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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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simplificando a definição de González (1997, p. 33) –, valor de mercado é 
o resultante de uma transação entre um vendedor desejoso de vender e um comprador que também 
quer comprar, sem serem forçados e tendo pleno conhecimento das condições de compra e venda e de 
utilidade da propriedade. Assim, não devem fazer parte da amostra, a princípio, preços possivelmente 
praticados fora do valor de mercado, entre eles (DANTAS, 1998, p. 50):
transações entre parentes ou sócios de uma empresa;::::
desapropriações amigáveis ou judiciais;::::
transmissões de bens de doações de parentes ou por morte.::::
Ao se colher uma amostra, o ideal seria que todos os dados existentes no mercado tivessem a 
mesma chance de serem selecionados: esse seria o caso de uma amostra coletada aleatoriamente; con-
tudo, essa é uma situação difícil de ser atingida no mercado imobiliário. Por outro lado, para que as 
avaliações tenham fundamento, é importante que cada dado de mercado tenha uma probabilidade 
diferente de zero – pelo menos – de fazer parte da amostra; ou seja, mesmo que a probabilidade de ele 
ser coletado seja inferior à dos demais dados, deve haver alguma chance de que isso ocorra.
Trabalho de campo: fontes de dados
O trabalho de campo é essencial na atividade avaliatória; é por meio dele que o avaliador investi-
ga o mercado imobiliário e coleta dados para fundamentar a avaliação. Os dados fundamentais são os 
que dizem respeito aos preços dos imóveis em oferta ou efetivamente transacionados na época em que 
se faz a avaliação. Devem ser observadas as principais características físicas do imóvel, sua localização e 
suas condições econômicas; além disso, é importante que as fontes de informação sejam identificadas 
e devidamente registradas.
Sejam quais forem as fontes de dados utilizadas, o avaliador deve ser cauteloso quanto à veraci-
dade das informações obtidas. Devem-se observar tanto aspectos relacionados aos preços quanto às 
características físicas do imóvel.
Quanto aos preços, é essencial que se verifiquem os valores efetivamente transacionados; para 
isso, é importante sempre que possível cruzar as informações, aumentando a confiabilidade dos dados 
utilizados.
Quanto às características físicas, as dificuldades estão relacionadas não apenas à veracidade das 
informações, mas também à subjetividade na definição ou na classificação de certos aspectos dos imó-
veis. Por exemplo, ao se indagar um informante quanto ao padrão construtivo de uma edificação que 
irá compor a amostra, ele dará informações baseadas na sua opinião pessoal, de acordo com critérios 
próprios de julgamento, que provavelmente não serão os mesmos adotados pelo avaliador. Esse tipo de 
confusão também ocorre quando se procura determinar o estado de conservação ou a idade aparente 
de uma construção.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
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87|Coleta de dados
As fontes de dados comumente utilizadas são várias: empresas imobiliárias, corretores especiali-
zados, anúncios de jornais, cartórios de registro de imóveis, prefeituras municipais, agentes financeiros, 
bancos de dados existentes, visitas de campo, construtores e/ou incorporadores, investidores, com-
pradores e vendedores, companhias de habitação e órgãos de planejamento urbano, entre outros 
(GONZÁLEZ, 2006; DANTAS, 1998, p. 59).
Esses são apenas alguns exemplos de fontes de dados que podem ser utilizadas. No entanto, 
deve-se ter em mente que cada uma dessas fontes fornece dados sobre imóveis de maneira diferencia-
da, com mais ou menos detalhes. Além disso, o acesso às fontes possui graus diferentes de dificuldade; 
algumas são facilitadas apenas para peritos. A partir de agora, serão analisadas as particularidades da 
obtenção de dados por meio de cada uma dessas fontes.
