CONTRATO DE LOCAÇÃO

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CONTRATOS DE LOCAÇÃO 
 
 
1. Definição 
 
Contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e o gozo de 
uma coisa não fungível (não pode ser substituída por outra da mesma 
espécie/características – o locatário, finda a locação deverá entregar ao locador o 
mesmo bem recebido no início do contrato), temporariamente e mediante 
remuneração. 
 
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à 
outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não 
fungível, mediante certa retribuição. 
 
 
 
 
 
 
2. Tipos (variam conforme o objeto e o objetivo do contrato) 
a. Locação de coisas (MÓVEIS) - Artigo 565 e seguintes do CC – CÓDIGO 
CIVIL 
b. Locação de bens imóveis urbanos – Lei do Inquilinato – 8.245/91; 
(residenciais – temporada – comerciais) 
c. Locação de imóveis rurais – Estatuto da Terra – 4.504/64 – 
Arrendamento rural; 
PROPRIEDADE
USAR
GOZAR/
FRUIR
DISPOR
REAVER/
PERSEGUIR
FRUTOS: 
• NATURAIS 
• CIVIS 
• INDUSTRIAIS 
d. Locação de bens imóveis para comércio. – lei do inquilinato 
 
 
3. Partes 
a. Locador, senhorio ou arrendador → entrega o uso e o gozo de coisa 
infungível; 
b. Locatário, inquilino ou arrendatário → recebe a coisa 
 
ALUGUEL OU RENDA: RETRIBUIÇÃO QUE O LOCATÁRIO PAGA AO LOCADOR 
 
4. Natureza jurídica – Principais características 
a. Bilateral ou sinalagmático → os dois contratantes tem obrigações 
equilibradas 
b. Oneroso → os dois contratantes irão obter vantagens econômicas 
c. Consensual → existir a partir da manifestação da vontade 
d. Comutativo → as obrigações são certas/conhecidas pelos 
contratantes 
e. Não solene → não exige forma especial 
f. Trato sucessivo → as obrigações irão prolongar-se no tempo 
 
 
5. Elementos 
 
 
 
 
a. Objeto: 
OBJETO
PREÇO
CONSENTI
MENTO
 
i. Móvel ou imóvel, desde que sejam infungíveis! 
 
ii. Não pode ser objeto da locação coisas consumíveis. 
 
iii. Bens públicos ou bens fora do comércio podem ser dados em 
aluguel; considerando que não haverá entrega da 
propriedade integral, apenas dos poderes de uso e gozo. 
 
iv. Bens incorpóreos ou direitos pode ser objeto de locação; 
 
v. O bem pode ser alugado por inteiro ou em frações. (espaços de 
cowork) 
 
b. Preço: 
 
i. Fixado pelas partes; 
 
ii. Pagamento em pecúnia; 
 
iii. Mediante arbitramento administrativo ou judicial; 
 
iv. Deve ser sério; (preço vil – irrisório – desconfigura a 
onerosidade própria da locação. Na prática, este contrato 
será tratado juridicamente como empréstimo) 
 
v. Pode ser pago periodicamente ou de uma só vez; 
 
vi. Locação de imóvel urbanos → Lei do inquilinato veda estipulação 
do aluguel em moeda estrangeira, bem como sua vinculação à 
variação cambial ou ao salário mínimo (artigo 17 – Lei do 
Inquilinato – 8.245/91) 
 
c. Consentimento 
i. Expresso ou tácito 
ii. Quem tem poderes de uso e gozo sobre a coisa pode alugá-la; 
 
 
6. Local do pagamento 
a. Artigo 327, CC; 
 
Art. 327. Efetuar-se-á o pagamento no domicílio do devedor, salvo se 
as partes convencionarem diversamente, ou se o contrário resultar da 
lei, da natureza da obrigação ou das circunstâncias. 
 
 
 
 
 
b. Artigo 23, I da lei 8.245/91; 
 
Art. 23. O locatário é obrigado a: 
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou 
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o 
sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando 
outro local não tiver sido indicado no contrato; 
 
>> Em regra (quando há garantia), primeiro o locador concede o uso e depois o 
locatário paga. 
>> Mas, é comum, sobretudo nas locações SEM GARANTIA, que o locador exija 
primeiramente o pagamento para, só então, conceder ao locatário o uso da 
coisa. 
 
c. Convenção das partes. 
 
d. Prazo (do contrato) livremente estabelecido pelas partes. 
 
