INSTITUTO MONITOR - OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

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E.J.A. Eletrônica Contabilidade Secretáriado Transações Imobiliárias Informática
117
Direito, LegisLação 
e Ética
3e
121
Operações ImObIlIárIas
4e
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pela produção de cópias.4ª Edição - Abril/2006
Apresentação ........................................................................................................... 8
Lição 1 - Exercício da Profissão
Introdução ............................................................................................................. 11
1. Atribuições ................................................................................................... 11
1.1 Mediação ................................................................................................. 11
1.2 Vantagens de um Mediador ................................................................... 11
1.3 Capacitação ............................................................................................ 11
1.4 Compete ao Corretor de Imóveis ........................................................... 12
2. Prestação de Serviços – Alguns Conceitos ................................................. 13
3. Tabela de Comissões e Serviços do CRECI ............................................... 13
4. Decreto nº 81.871 de 29 de Junho de 1978 ................................................. 16
Exercícios Propostos ............................................................................................. 22
Lição 2 - Avaliação do Imóvel
Introdução ............................................................................................................. 25
1. Fatores que Influenciam a Avaliação ......................................................... 25
2. Garantias de um Negócio ............................................................................ 25
Lição 3 - Registro do Imóvel
Introdução ............................................................................................................. 27
1. Efeitos do Registro ....................................................................................... 27
2. Capacidade para Comprar e Vender .......................................................... 27
3. Proibições de Venda .................................................................................... 28
4. Procuração (ou Mandato) ............................................................................ 29
Lição 4 - Conhecimentos Obrigatórios para o Corretor
Introdução ............................................................................................................. 31
1. Código do Consumidor (Lei nº 8.078 de 11/09/90) .................................... 31
1.1 O Código de Defesa do Consumidor e a Construção Civil .................. 31
1.2 Medidas Cautelares de Produção Antecipada de Provas.................... 33
1.3 Código de Defesa do Consumidor para o Loteamento ........................ 34
1.4 Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979 ................................................. 50
1.5 Código de Defesa do Consumidor para a Compra da Casa Própria .. 52
1.6 Código de Defesa do Consumidor e o Condomínio ............................. 55
Índice
121/5
2. Pontos de Acesso à Terra ............................................................................ 63
3. Manual de Orientação – Cooperativas Habitacionais .............................. 66
3.1 Introdução ............................................................................................... 66
3.2 O Cooperativismo ................................................................................... 67
3.3 O Que Fazer antes de Ingressar numa Cooperativa ............................ 67
3.4 O Que a Cooperativa Habitacional Precisa Fazer ............................... 67
3.5 O Que é Preciso Saber ao Aderir a uma Cooperativa ......................... 68
3.6 O Que é Preciso Saber sobre o Material de Publicidade..................... 69
4. A Lei do Inquilinato .................................................................................... 69
5. Cartórios de Registros de Imóveis .............................................................. 84
Exercícios Propostos ............................................................................................. 85
Lição 5 - Impostos, Taxas e Certidões
Introdução .............................................................................................................. 89
1. Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) .............................................. 89
1.1 Elementos ................................................................................................ 89
1.2 Não-Incidência ....................................................................................... 89
1.3 Isenção ..................................................................................................... 90
2. Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural ........................................ 90
3. Certidões Negativas ..................................................................................... 90
4. Encargos Previdenciários ............................................................................ 91
5. Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis ............................................ 91
6. Despesas de Escritura e Registro no INCRA ............................................. 92
6.1 Ônus e Gravames .................................................................................... 92
6.2 Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) ....... 92
7. Encargos da Transação Imobiliária ...........................................................92
Exercícios Propostos .............................................................................................. 94
Lição 6 - Condomínio Edilício
Introdução ............................................................................................................. 95
1. Convenção do Condomínio ......................................................................... 95
2. Assembléia .................................................................................................... 96
3. Decreto nº 4.591, de 16 de Dezembro de 1994 ........................................... 97
4. O Código Civil e o Condomínio ................................................................ 103
5. Quorum ....................................................................................................... 107
6. Fundo de Reserva ....................................................................................... 107
7. Penalidades ................................................................................................ 108
8. Contratos e Seguro .................................................................................... 108
8.1 Valor do Seguro .................................................................................... 108
8.2 Benfeitorias ........................................................................................... 109
9. Locatários ................................................................................................... 109
10. Administração de Condomínio ............................................................... 109
10.1 Com o Auxílio de Administradoras .................................................. 109
121/6
11. Documentação ......................................................................................... 109
12. Elevadores ................................................................................................ 110
12.1 Cuidados com os Elevadores ............................................................. 110
12.2 Instruções da Prefeitura para Evitar Riscos aos Usuários ............. 111
13. Quadro Resumo de Cuidados Referentes à Segurança ......................... 112
14. Assaltos..................................................................................................... 112
Exercícios Propostos ........................................................................................... 114
Lição 7 - Incorporações Imobiliárias.
Introdução ........................................................................................................... 115
1. Tipos de Incorporação ............................................................................... 115
2. Lei nº 4.591, de 16 de Dezembro de 1964 ................................................. 116
Lição 8 - Crédito Imobiliário
Introdução ........................................................................................................... 133
1. Sistema Financeiro da Habitação ............................................................ 133
1.1 Sistemas de Amortização .................................................................... 133
1.2 Fontes de Recursos do Sistema Financeiro da Habitação ................ 134
1.3 Seguro Especial .................................................................................... 135
1.4 Utilização do FGTS na Amortização do SFH ................................... 135
2. Carteira Hipotecária .................................................................................. 135
3. Sistema de Financiamento Imobiliário .................................................... 136
4. Consórcio .................................................................................................... 136
Exercícios Propostos ........................................................................................... 137
Lição 9 - Código Civil – Dispositivos de Interesse
Introdução ........................................................................................................... 139
Lição 10 - Glossário de Termos Técnicos e Expressões Jurídicas
Introdução ........................................................................................................... 153
Anexo - Modelos de Minutas, Contratos e Outros Documentos
Introdução ........................................................................................................... 179
Respostas dos Exercícios Propostos .................................................................. 220
Bibliografia .......................................................................................................... 222
121/7
Antes de mais nada, queremos parabenizá-lo(a) pela escolha da pro-
fissão de Corretor de Imóveis e pela sua opção de realizar seus estudos 
conosco. Ao longo deste Módulo de Operações Imobiliárias, você vai 
adquirir uma “bagagem” de conhecimentos muito ampla que lhe serão 
úteis, não somente no desempenho da profissão, mas também nas suas 
atitudes como cidadão(ã).
Na Lição 1, Exercício da Profissão, você terá a oportunidade de 
conhecer as vantagens em se contratar um Corretor na compra e venda 
de um imóvel, o que é necessário para ser um Corretor de Imóveis, um 
pouco sobre prestação de serviços, verá a tabela de comissões aplicada 
pelo CRECI, além do decreto que regulamenta a profissão.
A Lição 2, intitulada Avaliação do Imóvel, mostra ao futuro pro-
fissional da área os fatores que devem ser levados em conta na deter-
minação do valor financeiro do imóvel em questão.
A Lição 3, Registro do Imóvel, apresenta o Oficial de Registro de 
Imóveis e suas responsabilidades. Ensina, ainda, os efeitos do registro 
e a capacidade de compra e venda de acordo com o Código Civil.
O Código do Consumidor é o tema da Lição 4, que tem a pretensão 
de se tornar um “livro de cabeceira” do profissional Corretor de Imóveis. 
Ela transcreve o Código de Defesa do Consumidor em todos os itens rela-
cionados às transações imobiliárias, e a Nova Lei do Inquilinato; mostra 
as regras básicas para se viver em condomínios (muito importante não 
apenas para o profissional, mas, principalmente, para o cidadão); mostra 
os pontos de acesso à terra e fala tudo sobre Cooperativas Habitacionais.
A Lição 5 é dedicada aos Impostos, Taxas e Certidões.
A Lição 6, Condomínio em Edificação, é um manual para o Corretor 
que acumula a função de administrador de condomínios, fala sobre se-
gurança, assembléias, documentação, fundo de reserva, etc. Assim como 
a Lição 4, é de extrema importância para quem vive em condomínio.
Apresentação
121/8
A Lição 7, Incorporações Imobiliárias, transcreve na íntegra 
a Lei nº 4.591.
A Lição 8 aborda os Financiamentos e o Sistema Financeiro 
da Habitação.
A Lição 9 apresenta os artigos do Código Civil que são de 
interesse do profissional Corretor de Imóveis.
Na Lição 10, você tem um utilíssimo Glossário, em que são 
esclarecidos os termos técnicos e as expressões jurídicas que apa-
recem ao longo desta apostila. 
Por fim, o anexo é de extrema utilidade, pois oferece modelos 
de minutas, contratos e outros documentos.
Bom estudo!
