Curso de Avaliação de Imóveis - IBRESP - WEB

Prévia do material em texto

CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Informamos que é de inteira 
responsabilidade do(s) autor(es) 
a emissão dos conceitos.
Nenhuma parte desta publicação poderá 
ser reproduzida por qualquer meio ou 
forma sem prévia autorização do IBRESP.
A violação dos direitos autorais é crime 
estabelecido na Lei 9.610/98 e punido de 
acordo com o Art. 184 do Código Penal.
Direitos AutoraisExpediente
INSTITUTO BRASILEIRO DE EDUCAÇÃO 
PROFISSIONAL DO ESTADO DE SÃO PAULO
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
AUTOR
Andersom Bontorim
DIRETOR PRESIDENTE
Arnaldo Manoel Alves
DIRETORA DE OPERAÇÕES
Jaqueline Araújo
DIRETORA ESCOLAR
Maria Tereza N. Abdal S. Cunha
SECRETÁRIA ESCOLAR
Lisamar Delazeri Castro
COORDENAÇÃO DE CONTEÚDO
Marcos A. Vital
Welington L. Sachetti
REVISÃO
Davi Bagnatori Tavares
PROJETO GRÁFICO E DIAGRAMAÇÃO
João Carlos Rossi Fonseca
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP) 
Sueli Costa CRB-8/5213 
Bontorim, Andersom 
 Curso de avaliação de imóveis [livro eletrônico] / 
Andersom Bontorim. – São Paulo: IBRESP, 2020. 
 141 p. 
 Formato: PDF 
 ISBN: 978-65-88399-18-7 
1. Imóveis 2. Avaliação imobiliária I. Título
CDD-346.04
Índices para catálogo sistemático: 
1. Direito imobiliário 346.04
3
4
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Sumário
 ` AULA 1. HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS NO BRASIL, PÁG. 9
 ` AULA 2. NORMAS ABNT DA SÉRIE 14653, PÁG. 25
 ` AULA 3. RESOLUÇÃO-COFECI 1066, PÁG. 105
 ` AULA 4. CORRETOR E A ÉTICA PROFISSIONAL, PÁG. 125
 ` AULA 5. METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO 
 E VALOR DE MERCADO, PÁG. 141
 ` AULA 6. VALOR DE COMPRA E VENDA E VALOR DE 
 LOCAÇÃO OU ARRENDAMENTO, PÁG. 167
 ` AULA 7. IMÓVEIS URBANOS E IMÓVEIS RURAIS, PÁG. 178
 ` AULA 8. COMPONENTES MÍNIMOS DE UM PTAM, PÁG. 197
 ` AULA 9. PTAM EM PERÍCIAS JUDICIAIS, PÁG. 211
 ` AULA 10. HONORÁRIOS DO CORRETOR DE IMÓVEIS, PÁG. 225
 ` AULA 11. TRABALHOS DIRIGIDOS COM 
 ELABORAÇÃO DE PTAM, PÁG. 238
 ` GABARITO, PÁG. 266
 ` REFERÊNCIAS, PÁG. 275
5
O Instituto Brasileiro de Educação Profissional 
do Estado de São Paulo (IBRESP), que já oferta o 
curso Técnico em Transações Imobiliárias, com cre-
denciado pelo Conselho Estadual de Educação do 
Estado de São Paulo, preocupado em contribuir ain-
da mais com a consolidação da carreira do Corretor 
de Imóveis, bem como em ampliar as possibilidades 
de trabalho deste profissional, observou a necessi-
dade de ofertar, à luz da Ref. RESOLUÇÃO-COFECI 
N° 1.066/2007, Ato Normativo Nº 001/2011 e LEI Nº 
6.530/1978, o curso de qualificação profissional de 
Avaliação de Imóveis na modalidade EaD. O curso 
tem como objetivo principal preparar o Corretor de 
Imóveis para as atividades de determinação de va-
lores mercadológicos de imóveis, seja para venda 
ou locação, através de uma análise técnica basea-
da em dados colhidos no mercado, de modo a ser 
capaz de emitir um Parecer Técnico de Avaliação 
Mercadológica (PTAM) com vistas ao profissiona-
lismo, conhecimento técnico, legal e ético que a 
profissão requer.
6
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Apresentação
Caro(a) aluno(a), 
Seja(a) bem-vindo(a) ao curso de qualificação profissional de Avaliação de Imóveis.
Este curso tem como objetivo principal preparar o Corretor de Imóveis para as atividades de 
determinação de valores mercadológicos de imóveis, seja para venda, seja para locação, por 
meio de uma análise técnica baseada em dados colhidos no mercado, de modo a ser capaz de 
emitir um Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) com vistas ao profissionalismo, 
conhecimento técnico, legal e ético que a profissão requer.
Ao decorrer do curso, você estará preparado para:
 ` Identificar e aplicar procedimentos gerais necessários 
à avaliação de imóveis urbanos e rurais;
 ` Reconhecer e aplicar regulamentação para elaboração 
de Parecer Técnico de Avaliação de Imóveis;
 ` Conhecer a regulamentação do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários;
 ` Proceder de forma ética no exercício de suas atividades profissionais;
 ` Identificar e caracterizar os diferentes tipos de imóveis;
 ` Conhecer e aplicar as diferentes metodologias de avaliação de imóveis;
 ` Aplicar os requisitos necessários para emissão do 
Parecer Técnico de Avaliação de Imóveis;
 ` Determinar valores para fins de compra e venda, de locação 
ou de arrendamento, de acordo com o mercado;
 ` Elaborar Parecer Técnico de Avaliação de Imóveis em perícias judiciais;
 ` Ter conhecimento de como calcular seus honorários referentes 
à realização das atividades da avaliação imobiliária.
O certificado concedido aos aprovados permite inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores 
de Imóveis (CNAI). 
O IBRESP deseja a você muito sucesso nessa caminhada!
7
8
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Histórico da Avaliação 
de Imóveis no Brasil
Caro(a) aluno(a), 
Seja(a) bem-vindo(a) ao componente curricular Histórico de Avaliação de Imóveis no Brasil.
Este componente abordará a origem histórica da avaliação de imóveis: de 1978 (com regula-
mentação da profissão do Corretor de Imóveis) à evolução em 2007 (com a RESOLUÇÃO-COFECI 
N° 1.066/2007) até os dias atuais.
Para tanto, estudará a linha histórica, primeiros estudiosos, as reflexões, debates e embates 
que resultaram nas legislações e normas que, articuladas, deram origem às orientações e meto-
dologias para avaliação de imóveis.
Bons estudos e vamos ao aprendizado!
9
Aula 1
Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil
10
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Antes de mais nada...
 ` “As coisas evoluem e a história das coisas nos diz isso!” Concorda com essa afirmação?
 ` Você sabia que estipular o valor de mercado de um imóvel não é algo novo no Brasil?
 ` Você já parou para pensar que a avaliação de imóveis também tem sua história?
 ` Tudo tem uma história, não é mesmo? Você tem a sua história. 
Há histórias que ficamos felizes em relembrar e outras nem tanto. Enfim, o que vivemos foi 
o que nos ajudou a construir o que somos hoje.
Vamos, então, conhecer melhor a história da Avaliação de Imóveis?
11
Aula 1
Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil
12
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Você deve saber que...
Nesta aula, você conhecerá a linha histórica da avaliação de imóveis, os primeiros estudiosos, 
as reflexões, os debates e os embates que resultaram nas legislações e normas que, uma vez 
publicadas, deram origem às orientações e às metodologias para avaliação de imóveis.
Na sua profissão...
Trabalhando como Avaliador de Imóveis, seja em 
uma grande, média ou pequena empresa de negócios 
imobiliários, ou até mesmo prestando serviço como 
autônomo, é importante saber a história da profissão.
A pergunta é: você, futuro(a) Avaliador(a) de 
Imóveis, sabe o suficiente sobre a história da 
avaliação de imóveis no Brasil, que começou 
em meados de 1918? Se a resposta for 
“mais ou menos” ou “não”, está na hora 
de imergir no ”Histórico da Avaliação de 
Imóveis no Brasil” e conhecer melhor as 
particularidades históricas dessa profissão.
13
Aula 1
Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil
14
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
O saber é aqui...
Histórico da Avaliação 
Imobiliária no Brasil
Você sabia que estipular o valor de mercado de um imóvel não é algo novo no Brasil? Pois é. 
Não é novo mesmo. Na verdade, isso vem sendo feito desde que se iniciou a comercialização 
de imóveis no país. As primeiras publicações sobre a sistematização da atividade de avaliação 
imobiliária surgiram apenas em 1918. Desde então, estudiosos no assunto passaram a dedicar 
atenção aos métodos a serem aplicados nessa atividade. Com isso, alguns artigos científicos 
passaram a ser publicados na Revista de Engenharia do Mackenzie e no Boletim do Instituto de 
Engenharia da USP.
Você deve estar pensando: “Como devia ser difícil, naquela época, avaliar imóveis sem uma 
norma definida!”. De fato, era bastante difícil mesmo. Uma instituição que ajudou muito a con-
solidar a avaliação imobiliária foi a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Porém, isso 
aconteceusomente bem mais tarde, não no início, uma vez que a instituição foi fundada apenas 
décadas depois, em 1940, uma época na qual o assunto não estava tão definido a ponto de se 
poder emitir alguma norma a respeito. 
Como é de se esperar, as discussões evoluem, não é mesmo? Isso não seria diferente com 
um assunto tão importante como a avaliação imobiliária no Brasil. Com o passar do tempo e a 
continuidade dos estudos, finalmente esse assunto foi ficando mais e mais estruturado, possi-
bilitando, assim, que o engenheiro Luís Carlos Berrini publicasse os dois primeiros livros sobre 
avaliação de imóveis no Brasil: Avaliação de Terrenos, em 1941, e Avaliação de Terrenos Urbanos, 
em 1946. Posteriormente, em fevereiro de 1949, ele publicou, também, seu mais famoso livro, 
considerado o marco histórico da atividade de avaliação imobiliária no Brasil: Avaliações de Imó-
veis. Infelizmente, por obra do destino, Berrini acabou não tendo a oportunidade de vivenciar a 
importância de sua obra, pois faleceu três meses depois da publicação, em 22 de maio de 1949.
