287_Lição_4 TTI

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Lição 4 - Conhecimentos Obrigatórios
para o Corretor
Diz-se, popularmente, que o Corretor de Imóveis é um “Plantador de Cidades”, 
um profissional com uma série de atributos que exigem dele uma vasta gama 
de conhecimentos.
Nesta lição você irá conhecer os principais pontos do Código do Consumidor, 
os principais pontos de acesso à terra, as Cooperativas Habitacionais, a Lei 
do Inquilinato e os Cartórios de Registro de Imóveis. Todos estes itens são 
imprescindíveis para o bom desempenho da sua função.
1. Código do Consumidor (Lei nº 8.078 de 11/09/90)
Os principais pontos referentes ao Código do Consumidor que dizem respeito 
à profissão de Corretor de Imóveis são os que tratam de:
• Construção Civil
• Loteamento
• Compra da Casa Própria
• Condomínio
1.1 O Código de Defesa do Consumidor e a Construção Civil
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), é obrigatório o 
respeito às normas técnicas brasileiras elaboradas pela ABNT (Associação 
Brasileira de Normas Técnicas) e sua desobediência corresponde a uma 
infração legal, ensejando as sanções cabíveis.
A falta de observação das normas, bem como deficiências no material e na 
mão-de-obra, aliadas à eventual negligência dos construtores, pode ocasionar 
vícios e defeitos construtivos.
Vícios construtivos são anomalias da construção; vícios por inadequação 
de qualidade prometida ou esperada, ou de quantidade; são falhas que 
tornam o imóvel impróprio para o uso ou lhe diminuem o valor. Isso 
acontece em casos específicos. Por exemplo, um flexível mal apertado, 
um pequeno defeito na pintura, alguma pequena falha no rejuntamento 
de azulejos, uma esquadria mal regulada, entre muitos outros, não tornam 
o imóvel impróprio para uso e nem lhe diminuem o valor. Um profissional 
habilitado poderá avaliar os danos mais comprometedores.
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Defeitos são falhas que fazem com que o fornecimento de produtos ou 
serviços afetem ou possam afetar a saúde e a segurança do consumidor. 
Os vícios e os defeitos podem ser aparentes ou ocultos. Vícios ou defeitos 
aparentes são os de fácil constatação, que podem ser notados quando da 
entrega do imóvel. Os demais são os vícios ocultos que diminuem, ao longo 
do tempo, o valor da coisa ou a tornam imprópria ao uso a que se destina. Se 
o consumidor, na aquisição do serviço ou produto, tivesse conhecimento do 
vício oculto, poderia pleitear abatimento no preço ou desistir da compra.
De acordo com o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, somente é 
possível ao consumidor pleitear abatimento no preço ou desistir da compra 
no caso da existência de vícios que tornem o imóvel impróprio para o uso 
ou diminuam o valor, respeitadas as variações decorrentes da natureza do 
produto, no caso, imóvel construído, e desde que o consumidor tenha exigido a 
reparação do vício e o mesmo não tenha sido sanado no prazo compreendido 
entre 7 e 180 dias, conforme pactuado entre as partes.
Danos são as conseqüências dos vícios e defeitos, que, na construção civil, 
afetam a própria obra, ou ao imóvel vizinho, ou aos bens, ou às pessoas nele 
situadas, ou ainda a terceiros (transeuntes e outros).
A partir da entrega do imóvel (chaves), de modo geral, o consumidor tem 90 
dias para reclamar o vício ou defeito. Quando for o caso de vícios ou defeitos 
de fácil constatação, o consumidor tem 90 dias, após a entrega da obra, para 
reclamar. Quando se trata de vício ou defeito oculto, os 90 dias começam a 
correr a partir do momento em que tal falha é constatada. No caso de vícios, 
esse prazo de 90 dias após constatada a imperfeição oculta pode ser utilizado 
até o último dia do quinto ano, contado a partir da data da entrega da obra. 
Já para o defeito que afeta a solidez e a segurança da obra ou a saúde do 
morador, esse prazo se estende até 20 anos. Entende-se aqui entrega da obra 
como entrega das chaves ao consumidor, e não o “habite-se”.
Esse prazo de 90 dias, porém, é interrompido com “a reclamação compro-
vadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e/
ou serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida 
de forma inequívoca” (art. 26, II, parágrafo 2º do CDC). Portanto, aconselha-se 
que esta reclamação seja registrada em Cartório de Títulos e Documentos.
O construtor (executor da obra) tem responsabilidade pela reparação dos 
danos causados, independentemente da existência de culpa; basta haver 
relação de causa e efeito entre o dano causado e o defeito ou vício que 
originou esse dano.
O engenheiro (responsável pela obra) responde apenas se a culpa dele ficar 
provada. A culpa é definida pelo artigo 927 do Código Civil: “Aquele que por ato 
ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.” Nesse 
caso, a reparação dos danos causados exige que se prove que houve ação 
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ou omissão voluntária, negligência ou im prudência. O profissional liberal 
(engenhei ro) está sob o regime em que a culpa deve ser provada.
O consumidor, assim entendido como toda pessoa física ou jurídica que 
adquire ou utiliza produto ou serviço como desti natário final (art. 2º do CDC), 
deve receber o Manual de Uso e Manutenção do empreen dimento, bem como 
as plantas com a coloca ção correta dos pontos e das tubulações de luz e de 
água e receber as informações ne cessárias nos casos omissos ou duvidosos 
(CDC e norma NB-578 da ABNT, de julho de 1989).
Uma vez de posse desses documentos, o consumidor torna-se responsável pelo 
uso e manutenção correta do imóvel. Caso não siga as instruções recebidas 
e disso decorrer algum dano ao imóvel, ele não poderá reclamar disso, já que 
o usou indevidamente. Um exemplo disso é furar uma parede por onde passa 
um cano de água, constante da planta do prédio recebida pelo consumidor. 
Porém, se a planta estiver incorreta e o cano não passar pelo local indicado, a 
responsabilidade é do construtor, que forneceu a informação errada.
Por outro lado, recomenda-se que as modificações ou reformas de grande 
monta (instalações hidráulicas, por exemplo) que irão ser efetuadas após 
a entrega do imóvel ao usuário também integrem o rol dos documentos 
citados, com a discriminação de seu responsável, preferencialmente com a 
análise prévia do engenheiro ou construtor do imóvel, a fim de assegurar que 
as modificações pleiteadas não interfiram ou prejudiquem o mesmo.
De acordo com o art. 17 do CDC, equiparam-se aos consumidores todas 
as vítimas do evento. Isto quer dizer que, se alguém estiver passando na 
rua e for vítima de algum material caído da obra, deve ser indenizado, 
independentemente da culpa do construtor e como se fosse um consumidor.
1.2 Medidas Cautelares de Produção Antecipada de Provas
As medidas cautelares são um procedimento técnico/jurídico e estão 
previstas no art. 796 e seguintes do Código de Processo Civil.
A medida cautelar de produção antecipada de provas tem por finalidade colher 
as provas de causas ou conseqüências provenientes de vícios ou defeitos na 
construção que porventura irão instruir uma ação principal (de “indenização” 
ou “obrigação de fazer”), evitando que, no decorrer dessa ação principal, que 
normalmente é muito demorada, as provas desapareçam, ou sejam alteradas.
Vistorias em imóveis vizinhos à obra que se irá iniciar nas imediações (não há 
necessidade de ser vizinho do imóvel ao lado, no caso de cravação de estacas, 
por exemplo) correspondem a casos muito comuns de produção antecipada 
de provas envolvendo danos às construções.
