Manuteno_predial_NBR_5674 (1) (3)

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NBR 5674: aprenda como gerenciar a 
manutenção de edificações 
Por Tomás Lima 
Gestor de Conteúdo do Sienge 
Graduado em Administração pela UFMG 
 
Você conhece a NBR 5674:2012? Ela estabelece requisitos para a gestão do 
sistema de manutenção de edificações, de modo a evitar a queda de 
desempenho devido à depreciação de seus sistemas, equipamento e 
componentes. Um dos procedimentos indicados é o planejamento anual das 
atividades de manutenção. 
 
Essa norma já passou por diversas revisões. Sua primeira versão foi publicada 
em 1977. A última atualização, ocorrida em 25 de julho de 2012, intitula-
se Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão da 
manutenção. 
 
A manutenção preventiva é fundamental tanto para garantir a segurança dos 
usuários do imóvel quanto para valorizar o patrimônio. Para que você – 
proprietário, síndico, administrador ou condômino – saiba mais sobre o 
assunto, elaboramos um post com os principais pontos da NBR 5674. 
 
Investimentos com manutenção 
Conforme a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), estudos 
realizados em diversos países apontam que os gastos anuais com a operação 
e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo 
inicial. 
 
Apesar de ser um investimento considerável, a manutenção deve estar 
obrigatoriamente prevista no planejamento orçamentário. A negligência em 
relação a essa questão pode comprometer o desempenho, a segurança e 
salubridade do prédio. Além de prejudicar a qualidade de vida dos usuários, as 
edificações que se deterioram antes do tempo geram custos sociais, 
econômicos e ambientais elevados. 
 
Vejamos como a NBR 5674 define o termo: 
 
Manutenção é o conjunto de atividades que devem ser realizadas ao longo da 
vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade 
funcional e de seus sistemas constituintes para atender às necessidades e 
segurança dos seus usuários. 
 
https://www.sienge.com.br/tomas-lima/
Por isso, se você é proprietário ou administrador de uma edificação, deve 
adotar procedimentos sistemáticos de manutenção, sempre visando à 
prevenção e ao controle de custos. 
Agora, vamos conhecer o conteúdo da NBR 5674. 
 
Estrutura da NBR 5674 
 
A NBR 5674 possui a seguinte estrutura: 
 
Prefácio 
Introdução 
1 Escopo 
2 Referências normativas 
3 Termos e definições 
4 Requisitos para a manutenção 
4.1 Organização 
4.2 Conteúdo básico do relatório de 
inspeção 
4.3 Programa de manutenção 
5 Requisito para o planejamento anual 
das atividades 
5.1 Considerações 
5.2 Previsão orçamentária anual 
6 Requisitos para controle do processo 
de manutenção 
6.1 Orçamento e contratação dos 
serviços de manutenção 
6.2 Meios de controle 
7 Generalidades 
7.1 Fluxo da documentação 
7.2 Registros 
7.3 Arquivo 
7.4 Indicadores gerenciais 
8 Incumbências ou encargos 
Anexos informativos 
Anexo A – Modelo para a elaboração do 
programa de manutenção preventiva 
Anexo B – Modelo para a elaboração do 
programa de manutenção preventiva 
Anexo C – Modelos de verificações e seus 
registros 
Tabelas 
Tabela A.1 – Exemplos de modelos não 
restritivos para a elaboração do programa de 
manutenção preventiva de uma edificação 
hipotética 
Tabela B.1 – Lista dos registros 
Tabela B.2 – Agendamento e periodicidade 
Tabela C.1 – Tabela Modelo de livro de registro 
de manutenção 
Tabela C.2 – Modelos de listas de verificações 
para um subsistema – manutenção preventiva 
da central de interfone (modelo possível) 
Tabela C.3 – Manutenção preventiva da central 
de alarme (modelo possível) 
Tabela C.4 – Modelos de listas de verificações 
para um equipamento – manutenção preventiva 
da bomba (modelo possível) 
 
Abordaremos agora os principais tópicos da norma. Se você quiser consultar 
também seus anexos informativos e tabelas. 
 
Conforme orientação da ABNT é indispensável conhecer as normas técnicas 
relacionadas a seguir para aplicar corretamente a NBR 5674: 
 
 NBR 9077, Saída de emergência em edifícios. 
 NBR 14037, Diretrizes para elaboração de manuais de uso, 
operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e 
apresentação dos conteúdos. 
 NBR 15575-1, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – 
Desempenho – Parte 1: Requisitos gerais. 
 NBR 15575-2, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – 
Desempenho – Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais. 
 NBR 15575-3, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – 
Desempenho – Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos internos. 
 NBR 15575-4, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – 
Desempenho – Parte 4: Sistemas de vedações verticais externas e 
internas. 
 NBR 15575-5, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – 
Desempenho – Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas. 
 NBR 15575-6, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – 
Desempenho – Parte 6: Sistemas hidrossanitários. 
 
