI IURIS E O PERICULUM IN MORA. 
ESSA DEMANDAS POSSUEM PECULIARIDADE – CARÁTER DÚPLICE NA AÇÃO RENOVATÓRIA – QDO INTENTADA EM FACE DE ALGUÉM NÃO ESTABELECE A EXISTENCIA DE AUTOR E RÉU, PQ A CONTESTAÇAO DA RENOVATÓRIA PELO CARÁTER QUE POSSUI, PELOS PEDIDOS EXPOSTOS, ACABAM CONSTITUINDO UMA VERDADEIRA AÇÃO CONTRAPOSTA. NÃO É ADEQUADO NOMINAR COMO AUTOR E RÉU, PQ NA VERDADE O RÉU ESTÁ MANEJANDO AÇÃO DE DESPEJO NA CONTESTAÇÃO CONTRA O AUTOR DA AÇÃO RENOVATÓRIA. EX. RENOVATÓRIA PRETENDE RENOVAR O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE FORMA COMPULSÓRIA EM FACE DO LOCADOR. SE ESTE QUISER DISCUTIR JUDICIALMENTE, CONTESTARÁO FEITO, MAS NA CONTESTAÇÃO NÃO TRARÁ APENAS FATOS CONTESTATIVOS, ELE TRAZ AO FINAL PEDIDOS QUE SÃO DELINEADOS. PRETENDE RESCINDIR O CONTRATO DE LOCAÇÃO – É UMA PRETENSÃO CONTRAPOSTA. NÃO TEM ALGUÉM TENTANDO IMPEDIR A BUSCA, O PEDIDO DA AÇÃO. SE A AÇÃO RENOVATÓRIA FOR JULGADA EIMPROCEDENTE TERÁ QUE DECRETAR A RESCISÃO DO CONTRATO. NA VERDADE SE O LOCATÁRIO NÃO DEIXAR O IMOVEL NO PRAZO DETERMINADO NA SENTENÇA, SERÁ MANEJADA A ORDEM DE DESPEJO. O LOCADOR POSSUI TÍTULO E PODE EXECUTÁ-LO EM FACE DO LOCATÁRIO BUSCANDO A SUA RETIRADA DO IMÓVEL. É MAIS TÉCNICO USAR LOCADOR E LOCATÁRIO AO INVÉS DE AUTOR E RÉU. SE CONSIDERO ESSE CARÁTER DUPLICE, NÃO RECONVENÇÃO NAS AÇÕES RENOVATÓRIAS. 
AÇÃO RENOVATÓRIA – É A MAIS IMPORTANTE E COMPLEXA, TEM TODAS AS OUTRAS DENTRO DELA. POR UM LADO ALGUÉM PEDE A RENOVAÇÃO, DO OUTRO ALGUÉM CONTESTA TEMOS A AÇÃO DE DESPEJO, SE PRETENDER DISCUTIR O VALOR DE ALUGUEL PARA MOMENTO FUTURO, TEREMOS UMA REVISIONAL. TEMOS VÁRIAS DEMANDAS DENTRO DE UMA SÓ. REQUISITOS:
ART. 71 DA LEI DE LOCAÇÕES – REMETE PARA O ART. 51 DA LEI DE LOCAÇÕES. 
ART. 51, DO DIREITO A RENOVAÇÃO DECAI AQUELE QUE NÃO PROPUSER AÇÃO NO INTERREGNO DE UM ANO NO MÁXIMO A DATA DE FINALIZAÇÃO DO PRAZO EM VIGOR...EX. TEMOS UM CONTRATO DE LOCAÇÕES POR CINCO ANOS, CONTO DE TRAZ PARA FRENTE E VOLTO UM ANO NA FAIXA DO TEMPO, SERÁ NO INÍCIO DO 5º PERÍODO, E TERMINA EM SEIS MESES ANTES DO TÉRMINO DO CONTRATO, FICA DENTRO DO 5º PERÍODO. O ADVOGADO TEM QUE SABER, TERÁ UM PERÍODO DE APENAS SEIS MESES PARA AJUIZAR A AÇÃO. 