Instituto Monitor
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1liç
ão
liç
ão
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Introdução
Nesta lição você terá uma visão comple-
ta da profissão de Técnico em Transações 
Imobiliárias, suas atribuições e os princi-
pais conceitos da prestação de serviços nesta 
promissora área, bem como a íntegra da Lei 
que regulamenta a profissão.
1. Atribuições
De acordo com o Decreto nº 81.871, de 
29/06/78, art. 2º: “compete ao corretor de 
imóveis exercer a intermediação na compra, 
venda, permuta e locação de imóveis e opi-
nar quanto à comercialização imobiliária”, 
o que significa que o corretor pode agir como 
um perito judicial.
O corretor de imóveis, no exercício de sua 
função, presta assessoria às partes interessa-das, tornando a transação livre e desemba-
raçada de ônus, encargos, litígios e taxas ou 
impostos atrasados. É sua função, também, 
intervir nos contratos de compra e venda de 
imóveis, permutas, promessas de venda, ces-
sões de direitos e, em se tratando de adminis-
tração de imóveis, seus serviços se estendem às 
incorporações, hipotecas, financiamentos, lo-
teamentos, locações e administração de bens.
1.1 Mediação
Para vender um imóvel, o proprie tário 
pode:
• anunciar o que pretende vender e aguardar 
que algum interessado o procure, ou
• encarregar um intermediário (corretor ou 
empresa imobiliária) de fazer essa venda.
1.2 Vantagens de um Mediador
A contratação de um corretor de imóveis 
é sempre mais vantajosa, pois o profissional 
já sabe quais são os melhores dias para anun-
ciar um imóvel localizado num determinado 
bairro; sabe em qual jornal, página e coluna 
deve sair o anúncio, além de redigi-lo com 
economia e todas as informações atrativas 
para a venda. Além disso, o corretor, nor-
malmente, é um profissional altamente ca-
pacitado, preparado, conhecedor da região e 
do mercado, conhecendo, ainda, as técnicas 
necessárias de marketing e de toda a docu-
mentação necessária para que a transação 
seja feita sem embaraços.
1.3 Capacitação
Para estar capacitado a exercer a pro-
fissão de Corretor de Imóveis, o profissional 
deve ter realizado o curso de Técnico em 
Transações Imobiliárias e ter sua inscrição 
junto ao CRECI da sua região. Entre os 
conhecimentos exigidos de um Corretor de 
Imóveis, estão noções de:
• Arquitetura: para saber interpretar plan-
tas de cortes, fachadas, etc.
• Engenharia: para avaliar a necessidade de 
reparos nos imóveis comercializados.
• Direito: é muito importante que o profis-
sional tenha conhecimento da Legislação 
Imobiliária e Tributária.
Exercício da Profissão
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• Economia: para melhor orientar o cliente 
sobre planos de pagamentos, SFH (Sistema 
Financeiro da Habitação), juros, correção 
monetária, etc.
1.4 Compete ao Corretor de Imóveis
1) Avaliar o imóvel comercializado: para fa-
zer a avaliação do imóvel a ser vendido ou 
locado, de forma precisa, existem algumas 
regras que devem ser seguidas. São elas:
• Lei de Zoneamento do local.
• Localização do imóvel.
• Analisar toda a infra-estrutura de ser-
viços públicos e particulares existentes 
na região.
• Condições de acesso ao local.
• Características do imóvel, bem como o 
aproveitamento do mesmo.
• Aspectos gerais, arquitetônicos, restri-
ções, etc.
2) Fazer uma análise geral de toda a docu-
mentação necessária para que a transação 
se efetive sem nenhum ônus posterior.
3) Elaborar para o cliente/investidor um re-
latório com estimativas de custos, valor de 
mercado, valor de compra e rentabilidade.
4) Combinar o preço e as condições de com-
pra e venda ou locação.
• Firmar contrato de prestação de serviço.
• Determinar e acompanhar, além de “pôr 
a termo” (documentar, emitir documen-
to) a vistoria do imóvel (que deve fazer 
parte do contrato).
• Mostrar o imóvel aos possíveis interes-
sados.
CUIDADO: é característica do ser humano 
almejar sempre mais do que lhe é possível 
comprar. Algumas vezes, isto pode acarre-
tar perda de tempo do corretor e, TEMPO É 
DINHEIRO; portanto, não destrate o cliente, 
apenas leve em consideração, na hora de 
firmar o contrato de prestação de serviços, 
estas possíveis perdas.
• Preencher o modelo padrão de proposta de 
Compra do adqui rente. Na lição 9 damos 
alguns modelos-padrão de contratos.
• Em caso de financiamento, faz parte do 
trabalho do corretor orientar sobre a 
legislação vigente e as diferentes moda-
lidades de financiamentos.
• Encaminhar proposta do possível inte res-
sado ao proprietário, bem como informá-
lo da aprovação, ou não, da mesma.
• Concretizar a venda, compra ou locação.
• Acompanhar toda a elaboração de 
contra tos e cláusulas estipuladas pelas 
partes até o momento final das assina-
turas. Observação: ao Contrato de Lo-
cação deve sempre se anexar o Termo de 
Vistoria de entrada no imóvel.
• Registrar todos os contratos.
5) No caso do imóvel comercializado ser um 
loteamento:
• O corretor deve obter a aprovação do 
plano e da planta do loteamento pelos 
órgãos competentes.
• Elaborar o plano de vendas do loteamento.
6) Na função de administrador do imóvel, 
cabe ao corretor:
• Receber e emitir recibos de aluguéis e 
encargos.
• Vistoriar periodicamente o imóvel.
• Elaborar e remeter mensalmente ao cliente 
os balancetes e demonstrações de con-
tas da administração.
• Prestar assessoria constante aos clientes.
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2. Prestação de Serviços
Alguns Conceitos
Temos que distinguir a prestação de 
serviços, da locação de serviços:
a) Na prestação de serviços o corretor faz a 
mediação objetivando a venda, permuta ou 
locação de imóveis e recebe na conclusão 
do negócio a quantia previamente ajustada;
b) Na locação de serviços o corretor de imó-
veis administra um imóvel já locado (por 
ele ou não) ou um condomínio e recebe 
mensalmente pelo serviço.
• Contrato de Intermediação - É um contrato de 
prestação de serviços por prazo determinado, 
onde o dono do imóvel autoriza o corretor 
a promover a venda. Este documento deve 
ser feito em duas vias e assinado, tanto pelo 
proprietário (vendedor) quanto pelo corretor, 
com todos os campos devidamente preen-
TAbelA de ComISSõeS e ServIçoS - CreCI - 2ª regIão
1) O corretor deve contratar, por escrito e com exclusividade, a pres-
tação de seus serviços profissionais, conforme Lei nº 6.530/78 e 
resolução Cofeci 458/95.
2) A presente tabela deve ser observada nos contratos celebrados, es-
pecialmente quanto aos limites mínimos nela estabelecidos, sendo 
vedado ao corretor contratar e trabalhar com índice abaixo dos 
aqui estabelecidos.
VENDA
1. Imóveis Urbanos ...................................................................... 6 a 8%
2. Imóveis Rurais ......................................................................... 6 a 10%
3. Imóveis Industriais .................................................................. 6 a 8%
4. Venda Judicial ...............................................................................................................................5%
NOTA 1: a mesma comissão será devida quando a proposta e a con-
traproposta forem de igual valor e devidamente assinadas ou se as 
chidos. Ao assinar, o vendedor deve estar de 
acordo com o valor e as condições de venda, 
além do percentual ajustado (veja a tabela de 
comissões e serviços) e do prazo estipulado 
para o corretor completar a mediação.
• Publicidade - Os corretores sindicalizados 
têm direito a um preço especial na coloca-
ção de anúncios de publicidade de imóveis 
e para prestação de seus serviços. Nesses 
anúncios é obrigatória a menção do nome 
completo do corretor, do seu endereço e do 
número do CRECI.
• Honorários - A corretagem é devida so-
mente no ato da conclusão do negócio, 
sempre obedecendo aos direitos do cliente, 
pois, de acordo com o Código do Consu-
midor, o comprador tem o prazo de 7 dias 
para desistir da compra. O pagamento da 
comissão se efetiva ou no ato da assinatura 
da escritura do imóvel ou no ato da assi-
natura do contrato de compra e venda.
3. Tabela de Comissões e Serviços do CreCI
Instituto Monitor
121/14
partes realizarem a transação sem a presença do corretor, tendo ele 
feito a aproximação útil das partes.
NOTA 2: nos casos de vendas com transferência de financiamento a 
comissão será devida sobre o total da transação realizada.
COMPRA
Autorização expressa da procura do imóvel ....................................6%
PERMUTA E DAÇÃO EM PAGAMENTO
Nas permutas e ou dação em pagamento, a comissãoserá devida 
pelos respectivos proprietários, sobre o valor de cada propriedade 
envolvida na transação, observando-se a mesma porcentagem de 
venda, seja total ou parcial.
