CCJ0014-WL-C-SIA-Contratos - Locação de Imóveis

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	Cristian alugou imóvel residencial urbano por prazo determinado a Leandra, contendo cláusulas expressas de vigência, de preferência e de renúncia a indenização e retenção pelas benfeitorias úteis e necessárias. 
	O contrato não foi averbado no Cartório em que está registrado o imóvel.
 
	Durante a vigência do contrato, Cristian vendeu o imóvel a Tereza, que notificou Leandra para que ela se retirasse do imóvel em 90 dias.
Caso Concreto
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	Considerando as normas que regulam a locação de imóveis urbanos, responda 
JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE:
 
A) É válida a cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis?
B) Leandra pode opor a cláusula de vigência a Tereza para permanecer como locatária do imóvel?
C) O que pode fazer Leandra em razão do descumprimento do direito de preferência?
Caso Concreto
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	O Código Civil rege a matéria pertinente as locações em seus artigos 565 a 578, porém, em face o quanto estabelecido pelo artigo 2.036 os imóveis urbanos estão sujeitos a lei especial.
	A lei especial em referência é a Lei 8.245/91 vulgarmente conhecida como Lei do Inquilinato ou Locação, com as alterações da Lei 12.112/2009.
	
	Por oportuno, deve ser frisado que com relação ao patrimônio público aplica-se o quanto estabelecido pelo Decreto-Lei nº 9.760/46 e Lei 8.666/93.
Introdução
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	Locação predial consiste na locação regida pela Lei 8.245/91 (Lei de Locações). Indica, portanto, o contrato através do qual o locador transfere ao locatário a posse de determinado bem imóvel urbano para utilização conforme determinado pela avença e, subsidiariamente, pela legislação.
Conceitos
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	É fundamental estabelecer a diferença existente entre imóvel urbano e imóvel rural.
Imóvel urbano: é aquele destinado à residência, indústria, comércio e serviços com intuito empresarial, regulado pela Lei nº 8.245/91;
Imóvel rural: é aquele destinado à agricultura, à pecuária, ao extrativismo ou terrenos baldios, estando regulado pelo Lei nº 4.504/64(Estatuto da Terra).
Conceitos
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	O contrato de locação é estabelecido entre o locador (proprietário do imóvel) e o locatário (inquilino). 
	Neste negócio jurídico poderá haver uma terceira pessoa, que é o garantidor do cumprimento de todas as obrigações assumidos pelo locatário, que é chamado de fiador.
Sujeitos
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Bilateral: obrigação recíproca;
Oneroso: há retribuição para ambas as partes;
Consensual: vontade das partes; 
Comutativo: prestações certas e determinadas;
Não-solene: forma livre;
Natureza Jurídica
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- Em havendo multiplicidade de locadores ou locatários esses são solidários entre si;
- Vênia conjugal: devida somente para aqueles contratos com prazo superior a 10 anos, exceção para o regime de separação total de bens (art. 3º);
- O locador não poderá reaver o imóvel antes do final do prazo. O locatário deverá pagar a multa de forma proporcional;
- A ação competente para reaver o imóvel é a de despejo;
Características
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- A locação poderá ser desfeita por mútuo acordo; por violação das cláusulas contratuais e para reparos urgentes determinados pelo Poder Público;
- Em morrendo o locador transmite-se os direitos aos herdeiros. Se for o locatário transmite-se a seu cônjuge ou herdeiros desde que estejam residindo no imóvel;
- A sublocação depende de autorização expressa do locador a ser concedida ou não contados 30 dias da notificação;
Características
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- Na sublocação, aplicam-se as regras da locação;
- O locatário é responsável pelos prejuízos provocados pelo sublocatário no imóvel e pela falta dos pagamentos legais (condomínio, luz, etc);
- O aluguel será aquele fixado pelo locador ou estabelecido em comum acordo pelas partes; o seu reajuste deverá ser anual e pelo índice de correção pactuado ou por valor fixado.
Características
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	O locador pode exigir:
	I – caução (3 meses da locação);
	II – fiança; 
	III – seguro de fiança locatícia. 
	IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 
	