Seguindo nossa linha evolutiva do tempo, observamos que, em 1952, o departamento de 
engenharia da Caixa Econômica Federal emitiu sua primeira norma acerca da avaliação de imó-
veis, objetivando a padronização da elaboração dos Laudos de Avaliação: de terreno, de terreno 
e construção, de unidade autônoma de condomínio ou de indústria. Já em 1957, foi fundado o 
IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, que existe até hoje. No ano 
seguinte a sua fundação, a instituição emitiu sua primeira norma.
15
Aula 1
Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil
Em 27 de agosto de 1962, a profissão de corretor de imóveis foi regulamentada pela Lei nº 
4.116, que dispunha sobre o exercício da Profissão de Corretor de Imóveis e criou o Conselho 
Federal (COFECI) e os Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis (CRECIs). Por esse motivo, 
o dia 27 de agosto foi estabelecido como o dia do Corretor de Imóveis. Em 1976, um ano antes 
da regulamentação da profissão dos engenheiros, a Lei nº 4.116 foi julgada inconstitucional pelo 
Supremo Tribunal. Com isso, em 1978, a Lei nº 6.530, que deu nova regulamentação à profissão 
de corretor de imóveis, foi sancionada e se mantém em vigor até hoje. Nessa lei, estabeleceu-se 
que compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e lo-
cação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária (ou seja, opinar 
sobre o valor do imóvel no contexto mercadológico).
Voltando alguns anos em nossa linha do tempo, em 1966, foi sancionada a Lei nº 5.194, que 
regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo e cria o 
Conselho Federal (CONFEA) e os Conselhos Regionais (CREAs). Entre as atividades desses órgãos, 
incluem-se avaliações, vistorias, perícias e pareceres. Entretanto, a lei não mencionava que essas 
atividades eram privativas de tais profissionais.
Lembra-se de que falamos sobre a dificuldade em avaliar imóveis sem uma norma definida? 
Então, em 1977, a ABNT publicou a sua primeira norma sobre avaliação de imóveis, a ABNT/NB 
502, que tratava da Avaliação de imóveis urbanos.
Em 1978, portanto, já tínhamos normas que regulavam o modo que engenheiros e arquitetos 
deveriam realizar avaliações e perícias: a norma do IBAPE, a norma da ANBT sobre avaliações e 
uma lei que estabelecia que corretores de imóveis poderiam opinar sobre o valor mercadológico 
dos imóveis. Pois é... tudo estava progredindo historicamente e organizando a avaliação de imóveis.
Em 1980, a primeira norma da ABNT foi substituída pela ABNT NBR 5676 e, no mesmo ano, foi 
emitida a norma ABNT NBR 8799, que regulamentava a avaliação de imóveis rurais. Já em 1985, 
foram emitidas a ABNT NBR 8951, sobre avaliação de glebas urbanizáveis, e a ABNT NBR 8976, 
sobre avaliação de unidades padronizadas. Isso mesmo, a ABNT produziu bastante!
Em 1990, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) vetou ao fornecedor de serviços ofer-
tar no mercado de consumo, qualquer serviço em desacordo com as normas expedidas pelos 
órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela ABNT ou outra enti-
dade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial 
(Conmetro). Dessa forma, a prestação de serviço de avaliação imobiliária deveria seguir alguma 
norma da ABNT que já existia.
Em 2001, criou-se a Parte 1: Procedimentos gerais, sobre avaliação de bens, da atualmente 
conhecida e usada norma ABNT NBR 14653-1, que estudaremos adiante. No ano seguinte, em 
2002, foram publicadas as partes 3, sobre imóveis rurais, e 4, sobre empreendimentos, e, em 
2004, a parte 2, sobre imóveis urbanos.
Vale lembrar que essas normas da ABNT eram dirigidas a engenheiros e arquitetos, portanto 
os corretores de imóveis não tinham normas que poderiam seguir a fim de obedecer ao que es-
tabelecia o CDC para a realização de avaliações imobiliárias. É importante lembrar, também, que, 
para prestar um serviço, segundo o CDC, devem ser seguidas normas expedidas pelos órgãos 
16
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
oficiais competentes (o COFECI para os corretores de imóveis) ou, na inexistência de normas 
específicas, o previsto pela ABNT. Contudo, nem o COFECI nem a ABNT haviam, ainda, expedido 
normas para a realização de avaliação imobiliária por parte de corretores de imóveis.
Essa situação somente foi resolvida em 2006, quando o COFECI publicou a Resolução- 
-COFECI nº 957, que dispõe sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de 
parecer técnico de avaliação imobiliária, e o Ato Normativo COFECI nº 001/2006, que normatiza 
a inscrição no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários e seus consectários, criados 
pela Resolução-COFECI nº 957/2006. Temos de registrar aqui que esse fato desagradou os en-
genheiros e os arquitetos, que, até então, pelas normas vigentes, tinham um mercado exclusivo 
para a atividade de avaliação de imóveis. 
Por isso, em 2007, o CONFEA e o IBAPE, juntos, abriram Processo Comum Cível contra o 
COFECI, na tentativa de suspender a eficácia da Resolução-COFECI nº 957/2006. Coinciden-
temente, naquele mesmo ano, o COFECI publicou a Resolução nº 1066, estabelecendo nova 
regulamentação para o funcionamento do CNAI e para a elaboração do PTAM – Parecer Técnico 
de Avaliação Mercadológica.
No ano seguinte, em 2008, o pedido do CONFEA e do IBAPE no Processo aberto contra o 
COFECI foi julgado IMPROCEDENTE. Entretanto, as coisas não pararam por aí. Os órgãos apre-
sentaram recurso até apelação. Por fim, em 2010, colocou-se um ponto-final no caso com um 
acórdão do Superior Tribunal a favor do COFECI. Dessa forma, ratificou-se que o corretor de 
imóveis tem reconhecimento legal para realizar avaliação mercadológica de imóveis e determinar 
seus valores de venda ou de locação.
Com tudo pacificado, em 2011, o COFECI emitiu o Ato Normativo nº 001, normatizando a 
inscrição no CNAI e ditando outras providências no assunto das avaliações imobiliárias realizadas 
por corretores de imóveis.
Em 2015, surgiu o novo CPC – Código de Processo Civil, que alterou a exigência do antigo 
Código quanto à nomeação de peritos judiciais. No CDC anterior, somente profissionais com 
curso superior podiam ser nomeados peritos judiciais. A partir de 2015, passaram a ser nome-
ados peritos judiciais os profissionais legalmente habilitados. Dessa forma, sendo o corretor de 
imóveis um profissional com ensino médio completo, legalmente habilitado pela inscrição no 
CRECI, passou a poder ser nomeado perito judicial para realizar avaliações imobiliárias na esfera 
do judiciário. Foi mais uma vitória da categoria!
TOME NOTA
Lembre-se de que a evolução histórica da Avaliação de Imóveis culminou na 
RESOLUÇÃO-COFECI N° 1.066/2007, Ato Normativo Nº 001/2011 e LEI Nº 
6.530/1978, que normatizam a qualificação profissional de Avaliação de Imóveis, 
cujo certificado concedido aos aprovados permite inscrição no CadastroNacional 
de Avaliadores de Imóveis (CNAI).
17
Aula 1
Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil
18
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Vivência na 
Avaliação Imobiliária
Agora você conhecerá o Corretor de Imóveis Vítor, que trabalha em uma imobiliária junto 
com a Helena e o Ronaldo.
Sempre com o apoio, instrução e orientação da Helena e do Ronaldo, o corretor Vítor vai 
desenvolver ainda mais suas habilidades e conhecimentos sobre a avaliação imobiliária. Ele 
ainda é novato e, portanto, precisa de apoio dos dois colegas mais experientes para avançar 
no desenvolvimento profissional e decolar na carreira.
Nessa série de podcasts você acompanhará a trajetória de aprendizagem de Vitor que, com 
total apoio da Helena e do Ronaldo, desenvolverá as competências para realizar Avaliação de 
Imóveis.
Escaneie o QR Code e ouça o Podcast.
19
Aula 1
Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil
20
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Mãos na massa
Seguem 2 exercícios testes autocorrigíveis. Serão condicionais para avançar 
para a próxima aula. Estão rigorosamente ligados ao conteúdo trabalhado.
 1. Considerando o contexto histórico da Avaliação de Imóveis, podemos 
afirmar que a ABNT publicou a sua primeira norma em:
A. ( ) 1940
B. ( ) 1977
C. ( ) 1980
D. ( ) 1990
E. ( ) 2001
 2. No ano de 2010, houve uma vitória marcante para a categoria dos 
corretores de imóveis e, consequentemente, para os Avaliadores de 
Imóveis. Assinale a alternativa que melhor esclarece tal conquista.
A. ( ) Reconhecimento legal para realizar avaliação mercadológica de 
imóveis e determinar seus valores de venda ou de locação.
B. ( ) Emissão, pela Caixa Econômica Federal, da primeira norma acerca da avaliação de 
imóveis, objetivando a padronização da elaboração dos Laudos de Avaliação: de 
terreno, de terreno e construção, de unidade autônoma de condomínio e de indústria. 
C. ( ) Fundação do IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia.
D. ( ) Sanção da Lei nº 5.194, que criou o Conselho Federal 
(CONFEA) e os Conselhos Regionais (CREAs).
E. ( ) Elaboração da norma ABNT NBR 14653, sobre Avaliação de bens.
G
ab
ar
it
o
 e
 r
es
p
o
st
as
 n
a 
p
ág
in
a 
2
6
6
21
Aula 1
Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil
22
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Saiba mais
Você conhece a Missão, Visão e Valores do COFECI?
MISSÃO: Supervisionar a ética dos Corretores de Imóveis em todo o território 
nacional, cabendo-nos zelar e trabalhar pelo bom conceito da profissão 
e dos que a exercem legalmente, visando a defesa da Sociedade.
VISÃO: Buscar aprimoramento contínuo e inovando sempre.
VALORES: Ética, Transparência, Efetividade e Competência.
 ` Conselho Federal de Corretores de Imóveis acesse: https://bit.ly/3hXn6Dv
Síntese
Nesta aula você estudou:
 ` A evolução histórica da avaliação imobiliária no Brasil;
 ` Os primeiros autores de obras sobre avaliação imobiliária;
 ` As primeiras leis e normas sobre avaliação imobiliária.