Requisitos para manutenção 
 
Conforme a NBR 5674, a gestão do sistema de manutenção deve considerar 
as características das edificações, como: 
 
 tipologia; 
 uso efetivo; 
 tamanho e complexidade da edificação e de seus sistemas; 
 localização e implicações do entorno da edificação. 
A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que: 
 preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, 
minimizando a depreciação patrimonial; 
 estabeleça as informações pertinentes e o fluxo de comunicação; 
 estabeleça as incumbências e a autonomia de decisão dos 
envolvidos; 
 
Na organização do sistema de gestão de manutenção, deve ser prevista 
infraestrutura material, técnica financeira e de recursos humanos, capaz de 
atender aos diferentes tipos de manutenção necessários: de rotina, corretiva ou 
preventiva. 
 
Além disso, o programa de manutenção deve especificar se os serviços devem 
ser realizados por empresa capacitada, empresa especializada ou equipe de 
manutenção local. 
 
Ainda se recomenda que os indicadores de eficiência da gestão do sistema de 
manutenção sejam periodicamente avaliados e estabelecidos, de forma a 
contemplar os seguintes parâmetros: 
 
 atendimento ao desempenho das edificações e de seus sistemas 
conforme descrito na ABNT NBR 15575 (Partes 1 e 6); 
 prazo acordado entre a observação da não conformidade e a 
conclusão do serviço de manutenção.; 
 tempo médio de resposta às solicitações os usuários e 
intervenções de emergência; 
 periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção 
estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção da edificação; 
 registro das inspeções. 
 
 
Conteúdo básico do relatório de inspeção 
 
As inspeções devem ser feitas atendendo à ABNT NBR 14037 e ao programa 
de manutenção de cada edificação. Precisam ser realizadas por meio 
de modelos elaborados e ordenados, de forma a facilitar os registros e sua 
recuperação, considerando: 
 
 um roteiro de inspeção dos sistemas, subsistemas, elementos, 
equipamentos e componentes da edificação; 
 as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos 
sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da 
edificação, associados a sua vida útil, conforme indicações do manual, e 
que resultem em riscos à saúde e segurança dos usuários; 
 as solicitações e reclamações de usuários e proprietários. 
Os relatórios de inspeção devem: 
 
 descrever a degradação de cada sistemas, subsistemas, 
elementos, equipamentos e componentes da edificação; 
 apontar e, sempre que possível, estimar a perda de seu 
desempenho; 
 recomendações para minimizar os serviços de manutenção 
corretiva; 
 conter prognóstico de ocorrências. 
 
Programa de manutenção 
 
Consiste na determinação das atividades essenciais à manutenção: 
periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, 
referências normativas e recursos necessários. Esses itens devem referir-se 
individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, 
componentes e equipamentos. 
 
O programa de manutenção precisa ser atualizadoperiodicamente. Deve 
considerar projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e manual de uso, 
operação e manutenção (quando houver), além de características específicas, 
como: 
 
 tipologia, complexidade e regime de uso da edificação; 
 sistemas, materiais e equipamentos; 
 idade das edificações; 
 expectativa de durabilidade dos sistemas (atender à NBR 15575); 
 relatório das inspeções, constando comparativos entre as metas 
previstas e as metas efetivas, tanto físicas quanto financeiras; 
 relatório das inspeções, constando as não conformidades 
encontradas; 
 relatório das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas; 
 solicitações e reclamações dos usuários e proprietários; 
 histórico das manutenções realizadas; 
 rastreabilidade dos serviços; 
 impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local 
da edificação; 
 escala de prioridade entre os diversos serviços; 
 previsão financeira. 
Para completar, o programa deve conter pelo menos uma 
sistematização ou estrutura que contemple: 
 designação do sistema, quando aplicável aos elementos e 
componentes; 
 descrição da atividade; 
 periodicidade, em função de cada sistema, quando aplicável aos 
elementos e componentes, observadas as prescrições do projeto ou as 
especificações técnicas; 
 identificação dos responsáveis; 
 documentação referencial e formas de comprovação; 
 modo de verificação do sistema; 
 custo. 
 
Previsão orçamentária 
 
Os sistemas de manutenção devem prever os recursos financeiros necessários 
aos serviços de manutenção em períodos futuros definidos, incluindo uma 
reserva financeira para serviços de manutenção não planejada. 
 
Essas previsões orçamentárias devem levar em consideração as condições da 
edificação, os custos da não realização dos serviços no prazo previsto e os 
recursos disponíveis. Também precisam apresentar a relação de custo e 
benefício dos serviços e ser capazes de assimilar uma margem de erro em 
estimativas físicas, de custos e de índices inflacionários. 
 
Meios de controle 
 
Durante os serviços de manutenção, todos os sistemas de segurança da 
edificação devem permanecer em funcionamento, sem obstrução das saídas 
de emergência. 
 
É de responsabilidade do executante providenciar: 
 
 meios que garantam condições necessárias à realização com segurança 
dos serviços de manutenção; 
 meios que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou 
prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção; 
 delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários 
sobre eventuais riscos. 
 