7. Obrigações 
 
a. Obrigações do locador – artigo 566, CC: 
 
 
 
 
Art. 566. O locador é obrigado: 
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, 
em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse 
estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em 
contrário; 
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da 
coisa. 
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem 
culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do 
aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a 
que se destinava. 
Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e 
turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a 
coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores 
à locação. 
 
i. Entregar ao locatário a coisa alugada (I – primeira parte); 
ii. Manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato (I – 
segunda parte): realizar reparos necessários para que a coisa 
seja mantida em condições de uso, salvo convenção em contrário 
– artigo 567, CC; 
iii. Garantir o uso pacífico da coisa (II): o locador deve abster-se da 
prática de qualquer ato que possa perturbar o uso e o gozo da 
coisa, como também afastar qualquer turbação de terceiros (568, 
CC); 
iv. Responder pelos vícios ocultos da coisa locada anteriores à 
locação (568, CC) – aplicação da teoria dos vícios redibitórios. 
 
b. Obrigações do locatário - artigo 569, CC: 
 
i. Servir-se da coisa para os usos convencionados e tratá-la como 
se sua fosse (I): uso diverso autoriza o desfazimento do contrato 
– 570, CC. Critério abstrato do homem médio para aferir o 
cuidado e o zelo. 
ii. Pagar o aluguel nos prazos ajustados (II): na falta de ajuste de 
prazo, o aluguel deve ser pago segundo o costume do lugar: 
iii. Imóveis urbanos: artigo 23, I da lei 8.245/91 – até o 6º dia útil do 
mês seguinte ao vencido; 
iv. Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, 
fundadas em direito (III); 
v. Restituir a coisa finda a locação, no estado em que a recebeu, 
salvas as deteriorações naturais (IV): salvo os desgastes naturais 
decorrentes da própria coisa. 
 
Art. 569. O locatário é obrigado: 
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, 
conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o 
mesmo cuidado como se sua fosse; 
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de 
ajuste, segundo o costume do lugar; 
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se 
pretendam fundadas em direito; 
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as 
deteriorações naturais ao uso regular. 
Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou do 
a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o 
locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos. 
8. Disposições gerais 
a. Artigos 571 a 578, CC 
 
i. Prazo do contrato: 574, CC 
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, 
sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo 
aluguel, mas sem prazo determinado. 
 
 
 
 
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS – LEI 8.245/91 
LEI DO INQUILINATO 
 
1. Introdução 
a. Norma protetiva do inquilino/locatário → em diversos momentos as normas 
trazem uma proteção maior ao inquilino em relação ao locador. Isso revela 
até mesmo um tratamento ‘bastante’ desequilibrado, mas desejável para a 
norma – objetivo. 
b. Parte Geral e Parte Especial + Parte processual 
i. Parte geral → a todos os contratos de locação de imóveis urbanos 
ii. Parte especial: 
1. Locação residencial 
2. Locação por temporada 
3. Locação não residencial → comercial 
c. Pluralidade de sujeitos → solidariedade (artigo 2º) 
Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que 
são solidários se o contrário não se estipulou. 
d. Espécies de locação: 
i. Locação residencial – Artigo 46 e ss 
ii. Por temporada– Artigo 48 e ss 
iii. Não residencial (comercial) – Artigo 51 e ss 
 
2. Aluguel → retribuição/remuneração paga pelo inquilino ao locador em razão do 
uso do imóvel 
a. Livremente estipulado; 
i. Preço deve ser sério – não pode ser um preço irrisório/simbólico – 
isso porque, se o aluguel for simbólico, afasta-se a onerosidade do 
contrato. De modo que o contrato deverá ser tratado como gratuito. 
b. Não pode ser fixado com base em moeda estrangeira ou salário mínimo 
(artigo 17) 
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em 
moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao 
salário mínimo. 
Caso ocorra uma dessas situações, a cláusula poderá ser anulada e, assim, as partes serem 
compelidas a buscar uma nova forma de fixação do aluguel. 
c. Não havendo acordo, as partes podem pedir revisão judicial do aluguel após 3 
anos de vigência do contrato (artigo 19) 
Locação como contrato de trato sucessivo – obrigações prologar-se-ão no tempo. Se não 
foi fixado no contrato um meio/índice para atualização do aluguel e as parte não chegam 
num acordo, é possível requerer judicialmente a revisão do valor do aluguel, após 3 anos 
de vigência. 
d. Em regra, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel, 
exceto (artigo 20): 
Conforme já vimos na aula passada, nas locações, em regra, o locador primeiro concede o 
uso para, posteriormente, exigir o pagamento. Portanto, a mudança nessa ordem implica 
em pagamento antecipado do aluguel. O pagamento antecipado do aluguel, portanto, é 
medida excepcional, só admitida nas circunstâncias do artigo 20 da LI. 
Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 – ausência de garantia - e da locação para 
temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. 
i. Locações por temporada – prazo máximo de 90 dias. 
ii. Ausência de garantia (artigo 42) 
 