Ou escaneie o código
23
Aula 1
Histórico da Avaliação de Imóveis no Brasil
https://bit.ly/3hXn6Dv
24
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Antes de mais nada...
Da próxima vez que quiser me visitar, avisa 
“Vai lá”. Mas avisa 
Porque vou as normas da casa mudar 
Quem não for amigo só entra de crachá 
Pra moralizar, vou ter que mudar
(...)
Música “Normas da casa”, de Zeca Pagodinho
O que é uma norma para você?
Já ouviu alguém dizer “Vivo conforme as minhas próprias normas”?
Normas para apresentação de dissertações, normas para apresentação de trabalho de con-
clusão de curso, normas da ABNT, normas da casa. Sempre estamos rodeados por normas, não 
é mesmo?
Conhece alguma normatização? Qual a relação das normatizações com a avaliação de imóveis?
Vamos, então, conhecer melhor esse assunto e sua relação com a Avaliação de Imóveis?
25
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653
26
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Na sua profissão...
Ao técnico de transações imobiliárias é um diferencial bastante 
importante saber fazer uma correta avaliação de imóveis, não é? 
Óbvio que sim. Este profissional, para ter êxito em suas ações e 
facilitar seu trabalho cotidiano, deve ter conhecimentos sobre a 
norma ABNT NBR 14653 e suas partes mais relevantes.
Seguindo tal norma da ABNT, que traz em seu núcleo 
a discussão sobre avaliação de bens, especialmente bens 
imóveis, o desenvolvimento do trabalho do avaliador 
será mais eficiente, pois será orientado pelo que está nas 
normas. Já se imaginou sendo selecionado como perito 
judicial para avaliar um imóvel e ser questionado por não ter 
utilizado as normas que orientam as avaliações imobiliárias?
Para isso não ocorrer com você, vamos, 
agora, entender melhor este universo!
Você deve saber que...
Nesta aula, você conhecerá a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e conhecerá 
aspectos importantes da NBR 14653, especialmente os conceitos, métodos e procedimentos 
gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens. Examinará pontos relevantes das partes: 
1 (Procedimentos gerais), 2 (Imóveis urbanos), 3 (Imóveis rurais) e 4 (Empreendimentos) que 
formam a NBR.
27
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653
28
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
O saber é aqui...
Normas da ABNT da série 14653
Como já vimos, em 2001, a ABNT publicou a norma NBR 14653 Parte 1, com os procedimentos 
gerais da avaliação de bens e, na sequência, de 2002 a 2004, publicou as partes 2, 3 e 4, sobre 
imóveis urbanos, imóveis rurais e empreendimentos, respectivamente.
Mas, antes de estudarmos essas partes da ABNT, temos que entender o que é a ABNT.
A ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, fundada em 1940, é o Foro Nacional de 
Normalização. Em outras palavras, é a ABNT que tem a alçada e a competência, no Brasil, para 
emitir normas técnicas.
Você sabia que uma norma técnica (normalmente chamada apenas de norma) é um documen-
to criado por um grupo de pessoas interessadas em padronizar uma atividade ou os resultados 
dessa atividade? É isso mesmo. Esse documento fornece as regras, diretrizes ou características 
mínimas para uma atividade específica ou para os resultados que se espera dessas atividades. O 
objetivo de uma norma é estabelecer ordem e disciplina na execução das ações relacionadas à 
atividade-alvo da norma.
É bom reforçar que a ABNT é uma entidade sem fins lucrativos que trabalha em sintonia com 
o governo e a sociedade para promover a defesa dos consumidores e a segurança de todos os 
cidadãos, já que as normas apresentam regras que visam à solução ou à prevenção de potenciais 
problemas.
Com certeza, você se já deparou com alguma norma, sabe que existem milhares delas publi-
cadas e que seria muito complicado catalogá-las pelos seus nomes. Então, quando uma norma 
da ABNT é publicada, ela recebe uma sigla e um número. Existem diversas siglas para as normas 
da ABNT, dependendo do seu alcance geográfico, político ou econômico. Existem normas in-
ternacionais (por exemplo ISO1 e IEC2), normas regionais (por exemplo NM3) e existem as normas 
nacionais, que recebem a sigla NBR, de Norma Brasileira, por isso que a norma número 14653 
é uma NBR.
1 ISO é sigla de International Organization for Standardization, portanto deveria ser IOS, não ISO. No entanto, como em cada país 
de línguas diferentes existiria uma sigla diferente, os fundadores decidiram escolher uma só sigla para todos os países: ISO.
2 IEC é sigla de International Electrotechnical Commission.
3 NM é sigla de Norma Mercosul.
29
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653
No universo do técnico em transações imobiliárias, bem como no do avaliador de imóveis, é 
muito comum ouvir pessoas falando apenas “ABNT 14653”. Tudo bem que podemos entender que, 
neste caso, estejam se referindo à norma de avaliação de bens. Mas, para sermos absolutamente 
corretos, temos que dizer a sigla NBR dessa norma: ABNT NBR 14653. Se não mencionarmos a 
sigla NBR, dependendo de com quem estejamos falando, essa pessoa pode se confundir com 
normas que tenham a mesma numeração,mas outra sigla, como é o caso da NF EN 14653-1, que 
é uma norma europeia, originária da França, compartilhada pela ABNT, sobre sistemas hidráulicos.
Enfim, vamos estudar um pouco mais sobre essa ABNT NBR 14653...
Primeiro, temos que entender o porquê de estudar essa norma. Afinal de contas, pelo que já 
vimos na história da avaliação de imóveis no Brasil, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) 
estabelece que só temos que usar uma norma da ABNT quando não existirem normas expedi-
das pelos órgãos oficiais competentes. Para os corretores de imóveis, o órgão competente é o 
Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), que emitiu tanto uma Resolução quanto 
um Ato Normativo sobre avaliação de imóveis. Nesses institutos legais, não há nada que obrigue 
você a seguir as normas da ABNT. Assim, fica a questão: corretores de imóveis precisam seguir 
as normas da ABNT?
Para responder a essa questão, temos que entender, de modo geral, um pouco mais as nor-
mas da ABNT.
Já vimos que, no caso da prestação de serviço, o Código de Defesa do Consumidor obriga 
o prestador de serviços a seguir normas da ABNT se não existirem normas emitidas por órgãos 
competentes. Isso somente foi estabelecido no CDC porque, segundo a própria ABNT, suas nor-
mas, tipicamente, são de uso voluntário. Isso significa que, se não existir uma lei que obrigue seu 
uso, as normas não são obrigatórias. Aqui está um ponto interessante: as normas da ABNT são 
de uso voluntário. Assim, nada impede os corretores de imóveis utilizá-las para incrementarem 
seus trabalhos.
Portanto, seguir normas da ABNT torna o desenvolvimento do serviço mais eficiente, assim 
como simplifica a solução de problemas comuns, já que o procedimento está descrito nas normas.
Tendo entendido isso, vamos adiante...
A ABNT NBR 14653 não é uma norma somente de Avaliação de Imóveis. Na verdade, é um 
conjunto de 7 partes que apresenta as regras para avaliação de bens de modo geral, sejam imó-
veis, sejam móveis.
Os bens são móveis ou imóveis, de acordo com sua natureza. Bens móveis são aqueles que 
podem ser transportados, o que não ocorre com os imóveis. 
30
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Estas são as 7 partes da ABNT NBR 14653:
 f Parte 1: Procedimentos gerais;
 f Parte 2: Imóveis urbanos;
 f Parte 3: Imóveis rurais;
 f Parte 4: Empreendimentos;
 f Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
 f Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
 f Parte 7: Bens de Patrimônios históricos e artísticos.
Veja que a parte 1 se refere aos procedimentos gerais a serem empregados a todas as avalia-
ções. As partes 2, 3 e 4 se referem à avaliação de imóveis. As partes 5 e 6 não têm relação com 
imóveis. Já a parte 7 se refere a bens móveis e imóveis que sejam considerados patrimônios 
históricos ou artísticos.
Portanto, considerando a avaliação de bens imóveis transacionáveis no mercado imobiliário, 
nos interessam apenas as partes 1, 2, 3 e 4.
Mais adiante, neste curso, aprofundaremos o estudo de cada parte da norma. Por enquanto, 
é importante entendermos sobre o que trata cada uma dessas partes.
ABNT NBR 14653-1
A parte 1 fixa as diretrizes para a avaliação de bens e classificação da sua natureza; institui 
terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; descreve as atividades básicas; define a meto-
dologia básica; especifica as avaliações; e apresenta os requisitos básicos de laudos e pareceres 
técnicos de avaliação.
Nos objetivos desta norma, está estabelecido que esta parte da NBR 14653 é exigível em todas 
as manifestações técnicas escritas vinculadas às atividades de engenharia de avaliações, sendo 
essa atividade fixada pela Resolução nº 218 do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia 
(CONFEA).
Veja que a norma é de uso obrigatório pelos profissionais inscritos no Conselho Regional de 
Engenharia e Agronomia (CREA), mas não é de uso obrigatório pelos profissionais inscritos no 
Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), como já vimos.
ABNT NBR 14653-2
A parte 2, conforme descrito nos seus objetivos, visa detalhar os procedimentos gerais listados 
na parte 1 referentes especificamente à avaliação de imóveis urbanos.
31
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653
ABNT NBR 14653-3
A parte 3 diz respeito à avaliação de imóveis classificados como rurais.
Aqui vale destacar que, segundo a legislação agrária, imóvel rural é a área formada por uma 
ou mais matrículas de terras contínuas, do mesmo titular (proprietário ou posseiro), localizada 
tanto na zona rural quanto urbana do município. O que a caracteriza é a sua destinação agrícola, 
pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.
Perceba que não é a localização do imóvel que determina se ele é rural, pois é possível que 
um imóvel rural esteja localizado em zona urbana. O que importa é a sua destinação, conforme 
estabelece a Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, artigo 4º, inciso I.
ABNT NBR 14653-4
A parte 4 aborda a avaliação de empreendimentos. Essa parte existe porque considerou-se que, 
nas partes anteriores, o assunto relativo a empreendimentos havia sido tratado de forma limitada.
