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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Programa de Pós-Graduação EAD
UNIASSELVI-PÓS
Autoria: Hudson Goto
CENTRO UNIVERSITÁRIO LEONARDO DA VINCI
Rodovia BR 470, Km 71, no 1.040, Bairro Benedito
Cx. P. 191 - 89.130-000 – INDAIAL/SC
Fone Fax: (47) 3281-9000/3281-9090
Reitor: Prof. Hermínio Kloch
Diretor UNIASSELVI-PÓS: Prof. Carlos Fabiano Fistarol
Equipe Multidisciplinar da Pós-Graduação EAD: 
Carlos Fabiano Fistarol
Ilana Gunilda Gerber Cavichioli
Cristiane Lisandra Danna
Norberto Siegel
Julia dos Santos
Ariana Monique Dalri
Marcelo Bucci
Revisão Gramatical: Equipe Produção de Materiais
Diagramação e Capa: 
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Copyright © UNIASSELVI 2019
Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri
 UNIASSELVI – Indaial.
G684a
Goto, Hudson
Avaliação de imóveis. / Hudson Goto. – Indaial: UNIASSELVI, 
2019.
226 p.; il.
ISBN 978-85-7141-346-7
ISBN Digital 978-85-7141-347-4
1. Bens imóveis - Avaliação. - Brasil. II. Centro Universitário 
Leonardo Da Vinci.
CDD 333.32
Impresso por:
Sumário
APRESENTAÇÃO ............................................................................5
CAPÍTULO 1
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis:
Características, Diferenças E Legislação ...............................7
CAPÍTULO 2
Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais: Residencial,
Comercial e Industrial ...............................................................63
CAPÍTULO 3
Métodos Para Avaliação de Imóveis Urbanos
(Residencial, Comercial e Industrial) e Rurais ....................125
APRESENTAÇÃO
O mercado imobiliário é um setor bastante complexo, que envolve 
conhecimentos técnicos e econômicos. Quando tratamos de imóveis, estes 
possuem características únicas e bastante distintas dos demais bens que 
normalmente consumimos, que são, na maioria das vezes, produzidos em escala 
industrial. Em geral, pode-se afirmar que não há um imóvel igual a outro, pois 
sempre haverá diferenças significativas entre dois ou mais imóveis. Portanto, 
entender o comportamento deste mercado, desde o seu surgimento, passando 
por conceitos básicos e de métodos de avaliação normatizados, chegando até 
o produto, ou seja, a elaboração do Laudo de Avaliação Imobiliária, conforme 
solicitado por cada órgão de classe, é essencial para o profissional atuar com 
segurança e qualidade.
Diante disso, no Capítulo 1, nossos estudos iniciam-se com um breve 
histórico do surgimento do ramo imobiliário avaliatório, onde veremos os principais 
motivadores para a sua origem e finalidade. Adicionalmente estudaremos os 
conceitos preliminares de vistoria de imóveis, atividade essencial para a avaliação 
imobiliária. Avançando nesta conceituação, veremos os fundamentos da perícia 
de imóveis, considerada uma atividade mais especializada, mas que muitas 
vezes é tratada de forma similar à avaliação imobiliária. Ainda neste capítulo 
serão apresentadas as normas e legislações referentes ao assunto e que 
fundamentam os trabalhos. E por fim, o foco será o profissional e suas formas de 
atuação, dissertando-se sobre a legislação e normas vigentes, que direcionam os 
trabalhos de engenheiros, arquitetos, corretores de imóveis e demais profissionais 
habilitados neste campo.
Aprofundando o conhecimento, no Capítulo 2 começaremos com alguns 
conceitos fundamentais para os processos de avaliação de imóveis urbanos e 
rurais, como aqueles de bens tangíveis e intangíveis, de valor e suas variantes, 
bem como outros conceitos obtidos do campo econômico, como capitalização, 
depreciação, investimento etc., que serão utilizados ao longo deste livro. Veremos 
ainda as importantes diferenças entre custo e preço e a dinâmica do mercado 
imobiliário, com o objetivo de entender a formação do produto imobiliário, ou o 
imóvel propriamente dito. Como etapa essencial, veremos neste momento as 
diversas particularidades da vistoria de imóveis, chegando aos fundamentos 
de engenharia diagnóstica. Fechando este capítulo, veremos as formas de 
apresentação do Laudo de Avaliações de Imóveis e sua composição mínima, 
conforme cada caso e conselho de classe.
Sendo um assunto mais extenso, e considerado a “espinha dorsal” da 
avaliação imobiliária, dedicaremos o Capítulo 3 aos estudos dos métodos de 
quantificação de valor dos imóveis sob avaliação. A norma referente ao assunto 
estabelece que sejam, preferencialmente, adotados os seguintes métodos: 
método comparativo direto de dados de mercado, método de capitalização de 
renda, métodos involutivo e evolutivo, bem como o comparativo direto de custo 
e de quantificação de custo. Ainda segundo a norma, qualquer outro método 
utilizado deverá ser devidamente justificado pelo profissional. Assim, dentre 
estes métodos, a própria norma recomenda a utilização do método comparativo 
direto de dados de mercado, devido à característica do setor imobiliário, bastante 
dinâmico e atuante. Cada um destes métodos possui suas particularidades e 
técnicas apropriadas de execução, que serão tratadas com maiores detalhes 
neste capítulo.
Portanto, como você pode perceber, efetuar a avaliação de um bem no 
dinâmico e complexo mercado imobiliário não é uma tarefa simples, pois existem 
diversas variáveis atuantes sobre os imóveis, que podem ser devidamente 
compreendidas. Assim, este livro tem como principal objetivo apresentar os 
fundamentos, tanto conceituais como normativos e legislativos, desta área de 
atuação, válidos para imóveis urbanos e rurais. Ao longo destes capítulos também 
serão apresentadas algumas dicas complementares que podem ajudar na sua 
formação, como atividades de estudo, indicação de bibliografias, notícias atuais, 
entre outras. O conteúdo disponibilizado neste livro deve ser o marco inicial 
do seu contínuo crescimento profissional. Por isso, não deixe de se atualizar 
constantemente.
Bons estudos!
Hudson Goto
CAPÍTULO 1
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia 
de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação
A partir da perspectiva do saber-fazer, são apresentados os seguintes 
objetivos de aprendizagem:
Saber:
� Conhecer as atividades de avaliação, vistoria e perícia de imóveis.
� Conhecer as normas brasileiras referentes à avaliação de bens imóveis (NBR 
14.653 partes 1 a 4).
� Conhecer as leis e resoluções do Confea referentes às atividades de avaliações, 
vistorias e perícias.
� Conhecer as leis e resoluções do Cofeci referentes à competência do corretor 
de imóveis para elaboração de pareceres técnicos de avaliação imobiliária e 
outras providências.
� Entender as atribuições profissionais para o exercício das atividades de 
avaliações de imóveis.
Fazer:
� Distinguir as diferentes áreas de atuação na avaliação de imóveis.
� Avaliar as diretrizes estabelecidas em normas e legislação vigentes.
� Analisar e diferenciar as atribuições profissionais para as atividades de 
avaliação de imóveis.
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 Avaliação de Imóveis
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A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
1 CONTEXTUALIZAÇÃO
A atividade de avaliação imobiliária é um campo vasto onde o profissional 
pode atuar. Portanto, é necessário estudarmos as características que diferenciam 
as atividades de avaliação propriamente dita, a vistoria e a perícia de imóveis, 
pois cada área possui suas particularidades, podendo ser esclarecidas a partir da 
legislação vigente. Assim, o presente capítulo está dividido em três seções, abai-
xo descritas.
Na primeira seção, iniciaremos com um breve histórico do surgimento do 
ramo imobiliário, que nos auxiliará no entendimento do mercado atual. As primei-
ras atividades no campo da engenharia de avaliações iniciaram já no século XIX. 
Por volta da década de 20, os primeiros trabalhos na área foram publicados, dis-
seminando o conhecimento adquirido, principalmente nos maiores centros em de-
senvolvimento, como São Paulo e Rio de Janeiro. Na sequência, estudaremos a 
definição de avaliação de imóveis, principalmente com base nasnormas brasilei-
ras vigentes, entendendo alguns conceitos preliminares que norteiam este campo. 
Os conceitos de vistoria de imóveis, atividade essencial da avaliação imobiliária, 
também serão abordados, sendo citados os pontos principais a serem seguidos 
nesta etapa. Fechando esta seção, estudaremos sobre a perícia de imóveis, uma 
atividade mais especializada em relação à avaliação de imóveis, que demanda 
um maior conhecimento e comprometimento do profissional.
Na segunda seção, veremos as normas brasileiras (NBRs), publicadas pela 
Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que fundamentam os traba-
lhos dos avaliadores de imóveis e responsáveis técnicos. Serão apresentadas as 
partes 1 a 4 da NBR 14.653 referentes à avaliação de bens definidos como imó-
veis urbanos, rurais e os empreendimentos. Utilizada como referência em meto-
dologias de cálculo, a NBR 12.721 que estabelece a avaliação de custos unitários 
e preparo de orçamentos de construção também será apresentada. Ao fim, ainda 
será discutida a importância prática e judicial destas normas, esclarecendo dúvi-
das sobre o assunto.
Na terceira seção, trataremos das diferentes formas de atuação do profissio-
nal, bem como a legislação e normativas que regem suas atividades, que também 
acabam norteando os trabalhos produzidos. Veremos o campo de atuação dos 
profissionais que podem exercer estas atividades, como os engenheiros, arquite-
tos e corretores de imóveis, buscando ainda explicar as competências específicas 
de cada profissional, seja no âmbito judicial ou não.
