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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
Da vistoria resultam as condições para orientar a coleta de dados.
Coleta de dados
É a terceira etapa, sendo fundamental para a avaliação, principalmente quando são utilizados mé-
todos baseados na comparação de preços. É interessante que a coleta seja planejada com antecedência; 
esse planejamento deve considerar todos os aspectos relevantes e limitadores para a avaliação, entre 
eles (ABNT, 2001, p. 7):
as características do bem avaliando, que determinarão os tipos de dados de mercado que ::::
precisam ser obtidos;
as condições estabelecidas para a realização do trabalho, como a disponibilidade dos recursos ::::
para avaliação e o prazo para a execução dos serviços.
Considerando-se esses fatores, o ideal é que se busque seguir as recomendações feitas pela NBR 
14.653-1 para a coleta de dados (ABNT, 2001, p. 7); são elas:
buscar a maior quantidade de dados de mercado, com atributos comparáveis ou os mais se-::::
melhantes ao bem avaliando;
buscar dados de mercado preferencialmente contemporâneos à data de referência da avaliação;::::
identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados;::::
identificar e diversificar as fontes de informação – tanto quanto possível –, com o objetivo de ::::
aumentar a confiabilidade dos dados de mercado.
Quanto aos dados de mercado com a maior quantidade de atributos comparáveis, deve-se consi-
derar que estes incluirão aspectos quantitativos e qualitativos.
Entre os aspectos quantitativos, encontram-se aqueles que podem ser mensurados, como as di-
mensões e a área do imóvel. No caso específico de terrenos, tem-se a declividade, as taxas de ocupação 
e os índices de aproveitamento; e no caso de edificações, tem-se o número de andares, as áreas cons-
truídas padrão e equivalente e a idade do imóvel.
Entre os aspectos qualitativos, destacam-se aqueles não mensuráveis, como a localização, o pa-
drão da região – considerando-se os principais polos de influência –, a orientação solar, o conforto tér-
mico e lumínico, a infraestrutura disponível e os equipamentos comunitários existentes no entorno do 
imóvel, entre outros.
No caso da coleta de dados sobre imóveis ofertados, é recomendável buscar informações quanto 
ao tempo de exposição do imóvel no mercado, ou seja, o período decorrido desde que o imóvel foi 
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levado à venda; no caso de transações realizadas, deve-se verificar a forma de pagamento praticada e a 
data em que aquelas ocorreram.
No que diz respeito à adequação dos dados, as técnicas de amostragem utilizadas em outros 
tipos de pesquisa – como a científica – não se aplicam à coleta de dados no mercado imobiliário. Não 
há, por exemplo, aleatoriedade na escolha das informações; assim, as amostras são sempre “julgadas”, 
ou seja, o avaliador escolhe os dados de modo a obter a melhor amostra possível. No entanto, não são 
empregados critérios científicos rigorosos (GONZÁLEZ, 1997, p. 55). Conforme a primeira recomenda-
ção da norma, deve-se apenas buscar a maior quantidade de dados possível, dentro da mesma região e 
com as mesmas características do imóvel avaliado.
As fontes de dados utilizadas sempre devem ser indicadas no resultado da avaliação, para que 
possam ser conferidas se necessário. Além disso, como indica a própria norma, a utilização de mais de 
uma fonte é sempre recomendável; assim, evita-se que os dados coletados estejam sujeitos a influên-
cias determinadas.
As fontes mais comuns para se procurar dados de mercado são:
agentes e intermediários de transações (corretores de imóveis e imobiliárias);::::
classificados de jornais;::::
cartórios de registro de imóveis;::::
prefeituras municipais;::::
agentes financiadores.::::
Cada uma dessas fontes fornece dados sobre imóveis de maneira diferenciada, com mais ou me-
nos detalhes. Além disso, o acesso às fontes possui graus diferentes de dificuldade; algumas são facilita-
das apenas para peritos. Assim, todos esses condicionantes devem ser considerados no planejamento 
da pesquisa.
Escolha da metodologia da avaliação
A metodologia escolhida deverá ser compatível com:
a natureza do bem avaliando (tipo, características);::::
a finalidade da avaliação; e::::
a disponibilidade, a qualidade e a quantidade de dados de mercado.::::
Deve-se ter em mente que o método adequado dependerá do tipo de imóvel e da finalidade 
da avaliação. A escolha deverá ser justificada e se limitar às formas estabelecidas pela Norma Brasileira 
14.653, em todas as suas partes. Excepcionalmente, em situações onde ficar comprovada a impossibili-
dade de se utilizar as metodologias previstas na norma, esta permite o emprego de outro procedimen-
to, desde que devidamente justificado.
As partes 2 e 3 da NBR 14.653 indicam os métodos que devem ser utilizados para a avaliação de 
imóveis urbanos e de imóveis rurais. Os métodos que podem ser utilizados para identificar o valor de 
um bem, seus frutos e direitos, são:
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método comparativo direto de dados de mercado;::::
método involutivo;::::
método evolutivo;::::
método de capitalização da renda.::::
Quando o objetivo da avaliação for determinar o valor de mercado de um imóvel, a Norma Brasi-
leira indica que seja adotado, sempre que possível, o método comparativo direto de dados de mercado. 
Para se calcular os custos de um bem, podem-se usar os seguintes métodos (a norma não dá preferência 
de utilização entre os dois):
método comparativo direto de custo;::::
método de quantificação do custo.::::
Além dos métodos para determinação do valor e do custo de bens, a norma aponta métodos 
especiais para se determinar os indicadores de viabilidade de um empreendimento. Isto é, são métodos 
específicos para empreendimentos, aprofundados apenas na parte 4 da NBR 14.653 de avaliação de 
bens (ABNT, 2002).
Tratamento dos dados
Levantados os dados e definida a metodologia da avaliação, pode-se partir para o tratamento da-
queles dados. Esse tratamento envolve procedimentos variados, em função da metodologia aplicada, 
dentre as que foram mencionadas acima.
Identificação do valor de mercado
A determinação do valor de mercado é obtida por meio da metodologia adotada e do tratamento 
dos dados. No entanto, é permitido que (ABNT, 2001, p. 7):
o valor resultante da avaliação seja arredondado, desde que esse ajuste não seja maior que 1% ::::
(um por cento) do valor estimado;
se indique a variação de preços de mercado admitida como tolerável em relação ao valor final, ::::
desde que indicada a probabilidade associada.
Especificações das avaliações
As especificações das avaliações estão relacionadas à sua fundamentação e à sua precisão. Ambas 
podem ser classificadas em níveis, de acordo com critérios definidos pela NBR 14.653 (ABNT, 2001, p. 8); 
tais critérios diferem de acordo com o método adotado e com o tipo de imóvel avaliado.
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60 | Procedimentos e atividades relacionados à avaliação de imóveis
A fundamentação está relacionada ao empenho e ao aprofundamento do trabalho avaliató-
rio, e à qualidade e à quantidade dos dados amostrais disponíveis ou a serem coletados. Por isso, o 
contratante pode estabelecer inicialmente o grau de fundamentação desejado para a avaliação a ser 
realizada.
Já a precisão só será determinada quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro 
tolerável para a avaliação. No entanto, por depender exclusivamente das características