Esta norma aprofunda o que diz respeito a:
 z empreendimento imobiliário: empreendimento em imóvel destinado ao parcelamento 
do solo ou construção de benfeitorias, com o objetivo de venda das unidades geradas;
 z empreendimento de base imobiliária: empreendimento em imóvel destinado à exploração 
de comércio ou serviços;
 z empreendimento de base industrial: empreendimento destinado à transformação industrial; 
 z empreendimento de base mineral: empreendimento destinado à extração ou beneficia-
mento mineral;
 z empreendimento de base rural: empreendimento destinado à exploração de atividades 
agrícolas e pecuárias; à extração e à exploração vegetal e animal; à transformação de pro-
dutos agrícolas ou pecuários, sem que sejam alteradas a composição e as características 
do produto in natura.
Ao final de cada uma das partes da ABNT NBR 14653, são listadas referências bibliográficas 
extremamente úteis para um maior aprofundamento no assunto.
32
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Continue acompanhando a trajetória de aprendizagem de Vitor acessando a continuação 
do Podcast.
Escaneie o QR Code e ouça o Podcast.
TOME NOTA
Como vimos, para avaliar imóveis com mais eficiência, é importante ter um bom 
conhecimento das normas e suas especificidades. Considerando globalização e o 
dinamismo das mudanças, saber como são elaboradas e por quem são elaboradas 
também é um bom caminho para contribuir com modernizações e atualizações 
das normas.
A ABNT é responsável pela elaboração das Normas Brasileiras (ABNT NBR), 
elaboradas pelos Comitês Brasileiros (ABNT/CB), Organismos de Normalização 
Setorial (ABNT/ONS) e Comissões de Estudo Especiais (ABNT/CEE) da instituição.
Para saber mais, acesse: http://www.abnt.org.br/abnt/conheca-a-abnt
33
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653
http://www.abnt.org.br/abnt/conheca-a-abnt
34
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Mãos na massa
Seguem 3 exercícios testes autocorrigíveis. Serão condicionais para avançar 
para a próxima aula. Estão rigorosamente ligados ao conteúdo trabalhado.
 1. O que é uma norma técnica emitida pela ABNT?
A. ( ) Uma entidade sem fins lucrativos que estabelece ordem e disciplina na sociedade.
B. ( ) Um documento que fornece as características dos problemas das regras.
C. ( ) Um documento que padroniza uma atividade ou os resultados dessa atividade.
D. ( ) Uma publicação com um modelo de parecer de avaliação imobiliária.
E. ( ) Um documento criado por um grupo de pessoas 
interessadas que trabalham para o governo.
 2. O que estabelece o Código Civil quanto à relação entre a prestação de serviços e a ABNT?
A. ( ) O Código de Defesa do Consumidor estabelece que a ABNT NBR 
14653 é de uso obrigatório por corretores de imóveis.
B. ( ) O Código de Defesa do Consumidor não estabelece 
relação entre prestação de serviços e a ABNT.
C. ( ) O Código de Defesa do Consumidorestabelece que as 
normas da ABNT são de uso voluntário.
D. ( ) O Código de Defesa do Consumidor estabelece que só temos que usar uma norma 
da ABNT quando não existirem normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes.
E. ( ) O Código de Defesa do Consumidor estabelece que não 
existem normas emitidas por órgãos competentes.
 3. Quais são as partes da ABNT NBR 14653 que são interessantes 
que o corretor de imóveis leve em consideração?
A. ( ) Parte 1: dos procedimentos gerais, Parte 2: dos imóveis urbanos, Parte 3: dos imóveis 
rurais, Parte 4: dos empreendimentos e Parte 5: das instalações e bens industriais.
B. ( ) Parte 1: dos procedimentos gerais, Parte 2: dos imóveis urbanos, Parte 
3: dos imóveis rurais e Parte 4: dos empreendimentos.
C. ( ) Parte 1: dos procedimentos gerais, Parte 2: dos imóveis urbanos, Parte 3: dos imóveis rurais. G
ab
ar
it
o
 e
 r
es
p
o
st
as
 n
a 
p
ág
in
a 
2
6
6
35
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653
36
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Saiba mais
Você sabe o que é normalização?
Segundo a ABNT, normalização é a atividade que estabelece, como forma de responder 
a problemas existentes ou potenciais, prescrições destinadas à utilização comum e repeti-
tiva com vistas à obtenção do grau ótimo de ordem em um dado contexto. Consiste, em 
particular, na elaboração, difusão e implementação das Normas.
 ` Veja mais em: http://www.abnt.org.br/normalizacao/o-que-e/o-que-e
Síntese
Nesta aula você estudou:
 ` A importância das normas para avaliação imobiliária;
 ` Associação Brasileira de Normas Técnicas;
 ` Normas da ABNT da Série NBR 14653;
 ` Introdução da NBR 14653, partes 1, 2, 3 e 4.
Ou escaneie o código
37
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653
http://www.abnt.org.br/normalizacao/o-que-e/o-que-e
38
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Antes de mais nada
 ` Você conhece o significado da palavra “autonomia”?
O termo “autonomia” vem da junção de dois radicais gregos: “auto” (= por si mesmo) e “no-
mos” (= lei, regra). 
Uma pessoa autônoma é aquela que traz a norma em si mesma ou, ainda, uma pessoa cujas 
ações são reguladas por uma norma interior.
Portanto, é preciso que você importe “regras” para si mesmo (traga para dentro de si) e faça 
com que o conhecimento adquirido oriente suas ações cotidianas. Aí sim, poderá dizer que tem 
autonomia para realizar as atividades relativas à sua profissão. Conhecer as normas que regulam 
a sua profissão pode contribuir muito para que você aja com autonomia em seu dia a dia.
Uma pessoa pode se proclamar autônoma quando for capaz de tomar decisões livremente, 
autogovernar-se, gozar da liberdade moral e intelectual e agir com independência.
Em que medida você se considera autônomo?
39
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 1
40
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Na sua profissão
Quando estiver atuando como avaliador(a) 
de imóveis, você, certamente, irá se deparar 
com uma série de situações descritas em 
normas reguladoras e, para que consiga 
desempenhar bem o seu papel, deverá estar 
atento ao que elas determinam. Procure se 
informar constantemente sobre eventuais 
mudanças que, com o tempo, poderão 
ocorrer, logo, não deixe de se atualizar.
“Paguei cem mil reais em um apartamento, 
em 2017. Em 2019, após a crise, ele está 
avaliado em noventa mil reais”. O preço 
pago é o preço pago. Isso não muda. 
Mas diferente disso é o valor desse imóvel. 
Aprofundando os estudos dessa parte 1 
da norma 14653, vamos entender que o 
preço é um fato e o valor é um conceito.
Você deve saber que...
Para estar preparado(a) para atuar como avaliador(a) de imóveis, não basta conhecer o mer-
cado imobiliário, pois saber diferenciar custo, valor e preço é apenas uma parte desse conceito. 
É preciso também conhecer as normas que regulamentam esse tipo de atividade. Por isso, vamos 
avançar um pouco mais, identificando algumas diretrizes da avaliação de imóveis.
41
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 1
42
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
O saber é aqui...
Norma ABNT NBR 14653 – Parte 1
Até agora, vimos alguns aspectos gerais da norma ABNT NBR 14653. A partir de agora, vamos 
avançar um pouco mais, estudando, com mais profundidade, a parte 1 dela.
Você, com certeza, já compreendeu que, apesar de essa norma ser de uso obrigatório para 
engenheiros e arquitetos, não é de uso obrigatório para corretores de imóveis. Entretanto, pode 
e deve ser levada em consideração.
A ABNT NBR 14653 Parte 1: Procedimentos gerais, desde que foi divulgada, tem sido atualizada. 
Abordaremos, aqui, a sua versão de 2019.
Na introdução, antes mesmo de abordar os elementos normativos, a ABNT NBR 14653 Parte 
1 apresenta alguns conceitos gerais muito importantes para as avaliações imobiliárias realizadas 
por corretores de imóveis.
Primeiro, a norma esclarece que a avaliação é uma análise técnica para identificar valores, custos 
ou indicadores de viabilidade econômica, de determinado objetivo, finalidade e data. Veja que 
o propósito é identificar o VALOR ou o CUSTO, não indicar o PREÇO. Ainda que muitos possam 
considerar esses três termos como sinônimos em alguns casos, na verdade não o são. Vejamos:
 z valor é a quantia monetária atribuída a um bem e decorre das várias características desse 
bem, sendo, portanto, um conceito econômico abstrato e não um fato. O valor é fruto de 
um julgamento consistente baseado em análise de dados;
 z custo é a quantia monetária resultante do total dos gastos diretos e indiretos necessários 
à produção ou aquisição de um bem;
 z preço é a quantia monetária referente à transação de um bem, seja da expectativa da sua 
transação, seja da realização dessa transação. Portanto, o preço é um fato relacionado às 
capacidades financeiras, às motivações ou aos interesses específicos do comprador e do 
vendedor para transacionar o bem.
Imagine a venda de um imóvel. Após as negociações, as partes firmam um preço a ser pago 
por ele. O comprador paga o preço e recebe do vendedor a transferência da propriedade do 
bem. Pronto! Negócio fechado. Após um ano, quando perguntarmos para o comprador qual foi 
43
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 1
o preço dessa transação, a quantia continua sendo a mesma. O preço pago é o preço pago e isso 
não muda. Diferente disso é o valor desse imóvel, que, devido a influências econômicas, sociais 
e ambientais, sofre variações. Sendo assim, observe que, enquanto o preço é um fato, o valor é 
um conceito. Nas avaliações imobiliárias, define-se o valor do imóvel, ou seja, o conceito julgado, 
com base na consideração de por qual valor esse bem poderia ser transacionado no mercado.
Não se esqueça de que a abordagem de valor de uma avaliação depende de seu objetivo e 
finalidade. Na abordagem pelo valor de mercado, identifica-se a quantia mais provável pela qual 
um bem seria transacionado no mercado. Mas, segundo a ABNT NBR 14653 Parte 1, o avaliador 
poderia usar uma abordagem por valores específicos, os quais são distintos do valor de mercado.
