MANUTENÇÃO PREDIAL

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O QUE É MANUTENÇÃO PREDIAL?
Manutenção predial é o conjunto de atividades e recursos que garanta o melhor desempenho da edificação para atender as necessidades dos usuários.
As atividades da Divisão de Manutenção Predial compreendem a conservação e manutenção de edificações, instalações, sistemas hidráulicos, sistemas elétricos e serviços básicos de marcenaria e serralheria.
IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO PREDIAL
 A importância da manutenção predial é a minimização dos gastos, reduzindo gastos enormes com reformas e correções futuras. A manutenção planejada proporciona a segurança, funcionalidade, estética, conforto ambiental e principalmente a economia para o proprietário.
Aumenta a confiabilidade
Melhora a qualidade
Diminui os custos
Melhora a segurança
AVALIAÇÃO DE QUALIDADE
DAS CONDIÇÕES TÉCNICAS:
Projetos
Especificações
Conformidades – anomalias construtivas
Desempenho
DAS CONDIÇÕES DE USO:
Segurança
Habitabilidade
Meio ambiente
DAS CONDIÇÕES DE MANUTENÇÃO:
Programa
Operação
Conformidades – falhas
Desempenho
O conhecimento da TIPOLOGIA é útil para se determinar a complexidade da inspeção predial e consequentes desdobramentos.
CLASSIFICAÇÃO DO GRAU DE URGENCIA
CRÍTICO – risco iminente contra a saúde e segurança;
REGULAR – risco a funcionalidade;
MÍNIMO – risco de desvalorização precoce.
CLASSIFICAÇÃO DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO
CRÍTICO – sem condições de uso
REGULAR – sujeito a reparo
SATISFATÓRIO – situação normal
CLASSIFICAÇÃO CONDIÇÕES TÉCNICAS
CRÍTICA – excesso de anomalias inocorrentes e corrigíveis
REGULAR – quantidade aceitável de anomalias corrigíveis
SATISFATÓRIA – ausência ou quantidade mínima de anomalias corrigíveis
CONDIÇÕES DE USO
CRÍTICA – excesso de irregularidades incorrigíveis de segurança, habitabilidade, conforto e sustentabilidade
REGULAR – quantidade aceitável de irregularidades de uso corrigíveis
SATISFATÓRIO – ausência ou quantidade mínima de irregularidades de uso corrigíveis
CONDIÇÕES DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO
CRÍTICA – excesso de falhas incorrigíveis e corrigíveis
REGULAR – quantidade aceitável de falhas corrigíveis
SATISFATÓRIO - ausência ou quantidade mínima de irregularidades de uso corrigíveis
CONDIÇÕES GERAIS
CRÍTICA – impactos irrecuperáveis
REGULAR – impactos parcialmente recuperáveis 
SATISFATÓRIA – ausência ou possibilidade mínima de impactos recuperáveis.
MANUTENÇÃO PREVENTIVA
A manutenção preventiva evita danos futuros à instalação, custa mais caro consertar do que manter. Por exemplo recarga de extintores de incêndio.
QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS POR NÃO REALIZAR A MANUTENÇÃO?
A falta de manutenção predial representa prejuízo no bolso e, pior ainda, um risco para a saúde e segurança de moradores.
	
MANUTENÇÃO PREVENTICA E CORRETIVA
CONFORMIDADES E NÃO-CONFORMIDADES
Se a edificação está em acordo de projeto ou utilização tanto para um prédio como para o ser humano. 
Uma não conformidade está relacionada a processos que geraram resultado insatisfatório, ou seja, produtos não conformes, que não atendem determinado requisito
Anomalias Construtivas, anomalias funcionais e falhas.
O QUE É INSPEÇÃO PREDIAL?
É o check-up da edificação. É a avaliação das condições técnicas, de uso e de manutenção. Visa a boa manutenção, determina as anomalias e falhas de uso, operação e manutenção que prejudicam a qualidade do prédio. 
ANOMALIAS E FALHAS DE USO, OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO
ANOMALIAS – Deficiências de ordem construtiva ou funcional.
Endógenas: originária da própria edificação (projeto, materiais e execução)
Exogena: originária de fatores externos à edificação, exemplo: vizinho constrói uma fundação que interfere na edificação)
Natural: originária de fenômenos da natureza, exemplo: ventania, chuva, terremoto.
FALHAS – possuem origem em atividade de manutenção, uso e operação inadequada ou inexistente.
De planejamento: pintura que deveria ser feita a cada 4 anos, o não cumprimento a julgar boa, não faz a manutenção, falta de planejamento.
De execução: execução inadequada de atividades ou materiais. Ex: Não seguir as recomendações de uso do material.
Operacionais: procedimento inadequados de registro, controles. Ex: Medir o pencentual de alguma coisa equivocada.