Assim, espera-se com este capítulo proporcionar os conhecimentos iniciais 
sobre a avaliação de imóveis, que serão utilizados e complementados nos capítu-
los seguintes, formando conceitos essenciais para a futura atuação profissional.
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 Avaliação de Imóveis
2 A AVALIAÇÃO, A VISTORIA 
E A PERÍCIA DE IMÓVEIS: 
CARACTERÍSTICAS E DIFERENÇAS
A avaliação de imóveis é uma atividade profissional composta por uma 
gama de conhecimentos, necessários para uma atuação mais consistente e 
fundamentada. Assim, nas próximas seções serão apresentadas as bases 
históricas deste setor, no âmbito social, econômico e legal, que podem servir 
de base comparativa com outras situações ao longo do tempo. Ainda serão 
apresentados alguns conceitos técnicos e legais sobre a atividade de avaliação 
imobiliária propriamente dita, sobre a vistoria, uma atividade imprescindível 
para qualquer avaliação, e por fim, sobre a perícia de imóveis, que pode ser 
considerada como a atividade relacionada de maior responsabilidade legal dentro 
deste campo técnico.
2.1 BREVE HISTÓRICO
Antes de iniciarmos nossos estudos sobre a avaliação de imóveis, você sabe 
como surgiu esta área do ramo imobiliário? Conhecer alguns fatos que ocorreram 
ao longo dos anos, ordenando-os em uma linha cronológica, é importante para 
compreendermos a situação atual desta área de conhecimento.
Os primeiros sinais de atividade da Engenharia de Avaliações no Brasil ocor-
reram em 18 de setembro de 1850, com a promulgação da Lei nº 601, também 
conhecida como Lei das Terras, pois extinguia o Sistema de Concessões de Ter-
ras, instituído pelo governo português desde 1375 (SÁ, 2013). Através desta lei, 
foi criada a figura da propriedade particular, originando os proprietários imobiliá-
rios, que registravam seus imóveis nos Assentamentos Paroquiais (SOUZA et al., 
2007 apud SÁ, 2013).
Sá (2013) ainda cita que no início do século XIX, devido aos movimentos 
abolicionistas, os escravos que até este momento eram o principal capital dos fa-
zendeiros, passaram a ser substituídos pelas terras, consideradas, a partir deste 
momento, como reservas e apropriação de capitais.
Assim como nos dias atuais, as terras naquela época passaram a ter maior 
valor devido às expectativas de ganhos financeiros, como em aluguéis, arrenda-
mentos, produção agrícola e vendas. Além disso, também eram utilizadas como 
garantia para empréstimos bancários. Esta migração de investimentos para o 
mercado imobiliário também foi influenciada pelas políticas governamentais da 
época, dando início à especulação imobiliária (SÁ, 2013). 
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A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
Você quer saber um pouco mais sobre os fatores que interferem 
no comportamento da especulação imobiliária, como os limites à 
regulação pelo mercado, o crescimento das aglomerações urbanas 
e a especulação da terra urbana? Então acesse o site http://www.fau.
usp.br/docentes/depprojeto/c_deak/CD/3publ/855spec/index.html e 
faça a leitura deste artigo sobre o assunto.
Os primeiros trabalhos a serem publicados sobre o tema avaliação de imóveis 
ou avaliação racional de terrenos datam de 1918, seguindo ao longo das décadas 
de 20 e 30 (AZAMBUJA; JÚNIOR, 2013).
Neste período foram publicados artigos nos Boletins do Instituto de 
Engenharia da Revista Politécnica e da Revista Engenharia Mackenzie, além de 
Boletins de Engenharia da Revista do Arquivo Municipal e da Revista Engenharia 
Municipal, de São Paulo (SÁ, 2013). Azambuja e Júnior (2013) comentam que 
os primeiros profissionais a se interessarem pelo assunto foram engenheiros do 
Rio de Janeiro e São Paulo, principalmente devido ao fato destas cidades serem 
polos econômicos e as mais desenvolvidas do país.
Em 1923, na prefeitura paulistana, o engenheiro professor Victor da 
Silva Freire, diretor de Obras e Aviação, começou a utilizar novos métodos de 
avaliação de terrenos, baseando-se na curva de profundidade Lindsay-Bernard 
(FIKER, 1997).
A partir de 1929, ainda na Prefeitura de São Paulo, a Divisão de Taxa de 
Melhoria e Avaliações passou a ter uso sistematizado deste procedimento.
Em 1937, o professor Lysandro Pereira da Silva publicou o trabalho 
denominado Avaliação de Terrenos, na edição nº 129 da Revista Engenharia 
Municipal, abordando noções fundamentais sobre avaliação de terrenos, 
enfatizando a característica de que eles apresentam capacidade de produzir 
renda (SÁ, 2013).
Em 1941, Luiz Carlos Berrini publica o livro denominado Avaliações de 
Terrenos e, em 1949, publica Avaliações de Imóveis, onde foram desenvolvidos 
teses e conceitos, despertando grande interesse no meio técnico. Este livro foi 
o primeiro e maior obra do gênero em língua portuguesa, sendo considerado 
referência de consultas no campo da Engenharia de Avaliações.
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 Avaliação de Imóveis
Berrini destacou enfaticamente a fórmula de Harper para a avaliação de lotes 
de terrenos, que admite a distribuição parabólica de valores, decrescentemente, 
em função da profundidade, que antes era utilizada para a avaliação de terrenos 
retangulares. Berrini ainda apresentou uma adaptação dessa fórmula para ser 
utilizada em terrenos irregulares, sendo amplamente aceita no meio avaliatório, 
passando a ser denominada de fórmula “Harper-Berrini” (Figura 1).
FIGURA 1 – VARIAÇÃO DO VALOR COM A PROFUNDIDADE – HIPÓTESE DE HARPER
FONTE: Lima (2013, p. 59)
Ainda no mesmo período, podemos destacar os trabalhos desenvolvidos por 
Ernani Ferraz Nogueira, na época engenheiro-chefe na Subdivisão de Taxa de 
Melhoria e Avaliação da Prefeitura Municipal de São Paulo. O engenheiro Ernani 
propôs a base para três métodos de avaliação: método comparativo, método de 
capitalização e método do custo de reprodução (SÁ, 2013). Estes métodos são 
utilizados até hoje e são descritos nas NBRs 14.653.
Na época compreendida entre 1938 e 1945, no governo do prefeito de São 
Paulo Francisco Prestes Maia, em virtude da realização de grandes obras pela 
cidade, várias desapropriações precisaram ser feitas, momento no qual muitos 
trabalhos técnicos foram realizados e divulgados na revista Arquivo Municipal.
Em 1939, foi publicado o laudo elaborado em função de uma ação de 
desapropriação pelo engenheiro Abel Nazaré Nogueira da Gama e Plínio 
Penteado Withaker, sob o título Avaliação Científica de Imóveis (SÁ, 2013).
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A Avaliação, a Vistoria e aPerícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
Assim, com esta gama de trabalhos publicados, em função do desenvolvi-
mento urbano e a necessidade de desapropriações, São Paulo teve papel rele-
vante no campo da Engenharia de Avaliações.
A partir da década de 50 começaram a surgir os primeiros institutos 
brasileiros dedicados à engenharia de avaliações, sendo que o mais 
antigo é o Instituto de Engenharia Legal, em 1953, no Rio de Janeiro 
(AZAMBUJA; JÚNIOR, 2013).
Em 1957 é criado o IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e 
Perícias de Engenharia de São Paulo, por iniciativa do engenheiro Hélio 
de Caires.
Para conhecer um pouco mais sobre o IBAPE-SP, seu código de 
ética, estatuto, cursos, banco de artigos, normas e estudos, acesse o 
site http://www.ibape-sp.org.br.
Entrando na década de 60, novamente muitas desapropriações ocorreram 
em São Paulo para a abertura de grandes avenidas, principalmente nos governos 
dos prefeitos Francisco Prestes Maia e José Vicente Faria Lima.
Ao longo da década de 70 foram ainda criados os seguintes institutos:
• 1972: Instituto Pernambucano de Engenharia de Avaliações e Perícias de En-
genharia.
• 1977: IBA – Instituto Brasileiro de Avaliações no Rio Grande do Sul.
• 1978: Instituto de Avaliações e Perícias do Paraná.
• 1978: ICAPE – Instituto Catarinense de Engenharia de Avaliações e Perícias.
Ao final deste período, foram criadas entidades federativas e associações 
que uniam todos os institutos de avaliações e perícias dos estados.
O fator relacionado ao crescimento urbano no Brasil, que ocorreu nos 
grandes centros, conduziu o poder público a efetuar um maior número de 
desapropriações, demandando a implementação de estudos e avaliações 
de campo mais elaborados. Desta forma, em 1978, com o avanço no setor 
imobiliário, a avaliação de imóveis permitiu aos engenheiros participarem das 
Em 1957 é criado 
o IBAPE – Instituto 
Brasileiro de 
Avaliações e 
Perícias de 
Engenharia de São 
Paulo, por iniciativa 
do engenheiro Hélio 
de Caires.
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 Avaliação de Imóveis
desapropriações, acompanhando a evolução do mercado, principalmente em 
assuntos referentes às transações e locações (AZAMBUJA; JÚNIOR, 2013).
Em 1980 é realizado em São Paulo o 1º Congresso Mundial de Engenharia 
de Avaliações. 