HIPOTECAS
Sobre o valor do empréstimo .............................................................5%
INCORPORAÇÃO DE ÁREA EDIFICADA
(Horizontal ou Vertical)
1) Venda de empreendimentos imobiliários, incluindo-se organização 
e planejamento de vendas ........................................................ 6 a 8%
2) Vendas de imóveis com financiamento - SFH - carteira hipotecária e 
outras, incluindo-se organização e planejamento de vendas e acom-
panhamento dos processos dos mutuários até a escritura .... 7 a 9%
NOTA: não estão incluídas nos percentuais acima as despesas de 
promoção e publicidade em geral.
LOTEAMENTOS
1) Estudo, organização de vendas de áreas loteadas (urbanas), 
já aprovadas e registradas .................................................... 10 a 12%
2) Idem, rural ou fora da sede ................................................... 15 a 20%
3) Administração, controle e recebimento de prestações ....... 5 a 10%
NOTA: as prestações de promoção e outros atos de administração 
não estão incluídos na tabela acima.
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Intermediações de cotas. Sobre o valor da transação ....................10%
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De qualquer espécie e 
sempre por conta do locador
Equivalente ao 
valor do 1º aluguel.
por hora técnica, 
a partir de 10% 
do valor da anui-
dade vigente do 
CRECI 2ª Região.
LOCAÇÃO
NOTA: as despesas com reconhecimento de firmas e com o registro do 
contrato não estão inclusas na comissão pela locação.
ADMINISTRAÇÃO DE BENS
Sobre o aluguel recebido ............................................................. 7 a 10%
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO
Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente 5 a 10%
PARECERES
1) Parecer por escrito quanto à comercialização do imóvel.
Sobre o valor apresentado, até ......................................................1%
2) Parecer verbal quanto 
a operações imobiliárias 
 
DIVISÃO DE COMISSÃO ENTRE 
CORRETORES E PARTICIPANTES DO COI
1) Corretor e ou empresa imobiliária do vendedor ............................. 50%
2) Corretor e ou empresa imobiliária do comprador .......................... 50%
3) Corretor em regime de co-participação com Empresa Imobiliária na 
venda de imóveis de terceiros, somadas as comissões de captação e 
venda 30%
4) Corretores de Plantão de Incorporação mínimo ............................. 25%
5) Corretagem de participação entre imobiliárias .............................. 50%
Esta tabela foi aprovada na 27ª Reunião de Diretoria do SCIESP, em 
16/10/96 e homologada pelo CRECI – 2ª Região, na 354ª Reunião Ple-
nária, de 17/10/96.
Instituto Monitor
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4. decreto Nº 81.871 de 
29 de Junho de 1978
Regulamenta a Lei nº 6.530, de 12 de 
maio de 1978, que dá nova regulamentação à 
profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o 
funcionamento de seus órgãos de fiscalização 
e dá outras providências.
O Presidente da República, no uso das atri-
buições que lhe confere o Artigo 81º, item III 
da Constituição, e tendo em vista o Artigo 24º 
da Lei nº 6.530 de 12 de maio de 1978, decreta:
Art. 1º O exercício da profissão de Corretor 
de Imóveis, em todo o território nacional, 
somente será permitido:
I - ao possuidor do título de Técnico em 
Transações Imobiliárias, inscrito no Con-
selho Regional de Corretores de Imóveis da 
jurisdição, ou
II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos 
termos da Lei nº 4.116 de 27 de agosto de 
1962, desde que requeira a revalidação de 
sua inscrição.
Art. 2º Compete ao Corretor de Imóveis 
exercer a intermediação na compra, venda, 
permuta e locação de imóveis e opinar quan-
to à comercialização imobiliária.
Art. 3º As atribuições constantes do artigo 
anterior poderão também ser exercidas por 
pessoas jurídicas, devidamente inscritas no 
Conselho Regional de Corretores de Imóveis 
da jurisdição.
Parágrafo Único: O atendimento ao público 
interessado na compra, venda, permuta ou 
locação de imóvel, cuja transação esteja sen-
do patrocinada por pessoa jurídica, somente 
poderá ser feito por Corretor de Imóveis 
inscrito no Conselho Regional da jurisdição.
Art. 4º O número da inscrição do Corretor 
de Imóveis ou da pessoa jurídica constará 
obrigatoriamente de toda propaganda, bem 
como de qualquer impresso relativo à ativi-
dade profissional.
Art. 5º Somente poderá anunciar publica-
mente o Corretor de Imóveis, pessoa física 
ou jurídica, que tiver contrato escrito de me-
diação ou autorização escrita para alienação 
do imóvel anunciado.
Art. 6º O Conselho Federal e os Conselhos 
Regionais são órgãos de disciplina e fiscaliza-
ção do exercício da profissão de Corretor de 
Imóveis, constituídos em autarquias, dotadas 
de personalidade jurídica de direito público, 
vinculado ao Ministério do Trabalho, com 
autonomia administrativa, opera cional e fi-
nan ceira.
Art. 7º O Conselho Federal de Corretores de 
Imóveis tem por finalidade orientar, supervi-
sionar e disciplinar o exercício da profissão 
de Corretor de Imóveis, em todo o território 
nacional.
Art. 8º O Conselho Federal terá sede e foro 
na capital da República e jurisdição em todo 
o território nacional.
Art. 9º O Conselho Federal será composto 
de dois representantes efetivos e suplentes, 
de cada Conselho Regional, eleitos dentre os 
seus membros.
Parágrafo Único: O mandato dos membros 
a que se refere este artigo será de três anos.
Art. 10 Compete ao Conselho Federal:
I - eleger sua diretoria;
II - elaborar e alterar seu regimento;
III - exercer função normativa, baixar reso-
luções e adotar providências para a realiza-
ção dos objetivos institucionais;
IV - instituir o modelo das Carteiras de 
Identidade Profissional e dos Certificados 
de Inscrição;
V - autorizar a sua diretoria a adquirir e 
onerar bens imóveis;
VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as 
contas de sua diretoria, bem como elaborar 
a previsão orçamentária para o exercício 
seguinte;
Instituto Monitor
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VII - criar e extinguir Conselhos Regionais e 
sub-regiões, fixando-lhes sede e jurisdição;
VIII - baixar normas de ética profissional;
IX - elaborar contrato padrão para os servi-
ços de corretagem de imóveis, de observância 
obrigatória pelos inscritos;
X - fixar multas, anuidades e emolumentos 
devidos aos Conselhos Regionais;
XI - decidir as dúvidas suscitadas pelos 
Conselhos Regionais;
XII - julgar os recursos das decisões dos 
Conselhos Regionais;
XIII - elaborar o regimento padrão dos Con-
selhos Regionais;
XIV - homologar o Regimento dos Conselhos 
Regionais;
XV - aprovar o relatório anual, o balanço e 
as contas dos Conselhos Regionais;
XVI - credenciar representantes junto aos 
Conselhos Regionais, para verificação de ir-
regularidades e pendências acaso existentes;
XVII - intervir temporariamente nos Conse-
lhos Regionais, nomeando Diretoria provisó-
ria, até que seja regularizada a situação ou, se 
isso não ocorrer, até o término do mandato:
a) se comprovada irregularidade na admi-
nistração;
b) se tiver havido atraso injustificado no 
recolhimento das contribuições.
XVIII - destituir Diretor do Conselho Regio-
nal, por ato de improbidade no exercício de 
suas funções;
XIX - promover diligências, inquéritos ou 
verificações sobre o funcionamento dos Con-
selhos Regionais e adotar medidas para sua 
eficiência e regularidade;
XX - deliberar sobre casos omissos;
XXI - representar em juízo ou fora dele, em 
todo o território nacional, os legítimos inte-
ressados da categoria profissional.
Art. 11 O Conselho Federal se reunirá com 
a presença mínima de metade mais um de 
seus membros.
Art. 12 Constituem receitas do Conselho 
Federal:
I - O percentualde 20% (vinte por cento) so-
bre as anuidades e emolumentos arrecadados 
pelos Conselhos Regionais;
II - a renda patrimonial;
III - as contribuições voluntárias;
IV - as subvenções e dotações orçamentárias.
Art. 13 Os Conselhos Regionais de Corretores 
de Imóveis têm por finalidade fiscalizar o 
exercício profissional na área de sua juris-
dição, sob supervisão do Conselho Federal.
Art. 14 Os Conselhos Regionais terão sede 
e foro na Capital do Estado, ou de um dos 
Estados, a critério do Conselho Federal.
Art. 15 Os Conselhos Regionais serão com-
postos por vinte e sete membros, efetivos e 
suplentes, eleitos 2/3 (dois terços) por votação 
secreta em Assembléia Geral, especialmente 
convocada para esse fim, e 1/3 (um terço) in-
tegrado por representantes dos Sindicatos dos 
Corretores de Imóveis, que funcionarem regu-
larmente na jurisdição do Conselho Regional.
Parágrafo Único: O mandato dos membros 
a que se refere este artigo será de três anos.