3. Obrigações do LOCADOR (artigo 22 – LI) 
a. Pagar impostos e taxas (inciso VIII); 
b. Pagar despesas extraordinárias de condomínio (inciso X); 
 
Art. 22. O locador é obrigado a: 
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a 
que se destina; 
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; 
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado 
do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais 
defeitos existentes; 
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este 
pagas, vedada a quitação genérica; 
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de 
intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição 
da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; 
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro 
complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o 
imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; 
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às 
parcelas que estejam sendo exigidas; 
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se 
entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de 
manutenção do edifício, especialmente: 
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral 
do imóvel; 
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem 
como das esquadrias externas; 
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; 
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de 
empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; 
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, 
de intercomunicação, de esporte e de lazer; 
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; 
g) constituição de fundo de reserva. 
 
 
 
4. Obrigações do LOCATÁRIO (artigo 23) 
a. Pagar despesas ordinárias de condomínio (inciso XII); 
 
Art. 23. O locatário é obrigado a: 
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou 
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto 
dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local 
não tiver sido indicado no contrato; 
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível 
com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o 
mesmo cuidado como se fosse seu; 
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as 
deteriorações decorrentes do seu uso normal; 
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de 
qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as 
eventuais turbações de terceiros; 
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas 
suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes 
ou prepostos; 
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento 
prévio e por escrito do locador; 
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de 
tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou 
exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; 
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e 
esgoto; 
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, 
mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o 
mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; 
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos 
internos; 
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; 
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à 
administração respectiva, especialmente: 
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais 
dos empregados do condomínio; 
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; 
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso 
comum; 
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, 
elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; 
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso 
comum destinados à prática de esportes e lazer; 
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas 
coletivas; 
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas 
de uso comum; 
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início 
da locação; 
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio 
ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se 
referentes a período anterior ao início da locação. 
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no 
parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o 
rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das 
mesmas. 
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de 
propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento 
das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas. 
 
5. Direito de preferência 
a. Locatário tem preferência (artigo 27); 
Caso o locador/proprietário queira alienar o imóvel, o locatário tem preferência na 
aquisição. 
b. Direito deve ser exercido em até 30 (trinta) dias; 
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de 
cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência 
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, 
devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante 
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 
 
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todasas condições do 
negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de 
ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a 
documentação pertinente. 
 
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, 
de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de 
trinta dias. 
 
6. Benfeitorias (artigo 35 e 36 – LI) 
a. Necessárias dispensam autorização para serem indenizáveis; 
b. Úteis demandam autorização para serem indenizáveis; 
c. Voluptuárias podem ser levantadas pelo locatário. 
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias 
necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo 
locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e 
permitem o exercício do direito de retenção. 
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser 
levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a 
estrutura e a substância do imóvel. 
7. Garantias da locação(artigo 37 - LI) 
Garantia é um mecanismo do credor buscar minimizar os efeitos de eventual 
inadimplemento do devedor, pois, caso isso ocorra, ele terá outros meios para prover o 
crédito ao qual tem direito. 
a. Espécies: 
i. Caução: imóvel (hipoteca); móvel (penhor) ou dinheiro (3 aluguéis – 
38, §2º da LI); 
ii. Fiança – garantia pessoal - FIADOR 
iii. Seguro de fiança locatícia – contrato de seguro 
iv. Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimentos 
 
b. É vedada mais de uma modalidade de garantia. Constitui infração penal 
exigir mais de uma forma de garantia 
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as 
seguintes modalidades de garantia: 
I - caução; 
II - fiança; 
III - seguro de fiança locatícia. 
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das 
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. 
 