Em 1989 a antiga NB 502/77 é revisada e registrada no INMETRO como 
NBR 5676 – Avaliação de Imóveis Urbanos, na qual foi mantida a diferenciação 
entre avaliação de nível normal e rigoroso, em função do emprego da estatística 
descritiva ou inferencial.
Em 2004 é publicada a NBR 14653-2 – Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis 
Urbanos, distinguindo e classificando as avaliações pelo grau de precisão e de 
fundamentação.
Em 2011 é revisada a NBR 14653-2 quanto aos requisitos para o grau de 
fundamentação e precisão.
1) Até aqui você estudou os principais acontecimentos no campo 
da avaliação de imóveis, então, que tal elaborar uma sequência 
cronológica, resumindo os fatos mais importantes para 
entendermos as próximas etapas de nossos estudos? Pesquise 
em outros livros e sites informações que possam complementar 
suas respostas!
Década Acontecimentos
1850
1910
1920
1941
1950
1970
1980
2000
2010
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A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
2.2 A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
A NBR 14.653-1/2001 cita que a avaliação de bens é a:
Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, 
para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e 
direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de 
sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, 
situação e data (ABNT, 2001, p. 3). 
Ainda de acordo com esta norma, o imóvel é um bem constituído de terreno e 
eventuais benfeitorias a ele incorporadas, podendo ser classificado como urbano 
ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação. A Lei 4.504, de 30 de 
novembro de 1964, no art. 4º traz a seguinte definição de imóvel rural:
Art. 4.º Para os efeitos desta Lei, definem-se:
I - “Imóvel Rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer 
que seja a sua localização que se destina à exploração 
extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através 
de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa 
privada (BRASIL, 1964).
De forma complementar, a Lei 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, no art. 4º 
traz a seguinte definição:
Art. 4º Para os efeitos desta lei, conceituam-se:
I- Imóvel Rural - o prédio rústico de área contínua, qualquer 
que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar 
à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou 
agroindustrial (BRASIL, 1993).
O imóvel deve ser considerado urbano quando estiver localizado na zona 
urbana municipal, que, por sua vez, é definida conforme o parágrafo 1º do art. 32 
da Lei 5.172, de 25 de outubro de 1966, abaixo descrito:
§ 1º Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona 
urbana a definida em lei municipal; observado o requisito 
mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo 
menos 2 (dois) dos incisos seguintes, construídos ou mantidos 
pelo Poder Público:
I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais;
II - abastecimento de água;
III - sistema de esgotos sanitários;
IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para 
distribuição domiciliar;
V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima 
de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado.
§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas 
urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de 
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 Avaliação de Imóveis
loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados 
à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados 
fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior 
(BRASIL, 1966).
Portanto, por definição, os imóveis são bens, podendo-se aplicar, então, a 
metodologia de avaliação de bens aos imóveis.
O termo avaliação pode ser então definido como o conjunto de atividades 
realizadas sobre um determinado bem, que somadas, pode-se efetuar juízo sobre 
ele. No caso específico dos imóveis, considerado um tipo de bem, pode-se efetuar 
juízo sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela referida. Portanto, a 
avaliação de imóveis constitui (LIMA, 2013):
• A definição do montante em dinheiro que se pode atribuir ao imóvel, em um 
determinado momento, de acordo com um escopo predefinido.
• A apreciação do valor que o bem inteiro ou parte dele possui, em uma determi-
nada data.
• A técnica ou metodologia para estimar, comercialmente ou para fins legais, o 
valor dos imóveis e de outros bens.
• O trabalho técnico composto por uma série de raciocínios, inspeções e cálcu-
los, com o objetivo de determinar o valor do bem avaliado.
Mesmo com a existência de técnicas e cálculos matemáticos 
para a valoração de bens, Michelini (2016) cita que a avaliação 
de imóveis não é uma ciência exata, mas que tem como princípio 
estimular os valores das propriedades, máquinas e equipamentos, 
onde o conhecimento profissional especializado e o bom julgamento 
são premissas essenciais. Adicionalmente, o avaliador deverá verificar 
o objetivo principal a que se destina o laudo de avaliação, fazendo 
adaptações, se julgar necessário.
De forma geral, pode-se dizer que o bom senso e a cautela 
são fundamentais para efetuar as análises das amostragens e 
informações contidas na oferta e procura no momento da busca pela 
média ponderada do mercado. Como veremos adiante, existem vários métodos 
disponíveis, porém, aquele a ser utilizado deverá ser escolhido de acordo com o 
objeto de avaliação.
Assim como em qualquer outra atividade, a credibilidade é importante na 
avaliação de imóveis, sendo pautada pela idoneidade, integridade e demais 
virtudes morais do profissional que decide trabalhar como avaliador ou do 
responsável técnico de empresas que elaboram trabalhos avaliatórios (LIMA, 
2013).Michelini (2016) 
cita que a avaliação 
de imóveis não é 
uma ciência exata, 
mas que tem como 
princípio estimular 
os valores das 
propriedades, 
máquinas e 
equipamentos, onde 
o conhecimento 
profissional 
especializado e o 
bom julgamento 
são premissas 
essenciais.
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A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
A postura do profissional avaliador também contribui para o resultado da 
avaliação, especialmente frente às pressões de grupos, aos interesses de partes, 
às sugestões e insinuações de terceiros ou sempre que estes e outros tipos de 
assédios tiverem o objetivo de distorcer os resultados. Neste momento deve-se 
manter uma atitude independente e absolutamente neutra.
A ética na avaliação imobiliária pode diferenciar o profissional
“O corretor (de imóveis) é escolhido pela confiança que transmite 
ao cliente. Isso advém de vários aspectos relacionados a todo o 
processo de prestação de serviços. Transparência na consultoria, na 
avaliação imobiliária, respeitar o código de ética profissional e tabela 
de honorários estabelecida pelos CRECIs é fundamental para passar 
credibilidade aos proprietários dos imóveis que desejam comercializar 
suas propriedades”, alerta o palestrante Rodrigo Barreto. Disponível 
em: https://publicidadeimobiliaria.com/etica-na-avaliacao-imobiliaria/.
Buscando sempre base técnica ao invés do empirismo, a avaliação 
deve ter como referência as definições e recomendações constantes 
nas normas brasileiras da Associação Brasileira de Normas Técnicas 
(ABNT), que auxiliam para evitar erros no processo.
Portanto, a avaliação deve ter parâmetros objetivos, referenciados 
com dados coletados no mercado, com a aplicação de metodologia 
apropriada, e cálculos matemáticos e estatísticos de acordo à 
necessidade de cada caso. O subjetivismo, quando possível, deve ser 
eliminado, ou reduzido a um mínimo indispensável, sendo devidamente 
justificado (LIMA, 2013).
De forma a demonstrar que avaliar ou valorar um imóvel não é uma tarefa 
simples, necessitando a aplicação de conhecimentos detalhados e científicos, 
outros pontos influenciadores devem ser destacados (LIMA, 2013):
• O mercado imobiliário é segmentado: pode-se classificar este mercado em 
alguns segmentos, como o de apartamentos, casas, lojas, escritórios, terrenos, 
glebas (urbanas e rurais), armazéns, vagas de garagem, entre outros. Ou ain-
da, em mercado de compra, venda ou locação.
Buscando sempre 
base técnica ao 
invés do empirismo, 
a avaliação deve 
ter como referência 
as definições e 
recomendações 
constantes nas 
normas brasileiras 
da Associação 
Brasileira de 
Normas Técnicas 
(ABNT), que 
auxiliam para evitar 
erros no processo.
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 Avaliação de Imóveis
• Comportamento diferente de outros bens: o mercado de imóveis apresenta 
diferenças em relação a outros mercados, como o de automóveis, eletrodo-
mésticos e outros da mesma natureza. Isto deve-se às suas características de 
elevada vida útil, singularidade, localização e a interferência de leis municipais, 
estaduais e federais.
• Vida útil elevada: devido à sua elevada vida útil, os imóveis passam por manu-
tenções preventivas ou corretivas durante a sua utilização. Assim, imóveis com 
a mesma idade real poderão estar em diferentes estados de conservação, de-
vido às manutenções prediais efetuadas ao longo do tempo. Isto pode dificultar 
a mensuração do seu valor.
• Singularidade dos imóveis: por mais que dois ou mais imóveis possam ter ca-
racterísticas coincidentes, pelo menos a sua localização geográfica será diferen-
te, ratificando o conceito de que não há no mercado imóveis exatamente iguais.
Você sabe qual é a definição de vida útil (VU)? E de vida útil de 
projeto (VUP)? A NBR 15.575 – Parte 1 – Requisitos Gerais, 2010, 
traz as seguintes definições:
• Vida útil (VU) é o “período de tempo em que um edifício e/ou seus 
sistemas, elementos e componentes se prestam às atividades 
para as quais foram projetados e construídos, considerando: 1 - o 
atendimento dos níveis de desempenho previstos na NBR 15.575, 
e 2 - a periodicidade e a correta execução dos processos de ma-
nutenção especificados no respectivo Manual de Uso, Operação 
e Manutenção”.
• Vida útil de projeto (VUP) é o “período de tempo estimado para o 
qual um edifício e/ou seus sistemas, elementos e componentes 
são projetados a fim de atender às atividades para as quais fo-
ram projetados e construídos, considerando: 1- o atendimento dos 
níveis de desempenho previstos na NBR 15.575, e 2- a periodici-
dade e a correta execução dos processos de manutenção especi-
ficados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção”.
Portanto, em geral, a VUP é definida pelo incorporador, e 
norteará todo o trabalho do projeto a ser desenvolvido.