Art. 16 Compete ao Conselho Regional:
I - eleger sua Diretoria;
II - aprovar seu Regimento, de acordo com o 
Regimento padrão elaborado pelo Conselho 
Federal;
III - fiscalizar o exercício profissional na área 
de sua jurisdição;
IV - cumprir e fazer cumprir as resoluções 
do Conselho Federal;
V - arrecadar anuidades, multas e emolu-
mentos e adotar as medidas destinadas à 
efetivação da sua receita e a do Conselho 
Federal;
VI - aprovar o relatório anual, o balanço e as 
contas de sua Diretoria, bem como a provi-
são orçamentária para o exercício seguinte, 
submetendo essa matéria à consideração do 
Conselho Federal;
VII - propor a criação de sub-regiões, em 
divisões territoriais que tenham um número 
Instituto Monitor
121/18
mínimo de Corretores de Imóveis, fixado pelo 
Conselho Federal;
VIII - homologar, obedecidas as peculiarida-
des locais, tabelas de preços de serviços de 
corretagem para uso dos inscritos, elabora-
das e aprovadas pelos sindicatos respectivos;
IX - decidir sobre os pedidos de inscrição de 
Corretores de Imóveis e de pessoas jurídicas;
X - organizar e manter o registro profissional 
das pessoas físicas e jurídicas inscritas;
XI - expedir carteiras de Identidade Profis-
sional e Certificado de Inscrição;
XII - impor as sanções previstas pelo regu-
lamento;
XIII - baixar resoluções, no âmbito de sua 
competência;
XIV - representar em juízo ou fora dele, na 
área de sua jurisdição, os legítimos interesses 
da categoria profissional;
XV - eleger, dentre seus membros, represen-
tantes, efetivos e suplentes, que comporão o 
Conselho Federal;
XVI - promover, perante juízo competente, 
cobrança das importâncias correspondentes 
às anuidades, multas e emolumentos, esgota-
dos os meios de cobrança amigável.
Art. 17 O Conselho Regional se reunirá com 
a presença mínima de metade mais um de 
seus membros.
Art. 18 Constituem receitas de cada Conselho 
Regional:
I - 80% (oitenta por cento) das anuidades e 
emolumentos;
II - as multas;
III - a renda patrimonial;
IV - as contribuições voluntárias;
V - as subvenções e dotações orçamentárias.
Art. 19 2/3 (dois terços) dos membros dos 
Conselhos Regionais, efetivos e respectivos 
suplentes, serão eleitos pelo sistema de voto 
pessoal, secreto e obrigatório dos profissio-
nais inscritos, nos termos em que dispuser o 
Regimento dos Conselhos Regionais, consi-
derando-se eleitos efetivos os dezoito mais 
votados e suplentes os seguintes.
Parágrafo Único: Aplicar-se-á ao profissio-
nal inscrito que deixar de votar sem causa 
justificada, multa em importância corres-
pondente ao valor da anuidade.
Art. 20 1/3 (um terço) dos membros dos 
Conselhos Regionais, efetivos e respectivos 
suplentes, serão indicados pelos Sindicatos 
de Corretores de Imóveis, dentre seus asso-
ciados, diretores ou não.
§1º: Caso haja mais de um Sindicato com base 
territorial na jurisdição de cada Conselho 
Regional, o número de representantes de cada 
Sindicato será fixado pelo Conselho Federal.
§2º: Caso não haja Sindicato com base ter-
ritorial na jurisdição do Conselho Regional, 
1/3 (um terço) dos membros que seria desti-
nado à indicação pelo Sindicato, será eleito 
na forma do artigo anterior.
§3º: Caso o Sindicato ou os Sindicatos da 
Categoria com base territorial na jurisdição 
de cada Conselho Regional, não indiquem 
seus representantes, no prazo estabelecido 
em Resolução do Conselho Federal, o terço 
destinado à indicação pelo Sindicato será 
eleito na forma do artigo anterior.
Art. 21 O exercício do mandato de membro 
do Conselho Federal e Conselhos Regionais 
de Corretores de Imóveis, assim como a 
respectiva eleição, mesmo na condição de 
suplente, ficarão subordinados ao preen-
chimento dos seguintes requisitos mínimos:
I - inscrição na jurisdição do Conselho Re-
gional respectivo há mais de dois anos;
II - pleno gozo dos direitos profissionais, 
civis e políticos;
III - inexistência de condenação a pena su-
perior de dois anos, em virtude de sentença 
transitada e julgada.
Art. 22 A extinção ou perda do mandato de 
membro do Conselho Federal e dos Conse-
lhos Regionais ocorrerá:
I - por renúncia;
II - por superveniência de causa de que re-
sulte o cancelamento da inscrição;
III - por condenação a pena superior a dois 
Instituto Monitor
121/19
anos, em virtude de sentença transitada e 
julgada;
IV - por destituição de cargo, função ou em-
prego, relacionada à prática de ato de impro-
bidade na administração pública ou privada, 
em virtude de sentença transitada em julgado;
V - por ausência, sem motivo justificado, a 
três sessões consecutivas ou seis intercaladas 
em cada ano.
Art. 23 Os membros dos Conselhos Federal 
e Regional poderão ser licenciados, por de-
liberação do plenário.
Parágrafo Único: Concedida a licença de 
que trata este artigo, caberá ao Presidente 
do Conselho convocar o respectivo suplente.
Art. 24 Os Conselhos Federal e Regional 
terão cada um, como órgão deliberativo o 
Plenário, constituído pelos seus membros, e 
como órgão administrativo a Diretoria e os 
que forem criados para a execução dos servi-
ços técnicos ou especializados indispensáveis 
ao cumprimento de suas obrigações.
Art. 25 As Diretorias dos Conselhos Federal e 
Regional serão compostas de um Presidente, 
dois vice-presidentes, dois secretários e dois 
tesoureiros, eleitos pelo Plenário, dentre os 
seus membros, na primeira reunião ordinária.
Art. 26 A estrutura dos Conselhos Federal 
e Regional e atribuições da Diretoria e dos 
demais órgãos, serão fixadas no regimento 
de cada Conselho.
Art. 27 Junto aos Conselhos Federal e Regio-
nal funcionará um Conselho Fiscal composto 
de três membros, efetivos e suplentes eleitos 
dentre os seus membros.
Art. 28 A inscrição do Corretor de Imóveis 
e da pessoa jurídica será efetuada no Con-
selho Regional da jurisdição, de acordo com 
Resolução do Conselho Federal.
Art. 29 As pessoas jurídicas inscritas no 
Conselho Regional de Corretores de Imóveis 
sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mes-
mos direitos das pessoas físicas nele inscritas.
Parágrafo Único: As pessoas jurídicas a que 
se refere este artigo deverão ter como sócio-
gerente ou diretor um corretor de imóveis 
individualmente inscrito.
Art. 30 O exercício simultâneo, temporário 
ou definitivo de profissão em área de jurisdi-
ção diversa da do Conselho Regional onde foi 
efetuada a inscrição originária do Corretor 
de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condi-
cionado à inscrição e averbação profissional 
nos Conselhos Regionais que jurisdicionarem 
as áreas em que exercerem as atividades.
Art. 31 Ao corretor de imóveis inscrito será 
fornecida a Carteira de Identidade Profissio-
nal, numerada em cada Conselho Regional, 
contendo, no mínimo, os seguintes elementos:
I - nome por extenso do profissional;
II - filiação;
III - nacionalidade e naturalidade;
IV - datade nascimento;
V - número e data de inscrição;
VI - natureza da habilitação;
VII - natureza da inscrição;
VIII - denominação do Conselho Regional 
que efetuou a inscrição;
IX - fotografia e impressão datiloscópica;
X - assinatura do profissional inscrito, do Pre-
sidente e do Secretário do Conselho Regional.
Art. 32 À pessoa jurídica inscrita será for-
necido Certificado de Inscrição, numerado 
em cada Conselho Regional, contendo no 
mínimo os seguintes elementos:
I - denominação da pessoa jurídica;
II - número e data de inscrição;
III - natureza da inscrição;
IV - nome do sócio-gerente ou diretor, ins-
crito no Conselho Regional;
V - número e data de inscrição do sócio-
gerente ou diretor no Conselho Regional;
VI - denominação do Conselho Regional que 
efetuou a inscrição;
VII - assinatura do sócio-gerente ou diretor, do 
Presidente e do Secretário do Conselho Regional.
Instituto Monitor
121/20
Art. 33 As inscrições do Corretor de Imó-
veis e da pessoa jurídica, o fornecimento da 
Carteira de Identidade Profissional e do Cer-
tificado de Inscrição e certidões, bem como 
o recebimento de petições, estão sujeitos 
ao pagamento da anuidade e emolumentos 
fixados pelo Conselho Federal.
Art. 34 O pagamento da anuidade ao Con-
selho Regional constitui condição para o 
exercício da profissão de Corretor de Imóveis 
e da pessoa jurídica.
Art. 35 A anuidade será paga até o último dia 
útil do primeiro trimestre de cada ano, salvo a 
primeira, que será devida no ato da inscrição 
do Corretor de Imóveis, ou da pessoa jurídica.
