A maior rede de estudos do Brasil

Grátis
150 pág.
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

Pré-visualização | Página 11 de 41

gastos posteriores com manutenção. Como exemplo, toma-se a escolha de 
piso cerâmico para uma edificação que deverá apresentar um PEI elevado, em corredores de 
tráfego intenso de pedestres;
segurança :::: – esse requisito não se refere apenas a elementos que inibem invasões e assaltos, 
como fechaduras resistentes, alarmes e câmeras; também devem ser avaliadas a funcionalida-
de e a segurança dos elementos e materiais corriqueiramente utilizados pelos usuários, a fim 
de evitar quedas e lesões. Um exemplo relaciona-se aos vidros de segurança para o guarda- 
-corpo em sacadas; a escolha dos vidros para sacadas deve seguir critérios determinados em 
normas técnicas.
Além disso, deve-se estar atento para a relação custo-benefício dos gastos com materiais. O tipo 
de material de acabamento utilizado na obra deve ser adequado à faixa de mercado do imóvel.
É necessário ter uma visão sistêmica da obra para a escolha dos materiais, a fim de se analisar as 
possibilidades existentes e sua adequação ao uso. As políticas de padronização para aplicação de mate-
riais na construção são interessantes, pois minimizam gastos na compra – por meio de fornecedores –, 
e aumentam a produtividade nos processos de construção. Além disso, a padronização pode facilitar o 
controle desses materiais, desde a estocagem até a instalação.
Entretanto, a padronização também apresenta inconvenientes. A desvantagem de uma política 
de padronização pode estar em limitar as escolhas dos usuários, tornando o acabamento previsível por 
não possibilitar a personalização dos ambientes. Dessa forma, a padronização pode criar insatisfação 
nos usuários por excessiva repetição.
Todos os elementos e sistemas construtivos usados na execução de edificações estão relaciona-
dos direta ou indiretamente com a satisfação dos clientes. Desse modo, é de suma importância estar 
atento aos requisitos destes, além de analisar e identificar os riscos possíveis durante a construção de 
um novo empreendimento imobiliário.
Para minimizar os problemas na produção de um produto imobiliário, é importante que os profis-
sionais inseridos no contexto do mercado tenham conhecimento sobre todos os processos envolvidos 
nas etapas de desenvolvimento de seus produtos. A reflexão acerca desses processos pode contribuir 
para a elaboração de produtos com maior valor, sob os pontos de vista comercial, ambiental e social.
O que foi apresentado nesta aula é apenas uma síntese das etapas de construção e dos diversos sis-
temas e materiais constituintes dos produtos imobiliários, as edificações. Assim, esse é apenas um ponto 
de partida para a compreensão do processo de execução e dos sistemas técnicos nele envolvidos.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
36 | Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário
Atividades
1. Visite o canteiro de uma obra e analise as etapas que estão sendo desenvolvidas. Procure visitar 
esse mesmo canteiro uma vez por semana, para que você possa acompanhar a evolução dos 
processos construtivos na execução de uma obra. 
2. Compare os projetos de um determinado empreendimento com a edificação já pronta. Relacione 
as principais diferenças e procure os motivos que causaram as mudanças no projeto original. 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
37|Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário
3. Quais são os principais sistemas construtivos – ou conjuntos de elementos – que, usualmente, 
compõem as edificações? 
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
38 | Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário
Ampliando conhecimentos
Recomenda-se a leitura dos seguintes textos, para complementar o tema tratado nesta aula: 
Análise Econômica de Sistemas Construtivos: um estudo de caso, de Eliane Moneti e Giglio Pecoraro, e 
Planejamento de Canteiros de Obra e Gestão de Processos, de Tarcísio Abreu Saurin e Carlos Torres Formo-
so. Suas referências encontram-se no final do livro. Boa leitura.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
CUB e projetos-padrão 
pela NBR 12.721
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
Para a avaliação de imóveis é preciso entender a composição de preços do Custo Unitário Básico 
(CUB), assim como os tipos de projeto-padrão especificados pela norma NBR 12.721, que trata da incor-
poração imobiliária. O principal objetivo desta aula é fornecer subsídios para avaliações imobiliárias de 
qualquer natureza.
Custo Unitário Básico (CUB)
O CUB pode ser considerado um índice: representa o custo unitário básico por metro quadrado 
de construção, sendo calculado pelo método indicado na NBR 12.721. Segundo essa norma, o custo 
unitário básico é 
parte do custo por metro quadrado e da construção do projeto-padrão considerado, calculado de acordo com esta 
norma (NBR 12.721), pelo Sindicato Estadual da Construção Civil, para divulgação até o dia 5 de cada mês, e que serve 
de base para a avaliação dos custos de construção das edificações, que deve ser arquivado no Registro Geral de Imóveis 
(ABNT, 1999, p. 4).
Os valores de cada CUB-padrão formam a base para a avaliação dos custos de construção das 
edificações. A cada mês, o Sindicato das Indústrias para a Construção (Sinduscon) de cada estado co-
leta dados dos insumos-padrão definidos na NBR 12.721, para realizar o cálculo que determina o valor 
do CUB mensal. Os insumos da construção civil são todos os elementos necessários para a execução 
de uma obra; em uma construção, os insumos dividem-se basicamente em: mão de obra, materiais e 
equipamentos.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
mais informações www.iesde.com.br
40 | CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721
Os procedimentos para o cálculo do CUB seguem um modelo matemático baseado no preço de 
uma amostra pequena de insumos (aproximadamente 500), considerando-se o leque existente no mer-
cado da construção civil. A coleta de preços para cálculo do CUB deve ser realizada mensalmente, e os 
preços dos materiais devem incluir os custos com o frete e tributos.
Critérios considerados para o cálculo do CUB 
No cálculo do custo unitário de construção referente aos padrões de acabamento determinados 
pela NBR 12.721, devem ser seguidos critérios específicos para se evitar discrepâncias. Dessa forma, os 
preços devem ser coletados e submetidos aos procedimentos estatísticos necessários. A NBR 12.721 
determina o cálculo da média de cada insumo; depois de realizados os procedimentos estatísticos, 
aplica-se o coeficiente físico correspondente ao insumo no lote básico de cada projeto-padrão. É 
recomendável que a amostra de cada insumo tenha no mínimo 20 informações, para aumentar a 
confiabilidade dos dados.
Existem vários elementos que compõem os empreendimentos imobiliários, mas que não são 
incluídos no cálculo do custo unitário de construção para cada padrão (CANTANHEDE; SCHMITT, 
2003, p. 5-7). Eles não integram o valor do CUB, e por isso devem ser considerados separadamente no 
cálculo do custo de construção das edificações. São exemplos de elementos que não fazem parte do 
cálculo básico do CUB:
fundações especiais;::::
elevadores;::::
equipamentos de instalação especiais: fogões, bombas de recalque, ventilação;::::
obras e serviços complementares;::::
honorários profissionais.::::
Cada padrão construtivo de edificação possui um valor de CUB correspondente. Nesse contexto, 
é importante saber identificar as diferenças entre projetos-padrão; essa é uma das exigências de alguns 
métodos de cálculo para a avaliação de imóveis.
Projeto-padrão
Até o início da década de 1960, o mercado imobiliário era visto com desconfiança,

Crie agora seu perfil grátis para visualizar sem restrições.