Ao construtor interessa provar a pré-existência de anomalias (trincas, 
vazamen tos, descolamentos de argamassa, desali nhamento ou inclinações 
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de muros divisórios, etc.) nos imóveis lindeiros1 ao início da obra, para que não 
possa vir a ser responsabilizado como seu causador.
Ao vizinho interessa provar a inexistência de anomalias (trincas, vazamentos, 
telhas quebradas, salpicos em pisos e paredes externas, recalques diferenciais), 
enfim, o estado físico de seu imóvel, de forma que se possa presumir a culpa 
do construtorno caso de aparecimento de novos problemas, ou agravamento 
dos existentes.
Nesses casos, a produção antecipada de provas pode ser feita em caráter 
amigável, não-judicial, sendo feita de comum acordo por perito(s) 
contratado(s) pelas partes que elabora(m) laudo único, também assinado 
pelas partes. Em casos urgentes, em que uma das partes se recusa a assinar, 
pode ser adotada a vistoria por uma só das partes, constituindo laudo 
individual averbado imediatamente no Registro de Títulos e Documentos, 
na forma prevista na norma de Perícias do IBAPE/SP. Esses laudos, ainda 
que amigáveis, passam a constituir instrumento jurídico, perfeitamente 
aceito como peça documental em eventual ação judicial.
Outro caso muito comum de produção antecipada de provas ocorre 
quando uma parte move ação para identificar o causador de danos em 
sua propriedade, que depois se transforma na ação principal de execução 
(cobrança). Caso típico é o de ação movida por dano de apartamento atingido 
por vazamento “vindo de cima”, onde podem ser réus os proprietários dos 
apartamentos superiores ou o próprio condomínio (vazamentos nas colunas 
ou ramais de distribuição).
Trecho extraído integralmente do ABC do Condomínio, editado pelo PROCON 
e o Governo do Estado de São Paulo.
1.3 Código de Defesa do Consumidor para o Loteamento
O que você precisa saber antes, durante e depois de comprar um lote? Quais 
são os documentos necessários? Que cuidados você deve tomar para não ser 
enganado?
Esta cartilha, elaborada em linguagem simples, traz esclarecimentos e apoio 
ao consumidor. Explica todos os passos que se deve dar na compra de um lote: 
desde a localização e a verificação da infra-estrutura, até a leitura e assinatura 
do contrato.
Outros exemplares desta cartilha podem ser solicitados nos postos de 
atendimento do Procon, que está pronto para atendê-lo no caso de dúvidas 
ou problemas na compra de lotes.
1. Lindeiro: Relativo a linda ou limite; limítrofe.
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Os Direitos do Consumidor
3 Direito ao consumo: acesso a bens e serviços básicos.
3 Direito à segurança: garantia contra produtos ou serviços que possam 
ser nocivos à vida ou à saúde.
3 Direito à escolha: opção entre vários produtos e serviços com qualidade 
satisfatória e preços competitivos.
3 Direito à informação: conhecimento dos dados indispensáveis sobre 
produtos ou serviços para uma decisão consciente.
3 Direito a ser ouvido: os interesses dos consumidores devem ser levados 
em conta no planejamento e execução de políticas econômicas.
3 Direito à indenização: reparação financeira por danos causados por 
produtos ou serviços.
3 Direito à educação para o consumo: meios para o cidadão exercitar 
conscientemente sua função no mercado.
3 Direito a um meio ambiente saudável: defesa do equilíbrio ecológico 
para melhorar a qualidade de vida agora e preservá-la para o futuro.
Esta cartilha foi reeditada pela Secretaria da Justiça e da Defesa da 
Cidadania, órgão do Governo de São Paulo, sob a responsabilidade da 
Coordenadoria de Proteção e Defesa do Consumidor – Procon.
Março de 1993
Secretário da Justiça e da Defesa da Cidadania: Manuel Alceu Affonso 
Ferreira
Coordenador do Procon: Marcelo Gomes Sodré
Equipe Técnica: Ana Thereza Cardoso, Betty Gindler, Carlos Eduardo Cervi, 
Dante S. Kimura, Elisete Miyazaki, Mariângela Sarrubbo, Maria Regina Bucco, 
Sônia Amaro, Sandra Castro.
Edição: Admond Bem Meir, José Carlos Torres, Marcy Sarmento, Monica 
Mortara, Suely Actum e Ximena Contrera.
Jornalista Responsável: Sílvia Jabbur - MTb. 17.244
1.4 Ver Lei 6.766, de 19 de Dezembro de 1979 no Caderno de Leis
1.5 Código de Defesa do Consumidor para a Compra da Casa Própria
A Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, através do Procon, elaborou 
este roteiro com as orientações básicas para aquisição da casa própria, de 
acordo com as Leis nº 4.591/64 e nº 8.078/90.
Neste trabalho constam os procedimentos que devem ser seguidos antes e 
depois da compra de um imóvel. São orientações quanto: I - ao imóvel; II - 
ao recibo de sinal, proposta e contrato; III e IV - à documentação necessária 
para a análise e outorga da escritura de contratos dentro e fora do Sistema 
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Financeiro da Habitação; V - às providências a serem tomadas após a 
obtenção da escritura.
I - Quanto ao imóvel, o adquirente - comprador deverá verificar os 
seguintes itens:
1 - se o que consta nos prospectos, propaganda e anúncios condiz com 
a planta aprovada pela prefeitura e com o memorial descritivo da 
edificação, registrados no cartório imobiliário competente;
2 - o local da construção durante o dia, noite e fins de semana, observando 
possíveis inconvenientes, como feiras-livres, escolas, excesso de barulho, 
clubes, etc.;
3 - a localização da edificação (zona residencial), em guias ou planta oficial da 
prefeitura;
4 - a planta da edificação, no tocante às escalas métricas usadas e à divisão 
interna da unidade (número de quartos, despensa, também chamada de 
quarto reversível ou opcional, banheiros, dependências de empregada, 
etc.);
5 - na planta da edificação, a localização da unidade pretendida (se é de 
frente, fundos, ventilação, sol, etc.);
6 - a área da unidade (total, privativa, comum, de garagem);
7 - o memorial descritivo, onde conste a qualidade e as marcas dos 
equipamentos a serem utilizados (elevador, azulejos, pisos, metais);
8 - quem está vendendo, construindo e incorporando;
9 - se a empresa incorporadora e construtora já construiu outros imóveis, 
visitando os locais e consultando outros adquirentes-compradores sobre 
a construção;
10 - se a obra está sendo financiada por agente do Sistema Financeiro da 
Habitação, identificando o mesmo, se houver;
11 - se a planta está aprovada pela prefeitura e se não houve retificação da 
mesma;
12 - se o projeto de incorporação está devidamente registrado no cartório de 
registro de imóveis competente, identificando o número do registro e o 
cartório;
13 - o regime de construção (se por empreitada ou por administração, 
também conhecido como preço de custo);
14 - o preço total e se o valor apresentado está atualizado para a data da 
assinatura do contrato;
15 - se não há projeto de desapropriação para o local.
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II - Quanto ao recibo de sinal, proposta e contrato, verificar os seguintes 
itens:
1 - a análise prévia de qualquer documento de ajuste. Não assine nada antes 
de entender todo o conteúdo do contrato, proposta e/ou recibo do sinal. 
