COMPRA E VENDA

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COMPRA E VENDA 
 
1 – DEFINIÇÃO 
 
É o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a transferir a p ropriedade de 
certo objeto a outra, mediante recebimento de som a em dinheiro, 
denominada preço. Trata-se, pois de um contrato de onde existem obrigações 
recíprocas para cada uma das partes. Para o vendedor a obrigação de 
transferir o domínio da coisa alie nada, e para o comprador a de entregar o 
preço correspondente. 
 
2 – PARTES 
 
Neste tipo de contrato quem vende se denomina vendedor, e quem compra, 
comprador. 
 
3 – EFEITOS 
 
Tem-se como principal efeito da compra e venda a transmissão da 
propriedade do objeto do vendedor para o comprador. NO que se refere a 
transmissão da propriedade, questiona-se o momento em que se dá. Para o 
nosso direito pátrio a compra e venda não é um meio de transmissão de 
propriedade. Esta se transmite através da tradição manual, quando se tratar 
de bens móveis, e pela transcrição no Registro Imobiliário, quando se trata de 
bens imóveis. 
 
Identifica-se duas fases distintas no contrato de compra e venda, a fase da 
celebração do contrato, quando o vendedor se obriga a transferir ao 
comprador a propriedade da coisa, e a execução do contrato, quando a 
transferência da propriedade é realizada, seja pela entrega d a coisa, quando 
esta for móvel, seja pela transcrição no Registro de Imóveis. 
 
4 – CARACTERÍSTICAS 
a) típico 
b) consensual ou formal – na dependência do que a lei exigir; 
c) bilateral; 
d) oneroso ou comutativo;
e) pré-estimado ou aleatório; 
f) de execução imediata ou futura. 
 
5 – ELEMENTOS – A falta de um elemento essencial causa a nulidade do 
contrato de compra e venda. 
a) objeto; 
b) preço; 
c) consentimento. 
 
6 – REQUISITOS SUBJETIVOS 
 
No que tange aos sujeitos, estes devem ser capazes. Neste m omento deve-se 
insistir que a capacidade exigida é a de fato, também dita genérica, e a 
capacidade negocial ou contratual, específica para a realização de 
determinado ato. 
 
Quanto à capacidade negocial, as partes não podem enquadrar-se nas 
seguintes proibições, dentre outras: 
a) venda de ascendente para descendente sem o consentimento expresso dos 
outros descendentes (art. 496, CC); 
b) pessoa casada não pode vender bem imóvel sem a anuência expressa de 
seu consorte, salvo o regime da separação total de bens (art. 496, § único 
CC); 
c) tutores, curadores, testamenteiros e administradores em geral não podem 
comprar bens confiados à sua guarda ou administração (art. 497, I, CC); 
d) servidores públicos (art. 497,II, CC); 
e) juízes, serventuários e auxiliares da justiça (art.497, III, CC); 
f) condômino de coisa indivisível; 
g) dono de imóvel alugado não pode vendê- lo a terceiros sem an tes oferecê-lo 
ao locatário. 
 
7 – REQUISITOS OBJETIVOS 
A compra e venda de bens imóveis poderá ser ad corpus ou ad mensuram. 
Ad corpus – Se dará se o imóvel for vendido como corpo individualizado, cuja 
metragem seja secundária. 
Ad mensuram – Ocorrerá quando as dimensões do imóvel constituam 
elemento essencial a celebração do contrato. 
 
OBS: Acrescente-se que em caso de nad a mencionar o contrato, se presume 
que a compra e venda é ad corpus se a diferença entre o estipulado em 
contrato e as medidas reais for se, no máximo, 1/20. 
 
8 – REQUISITOS FORMAIS 
9 – OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR 
 
a) A transferência do domínio; 
b) Garantir o comprador dos riscos da evicção e dos vícios redibitórios;; 
c) As despesas com a tradição correm por sua conta, salvo estipulação em 
contrário (princípio da autonomia contratual) –art. 490, CC 
 
Res perit do mino ( art. 492, CC) – exceção quando o comprador está em mora 
de receber a coisa comprada. 
 
10 – OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR 
a) Pagar o preço (que deve ser feito antes da tradição) 
b) Direito de receber a coisa no tempo e local determinados; 
c) Se estiver em mora de rec eber, correm por sua conta todos os riscos, 
exceto no caso de comprovação de culpa do vendedor; 
d) As despesas com a tradição correm por conta do vendedor 
 
 
11 – VENDA A CONTENTO - Art 509, CC 
 
É a espécie de comp ra e venda subordin ada à condição de fi car d esfeita se a 
coisa, objeto do contrato, não for do agrado do comprador. Esta cláusula 
nunca será presumida, só tendo validade se expressamente pactuada. 
 