De acordo com Kuhn, Pereira e Nerbas (2012), alguns conhecimentos 
básicos são necessários para a boa fundamentação de trabalhos avaliatórios, 
como aqueles das áreas de:
19
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
• Direito imobiliário.
• Matemática financeira.
• Engenharia.
• Arquitetura.
• Topografia.
• Informática.
Estes conhecimentos auxiliam o gestor imobiliário ou responsável técnico a 
prestar uma assessoria de qualidade a seus clientes nas atividades imobiliárias.
Em relação à sua utilidade, as avaliações imobiliárias podem subsidiar as 
seguintes operações (KUHN; PEREIRA; NERBAS, 2012, p. 12):
• Vendas em leilões.
• Partilhas amigáveis ou judiciais.
• Determinação do valor de imóveis para atualização de ativos.
• Definição do valor de mercado de bens em processos judiciais.
• Extinção de condomínios. 
• Determinação do valor justo do imóvel para fins de desapropriação.
• Composição da planta de valores municipais.
Na maioria das situações, a averiguação da situação documental 
não faz parte do escopo da avaliação de imóveis, porém, IBAPE-SP 
(2011) recomenda que o profissional responsável pelas atividades 
solicite ao contratante o fornecimento da documentação disponível 
relativa ao bem. Caso haja a constatação de eventuais incoerências 
ou insuficiências, é prudente informar ao contratante e explicar os 
apontamentos do laudo técnico, bem como os pressupostos assumidos 
em função dessas condições.
A averiguação da 
situação documental 
não faz parte do 
escopo da avaliação 
de imóveis, porém, 
IBAPE-SP (2011) 
recomenda que 
o profissional 
responsável pelas 
atividades solicite 
ao contratante o 
fornecimento da 
documentação 
disponível relativa 
ao bem.
2) Qual a definição de avaliação de bens, segundo a NBR 14.653-
/2001? Um imóvel pode ser considerado um bem?
3) Sobre a forma de trabalho do profissional de avaliação de imóveis, 
quais são as características éticas e comportamentais que estes 
profissionais devem apresentar?
20
 Avaliação de Imóveis
Outra prática recomendável pelo IBAPE-SP (2011) é consultar as legislações 
municipais, estaduais e federais, bem como examinar outras restrições ou 
regulamentos aplicáveis, como aqueles resultantes de eventuais passivos 
ambientais, incentivos ou outros que possam influenciar no valor final do imóvel.
As metodologias aplicáveis à avaliação de bens (imóveis), seus frutos e 
direitos dependem, de modo geral (IBAPE-SP, 2011):
• Da natureza do bem avaliado.
• Da finalidade da avaliação, descrita no laudo técnico, junto com o valor encon-
trado.
• Da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mer-
cado.
• Do prazo para sua execução.
A avaliação de imóveis, para a determinação do seu valor de mercado, 
considera ainda uma análise geral de outras características, por exemplo:
• Região e tipo de relevo onde se encontra o imóvel.
• Finalidade, se residencial, comercial, industrial, para agricultura ou outros.
• Extensão da área.
• Tipos e formas dos acessos.
• Vizinhança.
• Características da construção.
• Serviços públicos e comunitáriosexistentes no entorno e em potencial na re-
gião.
• Benfeitorias.
• Especificamente para apartamentos, verificar localização em relação ao nascer 
e pôr do Sol, bem como a existência e tipos de ruídos externos.
Sobre a influência que a posição do Sol tem no momento da 
compra do imóvel, leia a notícia publicada pelo Secovi-SP (Sindicato 
das empresas de compra, venda, locação e administração de imóveis 
residenciais e comerciais de São Paulo): Posição do Sol influencia 
a decisão de compra do imóvel, disponível em: http://www.secovi.
com.br/noticias/posicao-do-sol-influencia-a-decisao-de-compra-do-
imovel/2698.
21
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
2.3 A VISTORIA DE IMÓVEIS
De acordo com Gomide, Neto e Gullo (2009), a vistoria em edificações 
pode ser definida como a constatação técnica de um determinado fato, condição 
ou direito relativo a uma edificação, mediante a verificação in loco. De forma 
complementar, a inspeção em uma edificação é a análise técnica do fato, condição 
ou direito relativo a uma edificação, baseando-se em informações genéricas e na 
experiência do gestor imobiliário ou engenheiro diagnóstico.
A NBR 14.653-1/2001 cita ainda que “nenhuma avaliação poderá 
prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível 
o acesso ao bem avaliado, admite-se a adoção de uma situação 
paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo” 
(ABNT, 2001, p. 7).
O objetivo da vistoria é conhecer e caracterizar o bem que está 
sendo avaliado e sua adequação ao seu respectivo segmento de 
mercado, proporcionando condições para a orientação da coleta de 
dados. As vistorias devem sempre ser realizadas pelo próprio avaliador 
(LIMA, 2013).
FIGURA 2 – EXEMPLO VISUAL DE CHECK-UP PREDIAL PARA VISTORIA
FONTE: https://goo.gl/aSnMVx. Acesso em: 4 out. 2018.
“nenhuma avaliação 
poderá prescindir 
da vistoria. Em 
casos excepcionais, 
quando for 
impossível o acesso 
ao bem avaliado, 
admite-se a adoção 
de uma situação 
paradigma, desde 
que acordada 
entre as partes e 
explicitada no laudo” 
(ABNT, 2001, p. 7).
22
 Avaliação de Imóveis
A compra de imóveis em leilões judiciais ou extrajudiciais pode 
ser um bom negócio, resultando em uma boa economia no momento 
do arremate. Porém, em muitos casos, os futuros interessados 
pelos imóveis subestimam a necessidade de acompanhamento de 
um profissional durante a vistoria preliminar ou simplesmente não 
a fazem. Isto pode resultar em muitos problemas futuros, conforme 
descrito abaixo:
• Subestimar a reforma necessária: Imóveis que vão a leilão po-
dem estar em péssimo estado de conservação, dependendo dos 
imbróglios pelos quais passaram até chegar à situação extrema 
de serem leiloados. Ainda que o investidor visite a propriedade 
antes do leilão – o que é fundamental –, ele pode não ter noção 
da extensão da reforma necessária. É preciso pelo menos contar 
com a ajuda de alguém com experiência no assunto para estimar 
o custo da obra.
• Não visitar o imóvel e comprar um produto de má qualidade: Este é 
um dos piores erros que o participante de um leilão pode cometer. 
A visita deve ser minuciosa e acompanhada por profissionais que 
possam detectar problemas não aparentes. Se o imóvel for resi-
dencial, e o morador se recusar a abrir a porta para os visitantes, é 
preciso no mínimo ver a localização da propriedade e tentar apurar 
com funcionários do condomínio e vizinhos sobre suas condições.
Quem não visita o imóvel corre o risco de comprar o pior 
apartamento do prédio ou um imóvel com uma localização 
aparentemente boa, mas cheia de problemas – com vista para uma 
favela, numa rua de feira ou extremamente barulhenta por causa da 
vida noturna, entre outros problemas difíceis de detectar apenas com 
o Google Maps.
A polêmica se agrava ainda mais nos casos de leilões eletrônicos 
ou “leilões virtuais”, pois a probabilidade de não ocorrer a visita é 
maior. Segundo Passos Filho (2007), neste momento o consumidor 
pode valer-se do direito de arrependimento previsto no Código de 
Defesa do Consumidor (CDC), garantindo a ele a possibilidade de 
desistir do contrato celebrado fora do estabelecimento comercial do 
fornecedor no prazo de sete dias. Esta prática surge para proteger 
o consumidor de práticas como o marketing direto, que se aproveita 
do comportamento impulsivo por parte do consumidor. A questão 
torna-se tormentosa quando avaliada se sua aplicação é ou não 
23
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
direito de arrependimento para as compras realizadas via internet. 
Os questionamentos acerca do tema giram em torno do art. 49 do 
CDC, abaixo transcrito:
Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no 
prazo de sete dias a contar de sua assinatura ou do 
ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que 
a contratação de fornecimento de produtos e serviços 
ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente 
por telefone ou a domicílio (BRASIL, 1990).
FONTE: https://casa.abril.com.br/casas-apartamentos/por-que-comprar-imovel-
em-leilao-e-uma-cilada-para-amadores/. Acesso em: 10 out. 2018.
É sempre recomendável registrar as características físicas do imóvel e sua 
forma de utilização, além de outros aspectos relevantes que contribuem para 
a formação do valor, que podem ser feitos por meio de fotos, filmes, gravações, 
levantamentos in loco, entre outros recursos. Quando disponível, deve-se analisar 
documentos complementares, como estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas 
que possam influenciar no valor do bem avaliado. Mesmo assim, caso o imóvel 
apresente “vícios” ou problemas preexistentes, que sejam de conhecimento do 
alienante (aquele que está transferindo para outro a sua propriedade), o comprador 
pode desfazer-se do bem, caso haja desproporção em relação ao valor avaliado 
e efetivamente pago. O comprador pode, ainda, ingressar com ação visando o 
abatimento do valor, ou até mesmo a rescisão do contrato, conforme os arts. 441 a 
443 da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, abaixo transcrita:
Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo 
pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem 
imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.
Parágrafo único. É aplicável a disposição deste artigo às 
doações onerosas.
Art. 442. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 
441), pode o adquirente reclamar abatimento no preço.
Art. 443. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, 
restituirá o que recebeu com perdas e danos; se o não conhecia, 
tão-somente restituirá o valor recebido, mais as despesas do 
contrato (BRASIL, 2002).