Orçamento e contratação dos serviços de manutenção 
 
Os orçamentos dos serviços de manutenção devem conter: 
 
 dados do cliente; 
 escopo dos serviços ou objeto; 
 descrição de cada atividade, com os respectivos prazos; 
 especificações técnicas de execução e de manutenção futura, 
desenhos, cálculos ou projetos, quando aplicável; 
 condições comerciais, valor, forma de pagamento e validade da 
proposta; 
 responsabilidades legais e obrigaçõe de cada parte, incluindo o 
atendimento à legislação pertinente quanto à segurança do trabalho; 
 indicação do responsável técnico pela atividade, quando aplicável; 
 garantias e exclusões; 
 previsão de seguros, se aplicável. 
 
Fluxo de documentação 
 
O documento deve possuir um fluxo de documentação escrito e aprovado, 
conforme a sugestão a seguir: 
 
 
 
*Exemplo de registros de contratação: proposta, mapa de cotação, contratos, 
e-mails, ordens de serviço. 
*Exemplo de registros de execução: laudos, ART, termos de garantia, instrução 
de manutenção. 
Registros para a documentação 
 
A documentação do sistema de manutenção deve conter: 
 
 manual de operação, uso e manutenção das edificações, 
conforme ABNT 14037; 
 manual dos fornecedores de equipamentos e serviços; 
 programas de manutenção; 
 planejamento da manutenção, contendo o previsto e o efetivo, 
tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro; 
 contratos firmados; 
 catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, 
procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas 
técnicas; 
 relatório de inspeção; 
 documentos mencionados na ABNT NBR 14037:2001, Anexo A, 
em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes 
da renovação; 
 registros de serviços de manutenção realizados; 
 ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção; 
 documentos de atribuição de responsabilidade de serviços 
técnicos. 
 
Registros 
 
Os registros da implementação do programa de manutenção, bem como das 
inspeções e manutenções realizadas, devem ser mantidos legíveis e 
disponíveis para acesso, contendo: 
 
 identificação; 
 função dos responsáveis pela coleta dos dados; 
 forma de arquivamento; 
 período de tempo em que o registro deve ficar armazenado, 
assegurando sua integridade. 
 
Arquivo 
 
Toda a documentação deve ser arquivada como parte do manual de uso, 
operações e manutenção da edificação, ficando sob a guarda do responsável 
legal (proprietário ou síndico). Esse conteúdo deve estar disponível aos 
proprietários, condôminos, construtor/incorporador e contratado, quando for o 
caso. 
 
Quando houver mudança de responsável legal, a documentação deve ser 
formalmente repassada ao sucessor. 
Indicadores gerenciais 
 
Recomenda-se que o sistema de gestão de manutenção possua indicadores de 
eficiência para avaliar: 
 
 relação entre custo, tempo estimado e efetivamente realizado; 
 taxa de sucesso das intervenções (medida pelo retrabalho 
necessário); 
 relação ao longo do tempo do custo x benefício gerado pelas 
manutenções; 
 preservação do valor da edificação ao longo de sua vida útil. 
 
Incumbências ou encargos 
 
A norma estabelece as seguintes responsabilidades: 
 
 O proprietário ou condomínio deve fazer cumprir e prover os 
recursos necessários para o programa de manutenção preventiva das 
áreas comuns; 
 O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietário do 
imóvel o manual de uso, operações e manutenção da edificação 
(conforme NBR 14037); 
 Em propriedade condominial, os condôminos respondem 
individualmente pela manutenção das partes autônomas e 
solidariamente pelo conjunto da edificação. 
 O proprietário ou síndico pode delegar a manutenção 
à empresa ou profissional contratado. 
 
Conclusão 
 
Esperamos que esta compilação dos principais pontos da NBR 5674 tenha sido 
útil a você. A aplicação dessa norma é uma das etapas fundamentais para 
manter qualquer edificação em boas condições de uso. Portanto, se você é 
responsável pela conservação de um imóvel, não pode deixar de conhecê-la! 
 
Fonte: adaptado de https://www.sienge.com.br/blog/nbr-
5674/#:~:text=Voc%C3%AA%20conhece%20a%20NBR%205674,anual%20das%20atividades
%20de%20manuten%C3%A7%C3%A3o. Acessado em 26/10/2021 às 09h45min. 
https://www.sienge.com.br/blog/nbr-5674/#:~:text=Voc%C3%AA%20conhece%20a%20NBR%205674,anual%20das%20atividades%20de%20manuten%C3%A7%C3%A3o
https://www.sienge.com.br/blog/nbr-5674/#:~:text=Voc%C3%AA%20conhece%20a%20NBR%205674,anual%20das%20atividades%20de%20manuten%C3%A7%C3%A3o
https://www.sienge.com.br/blog/nbr-5674/#:~:text=Voc%C3%AA%20conhece%20a%20NBR%205674,anual%20das%20atividades%20de%20manuten%C3%A7%C3%A3o