Gerenciais: falta de controle de qualidade dos serviços de manutenção, falta de acompanhamento de custos.
CLASSIFICAÇÃO DAS ANOMALIAS E FALHAS QUANTO A CRITICIDADE
Crítico – impacto irrecuperável relativo ao risco contra a saúde, segurança do usuário e do meio ambiente. Intervenção imediata.
Regular – Impacto parcialmente recuperável, perda parcial de funcionalidade e desempenho. Intervenção a curto prazo.
Mínimo – Impacto recuperável relativo a pequenos prejuízos. Intervenção a médio prazo.
TRÊS VERTENTES DA VISÃO SISTEMÁTICA TRIDIMENSIONAL
TÉCNICA – levantamento de todas as anomalias construtivas do prédio;
USO – determinação das anomalias funcionais e análise de desempenho das condições de ocupação, confiabilidade de segurança e conforto;
MANUTENÇÃO – apuração de falhas e análise de metodologia empregada.
PERFIL DO PROFISSIONAL E ÉTICA DO INSPETOR PREDIAL
Conhecimentos e experiências nas disciplinas de Patologia de Edificações;
Ensaios Tecnológicos;
Técnicas de Diagnóstico;
Qualidade Total;
Engenharia e Engenharia de Manutenção;
Conhecer fotografia;
Conhecimentos técnicos em administração.
TRAÇOS DE PERSONALIDADE RECOMENDÁVEIS:
COMUNICABILIDADE
SOCIABILIDADE
DETERMINAÇÃO
SERENIDADE
OBJETIVIDADE
PRAGMATISMO
SENSO DE OBSERVAÇÃO
LIDERANÇA
DISPOSIÇÃO FÍSICA
DESPRENDIMENTO
ÉTICA:
CONFIABILIDADE
ISENÇÃO
INDEPENDENCIA
CONFIDENCIALIDADE
DIVULGAÇÃO 
TREINAMENTO CONTINUADO
COLABORAÇÃO
LEALDADE
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS QUE DISTINGUEM A INSPEÇÃO PREDIAL DE OUTROS TRABALHOS SÃO:
Avaliação das condições técnicas de uso e manutenção;
Classificação das deficiências constatadas em anomalias e falhas;
Classificação das anomalias e falhas em graus de risco;
Elaboração de orientações técnicas;
Classificação do estado de manutenção da edificação.
CLASSIFICAÇÃO DA INSPEÇÃO PREDIAL QUANTO AO SEU NÍVEL
NÍVEL 1 – Identificação das animálias e falhas aparentes.
NIVEL 2 – Vistoria para identificação de anomalias e falhas aparentes com o auxílio de equipamentos e/ou aparelhos.
NÍVEL 3 – Equivalente ao nível 2, acrescida de auditoria técnica conjunta ou isolada de aspectos técnicos, de uso ou de manutenção predial. 
CLASSIFICAÇÃO DA INSPEÇÃO PREDIAL QUANTO AOS ASPECTOS TÉCNICOS:
IDADE DA EDIFICAÇÃO;
TIPOLOGIA CONSTRUTIVA;
PADRÃO CONSTRUTIVO;
EXISTENCIA OU NÃO DE SISTEMAS DE MANUTENÇÃO.
ORDEM DE PRIORIDADE
GUT
Gravidade
	GRAU
	GRAVIDADE
	PESO
	Total
	Perda de vidas humanas, do meio ambiente ou da edificação
	10
	Alta
	Ferimentos em pessoas, danos ao meio ambiente ou edifício
	8
	Média
	Desconfortos, deterioração do meio ambiente ou edifício
	6
	Baixa
	Pequenos incômodos ou pequenos prejuízos financeiros
	3
	Nenhuma
	
	1
	GRAU
	URGÊNCIA
	PESO
	Total
	Evento em ocorrência
	10
	Alta
	Evento prestes a ocorrer
	8
	Média
	Evento prognosticado para breve
	6
	Baixa
	Evento imprevisto
	3
	Nenhuma
	
	1
	GRAU
	TENDÊNCIA
	PESO
	Total
	Evolução imediata
	10
	Alta
	Evolução em curto prazo
	8
	Média
	Evolução a médio prazo
	6
	Baixa
	Evolução em longo prazo
	3
	Nenhuma
	Não vai evoluir
	1
ETAPA DE CAMPO DE UMA INSPEÇÃO PREDIAL
Entrevista com o gestor, síndico e levantamento preliminar de dados da edificação. 
Levantamento de documentação técnica, administrativa, de manutenção e legal da edificação para futuras análises.
Entrega de questionário aos usuários ou proprietários da edificação. 
Dimensionamento da equipe de vistoria.
Vistoria do imóvel.
Checklist, câmeras fotográficas, lanterna.
Levantamento de todas as anomalias e falhas existentes e aparentes da edificação.