EX. TERMO INICIAL DO CONTRATO: 01/05/2012, O TERMO FINAL CINCO ANOS DEPOIS SERÁ 01/05/2017. SE EU PRETENDO IDENTIFICAR QUAL O TEMPO PARA AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA, VOLTO UM ANO PARA TRÁS: 01/04/2016 E PARA DETERMINAR O ÚLTIMO DIA DO AJUIZAMENTE E CONTO SEIS MESES PARA TRÁS: 01/10/2016. 
SE O CONTRATO DE LOCAÇAO DEFINIR A VIGENCIA DE CINCO ANOS A CONTAR DA ASSINATURA, SE FOR DE CINCO ANOS, TEM UMA IDENTIDADE DE DIAS. COMO O CONTRATO POSSUI CINCO ANOS NÃO DEVERIA FINALIZAR EM MAIO DE 2017, MAS NO DIA 30/04/2017, SENÃO ELE TERIA UM DIA A MAIS. ISSO É ABSURDO, O PRAZO NO DIREITO CIVIL, É CONTADO DE ANOS EM ANOS, MESES EM MESES, DIAS EM DIAS E HORAS EM HORAS. CONTA-SE EM ANOS E NÃO EM DIAS! NÃO HÁ CRITÉRIO LEGAL POSSIVEL E RAZOAVEL PARA QUE O CONTRATO TERMINE UM DIA ANTES. EX. FAZEMOS ANIVERSÁRIOS TODOS OS ANOS NO MESMO DIA. A REGRA QUE SE USA É QUE O TERMO ANTECESSOR DEVE SEMPRE COINCIDIR COM O DIA DO PERÍODO SUBSEQUENTE. CONTRATO DE LOCAÇÃO FAZ ANIVERSARIO SEMPRE NO MESMO DIA DOS RESPECTIVOS ANOS NO QUAL FOI CELEBRADO.
A NOSSA JUSTIÇA É MOROSA, SABEMOS QUE UM PROCESSO PODE LEVAR MAIS DE CINCO ANOS PARA SER JULGADO. NA AÇÃO RENOVATÓRIA O CARA TÁ BUSCANDO RENOVAR O CONTRATO ANTERIOR POR UM NOVO PERÍODO SUBSEQUENTE: TENHO PERÍODO DE CINCO ANOS E QUERO RENOVAR POR MAIS CINCO ANOS. MAS TENDO EM VISTA QUE A SENTENÇA DA AÇÃO RENOVATÓRIA PODE DEMORAR PARA SER PROFERIDA. O ADVOGADO DEVE ESTAR ATENTO AO TRANSCURSO DO TEMPO, PQ O PERÍODO RENOVANDO TAMBÉM POSSUI PRAZO DECADENCIAL PARA AJUIZAMENTO DE AÇÃO RENOVATÓRIA SOBREPOSTA A ELE. SE NO FINAL DOS OUTROS CINCO ANOS AINDA NÃO TIVER SENTENÇA, TEM QUE CONTAR DA MESMA FORMA QUE FOI CONTADO O PERÍODO ANTERIOR PARA AJUIZAR NOVA AÇÃO RENOVATÓRIA, MESMO QUE A PRIMEIRA RENOVATÓRIA AINDA NÃO TENHA SIDO JULGADA, SERÁ AÇÃO RENOVATÓRIA SOBREPOSTA, DISTRIBUIDA POR DEPENDENCIA A PRIMEIRA E PEDIRÁ A RENOVAÇÃO POR MAIS CINCO ANOS. NA PRIMEIRA RENOVATÓRIA QUEM PROCURA O ADVOGADO É O CLIENTE – AGORA SE JÁ AJUIZOU A AÇÃO, A OBRIGAÇÃO DE CUIDAR A INCIDENCIA DA RENOVATÓRIA SOBREPOSTA, É O ADVOGADO QUE DEVE AVISAR O CLIENTE E MANEJAR A AÇÃO SOBREPOSTA, PQ ESTE É O DEVER DO ADVOGADO, O CLIENTE NEM DEVE SABER DISSO! ISSO TRAZ PREJUIZO AO LOCATÁRIO DE FORMA INARREDÁVEL, NÃO TEM MAIS O QUE FAZER, VC GANHA A CAUSA, E AO FINAL, TEM QUE DIZER PRO CLIENTE DEIXAR O IMÓVEL! NÃO FAZ SENTIDO E NÃO TEM COMO EXPLICAR ISSO PRA ELE. 
