6 - OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

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OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS - Apresentação da Disciplina 
1) Conhecendo a Profissão 
 
1.1 Visão Histórica da Corretagem no Brasil 
1.2 A Corretagem 
 
2) O Exercício da Profissão 
 
2.1 Legitimidade 
2.2 Formas de Exercer 
2.3 Remuneração, Over-Price e Encargos do Corretor 
 
3) Conceitos e Expressões Utilizados no Ramo Imobiliário 
 
3.1 Condomínio 
3.2 Parcelamento do Solo 
3.3 Incorporação 
3.4 Patrimônio de Afetação 
 
4) Nichos de Atuação 
 
4.1 Captação de Imóveis 
4.2 Compra e Venda de Imóveis 
4.3 Locação de Imóveis 
4.4 Avaliação de Imóveis 
4.5 Como Montar uma Imobiliária 
 
5) Órgãos de Classe 
 
5.1 Sistema COFECI-CRECI 
5.2 Sindicatos e Outras Associações 
 
6) Leis e Resoluções 
 
6.1 Legislação Pertinente 
6.2 Resoluções 
 
7) Tecnologia e o Mercado Imobiliário 
7.1 Web Sites 
7.2 QR CODE 
7.3 Redes Sociais 
7.4 Telas Interativas 
7.5 Realidade Aumentada e Tour Virtual 
7.6 Drones 
7.7 Intermediação Compra/Venda(FÓRUM-Tópico criado por LUANA LIMAS CAMPOS) 
7.8 A Influência da tecnologia e da economia colaborativa no mercado imobiliário 
(FÓRUM-Tópico criado por LUANA LIMAS CAMPOS) 
 
OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS 
1) Conhecendo a Profissão 
1.1 - Visão histórica da Corretagem no Brasil 
 
1595 
Nos primeiros anos da colonização do Brasil já havia uma preocupação com a comercialização e 
registro de bens imóveis. O primeiro documento sobre este assunto que se tem conhecimento 
data de 1595, IV, Título VII, das Ordenações do Reino, recompiladas por mandato do rei Felipe. 
 
1808 
A movimentação imobiliária no Brasil inicia-se no período Colonial, onde é possível identificar, de 
maneira informal, as primeiras atuações de agentes imobiliários. Oriundos de outras atividades 
comerciais, ao perceberem que poderiam conciliar seus negócios com outra atividade econômica, 
iniciaram as intermediações imobiliárias em busca de proprietários que pudessem vender imóveis 
aos interessados que vinham de outras localidades. 
 
1821 
Só mais tarde, em 1821, com a introdução da imprensa no país, surgiram os anúncios nos 
jornais, onde divulgariam suas ofertas. 
As cidades se desenvolviam, principalmente pela extinção do tráfico negreiro, o aumento da 
produção de café e a chegada de europeus no país, influenciando para que no século XIX a 
comercialização de imóveis, por intermédio desses anúncios, se tornasse constante, passando a 
existir como forma de vida, como profissão. 
 
1937 
Com o crescimento das cidades e o aumento da procura por imóveis, os agentes imobiliários 
começaram a formar lideranças, até que em 1937 surgiu o primeiro Sindicato de Corretores de 
Imóveis, no Rio de Janeiro, o SINDIMÓVEIS RIO. 
 
Este movimento sindical foi ganhando força e mobilizando outros segmentos dentro da própria 
atividade. Tal fato foi acentuado com o surgimento de empresas imobiliárias que, como pessoas 
jurídicas, passavam a exigir atenção do poder público. 
 
1951 
Neste ano, o Deputado Federal Ulysses Guimarães apresentou à Câmara um projeto para 
regularizar a profissão. Era perceptível a necessidade de identificar e definir as atribuições dos 
corretores de imóveis, bem como trazer segurança aos clientes. 
 
1962 
Como fruto dessa exigência, conscientização e organização, foi promulgada a Lei 4.116, de 27 
de agosto de 1962, dispondo sobre a regulamentação do exercício da Profissão de Corretor de 
Imóveis. Foi uma grande conquista, tornou-se um marco na história da profissão, razão pela qual 
o dia 27 de agosto é oficialmente considerado o "Dia do Corretor de Imóveis”. 
 
1978 
A Lei 4.116 foi revogada em 1978 pela Lei 6.530, devidamente regulamentada pelo Decreto 
81.871/78, que se encontra em vigor até os dias de hoje. Ao revogar a anterior, a Lei 6.530/78 
manteve os direitos dos corretores inscritos sob a sua égide (*), conforme preceitua o artigo 23 
do novo dispositivo legal: 
http://www.sindimoveisrio.com.br/
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1950-1969/L4116.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1950-1969/L4116.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6530.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/Antigos/D81871.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/Antigos/D81871.htm
(*) Égide significa proteção, amparo, defesa. Se um ato foi praticado sob a égide de alguém, quer dizer 
que ele foi realizado sob a proteção e com total apoio. 
No campo jurídico, égide é a proteção de determinados direitos. Por exemplo: Sob a égide do Estatuto do 
idoso, o plano de saúde não pode sofrer reajuste, em função da mudança de idade. 
Legislação direta - Artigo 23 da Lei nº 6.530 de 12 de Maio de 1978 
Art 23. Fica assegurado aos Corretores de Imóveis, inscritos nos termos da Lei nº 4.116, de 27 de 
agosto de 1962, o exercício da profissão, desde que o requeiram conforme o que for estabelecido na 
regulamentação desta lei. 
Esta ressalva que a Lei 6.530 fez para assegurar os direitos dos corretores de imóveis justifica-se 
pelo teor de seu artigo 2°, que restringe o exercício da profissão quando diz: 
 
“Art. 2º - O exercício da Profissão de Corretores de Imóveis será permitido ao possuidor de 
título de Técnico em Transações Imobiliárias”. 
 
1981 
O colibri Glaucis hirsuta foi instituído, através da Resolução 126 do COFECI, como pássaro 
símbolo dos corretores. Esta mesma resolução também criou a medalha do Mérito do Corretor 
de Imóveis e instituiu o registro do Mérito ad perpetuam rei memoriam em livro especial. 
 
 
1992 
A nova lei criou exigências para o ingresso na profissão. Dentre essas exigências está o de que a 
pessoa para se inscrever nos Conselhos deverá comprovar ser um Técnico em Transações 
Imobiliárias - TTI, formado por estabelecimento de ensino reconhecido pelos órgãos 
educacionais competentes (Resolução COFECI n° 327/92). Esta Resolução foi baixada em 
cumprimento ao Decreto n° 81.871/78 que, ao regular a Lei n° 6.530/78, determina em seu art. 
28: 
 
“Art. 28 - A inscrição do corretor de imóveis e da pessoa jurídica será efetuada no 
Conselho Regional da jurisdição, de acordo com Resolução do Conselho Federal de 
corretores de imóveis”. 
 
2002 
O novo Código Civil passa a assegurar garantias e destacar deveres dos corretores de imóveis 
durante a negociação, através dos artigos 722 a 729. 
 
https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10971880/artigo-23-da-lei-n-6530-de-12-de-maio-de-1978?ref=serp-featured
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6530.htm
http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/1981/resolucao126_81.pdf
http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/1992/resolucao327_92.pdf
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/Antigos/D81871.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6530.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm
2007 
Neste ano, o COFECI, através da Resolução 1066, criou o CNAI – Cadastro Nacional dos 
Avaliadores Imobiliários, com o objetivo de melhorar a qualidade das avaliações e incentivar a 
qualificação dos profissionais que atuam na função. 
 
2015 
– Em 2015, através da lei 13.097, foram inseridos alguns artigos na Lei 6.530, que dizem respeito 
à atuação profissional do corretor de imóveis: 
 
§ 2° O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia 
profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante 
contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde 
não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores 
de Imóveis. 
 
§ 3° Pelo contrato de que trata o § 2° deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária 
coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam 
critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória 
assistência da entidade sindical. 
 
§ 4° O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre 
a imobiliária e o corretorde imóveis associado, desde que não configurados os elementos 
caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art. 3° da Consolidação das Leis do 
Trabalho - CLT, aprovada pelo Decreto-Lei n° 5.452, de 1° de maio de 1943.” 
 
Ainda em 2015 
Ainda em 2015, o COFECI criou o CNQI – Cadastro Nacional de Qualidade Imobiliária e o PQI 
– Programa de Qualidade Imobiliária, através da Resolução 1363, com vista à melhoria da 
qualidade dos serviços oferecidos pelos Corretores de Imóveis. 
 
REFERÊNCIAS E LINKS RECOMENDADOS: 
COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis. Disponível em: www.cofeci.gov.br. Acesso em 03/03/2016. 
FENACI. Federação Nacional dos Corretores de Imóveis. Disponível em: www.fenaci.org.br. Acesso em 03/03/2016. 
JUNQUEIRA, G. J. P. Corretagem e Transação Imobiliária no Novo Código Civil. 2 Ed. EDIPRO, 2014. 
LINDENBERG FILHO, S. C. Guia Prático do Corretor de Imóveis: Fundamentos e Técnicas. 1 Ed. São Paulo. Atlas, 
2012. 
Planalto. Lei 4.116/1962. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1950-1969/L4116.htm. Acesso em 
03/03/2016. 
Planalto. Lei 6.530/1978. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6530.ht. Acesso em 03/03/2016. 
RAIMUNDO, Celso Pereira. Dicionário Imobiliário. 3 Ed. Tubarão. Copiart, 2011. 
SINDIMÓVEIS RIO. Sindicato dos Corretores de Imóveis do Município do Rio de Janeiro. Disponível em: 
http://www.sindimoveisrio.com.br. Acesso em 03/03/2016. 
http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/L13097.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6530.htm
http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2015/resolucao1363_2015.pdf
1) Conhecendo a Profissão 
 
1.2 - A Corretagem 
A palavra Corretagem pode significar um acordo, trato, contrato realizado entre pessoas 
físicas/jurídicas que ajustam para compra ou venda mercadorias, títulos, ou efeitos no comércio. 
 