	É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação; prevalece a primeira que aparecer no contrato. 
Garantias – Art. 37
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- entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; 
- garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; 
- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
- pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações;
- pagar os impostos e taxas, ... , salvo disposição expressa em contrário no contrato;
Obrigações do Locador – Art. 22 
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- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis; 
- servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, ... , devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; 
- restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu; 
- levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; 
Obrigações do Locatário – Art. 23
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- realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
- pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; 
- cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; 
- pagar o prêmio do seguro de fiança; 
- pagar as despesas ordinárias de condomínio. 
Obrigações do Locatário – Art. 23
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	 O locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 	
	A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente 
Direito de Preferência – Art. 27
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	O adquirente não está obrigado a respeitar o contrato de locação, podendo denunciar imediatamente. 	
	O adquirente deverá respeitar o contrato se nele estiver consignada cláusula de vigência, devidamente registrada no CRI ou Títulos e Documentos
	O locatário deverá desocupar o imóvel no prazo de 90 dias após notificação, desde que não haja a cláusula restritiva.
Alienação – Art. 8
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Locação residencial (arts. 46 e 47);
Locação por temporada (arts. 48 a 50);
Locação não residencial (arts. 51 a 57).
Espécies
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	O prazo igual ou superior a 30 meses: há prorrogação do contrato caso, ao final do prazo estabelecido, que não seja requerida a extinção e o locatário permaneça na posse do imóvel por mais de 30 dias, sem oposição. 
	A prorrogação, portanto, é a regra, devendo a intenção de extinção ocorrer por manifestação inequívoca. Uma vez prorrogado, o contrato passará a prazo indeterminado. 
	Nesta hipótese, poderá o locador denunciá-lo a qualquer tempo, por qualquer motivo, desde que comunique o locatário com 30 dias de antecedência (denúncia vazia).
Loc. Residencial – Art. 46 e 47
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	O contrato com prazo inferior a 30 meses: prorrogação automática do contrato se, ao final do prazo estabelecido, não for o imóvel reclamado de volta pelo locador ou devolvido pelo locatário.
	Não se exige, posse de mais de 30 dias pelo locatário, passando a prazo indeterminado. 
	Cabe atentar para relevante diferença com relação ao contrato com prazo superior a 30 meses: após a prorrogação, o contrato somente poderá resilido pelo locador se este estiver motivado por uma das hipóteses elencadas no art. 47 (denúncia cheia).
Loc. Residencial – Art. 46 e 47
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	A contratação por temporada é considerada subespécie dos contratos de locação residencial.
	
	Interessante destacar alguns pontos:
 