SE O ULTIMO DIA CAIR NUM FERIADO, ELE NÃO SE PRORROGA, TERMINA NO FERIADO MESMO, DEVE AJUIZAR A AÇÃO ANTES PARA NÃO PERDER O PRAZO! PODE ATÉ DISTRIBUIR NO PLANTÃO, PARA IMPEDIR PERDA DE DIREITO. O ADVOGADO PRUDENTE SE ANTECIPA AO TEERMO FINAL, NO DIA ÚTIL ANTERIOR AO TÉRMINO DO CONTRATO. 
ART. 51, INC. I – PROVA – O CONTRATO A RENOVAR TENHA SIDO CELEBRADO POR ESCRITO E POR PRAZO DETERMINADO. O CONTRATO DE LOCAÇAO NÃO É SOLENE, NÃO TEM FORMA PREVISTA EM LEI PARA SUA FORMAÇÃO, PODE SER FEITO DE FORMA ORAL INCLUSIVE. LOCAÇÃO MULTIFAMILIARES, IGUAL AO PROGRAMA DO CHAVES. ESSE TIPO DE CONTRATO NÃO É ACOBERTADO PELA AÇÃO RENOVATÓRIA, ELA VISA A RENOVAR UM CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL, SE É COMERCIAL, SE QUIS PROTEGER O FUNDO DE COMÉRCIO, O NEGÓCIO QUE O LOCATÁRIO ALI ESTABELECEU, PQ É EXTREMAMENTE RELEVANTE DO PONTO DE VISTA SOCIAL E ECONOMICO. O LUCRO DEVE SER COLOCADO NA AÇÃO RENOVATÓRIO, QTO MAIOR O LUCRO, AOS OLHOS DA LEI, MAIS IMPORTANTE É MANTER ESSE CONTRATO DE LOCAÇÃO, PQ O IMOVEL FOI MUITO BEM EXPLORADO, ENTAO É AINDA MAIS FUNDAMENTAL MANTER O CONTRATO CELEBRADO E O NEGÓCIO NAQUELE LOCAL. PRAZO DETERMINADO: QDO SE IDENTIFICA UM TERMO FINAL PARA ELE. 
ART. 51, INC. II – O CONTRATO DE LOCAÇÃO RELEVANTE PARA FIM DE MANUTENÇAO DE RELAÇAO MANTIDA, PARA A LEI, É AQUELE COM PRAZO MÍNIMO DE CINCO ANOS. SE FOR INFERIOR A CINCO ANOS, O CONTRATO COMERCIAL NÃO É RELEVANTE PARA A LEI PARA QUE SEJA RENOVADO. A LEI PRECISA DETERMINAR UM MARCO QUE É ABSTRATO EM TESE, ENTÃO O PRAZO MINIMO É DE CINCO ANOS PARA O LOCATÁRIO FAZER JUS A RENOVAÇÃO. MUITOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO NÃO SÃO FIRMADOS POR CINCO ANOS NO MESMO INSTRUMENTO. EXISTEM CONTRATOS QUE SÃO MENORES, MAS TEM OS VÁRIOS CONTRATOS SOMAM OS CINCO ANOS, O QUE IMPORTA É O TOTAL. EX. CONTRATO DE 03, CHEGADO O ULTIMO ANO, O LOCATÁRIO NÃO PODE AJUIZAR AÇÃO RENOVATÓRIA. MAS SE AO FINAL DESTE LOCADOR E LOCATÁRIO CELEBRARAM TERMO ADITIVO DE MAIS UM ANO DE CONTRATO. NÃO PODE O LOCATÁRIO MANEJAR AÇÃO RENOVATÓRIA. MAS FINALIZADO O QUARTO ANO, CELEBRAM MAIS DOIS ANOS DE CONTRATO – PODE AJUIZAR A