A Corretagem no Brasil é regulada pelo Código Civil de 2002, através dos artigos 722 a 729, em 
razão da unificação legislativa das normas civis e comerciais. 
 
Segundo o Celso Pereira Raimundo, um dos autores deste Dicionário Imobiliário que atua 
na área de corretagem há mais de 30 anos, criou e administra o IBREP? Instituto Brasileiro de 
Educação Profissional, uma proposta inovadora que oferece educação a distância. 
“ Corretagem é o contrato suigeneris segundo o qual o corretor se propõe mediante remuneração 
ajustada a servir de intermediário entre duas pessoas ou empresas interessadas na conclusão de 
certo negócio de natureza mercantil ou financeira, compra e venda de mercadorias, terrenos, 
títulos de crédito e outros valores negociáveis, empréstimos de dinheiro e etc ... “ 
Veja alguns dos direitos e deveres do Corretor de Imóveis citados pelo Código Civil: 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm
A lei federal 12.236 de 2010 alterou a redação do artigo 723, retirando duas expressões, o que 
aumentou a responsabilidade do Corretor nas transações imobiliárias: 
 
“ Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao Cliente todos os 
esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de 
outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.” 
 
 
Lembre-se! 
 
 
O Corretor de Imóveis é obrigado, mesmo que não questionado, a informar às partes sobre todos 
os riscos do negócio. É sua responsabilidade agir com a diligência e prudência necessária para 
não causar prejuízos às partes. 
 
O Corretor de Imóveis que descumprir com as sanções disciplinares, estará sujeito a diversas 
penalidades. Qual alternativa se aplica a essas penalidades: 
1) Suspensão da inscrição, até 30 (trinta) dias; 
2) A reincidência na mesma falta não determinará a agravação da penalidade. 
3) Cancelamento da inscrição, sem apreensão da carteira profissional; 
4) A pena de suspensão será anotada na Carteira de Identidade Profissional do Corretor de 
Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada 
a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição. 
5) Advertência escrita (CORRETA) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2010/Lei/L12236.htm
 
2) O Exercício da Profissão 
 2.1) - Legitimidade 
O Corretor de Imóveis é o profissional responsável por realizar a intermediação da 
operação ou transação imobiliária, seja de venda, administração ou locação de um imóvel. 
Somente o Corretor, com seu conhecimento do mercado, pode avaliar um imóvel de forma 
que evite a especulação imobiliária. 
A Lei 6.530/78 regulamenta a profissão e a atuação do Conselho Federal e dos Conselhos 
Regionais, conhecido como Sistema COFECI-CRECI. De acordo com esta lei, para se 
tornar um corretor de imóveis, é necessário: 
 
1) Qualificar-se, realizando em uma Instituição de Ensino devidamente regulamentada, o 
curso Técnico em Transações Imobiliárias; Tecnologia em Ciências Imobiliárias; ou 
Gestão de Negócios Imobiliários. 
2) Realizar o estágio obrigatório junto a uma imobiliária ou Corretor de Imóveis 
devidamente credenciados. 
3) Após a conclusão do curso, em posse do Diploma, dirigir-se ao CRECI de sua região e 
realizar sua inscrição definitiva. 
Após o cumprimento dos 3 passos acima, os Corretores de Imóveis devidamente inscritos 
no CRECI recebem a Carteira de Identidade Profissional, numerada em cada Conselho 
Regional. 
Lei das Contravenções Penais 
 
A Lei das Contravenções Penais estabelece multas e penas, bem como proíbe o 
desenvolvimento de atividades privativas às profissões no caso de descumprimento, aos 
indivíduos que não estejam inscritos ou não atendam às exigências dos Conselhos de Classe. 
 
O artigo 47 desta lei diz: 
 Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as 
condições a que por lei está subordinado o seu exercício: Pena – prisão simples, de quinze dias 
a três meses, ou multa. 
Todo aquele que comete ato ilícito no desempenho profissional ou exerce a profissão sem estar 
regularmente inscrito com esta finalidade, responderá civil e criminalmente. 
 
 
 
 
 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/Del3688.htm
2) O Exercício da Profissão 
 
2.2) - Formas de Exercer ( Profissão ) 
O Corretor de Imóveis tem por objetivo buscar o acordo de vontade das partes numa transação 
imobiliária. A área de atuação é muito ampla, você poderá trabalhar: 
1) Profissional Autônomo: Trabalhar como autônomo dá liberdade para desempenhar 
suas atividades, definir sua rotina (horário de trabalho, por exemplo) e proporciona ao 
corretor o valor integral da comissão. Entretanto, é essencial ser disciplinado e manter o 
foco para atingir seus objetivos e assumir responsabilidades. É muito importante manter 
contato com outros profissionais da área para acompanhar o mercado, bem como estar 
em constante atualização profissional (cursos livres, por exemplo). 
 
2) Imobiliárias: Ao trabalhar em imobiliárias, o corretor provavelmente terá uma estrutura 
física e virtual para atendimento a clientes à sua disposição, além de ter acesso à 
carteira de clientes desta imobiliária. Além de não ter de se preocupar com a parte 
administrativa e documental, terá ajuda de custo e até mesmo um vínculo empregatício. 
É importante lembrar que todas essas facilidades têm um custo, que certamente será a 
divisão da comissão com a imobiliária, ou seja, o corretor não receberá a comissão 
integral. 
 
3) Construtoras e Incorporadoras: O Corretor que trabalha em construtoras e 
incorporadoras tem muitas vantagens. Como os imóveis, na maioria das vezes, estão 
em construção, a documentação é relacionada apenas ao terreno onde será construído, 
o que agiliza a negociação. Além disso, o corretor trabalha com muitos imóveisdos 
mesmos empreendimentos, o que ajuda o corretor a argumentar, pois saberá melhor os 
benefícios de todos eles que, por serem da mesma construtora, se assemelham. 
 
4) Consórcios Imobiliários: O Corretor precisa atuar como consultor imobiliário, se 
especializar para oferecer produtos financeiros para atender as necessidades de seus 
clientes. O consórcio ocorre quando um grupo de pessoas se reúne para adquirir um 
bem. Cada consorciado paga parcelas mensais para obter um crédito para a compra do 
bem escolhido, dentro do período estabelecido. O consórcio é vantajoso ao cliente 
porque é menos burocrático e mais barato, pois os juros são menores do que o 
financiamento, além de que poderá utilizar o seu FGTS para pagar o imóvel. 
 
5) Leilões: O preço abaixo do mercado costuma seduzir os clientes, mas é importante o 
corretor informá-lo das dificuldades que podem surgir neste processo. É importante ter 
uma assessoria jurídica que possa informar corretamente dívidas e outras 
características de processos que podem acontecer, mas é o corretor quem deve 
informar valores e detalhes da região aos interessados. 
 
6) Loteamentos e Aluguéis 
Cada uma destas formas possui pontos positivos e negativos, um atendimento sempre será diferente 
do outro, mesmo que trabalhe apenas em uma área, porque cada cliente é diferente. Avalie qual o 
melhor método para seu estilo de trabalho e mãos à obra! 
 
 
2) O Exercício da Profissão 
 
 
2.3) - REMUNERAÇÃO, OVER- PRICE & ENCARGOS DO CORRETOR 
O Corretor de Imóveis tem direito à remuneração sempre que houver um resultado 
satisfatório de seu trabalho. É também chamada de Honorários ou Comissão. 
O valor da remuneração é estabelecido em tabela elaborada pelo Sindicato dos 
Corretores de Imóveis e homologada pelo CRECI de cada região, conforme regula o 
artigo 17 da lei 6.530/78: 
 
 
“Compete aos Conselhos Regionais: 
 
IV - Homologar, obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de 
corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos.” 
 
 
Salvo dispositivo em contrário, quem deve pagar os Honorários do Corretor de Imóveis na compra 
e venda de imóveis usados? 
• 1) O comprador do imóvel 
• 2) A imobiliária 
• 3) O banco que financia o imóvel 
• 4) O dono do imóvel ( CORRETA ) 
• 5) Nenhuma das alternativas acima 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm
3) Conceitos e Expressões Utilizados no Ramo Imobiliário 
 
3.1) – CONDOMÍNIO 
A palavra condomínio tem o significado de domínio em comum, isto é, um bem ou uma 
propriedade imóvel pertencendo a vários donos, aos quais dá-se a denominação de 
“condôminos”, ou ainda, de “coproprietários”. 
O condomínio edilício (*) é composto, exclusivamente, de imóveis onde coexistem partes 
comuns e partes exclusivas. 
Edilício (*): adjetivo: 1. relativo a edil ou a edilidade; edílico. / 2. que diz respeito a edificação. 
 
Partes de Uso Comum: São aquelas que podem ser utilizadas por todos os condôminos, ou 
seja, os proprietários das unidades autônomas como portaria, área de lazer, academia, espaço 
gourmet e entre outros. 
Parte Exclusiva: É a parte privativa da área autônoma, superfície limitada pela linha externa que 
contorna as paredes das dependências de uso privativo e exclusivo do proprietário sejam elas 
cobertas ou descobertas e pelo eixo das paredes que as separem de outra unidade no mesmo 
piso, incluem-se também se existirem vagas de garagem e cômodos de despejo. 
Cada condômino tem direitos reais de unidades autônomas e individuais, por pertencer somente 
a ele, além de direitos reais sobre as partes comuns, por pertencerem a todos os condôminos. 
 
