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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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que o desenho do sistema viário é um dos aspectos de maior influência no 
custo dos elementos de infra-estrutura, entre eles os custos das redes de água e de eletricidade.
Pelo que foi apresentado até aqui, conclui-se que o planejamento e a gestão urbana englobam al-
tos custos de construção, operação e manutenção, o que influencia diretamente o valor da terra urbana. 
Por isso, as áreas mais urbanizadas, ou seja, as áreas com maior número de elementos de urbanização, 
geralmente apresentam um valor por metro quadrado mais elevado, se comparado a terrenos que se 
encontram em áreas menos urbanizadas. No entanto, a infraestrutura é apenas um dos fatores de valo-
rização ou desvalorização, relacionados ao planejamento e à gestão das cidades.
Planejamento e gestão urbano-ambiental: valorização das cidades
Os sistemas de urbanização têm um custo que irá refletir no valor das áreas e dos terrenos das 
cidades. Contudo, o planejamento urbano não pode ser realizado apenas sob o enfoque econômico 
imediatista, uma vez que existem fatores que não podem ser mensurados e, por isso, normalmente não 
são considerados; os aspectos sociais e ambientais são exemplos desses fatores.
Um exemplo polêmico relativo aos aspectos ambientais refere-se à importância das Áreas de 
Preservação Permanente nas cidades, conhecidas como APPs e determinadas pelo Código Florestal bra-
sileiro. Algumas vezes, elas são vistas como áreas perdidas dentro de um empreendimento imobiliário, 
já que existem restrições à sua exploração; isso ocorre porque o valor dos recursos preservados nessas 
áreas é difícil de ser estimado.
Este material é parte integrante do acervo do IESDE BRASIL S.A., 
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118 | Valor dos imóveis urbanos e planejamento urbano-ambiental
As questões referentes à importância da preservação dessas áreas são multidisciplinares, pois en-
volvem diversas áreas de conhecimento; desse modo, a discussão sobre o valor de uma APP está longe 
de ter solução única e exclusiva. No entanto, considerando a ameaça cada vez maior do esgotamento 
de certos recursos naturais indispensáveis à vida humana, atualmente surge a conscientização da ne-
cessidade de se repensar o desenvolvimento das cidades.
Além disso, é preciso compreender os meios de sustentação dos centros urbanos. Toda cidade 
precisa – além de ar, de água e de espaço de terra para construir – de certos recursos, como solo para 
cultivar alimentos e espaço para gerar energia, entre outros que normalmente são explorados em gran-
des áreas fora dos limites urbanos; tudo isso para que seja possível manter o padrão de vida e satisfazer 
os anseios crescentes de seus habitantes.
Nesse contexto, é indispensável colocar em prática um modelo de gerenciamento dos recursos 
ambientais locais que seja mais coerente com os potenciais existentes. O que pode ser visto como uma 
restrição legal referente à preservação de um determinado recurso natural, por exemplo, logo pode se 
tornar indispensável à própria vida nas cidades, já que cada vez mais se constata a ameaça de escassez 
desses recursos, devido a sua superexploração e ao superpovoamento global.
Em relação ao valor dos imóveis, também não se pode deixar de considerar os benefícios am-
bientais de certas áreas (como as áreas verdes) no entorno do imóvel avaliado. Isso porque as paisagens 
naturais, além de proporcionarem maior qualidade de vida e conforto térmico, geralmente são conside-
radas mais agradáveis e, por isso, são mais valorizadas pelas pessoas. Por outro lado, os imóveis podem 
ser desvalorizados devido à poluição (sonora ou visual) e às más condições de conforto térmico, entre 
outras variáveis relacionadas à saúde humana e ao conforto ambiental.
Por todos esses aspectos, os empreendimentos que investem na área socioambiental tendem a 
ter grande receptividade entre os consumidores, além de serem bem vistos por toda a comunidade, o 
que ocasiona uma melhoria na imagem empresarial do grupo responsável.