Havendo dúvidas, procure o Procon ou um advogado especializado;
2 - as confrontações, caracterizações e localização da unidade pretendida, 
comparando-a com a planta aprovada pela prefeitura;
3 - a qualificação completa das partes contratantes (nome, RG, CPF, estado 
civil e, se casado, regime de bens e data do casamento, nacionalidade, 
residência, domicílio e profissão);
4 - a anotação por escrito de devolução do sinal em dobro, no caso de 
desistência do vendedor e de perda do sinal, se a desistência for do 
comprador;
5 - o valor total do imóvel atualizado (valor da cota do terreno e da 
construção);
6 - se, além do preço total, não existe cláusula de pagamento de outros 
encargos (elevador, centro recreativo, playground, melhorias, etc.);
7 - a forma de reajuste das prestações (periodicidade, índice, local de 
pagamento, vinculação a notas promissórias, etc.). Nos imóveis 
contratados para entrega futura, é recomendável a adoção de índice de 
preços para o reajuste das prestações que vencerem após a entrega das 
chaves (IPC/FIPE, INPC/IBGE, etc.), pois, durante a construção, pode ser 
adotado um índice setorial de custos (CUB/SINDUSCON, ICC/FGV, etc.). 
Sugere-se a determinação exata do índice a ser utilizado, uma vez que 
alguns índices são regionais e outros nacionais;
8 - o prazo para o início e a entrega da obra, devendo constar, no mínimo, o 
mês e o ano;
9 - a existência de multa por atraso na entrega da obra;
10 - a estipulação ou não do prazo de carência dentrodo qual as partes 
poderão desistir do empreendimento;
11 - o regime de construção, se por empreitada (preço fechado) ou por 
administração (preço de custo). Em qualquer um dos casos, solicite a 
relação dos adquirentes-compradores e dos membros da comissão de 
representantes;
12 - o valor dos encargos previstos, no caso de ocorrer atraso no pagamento 
das prestações. As multas decorrentes de atraso não poderão ser 
superiores a 10% do valor da prestação;
13 - os casos possíveis de rescisão, lembrando que, nas vendas fora do 
estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou em domicílio, 
o consumidor pode desistir do contrato no prazo de sete dias a contar 
de sua assinatura, devendo protocolar seu pedido por escrito e receber 
corrigidos os valores pagos;
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14 - se o imóvel apresenta algum tipo de ônus e as condições de sua 
liberação;
15 - a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos;
16 - a forma e eventual valor cobrado no caso de transferência dos direitos e 
obrigações para terceiros;
17 - a época em que o adquirente-comprador assumirá a responsabilidade 
por tributos e encargos (IPTU, energia elétrica, água, gás, condomínio, 
etc.);
18 - a época e a forma de transferência da posse, normalmente feita após a 
liberação do financiamento e/ou do “habite-se”;
19 - se existe financiamento do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) para 
construção da edificação, identificando o agente financeiro;
20 - a composição da renda familiar, pois cada agente financeiro possui 
regras próprias quanto ao número de pessoas que integrarão a renda, 
grau de parentesco, percentual de comprometimento da renda, etc.;
21 - a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do 
financiamento, que varia para cada agente financeiro;
22 - se não houve financiamento para a construção pelo SFH e houver 
cláusulas que permitam a captação de recursos dentro do SFH, a quem 
caberá a obtenção e a liberação do financiamento;
23 - caso não haja possibilidade de aceitação de financiamento, quais 
serão as condições de pagamento a prazo e a forma de correção das 
prestações, bem como o prazo para pagamento;
24 - condições ou não de retratabilidade ou revogabilidade;
25 - o foro para dirimir questões oriundas do contrato no âmbito judicial;
26 - que o contrato não esteja em branco; nunca assinar nestas condições;
27 - que não sejam deixados espaços em branco; risque aqueles que 
estiverem nestas condições;
Após a leitura e o entendimento de todas as cláusulas, date e assine o 
contrato, rubricando as demais páginas. Solicite que o contrato seja assinado 
na presença de teste munhas qualificadas e do vendedor. Exija na hora uma 
via do contrato original, reconhecendo firma de todas as assinaturas.
III - Quanto à documentação necessária para análise e outorga de escritura 
de contratos do SFH, verificar os seguintes itens:
1 - os comprovantes de renda familiar (hollerites, declaração de Imposto de 
Renda, etc.);
2 - a quem compete o pagamento de encargos relativos à liberação do 
financiamento, que varia para cada agente financeiro;
3 - o pagamento do imposto de transmissão, que varia em cada município;
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4 - o pagamento de emolumentos de cartório imobiliário competente;
5 - a documentação do imóvel, que deverá ser apresentada pelo incorporador ou 
vendedor.
Obs.: os contratos particulares, nos quais façam parte entidades que integram o SFH, 
possuem caráter de escritura pública. Quando se tratar de primeira aquisição, pode ser 
solicitado abatimento de 50% sobre os emo lumentos do cartório imobiliário.
IV - Quanto à documentação necessária para análise e outorga de escritura 
de contratos fora do SFH, o adquirente-comprador deverá verificar o 
seguinte:
A) Quanto à documentação pessoal do vendedor:
1 - certidões dos distribuidores cível, criminal e federal;
2 - certidão negativa de protestos;
3 - cópia autenticada do RG, CIC, certidão de casamento.
B) Quanto à documentação do imóvel:
1 - escritura definitiva registrada no cartório de registro de imóveis;
2 - certidão negativa de ônus, com filiação vintenária;
3 - certidão negativa municipal (imóvel urbano), ou do INCRA – Instituto 
Nacional de Colonização e Reforma Agrária (imóvel rural);
4 - comprovantes de pagamento de contas de água, esgotos, energia elétrica, 
telefone, gás, etc.;
5 - declaração negativa do síndico sobre débitos condominiais;
6 - certificado do INSS (pessoa jurídica) ou declaração de não-condição 
de empregador e de que não se acha abrangido pelas restrições da Lei 
Orgânica da Previdência Social e do Funrural nos imóveis urbanos 
(pessoa física);
7 - carnê do IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) do ano em curso e 
do ano anterior. Verificar também se a metragem constante da escritura 
coincide com a do carnê.
C) Quanto às despesas:
1 - o valor do pagamento feito ao tabelião de notas (para lavratura da 
escritura);
2 - o valor do imposto de transmissão;
3 - o valor dos emolumentos do cartório de registro de imóveis (registro da 
escritura).
Obs.: salvo disposição em contrário, cabe ao vendedor o pagamento das despesas de 
corretagem e certidões e ao comprador o pagamento das despesas de transmissão.
V - Quanto às providências a serem tomadas após a obtenção da escritura, o 
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adqui rente-comprador deverá solicitar:
1 - a alteração do cadastro do proprietário nas concessionárias de água e 
esgoto, energia elétrica, gás e IPTU, na prefeitura;
2 - a baixa da hipoteca, se houver, no cartório imobiliário, após o término do 
pagamento do imóvel.
Esta cartilha foi reeditada pela Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, 
órgão do Governo de São Paulo, sob a responsabilidade da Coordenadoria de 
Proteção e Defesa do Consumidor – Procon.
Março de 1993
Secretário da Justiça e da Defesa da Cidadania: Manuel Alceu Affonso 
Ferreira
Coordenador do Procon: Marcelo Gomes Sodré
Equipe Técnica: Ana Thereza Cardoso, Betty Gindler, Carlos Eduardo Cervi, 
Dante S. Kimura, Elisete Miyazaki, Mariângela Sarrubbo, Maria Regina Bucco, 
Sônia Amaro, Sandra Castro.