Na abordagem por valores específicos, pode-se identificar valores especiais de características 
relevantes para um comprador específico. Nesse caso, poderia ser considerada a situação de haver 
taxas de desconto especiais, isenções fiscais, ou mesmo serem levadas em conta as projeções de 
receitas e despesas, por exemplo. Por outro lado, poderia ser identificado o valor patrimonial, que, 
normalmente, difere do valor de mercado ou do valor de liquidação forçada, que deve considerar 
a comercialização do bem em prazo inferior ao usual. Nessa abordagem, também poderia ser 
identificado o valor em risco, ou seja, o montante para fins de cobertura securitária do bem, de 
acordo com critérios estabelecidos na apólice. Por fim, pode-se abordar o valor sinérgico, que 
considera tanto a cooperação entre o vendedor e um comprador específico quanto a combinação 
de fluxos de caixa ou o aproveitamento ganho na união de terrenos.
Na introdução da ABNT NBR 14653-1, são também apresentadas considerações sobre o 
conceitode valor de mercado, que diz respeito à quantia mais provável pela qual se negociaria 
voluntária e conscientemente um bem, em uma data de referência dentro das condições do 
mercado vigente.
Vale a pena destacar alguns pontos da norma que sustentam esse conceito:
“quantia mais provável...” refere-se ao preço expresso ou convertido em moeda 
corrente que pode ser obtido pelo bem numa transação em que as partes sejam 
independentes entre si e sem interesses especiais. Esse valor exclui preços alterados 
por circunstâncias especiais, tais como financiamento atípico e arranjos especiais 
em permutas ou retrovendas;
“...pela qual se negociaria...” refere-se ao fato de que o valor do bem é uma 
quantia estimada e não um preço preestabelecido por uma das partes ou pelo qual 
a transação é efetivamente realizada;
“...voluntariamente...” refere-se à presunção de que cada parte está motivada 
para efetuar a transação sem ser coagida para tal; 
“...e conscientemente um bem...” refere-se à presunção de que as partes são 
conhecedoras das condições do bem e do mercado em que ele está inserido;
44
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
“...numa data de referência...” indica que o valor estimado de mercado está rela-
cionado a uma data e, portanto, pode variar ao longo do tempo. A eventual mudança 
das condições de mercado pode conduzir a um valor diferente em outra data;
“...dentro das condições do mercado vigente” significa que o valor reflete as 
condições da estrutura, da conjuntura, da conduta e do desempenho do mercado 
na data de referência da avaliação. Entre essas condições está o tempo de exposição 
do bem no mercado, que pode ser suficiente, de acordo com as suas especificidades, 
para chamar a atenção de interessados e atingir o preço mais representativo das 
condições do mercado.
Ainda que essa norma se refira à avaliação de bens de modo geral, nesta Parte 1, são apre-
sentadas particularidades do mercado imobiliário e não de outro mercado. Segundo a norma, o 
mercado imobiliário caracteriza-se como um “mercado imperfeito”, com bens não homogêneos, 
estoque limitado, liquidez diferenciada e grande influência de fatores externos. Nesse mercado, 
tem-se acesso, muitas vezes, apenas aos preços desejados pelos vendedores (as ofertas) ou a 
preços de transações sujeitos a deformações decorrentes dos interesses do informante, interfe-
rindo na amostra que é coletada no método comparativo direto de dados de mercado.
Saiba, ainda, que a norma apresenta definições do que se entende por amostra, preço, custo, 
valor, entre outros. No decorrer de nosso estudo, essas definições serão adequadamente apre-
sentadas, cada uma delas dentro do seu contexto.
Em se tratando de procedimentos gerais, neste momento, merecem destaque alguns pontos 
que essa norma chama de procedimentos de excelência:
 z Atualizar a capacitação profissional – é fundamental continuar atualizando os conheci-
mentos sobre avaliação, bem como apenas aceitar realizar uma avaliação que esteja dentro 
das possibilidades dos conhecimentos já adquiridos;
 z Manter sigilo – o avaliador deve manter confidencialmente tanto o resultado do trabalho 
realizado quanto todas as informações técnicas, financeiras e/ou outras recebidas do cliente;
 z Respeitar a propriedade intelectual – a redação da avaliação é sempre um trabalho inédito 
e, portanto, um trabalho a não ser copiado, ou seja, ter seus trechos reproduzidos sem a 
devida citação (ou autorização para os trabalhos não publicados);
 z Evitar conflito de interesses – deve-se rejeitar contratação, se houver motivo de impedi-
mento ou suspeição (ver tabela de motivos);
 z Primar pela independência na atuação profissional – o avaliador deve assessorar com 
independência quem o contratou, sempre expressando a realidade.
45
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 1
Tabela de motivos de impedimento e suspeição do avaliador (considerando Arts. 
144 e 145 do Código de Processo Civil):
 f Se for mandatário da parte/cliente ou prestou depoimento como testemunha;
 f Se for parte no processo (no caso de perícia judicial) ele próprio, seu cônjuge 
ou companheiro, ou parente, consanguíneo ou afim, em linha reta ou colateral, 
até o terceiro grau, inclusive;
 f Se for sócio ou membro de direção ou de administração de pessoa jurídica 
parte no processo (no caso de perícia judicial);
 f Se for herdeiro presuntivo, donatário ou empregador do cliente;
 f Se tiver relação de emprego ou contrato de prestação de serviços com uma 
das partes (no caso de perícia judicial);
 f Se for amigo íntimo ou inimigo de qualquer das partes ou de seus advogados 
(no caso de perícia judicial);
 f Se receber presentes de pessoas que tiverem interesse na avaliação antes ou 
depois de iniciado o trabalho;
 f Se qualquer das partes for sua credora ou devedora, de seu cônjuge ou 
companheiro ou de parentes destes, em linha reta até o terceiro grau, inclusive 
(no caso de perícia judicial);
 f Se for interessado no resultado da avaliação.
Quanta informação, não é mesmo? Mas elas são importantes e necessárias para ampliar seus 
horizontes nesse mercado de trabalho tão concorrido.
As atividades básicas da avaliação, segundo a ABNT NBR 14653-1, são:
1. Requisição da documentação;
2. Conhecimento da documentação;
3. Vistoria do bem avaliando;
4. Coleta de dados de mercado, qualitativos e quantitativos;
5. Diagnóstico do mercado;
6. Escolha da metodologia a ser aplicada;
7. Tratamento dos dados coletados conforme a metodologia;
8. Obtenção do resultado da avaliação;
9. Apresentação de pressupostos, ressalvas e condições limitantes.
É importante lembrar que corretores de imóveis realizam avaliação mercadológica e, portanto, 
utilizam o “Método comparativo direto de dados de mercado”, pelo qual se identifica o valor de 
mercado do imóvel por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis 
constituintes da amostra.
46
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Por fim, segundo essa norma, estes são os requisitos mínimos que devem existir no documento 
final resultante da avaliação imobiliária:
a ) identificação do solicitante;
b ) objetivo da avaliação;
c ) finalidade da avaliação;
d ) identificação e caracterização do bem avaliando;
e ) documentação utilizada para a avaliação;
f ) pressupostos e condições limitantes da avaliação;
g ) dados e informações efetivamente utilizados;
h ) memória de cálculo;
i ) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
j ) especificação da avaliação;
k ) resultado da avaliação e sua data de referência;
l ) qualificação legal completa e assinatura do(s) responsável(is) técnico(s) pela avaliação;
m ) local e data da elaboração do laudo;
n ) outros requisitos previstos nas demais partes da NBR 14653.Ufa! Depois de tantas 
informações, vamos aos exercícios para melhor fixação do conteúdo.
Acompanhe mais um episódio do caminho trilhado por Vitor rumo ao conhecimento do 
universo da avaliação imobiliária.
Escaneie o QR Code e ouça o Podcast.
TOME NOTA
Dentre as metodologias aplicáveis, é importante lembrar que corretores de imóveis 
realizam avaliação mercadológica e, portanto, utilizam o “Método comparativo 
direto de dados de mercado”, pelo qual se identifica o valor de mercado do imóvel 
por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, cons-
tituintes da amostra.
47
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 1
48
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Mãos na massa
Seguem 3 exercícios testes autocorrigíveis cuja resolução é condição ne-
cessária para se avançar para a próxima aula. Estão rigorosamente ligados 
ao conteúdo trabalhado. 
 1. O que é uma avaliação, segundo a ABNT NBR 14653-1?
A. ( ) Uma atividade para a determinação do preço de um bem.
B. ( ) Um documento que fornece a determinação do valor médio do imóvel.
C. ( ) Um procedimento técnico ou científico para identificar preços de venda ou locação 
de bens imóveis, conforme a finalidade, numa determinada data e local.
D. ( ) Uma análisetécnica para identificar valores, custos ou indicadores de 
viabilidade econômica, de determinado objetivo, finalidade e data.
 2. Qual a principal semelhança e a diferença entre Valor, Custo 
e Preço, segundo a ABNT NBR 14653-1?
A. ( ) Tanto Valor, quanto Preço e Custo são quantias monetárias referentes a 
um imóvel. Valor é a quantia pela qual esse imóvel deve ser transacionado 
no mercado. Preço é o que o proprietário pede pela venda do 
imóvel e Custo é o quanto o comprador paga para obtê-lo.
B. ( ) Valor, Custo e Preço são quantias monetárias. Entretanto, o Valor é atribuído 
com base na análise de dados, enquanto o Preço se refere à expectativa ou 
realização da transação do bem. Já o Custo é resultante do total dos gastos 
diretos e indiretos necessários à produção ou aquisição de um bem.
C. ( ) Valor, Custo e Preço não apresentam semelhanças, apenas diferenças. O Valor 
é atribuído com base na análise de dados, o Preço se refere à expectativa na 
oferta de um bem e Custo é por quanto esse bem foi transacionado.
 3. Assinale a alternativa que apresenta procedimentos de excelência listados na ABNT NBR 14653-1.
A. ( ) Atualizar a capacitação profissional, manter sigilo, respeitar a propriedade intelectual, 
evitar conflito de interesses e primar pela independência na atuação profissional.
B. ( ) Ser mandatário e prestar depoimento como testemunha, envolver-se no processo, ser 
amigo dos clientes e de seus advogados e interessar-se pelo resultado da avaliação.