Em muitos casos, investimentos na área socioambiental são considerados um diferencial de 
valorização do empreendimento. Por exemplo, ao se realizar um condomínio residencial em um ter-
reno com determinada área de preservação ambiental, pode haver algumas desvantagens, como 
a impossibilidade de implantação de um grande número de unidades. Por outro lado, essa baixa 
ocupação, bem como a existência da área verde, podem contribuir para um aumento significativo 
no valor de cada unidade, desde que essas vantagens sejam exploradas de maneira inteligente e 
cuidadosa; dessa forma, podem ser obtidos inclusive lucros maiores do que se não houvesse a área 
de preservação.
Planta de valores
Até aqui, viu-se que a quantidade e a qualidade dos elementos e sistemas urbanos, bem como 
dos recursos naturais existentes, influenciam o valor dos imóveis. Contudo, o que ainda não foi visto 
é que a avaliação de imóveis também pode ser uma importante fonte de dados para subsidiar o pla-
nejamento e a gestão do meio urbano. Para que se entenda como isso ocorre, explica-se o que é a 
planta de valores.
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119|Valor dos imóveis urbanos e planejamento urbano-ambiental
A planta de valores – também chamada de planta de valores genéricos ou planta genérica de va-
lores –, como o próprio nome diz, é um indicador de valores para os imóveis localizados nas diferentes 
regiões das cidades.
A partir dessas plantas, calcula-se o Imposto Predial e Territorial Urbano, o IPTU. No entanto, como 
indica Möller (2006), a planta de valores genéricos também possui outras contribuições; são elas:
reduzir iniquidades fiscais;::::
facilitar o planejamento urbano;::::
retratar o mercado imobiliário local.::::
Se a planta genérica de valores do município seguir critérios e técnicas adequados, e for de-
senvolvida por profissionais competentes na área, poderá ser uma excelente fonte de dados para o 
mercado imobiliário. Esse documento pode contribuir, por exemplo, para que o mercado trabalhe 
com valores mais uniformes para imóveis de uma mesma região; assim, segundo Möller (2006), ao se 
utilizar a planta genérica de valores como fonte de dados para a avaliação, as influências da especu-
lação imobiliária são menores.
Planta genérica de valores e o IPTU
O IPTU, como apresentado anteriormente, é calculado a partir da planta genérica de valores da 
cidade; sendo um imposto sobre as riquezas do cidadão e sempre proporcional à área do imóvel.
Deve-se ter em mente que o Poder Público possui a missão e a responsabilidade de desenvol-
ver sistemas urbanos justos e eficientes, sob as óticas social, cultural, ambiental, espacial e econômica. 
Nesse sentido, quanto mais adequada à realidade for a distribuição das zonas homogêneas de valor, ou 
seja, quanto maior a exatidão do mapa de valores em retratar a cidade, mais otimizada e justa será a 
aplicação do IPTU sobre o solo urbano. Do mesmo modo, esse cadastro facilita a gestão urbana, evitan-
do e minimizando conflitos que resultam justamente da má caracterização da realidade local.
Dessa maneira, as prefeituras que investirem em plantas genéricas de valores – a partir de proce-
dimentos técnicos adequados à avaliação –, poderão atingir maior equidade na carga fiscal; além disso, 
terão mais facilidade no desenvolvimento e na implantação de projetos e políticas de preservação am-
biental e de expansão e melhoramento da infraestrutura urbana.
Desenvolvimento da Planta Genérica de Valores (PGV) 
O desenvolvimento de uma Planta Genérica de Valores deve contemplar o maior número de ele-
mentos presentes na cidade, além de seguir os procedimentos técnicos e científicos consagrados pela 
engenharia de avaliações (MÖLLER, 2006).
Deve-se realizar um exaustivo levantamento de dados sobre o meio urbano, pois a quantidade e 
a qualidade dos elementos

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