Edição: Admond Bem Meir, José Carlos Torres, Marcy Sarmento, Monica 
Mortara, Suely Actum, Ximena Contrera.
Jornalista Responsável: Sílvia Jabbur – MTb. 17.244
1.6 Código de Defesa do Consumidor e o Condomínio
Como Viver em Condomínio
Atualmente, o pagamento do condomínio representa uma despesa 
significativa na renda familiar, independentemente do padrão do edifício. 
Por isso, é necessário que todos os moradores de edifícios, sejam inquilinos 
ou proprietários, conheçam os termos da convenção do seu condomínio, 
além da legislação em vigor.
A Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, através do PROCON, 
atualizou esta cartilha em ordem alfabética, esclarecendo os pontos básicos 
da legislação, dando dicas para reduzir os custos das contribuições mensais 
do condomínio e informando os seus direitos e deveres como condômino 
(proprietário do imóvel), inquilino ou locatário (quem aluga o imóvel) ou 
locador (quem cede o imóvel próprio para aluguel).
Nesta cartilha, condomínio significa o direito exercido pelas pessoas sobre 
suas unidades privativas e sobre as frações das dependências de uso comum 
da edificação.
A lei básica que regula o condomínio é a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 
1964, existindo também regulamentação na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991.
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Administradora
Pode ser uma pessoa física ou jurídica: é encarregada das funções 
administrativas relativas ao condomínio. Normalmente é uma empresa 
especializada, escolhida pelo síndico e aprovada em assembléia, depois de 
uma análise do contrato de prestação de serviços.
A administradora não tem direito a voto e obedece às decisões tomadas em 
assembléia. Pode ser destituída na forma estabelecida pela convenção e deve 
prestar contas periodicamente. Sugere-se que essa prestação de contas seja 
feita mensalmente.
Animais
Respeitados os requisitos essenciais do direito de vizinhança o poder judiciário 
tem decidido favoravelmenteà presença de animais em condomínios 
independente de quaisquer proibições na convenção ou no regulamento 
interno.
Tais requisitos são: segurança, sossego e saúde. A Justiça analisará caso a caso, 
quando necessário.
Assembléia
Assembléia significa reunião. É nela que os moradores tomam decisões a 
respeito do condomínio. Essas decisões só podem ser anuladas judicialmente 
ou por deliberação em outra assembléia. As decisões são as leis do condomínio.
Assembléia Geral Especial
É realizada em casos especiais definidos em lei, quais sejam:
a) Ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;
b) Para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre 
a alienação do imóvel, quer por motivos urba nís ticos, arquitetônicos ou 
em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança 
ou insalubridade.
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Assembléia Geral Extraordinária
É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo 
síndico ou 1/4 dos condôminos. Geralmente, deve ter a maioria dos presentes 
com direito a voto.
Assembléia Geral Ordinária
É realizada uma vez por ano. Sua principal finalidade é aprovar as verbas 
para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como apresentar 
a prestação de contas do exercício que se encerrou.
Atraso no Pagamento
O artigo 12, § 3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de 
pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% (cabe à convenção fixar 
essa porcentagem), mais juros de 1% ao mês e correção monetária a partir do 
vencimento, para débitos inferiores a seis meses.
Os atrasos nos pagamentos, além de prejudicar o orçamento de todo o 
condomínio, podem acarretar ações judiciais.
Autogestão
São os próprios condôminos que administram o condomínio, sem a presença 
da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia. 
Neste caso, é necessária uma especial atenção quanto às normas legais (civis, 
trabalhistas, previden ciárias, de segurança, etc.) e sugere-se a prestação de 
contas mensalmente.
Conselho Consultivo
São os condôminos eleitos para assessorar o síndico na solução dos problemas 
do condomínio. Exercem as atribuições definidas pela convenção. O conselho 
deve ser constituído por três condôminos, mais suplentes. O mandato é de, no 
máximo, dois anos, com direito à reeleição.
A destituição dos membros só pode ser feita através de uma assembléia geral.
Construção e Obras
Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde 
que estejam dentro do estabelecido em convenção e não comprometam a 
estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores.
Para alterações nas áreas de uso comum é necessária a aprovação de todos os 
condôminos, com a convenção disciplinando expressamente a matéria.
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Convenção
É o conjunto de normas do condomínio, a sua lei interna. Deve ser aprovada 
por no mínimo 2/3 das frações ideais. Fração ideal é a parte indivisível e 
indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade 
autônoma de cada condômino.
A convenção, que deve ser seguida por todos os moradores, não pode ser 
contrária à legislação. Ela deve ser elaborada por escrito, registrada em 
Cartório de Registro de Imóveis e conter, além de outras, as seguintes normas:
• discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
• definição das funções de diferentes partes;
• definição das regras de utilização dos objetos e serviços comuns;
• discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas 
ordinárias e extraordinárias;
• forma de escolha do síndico e do conselho consultivo;
• atribuições do síndico e definição se seu trabalho será ou não remunerado;
• modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum 
exigido;
• forma de contribuição para constituição do fundo de reserva;
• forma e quorum necessário para alteração da convenção e do regimento 
interno. As alterações devem ser registradas em Cartório de Registro de 
Imóveis;
• definição das funções do conselho consultivo.
Cota (ou Quota)
É a parcela de pagamento de condomínio proporcional a cada unidade do 
edifício.
Geralmente, salvo previsto em convenção, a cota de cada condômino é 
correspondente à fração ideal de terreno relativa à sua unidade.
Demonstrativo
É o balancete contábil do condomínio. Através dele é feita a exibição da 
receita e da despesa do condomínio.
o demonstrativo deve ser aprovado em assembléia e sugere-se que seja 
elaborado mensalmente. Recomenda-se também que estejam separadas as 
receitas e despesas ordinárias e extraordinárias.
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Despesas Extraordinárias
São as despesas referentes a obras que interessam à estrutura integral ou 
de habitabilidade da edificação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias 
externas, poços de ventilação e iluminação; instalação de equipamentos 
de segurança e lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de 
uso comum; constituição de fundo de reserva.
São entendidas ainda como despesas extraordinárias eventuais indenizações 
trabalhistas e previdenciárias decorrentes de dispensa de funcionários, 
ocorridas em data anterior à de início da locação. Estas despesas cabem, 
exclusivamente, ao proprietário da unidade e não ao inquilino.
Despesas Ordinárias
São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação dos 
equipamentos e áreas comuns, incluindo nestas a pintura das instalações e 
dependências de uso comum.
Estas despesas são pagas pelo morador da unidade (proprietário ou inquilino).
Cabe também ao locatário o pagamento da parcela correspondente ao prêmio 
de seguro contra incêndio relativo à unidade alugada.
Fachada
A Lei nº 4.591/64 proíbe qualquer alteração que prejudique a estética do 
prédio. Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e 
podem ser obrigados a desfazer a alteração.
Atenção: A instalação de grades protetoras não constitui alteração de fachada, 
pois visa a segurança, especialmente de crianças.
Fundo de Reserva
É uma parcela do condomínio, paga pelos proprietários, para atender 
despesas urgentes e ina diáveis não previstas no orçamento.
A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se for utilizado 
excepcionalmente para cobrir despesas ordinárias (custeio ou 
complementação), deve ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início 
da locação.
Furto em Condomínio
Não existe legislação específica. É conveniente que a atribuição de 
responsabilidades esteja prevista em convenção.
45
Geralmente, quando a chave do carro tem que ser deixada em quadro de 
chaves, com o garagista ou zelador, para manobras, se ocorrer furto ou avaria 
do veículo a responsabilidade é do condomínio.