O IBAPE-SP (2011) ratifica a recomendação da NBR 14.653-1/2001 de que a 
vistoria é imprescindível para avaliação do bem, registrando suas características 
físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor. Caso não seja 
possível o acesso ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de 
avaliação. Para estes casos, a avaliação pode ter continuidade com base em uma 
situação presumida, utilizando outros elementos possíveis de obter, como:
24
 Avaliação de Imóveis
• Descrição interna do imóvel.
• Vistoria externa das áreas comuns, em outras unidades correlatas 
do mesmo edifício, quando for o caso de apartamentos, escritórios ou 
conjuntos habitacionais.
• Vistoria externa, no caso de unidades isoladas.
A fim de obter uma maior quantidade de dados, a vistoria deve ser 
complementada com a investigação da vizinhança e da adequação do 
bem ao segmento de mercado em avaliação, com identificação de fatos 
atípicos, sejam eles para valorização ou desvalorização.
O IBAPE-SP (2011) também estabelece alguns critérios a serem 
observados para a caracterização de terrenos, como:
• Localização: posicionamento no contexto urbano e via pública, com indicaçãode limites e divisas, definidas de acordo com o posicionamento do observador, 
devendo ser obrigatoriamente explicitada.
• Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, consistência do solo.
• Equipamento comunitário e infraestrutura urbana disponível.
• Utilização atual e vocação, confrontando com as restrições físicas e legais 
quanto à ocupação e ao aproveitamento.
• Outras situações que podem ser consideradas relevantes.
Para compreender melhor as informações que podem ser 
utilizadas para compor um laudo de avaliação de terrenos, você 
pode visitar o site https://www.rymerleiloes.com.br/principal/pub/
Image/20170523023332LAUDO_-_LOTES_07_e_09_-_S_O_
PEDRO_DA_ALDEIA_-_RJ_-_FEV_2017.pdf, que apresenta um 
laudo elaborado para a avaliação de dois lotes localizados na cidade 
de São Pedro da Aldeia, no Estado do Rio de Janeiro.
Em relação à caracterização de edificações e benfeitorias existentes, pode-
se citar (IBAPE-SP, 2011, p. 9):
• Aspectos físicos: construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos.
• Aspectos funcionais: arquitetônicos, de projetos, paisagísticos e funcionais.
• Aspectos relacionados com o estado de conservação: eventuais desgastes ou 
danos de qualquer origem.
A fim de obter uma 
maior quantidade 
de dados, a 
vistoria deve ser 
complementada 
com a investigação 
da vizinhança e 
da adequação do 
bem ao segmento 
de mercado em 
avaliação, com 
identificação de 
fatos atípicos, 
sejam eles para 
valorização ou 
desvalorização.
25
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
• Pesquisar a idade real da edificação: descrever a existência de edificações e 
benfeitorias que não constem na documentação.
Sobre a caracterização da região, esta pode ser efetuada conforme os 
seguintes critérios (IBAPE-SP, 2011, p. 9):
• Aspectos econômicos: analisar as condições socioeconômicas quando forem 
relevantes para o mercado.
• Aspectos físicos: analisar tipo de relevo e consistência do solo.
• Localização: situação no contexto urbano, com indicação das principais vias e 
polos de influência na região.
• Uso e ocupação do solo: vocação existente e indicação da lei de zoneamento 
que rege o uso e ocupação do solo.
• Infraestrutura urbana: pavimentação, redes de água fria, de esgoto, de energia 
elétrica, de gás canalizado, de telefone e iluminação pública, sistema de trans-
porte coletivo, coleta de lixo, águas pluviais etc.
• Tipo de atividades desenvolvidas no entorno: comércio, indústria e serviços.
• Equipamento comunitário e de serviços: segurança, educação, saúde, cultura, 
lazer, templos religiosos etc.
Outra situação que pode ocorrer é a vistoria por amostragem. Quando existir 
uma situação de avaliação de um conjunto de unidades autônomas padronizadas, 
é permitida a vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade 
predefinida pelas partes, ou se houver omissão no contrato, de um percentual 
mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades do 
mesmo tipo (IBAPE-SP, 2011).
2.4 A PERÍCIA DE IMÓVEIS
A perícia de uma edificação pode ser definida como a determinação 
da origem, causa e mecanismo de ação de um fato, condição ou direito 
relativo a uma edificação (GOMIDE; NETO; GULLO, 2009). A NBR 14.653-
1/2001 define a perícia como “atividade técnica realizada por profissional 
com qualificação específica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o 
estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado evento, 
avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos” (ABNT, 2001, p. 5).
Portanto, a perícia é uma atividade técnica, que, conforme a 
situação ou decisão judicial, poderá ser ou não um trabalho desenvolvido 
pelo gestor imobiliário.
A NBR 14.653-
1/2001 define 
a perícia como 
“atividade técnica 
realizada por 
profissional com 
qualificação 
específica, para 
averiguar e 
esclarecer fatos, 
verificar o estado 
de um bem, 
apurar as causas 
que motivaram 
determinado evento, 
avaliar bens, seus 
custos, frutos ou 
direitos” (ABNT, 
2001, p. 5).
26
 Avaliação de Imóveis
Com base em pesquisas na literatura disponível, Presotto et al. (2017) 
apresentam uma explanação sobre algumas perícias nos seus diversos tipos de 
ações:
• Ordinária: de forma abrangente e complexa, a indenização é motivada por 
vícios de construção ou danos provocados a terceiros e demais envolvidos 
na atuação pecuniária que implique em apuração e parecer técnico. Também 
incluem as ações de complementação de área, cabíveis nas vendas tipo “ad 
mensuram”, definidas por metragem exata de área vendida, onde o autor re-
quer a diferença entre a área adquirida e a existente, e aquela constante do 
título equivocado ou planta de aquisição, sendo definidas pelo Código Civil, nos 
arts. 500 e 501 conforme abaixo:
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por 
medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e 
esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões 
dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da 
área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do 
contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi 
simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não 
exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado 
ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, 
não teria realizado o negócio.
§ 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar 
que tinha motivos para ignorar a medida exata da área 
vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o 
valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução 
de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e 
discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às 
suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter 
sido a venda ad corpus.
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo 
antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no 
prazo de um ano, a contar do registro do título (BRASIL, 2002).
• Vistoria cautelar: é aquela onde se realiza uma fiscalização prévia em imóveis 
vizinhos, antes da instalação de um canteiro de obras, quando há suspeita de 
riscos iminentes ou algum cenário que possa ter como causa a desatenção, 
vício ou mau uso do bem.
• Renovatória e revisional: visam estabelecer um valor justo de locação para 
um imóvel. Nas ações renovatórias, relativas a imóveis comerciais, entre um 
ano e seis meses antes do final do contrato de aluguel com prazo mínimo de 
cinco anos, o inquilino solicita em juízo sua renovação por igual período, dispo-
nibilizando o pagamento inferior ao de mercado na maioria dos casos. Para as 
ações revisionais, o bem pode ser um imóvel comercial ou residencial, sendo 
que nestes casos a perícia estabelece um novo valor para o aluguel, conside-
27
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
rando o atual como defasado. Estas ações são previstas na Lei 8.245, sobre as 
locações de imóveis urbanos (BRASIL, 1991).
• Demarcatória: refere-se a assuntos de terras (lotes, terrenos, entre outros), 
exigindo os trabalhos de um perito que tenha conhecimento de topografia e 
agrimensura, que efetuará os trabalhos de demarcações, levantamento das 
dimensões e áreas definidas, podendo estar acompanhado ou não de peritos 
arbitradores que comprovem ou não as medidas encontradas.
• Reintegração de posse e reivindicatória: situação onde ocorre a invasão ou 
expropriação, sendo da competência do perito levantar dados topográficos que 
confirmem que as divisas reais coincidem com aquelas descritas nos docu-
mentos. A reintegração de posse é definida como a ação possessória utilizada 
para reintegrar o proprietário na posse perdida do imóvel, nos casos de “esbu-
lho” (posse perdida) e manutenção de posse para mantê-lo no caso de posse 
ainda nãoperdida, mas que está sendo ameaçada em virtude de perturbação. 
A reivindicatória é a ação que não discute o direito de posse, mas o direito de 
propriedade, que foi perdida e que se busca retomar.
• Usucapião: é quando a posse do imóvel ocorre por um determinado tempo, 
sendo responsabilidade do perito a definição do que é, de fato, usufruído pelo 
requerente. A configuração de usucapião é dada conforme a Lei 10.406, de 10 
de janeiro de 2002, conforme abaixo:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, 
nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a 
propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo 
requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual 
servirá de título para o registro no Cartório de Registro de 
Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-
se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel 
a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de 
caráter produtivo.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural 
ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem 
oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta 
hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua 
família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de 
até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos 
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua 
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que 
não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos 
ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do 
estado civil.
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será 
reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos 
ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com 
exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e 
28
 Avaliação de Imóveis
cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-
cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o 
para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio 
integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel 
urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo 
possuidor mais de uma vez. 
Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada 
adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo 
constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro 
de Imóveis.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele 
que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o 
possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste 
artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com 
base no registro constante do respectivo cartório, cancelada 
posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem 
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de 
interesse social e econômico.
Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo 
exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a 
dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam 
contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título 
e de boa-fé.
Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao 
devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou 
interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à 
usucapião (BRASIL, 2002).
