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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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a homogeneização, apresenta-se um exemplo: durante a 
avaliação de um determinado terreno, são colhidos dados sobre seus aspectos legais e físicos. Na aná-
lise destes, observa-se que a testada (frente) do terreno é de 15 metros; já na análise de dados sobre os 
terrenos semelhantes para comparação, constata-se que estes possuem testadas de 10 metros. Como 
essa disparidade de dimensões provavelmente terá influência no valor do imóvel avaliado, é preciso 
realizar a homogeneização dos dados. Para isso, deve-se identificar o fator que representa a diferença 
de valor ocasionada pela diferença de 5 metros de frente entre os terrenos em questão.
A frente do terreno avaliado corresponde a uma dimensão fora do padrão de comparação, e pro-
vavelmente será considerada um fator de valorização, pois sua medida é superior à convencional, o que 
tende a ser visto como positivo; por outro lado, se a testada do terreno avaliado fosse menor que a dos 
demais, isso provavelmente seria considerado um fator de desvalorização. É importante destacar que 
esse fator exemplificado se refere apenas à diferença entre as dimensões das testadas; ou seja, esses 
terrenos podem apresentar diferentes testadas, mas podem ter as mesmas áreas totais.
Determinar a influência causada por essas diferenças no valor final do imóvel avaliado não é uma 
tarefa simples. Tradicionalmente, pode ocorrer de duas maneiras; a NBR 14.653-2 (ABNT, 2004a, p. 10) 
estabelece que a homogeneização dos dados pode ser feita pelo tratamento por fatores ou pelo trata-
mento científico. O primeiro utiliza fatores pré-estabelecidos, indicados por autores e profissionais do 
ramo da avaliação de imóveis, baseados em sua experiência particular. Já o segundo utiliza modelos 
baseados em inferência estatística; essa alternativa é considerada mais precisa, pois procura extrair do 
próprio mercado local a definição da influência de cada característica diferenciada nos preços finais 
(DANTAS, 1998, p. 17).
Entretanto, certos autores da área salientam que em ambos os casos é imprescindível se ter uma 
boa amostra e o conhecimento do mercado e de suas oscilações. Nesse contexto, deve-se destacar que 
vários elementos irão influenciar no valor do terreno; sendo assim, todos os terrenos que possuírem carac-
terísticas diferentes necessitarão ser homogeneizados para que seus preços possam ser comparados.
Fatores para homogeneização de dados 
Os elementos considerados como determinantes na variação do valor em avaliações de terrenos 
dependem de cada contexto de avaliação, e cabe ao avaliador, ao analisar o mercado local, fazer esse 
julgamento. Abaixo são apresentados exemplos de fatores normalmente considerados na homogenei-
zação de terrenos:
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condições de pagamento;::::
localização;::::
área;::::
forma;::::
número de frentes;::::
dimensão da frente (ou testada);::::
profundidade;::::
topografia;::::
características do solo;::::
acesso à infraestrutura urbana;::::
restrições legais;::::
entre outros.::::
Foi visto anteriormente que existem diversos métodos de avaliação, e que os preços depen-
dem das variações do mercado imobiliário e das características dos terrenos; viu-se também que 
tais características podem ser semelhantes às de outros terrenos ou peculiares apenas ao terreno 
avaliado.
Nesse sentido, deve-se ressaltar que os aspectos semelhantes não são elementos significativos 
para homogeneização; por exemplo, se algum dado do terreno avaliado (como a testada) é comum 
aos demais terrenos da amostra, ele não será um diferenciador de importância, e assim não precisa ser 
homogeneizado.
Por outro lado, as características diferenciadas são elementos que precisam ser homogeneizados. 
Suponha-se que um avaliador deva analisar e determinar o valor de um terreno com 15 metros de testa-
da, e os dados coletados no mercado demonstram a predominância na região de lotes com 10 metros; 
se o avaliador considerar o metro quadrado dos terrenos com frente de 10 metros e simplesmente 
utilizar esse valor para avaliar o terreno com 15 metros, ele poderá obter um resultado muito distante 
da realidade.
Isso ocorre porque, dependendo do local e do tipo de atividade predominante na região, o fator 
testada pode ser considerado importante; por exemplo, se a zona for comercial, o fator testada prova-
velmente será essencial, já que com uma frente maior pode-se construir mais lojas voltadas para a rua 
ou vitrines mais amplas. Nesse contexto, o fator testada deve ser considerado como elemento de valori-
zação. Esse fator tende a ser maior que 1 quando a dimensão da testada do terreno avaliado for superior 
à dos terrenos que compõem a amostra.
No entanto, o fator testada pode não ser considerado importante para a formação do valor, ou 
seja, na região do bem avaliado um terreno com testada grande pode não ser visto como vantajoso em 
relação a um com frente menor. Em uma situação como essa, mesmo que as características entre os 
terrenos sejam desiguais, elas não precisariam ser homogeneizadas, já que esses diferenciais não são 
significativos para a formação do valor do imóvel.
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Pode ocorrer ainda uma situação negativa; a título de exemplo, imagine-se que determinada ca-
racterística seja considerada uma desvantagem do terreno avaliado em relação aos demais. No caso, 
esse será um elemento de desvalorização, e o fator correspondente será menor que 1, tendendo a zero 
quanto maior for a desvantagem.
Para facilitar a compreensão sobre os elementos de valorização e de desvalorização dos terrenos 
urbanos, serão analisados os que são considerados representativos para a formação do seu valor. Tam-
bém serão apresentados fatores utilizados quando for adotada a homogeneização por fatores.
Fator testada
O fator testada é utilizado para a avaliação de terrenos, podendo ser uma vantagem ou uma des-
vantagem, de acordo com os parâmetros do mercado local. Além de sua dimensão (tamanho), deve-se 
considerar que o terreno nem sempre apresenta uma única testada; assim, ele pode ter múltiplas tes-
tadas, ou seja, mais de uma face voltada para a via de acesso. Um terreno de esquina é um exemplo de 
duas testadas, e na avaliação desse tipo de lote deverá ser levado em conta esse diferencial.
Para facilitar o entendimento de como esse aspecto é importante, apresentam-se, como exemplo, al-
guns fatores apontados na Instrução Normativa da Secretaria do Patrimônio da União, publicada em 1994:
Número de testadas Fator
Terreno com duas testadas 1,15
Terreno com três testadas 1,25
Terreno com quatro ou mais testadas 1,30
Esse documento deixa claro que os terrenos com mais de uma testada tendem a ser mais valori-
zados do que os com apenas uma.
Fator profundidade
Para que se entenda o fator de correspondência da profundidade dos terrenos, é necessário en-
tender também que em cada região da cidade existe um lote definido como padrão; esse lote com a 
profundidade-padrão da região será a referência para a homogeneização dos valores.
Se o terreno que está sendo avaliado possuir uma profundidade maior do que a do lote-padrão, 
aquele terreno tende a uma valorização em relação a esse elemento. Contudo, considerando que sua 
frente permanece a mesma, existe um limite de profundidade dentro do qual o valor do terreno au-
mentará; por exemplo, terrenos muito profundos podem não ser tão vantajosos, devido às dificuldades 
de acesso às áreas mais distantes da via de acesso. Nesse contexto, a maior profundidade torna-se um 
elemento que pode inclusive desvalorizar o terreno.
Assim, é necessário encontrar o lote-padrão da localidade

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