Garagem
A utilização de garagem pelos moradores pode ocasionar atritos. Atualmente, 
as exigências municipais quanto à construção de edifi cações têm dado 
grande destaque ao assunto. Entretanto, nas edificações mais antigas, os 
problemas decorrentes do número insuficiente de vagas e outras questões 
são problemas muitas vezes insolúveis.
Convém que a convenção estipule regras como:
a) identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acio-
namento, zelador, etc.);
b) se a vaga é fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio;
c) a definição de vagas pelo tamanho do veículo;
d) manobras (pelo condômino ou garagista);
e) responsabilidade sobre furtos e danos;
f) permissão ou não de lavagem de carros na garagem;
g) permissão ou não de locação de vagas para estranhos ao condomínio;
h) utilização da garagem por visitantes;
i) normas de segurança (acesso, iluminação, extintores, pintura de faixas, 
etc.);
j) forma jurídica de vinculação da unidade autônoma com a garagem 
(escritura individualizada, identificação numérica, etc.).
Horário
As assembléias, em função da conveniência da maioria, determinam os 
horários para mudanças, uso do salão de festas, de jogos, do playground, 
da piscina, fechamento das portas de acesso, garagem, etc. Ninguém, seja 
síndico, administradora ou condômino, pode determinar,unilateralmente, 
os horários.
Multas
Têm como objetivo punir os que não fazem utilização normal das unidades 
e áreas comuns, dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores 
moradores, funcionários, visitantes, etc.
A violação desses padrões sujeita o infrator ao pagamento da multa 
estabelecida pela convenção, regulamento interno ou assembléia geral, sem 
prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber.
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Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança de multa, que reverterá 
para o condomínio.
Pagamento por Previsão
É o pagamento da contribuição condominial antecipadamente. É calculado 
em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser 
aprovado em assembléia.
Ocorrendo déficit em função de inflação, reajustes salariais, aumento de 
preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.
Pagamento por Rateio
É o pagamento de contribuição condominial depois de apurados os gastos, 
que serão divididos entre os moradores. A modalidade de pagamento (por 
previsão ou rateio) deve ser decidida em assembléia.
Piscina
Para utilização da piscina: horário e época de funcionamento, exame médico, 
utilização por visitantes, contratação de pessoal para segurança na piscina 
infantil, manutenção, são itens que devem ser regulados pela convenção ou 
regimento interno.
Procuração
É um documento escrito, através do qual uma pessoa recebe poderes de outra 
para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. É através deste 
instrumento que o locatário pode participar das assembléias em nome do 
locador.
Caso o condômino-locador não compareça às assembléias, o inquilino, 
mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas 
ordinárias de condomínio.
Quorum
É o número mínimo de membros indispensável à constituição das assem-
bléias, para que tenham validade legal. 
Os quoruns principais são:
a) para deliberação das assembléias gerais ordinárias: normalmente maioria 
simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em 
convenção;
b) para aprovação da convenção: mínimo de 2/3 das frações ideais que 
compõem o condomínio;
47
c) para alteração da convenção: votos de condôminos que representem 
no mínimo 2/3 do total das frações ideais, salvo estipulação diversa em 
convenção;
d) para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, 
em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: 
mínimo de votos que representem metade mais um das frações ideais 
de terreno;
e) para deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação 
em virtude de insegurança, insalubridade, mo tivos urbanísticos ou 
arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de 
unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e 
coisas comuns;
f) para convocação de assembléia geral extraordinária: 1/4 no mínimo, do 
condomínio;
g) para destituição do síndico: 2/3 dos condôminos presentes e que tenham 
votos proporcionais às frações ideais de terreno e partes comuns, salvo 
estipulação diversa em convenção;
h) para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso 
comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: 
totalidade de votos representativos do condomínio.
Rateio Extra
É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou 
gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas 
ordinárias ou extraordinárias.
É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio 
extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo 
proprietário.
Reajuste
Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições 
condominiais.
A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função 
de seus custos apurados ou previstos.
Regimento Interno
São as normas que regulam a conduta interna dos condôminos, locatários 
ou ocupantes das unidades, para que haja uma convivência harmônica entre 
as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece 
normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em assembléia 
geral.
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Salão de Festas
O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento interno no 
que diz respeito a horário, reserva, funcionamento, pagamento, etc.
Segurança
Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz 
respeito às normas de segurança. Quando não cumpridas, implicam desde 
penalizações até interdição do edifício.
O condomínio deve verificar, entre outras coisas:
• condições de instalações elétricas, hidráulicas e sanitárias;
• sistema de pára-raios;
• sistema de recolhimento de lixo;
• extintores, portas corta-fogo e saídas de emergência.
Seguro de Incêndio
O artigo 13, da Lei nº 4.591/64, obriga a contratação de seguro que abranja 
tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa 
ordinária. No caso de imóveis financiados pelo SFH esse seguro já vem incluso 
nas prestações. Por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o 
proprietário comunique ao síndico por escrito; assim evitará o pagamento de 
novo seguro.
Síndico
Pessoa que administra os interesses e negócios do condomínio. É eleito na 
forma prevista pela convenção, por até dois anos, com direito à reeleição.
Pode ser morador do prédio ou não, pessoa física ou jurídica. Além de 
defender os interesses e negócios do condomínio, cabe ao síndico:
a) representar o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele;
b) praticar atos de defesa dos interesses comuns atribuídos por lei, 
convenção ou regimento interno;
c) exercer a administração interna da edificação quanto à sua vigilância, 
moralidade e segurança;
d) impor multas estabelecidas por lei, convenção ou regimento interno;
e) cumprir e fazer cumprir o estipulado em convenção, regimento interno, 
assembléias;
f) prestar contas à assembléia do condomínio;
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g) guardar durante cinco anos a documentação relativa ao condomínio.
Dicas para Redução de Despesas
a) cadastrar a edificação por unidade familiar junto à companhia de água e 
esgoto Sabesp (no caso de São Paulo);
b) utilizar racionalmente a água, evitando desperdícios e vazamentos;
c) limpar regularmente caixas d’água e tratar a água das piscinas;
d) instalar minuterias (temporizadores de luz) e iluminação adequada;
e) utilizar criteriosamente os elevadores;
f) desligar um dos elevadores no período noturno, caso a edificação 
possua mais de um elevador, desde que não prejudique os moradores e 
esteja dentro da sugestão ou orientação do fabricante e/ou da empresa 
encarregada da manutenção;
g) vistoriar periodicamente a parte elétrica e hidráulica da edificação;
h) analisar previamente todos os contratos, inclusive os de prestação de 
serviços que forem assinados em nome do condomínio;
i) acompanhar os serviços a serem executados;
j) acompanhar as aplicações das reservas monetárias do condomínio, 
evitando sua descapitalização;
k) evitar atraso no pagamento de contas, que pode acarretar multas e 
transtornos;
l) exigir pagamentos das quotas-partes em dia;
m) realizar pesquisas de preços na aquisição de qualquer material, 
principalmente o de limpeza;
n) guardar os materiais em local seguro, dentro das especificações de cada 
um, fiscalizando suas retiradas, evitando dessa forma furtos ou desvio;
o) orientar as pessoas que irão trabalhar com os materiais, principalmente 
os de limpeza, quanto à forma correta de sua utilização;
p) limpar as partes de uso comum em dias de pouco movimento e não-
chuvosos;
q) evitar contratações e demissões com freqüência;
r) certificar-se de que a arrecadação e os pagamentos de encargos previ-
denciários e trabalhistas estejam em dia;
s) manter atualizados e em local seguro os livros contábeis, notas fiscais e 
recibos comprobatórios de pagamentos;
t) exigir a emissão de notas fiscais e/ou recibos em nome do condomínio, 
quando da compra de materiais e execuçãode serviços;
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u) verificar o cumprimento das normas municipais e estaduais quanto 
à segurança da edificação (vigência da apólice de seguro de incêndio, 
extintores, portas corta-fogo, iluminação de emergência, corrimãos nas 
escadas, etc.);
v) verificar, na prefeitura, o pagamento da taxa e o prazo da licença de 
funcionamento dos elevadores;
w) por fim, para fazer valer os seus direitos, os condôminos e inquilinos 
devem participar efetivamente das assembléias.