Art. 36 O pagamento da anuidade fora do 
prazo sujeitará o devedor à multa fixada pelo 
Conselho Federal.
Art. 37 A multa aplicada ao Corretor de Imóveis 
ou pessoa jurídica, como sanção disciplinar, 
será, igualmente, fixada pelo Conselho Federal.
Art. 38 Constitui infração disciplinar da 
parte do Corretor de Imóveis:
I - transgredir normas de ética profissional;
II - prejudicar, por dolo ou culpa, os interes-
ses que lhe forem confiados;
III - exercer a profissão quando impedido de 
fazê-lo ou facilitar, por qualquer meio, o seu 
exercício aos não-inscritos ou impedidos;
IV - anunciar publicamente proposta de 
transação a que não esteja autorizado atra-
vés de documento escrito;
V - fazer anúncio ou impresso relativo à ati-
vidade profissional sem mencionar o número 
de inscrição;
VI - anunciar imóvel loteado ou em condomí-
nio sem mencionar o número do registro do 
loteamento ou da incorporação no Registro 
de Imóveis;
VII - violar o sigilo profissional;
VIII - negar aos interessados prestação de 
contas ou recibo de quantia ou documento que 
lhe tenham sido entregues a qualquer título;
IX - violar obrigação legal concernente ao 
exercício da profissão;
X - praticar, no exercício da atividade pro-
fissional, ato que a lei defina como crime de 
contravenção;
XI - deixar de pagar contribuição ao Con-
selho Regional;
XII - recusar ou facilitar a terceiros tran-
sações ilícitas ou que, por qualquer forma, 
prejudiquem interesses de terceiros;
XIII - recusar a apresentação da Carteira 
de Identidade Profissional, quando couber.
Art. 39 As sanções disciplinares consistem em:
I - advertência verbal;
II - censura;
III - multa;
IV - suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias;
V - cancelamento da inscrição, com apreen-
são da carteira profissional.
§1º: Na determinação da sanção aplicável, 
orientar-se-á o Conselho pelas circunstân-
cias de cada caso, de modo a considerar leve 
ou grave a falta.
§2º: A reincidência na mesma falta determi-
nará a agravação da penalidade.
§3º: A multa poderá ser acumulada com ou-
tra penalidade e, na hipótese de reincidência, 
aplicar-se-á em dobro.
§4º: A pena de suspensão será anotada na 
Carteira Profissional de Corretor de Imóveis 
ou responsável pela pessoa jurídica e se este 
não a apresentar para que seja consignada 
a penalidade, o Conselho Regional poderá 
convertê-la em cancelamento de registro.
§5º: As penas de advertência, censura e multa 
serão comunicadas pelo Conselho Regional 
em ofício reservado, não se fazendo constar 
dos assentamentos do profissional punido, 
senão em caso de reincidência.
Art. 40 Da imposição de qualquer penalidade 
caberá recurso, com efeito suspensivo, ao 
Conselho Federal:
I - voluntário, no prazo de 30 (trinta) dias a 
contar da ciência da decisão;
II - ex-ofício, nas hipóteses dos itens IV e V 
do artigo anterior.
Instituto Monitor
121/21
Art. 41 As denúncias somente serão recebidas quando assinadas, 
declinada a qualificação do denunciante e acompanhada da indi-
cação dos elementos comprobatórios do alegado.
Art. 42 A suspensão, por falta de pagamento de anuidades, emolu-
mentos ou multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo 
ser cancelada a inscrição, de acordo com critérios a serem fixados 
pelo Conselho Federal.
Art. 43 As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas pró-
prias decisões.
Art. 44 O Conselho Federal será a última e definitiva instância nos 
assuntos relacionados com a profissão e seu exercício.
Art. 45 Aos servidores dos Conselhos Federal e Regional de Cor-
retores de Imóveis aplica-se o regime jurídico da Consolidação 
das Leis do Trabalho.
Art. 46 Em caso de intervenção em Conselho Regional, cabe ao 
Conselho Federal baixar instruções sobre cessação da intervenção 
ou realização de eleições, na hipótese de término de mandato.
Art. 47 O disposto no artigo 15º somente será observado nas elei-
ções para constituição dos Conselhos Regionais, após o término 
dos mandatos vigentes em 15 de maio de 1978.
Art. 48 Este Decreto entrará em vigor na data da sua publicação, 
revogadas as disposições em contrário.
Brasília, DF, em 29 de junho de 1978; 157º da Independência e 
90º da República.
ERNESTO GEISEL
Arnaldo Prieto
Anotações/dicas
Exercícios Propostos
121/22
1 - Mencione quatro situações em que um Corretor de Imóveis pode intermediar.
1. ___________________________________ 
2. ___________________________________
3. ___________________________________
4. ___________________________________
2 - Por que é vantajoso utilizar a intermediação de um Corretor de Imóveis? 
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
3 - Complete:
_______________________ e ___________________ capacitam o Corretor de Imóveis para 
poder atuar no mercado. 
4 - O Corretor de Imóveis deverá ter, ao menos, conhecimentos básicos sobre as se-
guintes disciplinas, para melhor exercício da profissão: 
( ) a) Arquitetura, Física e Química.
( ) b) Direito, Economia e Estatística.
( ) c) Direito, Economia, Arquitetura e Engenharia Civil.
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
5 - Conceitue Contrato de Mediação.
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
121/23
6 - Para anunciar, o Corretor de Imóveis deve mencionar:
( ) a) nome completo do corretor, apenas. 
( ) b) nome completo, endereço e nºdo CRECI. 
( ) c) nome completo e endereço.
( ) d) nome completo e nº do CRECI.
7 - Qual a condição para que o Corretor de Imóveis, que exerce suas atividades nos 
termos da Lei nº 4.116 de 27/08/72, possa continuar exercendo sua atividade?
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
8 - O Conselho Federal de Corretores de Imóveis pode criar e extinguir os Conselhos 
Regionais. 
 Esta afirmação está:
 ( ) Certa ( ) Errada
9 - Os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis podem homologar tabelas de 
preços de serviços de corretagem? Justifique.
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
10 - Todo Corretor de Imóveis pode atuar fora de sua jurisdição? Justifique.
 
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
2liç
ão
liç
ão
121/25
Introdução
 Avaliar um imóvel é atribuir-lhe um 
valor para venda ou locação, analisando 
fatores físicos e também a documentação do 
mesmo.
 
O valor de um imóvel é determinado, 
principalmente, pela “Lei da Oferta e da Pro-
cura”, ou seja, deverá estar o mais próximo 
possível da realidade de mercado, com um 
preço adequado tanto para o proprietário, 
quanto para o cliente.
1. Fatores que Influenciam 
a Avaliação
Dois imóveis idênticos podem variar de 
pre ço conforme varia o bairro onde estão si-
tuados. Por outro lado, dois imóveis situados 
no mesmo bairro podem variar de preço de 
a cordo com três fatores essenciais: propor-
ção do i mó vel, aproveitando do terreno e 
lo ca liza ção.
• Proporção do Imóvel - É o tamanho do 
imóvel propriamente dito. Quando se 
trata de casa, é levada em consideração a 
largura ou a frente do terreno em relação 
à sua extensão ou fundos.
• Aproveitamento do Terreno - Número de 
metros quadrados de construção que as leis 
vigentes permitem no terreno em questão.
Exemplo1: em um terreno com 10 metros 
de largura e 20 metros de profundidade, 
respeitados todos os recuos exigidos por lei, 
pode-se construir uma casa térrea com 6 me-
Avaliação do Imóvel
tros de largura e 14 metros de profundidade, 
totalizando 84 metros quadrados de área. 
Nesse mesmo terreno, pode-se construir um 
sobrado com até 185 metros quadrados de 
área, obtendo-se, assim, um melhor apro-
veitamento do terreno.
• Localização - É a posição do terreno no 
logradouro (rua). A posição pode ser ve-
rificada em relação ao sol e à sombra, face 
sul ou face norte (face norte é sempre me-
lhor, pois recebe o sol da manhã, havendo 
a possibilidade de acontecer o mesmo à 
tarde), distância das ruas ou logradouros 
que limitam a quadra, meios de condução 
existentes no local (metrô, ônibus, etc.), 
vizinhança como fatores de valorização 
ou desvalorização, largura e pavimentação 
da rua, serviços urbanos (água, luz, gás, 
esgoto, telefone, etc.), etc.
2. garantias de um Negócio
Para garantir um negócio seguro e bem 
feito, deve-se sempre exigir do vendedor (pro-
prietário do imóvel) os seguintes docu mentos:
1) Certidão de Matrícula do Imóvel em nome 
do vendedor (emitida pelo RGI);
2) Certidão vintenária atualizada (emitida 
pelo RGI);
3) Certidão negativa de tributos municipais 
(emitida pela prefeitura);
1. Cada município tem o seu parcelamento do solo 
especificado em lei, que é a chamada Lei de Zonea-
mento. Este é apenas um exemplo prático. Não estão 
sendo levadas em consideração as Leis de Zoneamento 
vigentes para cálculo de recuos.
