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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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113|Fundamentos para a avaliação de edificações
Atividades
1. Os alunos devem se dividir em grupos de quatro componentes, para avaliar os custos de reedição 
de uma edificação qualquer. Os resultados e as dificuldades do estudo devem ser apresentados 
para todos os colegas, a fim de se trocar experiências.
2. Quais são os principais parâmetros para se determinar o custo de construção de uma edificação? 
A partir do custo de construção, o avaliador poderá determinar o valor dessa edificação, ou são 
necessárias análises de outros elementos? 
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114 | Fundamentos para a avaliação de edificações
3. Explique com suas palavras a que se referem as taxas BDI. 
Ampliando conhecimentos
Recomenda-se a pesquisa na Revista de Avaliações e Perícias de Engenharia, publicação técnica 
oficial do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), pelo acesso ao site <www.
ibape.org.br/publicacoes.htm>.
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Valor dos imóveis 
urbanos e planejamento 
urbano-ambiental
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
Em uma avaliação imobiliária, devem ser analisados diferentes fatores relacionados ao imóvel; 
esses fatores dizem respeito não só ao terreno em si e às eventuais edificações e benfeitorias a ele incor-
poradas, mas também às características do seu entorno. É preciso considerar que uma boa ocupação 
do solo – tanto no terreno propriamente dito como na região em que este se insere –, dependerá de um 
planejamento e de uma gestão urbano-ambiental integrada e eficiente.
Dessa forma, o valor de um imóvel urbano está diretamente relacionado ao planejamento e à 
gestão urbano-ambiental da cidade na qual ele se situa. Por isso, é de suma importância que o profis-
sional amplie seus conhecimentos sobre o entorno dos imóveis, que podem ser considerados fatores de 
valorização ou de desvalorização na avaliação imobiliária.
Planejamento e gestão urbano-ambiental
Por que o planejamento e a gestão urbano-ambiental estão relacionados à avaliação de imóveis? 
É óbvio que todo imóvel urbano possui um entorno, estando inserido em um determinado contexto 
na cidade; assim, a valorização imobiliária depende fortemente das condições desse contexto. No caso 
de dois imóveis exatamente iguais (com as mesmas características físicas), um ou outro pode ser mais 
valorizado, dependendo do contexto urbano em que estiver inserido.
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116 | Valor dos imóveis urbanos e planejamento urbano-ambiental
Assim, percebe-se que a avaliação imobiliária também depende da localização do imóvel e do 
contexto urbano no qual ele está inserido. Para se determinar o valor desse contexto, deve-se estar 
atento a todas as variáveis existentes na cidade, tanto sob o aspecto dos benefícios proporcionados 
como sob o aspecto de desvalorização, que podem estar relacionados a uma determinada situação.
As cidades que possuem um desenvolvimento planejado e uma gestão eficiente dos serviços, 
normalmente são mais valorizadas e procuradas, tanto por moradores como por turistas e empresas; no 
entanto, o planejamento e a gestão das cidades apresentam um custo às prefeituras e a todos os seus 
habitantes.
“Custos” do planejamento e gestão urbano-ambiental
Sabe-se que qualquer processo de urbanização exige investimentos elevados, tanto em recursos 
financeiros quanto humanos. Isso porque, além de o planejamento ter que ser global – levando em 
conta as relações da cidade como um todo para a implantação dos elementos urbanos –, é de suma 
importância que se desenvolva um sistema de gestão eficiente para todos os processos. Então, pode-se 
dizer que os seguintes custos estão atrelados aos sistemas urbanos:
custos de :::: planejamento;
custos de :::: construção ou implantação;
custos de :::: operação;
custos de :::: manutenção.
Tais custos são indispensáveis para a existência dos diferentes elementos e sistemas nas cidades; 
mas quais são esses elementos e sistemas de urbanização?
Sistemas e elementos de urbanização
Nas cidades, os elementos de urbanização compõem diferentes sistemas urbanos; esses sistemas 
correspondem à integração de serviços e equipamentos, que são o suporte para a vida do homem 
nos meios urbanos. Como se sabe, para manter os atuais padrões de vida existentes nas cidades, são 
necessários diversos elementos artificiais, ou seja, construídos pelo homem; para isso também são im-
prescindíveis certos recursos naturais, que são a base para o desenvolvimento de qualquer comunidade 
urbana, como água, energia e a própria terra.
São alguns elementos de urbanização: rede de água, de drenagem e de coleta de esgoto, pavi-
mentação das vias, arborização, iluminação pública e mobiliário urbano (como postes, paradas de ôni-
bus, bancos, lixeiras), entre outros. Nesse contexto, as ruas pavimentadas, a iluminação, o mobiliário e a 
vegetação, em seu conjunto, integram o sistema viário da cidade, por exemplo. Assim, conclui-se que a 
infra-estrutura é a integração de diferentes elementos urbanos.
Outro ponto importante a ser entendido é que a urbanização não é responsabilidade única e 
exclusiva do Poder Público; por exemplo, ao se lotear uma gleba privada, todos os custos de urbaniza-
ção ficam a cargo de quem implanta esse loteamento, que deve seguir os requisitos mínimos neces-
sários à urbanização da área, conforme as exigências legais em âmbito federal, estadual e municipal. 
Por isso, para aprovar um loteamento, o proprietário das terras e/ou o incorporador deverá investir na 
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117|Valor dos imóveis urbanos e planejamento urbano-ambiental
urbanização de toda a área. É claro que esses custos serão computados no valor de comercialização dos 
lotes para os consumidores; e quanto maiores forem os custos, maiores serão os preços.
Certos autores (LEAL, 2002, apud INOUYE; SOUZA, 2004, p. 82) afirmam que os maiores custos 
incidentes na implantação de um loteamento promovido pela iniciativa privada são os do terreno e 
das obras de urbanização. O custo das obras pode corresponder a 23% dos custos totais; isso conside-
rando as exigências mínimas para a urbanização, conforme a Lei Federal 6.766, de 1979. No entanto, 
esse percentual é considerado apenas como um parâmetro, pois o custo de urbanização depende: das 
condições topográficas, dos recursos naturais existentes na gleba que será loteada, da acessibilidade ao 
terreno, da distância dos centros de distribuição de infraestrutura urbana e do próprio desenho do lote-
amento, além de outros fatores que podem influenciar de diferentes maneiras o custo de urbanização. 
Por isso, é importante estar atento para os indicadores de custos dos diversos padrões de loteamento 
que existem no mercado.
Indicador de custo de urbanização
Segundo Bennett (2004, p. 3), um indicador, como o próprio nome diz, indica a relação entre de-
terminados fenômenos e suas diversas influências; basicamente, um indicador simplifica, quantifica e 
comunica os dados pesquisados. A análise de custos a partir de indicadores é apenas uma das formas 
de se realizar estudos preliminares sobre os fatores que influenciam o custo de urbanização.
Em um estudo de custos, Inouye e Souza (2004, p. 82-88) levantaram dados sobre o custo 
de urbanização de um conjunto habitacional popular. Nessa pesquisa, os autores analisaram o custo de 
urbanização a partir de indicadores que procuraram relacionar a quantidade da rede de infraestrutura 
com as variáveis do projeto, tais como as áreas dos lotes, suas testadas e a distribuição dos lotes no ter-
reno. Os autores identificaram

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