Esta cartilha foi reeditada pela Secretaria da Justiça e da Defesa da Cidadania, 
órgão do Governo de São Paulo, sob a responsabilidade da Coordenadoria de 
Proteção e Defesa do Consumidor - Procon.
Março de 1993
Secretário da Justiça e da Defesa da Cidadania: Manuel Alceu Affonso 
Ferreira
Coordenador do Procon: Marcelo Gomes Sodré
Equipe Técnica: Ana Thereza Cardoso, Betty Gindler, Carlos Eduardo Cervi, 
Dante S. Kimura, Elisete Miyazaki, Mariângela Sarrubbo, Maria Regina Bucco, 
Sônia Amaro, Sandra Castro.
Edição: Admond Bem Meir, José Carlos Torres, Marcy Sarmento, Monica 
Mortara, Suely Actum, Ximena Contrera.
Ilustração: Spacca.
Jornalista Responsável: Sílvia Jabbur
MTb. 17.244
2. Pontos de Acesso à Terra
Terra nas mãos de quem produz e sabe tratar bem a terra.
O problema da terra está sendo resolvido. O Governo Federal está se empenhando 
nesse trabalho. E o MEAF - Ministério Extraordinário para Assuntos Fundiários - 
está ajudando o homem do campo a ter acesso à terra.
Este ABC da Terra tem a função de orientar e esclarecer os interessados nas 
questões ligadas à propriedade da terra. Leia com atenção.
Se você tiver alguma dúvida sobre qualquer ponto deste ABC e quiser 
obter maiores esclarecimentos, procure o órgão de terra do Governo mais 
próximo de você. Ou se comunique com o próprio MEAF, em Brasília.
Conheça seus direitos de plantar e colher uma vida melhor.
51
“Quer dizer que o 
Governo está dando 
um apoio pra gente ter 
terra?”
“Tá sim! Mas você 
tem que cumprir suas 
obrigações.”
O agricultor tem direito à propriedade da terra, e quem garante 
isso é a Constituição Federal e o Estatuto da Terra.
Mas, para garantir esse direito, o homem do campo também tem 
obrigações a cumprir.
Ele tem que respeitar a função social da terra.
“Função social? Isso é 
complicado?”
“Não, é simples! precisa 
saber trabalhar e respeitar 
a terra. E respeitar quem 
trabalha.”
A terra cumpre sua função social quando seu uso proporciona o 
bem-estar de todos os que dela dependem. Para isso, precisamos 
cultivar e aproveitar corretamente a terra.
Precisamos fazer a terra render. Ela existe para isso. Para 
fornecer produtos e alimentos para a população. E para garantir 
alimentos e uma vida melhor para quem trabalha nela.
A terra deve trazer benefícios ao proprietário e a todos os que 
nela trabalham. É preciso respeitar as leis que regulam as 
relações de trabalho.
RELAÇÕES DE TRABALHO
É a relação entre empregador e empregado, com leis e 
obrigações trabalhistas que precisam ser cumpridas.
52
“Se eu trabalhar direito, 
posso contar com o 
Governo?”
O Governo ajuda o homem do campo a ser dono da terra. E 
beneficia esse homem com muitas outras coisas, usando para 
isso o dinheiro dos impostos. Esse dinheiro é pouco para tanta 
coisa que tem que ser feita. Mas, na medida do possível, o 
Governo procura criar condições para o aproveitamento da 
terra, constrói estradas, presta assistência técnica, apoia com 
financiamentos, orienta o comércio de produtos agrícolas, cuida 
da educação e saúde da população rural.
“Claro, você cumpre a 
sua parte e o governo 
cumpre a dele.”
“Quem está cuidando 
dos problemas da 
terra?”
“O ex-Presidente João 
Figueiredo criou um 
Ministério para isso”
Foi para tornar mais intensa a ação do Governo Federal que 
o ex-Presidente João Figueiredo criou o Programa Nacional 
de Política Fundiária, dirigido pelo Ministro Extraordinário para 
Assuntos Fundiários.
“Quem tem direito à 
terra?”
“Quem não tem terra, 
quer trabalhar a terra 
e precisa dela para 
trabalhar.”
O trabalho que o programa Nacional de Política Fundiária coloca 
em primeiro lugar é a melhor distribuição da terra, para que o 
homem do campo tire proveito de sua lavoura ou criação e o País 
possa progredir e se desenvolver em clima de paz e justiça social.
Esse trabalho se realiza através da colonização, da titulação de 
terras devolutas ou regularização das posses, da desapropriação 
por interesse social e da distribuição da terra àqueles que 
precisam dela para trabalhar.
53
TITULAÇÃO
É quando o Governo entrega ao homem do campo o título de 
propriedade, para pagar a longo prazo, com os benefícios da 
própria terra. Este documento é legal e definitivo.
COLONIZAÇÃO
Trabalho realizado pelo Governo, ou por uma empresa 
autorizada, que divide áreas de terra em lotes, titula esses lotes 
e cria condições para seu aproveitamento.
“E quem não tem terra, 
faz o quê?”
“Muitos não têm. Você 
deve se inscrever e 
aguardar a sua vez.”
Para os agricultores sem terra, o Governo Federal destina 
parcelas ou lotes em projetos de colonização. Eles devem se 
inscrever nos orgãos de terra - MEAF, INCRA, GETAT, GEBAM 
e outros. Os agricultores com experiência e com maior número 
de dependentes têm preferência.
“Os posseiros têm 
algum direito?”
“Quando a posse é 
legítima, o direito é 
reconhecido, com título 
de propriedade e tudo.”
Quando uma terra particular encontra-se abandonada pelo seu 
dono, ela está sujeita ao usucapião especial. Os agricultores 
que explorarem essa terra por cinco anos, com posse mansa e 
pacífica, poderão tornar-se seus legítimos proprietários.
USUCAPIÃO ESPECIAL
Depois de 5 anos, plantando e morando na terra, e com posse 
mansa e pacífica, o agricultor pode requerer uma sentença ao 
juiz, que serirá de título para transcrição no Registro de Imóveis.
54
“E a gente tem direito a 
terras do Governo?”
Para distribuição, o Governo Federal utiliza de preferência as 
terras não ocupadas do próprio Governo, conhecidas como terras 
devolutas. O homem do campo com direitos reconhecidos recebe 
o seu título e sua propriedade e garantida, dentro da Lei.
DIREITOS
Verifique seus direitos, como o de usucapião, por exemplo, 
nos orgãos de terra. não seja um invasor. A invasão não lhe 
dá direito algum.
“Tem gente que tem 
terra que não acaba 
mais e não usa.”
“Se não usar, o Governo pode 
desapropriar e passar para 
quem sabe usar.”