• Nunciação de obra nova e embargo: quando há o risco iminente a terceiros, 
por exemplo, as escavações que podem resultar em desmoronamentos de áreas 
vizinhas, ou a execução de fundações que, por excesso de vibração, pode pro-
vocar fissuras nas estruturas e vedações de edificações vizinhas. O perito deve 
fundamentar seu parecer de modo a distanciar a responsabilidade por prejuízos 
por lucros cessantes, resultando de um embargo ou nunciação de obra.
No caso específico de perícia judicial para desapropriações, por exemplo, 
a legislação referente ao assunto dá margem para o início de muitos casos de 
avaliações de propriedades, quer seja o poder expropriante de algum governo 
(municipal, estadual ou federal) ou empresa concessionária de serviços públicos. 
As indenizações pagas pelos bens expropriados têm como base as avaliações 
técnicas, e negociadas de forma amigável ou litigiosa perante os tribunais. Neste 
caso a perícia tem como finalidade exclusiva a determinação do real valor venal 
do imóvel ou objeto da ação, sendo característica legal destas ações a garantia 
de indenização prévia e justa, em dinheiro (exceto nas ocorrências previstas em 
lei) (PRESOTTO et al., 2017).
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2011/Lei/L12424.htm#art9
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art1207
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm#art1242
29
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
A perícia judicial também pode ser contratada para a determinação do 
valor de locação de propriedades, que interessa tanto aos donos de imóveis 
(locadores), como aos inquilinos (locatários). Quando não há acordo no caso de 
locações comerciais, define-se pela execução de uma avaliação judicial, gerando 
ações de renovação de contrato e de revisão de aluguel (LIMA, 2013).
Outra modalidade é a perícia extrajudicial que, em função de suas 
características principais, tem sua contratação efetuada entre as partes envolvidas 
no problema que se quer resolver, sendo de forma espontânea e livre. Cardoso 
(2018, p. 330) cita alguns exemplos:
• perícia para determinação de valor correto de bens, direitos e haveres patrimo-
niais para empresas, inclusive para os fins de incorporação de valores decor-
rentes de reavaliação do ativo e patrimônio empresarial;
• perícias para avaliação de negócios e contratos imobiliários, incluindo os rela-
cionados ao fundo de comércio;
• pericias para avaliação patrimonial de empresas visando cisão, fusão, incorpo-
ração, negociação ou transformação de empresas;
• perícia para avaliação de valores, haveres e bens com fim de pagamento de 
indenizações ou ressarcimentos de valores parcialmente cumpridos e que de-
mandem complementação de pagamentos.
Este tipo de perícia é conhecido como “perícia amigável” ou “perícia 
contábil”. As perícias extrajudiciais, assim como as perícias judiciais, visam 
esclarecer dúvidas e fundamentar decisões sobre fatos que envolvem a relação 
entre as partes interessadas, demandando a análise, interpretação e opinião de 
profissionais e técnicos com competências e capacidades reconhecidas para 
auxiliar na tomada de decisão sobre fatos controversos. As perícias extrajudiciais 
não dependem da tramitação e requisição judicial para que sejam realizadas. 
Porém, caso a controvérsia entre as partes tenha continuidade, chegando ao 
ponto de determinar a instauração de processo judicial para resolvê-la, há 
a possibilidade, a critério do juiz, de que seus documentos e resultados sejam 
absorvidos como meio de provas (CARDOSO, 2018).
Ainda na modalidade extrajudicial, Presotto et al. (2017) citam as perícias 
para análises de patologias das edificações. Na área dos danos (patologias) às 
edificações, são necessários laudos e pareceres de vistorias para entrega das 
chaves, vistoria de entorno, patologias variadas, entre outros. Ou seja, desde 
problemas estruturais até problemas com revestimentos, desplacamento de 
fachadas, anomalias nas esquadrias, irregularidades na impermeabilização, 
infiltrações tanto em tubulações, quanto pela falta de conservação dos imóveis.
Outra situação ainda são os casos de herança, onde há vários interessados 
30
 Avaliação de Imóveis
na avaliação precisa de seus bens. Normalmente, em primeiro lugar, os herdeiros, 
interessados nos valores atualizadospara utilização como base na partilha de 
bens. Em segundo lugar, os órgãos governamentais (federais e estaduais), 
interessados em receber os impostos devidos (LIMA, 2013).
Portanto, como pode-se perceber, existem ainda diversas formas de 
realização de perícias, proporcionando um vasto campo de atuação, seja na 
esfera judicial ou extrajudicial, pública ou privada.
4) Até aqui você aprendeu as definições e características sobre 
avaliação de imóveis, vistoria e perícia. Vamos praticar e 
recapitular estes conceitos? De acordo com as afirmativas abaixo, 
assinale V para verdadeiro e F para falso.
 ( ) Diferente da perícia, a avaliação de imóveis é baseada em 
critérios subjetivos para valorar um determinado imóvel.
 ( ) Em situações de desapropriação de imóveis, pode-se 
contratar tanto a avaliação como a perícia de imóveis.
 ( ) A vistoria tem como finalidade única identificar o valor de um 
bem imóvel. 
 ( ) A avaliação de um imóvel pode ser feita por amostragem, 
tomando como fundamento que dois imóveis iguais localizados 
em regiões próximas possuem o mesmo valor. 
 ( ) Ao vistoriar dois imóveis com a mesma área construída 
e as mesmas características, porém administrados por dois 
proprietários diferentes, deve-se sempre considerar o histórico de 
manutenções corretivas para a sua valoração. 
 ( ) Em caso de leilões extrajudiciais, o trabalho de avaliações 
imobiliárias pode auxiliar na composição do preço de edital. 
 ( ) A avaliação de imóveis tem como finalidade principal 
determinar as causas de um fato ocorrido.
 ( ) Caso não seja possível acessar o interior do imóvel, outras 
informações, por exemplo, os projetos arquitetônicos, estruturais, 
de instalações hidrossanitárias e elétricos, podem ser utilizadas 
como base para o laudo de avaliação.
 ( ) Em sinistros de imóveis, como nas situações de incêndio 
prolongado, o trabalho técnico a ser contratado para efetuar juízo 
sobre o imóvel é a avaliação.
31
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
3 NORMAS BRASILEIRAS PARA A 
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
As normas técnicas, principalmente aquelas elaboradas pela ABNT, 
estabelecem regras e procedimentos para todas as categorias que envolvem 
as diversas atividades produtivas, como os processos construtivos, industriais e 
mercantis.
Gomide, Neto e Gullo (2009) ressalta que as normas técnicas são 
consideradas documentos com teor científico, devendo ser utilizadas como 
prescrições técnicas para serviços e produtos executados em suas respectivas 
áreas. Portanto, as normas técnicas podem ser consideradas como a 
consolidação da tecnologia em uma determinada área de conhecimento técnico, 
ou seja, o estado da arte no momento de sua publicação, passando pelo crivo da 
comunidade técnica.
Sob este ponto de vista, a função principal das normas é criar regras 
uniformizadas, orientando, padronizando, balizando e depurando o mercado, ou 
seja, permitindo o registro do aprendizado através da sua reprodução, obtendo os 
resultados esperados. Este conjunto de regras resguarda e protege quem produz 
(produtores em geral) e quem utiliza o produto ou serviço (consumidores). Além 
disso, a aplicação das normas técnicas também acaba excluindo do mercado, a 
priori, aqueles que se afastam das boas práticas ou das premissas estabelecidas 
nas normas.
3.1 A EVOLUÇÃO DAS NORMAS DE 
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS NO BRASIL
Conforme citado na seção anterior, os primeiros trabalhos ou artigos sobre 
avaliação de imóveis no Brasil foram publicados no início do século XX, por volta 
de 1918, em revistas técnicas de engenharia do Estado de São Paulo.
Porém, foi na década de 50 que foram elaboradas as primeiras normas de 
avaliação de imóveis, organizadas por entidades públicas e institutos voltados 
para a engenharia de avaliações. O primeiro anteprojeto de norma da Associação 
Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) foi lançado em 1957, sucedido por outros, 
de grande importância, elaborados por institutos do ramo (ABNT, 2001).
32
 Avaliação de Imóveis
Relembre que nesta mesma década também surgiram os 
primeiros institutos brasileiros de engenharia de avaliações, como o 
Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro e o Instituto Brasileiro 
de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo.
Em paralelo com a época da grande demanda por desapropriações na 
década de 60, a área de avaliação de imóveis ganha relevância, quando foram 
realizados estudos por comissões de profissionais dedicados a perícias e 
avaliações judiciais (ABNT, 2001). 
Em 1977 surge a primeira norma brasileira específica para a avaliação de 
imóveis urbanos, a NBR 5.676 (NB-502) da ABNT. A principal novidade foi o 
estabelecimento de níveis de precisão para as avaliações. Nesta mesma época a 
ABNT passa a produzir outras normas de avaliações, envolvendo imóveis rurais, 
unidades padronizadas, máquinas, equipamentos e complexos industriais, bem 
como glebas urbanizáveis (ABNT, 2001).
Já no final da década de 80, em 1989, a norma brasileira para avaliação 
de imóveis urbanos é revista, sendo registrada no INMETRO como NBR 5.676 
(ABNT, 2001). Segundo Kuhn, Pereira e Nerbas (2012), os estudos na área de 
avaliações evoluíram e, em 2001, foi publicada a primeira parte da norma para 
Avaliações de Bens, a NBR 14.653. Essa norma e suas partes substituíram a 
NBR 5.676/90 (Avaliação de Imóveis Urbanos), a NBR 8.799/85 (Avaliações de 
Imóveis Rurais), a NBR 8.951/1985 (Avaliação de Glebas Urbanizáveis) e outras 
normas não específicas para bens imóveis.