Instituto Monitor
121/26
4) Certidão negativa de multas por muro, pas-
seio e limpeza (emitida pela prefeitura);
5) Certidão negativa de débitos condominiais 
(emitida pelo atual síndico do condomí-
nio);
6) Certidão negativa de protestos de títulos 
(emitida pelo serviço central de protesto 
de títulos);
7) Certidão negativa cíveis e da fazenda pú-
bli ca em nível estadual e federal (emiti da 
pelos cartórios distribuidores dos res pec-
tivos fóruns);
8) Certidões negativas trabalhistas (emiti-
das pelo cartório distribuidor do fórum 
traba lhista);
9) Certidões negativas criminais e de execu-
ções criminais (emitidas pelos respectivos 
cartórios distribuidores);
10) Certidão atestando se o imóvel está ou não 
sujeito à área de recuo ou investidura ou 
se está sujeito à zona de influência do me-
tro politano-metrô (emitida pela Secreta ria 
Municipal de Obras e Serviços Pú bli cos);
11) Certidão negativa do INSS para os ca-
sos em que se obrigam pessoas naturais 
e ju rí di cas (expedida pela repartição 
previ den ciária);
12) Certidão comprovando que a associação 
ou sociedade civil se acha formalizada 
diante do Cartório de Registro Civil das 
Pessoas Jurídicas.
13) Certidão comprovando e regularizando 
a firma comercial ou sociedade anônima 
perante o Registro do Comércio.
14) Documento legal, se o imóvel estiver alu-
gado, provando a desistência do inquilino 
quanto à preferência de aquisição (con-
forme modelo apresentado na lição 9).
15) Antes de se lavrar o instrumento, quem o 
fizer deve verificar a necessidade ou não 
de algumas providências, tais como:
a) Averbação da construção.
b) Averbação da demolição.
c) Averbação da alteração do nome da 
rua, do número e demolição do imóvel.
d) Averbação da reconstrução.
e) Averbação de desmembramento.
f) Averbação de alteração do nome do 
vendedor e/ou de seu cônjuge.
g) Averbação do estado civil do vendedor 
e/ou de seu cônjuge.
h) Reconhecimento das firmas dos ven-
dedores e testemunha em títulos de 
instrumento particular.
ATENÇÃO: Cuidado com a oferta! A escri-
tura é sempre “passada” ou feita com base 
no valor venal, que é diferente do valor 
ofertado.
Anotações/dicas
3liç
ão
liç
ão
121/27
Introdução
 Nesta lição você tomará ciência da 
importância do registro do imóvel, os efeitos 
desse registro em Cartório, bem como as de-
terminações legais para a compra e a venda 
de imóveis.
O Oficial de Registro de Imóveis é o res-
ponsável pelos seguintes atos:
• Registro: É o cadastro de propriedade imó-
vel e por ele se constituem, se alteram e se 
extinguem os direitos reais. Estabe lece o 
direito de propriedade e retrata a si tua ção 
jurídica do imóvel.
• Averbação: é o lançamento de todas as 
ocorrências que, por qualquer modo, al-
terem o registro.
• Matrícula: é a especialização do imóvel.
1. efeitos do registro
Os atos do Registro de Imóveis produzemefeitos importantes, como:
1) Forma de aquisição de um imóvel com o 
registro do título de transferência, ope-
rando sempre a validade contra terceiros. 
Somente quem pode fazer este registro é 
o dono do imóvel.
2) O modo de se constituírem e transferirem 
os direitos reais, tanto os de gozo quanto 
os de garantia, sobre imóveis alheios.
3) Com a averbação na folha de matrícula ou 
o competente registro, pode ser determi-
nada a extinção do respectivo direito real.
4) O registro garante a existência dos di-
reitos reais e do domínio sobre o imóvel, 
ressalvando-se os direitos de terceiros.
2. Capacidade para 
Comprar e vender
Conforme determina o Código Civil, em 
seu artigo 497 sobre a compra e qualquer de 
suas modalidades, inclusive em hasta públi-
ca, verificamos que:
Art. 497 Sob pena de nulidade, não podem 
ser comprados, ainda que em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros 
e administradores, os bens confiados à sua 
guarda ou administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os 
bens ou direitos da pessoa jurídica a que ser-
virem, ou que estejam sob sua administra ção 
direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretários de tribunais, 
arbitradores, peritos e outros serventuários 
ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos 
sobre que se litigar em tribunal, juízo ou 
con selho, no lugar onde servirem, ou a que 
se es ten der a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens 
de cuja venda estejam encarregados.
Parágrafo único: As proibições deste artigo 
esten dem-se à cessão de crédito.
Registro do Imóvel
Instituto Monitor
121/28
A capacidade do vendedor para vender 
sua propriedade, também deve ser objeto 
de análise. Além de provar a posse do imó-
vel, o vendedor deve provar que está apto 
para vender e, para isso, são feitas algumas 
exigências:
1) Se o vendedor tiver idade superior a 16 
anos e inferior a 18, sua capacidade é res-
trita (capacidade relativa) e ele deve:
a) apresentar documento de emancipação 
por escritura pública averbada (esta 
emancipação somente pode ser feita pelo 
juiz, pelo pai ou pela mãe); ou
b) comprovar o exercício de função pública 
(para exercer cargo público, o indiví-
duo com idade inferior a 18 anos deve, 
obrigatoriamente, ser emancipado pois, 
segundo nossa legislação, o funcionário 
público é dotado de fé pública); ou
c) apresentar certidão de casamento (para 
o casamento nesta faixa etária é neces-
sário que os pais – tanto do noivo quanto 
da noiva, se os dois forem menores, os 
tenham emancipado); ou
d) apresentar diploma de ensino supe-
rior (com diploma em curso superior, 
pressupõe-se que o diplomado exercerá 
uma atividade de responsabilidade civil 
e, portanto, é emancipado); ou
e) apresentar alvará judicial expedido pelo 
juiz competente.
2) Se o vendedor for casado deverá apre-
sentar a autorização de seu cônjuge (exceto 
no regime de separação de bens):
outorga uxória – autorização da esposa
outorga marital – autorização do marido
3) Se o vendedor for viúvo, deve apresentar 
Certidão de Óbito do cônjuge. O inventário 
deve ser averbado na Certidão de Casa-
mento.
4) Se o vendedor for separado, deve apre-
sentar a Ação de Separação Judicial ou 
de Anulação do Casamento. O Formal de 
Partilha deve ser averbado na Certidão de 
Casamento.
5) Se o vendedor for divorciado, deve apre-
sentar a Certidão de Divórcio. O Formal 
de Partilha deve ser averbado na Certidão 
de Casamento.
6) Se o vendedor for casado no exte rior, deve 
apresentar a Certidão por Instrumento 
Público com as formalidades legais de 
tradução.
7) Se o vendedor for naturalizado, deve apre-
sentar Título de Naturalização (Carteira 
de Identidade Modelo 19).
8) Se o vendedor estiver ausente em lugar 
incerto e não-sabido, deve-se apresentar 
Alvará Judicial Comprovador. Este alvará 
é concedido pelo juiz após a comprovação 
de 5 anos de desaparecimento.
9) Se o vendedor estiver ausente temporaria-
mente, deve-se apresentar Procuração com 
poderes legais.
10) Se o vendedor for residente no exterior, 
deve-se apresentar Procuração por instru-
mento público, submetido ao consulado 
do país de outorga. Esta procuração deve 
ser traduzida por tradutor juramentado.
11) Se o vendedor for portador de defeito 
físico que o impossibilite de assinar, ou 
ana lfabeto, deve apresentar instrumento 
assinado a rogo e sob fé pública do tabe-
lião.
12) Se o imóvel a ser vendido for um bem 
de espólio ou de massa falida, deve-se 
apresentar Alvará expedido pelo juízo 
do inventário ou da falência.
3. Proibições de venda
Existem, ainda, outras proibições de 
venda, como as citadas a seguir:
1) Os pais não poderão hipotecar, alienar ou 
gravar de ônus os imóveis dos filhos que 
estejam sobre seu poder familiar, a não ser 
no caso em que demonstrem a necessidade 
(“passando fome”, com problemas para o 
sustento da família) ou conveniência (obter 
Instituto Monitor
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alguma vantagem) e, dessa forma, só com 
autorização judicial.
2) Os menores de 16 anos, os surdo-mudos, os 
loucos, os declarados totalmente incapazes 
por ato de juiz, também não podem vender. 
São os chamados absolutamente incapazes.
3) Da mesma forma, os declarados com relati-
va incapacidade, ou seja, os maiores de 16 
anos e menores de 18 anos, e os pródigos4.
4) Os ascendentes não podem vender aos des-
cendentes sem que haja o consentimento 
dos demais descendentes. Juridicamente, 
esta venda não permitida é conhecida 
como Adiantamento de legítima.