Observações e anotações de campo.
ETAPA DE ANÁLISES E FINALIZAÇÃO DO LAUDO
Elaboraçãode relatório fotográfico.
Disposição de cadastro fotográfico ordenando do mais crítico ao menos crítico.
Lista de orientações técnicas de acordo com cada deficiência
Classificação do estado de manutenção do imóvel
Observações quanto à documentação solicitada
Observações quanto a acessibilidade e manutenabilidade do edifício.
Observações gerais sobre o imóvel
Observações quanto a periodocidade da inspeção e revisão do manual de uso, operação e manutenção.
Conclusões gerais do laudo.
ELEMENTOS DE UMA EDIFICAÇÃO QUE DEVEM SER ANALISADOS
ESTRUTURA
ALVENARIA
REVESTIMENTO
INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS, COMBATE A INCÊNDIO E GÁS
INSLAÇÕES ELÉTRICAS
AR CONDICIONADO
ELEVADORES
ESCADAS ROLANTES
PISCINAS
PAISAGISMO
FORMA DE ANÁLISE DE CADA ELEMENTO:
Quanto ao roteiro lógico
Quanto aos componentes e equipamentos mais importantes
Quanto às formas de manifestação esperadas de degradação
Quanto às solicitações e reclamações do usuário.
QUANTO ÀS SOLICITAÇÕES E RECLAMAÇÕES DOS USUÁRIOS
Relacionadas à segurança: segurança estrutural, contra fogo.
Relacionadas à habitabilidade: conforto acústico, saúde, higiene e qualidade do ar
Relacionadas à sustentabilidade: durabilidade, adequação ambiental.
DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA
Devem ser solicitadas pelo profissional documentações administrativas, técnicas e de manutenção. 
Administrativas:
Alvará de construção
IPTU
Alvará de funcionamento
Contas de consumo de energia elétrica
Técnica:
Projeto aprovado
Projeto modificado
Projeto executivo
Projeto de pintura
Projeto de revestimento.
Manutenção e operação:
Manual de uso, operação e manutenção
Plano de manutenção e operação e controle
Selos de extintores
Laudos de inspeção predial anteriores
Caso a edificação não possua os documentos, isso será relatado no laudo. 
INFORMAÇÕES QUE DEVEM ESTAR CONTIDAS EM UM LAUDO
Análises dos documentos relativos às condições técnicas, de uso e de manutenção
Check-list das condições técnicas, de uso e de manutenção
Análise de risco
Recomendações técnicas de uso e de manutenção
Indicação de responsabilidades
Ordem de prioridades pelo sitema GUT
Sugestões de melhorias
CONSIDERAÇÕES FINAIS DE UM LAUDO:
Situações críticas observadas, envolvendo riscos à vida e à segurança do usuário
Situações de interdição parcial ou total de sistemas e da própria edificação
Situações administrativas
Falta de acessibilidade
Existência ou não de plano de manutenção
Mudanças significativas de uso
Periodicidade das inspeções prediais futuras
Observações quanto à responsabilidade de síndicos e administradores.
As anomalias e falhas técnicas devem ser registradas por meio de fotografias.
O LAUDO DEVE CONTER
Classificação das anomalias e falhas quando ao grau de risco.
Lista de prioridades
Classificação do estado de manutenção da edificação
METODOLOGIA RECOMENDADA PELA NORMA DE INSPEÇÃO PREDIAL DO IBAPE/SP
Determinação do nível e tipo de inspeção
Verificação da documentação
Obtenção de informações dos usuários
Classificação de anomalias e falhas quanto ao grau de risco
Ordem de prioridades
Classificação de estado de conservação 
Recomendações gerais
Tópicos essenciais do laudo
Responsabilidades
Alguns termos:
Nível de Inspeção predial – classificação quanto à complexidade da vistoria e a elaboração de seu laudo final
Tipos de Inspeção Predial: define a natureza do elemento construtivo a ser inspecionado
Grau de risco: impacto do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio.
Impacto irrecuperável: é aquele que provoca danos contra a saúde e segurança das pessoas e do meio ambiente
Impacto Parcialmente Recuperável – é aquele que provoca a perda de funcionalidade sem prejuízo a operação direta do sistema. 
Impacto Recuperável – caudado por pequenos prejuízos à estética ou atividade programável e planejada.
Lista de verificação – número mínimo de itens a serem abordados em uma inspeção
FLUXOGRAMA DE INSPEÇÃO PREDIAL
Análise dos documentos
Aplicar questionário para obter informações das áreas comuns, privativas e exigências dos usuários
Vistoria técnica, manutenção e uso
Classificação do grau de urgência em crítico, regular ou satisfatório
Determinação de prioridades
Classificação da conservação em critico, regular ou satisfatório
Elaboração do laudo