O Ordenamento Civil reconhece a existência de duas espécies de sujeitos de direitos: os entes 
despersonalizados e as pessoas. 
 
(*) Entes despersonalizados são sujeitos de direito peculiares, que apresentam capacidade 
jurídica limitada, somente para os fins que estão destinados, são exemplos: massa falida; espólio; 
Condomínio. 
(*) Pessoa é todo sujeito suscetível de adquirir direitos e contrair obrigações. No ordenamento 
jurídico, classificam-se as pessoas como: 
 
• Pessoas Naturais / Físicas 
• Pessoas Jurídicas 
A ordenação que rege as relações entre condôminos é denominada Convenção e é obrigatória 
para todos os edifícios sob forma de condomínio. A Convenção deverá ser redigida dentro das 
normas reguladoras previstas na Lei do Condomínio e das Incorporações (Lei 4.591/64) e 
também nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil. A mesma legislação prevê, ainda, a 
existência do Regimento Interno, que contemplará as regras de conduta dos condôminos e 
frequentadores do condomínio. 
 
 
Lei 4.591/64 – Lei do Condomínio em edificações e as Incorporações imobiliárias, artigos 1.331 a 
1.358 da Lei 10.406/02 do Código Civil e na Lei 12.112/09 que alterou a Lei 8.245/91 - Lei do 
Inquilinato. 
 
 
Alguns artigos do Código Civil merecem destaque: os que dizem respeito aos direitos e deveres 
dos condôminos. Veja: 
http://ibrep.alfamaoraculo.com.br/aluno/academico/curso/147266/647/rota/3#modal-model
http://ibrep.alfamaoraculo.com.br/aluno/academico/curso/147266/647/rota/3#modal-model
http://ibrep.alfamaoraculo.com.br/aluno/academico/curso/147266/647/rota/3#modal-model
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm
 
 
A administração do condomínio deve ser exercida pelo síndico e seus auxiliares. O condomínio 
deve ter, no mínimo, um Síndico e um Conselho Consultivo, este constituído de três condôminos, 
sendo que, em ambos os casos, o mandato não poderá exceder a dois anos, todavia, é permitida 
a reeleição. 
O Conselho Consultivo, necessariamente, deve ser integrado por condôminos, porém a função de 
síndico poderá ser exercida por um não condômino e inclusive por pessoa jurídica. 
As decisões sobre a forma de administração do condomínio cabem à Assembleia Geral, que pode 
ser de dois tipos: a Assembleia Geral Ordinária e a Assembleia Geral Extraordinária. 
 
ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA 
As assembleias ordinárias têm sua data 
prevista na Convenção do Condomínio, e 
tem como objetivo: 
• Eleger o síndico e demais membros para 
administração do condomínio; 
• Analisar e votar as contas da 
administração, aprová-las ou reprová-
las; 
• Discutir e aprovar o orçamento para o 
exercício seguinte; 
• Assuntos de natureza permanente. 
Outros assuntos poderão ser discutidos 
desde que constantes na pauta de 
convocação. 
As assembleias extraordinárias podem ser 
convocadas pelo Síndico, pelos Conselheiros 
ou por qualquer condômino que represente o 
mínimo previsto na Convenção. Na pauta de 
convocação deve, obrigatoriamente, constar 
o motivo da sua realização. 
 
Comparecer na Assembleia não é uma obrigação, mas é importante que todos os condôminos 
estejam presentes para discutir os assuntos de interesse de todos os moradores. 
Há diversas informações importantes pertinentes ao condomínio que você poderá ler na íntegra 
no Código Civil, (LEI No 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002.) 
 
 
 
 
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%2010.406-2002?OpenDocument
Condomínio (Lei Nº 4.491, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964): 
 
Anteriormente o conteúdo sobre condomínio foi tratado somente em lei extravagante, no entanto, 
tal legislação foi revogada, em parte, em 10 de janeiro de 2002 pelo Novo Código Civil, o qual 
trouxe alterações em seu conteúdo, em especial no que diz respeito o condomínio edilício, tema 
principal desta Unidade de Estudo. 
 
A partir da vigência da nova lei as regras referentes aos condomínios podem ser encontradas no 
Código Civil, artigos 1314 a 1358, bem como na lei nº 4591/1964, no que diz respeito a assuntos 
não abrangidos pelo Código Civil. 
 
Considere as afirmativas abaixo: 
 
I) O condomíniopode ser instituído por ato entre vivos ou testamento. 
II) A convenção do condomínio é o ato de constituição do condomínio edilício. 
III) As áreas comuns do condomínio são insuscetíveis de divisão e alienação, separadas da 
unidade. 
IV) O regimento interno completo a convenção do condomínio. 
V) A administração do condomínio é exercida pelo sindico. 
 
São verdadeiras: 1) Todas as alternativas são verdadeiras 
 
 
REFERÊNCIAS E LINKS RECOMENDADOS: 
 
CAVALCANTE, B. Locação Predial Urbana e Condomínio Edilício – Teoria e Pratica. 1 Ed. Leme. 
Cronus, 2010. 
FERNANDES, E.; ALFONSIN, B. Direito à Moradia e Segurança da Posse no Estatuto da Cidade. 2 
Ed. São Paulo. Fórum, 2006. 
HALFELD, M. Seu Imóvel – Como Comprar Bem. 2 Ed. São Paulo. Fundamento Educacional, 2008. 
IBREP. Documentação Imobiliária. 1. Ed. Curitiba. Alfama Cursos, 2015. 
JUNIOR, L. A. S. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. 9 Ed. São Paulo. Forense Jurídica, 2015. 
JUNQUEIRA, G. J. P. Teoria e Prática do Direito Imobiliário. 4 Ed. EDIPRO, 2008. 
Planalto. Lei 10.931/2004. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-
2006/2004/lei/l10.931.htm. Acesso em 03/03/2016. 
Planalto. Lei 4.591/1964. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm. Acesso 
em 03/03/2016. 
Planalto. Lei 6.766/1979. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6766.htm. 
Acesso em 03/03/2016. 
Planalto. Lei 8.245/1991. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso 
em 03/03/2016. 
RAIMUNDO, Celso Pereira. Dicionário Imobiliário. 3 Ed. Tubarão. Copiart, 2011. 
REZENDE, A. C.; MORETTI, L. G. Incorporação Imobiliária, Instituições de Condomínios e 
Loteamentos Urbanos – Prática e Processos. 11 Ed. São Paulo. Milenium, 2013. 
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei 8.245, de 18-10-
1991. 10 Ed. São Paulo. Atlas, 2010. 
3)Conceitos e Expressões Utilizados no Ramo Imobiliário 
 
3.2) – PARCELAMENTO DO SOLO 
O Parcelamento do Solo Urbano é a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, 
com vistas à edificação, podendo ser realizado na forma de loteamento e desmembramento, 
sempre mediante aprovação municipal. 
Os lotes a serem gerados não poderão apresentar parâmetros de ocupação diferentes da Lei de 
Zoneamento (municipal ou estadual) que vigorar sobre a área onde se localiza o imóvel. 
O parcelamento do solo urbano só poderá ser realizado mediante Loteamento ou 
Desmembramento (artigo 2°, Lei 6.766/79) - Parcelamento do Solo Urbano: 
 
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante Loteamento ou 
Desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as Legislações Estaduais e 
Municipais pertinentes. 
 
O objetivo do parcelamento do solo urbano é desenvolver as diferentes atividades urbanas, 
estimulando e orientando o desenvolvimento urbano, mediante o controle do uso e 
aproveitamento do solo, com a concentração equilibrada dessas atividades e de pessoas no 
Município. 
O parcelamento de solo urbano, segundo a Lei n. 6.766/79, poderá ocorrer mediante duas 
modalidades: loteamento ou desmembramento: 
 
LOTEAMENTO: subdivisão do terreno em lotes destinados à edificação, com abertura de novas 
vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento das vias existentes. 
 
 
DESMEMBRAMENTO: subdivisão do terreno em lotes destinados à edificação 
com aproveitamento do sistema viário já existente, desde que não implique na abertura de 
novas vias, de logradouros públicos, nem no prolongamento dos já existentes. 
 
 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766.htm
LOTEAMENTO 
Para realizar um loteamento, o projeto deverá estar de acordo com as exigências das Leis 
Federais ( 6.766/79 e 9.785/99 e 10.932/2004 ) e Municipais, no que tange as diretrizes para o 
uso do solo; traçado dos lotes; do sistema viário; dos espaços livres e das áreas reservadas para 
equipamento urbano e comunitário. 
O lote é o terreno servido de infraestrutura básica, cujas dimensões atendam aos índices 
urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe. 
A infraestrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais declaradas por lei 
como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: 
• Vias de circulação; 
• Escoamento das águas pluviais; 
• Rede para o abastecimento de água potável; 
• Soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. 
 
DESMEMBRAMENTO 
Pressupõe-se que o desmembramento seria um estado de coisas mais avançado que o 
loteamento, pois dispensa o parcelador da execução de obras, infraestruturas e equipamentos já 
preexistentes à aprovação do empreendimento. A partir destes conceitos podemos perceber que 
o desmembramento é uma forma de parcelamento do solo, em tese, mais simplificada e 
conveniente ao empreendedor do que o loteamento. 
PROIBIÇÕES DE PARCELAMENTO URBANO 
O artigo 3º da Lei 6.766/79, em seu parágrafo único, cita os casos em que não é permitido o 
parcelamento do solo: 
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo: 
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para 
assegurar o escoamento das águas; 
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que 
sejam previamente saneados; 
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se 
atendidas exigências específicas das autoridades competentes; 
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; 
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições 
sanitárias suportáveis, até a sua correção. 
LEMBRE-SE! 
 