5) O falido não pode dispor de seus bens a 
partir do momento da abertura da falência 
ou da decretação do seqüestro dos bens.
6) O condômino5 não pode vender a sua parte 
em coisa individual a terceiros ou a estra-
nhos, a menos que atenda aos preceitos 
legais do Código Civil, art. 1.3146.
7) Não podem ser alienados os bens inalie-
náveis, a menos que tenham autorização 
judicial.
8) Os imóveis adquiridos pelo Sistema Fi-
nanceiro da Habitação sem o assentimento 
(aprovação) da entidade financiadora.
Cabe-nos, ainda, ressaltar que alguns 
bens estão excluídos da comunhão (união 
civil de duas pessoas, casamento). São estes:
1) Os bens de herança, os bens legados ou 
bens doados que tenham cláusula de in-
comunicabilidade.
2) Os bens que estejam gravados de fidei-
comisso, ou seja, com disposição testa-
mentária impondo obrigação a um dos 
herdeiros de, por sua morte, transmitir 
a outro a herança e o direito do herdeiro, 
antes da realização da condição sus-
pensiva.
3) Os bens reservados.
4) As dívidas anteriores ao casamento, exce-
tuando-se as contraídas com os prepara-
tivos deste ato ou em benefício comum.
5) Se um dos cônjuges fizer doação antenup-
cial que tenha cláusula de incomunicabi-
lidade.
6) Os frutos civis do trabalho em comum dos 
cônjuges ou de cada um.
7) A fiança que for prestada pelo marido 
sem o consentimento expresso de sua 
mulher.
8) O dote que tenha sido prometido ou ex-
pressamente constituído isoladamente por 
um dos cônjuges a um filho comum ou a 
um filho de outro leito.
9) As obrigações advindas de práticas ilícitas.
4. Procuração (ou mandato)
Procuração é a incumbência (obriga-
ção) dada por alguém a outra pessoa para, 
em seu nome, praticar atos ou administrar 
interesses.
É um documento que pode ser particu-
lar, quando feito sem o testemunho de um 
cartório, mas com reconhecimento de firma. 
Quando feita em cartório (Tabelionato de 
Notas), a procuração passa a ser considerada 
um instrumento público.
4. Pródigo - Aquele que dissipa seus bens, gasta mais 
do que o necessário; gastador, esbanjador, perdulário.
5. Condômino - Aquele que tem parte no bem. Exem-
plo: 5 irmãos são donos de uma casa; portanto, os 5 
são condôminos.
6. “Art. 1.314. Cada condôminopode usar da coisa 
conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os 
direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de 
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte 
ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alte-
rar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso 
ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.”
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Anotações/dicas
Segundo o Código Civil:
Art. 653 Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem 
poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. 
A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 654 Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração 
mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a 
assinatura do outorgante.
§ 1o - O instrumento particular deve conter a indicação do lugar 
onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a 
data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos 
poderes conferidos.
4liç
ão
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ão
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Conhecimentos Obrigatórios 
para o Corretor
Introdução
Diz-se, popularmente, que o Corretor de 
Imóveis é um “Plantador de Cidades”, um pro-
fissional com uma série de atributos que exi-
gem dele uma vasta gama de conhecimentos.
Nesta lição você irá conhecer os prin-
cipais pontos do Código do Consumidor, os 
principais pontos de acesso à terra, as Coo-
perativas Habitacionais, a Lei do Inquilinato 
e os Cartórios de Registro de Imóveis. Todos 
estes itens são imprescindíveis para o bom 
desempenho da sua função.
1. Código do Consumidor 
(lei nº 8.078 de 11/09/90)
Os principais pontos referentes ao Có-
digo do Consumidor que dizem respeito à 
profissão de Corretor de Imóveis são os que 
tratam de:
• Construção Civil
• Loteamento
• Compra da Casa Própria
• Condomínio
1.1 O Código de Defesa do Consumidor 
e a Construção Civil
De acordo com o Código de Defesa do 
Consumidor (CDC), é obrigatório o respeito 
às normas técnicas brasileiras elaboradas pela 
ABNT (Associação Brasileira de Normas Téc-
nicas) e sua desobediência corresponde a uma 
infração legal, ensejando as sanções cabíveis.
A falta de observação das normas, bem 
como deficiências no material e na mão-
de-obra, aliadas à eventual negligência dos 
construtores, pode ocasionar vícios e defeitos 
construtivos.
Vícios construtivos são anomalias da cons-
trução; vícios por inadequação de qualidade 
prometida ou esperada, ou de quantidade; 
são falhas que tornam o imóvel impróprio 
para o uso ou lhe diminuem o valor. Isso 
acontece em casos específicos. Por exem-
plo, um flexível mal apertado, um pequeno 
defeito na pintura, alguma pequena falha 
no rejuntamento de azulejos, uma esqua-
dria mal regulada, entre muitos outros, 
não tornam o imóvel impróprio para uso e 
nem lhe diminuem o valor. Um profissional 
habilitado poderá avaliar os danos mais 
comprometedores.
Defeitos são falhas que fazem com que o 
fornecimento de produtos ou serviços afetem 
ou possam afetar a saúde e a segurança do 
consumidor. 
Os vícios e os defeitos podem ser aparen-
tes ou ocultos. Vícios ou defeitos aparentes 
são os de fácil constatação, que podem ser 
notados quando da entrega do imóvel. Os 
demais são os vícios ocultos que diminuem, 
ao longo do tempo, o valor da coisa ou a 
tornam imprópria ao uso a que se destina. 
Se o consumidor, na aquisição do serviço 
ou produto, tivesse conhecimento do vício 
oculto, poderia pleitear abatimento no preço 
ou desistir da compra.
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De acordo com o artigo 18 do Código de 
Defesa do Consumidor, somente é possível ao 
consumidor pleitear abatimento no preço ou 
desistir da compra no caso da existência de 
vícios que tornem o imóvel impróprio para 
o uso ou diminuam o valor, respeitadas as 
variações decorrentes da natureza do pro-
duto, no caso, imóvel construído, e desde 
que o consumidor tenha exigido a reparação 
do vício e o mesmo não tenha sido sanado 
no prazo compreendido entre 7 e 180 dias, 
conforme pactuado entre as partes.
Danos são as conseqüências dos vícios e 
defeitos, que, na construção civil, afetam a 
própria obra, ou ao imóvel vizinho, ou aos 
bens, ou às pessoas nele situadas, ou ainda 
a terceiros (transeuntes e outros).
A partir da entrega do imóvel (chaves), 
de modo geral, o consumidor tem 90 dias 
para reclamar o vício ou defeito. Quando for 
o caso de vícios ou defeitos de fácil constata-
ção, o consumidor tem 90 dias, após a entrega 
da obra, para reclamar. Quando se trata de 
vício ou defeito oculto, os 90 dias começam a 
correr a partir do momento em que tal falha 
é constatada. No caso de vícios, esse prazo de 
90 dias após constatada a imperfeição oculta 
pode ser utilizado até o último dia do quinto 
ano, contado a partir da data da entrega da 
obra. Já para o defeito que afeta a solidez e 
a segurança da obra ou a saúde do morador, 
esse prazo se estende até 20 anos. Entende-
se aqui entrega da obra como entrega das 
chaves ao consumidor, e não o “habite-se”.
Esse prazo de 90 dias, porém, é interrom-
pido com “a reclamação compro vadamente 
formulada pelo consumidor perante o for-
necedor de produtos e/ou serviços até a res-
posta negativa correspondente, que deve ser 
transmitida de forma inequívoca” (art. 26, II, 
parágrafo 2º do CDC). Portanto, aconselha-
se que esta reclamação seja registrada em 
Cartório de Títulos e Documentos.
O construtor (executor da obra) tem 
responsabilidade pela reparação dos danos 
causados, independentemente da existência 
de culpa; basta haver relação de causa e efei-
to entre o dano causado e o defeito ou vício 
que originou esse dano.
O engenheiro (responsável pela obra) res-
ponde apenas se a culpa dele ficar provada. 
A culpa é definida pelo artigo 927 do Código 
Civil: “Aquele que por ato ilícito (arts. 186 
e 187), causar dano a outrem, fica obriga-
do a repará-lo.” Nesse caso, a reparação 
dos danos causados exige que se prove que 
houve ação ou omissão voluntária, negligên-
cia ou im prudência. O profissional liberal 
(engenhei ro) está sob o regime em que a culpa 
deve ser provada.
O consumidor, assim entendido como 
toda pessoa física ou jurídica que adquire ou 
utiliza produto ou serviço como desti natário 
final (art. 2º do CDC), deve receber o Manual 
de Uso e Manutenção do empreen dimento, 
bem como as plantas com a coloca ção correta 
dos pontos e das tubulações de luz e de água e 
receber as informações ne cessárias nos casos 
omissos ou duvidosos (CDC e norma NB-578 
da ABNT, de julho de 1989).