O Programa Nacional de Política Fundiária está agindo para 
acabar com o mau uso da terra, como os latifúndios improdutivos 
e os minifúndios antieconômicos. Essas terras podem ser 
desapropriadas por interesse social e destinadas aos homens 
do campo que desejam torná-las produtivas. Os latifúndios estão 
ainda sujeitos a impostos mais elevados.
LATIFÚNDIO E MINIFÚNDIO
Latifúndios improdutivos são grandes áreas mantidas 
abandonadas ou mal exploradas. O minifúndio antieconômico 
é a propriedade muito pequena que não dá para sustentar 
uma família
55
“Quer dizer que é só 
entrar e tomar posse da 
terra?”
“De jeito nenhum. Não é 
invadindo que você conquista 
os seus direitos.”
O primeiro passo para o acesso à terra deve ser sempre através 
da inscrição ou consulta aos orgãos de terra do Governo.
O trabalhador rural deve usar somente de meios legais para 
garantir a propriedade da terra.
“Como é que eu provo 
que uma terra é minha?” “Precisa estar tudo ali, 
direitinho, no papel.”
Se a terra estiver cumprindo a função social, o direito de 
propriedade pode ser assegurado mediante uma documentação 
legítima. Antes de registrar seu direito de propriedade nos cartórios 
de registro de imóveis, tire as dúvidas junto aos orgãos de terra.
“Quem tem terra, corre o risco 
de perder a propriedade?” “Se trabalhar a terra direito, 
só tem a ganhar.”
As propriedades rurais, trabalhadas de maneira adequada e que 
desempenham sua função social, independente do tamanho - 
grandes ou pequenas - não estão sujeitas à desapropriação. 
Merecem a proteção da lei epagam impostos menores.
56
“Quando eu recebo um título 
de terra do Governo, posso 
vender, passar adiante?”
“Você não deve vender! Ela 
existe para ficar nas suas 
mãos, garantindo seu futuro. 
E não para o comercio.”
Quando o homem do campo recebe um título do Governo ele 
deve cumprir suas obrigações, explorando corretamente a terra 
adquirida, conservando sua propriedade e não negociando com 
ela. Se alguém oferecer dinheiro pela terra obtida com tanto 
sacrifício, certamente estará querendo enganar você. E se o 
agricultor passar a terra adiante, o Governo não lhe dará outra 
nunca mais.
“A terra é pra vida toda?”
“É pra quem trata bem da 
natureza.”
O agricultar deve cuidar da terra para que não se estrague, 
evitando a erosão, conversando as matas, os rios e os animais 
silvestres. Respeitar os recursos naturais que constituem 
patrimônio da Nação e da comunidade é uma obrigação do 
homem da terra.
Como o nosso território é muito grande, existem soluções 
diferentes para cada região. Por isso, para ter orientação sobre 
a terra consulte os técnicos dos orgãos rurais do Governo, na 
sua localidade. Ou faça uma consulta direta ao MEAF, INCRA, 
GETAT ou GEBAM.
A ............ de Amor pela terra
B ............ de Benefício pra quem trabalha na terra
C ............ de Conquistar o meu pedaço de chão
“E se eu quiser saber 
mais alguma coisa?”
“Procure um orgão do 
Governo. Ele está lá para 
ajudar você.”
57
3. Manual de Orientação 
Cooperativas Habitacionais
3.1 Introdução
Com a estabilização da economia, as famílias brasileiras recuperaram o poder 
de controlar seu orçamento e, naturalmente, de planejar iniciativas, como a 
aquisição de moradia, o maior sonho da maioria dos cidadãos.
Dentro dessa realidade positiva, ressurge com especial destaque uma 
modalidade para a aquisição da casa própria: as Cooperativas Habitacionais. 
Um sistema que proporciona oportunidades concretas, mas que exige 
análises por parte de quem adere a ele.
Em face desse novo contexto, quatro entidades do setor no Estado de São 
Paulo – Abicoop, Secovi – SP, Sincooesp e SindusCon – SP -, inspiradas no 
espírito de atuação transparente e democrática a que se propõe o sistema 
cooperativado, elaboraram o presente “Manual de Orientação - Programa de 
Cooperativas Habitacionais”. O principal objetivo é orientar futuros coope-
rati vados e administradores de cooperativas, esclarecendo alguns requisitos 
básicos. Alguns deles são exigidos por lei e outros são de suma relevância para 
propiciar segurança e tran qüilidade ao sucesso dos futuros empre en dimen - 
tos habitacionais. Observados tais requisitos, os que pretenderem aderir ao 
sistema cooperativo terão maior certeza de estar no caminho certo.
A dignidade e o respeito à pessoa, inerentes ao Cooperativismo e essenciais ao 
exercício pleno da cidadania, têm nesta publicação um instrumento de plena 
realização e merecido destaque, pois objetiva conscientizar a população 
quanto ao funcionamento do sistema.
3.2 O Cooperativismo
O cooperativismo caracteriza-se por uma associação de pessoas que, unidas, 
conjugam esforços para a obtenção de um fim, sem qualquer objetivo de 
lucro.
No Brasil, a Lei nº 5.764, de 16 de dezembro de 1971, define a Política Nacional 
de Cooperativismo.
Entre as várias espécies de cooperativas, a habitacional se caracteriza pela 
união de pessoas cujo objetivo comum é a aquisição da casa própria a um 
baixo custo, na qual a prestação dos serviços é feita exclusivamente em favor 
dos cooperados. 
3.3 O Que Fazer antes de Ingressar numa Cooperativa
Verifique se a Cooperativa:
58
3 Cumpriu todos os atos jurídicos para constituição e funcionamento, e, 
em especial, se sua proposta está de acordo com os atos cooperativos 
previstos no seu Estatuto, conforme a Lei nº 5.764/71. Confira, por exemplo, 
se existe de fato um Estatuto da Cooperativa e se o mesmo foi aprovado 
em assembléia dos membros.
3 Está registrada na Junta Comercial do Estado.
3 Está inscrita no CGC (Cadastro Geral dos Contribuintes, atual CNPJ – 
Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas) do Ministério da Fazenda.
3 Possui sede e/ou local de atendimento ao associado, com pessoas 
devidamente preparadas.
3 Dispõe de estrutura técnica adequada ou de um Órgão Assessor de 
reconhecida capacidade técnica especializada e com experiência na 
área habitacional. Procure informar-se sobre a empresa que assessora a 
cooperativa, sua experiência no mercado e seu currículo.
Além disso, é altamente recomendável que a Cooperativa esteja:
3 Inscrita no Cadastro da Organização das Cooperativas do Estado.
3 Filiada ao Sindicato das Cooperativas do Estado.
Outras recomendações:
A Cooperativa deverá apresentar, sempre que solicitado, as certidões negativas 
de protestos, dos distribuidores forenses, da Justiça Federal e de impostos 
municipais. Se houver ações ou protestos, procure esclarecer devidamente 
o assunto junto à diretoria da Cooperativa ou ao Órgão Assessor. Solicite 
informações documentadas sobre as providências tomadas para sanar os 
problemas.
3.4 O Que a Cooperativa Habitacional Precisa Fazer
A Cooperativa deverá:
3 Promover empreendimentos habita cionais em terrenos definidos, com 
documentação regular e previamente analisados quanto à viabilidade 
técnica. O Órgão Assessor ou a construtora contratada devem prestar a 
esse respeito todas as informações necessárias, sempre que solicitadas.
3 Informar ao interessado a localização e demais condições do terreno 
onde será realizado o empreendimento habitacional.