Para a implantação de um loteamento ou desmembramento para fins urbanos, o loteador deve 
se submeter aos termos da Lei Federal 6.766/79, com as alterações advindas da Lei 9.785/99 e, 
também, à legislação municipal respectiva. Isso quando a gleba estiver localizada em zona 
urbana ou de expansão urbana. 
Quando se tratar de parcelamento de imóveis rurais para fins urbanos ou de expansão urbana, o 
loteador deve se ater aos termos do Decreto-Lei 58/37 e também à Instrução nº 17-B do INCRA, 
que dispõe sobre o parcelamento de imóveis rurais para fins urbanos ou de expansão urbana e 
outras modalidades de parcelamentos rurais. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766.htm
Definição de Loteamento e Desmembramento: 
Vamos relembrar informações relativas às Definições de Loteamento e Desmembramento, 
conceitos básicos e as condutas consideradas como infração. Em conformidade com o artigo 2º 
a Lei nº 6.766/1979 
 
 
 
DEFINIÇÃO DE LOTE E GLEBA 
A seguir, vamos relembrar a diferença ente Lote e Gleba. 
 
“ É vedado ao Loteador ou prometer vender a sela de loteamento ou desmembramento não 
registrado podendo o adquirente que descobrir tal fato suspender o pagamento das prestações e 
depositar junto ao Registro de Imóveis competente notificando o loteador para suprir falta. “ 
 
IMPORTANTE! 
 
O loteamento pode se dar para fins urbanos e rurais. Se o loteamento for de imóvel rural, seja 
para fins urbanos ou rurais, é obrigatória a intervenção do INCRA, o Instituto Nacional de 
Colonização e Reforma Agrária. 
Já o desmembramento de imóvel rural é permitido, independente de prévia autorização do 
INCRA. 
 
PRINCIPAIS TIPOS DE INFRAÇÕES 
Com relação às principais infrações cometidas, podemos destacar uma vedação importante: 
A legislação imposta tipifica como crime contra a Administração Pública o ato do loteador em dar 
início ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo, sem autorização do órgão público ou 
sem observância das determinações constantes do ato de licença. 
Também constitui crime fazer ou veicular em proposta, contrato ou comunicação ao público, 
afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento ou ocultar fato a ele 
relativo. 
A pena pode ser de reclusão de 1 (um) a 4 (quatro)anos e multa de 5 (cinco) a 50 (cinquenta) 
vezes o maior salário-mínimo vigente no país, podendo ser agravada se constatar outras 
irregularidades maiores que podem ser lidas nos artigos 50 a 52 da referida lei. 
 
Assinale a alternativa correta: 
 
I. Desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com 
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e 
logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. 
 
II. O produto final tanto do desmembramento quanto de loteamento é o lote, definido como 
terreno cujas dimensões devem atender aos índices urbanísticos definidos pelo Plano Diretor, e 
Lei Municipais regulamentadoras deste, servido de infraestrutura básica. 
 
III. Loteamento e desmembramento são espécies de parcelamento de um lote, onde a diferença 
principal entre eles é que enquanto o Desmembramento tem a incumbência de criar um sistema 
viário para região, o Loteamento aproveita o sistema viário já existente. 
• 1) Somente I está correta. 
• 2) Somente I e II estão corretas. (resposta correta) 
• 3) Somente I e III estão corretas. 
• 4) Somente II e III estão corretas. 
• 5) As afirmativas I, II e III estão corretas. 
 
Marque (1) para Desmembramento e (2) para Loteamento: 
 
( 2 ) tem a incumbência de criar um sistema viário para região 
( 1 ) aproveita o sistema viário já existente. 
( 1 ) desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no 
prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. 
( 2 ) conforme a mesma Lei 6.766/79 Art. 2º, §1º é a subdivisão de GLEBA em LOTES. (LOTE) 
( 2 ) destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos 
ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. 
( 1 ) conforme Art. 2º, § 2º da Lei 6.766/79 é a subdivisão de gleba em lotes. (DESMEMBRAMENTO) 
( 1 ) destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente. 
• 1) 2 – 1 – 1 – 2 – 2 – 1 – 1 (resposta correta) 
• 2) 1 – 1 – 2 – 1 – 2 – 2 – 1 
• 3) 2 – 1 – 1 – 1 – 2 – 2 – 2 
• 4) 1 – 2 – 2 – 1 – 1 – 2 – 2 
Legislação Urbanística: 
A legislação pertinente à construção tem por objetivo regular a ocupação do espaço urbano e a 
construção de edificações, estabelecendo parâmetros mínimos de urbanismo. 
A legislação está prevista na municipalidade, nos códigos de urbanismo e edificação, no Plano 
Diretor da Cidade, na lei de zoneamento. Existem aspectos que são também tratados na 
legislação federal, que cria diretrizes para a legislação municipal. 
A Legislação Urbanística se refere ao conjunto de leis e normas que regem a expansão, o 
adensamento, o uso e o funcionamento de uma cidade, com regras e limitações para a ocupação 
e uso do solo bem definidas, visando o bem-estar coletivo, a estética urbana e a qualidade de 
vida de seus cidadãos. 
Conforme o ESPECIALISTA, o Código de Obras é o principal instrumento de controle e 
fiscalização da cidade diferente do Plano Diretor e Zoneamento, é ele quem faz cumprir tudo 
que está estabelecido no Plano Diretor e Zoneamento. O Empreendedor deverá seguir o Código 
de Obras. 
Assistindo ao vídeo do Canal Futura – Desafios da Cidade https://youtu.be/hJdgc8pcIuo 
Sobre Desenvolvimento Urbano traz um panorama de como o Brasil se 
transformou de rural a urbano. Para muitos, mais do que uma urbanização, houve uma desruralização, na 
medida em que as cidades não estavam preparadas para receber tanta gente. Foram mais de 170 milhões 
de habitantes urbanos em 50 anos de urbanização das cidades brasileiras. Por conta disso, surgiram as 
periferias e uma profunda segregação entre as camadas sociais onde os pobres acabaram exilados nas 
áreas menos favorecidas e que, por muitos, consideradas não cidades, uma vez que nesses locais os 
serviços públicos básicos não são oferecidos para a população. Assim, o Direito à Cidade não é facultado a 
essas pessoas. O episódio discute todos esses aspectos e traz soluções que podem ser implantadas através 
de leis como a do Estatuto da Cidade e o Plano Diretor. Também aborda questões ligadas ao Patrimônio 
das Cidades e a questão do saneamento. Fonte – Canal Futura 
 
REFERÊNCIAS E LINKS RECOMENDADOS: 
LEI No 10.257/2001. Disponível 
em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LEIS_2001/L10257.htm Acesso em: 27/01/2016. 
LEI Nº 13.089/2015. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-
2018/2015/Lei/L13089.htmAcesso em: 27/01/2016. 
 
 
https://youtu.be/hJdgc8pcIuo
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LEIS_2001/L10257.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13089.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2015/Lei/L13089.htm
REFERÊNCIAS E LINKS RECOMENDADOS: 
 
CAVALCANTE, B. Locação Predial Urbana e Condomínio Edilício – Teoria e Pratica. 1 Ed. Leme. 
Cronus, 2010. 
FERNANDES, E.; ALFONSIN, B. Direito à Moradia e Segurança da Posse no Estatuto da Cidade. 2 
Ed. São Paulo. Fórum, 2006. 
HALFELD, M. Seu Imóvel – Como Comprar Bem. 2 Ed. São Paulo. Fundamento Educacional, 2008. 
IBREP. Documentação Imobiliária. 1. Ed. Curitiba. Alfama Cursos, 2015. 
JUNIOR, L. A. S. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. 9 Ed. São Paulo. Forense Jurídica, 2015. 
JUNQUEIRA, G. J. P. Teoria e Prática do Direito Imobiliário. 4 Ed. EDIPRO, 2008. 
Planalto. Lei 10.931/2004. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-
2006/2004/lei/l10.931.htm. Acesso em 03/03/2016. 
Planalto. Lei 4.591/1964. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm. Acesso 
em 03/03/2016. 
Planalto. Lei 6.766/1979. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6766.htm. 
Acesso em 03/03/2016. 
Planalto. Lei 8.245/1991. Disponível em: www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso 
em 03/03/2016. 
RAIMUNDO, Celso Pereira. Dicionário Imobiliário. 3 Ed. Tubarão. Copiart, 2011. 
REZENDE, A. C.; MORETTI, L. G. Incorporação Imobiliária, Instituições de Condomínios e 
Loteamentos Urbanos – Prática e Processos. 11 Ed. São Paulo. Milenium, 2013. 
VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei 8.245, de 18-10-
1991. 10 Ed. São Paulo. Atlas, 2010. 
 
 
 
3)Conceitos e Expressões Utilizados no Ramo Imobiliário 
3.3) INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 
De acordo com a lei 4.591 de 1964, Incorporação Imobiliária é a atividade exercida com o 
intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou 
conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. 
“Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não que, embora não 
efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando 
a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em 
construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais 
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o 
caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.” 
O incorporador é quem deve buscar no mercado terrenos aptos ao desenvolvimento de 
empreendimentos imobiliários, usualmente, no modelo de condomínio edilício, que falamos 
anteriormente, estabelecendo com o proprietário do terreno a forma de aquisição deste imóvel. 
 
