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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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pela falta 
de padrões numéricos para a composição dos custos. Por isso, em 1965 entrou em vigor a NB 140: 
Avaliação de Custos Unitários e Preparo de Orçamento de Construção para Incorporação de Edifícios 
e Condomínios.
Essa norma se propunha a determinar o valor do custo unitário básico por metro quadrado de 
construção para projetos-padrão, com o objetivo de desmistificar os preços dos imóveis e tornar sua 
comercialização mais transparente. Em 1992, a NB 140 foi substituída pela NBR 12.721 (CANTANHEDE; 
SCHMITT, 2003, p. 1-2).
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41|CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721
Os projetos-padrão são divididos em algumas tipologias básicas. Os critérios e parâmetros que 
definem cada tipologia têm como base justamente as características físicas dos imóveis. As principais 
características que definem os padrões são as seguintes:
número de pavimentos;::::
padrão de acabamento da construção (baixo, normal e alto);::::
número de dependências (ambientes ou cômodos) por unidade – dormitórios e banheiros, ::::
por exemplo;
número total de unidades;::::
área privativa das unidades autônomas.::::
Outros aspectos também são determinantes para o estabelecimento do tipo de padrão, como 
a qualidade dos materiais de acabamento – que irão determinar se aquele é baixo, normal ou alto. 
Igualmente, ao se falar em faixa de mercado dos imóveis, precisam ser consideradas variáveis adicionais 
como a localização da edificação e a quantidade, a qualidade e a diversidade dos equipamentos comer-
ciais, culturais e de lazer disponíveis.
Além dos valores de CUB para projetos-padrão de edificações residenciais, são especificados va-
lores para projetos comerciais, industriais e de caráter popular. O Sinduscon de cada estado também é 
responsável pela publicação do valor médio do CUB de cada mês, conhecido como “CUB ponderado”.
Apesar de se estabelecerem padrões, percebe-se que a multiplicidade das possibilidades cons-
trutivas acaba não sendo contemplada em sua totalidade nas definições de projeto-padrão, pois são 
muitas as variáveis existentes. Dessa forma, deve-se estar atento aos diferentes tipos de construção e 
aos diversos padrões de acabamento que existem no mercado.
Assim, parece óbvio que o modelo matemático proposto para o cálculo do CUB não consegue 
contemplar todas as variáveis possíveis. Por isso, ele é apenas uma referência para o cálculo do valor do 
custo de construção, não sendo recomendado o seu uso exclusivo para essa determinação.
O CUB é muito usado para se estimar o valor de construção na fase de planejamento e no registro 
da incorporação. Assim, antes de se realizar o registro da incorporação de imóveis, deve-se realizar o 
orçamento proposto na NBR 12.721, que se baseia nos valores do CUB publicados mensalmente.
Mas qual é a relação entre o orçamento proposto pela NBR 12.721 e a avaliação imobiliária? Existe 
um método de avaliação do valor de um imóvel baseado no custo de reedição da edificação. Por isso, 
é preciso saber identificar as variáveis que integram o custo unitário de construção das edificações. Por 
exemplo, ao se realizar a avaliação de uma sala comercial, é preciso saber a metragem quadrada total da 
unidade privada e o seu custo de construção por metro quadrado, bem como os percentuais de áreas 
de uso comum que estão atreladas à unidade privada da sala.
Tipos de áreas dos imóveis segundo a NBR 12.721
Para se avaliar o custo de construção de um edifício, é necessário identificar os tipos de área que 
nele existem, como a área privativa da unidade e o percentual da área de uso comum pertencente à 
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42 | CUB e projetos-padrão pela NBR 12.721
unidade privada. Assim, é importante saber discriminar todos os tipos de área para se poder calcular o 
custo de construção do metro quadrado do imóvel.
Com essas recomendações em mente, observa-se que um único imóvel pode conter diversos 
tipos de áreas, dependendo de sua natureza. Imagine-se o exemplo de um edifício de apartamentos 
residenciais de quatro pavimentos-tipo, e pavimento térreo sob pilotis com a finalidade de estaciona-
mento e área de lazer. A área de construção global desse edifício, segundo a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 
4) corresponde à “soma das áreas de construção de todas as unidades autônomas da edificação”.
Também é preciso identificar a área privativa da unidade autônoma. Essa área possui um soma-
tório real – que corresponde à “área real da unidade” – e um somatório para efeito de cálculo do custo 
de construção da edificação. Segundo a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 4), para efeito de cálculo do custo, 
a área privativa da unidade autônoma é “a soma das áreas cobertas-padrão e das áreas equivalentes de 
construção, contidas nos limites de uso exclusivo da unidade autônoma considerada”.
Deve-se ainda considerar que, no edifício exemplificado, existem áreas de uso comum. Assim 
como a área privativa, a área de uso comum também pode ser considerada a partir da área real ou 
a partir do somatório para efeito de cálculo do custo de construção. Segundo a NBR 12.721 (ABNT, 
1999, p. 4), a área de uso comum é “a soma das áreas cobertas-padrão e das áreas equivalentes de 
construção situadas fora dos limites de uso exclusivo de cada unidade autônoma, nos diversos pavi-
mentos da edificação”.
Tanto as áreas de uso privado como as áreas de uso comum podem ser definidas como áreas 
cobertas-padrão e/ou áreas descobertas. A área coberta possui definição bastante clara, pois representa 
o somatório das áreas de projeção de cobertura; de forma semelhante, a área descoberta corresponde 
ao somatório da área dos ambientes descobertos. Nas áreas descobertas incluem-se as áreas de proje-
ção das paredes, como os muros, por exemplo.
Segundo a NBR 12.721, a área que apresenta características semelhantes ao padrão de acabamen-
to especificado na norma é denominada de área coberta-padrão; porém, na mesma edificação podem 
existir áreas com padrão de acabamento diferente. Essas áreas podem ter um tipo de acabamento com 
custo inferior ou superior ao determinado para os projetos-padrão. Assim, esse tipo de área é chamada 
de área coberta-padrão diferente.
Definições de áreas: aplicação 
As várias definições de área têm a finalidade de tornar mais eficiente a comunicação em um pro-
cesso de transação imobiliária. Além disso, especificar as áreas de forma correta contribui para que o 
custo de construção da edificação que se pretende calcular – a partir do valor do CUB padrão – fique o 
mais próximo possível do custo real; dessa forma, podem ser evitados prejuízos para as partes envol-
vidas. Por isso, a NBR 12.721 (ABNT, 1999, p. 3) define outro tipo de área para o cálculo do custo, a área 
equivalente de construção, como sendo a “área estimada, fictícia, que, ao Custo Unitário Básico, tenha 
o mesmo valor, em reais, que o efetivamente estimado para área real correspondente, descoberta ou 
coberta de padrão diferente”.
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