Em 2004 é publicada a NBR 14653-2 – Avaliação de Bens – Parte 2: 
Imóveis Urbanos, que passou a distinguir e classificar as avaliações pelo grau de 
fundamentação e pelo grau de precisão, além de novos fatores, os quais foram 
computados de forma somatória ao invés de multiplicativa.
Recentemente, em 2011, foi efetuada a revisão da NBR 14653-2, em especial 
quanto aos requisitos para o grau de fundamentação e precisão, estando em vigor 
até hoje.
33
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
1) Em linhas gerais, o aumento pela demanda de certos produtos 
ou serviços normalmente acarreta em avanços nas normativas 
ou diretrizes que norteiam as atividades técnicas, como a de 
avaliação de imóveis. Assim, com base nisto, explique qual o(s) 
ponto(s) principal(is) que conduziram à criação e evolução das 
normas que utilizamos hoje em dia. Pesquise sobre o assunto em 
sites e livros para ampliar sua resposta e seus conhecimentos.
3.2 A NBR 14.653 – AVALIAÇÃO DE 
BENS
Nos processos de avaliações imobiliárias, para que as informações possam 
ser transmitidas de forma correta, os conceitos e definições utilizados nos 
documentos gerados devem ser uniformizados, de modo que outros profissionais 
da área possam compreender e aplicar estas informações. Utilizando-se a 
linguagem adequada, conflitos podem ser minimizados, evitando demoras e 
retrabalhos nas atividades.
Assim, visando contemplar estes conceitos, bem como os métodos 
e procedimentos de avaliação, foram elaboradas as Normas Brasileiras 
para Avaliação de Bens, também aplicáveis aos imóveis, conforme definido 
anteriormente.
A ABNT, fundada em 1940, é o órgão responsável pela normatização técnica 
no Brasil, fornecendo a base necessária para o desenvolvimento tecnológico 
nacional. Esta associação é uma entidade privada, sem fins lucrativos, sendo a 
única entidade brasileira responsável por normatizações, conforme determina a 
Resolução 7 do Conmetro de 24 de agosto de 1992. O trecho desta resolução é 
abaixo descrito:
[...] considerando a conveniência de descentralizar a atividade 
de normalização na direção dos setores produtivos e, como 
consequência, a necessidade de homogeneizar a atuação e 
integrar as diversas entidades que atuarão na atividade de 
normalização; resolve:
[...]
2 - Designar a Associação Brasileira de Normas Técnicas — 
ABNT comoo Foro Nacional de Normalização.
[...]
34
 Avaliação de Imóveis
3 - Delegar à Entidade Foro de Normalização - ABNT a 
execução do credenciamento de Organismos de Normalização 
Setorial — ONS (BRASIL, 1992, p. 1).
A responsabilidade e elaboração do conteúdo das normas técnicas fica a 
cargo dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalização 
Setorial (ABNT/ONS). São elaborados por Comissões de Estudo (CE), compostas 
por representantes dos setores envolvidos, como os produtores, consumidores 
e neutros (universidades, laboratórios, entre outros). Os projetos de Norma 
Brasileira, elaborados no âmbito dos CB e NOS, circulam para Votação Nacional 
entre os associados da ABNT e demais interessados (KUHN; PEREIRA; NERBAS, 
2012; LIMA, 2013).
Você sabia que o envolvimento no processo de normalização 
é aberto para qualquer parte interessada? Participar das decisões 
destes documentos é uma atividade importante do profissional, pois 
as decisões tomadas e registradas balizarão o comportamento do 
mercado, bem como eventuais decisões judiciais! A ABNT cita as 
seguintes formas de participação:
• Solicitando a elaboração de um Documento Técnico ABNT – 
Qualquer pessoa pode demandar a elaboração de um Documento 
Técnico ABNT, para problemas existentes ou potenciais, que 
sejam recorrentes em diversas empresas. Para isto, deve 
encaminhar uma solicitação à Gerência de Planejamento e 
Projetos, preenchendo o Formulário de Demanda (https://goo.gl/
PbqaB6). Destaca-se que os Documentos Técnicos ABNT ficam 
disponíveis para que qualquer interessado possa desenvolver o 
mesmo produto, sistema ou processo. Dessa forma, não é possível 
elaborar Documentos Técnicos ABNT para produtos patenteados.
• Participando da elaboração de uma Norma Brasileira – Os 
representantes das partes interessadas no assunto em questão podem 
participar das reuniões das Comissões de Estudo (CE) responsáveis 
pela elaboração ou revisão da Norma. Basta solicitar sua participação 
na Comissão de Estudo pelo link https://www.abntcatalogo.com.
br/ssl/login.aspx. Os trabalhos das Comissões de Estudo podem 
ser acompanhados pelo ABNT Livelink https://isolutions.iso.org. 
É possível entrar em contato direto com os Comitês Técnicos de 
seu interesse pelos e-mails e telefones disponíveis na listagem 
presente em http://www.abnt.org.br/normalizacao/comites-tecnicos.
https://goo.gl/PbqaB6
https://goo.gl/PbqaB6
https://www.abntcatalogo.com.br/ssl/login.aspx
https://www.abntcatalogo.com.br/ssl/login.aspx
35
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
• Fazendo recomendações aos Projetos de Norma – Quando a 
CE aprova o texto-base, este é adequado e editorado como Projeto 
de Norma e é disponibilizado em Consulta Nacional. Nesta fase, 
qualquer pessoa pode recomendar a aprovação ou desaprovação 
do texto, ou sugerir modificações. A Consulta Nacional pode ser 
acessada pelo site www.abnt.org.br/consultanacional.
• Revisitando o conteúdo das Normas Brasileiras – Todos os 
anos, as Normas Brasileiras que completaram cinco anos de 
publicação têm seu conteúdo analisado em um processo chamado 
Análise Sistemática. Neste momento é feita uma Consulta Nacional 
específica à sociedade, para avaliar a necessidade de tais normas 
serem revisadas, mantidas ou canceladas, pelo site www.abnt.
org.br/consultanacional.
FONTE: http://www.abnt.org.br/normalizacao/elaboracao-e-
participacao/como-participar. Acesso em: 4 out. 2018.
A série de normas da ABNT NBR 14.653 é formada por sete partes, com 
o título geral de Avaliação de Bens, desempenhando seu papel de referência, 
indicando procedimentos gerais, definindo conceitos, métodos e diretrizes para 
os serviços técnicos de avaliação de bens (ou imóveis), conforme abaixo (KUHN; 
PEREIRA; NERBAS, 2012; LIMA, 2013):
• NBR 14.653-1/2001 (Parte 1) – Procedimentos Gerais: apresenta os procedi-
mentos gerais, aplicados a todos os tipos de imóveis e empreendimentos que 
demandam a elaboração de documentos técnicos escritos no campo da enge-
nharia de avaliações.
• NBR 14.653-2/2004 (Parte 2) – Imóveis Urbanos: define critérios a serem se-
guidos na avaliação de bens imóveis urbanos, descritos como “imóvel situado 
dentro do perímetro urbano definido por lei” (ABNT, 2004, p. 3).
• NBR 14.653-3/2004 (Parte 3) – Imóveis Rurais: define os procedimentos uti-
lizados para a avaliação de imóveis rurais, definidos como “imóvel com voca-
ção para a exploração animal ou vegetal, qualquer que seja a sua localização” 
(ABNT, 2004, p. 2).
• NBR 14.653-4/2002 (Parte 4) – Empreendimentos: dispõe sobre os procedi-
mentos técnicos para a avaliação de empreendimentos, definidos como o “con-
junto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou ex-
ploração econômica. Pode[m] ser imobiliário[s] ou de base imobiliária” (ABNT, 
2002, p. 2).
• NBR 14.653-5/2006 (Parte 5) – Máquinas, equipamentos, instalações e bens 
industriais em geral.
http://www.abnt.org.br/consultanacional
http://www.abnt.org.br/normalizacao/consulta-nacional/analise-sistemica
http://www.abntonline.com.br/consultanacional/
http://www.abntonline.com.br/consultanacional/
36
 Avaliação de Imóveis
• NBR 14.653-6/2008 (Parte 6) – Recursos naturais e ambientais. 
• NBR 14.653-7/2009 (Parte 7) – Bens de patrimônios históricos. 
O nosso foco de estudo serão as partes 1 a 4 da NBR 14.653, que tratam 
especificamente da avaliação de bens imóveis e suas respectivas etapas.
O objetivo da NBR 14.653 é estabelecer diretrizes para a avaliação de bens, 
quanto a (ABNT, 2004):
• Classificação da sua natureza.
• Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas.
• Descrição das atividades básicas.
• Definição da metodologia básica.
• Especificação das avaliações.
• Requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação.
3.3 NBR 12.721 – AVALIAÇÃO DE 
CUSTOS UNITÁRIOS E PREPARO DE 
ORÇAMENTOS DE CONSTRUÇÃO 
PARA INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIO 
EM CONDOMÍNIO
Outra norma brasileira utilizada para a avaliação imobiliária é a NBR 
12.721/1999, sob o título “Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento 
de construção para incorporação de edifício em condomínio”. Esta norma trata da 
classificação das edificações de acordo com o padrão de construção que, quanto 
ao sistema construtivo, podem ser classificados em padrão normal, baixo e alto.
Entender a classificação do padrão da construção de uma edificação é 
essencial para definir um projeto padrão, utilizado na avaliação imobiliária. 