Também é atribuição do incorporador providenciar o projeto de edificação junto ao responsável 
técnico, levá-lo à aprovação pelas autoridades competentes, providenciar o registro dos 
documentos necessários perante o Oficial de Registro de Imóveis (Lavrar Procuração Pública 
firmada pelo Titular do Terreno – para concluir os negócios relativos a transferência das frações 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm
do terreno), nos termos da Lei de Incorporação, empreender diretamente ou por meio de terceiros 
a venda das unidades e, por fim, construirou delegar a construção, sob sua supervisão. O 
registro da incorporação imobiliária será válido pelo prazo de 180 dias. 
E é comum, ainda, que busque junto ao agente financiador da obra uma linha de crédito a ser 
ofertada para futuros compradores, em condições preestabelecidas contratualmente. 
Afinal, quem pode ser incorporador? De acordo com a lei 4.591 de 1964, Art. 31: 
A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que 
somente poderá ser: 
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente 
cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32; 
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e 
Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) OU corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 
27-8-62). 
Ao incorporador aplica-se o que determina o Código de Defesa do Consumidor no artigo 53: 
Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, 
bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as 
cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em 
razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. 
 
OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR 
• Informar aos adquirentes, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra; 
• Indenizar os adquirentes pela não edificação ou pelo atraso das obras; 
• Manter as condições de pagamento, salvo se tiver sido ajustada a faculdade de 
reajustamento; 
• Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá 
requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e 
discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que 
resultem da demora no cumprimento dessa obrigação. 
3)Conceitos e Expressões Utilizados no Ramo Imobiliário 
 
3.4) PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO 
 
A Lei Federal nº 10.931, de 02 de agosto de 2004, trouxe alterações (artigos 31-A a 31-F) na Lei 
de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/1964) no tocante ao chamado Patrimônio de 
Afetação. 
 
Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade 
específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção 
aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador. 
 
A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual 
o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a 
ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio 
de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades 
imobiliárias aos respectivos adquirentes. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2004/lei/l10.931.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm
A Lei 10.931/64 dispõe sobre o Patrimônio de Afetação de Incorporações Imobiliárias, Letra 
de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o 
Decreto-Lei 911 de 1º de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 
4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. 
 
“Art. 1º - Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em 
caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do 
incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.” 
 
O Patrimônio de afetação de cada empreendimento objetiva evitar que o incorporador utilize 
recursos de um empreendimento em outros visando resguardar o regular andamento do 
empreendimento em questão, logo os valores desembolsados pelo adquirente do imóvel na 
planta ou fase de construção de um determinado empreendimento ficam obrigatoriamente 
vinculados apenas a própria edificação não havendo a possibilidade de desvio destes recursos 
para outras obras ou despesas do incorporador. 
Ou seja, em caso de falência da incorporadora, os bens do “patrimônio de afetação” garantirão a 
conclusão da obra, ou pelo menos uma parte dela, diminuindo o prejuízo dos adquirentes, além 
de ser permitida aos compradores a contratação de outra empresa para conclusão das unidades. 
 
 
 
 
 
4) NICHOS DE ATUAÇÃO 
 
4.1) CAPTAÇÃO DE IMÓVEIS: 
A captação de imóveis, também chamada de “agenciamento” ou “angariação”, ocorre 
quando o Corretor identifica e coleta informações de imóveis e o proprietário o autoriza a 
promover a venda, permuta ou locação destes imóveis, que poderão ser casas, terrenos, 
apartamentos, fazendas, empreendimentos, entre outros. 
A Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão do corretor de imóveis, prevê que para a 
divulgação da comercialização de um imóvel deve existir um contrato de intermediação 
imobiliária, estabelecido pela Resolução 005/78, que diz: 
Art. 1º - Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obrigatoriamente, por 
instrumento escrito que incluirá, dentre outros, os seguintes dados: 
 
a) - nome e qualificação das partes; 
b) - individualização e caracterização do objeto do contrato; 
c) - preço e condições de pagamento da alienação ou da locação; 
d) - dados do título de propriedade declarados pelo proprietário; 
e) - menção da exclusividade ou não; 
f) - remuneração do corretor e forma de pagamento; 
g) - prazo de validade do instrumento; 
h) - previsão de até 06 (seis) meses de subsistência da remuneração, depois de vencido o 
prazo previsto na alínea anterior, na hipótese de se efetivar a transação com pessoa 
indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento; (revogada pela 
Resolução-COFECI nº 811/03 em face do que dispõe o art. 727 do Código Civil Brasileiro, 
ipsis litteris: “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o 
corretor, e o negócio realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem 
lhe será devida; igual resolução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do 
prazo contratual, mas por efeitos dos trabalhos do corretor.”) 
i) - autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio. 
 
Art. 2º - O profissional ao término da vigência do Contrato de Intermediação Imobiliária, 
comunicará, comprovadamente, ao proprietário, por escrito, sob protocolo ou registro postal, os 
nomes dos candidatos e eventuais interessados na operação com os quais manteve 1 
entendimentos durante a vigência do instrumento, para assegurar os seus direitos previstos na 
alínea “f”, do artigo anterior. 
 
O Contrato ajusta a existência ou não da exclusividade, o preço para venda do imóvel, o valor 
da comissão e ainda possibilita ao corretor a realização da divulgação dos imóveis através de 
anúncios. 
A autorização para a intermediação é um dos principais documentos na venda ou locação 
de um imóvel. Através dessa ferramenta ficam estabelecidos todos os direitos e obrigações entre 
as partes, e as regras para a prestação de serviços. É ainda através dessa autorização que o 
corretor pode garantir seus honorários, no caso de uma pendência judicial. Além de ser amparada 
pela Lei 6.530, a autorização também está garantida pela Resolução COFECI 458/95, e conta 
com o respaldo do Código Civil Brasileiro, em seus artigos 722 a 729. 
Decreto 81.871/78 artigo 5º: “Somente poderá anunciar publicamente o corretor de imóveis, 
pessoa física ou jurídica que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para 
alienação do imóvel anunciado. 
É importante que todos os dados solicitados na resolução estejam preenchidos corretamente, 
garantindo assim a validade jurídica do documento. 
Existem diferentes formas de CaptarImóveis, dependendo da forma como o corretor terá o 
primeiro contato com o proprietário do imóvel, podendo ser Ativa ou Passiva. 
CAPTAÇÃO ATIVA 
Quando o Corretor busca seu Cliente através de anúncios diretos do proprietário indicação de 
Clientes ou pessoas de seu relacionamento, o trabalho ativo consiste em buscar potenciais 
Clientes interessados em Vender ou Locar seus Imóveis e até mesmo despertar interesse na 
Venda ou Locação quando já existe um comprador ou locador para aquele imóvel. 
 
CAPTAÇÃO PASSIVA 
Quando os proprietários entram em contato com Corretores ou Imobiliárias com a intenção de 
Vender ou Locar seus Imóveis. 
 
NICHOS DE ATUAÇÃO DO CORRETOR DE IMÓVEIS 
 
O agenciamento na corretagem de imóveis é uma atividade que exige grande esforço e 
dedicação por parte dos profissionais do mercado imobiliário. Essa prática pode ser uma 
excelente oportunidade para o corretor de imóveis que deseja enriquecer sua carteira de imóveis 
e potencializar suas vendas. 
• Oriente e informe o proprietário de todos os procedimentos que envolvem o processo de 
agenciamento. 
• Apresente todos os serviços que serão oferecidos, de que forma o imóvel será divulgado, a 
documentação exigida para a comercialização e o valor da comissão. 
• Formalize o agenciamento através de Contrato. 
 
Se contratado o serviço de corretagem com exclusividade, somente aquele 
corretor/imobiliária poderá divulgar e negociar o imóvel no período estipulado. 
(*) A exclusividade, apesar de ser opcional, traz benefícios a ambas as partes, mais qualidade 
e efetividade nos serviços contratados; maior visibilidade ao seu imóvel; uma vez que impõe 
certeza, responsabilidade, agilidade e segurança quanto ao contrato de corretagem. Dá 
credibilidade e percepção de valorização do imóvel. Com a exclusividade, será garantido ao 
corretor e/ou à empresa intermediadora, durante o prazo ajustado, o direito de recebimento da 
comissão pelo negócio, ainda que este se efetive sem a sua participação. 
(*) Código Civil Brasileiro, artigo 726: “Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as 
partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a 
corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado 
o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.“ 
Sem exclusividade, o proprietário poderá também negociar o imóvel diretamente ou via outros 
profissionais. 
IMPORTANTE! 
Programe-se para manter um contato frequente com os proprietários dos imóveis. Atualize-o 
sobre as visitas, retorno dos interessados, anúncios realizados, enfim, todo o esforço para a 
concretização da venda. 
 
REFERÊNCIAS E LINKS RECOMENDADOS: 
 
HALFELD, M. Seu Imóvel – Como Comprar Bem. 2 Ed. São Paulo. Fundamento Educacional, 2008. 
IBREP. Avaliação de Imóveis. 1. Ed. Curitiba. Ampla, 2011. 
IBREP. Documentação Imobiliária. 1. Ed. Curitiba. Alfama Cursos, 2015. 
IBREP. Técnicas de Vendas. 1. Ed. Curitiba. Alfama Cursos, 2015. 
SEBRAE. Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas. Disponível em: 
http://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae. Acesso em 03/03/2016. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4)NICHOS DE ATUAÇÃO 
 
4.2) COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS: 
 
Vender um imóvel não é tão simples e exige certos cuidados. O processo da venda de um 
imóvel funciona como um ciclo: 
 
Se você quer ser um profissional diferenciado no mercado e superar a concorrência, deverá ser 
cauteloso e não pular etapas, pois isso pode colocar em risco a sua negociação. 
Artigo 723 do Código Civil: Executar a mediação com diligência e prudência, prestando ao 
Cliente todas as informações sobre o andamento do negócio, bem como todos os 
esclarecimentos a cerca da segurança e dos riscos das alterações dos valores ou outros fatores 
que podem influir no resultado das tratativas sob pena de responder por perdas e danos. 
 
