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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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como o Imposto 
Predial e Territorial Urbano (IPTU) e o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Quanto ao 
cadastro de IPTU, as dificuldades estão relacionadas tanto às restrições de acesso quanto à usual desatu-
alização dos imóveis e dos valores registrados (GONZÁLEZ, 1997, p. 53). Já o cadastro de ITBI apresenta 
um grande volume de informações arquivadas de todos os tipos de imóveis, além de possuir uma gran-
de abrangência temporal e espacial.
O principal limitador dessa fonte de dados relaciona-se à dificuldade de acesso, devido ao sigilo 
fiscal; por isso, em geral apenas pesquisadores acadêmicos têm acesso a esses dados (GONZÁLEZ, 1997, 
p. 53-54).
Além dos cadastros de impostos, os registros de projetos aprovados e de habite-se dão valiosos 
indicativos das atividades imobiliárias por regiões, embora não forneçam dados sobre o valor dos 
imóveis.
Agentes financeiros
Essas fontes apresentam restrições por estarem relacionadas principalmente a imóveis novos 
destinados às classes econômicas mais baixas, excluindo assim grande parcela do mercado, que são os 
imóveis usados e voltados para todos os segmentos econômicos. Outra restrição dessa fonte é que o 
financiamento de imóveis comerciais não é tão comum (GONZÁLEZ, 2006).
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89|Coleta de dados
Bancos de dados 
O banco de dados tem como objetivo acumular informações discriminadas sobre diferentes imó-
veis. Os benefícios dessa fonte relacionam-se à sua capacidade de organizar informações, facilitando 
o acesso às mesmas sem ou a baixo custo. Bancos de dados informatizados podem ser especialmente 
úteis, ao possibilitar buscas por diferentes referências como data, bairro, tipo de imóvel, idade e padrão 
construtivo.
Uma restrição a essa espécie de fonte é que alguns autores (DANTAS, 1998, p. 50) afirmam não ser 
prudente trabalhar com bancos de dados sem uma investigação do mercado no momento em que se rea-
liza a avaliação. Isso porque, ainda que o banco seja extenso, novos dados podem ter entrado no mercado, 
e estes devem ter chances de entrar na amostra, pois do contrário essa amostra seria tendenciosa.
Uma vantagem da utilização de um banco de dados é que as informações armazenadas podem 
integrar as características básicas de cada zona. Assim, com as informações contidas no banco, a análise 
sobre o entorno do imóvel avaliado pode ser aprofundada; essa análise é de suma importância, tendo 
em vista que as características do contexto do imóvel podem valorizar ou desvalorizar o ambiente como 
um todo.
Nesse sentido, deve-se ter em mente que determinadas características do entorno podem ser 
negativas para imóveis de certos usos, mas positivas para imóveis com outras utilizações. Por exemplo, 
uma rua com grande movimento de automóveis pode ter baixo valor para a implantação de residências, 
devido ao ruído e à poluição proveniente dos gases liberados; no entanto, esses aspectos podem ser 
irrelevantes se o objetivo for a implantação de imóveis comerciais, para os quais os fatores mais impor-
tantes são a acessibilidade e o grande tráfego de pessoas.
Visita de campo 
Visitando-se a região onde se localiza o imóvel avaliado, muitas vezes se obtêm boas referências 
sobre outros imóveis, para compor a amostra de dados (DANTAS, 1998, p. 59). Essas referências podem 
ser obtidas por meio de conversas com os moradores da região ou pela identificação de placas de ven-
da, posicionadas geralmente na frente dos imóveis ofertados. Especificamente em cidades interioranas, 
é comum conseguir informações com a própria população local, já que nesses lugares o mercado imo-
biliário é pequeno e as transações são freqüentemente conhecidas por todos (GONZÁLEZ, 1997, p. 51).
Compradores e vendedores 
O principal cuidado que se deve tomar na coleta de dados diretamente com compradores e ven-
dedores relaciona-se à verificação da correspondência entre os preços da transação e os preços anun-
ciados. Ao se questionar um comprador, ele pode querer demonstrar que é um bom negociante e que 
realizou um negócio proveitoso, ou pode achar que pagou caro pelo imóvel e se sentir mal por isso; nes-
se caso, há grandes chances de ele dizer que o preço pago foi mais baixo do que na realidade. Também 
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90 | Coleta de dados
pode acontecer a situação oposta, ou seja, o entrevistado tem interesse em vender um imóvel adquiri-
do recentemente; nesse caso, ele provavelmente dirá que pagou uma quantia superior à efetivamente 
paga, como forma de valorização do imóvel.
Vistorias de imóveis que compõem a amostra
Assim como a vistoria do imóvel avaliado, a vistoria dos imóveis que irão compor a amostra tam-
bém é de grande importância, fornecendo vários dados físicos. Como foi dito anteriormente, a deter-
minação das características do imóvel por meio de informações de terceiros é muito subjetiva. Sendo 
assim, é fundamental que o avaliador realize uma visita a cada imóvel que compõe a amostra, pois só 
assim será possível verificar as informações físicas de interesse.
Como toda vistoria, esta não é tarefa para qualquer um, exigindo conhecimentos sobre aspectos 
construtivos, especialmente no caso de edificações. Além disso, a execução de vistorias, principalmente 
quando incluir um grande número de unidades, deve ser bem gerenciada, para que se possa reduzir os 
gastos com tempo e com outros recursos (GONZÁLEZ, 1997, p. 55-56).
Primeiramente, devem estar bem definidos os imóveis que irão compor a amostra e que, conse-
quentemente, serão vistoriados. O próximo passo é verificar os endereços dos imóveis e determinar sua 
localização em um mapa. A partir daí, pode-se montar um roteiro com a ordem das visitas (GONZÁLEZ, 
1997, p. 55-56).
Com o objetivo de otimizar o tempo das vistorias, também é importante definir previamente os 
aspectos que devem ser observados e as escalas que serão utilizadas para a quantificação de cada um 
deles. Nesse sentido, antes da coleta dos dados e mesmo antes da realização da vistoria, é ideal que se 
preparem fichas, planilhas e outros instrumentos que facilitem e racionalizem o processo de coleta de 
informações.
Instrumentos para coleta de dados
A importância da elaboração de fichas e planilhas, previamente à coleta de dados, relaciona-se 
com a garantia de que nenhum dado será esquecido. Além disso, esses instrumentos facilitam e confe-
rem imparcialidade aos procedimentos, principalmente à realização de entrevistas.
Na avaliação de um imóvel, frequentemente há a necessidade de se realizar entrevistas com 
corretores, com incorporadores e com pessoas que participam das transações, entre outros. Para 
que se possa extrair desses informantes dados claros e confiáveis, é necessária a elaboração de 
perguntas de forma adequada; dessa forma, as fichas são boas guias. Planejando as entrevistas 
previamente, pode-se elaborar as perguntas com objetividade e organizar seu desencadeamento 
(DANTAS, 1998, p. 61).
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91|Coleta de dados
Informações indispensáveis à coleta de dados
Como referido inicialmente, as informações necessárias à avaliação dependem do tipo de imóvel a 
ser avaliado, bem como da metodologia adotada. No entanto, Fiker (1990, p. 40-41) aponta certos elemen-
tos que no geral devem estar presentes em uma coleta de dados e no registro dos mesmos; são eles:
data da transação, do compromisso ou do anúncio:::: ;
fontes de informação :::: – no caso de dados sobre transações ou compromissos, deve-se men-
cionar de onde aqueles foram extraídos, se de tabelionato, cartório ou registro de imóveis, por 
exemplo; nesses casos, deve ser identificado também o número do registro ou qualquer

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