Conhecer esta classificação auxilia na identificação do sistema construtivo 
adotado para o bem (KUHN; PEREIRA; NERBAS, 2012).
A NBR 12.721/1999 é utilizada para a determinação de orçamentos nos 
métodos de avaliação que serão estudados posteriormente.
Quanto à obtenção destes documentos, as leis federais podem ser 
encontradas no site do Governo Federal www.planalto.gov.br>, de forma gratuita, 
37
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
enquanto as normas da ABNT podem ser adquiridas nos locais de atendimento, 
nos postos de intermediação de produtos ABNT ou pelo endereço eletrônico www.
abnt.org.br.
Quer saber qual comitê efetua os trabalhos referentes às 
NBRs 14.653 e 12.721? A ABNT/CB – 002 – Comitê Brasileiro de 
Construção Civil é o responsável por esta coordenação, atuando no 
seguinte âmbito:
Normalização no campo da construção civil, no que concerne 
a edificações, compreendendo: terminologia; projeto de estruturas, 
independente do material da construção; organização de 
informações de projeto e construção; requisitos geométricos gerais 
para construção e elementos construtivos, incluindo coordenação 
modular e seus princípios básicos; regras gerais para juntas, limites 
e tolerâncias; regras gerais para outros requisitos de desempenho 
de construção e sistemas construtivos incluindo a coordenação 
destes com os requisitosde desempenho; projeto de ambiente 
interno de novos edifícios e modernização de existentes visando 
a sustentabilidade (incluindo conservação de energia e eficiência 
energética). Ambiente interno inclui fatores térmicos, acústicos e 
visuais e qualidade de ar; projeto e execução de obras e serviços da 
construção, visando a segurança de trabalhadores; gerenciamento e 
custos da construção, incluindo estudos de viabilidade, orçamentos, 
organização do empreendimento, contratação, recebimento de obras 
e serviços; manutenção de edificações incluindo elaboração de 
manuais de uso e avaliação pós-ocupação.
FONTE: http://www.abnt.org.br/cb-02. Acesso em: 4 out. 2018.
38
 Avaliação de Imóveis
3.4 A OBRIGATORIEDADE NO 
ATENDIMENTO ÀS NORMAS 
TÉCNICAS BRASILEIRAS
O objetivo principal das normas técnicas é o benefício da sociedade, sendo, 
portanto, instrumentos de meio para se obter um determinado fim. 
Gomide, Neto e Gullo (2009, p. 32) cita o seguinte sobre a obrigatoriedade 
no atendimento às normas técnicas:
Independentemente das questões da obrigatoriedade, as 
normas devem ser consideradas como instruções técnicas para 
que determinados resultados, classificados como satisfatórios 
naquele instante (temporal), possam ser atendidos. Nesse 
sentido, as mesmas podem não assumir caráter imperativo, em 
certas condições. Pondera-se que os procedimentos e produtos 
sofrem inovações ao longo do tempo e os resultados a serem 
atingidos, os requisitos podem ser alcançados, através de 
meios, processos ou procedimentos ainda não contemplados 
em normas, sem representar perda da qualidade. Além disso, 
muitas normas, em função da necessidade de atualização, 
ainda precisam ser revisadas.
Portanto, a obrigatoriedade ao atendimento não é um absoluto incondicional, 
porém, ao mesmo tempo, destaca-se que o não atendimento às normas 
pressupõe que o fabricante ou produtor tem a capacidade de provar, sempre que 
necessário, o atendimento às condições e requisitos mínimos de qualidade e 
segurança exigidos pelo consumidor. Da mesma forma, o produto disponibilizado 
no mercado deve ser reconhecido pela comunidade técnica, mesmo que este seja 
inovador e não haja norma apropriada (GOMIDE; NETO; GULLO, 2009).
Gomide, Neto e Gullo (2009) ainda cita o ponto de vista do jurista 
Carlos Pinto Dei Mar no 3º Seminário de Normas Técnicas - Secovi/
Sinduscon realizado em dezembro de 2008, comentando que “o 
atendimento às normas é uma presunção de regularidade”, ou seja:
• se as normas tiverem sido obedecidas, há presunção de regularidade;
• se as normas não tiverem sido obedecidas, há presunção de irregularidade;
• essa presunção admite prova em contrário;
• cabe a quem deixou de cumprir a norma o “ônus da prova” ou provar o contrá-
rio.
39
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
2) A atividade do avaliador de imóveis deve ser devidamente 
fundamentada em documentos técnicos conforme o tipo 
específico de imóvel que está sendo avaliado. Assim, considere 
que você precisa efetuar uma avaliação imobiliária para o 
proprietário de uma galeria de lojas comerciais, que obtém renda 
mensal a partir dos aluguéis recebidos. Nesta situação, qual 
documento técnico você utilizaria como base para seus trabalhos? 
Em caso de questionamento judicial sobre seus trabalhos, qual 
fundamentação você apresentaria? 
4 AS DIFERENTES ATUAÇÕES 
DO AVALIADOR DE IMÓVEIS E A 
LEGISLAÇÃO
A avaliação e a perícia de imóveis são atividades essencialmente técnicas, 
que demandam qualificações específicas. Portanto, é importante entender a 
legislação vigente e as competências profissionais envolvidas nesses processos. 
Devido à própria atividade e dinâmica do mercado, os bens imóveis necessitam 
de avaliações para definir o seu valor de mercado, baseado na compra e venda, 
praticada pelo gestor imobiliário (KUHN; PEREIRA; NERBAS, 2012).
Em diversas profissões verifica-se a prática da reserva de mercado, ou seja, 
a regulamentação do seu exercício por meio de leis federais. Os seguintes órgãos 
de classe podem ser relacionados, de acordo com as respectivas profissões 
(KUHN; PEREIRA; NERBAS, 2012):
• Cofeci (Confederação Nacional de Corretores de Imóveis): corretores de imó-
veis e gestores imobiliários.
• Confea (Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura): engenheiros e agrô-
nomos.
• CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil): arquitetos e urbanistas.
• OAB (Ordem dos Advogados do Brasil): advogados.
Portanto, no desenvolvimento de alguns trabalhos específicos, conflitos de 
competência entre diferentes profissionais podem ocorrer. Por exemplo, entre 
advogados e corretores de imóveis, um ponto de sobreposição de atividades é a 
40
 Avaliação de Imóveis
assessoria imobiliária que, de acordo com o Estatuto da OAB, é ato privativo 
do advogado. Porém, em situações práticas, quem elabora contratos de 
compra e venda e outros instrumentos relacionados ao negócio jurídico é o 
corretor de imóveis (KUHN; PEREIRA; NERBAS, 2012).
O avaliador imobiliário ou responsável técnico, conforme cada tipo 
de trabalho a ser desenvolvido, deve conhecer a legislação e as normas 
específicas, como as leis municipais, estaduais e federais, além das 
normas técnicas vigentes e regulamentos dos órgãos responsáveis. 
O exercício profissional deve ser o primeiro ponto a ser analisado, 
com base na premissa de qual deve ser a qualificação profissional 
necessária para elaborar um parecer técnico de estudo de mercado. 
O gestor imobiliário é habilitado para avaliar o valor de mercado de 
um imóvel, porém, quando houver a necessidade de avaliar técnicas e sistemas 
construtivos, bem como suas implicações nas edificações, esta atividade deverá 
ser preferencialmente desenvolvida por um profissional habilitado, inscrito no 
Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) (KUHN; PEREIRA; 
NERBAS, 2012).
Segundo Cardoso (2018, p. 259), os principais clientes dos profissionais da 
área de avaliação podem ser:
• Bancos, como Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil, bancos privados, que 
solicitam aos institutos profissionais, a elaboração de laudos para que possam 
negociar melhor seus títulos, ativos, cobranças, hipotecas, adjudicações etc.
• Poder Judiciário, pois quando há necessidade de arbitramento de valor de um 
bem em um imbróglio, cabe ao perito avaliador, através de métodos rigorosos 
(como as NBRs), desenvolver seus trabalhos e atribuir-lhe o valor preciso.
• Empresas diversas, para que possam saber o valor real de mercado de seus 
investimentos ou patrimônios, as empresas costumam contratar peritos avalia-
dores para endossar suas pretensões financeiras e patrimoniais futuras. 
• Os consumidores, em geral, pelas mesmas razões acima, deveriam sempre 
consultar estes profissionais antes de qualquer negociação.
O avaliador 
imobiliário ou 
responsável técnico, 
conforme cada 
tipo de trabalho a 
ser desenvolvido, 
deve conhecer 
a legislação 
e as normas 
específicas, como 
as leis municipais, 
estaduais e federais, 
além das normas 
técnicas vigentes 
e regulamentos 
dos órgãos 
responsáveis.
Você sabe como é o trabalho de um avaliador de imóveis e quais 
os desafios diários a serem superados? Então confira na matéria 
abaixo elaborada sobre o avaliador de imóveis Roberto Nicastro 
Capuano ao Estadão em 18 de junho de 2012:
De fazenda a edifício-garagem, em São Paulo ou em qualquer 
lugar do país, Roberto Nicastro Capuano já esteve em todo tipo 
41
A Avaliação, a Vistoria e a Perícia de Imóveis: Características, 
Diferenças E Legislação Capítulo 1 
de terreno. Ele é um avaliador de imóveis e, por semana, visita no 
mínimo duas propriedades para calcular seu valor de mercado. O 
serviço pode ser requisitado por diversos motivos, mas é comum 
que avaliadores sejam contratados em caso de divisão de heranças. 
“Na hora de repartir diversos imóveis familiares, todos querem uma 
avaliação