APRESENTAÇÃO PESSOAL 
A apresentação pessoal vai além de sua aparência física, e deverá ser composta por empatia, 
educação, boa comunicação, ética e conhecimento do mercado e do produto à ser vendido. 
 
ABORDAGEM AO CLIENTE 
A partir do primeiro contato com o cliente, o corretor de imóveis deverá prestar atenção no perfil 
do comprador, observando todas as circunstâncias que o fazem ter a necessidade de adquirir um 
imóvel para que possa apresentar os produtos que estiverem mais alinhados à necessidade do 
cliente. 
Ao captar o interessado, o corretor deve entrevistá-lo com habilidade para que possa ter as 
percepções de poder de compra, dimensionamento da família e suas necessidades. 
O SECOVI SP (*), em seu Manual de Boas Práticas na intermediação de compra e venda de 
imóveis, dá algumas informações básicas a coletar durante a entrevista: 
 
(*) SECOVI SP – O Sindicato da Habitação Desde 1946 
R. Dr. Bacelar, 1.043 - Vila Clementino - São Paulo/SP – Cep:04026-002 – Tel +55 11 5591-1306 
http://www.secovi.com.br/
http://www.secovi.com.br/files/Downloads/manual-boas-praticas-webpdf.pdf
http://www.secovi.com.br/files/Downloads/manual-boas-praticas-webpdf.pdf
http://www.secovi.com.br/
tel:+551155911306
Tipo de imóvel pretendido, características e o motivo da escolha; 
Região pretendida, inicial e regiões secundárias; 
Valor que pretende investir e forma de pagamento; 
Análise de enquadramento (do interessado, dos vendedores e do imóvel) para utilização de FGTS; 
Simulação e enquadramento prévio de financiamento imobiliário, se necessário. 
 
BUSCA PELO IMÓVEL ADEQUADO 
De posse dessas informações, o corretor pode ser mais assertivo, evitando, por exemplo, mostrar 
um imóvel cuja compra não é possível ser financiada para um cliente que tem necessidade de 
financiamento. 
(*) É importante fazer uma prévia seleção com o Cliente apresentando fotos vídeos de imóveis na 
região pré-selecionada para que o interessado descarte previamente os imóveis que por questões 
subjetivas não venham atender seus interesses. 
ARGUMENTAÇÃO DE VENDA 
Muitas vezes o corretor irá apresentar um imóvel captado por outro corretor, portanto, se possível, 
é importante que o corretor visite previamente os imóveis que irá apresentar ao cliente 
antecipadamente, imóveis muito tempo fechados podem gerar uma impressão divergente de sua 
realidade. 
Chegue antes, cheque as condições de limpeza do imóvel, abra as janelas. Se for um imóvel em 
condomínio, conheça antecipadamente a área de lazer, podendo apresentar com segurança cada 
detalhe do imóvel ao cliente. Caso os imóveis selecionados para visita sejam ocupados, agende 
previamente com o morador. 
 
 
Resoluções Legais 
 
Havendo interesse de compra é chegado o momento da proposta, que deverá ser formalizada 
por escrito, informando as condições estipuladas pelo potencial comprador (valor de entrada, 
valor a ser financiado, prazo para desocupação...). O proprietário poderá realizar uma 
contraproposta e, havendo o aceite das partes na negociação, é o momento de levantar as 
certidões negativas do imóvel e dos vendedores para garantir que o imóvel esteja livre de 
qualquer embaraço e realizar o contrato. 
Quais são os cuidados que o profissional deve tomar ao preencherem a Opção de Venda? 
• 1) ESPAÇOS EM BRANCO. 
• 2) PRAZO DE VALIDADE. 
• 3) RELATÓRIO DE ATIVIDADES. 
• 4) FICHA DE VISITAS. 
• 5) TODAS ESTÃO CORRETAS (Resposta Correta) 
 
Visando avaliar a segurança ou o risco de um negócio jurídico de venda e compra de imóvel, 
é imprescindível que se providenciem as certidões, tanto dos vendedores nas Comarcas da 
situação do imóvel, onde residam e trabalhem, bem como do próprio bem, a fim de se certificar se 
há qualquer óbice jurídico para a concretização do negócio imobiliário. 
Recomenda-se que tal documentação seja sempre providenciada, ainda que venha ocorrer 
financiamento bancário. As instituições financeiras dispensam maior parte delas, mas estas são 
de suma importância para a segurança do comprador. 
Para uma compra evenda mais segura e que se possa demonstrar objetivamente de boa-fé, é 
importante solicitar os seguintes documentos: 
 
 
 
 
 
 
 
O comprador é responsável pelo pagamento das taxas e impostos que incidem sobre a 
transferência do imóvel, portanto é importante que o corretor oriente o cliente a manter uma 
reserva financeira para essas obrigações. 
Oriente seu cliente para, após a compra, providenciar: 
 
• A lavratura da escritura pública no Cartório de Notas, ou assinatura do contrato de 
financiamento junto ao banco; 
• O recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) na Prefeitura; e 
• O registro da venda na matrícula do imóvel, junto ao Cartório de Registro de Imóveis. 
 
 
REFERÊNCIAS E LINKS RECOMENDADOS: 
 
HALFELD, M. Seu Imóvel – Como Comprar Bem. 2 Ed. São Paulo. Fundamento Educacional, 2008. 
IBREP. Avaliação de Imóveis. 1. Ed. Curitiba. Ampla, 2011. 
IBREP. Documentação Imobiliária. 1. Ed. Curitiba. Alfama Cursos, 2015. 
IBREP. Técnicas de Vendas. 1. Ed. Curitiba. Alfama Cursos, 2015. 
SEBRAE. Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas. Disponível em: 
http://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae. Acesso em 03/03/2016. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4)NICHOS DE ATUAÇÃO 
 
4.3) LOCAÇÃO DE IMÓVEIS: 
Locação é o ato de locar, de conceder a outrem o direito, mediante pagamento, de uso e gozo de 
bem móvel ou imóvel, por determinado tempo. É um contrato estabelecido entre a pessoa que 
tem domínio sobre o imóvel e a pessoa física ou jurídica que vai usufruir dele. 
 
A lei 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Alterada pela Lei 12.112/2009), a chamada Lei do 
Inquilinato nº 8.245/91, dispõe sobre a locação de imóveis urbanos em geral, abordando a 
locação residencial, não residencial e para temporada. São entendidos como imóveis urbanos 
aqueles que, mesmo situados na área rural, tenham finalidade ou utilidade urbana. 
 
A Lei do Inquilinato nº 8.245/91 (com as alterações 12.112/2009) estabelece os deveres do 
locador e do locatário a convenção do aluguel a hipótese de rescisão antecipada do contrato por 
parte do locatário e multa proporcional ao prazo faltante do contrato define modalidades de 
garantia o direito de preferência do locatário sub-locações e tipos de benfeitorias estabelece os 
procedimentos legais para ações de despejo de consignação e pagamento de aluguel e encargos 
da locação. 
 
A locação dos imóveis rurais continua regida pelo Estatuto da Terra (Lei 4.504 de 1964) e 
pelo Código Civil, e os bens móveis apenas pelos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor, 
no que lhes for aplicável. 
 
Nas relações de locação, as figuras importantes são: LOCADOR, LOCATÁRIO e IMÓVEL. 
LOCADOR: Pessoa física ou jurídica que cede a outrem (o locatário) o uso e gozo de bem móvel 
ou imóvel, mediante um contrato de locação. O locador é detentor da legitimidade para ceder a 
alguém (ao locatário), a título oneroso, um bem de sua propriedade ou sob sua proteção e/ou 
administração patrimonial. Podem, assim, ser locadores: 
 
a) O proprietário, propriamente dito; 
b) O tutor; 
c) O usufrutuário; 
d) O espólio. 
 
Em todas essas condições, o locador deve, necessariamente, ter a legitimidade para figurar no 
polo ativo da locação. 
 
LOCATÁRIO: A pessoa que recebe do locador um bem ou um serviço, mediante um contrato de 
locação, obrigando-se a pagar por isso o preço ajustado. O locatário é também chamado de 
inquilino ou de arrendatário. 
 
IMÓVEL: Bem cedido pelo locador para uso e gozo do locatário, mediante contrato de locação. 
 
Na locação, o Corretor de Imóveis poderá atuar de 2 maneiras: 
 
• Realizando a intermediação imobiliária, aproximando as partes. 
 
• Administrando a locação, onde fará, além da busca pelo locatário, a administração da locação 
até o final do contrato, recebendo uma remuneração mensal por esta atividade. 
A tabela de honorários do Sindicato dos Corretores de Imóveis prevê os percentuais de 
comissionamento para cada caso. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4504.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8078compilado.htm
Exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos 
permitidos, é considerado é considerado Contravenção Penal. 
O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de trinta 
dias, sob pena de desfazimento da locação? 
1) Sim, poderá. (CORRETA) 
 
Em caso de findar o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais 
de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se prorrogada a locação por qual prazo? 
 
1) Prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. (CORRETA) 
 
Em caso de falecimento do Locador, a Locação será transmitida a quem ? 
• 1) Ao cônjuge. 
• 2) Ao Locatário. 
• 3) Aos Pais. 
• 4) Aos herdeiros 
• 5) Ao Governo. 
 