AÇÃO RENOVATÓRIA!!! NÓS TEMOS PRAZOS SUCESSIVOS E ININTERRUPTOS QUE PERFAZEM MAIS DE CINCO ANOS. NESTE CASO AJUIZO A AÇÃO RENOVATÓRIA CONTADO DO TERMO FINAL DO SEXTO ANO, CONTA UM ANO PRA TRÁS, DEPOIS VOLTA E CONTA SEIS MESES PRA TRAS, ESSE É O PRAZO PARA RENOVATÓRIA. MAS VAMOS IMAGINAR QUE QDO FINALIZOU OS TRES PRIMEIROS ANOS PREVISTOS, E FICOU UM LAPSO TEMPORAL DE 30 DIAS SEM CONTRATO, HÁ UMA LACUNA, NÃO TEMOS A SOMA ININTERRUPTA DOS PRAZOS. NÃO HÁ COMO AJUIZAR AÇÃO RENOVATÓRIA, PQ ININTERRUPTO TERÁ APENAS 3 ANOS. ESTA É A ORIENTAÇÃO GERAL, BÁSICA, PELA LETRA FRIA DA LEI, MAS A JURISPRUDENCIA VEM FLEXIBILIZANDO ESTA REGRA E ENTENDENDO QUE 30 DIAS DE INTERRUPÇÃO NÃO INFRINGE A REGRA DO INC. II DO ART. 51 DA LEI DE LOCAÇÕES. MAS VAMOS ORIENTAR O CLIENTE QUE NÃO DÁ, NÃO PODE PROMETER O RESULTADO DA AÇÃO RENOVATÓRIA. PODE SER QUE AO FINAL O JUIZ ENTENDA QUE OS 30DIAS NÃO IMPEDEM A RENOVAÇÃO. MAS PODE SER TBEM QUE O JUIZ NÃO ENTENDA DESSA FORMA. MELHOR DIZER QUE SE FARÁ O POSSÍVEL, NÃO PROMETER O RESULTADO. O CLIENTE VAI QUERER GANHAR O PROCESSO, SE ELE PERDER VAI COBRAR DO ADVOGADO.
INC. III – O LOCATÁRIO ESTÁ EXPLORANDO A ATIVIDADE POR 3 ANOS, FALA DO FUNDO DE COMERCIO EM SI, AQUELE QUE PELO MENOS EXISTE A 3 ANOS. SE EU TENHO UM CONTRATO DE CINCO ANOS, NOS PRIMEIROS 3 ANOS FOI PADARIA, QUEBROU, DEU TUDO ERRADO, NOS ULTIMOS DOIS ANOS DE CONTRATO COLOCOU UMA FARMÁCIA. O LOCATÁRIO NÃO PREENCHEU OS REQUISITOS DO INC. III DO ART. 51 DA LEI DO INQUILINATO. HÁ 3 ANOS DO MESMO RAMO, MAS ELE JÁ ERA, NÃO FOI MANTIDO, OQUE EXISTE AGORA É A FARMÁCIA A DOIS ANOS APENAS, NÃO CUMPRE OS 3 ANOS MINIMOS EXIGIDOS PELA LEI. ESSE TEMPO SE PROVA COM O CARTÃO DO CNPJ, ONDE CONSTAM AS ATIVIDADES EXERCIDAS PELA SOCIEDADE EMPRESÁRIA. 
ART. 71, INC. II – O ADVOGADO DEVE PEGAR O INSTRUMENTO CONTRATUAL, ANALISAR DISSECAR DE FORMA EXAUSTIVA, DEPREENDER TODAS AS OBRIGAÇÕES QUE IMPLICAM O LOCATÁRIO E TRAZER NO BOJO DA RENOVATÓRIA TODAS AS PROVAS NO QUE TANGE ESTAS DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS. O PAGAMENTO DO ALUGUEL É A PROVA MAIS IMPORTANTE. O ADVOGADO DEVE APRESENTAR O ULTIMO ANO DOS RECIBOS