8. Prazo 
a. Estipulação é livre; 
i. Igual ou superior a 10 anos → necessária vênia conjugal – 
independentemente do regime de casamento (artigo 3º) 
ii. Cônjuge do locador e do locatário. 
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, 
dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. 
 
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado 
a observar o prazo excedente. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, 
não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao 
que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá 
devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período 
 
COM PRAZO DETERMINADO 
SEM PRAZO 
DETERMINADO/PRAZO 
INDETERMINADO 
• Partes pactuaram 
• Prorrogação de um 
contrato com prazo 
determinado 
 Artigo 4º Originalmente ou decorrente 
de prorrogação 
LOCADOR Em regra, não pode reaver o 
imóvel (ARTIGO 4º - 1ª 
PARTE), exceto nas 
hipóteses do artigo 9º 
???? 
VIDE DIREITO DE RETOMADA 
LOCATÁRIO Pode devolver o imóvel 
pagando a multa 
proporcional ao período de 
cumprimento do contrato. 
Pode devolver o imóvel, 
comunicando o Locador com 
antecedência mínima de 30 
(trinta) dias. Artigo 6º 
Podem as partes extinguir antecipadamente o contrato de locação? 
Pode haver resilição unilateral da locação? 
de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for 
judicialmente estipulada. 
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a 
devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu 
empregador, privado ou público, para prestar serviços em 
localidades diversas daquela do início do contrato, e se 
notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta 
dias de antecedência. 
 
 
 
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo 
indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com 
antecedência mínima de trinta dias. 
 
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir 
quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, 
vigentes quando da resilição. 
 
 
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: 
I - por mútuo acordo; 
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; 
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais 
encargos; 
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo 
Poder Público, que não possam ser normalmente executadas 
com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se 
recuse a consenti - las. 
 
 
b. Direito de retomada (locador) 
i. Direito que o locador tem de reaver o imóvel objeto da locação 
ii. Artigos 46 e 47; 
 
 
Denúncia: modo da parte requerer a extinção de um contrato de trato sucessivo. 
Cheia: motivada. Quando o sujeito tiver FUNDAMENTO para requerer o fim do 
contrato. 
Motivos →Artigo 9º 
Vazia: imotivada. Quando o sujeito não tiver FUNDAMENTO para requerer o fim do 
contrato. 
 
iii. Locações celebradas por escrito e com prazo igual ou superior a 30 
(trinta) meses – artigo 46 
 
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 
trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, 
independentemente de notificação ou aviso. 
 
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel 
alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á 
prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais 
cláusulas e condições do contrato. 
 
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a 
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. 
 
1. Locador não pode reaver o imóvel na vigência do contrato; 
2. Locador pode reaver o imóvel nos 30 (trinta) dias seguintes ao 
vencimento do prazo por denúncia vazia; 
Direito de Retomada -
locador
Denúncia cheia/vazia - artigo 47 Prazo ≥ 30 meses ou < 30 meses
3. Ação de despejo não proposta nos 30 dias seguintes, contrato 
prorroga-se por prazo indeterminado: 
4. Nesse caso, o locador terá que notificar o locatário para 
desocupar e, só então, ajuizar ação de despejo. 
 
iv. Locações celebradas com prazo inferior a 30 (trinta) meses – artigo 
47 
 
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com o prazo 
inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se 
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser 
retomado o imóvel: 
I - Nos casos do art. 9º; 
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do 
imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou 
para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, 
assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a 
realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área 
construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado 
a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; 
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 
 
1. Findo o prazo, o contrato prorroga-se compulsoriamente; 
2. Locador só pode retomar o imóvel por denúncia cheia nas 
hipóteses dos incisos do artigo 47; 
3. Denúncia vazia após 60 meses (cinco anos); 
4. Dirigismo contratual: desvantagem para o locador fixar 
contratos de prazo inferior a 30 meses; 
5. Vulnerabilidade do locatário. 
 
9. Morte 
a. Morte do locador → obrigações contratuais transferem-se aos herdeiros – 
artigo 10; 
b. Morte do locatário → sub-rogam-se nos direitos de locatário – artigo 11; 
CONTRATO 
01/04/15 a 
30/09/18
AÇÃO DE 
DESPEJO 
01/10/18 a 
31/10/18
CONTRATO 
PRORROGADO 
POR PRAZO 
INDETERMINADO
NOTIFICAÇÃO 30 
DIAS PARA 
DESOCUPAR
AÇÃO DE 
DESPEJO
c. Cônjuge/companheiro/herdeiros do locatário nas locações residenciais 
d. Espólio nas locações não residenciais 
 
Art. 10.Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros. 
 