 
É importante que o Corretor tenha conhecimento técnico, entenda a Lei do Inquilinato nº 8.245/91 
e saiba os procedimentos legais para tal, pois, quando contratado para administrar o imóvel, será 
o responsável por: 
 
 
 
4)NICHOS DE ATUAÇÃO 
 
4.4) AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS: 
A Avaliação de Imóveis é mais um nicho de atuação do corretor de imóveis. Conforme Lei 
6.530/78 - Art. 3º: “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, 
permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”. 
 
Portanto, todo corretor regulamente inscrito no CRECI de sua região poderá avaliar. 
 
O COFECI, por meio da Resolução 1066/2007 e respectivo Ato Normativo, criou o CNAI – 
Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários com o objetivo de melhorar a qualidade das 
avaliações e incentivar a qualificação dos profissionais que atuam na função. Para inscrever-se 
no CNAI, o corretor deverá, conforme Art. 2° da Resolução 1066/2007: 
 
 
Art. 2º - Poderá inscrever-se no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários o Corretor de 
Imóveis que seja cumulativa ou alternativamente: 
 
I) possuidor de diploma de curso superior em gestão imobiliária ou equivalente; 
 
II) possuidor de certificado de conclusão de curso de avaliação imobiliária. 
§ 1º - Somente serão aceitos, para fins de inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores 
Imobiliários, os certificados de cursos reconhecidos pelo Conselho Federal. 
§ 2º - Para inscrição no CNAI, o Conselho Federal poderá exigir aprovação prévia em prova de 
conhecimentos sobre avaliação mercadológica de imóveis. 
 
A Avaliação de Imóveis é uma das principais atribuições do Corretor de Imóveis. Os Imóveis 
Rurais são Normatizados pela: 
1) NBT 8.799/85 
2) NBR 5.676/80 
3) NBR 8.799/85 (CORRETA) 
4) NBT 5.676/80 
5) Nenhuma das alternativas 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6530.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6530.htm
http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf
A avaliação realizada pelo Corretor de Imóveis é denominada de PTAM – Parecer Técnico de 
Avaliação Mercadológica e deverá atender aos requisitos mínimos estabelecidos na Resolução: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Por meio das normas da série NBR 14.653 são estabelecidas as diretrizes, conceitos e métodos 
para realização da Avaliação de Bens, as seguintes normas são: 
 
• NBR 14653-1 - Procedimentos Gerais 
• NBR 14653-2 - Imóveis Urbanos 
• NBR 14653-3 - Imóveis Rurais 
• NBR 14653-4 - Empreendimentos 
• NBR 14653-5 - Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral 
• NBR 14653-6 - Recursos naturais e ambientais 
• NBR 14653-7 - Patrimônios históricos e artísticos 
 
A NBR 14.653 define como: 
Laudo de Avaliação 
Relatório Técnico elaborado por Engenheiro de Avaliações em conformidade com parteNBR 
14.653 para avaliar o bem. 
 
Parecer Técnico 
O Parecer Técnico é definido pela norma como um Relatório circunstanciado ou esclarecimento 
técnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua 
especialidade. 
 
Por isso, em consonância com a Norma 14.653, o trabalho de Avaliação realizado pelo Corretor 
de Imóveis é definido como “parecer” (PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), 
pois é elaborado por profissional capacitado e não Engenheiro de Avaliações. 
 
 
Muito Importante: 
Quais são as metodologias aplicáveis à avaliação de imóveis? 
Características do imóvel avaliado; finalidade do laudo de avaliação; disponibilidade e qualidade 
de informações colhidas no mercado; prazo para elaboração do laudo. 
 
Quais são as Metodologias Aplicáveis à Avaliação de Imóveis? 
• 1) Características do imóvel avaliado; finalidade do contrato de compra/venda/locação; 
disponibilidade e qualidade de informações colhidas no mercado; prazo para elaboração do 
laudo. 
• 2) Características do imóvel avaliado; finalidade do destino do imóvel: venda ou locação; 
informações colhidas no mercado; prazo para elaboração do contrato. 
• 3) Características do imóvel avaliado; finalidade do laudo de avaliação; disponibilidade e 
qualidade de informações colhidas no mercado; prazo para elaboração do contrato. 
• 4) Características do imóvel avaliado; finalidade do laudo de avaliação; disponibilidade e 
qualidade de informações colhidas no mercado; prazo para elaboração do laudo. 
• 5) Todas as alternativas estão corretas. 
 
http://www.abntcatalogo.com.br/
Métodos de Avaliação - Para avaliação de um imóvel, podem ser utilizados os métodos: 
 
(*) O Método da Capitalização da Renda também é chamado de Método de Custo 
O trabalho avaliatório do corretor de imóveis deve restringir-se à comparação de imóveis 
semelhantes para determinação do valor de mercado do imóvel avaliando, por meio da 
elaboração do PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. 
Poderá, entretanto, o corretor de imóveis elaborar uma avaliação em parceria com outros 
profissionais, por exemplo, no caso de uma avaliação rural que for necessária a análise sobre a 
capacidade de produção rural daquele bem, seja para criação de rebanhos/pecuária, produção de 
diferentes culturas ou reflorestamento/agrícola, esta atribuição exige o conhecimento técnico 
próprio do engenheiro agrônomo e neste caso o Parecer Técnico terá a assinatura não só do 
corretor, mas também dos demais profissionais envolvidos. 
 
Avaliações Judiciais 
A avaliação de um imóvel, geralmente, apresenta um caráter técnico. Mas, em situação 
específica, pode possuir um caráter jurídico, recebendo, então, o nome de avaliação judicial. 
Em Direito Processual Civil, a avaliação judicial é o ato pelo qual o avaliador oficial ou, na sua 
falta, o perito designado pelo juiz da execução, consigna em laudo a descrição e o valor dos bens 
penhorados. 
O Corretor de Imóveis poderá ser nomeado pelo Juiz como Perito Judicial desde que atenda o 
que determina os artigos 145 e 422 do Código de Processo Civil: 
 
Art. 145. Quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico, o juiz será 
assistido por perito, segundo o disposto no art. 421. 
 
§ 1º Os peritos serão escolhidos entre profissionais de nível universitário, devidamente inscritos 
no órgão de classe competente, respeitando o disposto no Capítulo VI, seção VII, deste Código. 
§ 2º Os peritos comprovarão sua especialidade na matéria sobre que deverão opinar, mediante 
certidão do órgão profissional em que estiverem inscritos. 
§ 3º Nas localidades onde não houver profissionais qualificados que preencham os requisitos dos 
parágrafos anteriores, a indicação dos peritos será de livre escolha do juiz. 
 
Os assistentes técnicos são de confiança da parte, não sujeitos a impedimento ou suspeição. 
O § 1º do Art. 145 restringe a nomeação de perito aos profissionais de nível universitário, não 
havendo tal restrição, entretanto para os assistentes técnicos, pois assim estabelece o art. 422 do 
mesmo CPC: 
 
Art. 422. O perito cumprirá escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido, ndependentemente 
de termo de compromisso. 
 
 
REFERÊNCIAS E LINKS RECOMENDADOS: 
HALFELD, M. Seu Imóvel – Como Comprar Bem. 2 Ed. São Paulo. Fundamento Educacional, 2008. 
IBREP. Avaliação de Imóveis. 1. Ed. Curitiba. Ampla, 2011. 
IBREP. Documentação Imobiliária. 1. Ed. Curitiba. Alfama Cursos, 2015. 
IBREP. Técnicas de Vendas. 1. Ed. Curitiba. Alfama Cursos, 2015. 
SEBRAE. Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas. Disponível em: 
http://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae. Acesso em 03/03/2016. 
 
 
4)NICHOS DE ATUAÇÃO 
 
4.5) COMO MONTAR UMA IMOBILIÁRIA: 
 
Para montar uma imobiliária, é necessário atender uma série de requisitos legais. São os 
mesmos trâmites para uma pessoa jurídica qualquer, podendo ser uma sociedade do tipo 
Limitada por cotas de participação (LTDA.), por uma Sociedade Anônima (S.A.) ou outra forma 
societária vigente na legislação brasileira. 
É necessário que um Contador ou Advogado elabore o Contrato Social com especificações do 
capital social de cada sócio. 
 
É importante salientar que um dos sócios da imobiliária deverá ser Corretor de Imóveis, 
devidamente credenciado no CRECI de sua região. Ele será o responsável técnico pelas 
atividades desempenhadas pela imobiliária, conforme consta na Lei 6.530/78, no parágrafo único 
de seu artigo 6º: 
 
“Art. 6º – As Pessoas Jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis 
sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das Pessoas Físicas nele inscritas. 
Parágrafo Único – As Pessoas Jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-
gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito.” 
 
 
Caso o corretor de imóveis deixe de ser responsável por pessoa jurídica, deverá comunicar o fato 
ao CRECI da região, no prazo de 15 (quinze) dias, contados da data de desvinculação. Tal 
obrigação se estende à própria empresa, segundo os Art. 37 e 38 da Resolução 327/92: 
 
 
“Art. 37 – O Corretor de Imóveis que deixar de ser responsável por pessoa jurídica deverá 
comunicar o fato ao CRECI, no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da desvinculação. 
 
 
Art. 38 – A Pessoa Jurídica deverá comunicar ao CRECI em que possuir inscrição principal: 
I) no prazo de 30 (trinta) dias: 
a) a substituição do Corretor de Imóveis, sócio-gerente ou diretor; 
b) a alteração de seus dados cadastrais a que alude o artigo 24. 
II) no prazo de 60 (sessenta) dias, qualquer alteração contratual que vier a sofrer”. 
 