C. ( ) Atualizar a capacitação profissional, manter sigilo, respeitar a propriedade 
intelectual, envolver-se no processo e interessar-se pelo resultado da avaliação. G
ab
ar
it
o
 e
 r
es
p
o
st
as
 n
a 
p
ág
in
a 
2
6
7
49
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 1
50
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Saiba mais
Você sabe o que é normalização?
Se quiser se aprofundar neste assunto, sugerimos que leia a Parte 1 da ABNT NBR 14653 
na íntegra. A norma apresenta uma série de informações que não foram apresentadas 
aqui, por se tratar de assuntos com pouca relevância para os nossos estudos, mas que são 
interessantes de conhecer.
Síntese
Você estudou:
 ` Parte 1 da ABNT NBR 14653;
 ` Valor;
 ` Custo;
 ` Preço.
51
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 1
52
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Antes de mais nada...
As ruas têm cheiro
De gasolina e óleo diesel
Por toda a plataforma
Toda plataforma
toda a plataforma
Você não vê a torre 
 
Oh, oh, oh, oh, oh
(...)
“Música Urbana”, do Capital Inicial
Urbano, entre outras coisas, quer dizer: relativo ou pertencente à cidade, próprio de cidade, 
que tem características de cidade.
(DICIONÁRIO MICHAELIS-UOL, 2019)
A imagem acima nos remete, certamente, ao ambiente urbano. Obviamente, ele é bem dife-
rente do rural, não é? Qual é a grande diferença?
A música do Capital Inicial afirma “As ruas têm cheiro de gasolina e óleo diesel”. A música nos 
leva a pensar em quê? Na grande movimentação dos grandes centros? Será que o espaço urbano 
é sempre relacionado à cidade grande?
O dicionário Michaelis-Uol destacou que urbano é “relativo ou pertencente à cidade”. A partir 
de agora, ao estudarmos a ABNT NBR 14653 Parte 2, falaremos sobre imóveis urbanos. 
Vamos, então, conhecer melhor a relação entre imóveis urbanos e essa parte da norma de 
avaliação de imóveis?
53
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 2
54
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Na sua profissão...
Um diferencial bastante importante para o técnico em transações imobiliárias é saber fazer 
uma avaliação correta de imóveis, não é mesmo? Óbvio que sim! Este profissional, para ter êxito 
em suas ações e facilitar seu trabalho cotidiano, deve ter conhecimentos sobre a norma ABNT 
NBR 14653 e suas partes mais relevantes.
Seguindo a norma da ABNT, que traz em seu núcleo a discussão sobre avaliação de bens, 
especialmente bens imóveis, o desenvolvimento do trabalho do avaliador será mais eficiente, 
pois será “orientado” pelo que está nas normas. Já se imaginou sendo selecionado como perito 
judicial para avaliar um imóvel e ser questionado por não ter utilizado as normas que orientam 
as avaliações imobiliárias?
Para isso não ocorrer com você, vamos, agora, entender melhor esse universo!
Você deve saber que...
Nesta aula, você reconhecerá aspectos importantes da NBR 14653 Parte 2, especialmente os 
conceitos, classificações, tipificações e agrupamentos de imóveis urbanos. Tais descrições são 
importantes para o processo de avaliação de imóveis, pois o(a) avaliador(a) poderá caracterizar 
mais precisamente cada imóvel urbano com metodologias adequadas à identificação de valor.
55
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 2
56
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
O saber é aqui...
Norma ABNT NBR 14653 – Parte 2
Como já vimos os procedimentos gerais da avaliação de bens na ABNT NBR 14653-1, con-
tinuaremos nossos estudos observando os demais pontos importantes de cada uma das partes 
seguintes que interessam aos corretores de imóveis. Então, agora, vamos ver a ABNT NBR 14653 
Parte 2 – imóveis urbanos.
Vejamos como os imóveis urbanos são classificados nessa norma:
a ) Residencial;
b ) Comercial;
c ) Industrial;
d ) Institucional;
e ) Misto.
Também são apresentados os tipos de imóveis urbanos. São eles:
a ) Terreno (sendo lote ou gleba);
b ) Apartamento;
c ) Casa;
d ) Escritório;
e ) Loja;
f ) Galpão;
g ) Vaga de garagem;
h ) Misto;
i ) Hotéis e Motéis;
j ) Hospitais;
k ) Escolas;
l ) Cinemas e Teatros;
m ) Clubes recreativos;
n ) Prédios industriais.
57
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 2
Segundo a norma, os imóveis são agrupados da seguinte forma:
a ) Loteamento;
b ) Condomínio de casas;
c ) Prédio de apartamentos;
d ) Conjunto habitacional (composto de casas, prédios ou misto);
e ) Conjunto de salas comerciais;
f ) Prédio comercial;
g ) Conjunto de prédios comerciais;
h ) Conjunto de unidades comerciais;
i ) Complexo industrial.
Além disso, a ABNT NBR 14653 Parte 2 apresenta uma série de considerações a respeito da 
vistoria a ser realizada nesses imóveis. Vamos a elas! 
 z Caracterização da região: devem-se analisar elementos que possam influenciar os preços 
dos imóveis, considerando os aspectos gerais do entorno do imóvel que esteja sendo 
avaliado, bem como os aspectos físicos da região, as condições de uso e de ocupação 
do solo (inclusive consultando leis de zoneamento), a infraestrutura urbana (de transporte, 
água, esgoto, gás, energia, telefone, televisão etc.), as principais atividades econômicas 
(comércios, indústrias e serviços) e, por fim, as instalações comunitárias de saúde, educa-
ção, segurança, entre outras.
 z Caracterização do terreno: deve-se identificar a localização exata do imóvel em avaliação 
(pelo seu endereço e pelas confrontações de delimitação) e distinguir sua atual utilização 
(e vocação), conforme a legislação e as dimensões topográficas do terreno.
 z Caracterização das edificações e benfeitorias: devem-se analisar os aspectos construtivos, 
arquitetônicos e as eventuais patologias.
Não se esqueça de que, na realização da vistoria, podem existir situações específicas que 
afetem essa tarefa. Caso haja alguma impossibilidade de realização da vistoria, as informações 
necessárias podem ser obtidas por meio de declarações do proprietário ou do solicitante da 
avaliação. Em caso de prédios cujas unidades residenciais ou comerciais sejam padronizadas, 
pode-se visitar uma unidade com dimensões equivalentes. No entanto, se, ainda assim, não for 
possível obter os dados necessários, pode se limitar a realizar apenas uma vistoria externa do 
imóvel. De qualquer forma, tudo isso precisa estar explicado e justificado no documento final 
resultante dessa avaliação a ser entregue ao solicitante.
Outra situação que pode ocorrer é a realização de vistoria por amostragem. Imagine que seja 
pedida a avaliação de todas as unidades residenciais de um mesmo edifício e que elas tenham as 
58
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEISmesmas dimensões, num total de, digamos, 30 apartamentos. Nesse caso, pode-se realizar uma 
vistoria por amostragem, ou seja, vistoriam-se algumas unidades e atribuem-se as características 
levantadas.
Depois de abordar a vistoria, a norma apresenta os métodos para a determinação do valor de 
um bem, que, no caso de corretores de imóveis, sempre será um imóvel. Abaixo, encontram-se 
listados quatro métodos. São eles:
 z Método comparativo direto de dados de mercado: consiste em compor uma amostra 
representativa de dados de mercado de imóveis com características semelhantes às do 
avaliando, seguida de tratamento dos dados para homogeneizar tal amostra e obter a 
média do valor do metro quadrado para determinação do valor do imóvel avaliando. Este 
é o método mais indicado para corretores de imóveis. Mais à frente, neste curso, quando 
abordarmos a realização da avaliação, veremos como método é aplicado.
 z Método involutivo: consiste em identificar o valor de mercado do imóvel avaliando, base-
ando-se na concepção de um projeto hipotético de um empreendimento compatível com 
as características dele, considerando as condições do mercado e os potenciais cenários 
para a comercialização do produto.
 z Método de renda: consiste em avaliar empreendimentos de base imobiliária, como hotéis, 
shopping centers e outros, identificando sua renda líquida prevista, segundo seu atual fluxo 
de caixa, considerando cenários viáveis e descontando riscos do negócio para estimar o 
valor do imóvel.
 z Método evolutivo: consiste em determinar o valor do imóvel pela soma dos valores de 
seus componentes, ou seja, o valor do terreno, o custo de reprodução das edificações e 
benfeitorias (já depreciadas considerando suas condições reais) e o fator de comercialização. 
Neste método, há uma conjugação de métodos, sendo o valor do terreno determinado 
pelo método comparativo de dados de mercado, ou involutivo, e o valor das edificações 
e benfeitorias, pelo método comparativo direto de custo ou da quantificação de custo.
Perceba que, no método evolutivo, são mencionados dois métodos não listados anterior-
mente. Isso se dá porque a norma aborda, primeiro, os métodos para determinação do valor de 
mercado e somente depois aborda os métodos de determinação de custo. Então, agora vamos 
ver esses métodos.
Para identificar o custo de um imóvel urbano, a ABNT NBR 14653-2 apresenta os seguintes 
métodos:
 z Método da quantificação do custo: consiste em utilizar estudos e publicações sobre cus-
to unitário básico de construção ou fazer uso de orçamentos para identificar o custo de 
reedição de edificações e benfeitorias.
59
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 2
 z Método comparativo direto de custo: consiste em obter uma amostra de projetos de 
imóveis semelhantes ao avaliando e aplicar os mesmos cálculos do método comparativo 
direto de dados de mercado.
Uma coisa deve ficar bem clara, conforme mencionado anteriormente: CUSTO é diferente 
de VALOR. As avaliações imobiliárias que corretores de imóveis realizam são sempre dirigidas à 
determinação do VALOR de mercado e não do custo.
Muita atenção! Depois de apresentar os métodos, a norma passa a abordar uma série de gene-
ralidades, ou seja, elementos normativos básicos de uso geral nas avaliações de imóveis urbanos.
O primeiro desses elementos é uma tabela para identificar o grau de fundamentação da ava-
liação no caso de utilização de modelos de regressão linear, que permite fazer a análise e gerar 
uma equação que descreva a relação estatística entre variáveis.