Empresas imobiliárias e corretores especializados
O grau de acesso às informações por meio dessas fontes varia bastante, dependendo essen-
cialmente da postura dos agentes. Algumas imobiliárias e corretores tendem a restringir a disponi-
bilidade desses dados e, ao colocar anúncios, omitem informações como a área e o preço final do 
imóvel. Assim, obrigam o interessado ou provável comprador a entrar em contato direto. Esse é um 
meio de dificultar a transmissão de dados, devido à concorrência do mercado; no entanto, outras 
empresas e corretores têm postura diferente, ao disponibilizar aquelas informações sem obstáculos 
(GONZÁLEZ, 2006; MOREIRA, 1997, p. 148).
Anúncios em geral e classificados de jornal
Além dos preços praticados em transações, podem ser utilizados dados de ofertas de imóveis, 
desde que devidamente identificados; no entanto, esse tipo de informação tende a ser menos consis-
tente que os dados de transações. Primeiramente porque, segundo Dantas (1998, p. 50), um dado de 
oferta pode ser considerado “incompleto”. Lembrando-se da definição, o valor de mercado é obtido em 
uma transação onde o comprador e o vendedor entram em acordo quanto ao preço do imóvel e às con-
dições de pagamento; sendo assim, em uma oferta ainda falta a influência da parte compradora. Isso 
significa que o preço da oferta pode ser considerado o limite superior que se pagaria por um bem no 
mercado, o que se explica pelo fato de que ninguém – com o juízo perfeito e sem segundas intenções 
– pagaria pelo bem um valor mais alto do que o ofertado.
Também é comum ocorrer uma superestimativa dos preços em imóveis ofertados, o que produz 
uma razoável margem para negociação (GONZÁLEZ, 2006).
Quando os dados de anúncio são obtidos em classificados de jornal, é comum não trazerem to-
dos os dados necessários; assim, normalmente deve-se entrar em contato com os vendedores (FIKER, 
1990, p. 39; GONZÁLEZ, 2006). Outro problema relacionado a imóveis classificados em jornal é que, 
algumas vezes, eles podem estar anunciados mais de uma vez por pessoas diferentes; dessa forma, não 
é raro que as informações de um mesmo imóvel sejam conflitantes (DANTAS, 1998, p. 50).
Esses anúncios tendem a ser mais completos no caso de locações, necessitando apenas que se con-
fira o valor final contratado. Quando há pouca oferta no mercado, é comum que os preços finais se man-
tenham próximos dos valores anunciados; já quando existem muitos imóveis ofertados, geralmente são 
observadas variações apreciáveis nos preços acertados nas transações (GONZÁLEZ, 1997, p. 52-53).
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88 | Coleta de dados
Cartórios de registro de imóveis
O interesse sobre esse tipo de fonte deve-se ao fato de que o registro em cartório representa a 
transferência efetiva ou concreta do bem, decorrente da venda (GONZÁLEZ, 1997, p. 54).
Nos registros, as informações sobre as características físicas do bem geralmente são razoáveis; 
no entanto, o valor do imóvel constante nas escrituras de compra e venda nem sempre é confiável. 
Isso porque, devido a razões tributárias, pode ser conveniente para ambas as partes – comprador e 
vendedor – que o imóvel fique registrado por um valor inferior ou superior ao efetivamente praticado 
na transação. Por isso, é preciso verificar junto aos participantes o valor real da negociação. Com o cru-
zamento de informações, aumenta a confiabilidade dos dados obtidos (FIKER, 1990, p. 39; GONZÁLEZ, 
1997, p. 54).
O acesso às informações dessas fontes não é simples: geralmente os dados de cartório apresen-
tam um custo e exigem permissão especial para consulta. Além disso, a identificação de dados úteis não 
é tão fácil, pela maneira como eles são armazenados, o que dificulta a busca por palavras ou informa-
ções-chave como datas e endereços (GONZÁLEZ, 2006).
Prefeituras
As administrações municipais coletam diversos dados sobre imóveis, os quais podem ser úteis 
para avaliações. Podem ser obtidas informações por meio dos cadastros de impostos,

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