Uma vez de posse desses documentos, o 
consumidor torna-se responsável pelo uso e 
manutenção correta do imóvel. Caso não siga 
as instruções recebidas e disso decorrer algum 
dano ao imóvel, ele não poderá reclamar disso, 
já que o usou indevidamente. Um exemplo 
disso é furar uma parede por onde passa um 
cano de água, constante da planta do prédio 
recebida pelo consumidor. Porém, se a planta 
estiver incorreta e o cano não passar pelo 
local indicado, a responsabilidade é do cons-
trutor, que forneceu a informação errada.
Por outro lado, recomenda-se que as 
modificações ou reformas de grande monta 
(instalações hidráulicas, por exemplo) que 
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irão ser efetuadas após a entrega do imóvel 
ao usuário também integrem o rol dos docu-
mentos citados, com a discriminação de seu 
responsável, preferencialmente com a análise 
prévia do engenheiro ou construtor do imó-
vel, a fim de assegurar que as modificações 
pleiteadas não interfiram ou prejudiquem o 
mesmo.
De acordo com o art. 17 do CDC, equi-
param-se aos consumidores todas as vítimas 
do evento. Isto quer dizer que, se alguém es-
tiver passando na rua e for vítima de algum 
material caído da obra, deve ser indenizado, 
independentemente da culpa do construtor 
e como se fosse um consumidor.
1.2Medidas Cautelares de 
Produção Antecipada de Provas
As medidas cautelares são um procedi-
mento técnico/jurídico e estão previstas no 
art. 796 e seguintes do Código de Processo 
Civil.
A medida cautelar de produção antecipa-
da de provas tem por finalidade colher as pro-
vas de causas ou conseqüências provenientes 
de vícios ou defeitos na construção que 
porventura irão instruir uma ação principal 
(de “indenização” ou “obrigação de fazer”), 
evitando que, no decorrer dessa ação princi-
pal, que normalmente é muito demorada, as 
provas desapareçam, ou sejam alteradas.
Vistorias em imóveis vizinhos à obra que 
se irá iniciar nas imediações (não há neces-
sidade de ser vizinho do imóvel ao lado, no 
caso de cravação de estacas, por exemplo) 
correspondem a casos muito comuns de 
produção antecipada de provas envolvendo 
danos às construções.
Ao construtor interessa provar 
a pré- existência de anomalias (trincas, 
vazamen tos, descolamentos de argamassa, 
desali nhamento ou inclinações de muros 
divisórios, etc.) nos imóveis lindeiros9 ao 
início da obra, para que não possa vir a ser 
responsabilizado como seu causador.
Ao vizinho interessa provar a inexis-
tência de anomalias (trincas, vazamentos, 
telhas quebradas, salpicos em pisos e pare-
des externas, recalques diferenciais), enfim, 
o estado físico de seu imóvel, de forma que 
se possa presumir a culpa do construtor no 
caso de aparecimento de novos problemas, 
ou agravamento dos existentes.
Nesses casos, a produção antecipada de 
provas pode ser feita em caráter amigável, 
não-judicial, sendo feita de comum acordo 
por perito(s) contratado(s) pelas partes que 
elabora(m) laudo único, também assinado 
pelas partes. Em casos urgentes, em que 
uma das partes se recusa a assinar, pode ser 
adotada a vistoria por uma só das partes, 
constituindo laudo individual averbado 
imediatamente no Registro de Títulos e 
Documentos, na forma prevista na norma 
de Perícias do IBAPE/SP. Esses laudos, 
ainda que amigáveis, passam a constituir 
instrumento jurídico, perfeitamente aceito 
como peça documental em eventual ação 
judicial.
Outro caso muito comum de produção 
antecipada de provas ocorre quando uma 
parte move ação para identificar o causador 
de danos em sua propriedade, que depois se 
transforma na ação principal de execução 
(cobrança). Caso típico é o de ação movida 
por dano de apartamento atingido por vaza-
mento “vindo de cima”, onde podem ser réus 
os proprietários dos apartamentos superiores 
ou o próprio condomínio (vazamentos nas 
colunas ou ramais de distribuição).
Trecho extraído integralmente do ABC do Condomí-
nio, editado pelo PROCON e o Governo do Estado 
de São Paulo.
9. Lindeiro: Relativo a linda ou limite; limítrofe.
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1.3 Código de Defesa do Consumidor para o Loteamento
O que você precisa saber antes, durante e depois de comprar 
um lote? Quais são os documentos necessários? Que cuidados você 
deve tomar para não ser enganado?
Esta cartilha, elaborada em linguagem simples, traz esclare-
cimentos e apoio ao consumidor. Explica todos os passos que se 
deve dar na compra de um lote: desde a localização e a verificação 
da infra-estrutura, até a leitura e assinatura do contrato.
Outros exemplares desta cartilha podem ser solicitados nos 
postos de atendimento do Procon, que está pronto para atendê-lo 
no caso de dúvidas ou problemas na compra de lotes.
Anotações/dicas
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Os Direitos do Consumidor
✓ Direito ao consumo: acesso a bens e servi-
ços básicos.
✓ Direito à segurança: garantia contra pro-
dutos ou serviços que possam ser nocivos 
à vida ou à saúde.
✓ Direito à escolha: opção entre vários pro-
dutos e serviços com qualidade satisfatória 
e preços competitivos.
✓ Direito à informação: conhecimento dos 
dados indispensáveis sobre produtos ou 
serviços para uma decisão consciente.
✓ Direito a ser ouvido: os interesses dos 
consumidores devem ser levados em conta 
no planejamento e execução de políticas 
econômicas.
✓ Direito à indenização: reparação finan-
ceira por danos causados por produtos ou 
serviços.
✓ Direito à educação para o consumo: meios 
para o cidadão exercitar conscientemente 
sua função no mercado.
✓ Direito a um meio ambiente saudável: de-
fesa do equilíbrio ecológico para melhorar 
a qualidade de vida agora e preservá-la 
para o futuro.
Esta cartilha foi reeditada pela Secre-
taria da Justiça e da Defesa da Cida-
dania, órgão do Governo de São Paulo, 
sob a responsabilidade da Coordena-
doria de Proteção e Defesa do Consumidor – Procon.
Março de 1993
Secretário da Justiça e da Defesa da Cidadania: 
Manuel Alceu Affonso Ferreira
Coordenador do Procon: Marcelo Gomes Sodré
Equipe Técnica: Ana Thereza Cardoso, Betty 
Gindler, Carlos Eduardo Cervi, Dante S. Kimura, 
Elisete Miyazaki, Mariângela Sarrubbo, Maria 
Regina Bucco, Sônia Amaro, Sandra Castro.
Edição: Admond Bem Meir, José Carlos Torres, 
Marcy Sarmento, Monica Mortara, Suely Actum 
e Ximena Contrera.
Jornalista Responsável: Sílvia Jabbur - MTb. 17.244
1.4 Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979
Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano 
e dá outras Providências.
Art. 1º O parcelamento do solo para fins ur-
ba nos será regido por esta Lei. 
Parágrafo único: Os Estados, o Distrito 
Fede ral e os Municípios poderão estabelecer 
nor mas complementares relativas ao par ce -
 - la men to do solo municipal para adequar o 
previsto nesta Lei às peculiaridades regio-
nais e locais. 
CAPÍTULO I
Disposições Preliminares 
Art. 2º O parcelamento do solo urbano 
poderá ser feito mediante loteamento ou 
desmem bramento, observadas as disposições 
desta Lei e as das legislações estaduais e 
municipais pertinentes. 
§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão 
de gleba em lotes destinados a edificação, 
com abertura de novas vias de circulação, 
de logradouros públicos ou prolongamento, 
modificação ou ampliação das vias existentes. 
§ 2º - considera-se desmembramento a 
subdi visão de gleba em lotes destinados a 
edifica ção, com aproveitamento do sistema 
viário existente, desde que não implique na 
abertura de novas vias e logradouros públi-
cos, nem no prolongamento, modificação ou 
amplicação dos já existentes.
§ 4º - Considera-se lote o terreno servido de 
infra-estrutura básica cujas dimensões aten-
dam aos índices urbanísticos definidos pelo 
plano diretor ou lei municipal para a zona 
em que se situe. 
§ 5º - Consideram-se infra-estrutura básica 
os equipamentos urbanos de escoamento das 
águas pluviais, iluminação pública, redes 
de esgoto sanitário e abastecimento de água 
potável, e de energia elétrica pública e domi-
ciliar e as vias de circulação pavimenta das 
ou não. 
§ 6º - A infra-estrutura básica dos parcela-
mentos situados nas zonas habitacionais 
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declaradas por lei como de interesse social 
(ZHIS) consistirá, no mínimo, de: 
I - vias de circulação; 
II - escoamento das águas pluviais; 
III - rede para o abastecimento de água 
potá vel; e
IV - soluções para o esgotamento sanitário e 
para a energia elétrica domiciliar. 
Art. 3º Somente será admitido o parcelamen-
to do solo para fins urbanos em zonas urba-
nas, de expansão urbana ou de urbanização 
específica, assim definidas