Contrato da locação

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DA LOCAÇÃO DE COISAS
1. Conceito e natureza jurídica
* no CC/16, com fundamento no direito romano, tratava, sob o titulo de Locação, em três seções autônomas, da locação de coisas, da locação de serviços e da empreitada
* O. Gomes: atualmente “locação é só de cosas. Não é questão apenas de rigor terminológico, pois as outras espécies tradicionais de locação não se ajustavam perfeitamente ao conceito único a que se pretendeu reduzi-las”.
* hoje, reserva-se a palavra locação para designar unicamente o contrato que se destina a proporcionar a alguém o uso e gozo temporários de uma coisa infungível, mediante contraprestação pecuniária
- locação de serviços desdobrou-se em: contrato de trabalho, sujeito às leis de ordem publica (CLT, etc), e contrato de prestação de serviços no CC/02 (ex: parecer solicitado a um jurista, etc)
- a empreitada refere-se à construção e/ou fornecimento de materiais e tem dispositivos próprios no CC/02
- locação de coisas – art. 565 e seguintes do CC/02
* contrato sempre prestigiado no direito privado, devido ao grau de utilização e importância no mundo negocial
- as partes denominam-se locador, senhorio ou arrendador e locatário, inquilino ou arrendatário e a contraprestação chama-se aluguel ou renda
Natureza Jurídica
- contrato bilateral ou sinalagmático 
- admite a aplicação da exceptio non adimpleti contractus (CC, 476)
- é oneroso (se for gratuito, desconfigura-se, transformando-se em comodato)
- é consensual
- não tem caráter personalíssimo, admite cessão e sublocação
- a foram é livre; por exceção: solene
- é de trato sucessivo ou de execução continuada
Elementos do contrato de locação
- três elementos fundamentais:
a) o objeto
b) o preço
c) o consentimento
a) Objeto
- pode ser coisa móvel ou imóvel
* o bem móvel deve ser infungível
* o traço característico da locação é o retorno da coisa locada ao seu dono
* os bens, mesmo inalienáveis, podem ser locados
* Ex: locação de filmes, bicicletas, livros, roupas, etc
* uma coisa pode ser alugada por inteiro ou em frações (ex: um andar, uma loja, um pedaço de parede para propagandas, uma garagem , etc)
* se nada se estipular em contrário: a locação abrange os acessórios da coisa
* embora controvertida, admite-se a possibilidade de locar coisa alheia; também podem ser dadas em locação coisas comuns a diversas pessoas, desde que por deliberação da maioria
b) Preço
- denominado aluguel ou remuneração
- é essencial a definição do preço, se for gratuito é comodato
- pode ser fixado pelas partes ou mediante arbitramento administrativo ou judicial; imposto por ato governamental (ex: preços de táxi)
- deve ser sério e real
- deve ser determinado ou determinável
- em geral é fixado em dinheiro, a ser pago periodicamente
- nada sendo estabelecido em contrario, a obrigação é quesível 
- o preço é devido ao locador durante todo o período em que a coisa estiver à disposição do locatário, ainda que não utilizada efetivamente
c) Consentimento
- pode ser expresso ou tácito
- pode locar quem pode administrar (não se exige que seja necessariamente proprietário) 
- o locatário tem que ser pessoa estranha à coisa locada
- o condômino não pode dar sozinho a coisa comum em locação
- o CC/02 não se estabelece limite temporal para os contratos de locação, podem ser celebrados por qualquer prazo 
* Ver CC, art. 571
Obrigações do locador
- Art. 566 do CC
a) entregar ao locatário a coisa alugada (inc. I) – em estado de servirão uso a que se destina
- se a entrega for feita sem qualquer reclamação, presume-se que a coisa foi recebida em ordem pelo locatário
- a não entrega caracteriza inadimplemento do locador e autoriza o locatário a pedir a resolução do contrato e eventuais perdas e danos
- a entrega deve ser feita com os acessórios e pertenças
b) manter a coisa no mesmo estado, pelo tempo do contrato (inc. I, 2ª parte) – o locador deve realizar os reparos necessários para que a coisa seja mantida em condições de uso, salvo convenção em contrário
- Ver art. 567 do CC
c) garantir o uso pacífico da coisa (inc. II) – o locador deve abster-se da prática de qualquer ato que possa perturbar o uso e gozo da coisa, como também resguardar o locatário contra embaraços e turbações de terceiros (CC, 568)
* a posse do inquilino (possuidor direto) é garantida mesmo contra o proprietário, por meio dos interditos possessórios (CC, art. 1.197)
- aplicam-se à locação a teoria dos vícios redibitórios 
Obrigações do locatário
- Art. 569 do CC
a) obrigado a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados e a tratá-la como se sua fosse (inc. I)
- CC, art. 570
- deve ser aferido caso a caso
* o locatário deve zelar pela coisa como se fosse dono
- a doutrina toma por base a diligência do homem médio
b) a pagar o aluguel nos prazos ajustados (inc. II)
- na falta de ajuste de prazo, o pagamento deve ser feito segundo o costume do lugar
- o recebimento do aluguel é elemento principal (preço) * locação de imóveis urbanos: sexto dia útil
- na falta de convenção em contrário, a dívida é quesível
* pode estipular que o locatário arcará com impostos e taxas
- é obrigatório o fornecimento de recibo de quitação
c) levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, fundadas em direito (inc. III)
- o locador deve resguardar o locatário dos embaraços e turbações de terceiros que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada
* CPC, art. 62 – nomeação à autoria
d) cabe ao locatário restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais (inc. IV)
- as deteriorações naturais serão averiguadas em cada caso, de acordo com a natureza da coisa locada
- o locatário pode exigir a relação escrita do estado da coisa para resguardar-se de posterior imputação infundada
Disposições complementares
Arts. 571, 572, 573, 574 e 575 do CC
 - o art. 571 do CC é norma supletiva 
- o art. 572 do CC – aplicação do princípio da equidade
- o art. 573 e 574 do CC – mora ex re; presunção de prorrogação da locação
- o art. 575 do CC – meio coercitivo que o locador dispõe para forçar o locatário a cumprir sua obrigação
*** não se aplicam tais regras à locação de prédios urbanos, somente para as locações de prédios rústicos e às demais locações em geral
*** São regidas pelo CC: as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Município; de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; de espaços destinados à publicidade; de apart-hotéis, hotéis-residências ou equiparados; e o arrendamento mercantil.
LOCAÇÃO DE PRÉDIOS
* Lei 8.245/91 (LI – Lei do Inquilinato)