3 Apresentar a ficha técnica (ou equivalente) emitida pela Prefeitura, 
comprovando que a área é adequada àquele empreendimento.
3 Contratar para a execução das obras uma construtora idônea, séria e com 
experiência na construção de conjuntos habitacionais.
3 Informar ao cooperativado as condições de aquisição do terreno, bem 
como manter à disposição a documentação correspondente à mesma.
3 Verificar no Cartório de Registro de Imóveis se o terreno onde será 
executado o empreendimento apresenta ônus, ou seja, se há fato 
59
impeditivo para sua livre aquisição e utilização.
3 Fornecer informações precisas sobre o plano habitacional e as condições 
de contratação da obra, acompanhadas de planta do apartamento ou 
casa e suas áreas, e de planta que mostre a implantação das construções 
sobre o terreno. Fornecer também o memorial descritivo, documento que 
detalha a construção e os acabamentos do empreendimento.
3 Definir se o contrato de construção da obra com a construtora será a 
preço fechado ou a preço de custo. Observe as diferenças entre as duas 
modalidades de contratação:
Preço fechado: o preço de construção é, desde o início, fixado no contrato 
(com os correspondentes reajustes e correção mone tária).
Preço de custo: o preço de construção é apurado no final da obra, conforme 
variarem seus custos. Neste caso, haverá um preço inicial estimado, que 
poderá variar, para mais ou para menos, em conformidade com os custos das 
obras.
• Se for preço fechado, informar as condições de reajuste das parcelas.
• Se for preço de custo, informar se há limite máximo de variação do 
preço inicialmente estimado, devendo isto constar do contrato assinado 
entre a Cooperativa e a construtora e do Termo de Adesão firmado entre 
o Associado e a Cooperativa.
NOTA: é recomendável que o contrato de construção e o memorial descritivo 
estejam registrados no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e disponíveis 
no local de atendimento da Cooperativa, permitindo-se a qualquer interessado 
tomar conhecimento das condições construtivas do imóvel.
3.5 O Que é Preciso Saber ao Aderir a uma Cooperativa
A adesão ao Sistema Cooperativo é feita através da assinatura no livro 
de matrícula ou de uma ficha de matrícula e de um instrumento (Termo 
de Adesão ou Termo de Compromisso) assinado entre a Cooperativa e o 
Associado. Estes, em conjunto com o Estatuto Social, deverão conter todos 
os elementos necessários para esclarecer os direitos e deveresdo Associado 
dentro do sistema, tais como:
3 O plano de pagamento relacionando todos os valores a serem pagos, com 
as respectivas finalidades.
3 Estabelecimento dos prazos como o de início de obra, tempo de duração 
de todo o plano de pagamentos, previsão das fases ou etapas de entrega 
das unidades.
3 As formas de desistência e eliminação do Associado, bem como as 
condições de ressarcimento de valores pagos.
3 Forma de atribuição das unidades (sorteio, antecipação do pagamento ou 
escolha).
60
3 Normas de ocupação das unidades prontas antes da escritura definitiva.
3 Descrição detalhada dos direitos dos cooperados que possa, se necessário, 
dar base a qualquer reivindicação, inclusive judicial.
3 No caso de existência de agente financeiro, as condições de 
financiamento e as garantias a serem oferecidas (por exemplo, a hipoteca 
do terreno).
As cláusulas do Termo de Adesão ou de Compromisso deverão estar de 
acordo com a Lei das Cooperativas. O Estatuto Social da Cooperativa e a 
Ata da Assembléia de constituição da Cooperativa ou de aprovação do 
empreendimento deverão estar à disposição para leitura, sempre que 
necessário.
O Cooperativado deverá ser informado de seus direitos, principalmente o de 
participação e voto nas assembléias.
A Cooperativa deverá assessorar o interessado no pleno entendimento de 
toda a documentação; o interessado deverá buscar esclarecimentos sempre 
que necessário, de modo que só concretize sua adesão com total compreensão 
de seus direitos e obrigações.
3.6 O Que é Preciso Saber sobre o Material de Publicidade
O texto deverá informar com clareza que se trata de um chamamento para 
adesões a uma Cooperativa Habitacional, ficando explícito o nome do agente 
promotor.
3 Todas as demais empresas envolvidas deverão constar na divulgação: a 
empresa construtora, o Órgão Assessor (se houver) e, quando for o caso, o 
agente financeiro.
3 Deverão também constar do texto os dados básicos do empreendimento 
(tipo do imóvel, localização e condições de adesão).
3 Todo o material relativo ao empreendimento e à Cooperativa deverá estar 
à disposição dos pretendentes associados no local de atendimento da 
Cooperativa.
4. Ver A Lei do Inquilinato no Caderno de Leis
5. Cartórios de Registros de Imóveis
Poderíamos, aqui, fornecer uma relação dos Cartórios de Registros de Imóveis 
da capital do Estado de São Paulo. Entretanto, nossos alunos, assim como você, 
residem nos mais diferentes Estados e, além disso, essas informações estão em 
constante atualização.
Assim, cabe-nos esclarecer que, como Corretor de Imóveis, você tem, 
como dever, conhecer todos os Cartórios de Registros de Imóveis do seu 
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município, atualizando constantemente os endereços e telefones dos 
mesmos. O mesmo vale para os órgãos: Aabic (Associação Administrativa 
de Bens Imóveis e Condomínios), Creci (Conselho Regional de Corretores 
de Imóveis), Secovi (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação 
e Administração de Imóveis), PAJ (Procuradoria e Assistência Judiciária), 
Crea (Conselho Regional de Engenharia, Agronomia e Arquitetura) e IAB 
(Instituto de Arquitetos do Brasil).
Exercícios Propostos
1. Segundo o Código do Consumidor, quando não são observadas as normas 
na Construção Civil, que tipo de problemas podem surgir quando existem 
deficiências nos materiais ou negligência dos construtores?
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2. O que são vícios construtivos?
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3. Como são chamados os problemas que afetam ou podem afetar a segu-
rança e a saúde do consumidor, na construção civil?
( ) a) Danos.
( ) b) Vícios construtivos.
( ) c) Defeitos.
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores.
4. Conceitue dano.
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5. O consumidor, quanto aos seus direitos, pode ter reparação financeira 
por danos causados por produtos ou serviços. Estamos falando de:
( ) a) direito à informação.
( ) b) direito à indenização.
( ) c) direito à independência de ação.
( ) d) direito ao consumo.
6. Na compra de um imóvel em construção, o memorial descritivo deve ser 
apresentado ao comprador e deverá conter que tipo de informação?
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7. O que é uma Assembléia Geral Extraordinária em um condomínio?
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8. O que significa função social da terra?
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9. A associação de pessoas que conjugam esforços para a obtenção da casa 
própria a um baixo custo, na qual a prestação dos serviços é feita exclusi-
vamente em favor dos associados, caracteriza uma:
( ) a) Sociedade Anônima.
( ) b) Cooperativa Habitacional.
( ) c) Cooperativa de Consumo.
( ) d) Sociedade em Comandita Simples.
10. Quais são os três tipos de garantia que podem ser utilizados em um 
contrato locatício?
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3. ______________________________________________________________
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11 - O que é “direito de preferência” nos contratos de locação?
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12. Assinale a alternativa que apresenta dois tipos de caução real:
( ) a) penhor e hipoteca;
( ) b) fiança e duplicata;
( ) c) penhor e fiança;
( ) d) Nenhuma das alternativas anteriores;13. O que significa reconvenção? 
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