Está ficando mais claro? Vamos avançando, pois, ainda que não se apliquem inferências esta-
tísticas por regressão linear, vale a pena deixar claro que, quanto maior a quantidade de imóveis 
referenciais (imóveis que compõem a amostra), maior será o grau de fundamentação da avaliação. 
O mesmo acontece com a qualidade da caracterização do imóvel avaliando e com a qualidade 
da identificação dos dados de mercado das amostras.
Na sequência, a norma ABNT NBR 14653-2 apresenta outra tabela referente ao grau de fun-
damentação da avaliação no caso de utilização do tratamento por fatores.
O tratamento por fatores, aplicado na amostra de dados de mercado com as características 
próximas às do imóvel avaliando, consiste em realizar cálculos que aumentem ou diminuam os 
preços dos imóveis da amostra. O preço do imóvel referencial será aumentado caso não tenha 
um elemento que o imóvel avaliando tenha, como, por exemplo, garagem. Nesse exemplo, o 
preço do imóvel referencial é aumentado para representar o preço desse mesmo imóvel se ele 
tivesse garagem, já que o avaliando tem garagem e precisamos homogeneizar a amostra com 
características comparáveis às do avaliando. O contrário também acontece, ou seja, diminui-se 
o preço do referencial caso este tenha um elemento que o avaliando não tenha. Existem pes-
quisas e publicações que apresentam quanto, percentualmente, o preço deve ser alterado. Esse 
cálculo pode até parecer complicado, à primeira vista, mas é bem simples e, neste curso, ainda 
veremos como realizá-lo.
Também são apresentadas tabelas para definição do grau de fundamentação no caso de se 
utilizar o método da quantificação de custo, o método involutivo ou o método evolutivo.
Note que, depois de feita a avaliação, baseada em todos os dados que foram obtidos, e apli-
cados os cálculos, basta identificar nas tabelas o grau de fundamentação da avaliação. Se num 
determinado critério tiver uma quantidade X, ganha-se uma pontuação; se tiver a quantidade Y, 
60
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
ganha-se outra pontuação; e, depois de somarmos todas as pontuações, teremos o grau iden-
tificado. Em resumo, é isso.
Feitos a avaliação e todos os cálculos, o trabalho termina com a emissão de um documento 
que irá apresentar tudo o que foi feito, assim como apresentar todos os dados obtidos, todas as 
informações e o resultado, que é a determinação do valor final do imóvel.
Por isso, a norma apresenta os itens mínimos que um laudo de avaliação deve conter. São eles:
a ) Identificação do solicitante;
b ) Finalidade do laudo;
c ) Objetivo da avaliação;
d ) Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;
e ) Identificação e caracterização do imóvel avaliando;
f ) Diagnóstico do mercado;
g ) Indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s);
h ) Especificação da avaliação (indicando o grau de fundamentação e precisão);
i ) Planilha dos dados utilizados;
j ) No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, a descrição 
das variáveis do modelo, com a definição do critério de enquadramento de cada uma 
das características dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as diferenças 
qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos 
dados de mercado;
k ) Tratamento dos dados e identificação do resultado;
l ) Resultado da avaliação e sua data de referência;
m ) Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela ava-
liação.
Observe que, essencialmente, são praticamente os mesmos itens que já tinham sido listados 
na Parte 1 dessa norma, conforme vimos anteriormente.
Depois disso, esta Parte 2 da norma aborda alguns procedimentos específicos para o caso 
de desapropriações, servidões, glebas urbanizáveis, avaliação de aluguéis e liquidação forçada.
No caso de desapropriação parcial ou de servidão, destaca-se que será feita a avaliação apenas 
da parcela do imóvel que for afetada, considerando a diferença entre as avaliações do imóvel 
original e do imóvel remanescente, bem como os eventuais custos de adaptação do imóvel 
remanescente. Já a avaliação de aluguéis pode ser feita por comparação direta ou ainda por 
remuneração do capital.
61
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 2
62
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Por fim, essa norma apresenta procedimentos específicos para utilização de modelos de 
regressão linear e para utilização de tratamento por fatores, bem como recomendaçõespara 
tratamento de dados por regressão espacial, para a utilização de análise envoltória de dados e 
para tratamento de dados por redes neurais artificiais.
Bastante coisa, não é mesmo?
Mas não precisa se preocupar... Durante o curso, vamos explicar, passo a passo, como realizar 
a vistoria, a homogeneização da amostra, os cálculos e até como emitir o laudo ou o parecer 
de avaliação imobiliária. Por enquanto, esperamos apenas que saiba o que cada norma aborda.
Confira como foi o aprendizado de Vitor com relação à parte 2 da ABNT 14.653.
Escaneie o QR Code e ouça o Podcast.
TOME NOTA
Como vimos, para avaliar imóveis com maior eficiência, é importante ter um bom 
conhecimento das normas e suas especificidades. Considerando a globalização e 
o dinamismo das mudanças, saber como as normas são elaboradas e por quem 
são elaboradas também é um bom caminho para contribuir com modernizações 
e atualizações das normas.
A ABNT é responsável pela elaboração das Normas Brasileiras (ABNT NBR), elaboradas 
pelos Comitês Brasileiros (ABNT/CB), Organismos de Normalização Setorial (ABNT/
ONS) e Comissões de Estudo Especiais (ABNT/CEE) da instituição.
Para saber mais, acesse: http://www.abnt.org.br/abnt/conheca-a-abnt
63
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 2
http://www.abnt.org.br/abnt/conheca-a-abnt
64
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Mãos na massa
Seguem 3 exercícios testes autocorrigíveis, que serão condicionais para 
se avançar para a próxima aula. Estão rigorosamente ligados ao conteúdo 
trabalhado. 
 1. Assinale a alternativa que não apresenta um elemento 
importante na vistoria do imóvel urbano avaliando:
A. ( ) Caracterização do solicitante.
B. ( ) Caracterização da região.
C. ( ) Caracterização do terreno.
D. ( ) Caracterização das edificações e benfeitorias.
 2. Segundo a ABNT NBR 14653-2, no que consiste o método 
comparativo direto de dados de mercado?
A. ( ) Consiste em identificar o valor de mercado do imóvel avaliando, baseando-se na concepção 
de um projeto hipotético de um empreendimento compatível com as características dele, 
considerando as condições do mercado e os potenciais cenários para a comercialização do 
produto.
B. ( ) Consiste em avaliar empreendimentos de base imobiliária, como hotéis, shopping centers e 
outros, identificando sua renda líquida prevista, segundo seu atual fluxo de caixa, considerando 
cenários viáveis e descontando riscos do negócio para estimar o valor do imóvel.
C. ( ) Consiste em compor uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com 
características semelhantes às do avaliando, seguida de tratamento dos dados para homo-
geneizar tal amostra e obter a média do valor do metro quadrado para determinação do valor 
do imóvel avaliando.
D. ( ) Consiste em determinar o valor do imóvel pela soma dos valores de seus componentes, ou 
seja, o valor do terreno, o custo de reprodução das edificações e benfeitorias (já depreciadas 
considerando suas condições reais) e o fator de comercialização.
 3. Em termos simples, quanto ao tratamento dos dados de mercado, 
como podemos definir o tratamento por fatores?
A. ( ) Tratamento por fatores consiste numa análise fatorial para identificar o grau de fundamen-
tação da avaliação no caso de utilização de modelos de regressão linear.
B. ( ) Tratamento por fatores consiste em realizar cálculos que aumentem ou diminuam os preços 
dos imóveis da amostra, conforme a existência ou inexistência de elementos desses imóveis 
em comparação com o imóvel avaliando.
C. ( ) Tratamento por fatores consiste em utilizar estudos e publicações sobre custo unitário básico 
de construção ou fazer uso de orçamentos para identificar o custo de reedição de edificações 
e benfeitorias. G
ab
ar
it
o
 e
 r
es
p
o
st
as
 n
a 
p
ág
in
a 
2
6
7
65
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 2
66
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Saiba mais
Quer se aprofundar mais neste assunto?
Sugerimos que leia a Parte 2 da ABNT NBR 14653 na íntegra. A norma apresenta uma 
série de informações que não foram apresentadas aqui, por se tratar de assuntos com 
pouca (ou mesmo nenhuma) relevância para os nossos estudos enquanto corretores de 
imóveis, mas que são interessantes de se conhecer.
Síntese
Nesta aula, você estudou:
 ` Normas da ABNT da Série NBR 14653 Parte 2.
67
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 2
68
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Antes de mais nada...
Vida no campo, todo dia é assim 
Vida no campo, Deus sorrindo pra mim 
 
Chego na roça e me sinto feliz 
Sem poluição pra irritar o nariz 
Olho pro céu e agradeço ao criador a quem pertenço 
Essa é a vida que eu sempre quis 
 
Vida no campo, todo dia é assim 
Vida no campo, Deus sorrindo pra mim 
 
Durmo bem cedo mas não perco o luar 
E no outro dia acordo pra trabalhar 
E o galo já cantou, a neblina assentou 
E a plantação me espera para irrigar
Vida No Campo – Robson Fonseca
Rural, entre outras coisas, quer dizer: Relativo ou pertencente ao campo, que é próprio do 
campo, situado no campo, aquele que vive e trabalha no campo; camponês, lavrador.
(DICIONÁRIO MICHAELIS-UOL, 2019)
Se alguém nos pergunta o que é zona rural, o que nos vem à cabeça?
Nosso “repertório de respostas” pode variar, mas, normalmente, pensamos em muito verde, 
casas mais rústicas, trabalhadores rurais arando a terra, lugar tranquilo, vida tranquila, animais 
pastando, não é? Muitas vezes, como nos apresenta o trecho da música, pensamos na vida na 
roça, em terra.
O dicionário afirma acima que rural é “relativo ou pertencente ao campo”. Agora, ao estudar-
mos a ABNT NBR 14653 Parte 3, falaremos sobre imóveis rurais.
Vamos, então, conhecer melhor a relação entre imóveis rurais e essa parte da norma sobre 
avaliação de imóveis?
69
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 3
70
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Na sua profissão...
 — “Olá, tenho umas terrinhas pra vender.”
 — “Opa, diz o corretor, estou pronto para vendê-la. É um terreno, um sítio, uma chácara ou 
fazenda?”
 — “Sítio!”
 — “Ah... ok, sítio. De quantos hectares?”
 — “Hectares? Só sei falar em metros. Têm 20 mil m².”