 
 
 
 
 
PASSO A PASSO PARA ABRIR UMA IMOBILIÁRIA 
 
 
 
Além disso, as pessoas jurídicas também estão obrigadas à inscrição no INSS e ISS, sendo 
obrigadas a elaborar balanço ao final de cada exercício e a recolher os tributos previstos nas 
legislações tributárias, como COFINS, FGTS, retenção e repasse sobre serviços de terceiros, etc. 
 
 
Após registrar o Contrato Social na Junta Comercial de sua sede, deve ser solicitada a inscrição 
da Empresa no CRECI da região, obedecidas às regras dos artigos 24 a 29 da Resolução 
COFECI n° 327/92: 
 
Para abrir uma Empresa Imobiliária, é necessário após o registro na Junta Comercial de cada 
Estado: 
 - Encaminhar o pedido de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas, CNPJ na 
Receita Federal; 
 
“Art. 24 – A inscrição principal da pessoa jurídica se fará mediante requerimento dirigido ao 
Presidente do CRECI, com menção: 
 
I) do nome ou razão social do requerente, bem como o seu nome de fantasia ou marca de 
serviço, se possuir; 
II) endereço completo da matriz e, se houver, de suas filiais; 
III) do número de inscrição da requerente no INSS, ISS, CGC e a do registro na Junta Comercial 
(livro, folha e data) ou do Cartório do Registro de Pessoas Jurídicas (livro, folha e data). 
IV) da qualificação completa do seu sócio-gerenteou diretor (nome, nacionalidade, estado civil, 
profissão, inscrição no CPF, no CRECI e o número, órgão e data da expedição, do documento de 
identidade). 
Parágrafo Único – O requerimento citado neste artigo deverá ser firmado pelo sócio-gerente ou 
diretor da pessoa jurídica requerente, Corretor de Imóveis inscrito e quite com suas obrigações 
financeiras perante o Conselho Regional. 
Art. 25 – Com o requerimento a que alude o artigo anterior, deverão ser anexados: 
a) cópia do ato constitutivo da pessoa jurídica; 
b) declaração, sob as penas da lei, firmada pelo sócio-gerente ou diretor, de que a requerente não 
responde nem respondeu à execução civil ou a processo falimentar e que não tem títulos 
protestados no último quinquênio. 
Art. 26 – Aplica-se ao processo de inscrição da pessoa jurídica, no que couber, o disposto nos 
artigos 10 a 18. 
Art. 27 – Deferida a inscrição, originariamente ou em grau de recurso, o Conselho Regional 
fornecerá à requerente certificado de inscrição, contendo: 
I) nome ou razão social da pessoa jurídica; 
II) número da inscrição precedido da letra “J”; 
III) data da inscrição; 
IV) denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição; 
V) nome do sócio-gerente ou diretor da pessoa jurídica, inscrito como Corretor de Imóveis e o 
número de sua inscrição no CRECI da Região; 
VI) assinatura do responsável pela pessoa jurídica, do Presidente e do Diretor 1° Secretário do 
Conselho Regional. 
Parágrafo Único – O fornecimento do certificado de inscrição está sujeito ao pagamento de 
emolumentos. 
Art. 28 – O exercício da atividade de intermediação imobiliária pela pessoa jurídica somente 
poderá ser iniciado após o atendimento das formalidades da inscrição e do pagamento da primeira 
anuidade. 
Parágrafo Único – O pagamento da primeira anuidade, a ser recolhido concomitantemente com os 
emolumentos referentes à expedição do certificado de inscrição, será proporcional ao período não 
vencido do exercício. 
Art. 29 – Se o certificado de inscrição for extraviado ou danificado, o Conselho Regional expedirá 
a segunda via, com essa designação expressa, mediante o pagamento dos emolumentos devidos. 
 
Se necessário, a empresa poderá abrir filiais em locais distintos de sua sede, mantendo o mesmo 
corretor responsável. Enquanto a matriz está sujeita ao pagamento de anuidade e emolumentos 
segundo a faixa do capital social declarado, a filial tem esses encargos reduzidos à metade do 
valor pago pela matriz. 
 
Existem ainda outras atividades específicas, como a comercialização de pontos comerciais, de 
galpões e glebas destinadas a loteamentos. Outro ponto a ser tratado com atenção pelas 
imobiliárias é a captação de imóveis, seja para venda ou locação. A captação de imóveis é de 
suma importância, como você viu no início desta Unidade Temática, porque é a forma de se obter 
o “produto” com o qual comercializa e sobrevive a empresa. 
Uma empresa bem estruturada deve ser modernamente informatizada e utilizar, no mínimo, os 
seguintes expedientes: 
• Opção de vendas e/ou locação escrita, de preferência com exclusividade; 
• Ficha para captação e controle de imóveis; 
• Contrato de administração de imóveis para locação; 
• Contrato para administração de condomínios; 
• Contrato de locação; 
• Ficha de controle de locação; 
• Contrato de promessa de compra e venda; 
• Recibo de sinal e princípio de pagamento; 
• Cadastro de clientes; 
• Ficha de vistoria; 
• Ficha de avaliação; 
• Ficha de visita; 
• Outros, como carta de cobrança, aviso de inadimplência, termo de entrega de chaves, 
controle de ligações, controle de retorno de ferramentas de marketing, entre outros. 
 
LEMBRE-SE! 
Montar uma imobiliária é empreender! O SEBRAE tem em seu site um manual para montar uma 
imobiliária que você poderá ver clicando aqui. Todo negócio precisa de PLANEJAMENTO. Trace 
objetivos claros e crie processos para que eles possam ser alcançados. Sem planejamento, não 
há resultado! 
http://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae
http://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae/ideias/Como-montar-uma-imobili%C3%A1ria
5) ÓRGÃOS DE CLASSE 
 5.1) SISTEMA COFECI-CRECI: 
 
O artigo 9º da Lei nº 4.116 de 27 de agosto de 1962, posteriormente revogada pela Lei nº 6.530, 
de 1978, criou o Conselho Federal e os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis: 
 
“A fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis será feita pelo Conselho 
Federal e pelos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, que ficam criados por esta 
Lei”. 
 
O COFECI – CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS – tem sua sede e foro em 
Brasília - DF, com abrangência em todo o Território Nacional, tendo por finalidade orientar, 
supervisionar (fiscalizar) e disciplinar o exercício da Profissão de Corretor de Imóveis. 
 
Missão: Supervisionar a ética dos Corretores de Imóveis em todo o território nacional, zelar e 
trabalhar pelo bom conceito da profissão e dos que a exercem legalmente, visando à defesa da 
Sociedade. 
Visão: Buscar aprimoramento contínuo inovando sempre. 
Valores: Ética, Transparência, Efetividade e Competência. 
 
Conforme estabelece a Lei N° 6530/78 em seu artigo 10: 
O Conselho Federal será composto por dois representantes, efetivos e suplentes, de cada 
Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros. 
 
Já o artigo 11 estabelece que: 
Os Conselhos Regionais serão compostos por vinte e sete membros efetivos e igual número de 
suplentes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegável, secreto e obrigatório, dos 
profissionais inscritos, sendo aplicável ao profissional que deixar de votar, sem causa justificada, 
multa em valor máximo equivalente ao da anuidade. 
 
Veja como funciona a estrutura organizacional do COFECI em Brasília / DF: 
 
Quanto aos cargos de Presidência, Diretores, e Conselheiros do COFECI, é correto afirmar que: 
• 1) São exercidos sem qualquer remuneração. (CORRETA) 
• 2) São exercidos com remuneração. 
• 3) São exercidos com salários fixos. 
• 4) São exercidos com benefícios do Governo. 
• 5) Todas as alternativas estão corretas. 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1950-1969/L4116.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6530.htm
http://www.cofeci.gov.br/
PLENÁRIO 
Órgão deliberativo, composto por dois representantes de cada Conselho Regional. Tem 
competência para eleger o Presidente, a Diretoria, criar e extinguir Conselhos Regionais, fixar 
anuidades, emolumentos e multas, elaborar e alterar o Código de Ética Profissional, expedir 
resoluções e praticar os demais atos necessários ao cumprimento de seus objetivos, em 
obediência à Lei n° 6.530/78 e seu Regulamento. 
CÂMARAS RECURSAIS 
Para julgamento de recursos em processos de natureza disciplinar, o Plenário divide-se em 
Câmaras Recursais, das quais não fazem parte o Presidente, o secretário e o Tesoureiro do 
COFECI. Deve ser composta de no mínimo 9 (nove) membros, Conselheiros Federais 
efetivos, nomeados por Portaria da Presidência do COFECI, ad referendum do Plenário, e 
com mandato de 01 (um) ano a contar de 1º de janeiro. 
CONSELHO FISCAL 
Funciona junto ao Conselho Federal; é composto de três membros, efetivos e suplentes, 
eleitos dentre os seus membros. Compete ao Conselho Fiscal examinar o balanço, balancetes, 
relatórios financeiros, prestações de contas e respectiva documentação, restituindo-os à Diretoria, 
com manifestação registrada em ata sobre sua regularidade (ou não) e eventuais ressalvas, para 
posterior apreciação do Plenário, cabendo-lhe, ainda, a análise do Processo de Prestação de 
Contas anual. 
DIRETORIA 
É eleita entre os membros para administrar o Conselho Federal e é composta de um Presidente, 
dois Vice-Presidentes, dois Secretários e dois Tesoureiros, que exercem seus mandatos 
concomitante com o de Conselheiros Federais. 
GRUPOS DE TRABALHO 
Fazem parte da organização auxiliar do COFECI, constituídos de tantos membros quanto 
necessários,