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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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deve-se tentar captar essas necessi-
dades e expectativas, interpretá-las e traduzi-las em especificações de projeto que, por fim, serão mate-
rializadas na etapa da construção (LEITE, 2005, p. 55).
A construção civil trabalha basicamente com três índices de satisfação: o prazo de entrega, o 
preço e a qualidade (técnica, ambiental e social, entre outras) do produto. Existem tantas variáveis no 
desenvolvimento de produtos imobiliários que, durante esse processo, é comum surgirem dificuldades 
inesperadas.
São vários os requisitos que os produtos imobiliários devem satisfazer. Especificamente para edi-
ficações habitacionais de até cinco pavimentos, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT, 2006) 
desenvolve um projeto de norma estabelecendo requisitos gerais de desempenho a serem atingidos. 
Esses requisitos são apresentados, sinteticamente, abaixo:
segurança estrutural:::: : garantir a estabilidade das estruturas ao longo da vida útil do imóvel. Para 
isso, devem-se prever, quando necessário, as proteções pertinentes à estrutura e às suas partes. 
Seguir normas nos projetos e procedimentos construtivos, visando à segurança dos usuários;
segurança contra incêndio:::: : adotar medidas de segurança para dificultar o princípio de in-
cêndio (projetar instalações elétricas, de gás e áreas de risco de acordo com as normas espe-
cíficas); dificultar a propagação do incêndio (relacionada à escolha de materiais); facilitar a re-
moção das pessoas (por meio de projeto adequado de circulação e sinalização de emergência) 
e a extinção do fogo em caso de incêndio;
segurança no uso e na operação:::: : este requisito é dependente do projeto e dos sistemas e 
materiais especificados. Deve-se reduzir a probabilidade de queda de pessoas em função de 
pisos irregulares, nas rampas e nas escadas, e de pisos escorregadios, com caimento excessivo 
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27|Produto imobiliário
ou com possibilidade de empoçamento de água (de lavagem ou de chuva). Também se devem 
evitar ferimentos provocados pela ruptura de elementos ou componentes que resultem em 
partes cortantes ou perfurantes, bem como ferimentos ou contusões ocasionados pela ope-
ração das partes móveis de componentes como janelas, portas e alçapões. Adicionalmente, 
deve-se evitar a ocorrência de ferimentos ou danos aos usuários, em condições normais de 
uso, como choques em instalações elétricas;
estanqueidade:::: : à água, ao vento, aos gases e às poeiras. Esse é um requisito fundamental 
para as edificações, já que estas têm função de abrigo contra as intempéries e as agressões do 
meio exterior;
conforto:::: : está relacionado a diversos aspectos. O conforto térmico pode ser obtido por 
meios passivos, como ventilação, sombreamento, exposição à radiação solar, controle da 
umidade do ambiente, ou por meios artificiais, como a utilização de ar-condicionado. O con-
forto lumínico também pode ser natural ou artificial, e está relacionado às cores emprega-
das nas superfícies, às dimensões e à orientação das aberturas, bem como ao projeto de ilu-
minação. O conforto acústico deve considerar tanto os ruídos externos como os produzidos 
em diferentes ambientes internos. Também se pode falar em conforto tátil e ergonômico; 
o primeiro diz respeito principalmente às características dos materiais empregados, e o se-
gundo, à relação entre as dimensões humanas e os diversos elementos usados e manipula-
dos pelo homem;
durabilidade e manutenabilidade:::: : esse requisito está ligado à agressividade do meio am-
biente, às propriedades inerentes aos elementos e componentes da edificação, bem como à 
interação de ambos ao longo do tempo. O projeto de norma (ABNT, 2006) nessa seção tem o 
intuito de estimular a cultura de manutenção e preservação do imóvel e de suas partes;
saúde, higiene e qualidade do ar:::: : está relacionado a diversos fatores, entre eles a renovação 
do ar nos espaços interiores, o abastecimento de água e a remoção de resíduos (esgoto, lixo), 
entre outros;
funcionalidade e acessibilidade:::: : depende das dimensões adequadas aos espaços, da geo-
metria e das relações entre os mesmos, bem como da possibilidade de implantação e distri-
buição dos equipamentos e móveis necessários a cada ambiente;
adequação ambiental:::: : técnicas de avaliação do impacto ambiental resultante das atividades da 
cadeia produtiva da construção têm se tornado cada vez mais objeto de estudo. Embora ainda 
não estejam definidos critérios precisos para a avaliação do desempenho ambiental, o projeto 
de norma (ABNT, 2006) já estabelece que os empreendimentos e sua infraestrutura devem ser 
projetados, construídos e mantidos de forma a minimizar as alterações no ambiente.
Cada empreendimento é desenvolvido a partir de uma necessidade do mercado e dos requisitos 
dos usuários. Assim, o perfil do usuário poderá determinar certos diferenciais nos empreendimentos 
imobiliários, de acordo com suas especificidades. Por isso, é necessário estudar os sistemas construti-
vos e os materiais de construção integrantes do produto que está sendo desenvolvido. O projeto dos 
subsistemas visa tornar o desempenho técnico da edificação o mais eficiente possível; além disso, é de 
suma importância o desenvolvimento integrado de todas as etapas, a partir de um sistema de qualida-
de. Dessa forma, o cenário de desenvolvimento do produto imobiliário pode apresentar menos riscos 
frente a tantas incertezas.
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28 | Produto imobiliário
Atividades
1. Questione várias pessoas sobre seus principais requisitos ao comprar um imóvel para morar ou 
trabalhar. Analise as respostas e discuta com seu grupo de colegas. 
2. Analise o conjunto de documentos técnicos desenvolvidos para a execução e a comercialização de 
um empreendimento. Descreva as principais características e a importância de cada documento. 
3. Relacione e faça uma síntese das principais etapas de desenvolvimento do produto imobiliário. 
Ampliando conhecimentos
 Como complemento ao assunto tratado nesta aula, sugere-se a leitura das seguintes obras: Tec-
nologia, Gerenciamento e Qualidade na Construção, de Ércio Thomaz, e Incorporação Imobiliária: roteiro 
para avaliação de projetos, de Ageu da Costa Ramos Neto (ver referências). Boa leitura.
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Construção e 
sistemas constituintes 
do produto imobiliário
Eugenia Aumond Kuhn
Patrícia de Freitas Nerbas
Os temas desta aula são a construção e os sistemas constituintes do produto imobiliário. A cons-
trução é a etapa de materialização do produto imobiliário; ela se inicia após a etapa de planejamento e 
envolve diversos elementos, entre eles:
equipe técnica;::::
materiais de diversas naturezas;::::
processos construtivos.::::
A construção das edificações é um processo bastante complexo, devido às diferentes atividades 
que devem ser integradas e à diversidade de insumos necessários à sua execução. A essa complexidade 
somam-se as exigências dos clientes, que a cada dia se tornam maiores. Kern (2005) ressalta que os re-
quisitos dos clientes se modificaram nos últimos anos devido ao acesso às informações; assim, eles pas-
sam a exigir produtos diferenciados sob o enfoque da qualidade, do prazo de entrega e do custo final.
A complexidade do processo de construção de um empreendimento imobiliário faz com que ele 
possua diferentes fases, as quais serão apresentadas a seguir; essas fases, bem como os sistemas consti-
tuintes da edificação, serão os focos desta aula.
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30 | Construção e sistemas constituintes do produto imobiliário

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