 — “Ah sim, 2 hectares, então. A terra é bruta, cultivada ou nua?”
 — “Bruta, cultivada ou nua, que é isso?! Eu tenho ‘uns pés’ de plantas lá. Só!”
 — “Rapaz, para que tantas perguntas?
 — “Então, são perguntas importantes para que eu possa avaliar certinho a sua propriedade rural. 
E tem mais coisas ainda. Vamos visitar a propriedade, porque, depois, vou fazer algumas 
pesquisas e conversamos melhor”.
O diálogo acima nos faz refletir um pouco sobre pontos importantes que devem ser conside-
rados na hora de avaliar um imóvel rural. Vamos, agora, entender melhor este universo!
Você deve saber que...
Nesta aula, você reconhecerá aspectos importantes da NBR 14653 Parte 3, especialmente as 
classificações de imóveis rurais e de terras, módulos fiscal e rural, siglas como INCRA e Embrapa, 
definições de medidas como hectare e alqueire etc. Tais esclarecimentos são importantes para 
o processo de avaliação de imóveis rurais, pois o(a) avaliador(a) poderá caracterizar mais preci-
samente cada imóvel rural com metodologias adequadas para identificação de valor.
71
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 3
72
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
O saber é aqui...
Norma ABNT NBR 14653 – Parte 3
Até agora, abordamos duas das quatro partes que nos interessam da norma ABNT NBR 14653, 
portanto já vencemos metade da nossa jornada. Falta estudarmos a avaliação de imóveis rurais 
e de empreendimentos.
Vejamos, então, a Parte 3 da NBR 14653, que especifica os procedimentos, lista os requisitos 
e fornece diretrizes para a avaliação de imóveis rurais. O conteúdo da norma inclui:
 z Terminologia, definições, símbolos e abreviaturas;
 z Classificação dos imóveis rurais e de seus componentes;
 z Atividades básicas;
 z Metodologia aplicável;
 z Especificação da avaliação;
 z Procedimentos específicos;
 z Requisitos do laudo de avaliação.
Antes de qualquer coisa, precisamosentender o que é um imóvel rural. Muitos pensam que 
é um imóvel localizado na zona rural do município, mas temos de entender que não se trata 
necessariamente disso.
Segundo a norma, imóvel rural é um imóvel rústico de área contínua, que se destina à ex-
ploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal, agroindustrial ou é destinado à proteção 
e preservação ambiental. Na verdade, não importa sua localização. Isso significa que, mesmo 
que o imóvel esteja localizado dentro da zona urbana do município, se ele se enquadrar nessas 
características, é um imóvel classificado como rural.
Quanto à terminologia e demais definições preliminares, vale a pena destacar algumas que 
merecem atenção. São elas:
 z Aproveitamento eficiente: é a utilização mais recomendável para o local, desde que tec-
nicamente possível e permitido pela legislação, considerando o momento, o entorno e a 
realidade de mercado.
73
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 3
 z Benfeitorias: aquilo que, não sendo natural, seja resultante de obra ou serviço realizado no 
imóvel. As benfeitorias podem ser reprodutivas ou não reprodutivas.
o Benfeitorias reprodutivas são aquelas que geram renda diretamente, por exemplo, 
culturas, plantações, pastagens (sejam cultivadas ou nativas melhoradas), entre 
outras.
o Benfeitorias não reprodutivas são as que não geram renda diretamente, como, 
por exemplo, edificações, terreiros, estradas e acessos, cercas, sistemas de dre-
nagem ou de irrigação por gravidade, obras e trabalhos de melhorias das terras, 
entre outras.
 z Cultura de ciclo curto: a cultura com ciclo igual ou inferior a um ano.
 z Cultura de ciclo longo: a cultura com ciclo superior a um ano.
 z Custo de formação: quantia gasta para o preparo do solo e implantação anterior à primeira 
safra ou pastoreio.
 z Floresta plantada: é a floresta formada para fins comerciais ou industriais, como, por exem-
plo, uma floresta de eucalipto para fornecimento de matéria-prima para indústria de papel.
 z Passivo ambiental: obrigações economicamente valoráveis, decorrentes de danos am-
bientais ou da inobservância da legislação ambiental.
A terra num imóvel rural que não apresente nenhuma edificação pode ser classificada como 
bruta, cultivada ou nua.
Terra bruta é a terra em que ainda exista vegetação natural, ou seja, em que a vegetação 
esteja em seu estado original. Também é considerada terra bruta a terra que apresentar uma 
vegetação em estágio regenerativo; em outras palavras, a vegetação que naturalmente cresce 
depois de cessada a interferência humana. Em resumo, pode-se dizer que terra bruta é a terra 
não trabalhada, com ou sem vegetação natural.
Terra cultivada é a terra em que houver algum cultivo agrícola. Inclui-se nesta classificação o 
terreno que estiver de pousio. Entende-se por pousio o descanso que se dá a uma terra cultivada, 
interrompendo-lhe a cultura por um tempo. Portanto, terra cultivada é a terra trabalhada para 
gerar alguma produção vegetal.
Terra nua é a terra sem a consideração de benfeitorias e que não se encaixa nas classificações 
anteriores. Em outras palavras, é a terra sem produção vegetal e vegetação natural.
Atente para o fato de que o imóvel rural não é constituído somente de terra, e qualificar os 
demais elementos faz parte da classificação. A norma ainda apresenta classificações de dimensão 
e exploração para os imóveis rurais.
74
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Existem nove classificações quanto à exploração do imóvel rural. São elas:
 z não explorado;
 z de lazer e turismo;
 z de agricultura;
 z de extrativismo;
 z de interesse ambiental;
 z de pecuária;
 z de silvicultura;
 z agroindustrial;
 z misto.
E a norma lista apenas três classificações quanto à dimensão do imóvel rural:
 z Pequeno: até quatro módulos fiscais;
 z Médio: acima de quatro até 15 módulos fiscais;
 z Grande: acima de 15 módulos fiscais.
E você, sabe o que é “módulo fiscal”?
Essa pergunta pode ser respondida pela Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária (Em-
brapa), que é uma Empresa Pública de pesquisa vinculada ao Ministério da Agricultura, Pecuária 
e Abastecimento do Brasil.
Segundo a Embrapa, o módulo fiscal é uma unidade de medida, em hectares, cujo valor é 
fixado pelo Incra para cada município, levando-se em conta o tipo de exploração predominante 
no município, a renda obtida pelo tipo de exploração predominante, outras explorações existen-
tes no município que, embora não predominantes, sejam expressivas devido à renda ou à área 
utilizada, bem como o conceito de "propriedade familiar".
Portanto, a dimensão de um módulo fiscal varia de acordo com o município em que está 
localizada a propriedade. O valor do módulo fiscal no Brasil varia de 5 a 110 hectares.
A resposta da Embrapa nos esclarece, portanto, que módulo fiscal é uma unidade de medida, 
que essa medida varia de município para município e que é calculada considerando uma série 
de elementos.
75
Aula 2
Normas ABNT da Série 14653 – Parte 3
Mas essa resposta também nos traz outras questões:
 z Qual é a medida de um hectare?
 z O que é o Incra?
 z Como consultar a medida de um módulo fiscal?
Ter respostas para essas perguntas é importante para darmos continuidade ao estudo da ABNT 
NBR 14653 Parte 3. Então, vejamos!
Primeiro, vamos entender o que é um hectare.
Muitas pessoas confundem HECTARE com ALQUEIRE. Essas duas unidades de medidas são 
completamente diferentes. Enquanto o hectare segue um padrão mundial de medida, o alqueire 
muda conforme a região.
O termo hectare é formado de dois radicais gregos: “hecto” e “are”. HECTO é um prefixo de 
unidade que denota um fator de 10², ou seja, 100. Já o ARE é uma unidade de medida que equi-
vale a 100 m² (cem metros quadrados). Portanto, um hectare equivale a 100 vezes 100 m², ou 
seja, 10.000 m² (dez mil metros quadrados).
1 hectare = 10.000 m²
Incra é a sigla de Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, uma autarquia federal 
da Administração Pública brasileira responsável por realizar a reforma agrária, manter o cadastro 
nacional de imóveis rurais e administrar as terras públicas da União.
Agora a grande questão é como saber a dimensão do módulo fiscal no município em que se 
localiza o imóvel.
Essa informação é disponibilizada tanto pelo Incra quanto pela Embrapa. Seus websites (www.
incra.gov.br ou www.embrapa.br) permitem a realização de buscas, portanto pode-se buscar 
“módulo fiscal”.
Mas atenção! Não confunda módulo fiscal com módulo rural.
Módulo Fiscal, como já vimos, é uma unidade de medida do imóvel rural, equivalente a uma 
proporção expressa em hectares, que varia de acordo com o município. Digamos que, no municí-
pio em que o imóvel rural esteja situado, 1 módulo rural seja equivalente a 5 hectares, lembrando 
que 1 hectare é igual a 10 mil m². Nesse caso, as dimensões desse imóvel rural seriam equivalentes 
a 5 x 10 mil m², ou seja, 50.000 m².
76
CURSO DE AVALIAÇÃO 
DE IMÓVEIS
Módulo Rural é uma outra unidade de medida, também de imóvel rural, mas que não se refere 
exclusivamente às dimensões do imóvel. O módulo rural é calculado para cada imóvel, consi-
derando os dados desse imóvel no cadastro de Imóveis Rurais gerenciado pelo Incra. Esse valor 
de módulo rural permite que sejam feitas comparações entre os imóveis rurais, pois é um valor 
que leva em consideração vários outros elementos e atributos do imóvel, além da sua dimensão.
É importante lembrar que a classificação do tamanho do imóvel rural, segundo a Parte 3 da 
ABNT NBR 14653, leva em consideração a quantidade de módulos fiscais.
Agora que entendemos essas questões sobre medidas e dimensões de imóveis rurais, vejamos 
o que mais essa norma apresenta.
Na sequência, a norma estabelece a classificação dos componentes dos imóveis rurais:
 z Terras;
 z Benfeitorias;
 z Máquinas e equipamentos;
 z Veículos;
 z Semoventes (aquilo que se move por si mesmo, ou seja, animais de rebanho);
 z Recursos naturais (que podem ser florestais, hídricos ou minerais);