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e 
obrigações: 
 
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o 
companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas 
que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes 
no imóvel; 
 
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, 
seu sucessor no negócio. 
 
10. Sublocação – Contrato adjeto/subcontrato – possibilidade do locatário alugar o 
bem recebido por locação. Locador precisa autorizar a sublocação. 
a. Sublocatário responde subsidiariamente perante o locador (artigo 16) 
 
 
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela 
importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, 
ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide. 
 
 
11. Locação para temporada – Prazo máximo de 90 dias. Neste tipo de locação, é 
permitido ao locador cobrar antecipadamente o aluguel (de uma só vez). 
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à 
residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de 
cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros 
fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada 
por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o 
imóvel. 
a. Artigo 48 da LI; 
b. Destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, 
realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e 
outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo; 
c. Prazo máximo de noventa dias. 
 
 
 
12. Procedimentos 
 
a. AÇÃO RENOVATÓRIA – Em linhas gerais, por esta ação o Poder Judiciário 
obriga o LOCADOR a renovar a locação. Medida de limitação da autonomia 
privada e, como tal, possui regras para aplicação. Renovação compulsória da 
locação. 
i. Imóveis destinados ao uso comercial ou industrial; → aplica-se apenas 
às locações não residenciais. 
ii. Artigos 71 a 74 – Lei do Inquilinato; 
iii. Requisitos – 51 – Lei do Inquilinato; → são requisitos que precisam 
ser conjuntamente comprovados. Portanto, não são requisitos 
alternativos. 
1. Contrato celebrado por escrito e com prazo determinado; 
2. Prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos 
seja de cinco anos → locatário tem que estar no uso/gozo do 
imóvel há, pelo menos, 5 anos. 
3. Locatário esteja explorando seu comércio no mesmo ramo por, 
pelo menos, três anos 
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá 
direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, 
cumulativamente: 
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo 
determinado; 
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos 
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo 
prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 
iv. Renovação por igual prazo 
 
b. AÇÃO DE DESPEJO – o locador possa reaver o objeto do contrato de locação. 
Independentemente do motivo, o meio que o locador tem para reaver o 
imóvel, objeto da locação, é a ação de despejo. 
i. Ação de despejo como meio que o locador tem para reaver o imóvel 
do locatário (artigo 5º - lei do inquilinato); 
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do 
locador para reaver o imóvel é a de despejo. 
ii. Foro competente → foro do lugar da situação do imóvel (artigo 58, II) 
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas 
ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da 
locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á 
o seguinte: 
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da 
situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato; 
iii. Valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na 
hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do 
ajuizamento (artigo 58, III); 
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na 
hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do 
ajuizamento; 
iv. Liminar na ação de despejo: artigo 59, §1º 
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de 
despejo terão o rito ordinário. 
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, 
independentemente da audiência da parte contrária e desde que 
prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações 
que tiverem por fundamento exclusivo: 
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por 
escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha 
sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado 
da assinatura do instrumento; 
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do 
contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; 
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a 
ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; 
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de 
acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel 
pessoas não autorizadas por lei; 
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada 
com o locatário. 
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se 
produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder 
público, que não possam ser normalmente executadas com a 
permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; 
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 
40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança 
inaugural do contrato; 
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta 
a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de 
notificação comunicando o intento de retomada; 
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no 
vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias 
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção 
ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. 
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do 
pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como 
assistentes. 
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a 
rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 
(quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e 
independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple 
a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. 
 
c. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL – artigos 68 e seguintes da lei do inquilinato. 
Ela possibilita a revisão do valor pago a título de aluguel – revisão para 
majorá-lo ou para reduzi-lo. Pode ser proposta tanto pelo locador, quando 
este deseja aumentar o aluguel ou pelo locatário, quando este deseja reduzir 
o aluguel. 
i. Artigo 19, Lei do inquilinato; 
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de 
vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão 
pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado. 
ii. Vigência de, pelo menos, 3 anos; 
 
iii. Direito de reajuste por parte do Locador e do Locatário; 
Artigo 68, II, “a” e “b” – Lei do inquilinato 
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser 
excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; 
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser 
inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;