- possibilidade de pagamento antecipadodos alugueres, em uma única parcela, característica que desaparecerá se o contrato for prorrogado por tempo indeterminado;
Loc. Temporada – Art. 48 a 50 
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- a temporada não pode ser superior a 90 dias;
- é possível a exigência das garantias locatícias se o pagamento não for antecipado;
- a extinção do contrato, após a prorrogação, poderá ocorrer através de denúncia vazia (se já houver passado mais de 30 meses desde o termo inicial da avença) ou denúncia cheia (se não ultrapassados os 30 meses, situação em que a motivação deve ter respaldo em uma das hipóteses do art. 47).
Loc. Temporada – Art. 48 a 50 
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	Os contratos não residenciais são por tempo determinado, só sendo admitida a existência de contrato por tempo indeterminado se houver prorrogação na forma do art. 56, parágrafo único (posse do locatário por mais de 30 dias e não oposição do locador).
Loc. Não Residencial – Art. 51 a 57 
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	A Lei considera não residencial não apenas os contratos que incidem sobre imóveis cujo destino é o funcionamento de empresa ou outra atividade. O art. 55 também considera não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Loc. Não Residencial – Art. 51 a 57 
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	Como regra, aplica-se o art. 4º para determinar que os contratos de locação não residencial não poderão ser denunciados, conquanto por prazo determinado, pelo locador. Todavia, uma vez transformados em contratos por prazo indeterminado poderá ser resilido pelo locador através de denúncia vazia, desde que seja o locatário comunicado por escrito com 30 dias de antecedência (art. 57).
Denúncia Vazia
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	Por outro lado, dada a relevante função sócio-econômica desempenhada pelos contratos de locação não residencial em que funcionam hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, é exigida denuncia cheia.
Denúncia Cheia
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	Será admitida a resilição pelo locador com fundamento em uma das seguintes causas (Art. 54):
a) nas hipóteses do art. 9º;
b) se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Denúncia Cheia
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A escusa justificada à renovação, quando o locador quiser utilizar o imóvel para transferir a fundo de comércio existente há mais de um ano, de sociedade da qual ele, seu cônjuge, ascendente ou descendente seja detentor da maioria do capital social (art. 52, II). Nessa hipótese, como regra, o imóvel não poderá ser exercido na mesma atividade do locatário, salvo locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences (art. 52, §1º). Ainda nesse caso, a justificativa não será aceita se tratar-se de locação de espaço em Shopping Center.
Fundo de Comércio
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	A legitimidade da sociedade e do locatário, sempre que o imóvel integrar fundo de comércio de sociedade da qual o locatário seja sócio (art. 51 § 2º);
	A indenização ao locatário, pela desvalorização do fundo de comércio, nas hipóteses do § 3º do art. 52.
Fundo de Comércio
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	Não pode ser negado pelo locador sempre que atendidos os seguintes requisitos cumulativos  
a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 
b) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 
c) o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 
Renovação – Art. 51
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	 A renovação deve ser requerida entre 1 ano a 6 meses da data final do contrato, sob pena de decadência.
 
	Importante notar que caso não haja renovação e o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias após a cessação da vigência contratual, haverá prorrogação do contrato, situação em que, como regra, o contrato passará a viger por tempo indeterminado e poderá ser resilido por denúncia vazia.
Renovação – Art. 51
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	São os melhoramentos feitos pelo homem que se acrescem à coisa principal para à conservar ou evitar que se deteriore (benfeitorias necessárias) ou aumentar ou facilitar o seu uso (benfeitorias úteis) ou para que torne o seu uso mais agradável ou que sejam de elevado valor (benfeitorias voluptuárias).
Benfeitorias – Art. 35
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- Necessárias: são aquelas que se destinam à conservação ou que evitam a deterioração do imóvel. Ex. Reparo de um telhado;
- Úteis: são aquelas obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Ex. Construção de uma garagem;
- Voluptuárias: são aquelas que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável. Ex. Os jardins e a piscina.
Benfeitorias
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	O direito de retenção (conservar a coisa alheia além do momento em que deveria restituir ou retém coisa alheia até o pagamento do que lhe é devido pelo proprietário), poderá ser exercido pelo locatário para as benfeitorias necessárias ou úteis, estas desde que autorizadas pelo locador.
Retenção
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	 Em todos os casos de locação residencial em que vige prazo determinado, a resilição somente poderá ser operada pelo locatário, através de denúncia vazia, mediante pagamento proporcional da multa estipulada, ou da multa judicialmente arbitrada (art. 4º da Lei). 
	A nova redação do artigo, ainda que a denúncia, em contratos por tempo determinado, seja direito que assiste somente ao locatário, o locador terá direito à multa, ainda que não fixada no instrumento contratual (situação em que poderá requerer arbitramento judicial). 
Resilição
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	A única hipótese de resilição sem multa é a contida no parágrafo único do mesmo dispositivo:
 
“Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.”
 
Resilição
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- Nome e qualificação do locador, locatário e fiador, se houver;
- Descrição e endereço do imóvel locado;
- Valor do aluguel, índice e periodicidade do reajuste; 
- Forma e local do pagamento;
- Modalidade de garantia apresentada (fiador, depósito prévio ou seguro fiança);
Cláusulas Contratuais
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- Discriminação dos encargos a serem pagos (condomínio, água, luz, IPTU, etc);
- Destinação do imóvel (residencial ou comercial);
- Duração do contrato;
- Cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel;
- Termo de vistoria (descrição do estado de conservação do imóvel);
Cláusulas Contratuais