É uma venda subordinada a condição suspensiva. O contrato só se considera 
celebrado se o comprador aprovar a coisa. Fato este que não impede, todavia, 
que a coisa seja entregue de imediato. O comprador que recebe as coisas será 
considerado comodatário até que se manifeste, aceitando -as ou não (no caso 
das coisas serem infungíveis). 
O prazo para que o comprador se mani feste deverá ser fixado no contrato. 
Em caso de não haver estipulação, o vendedor poderá intimar o comprador, 
judicialmente ou não, para que exerça seu direito em prazo determinado por 
ele, vendedor. Vencido este prazo, o comprador estará const ituído em mora, 
respondendo pelos danos que sofrer a coisa, ainda que fortuitos. 
 
Ex; “Satisfação garantida ou o seu dinheiro de volta” 
 
12 – PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA 
 
É a cláusula adjeta à compra e venda, pela qual o comprador se compromete 
a oferecer a coisa ao vendedor, se algum dia decidir a vendê -la. Esta cláusula 
só é válida se pactuado por expresso e o vendedor só terá direito a readquirir 
a coisa se pagar o preço exigido pelo comprador. 
		(bens móveis e imóveis) 
 
 
Oferecida a coisa ao vendedor, este terá prazo para se manifestar. Se imóvel o 
bem, será de 60 dias o prazo e, se móvel, 3 dias. Terminado o prazo sem 
manifestação do vendedor, o comprador estará livre para vender a quem 
quiser. É importante destacar que as partes podem con vencionar outro 
prazo, que não ultrapasse 180 dias para bens móveis e de 2 anos para bens 
imóveis. 
 
OBS: Não há que confundir a preem pção com a retrovenda. Nesta é o 
vendedor que força o comprador a revender -lhe a coisa, re embolsando-lhe 
apenas a quantia qu e pagara mais as de spesas. Ademais, a retrovenda só se 
aplica a imóveis, enquanto que a preempção é válida qualquer que seja o 
objeto do contrato. 
 
O direito de preferência NÃO pode ser cedido a terceiros, nem pode ser 
transmitido por herança. 
 
13 – RESERVA DE DOMÍNIO 
 
É a cláusula que garante ao vendedor a propriedade da coisa móvel já 
entregue ao comprador até o pagamento total do preço. Em outras palavras, 
apesar de já entregue a coisa, o vendedor continua seu dono, até que o 
comprador pague o preço na sua totalidade. É a cláusula mais comum nas 
vendas a prazo. Restringe-se aos bens móveis. 
 
A forma da cláusula será sempre a escrita. Para que o vendedor possa agir 
contra terceiros adquirentes, o contrato deverá ser registrado no domicílio do 
comprador. 
 
Se A comprou uma televisão de B, com cláusula de reserva de domínio, só 
será seu dono depois de pagar a última prestação. Se, por acaso, vender a 
televisão a C, o ve ndedor só poderá acioná -lo, para reavê-la, caso o contrato 
tenha sido registrado no Cartório de Tìtulos e Documentos do domicílio de A. 
 
Entregue a coisa, responde o comprador por todos os danos que ela venha a 
sofrer, ainda que fortuitos. Trata-se de exceção ao princípio res perit domino. 
 
Nãopaga a dívida, o vendedor poderá executar a cláusula de reserva de 
domínio, exigindo a restituição da coisa e restituindo ao comprador as 
parcelas já pagas, descontados os prejuízos oriundos do inadimplemento, 
além da deterioração da coisa e do uso que o comprador lhe fez. 
 
 
14 – RETROVENDA Art.505, CC 
 
É a cláusula pela qual o vendedor se reserva o direito de read quirir a coisa do 
comprador, restituindo -lhe o preço mais as despesas. Esta cláusula só tem 
valor se o objeto do contrato for imóvel. Seu prazo de validade é de no 
máximo 3 anos (decadencial), sob pena de conside rar-se não escrito o tempo 
que ultrapassá-lo. É um pacto acessório. Caso o comprador se recusar a 
revender, o vendedo r poderá depositar a quantia judicialmente. O vendedor 
poderá ceder seu direito de retrato a terceiros e transmiti -lo, via hereditária, 
a herdeiros e legatários. 
Na hipótese do comprador dispor da coisa, seja alienando, seja a 
transmitindo por herança, o titular do direito de retrato poderá agir contra 
esse terceiro adquirente, desde que a cláusula de retrovenda esteja 
devidamente averbada junto à matrícula do imóvel. Desta for ma, constata-se 
que a retrovenda gera um direito real de aquisição, oponível erga omnes