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SERVIDÕES
21.1. CONCEITO
A utilização de vantagens de prédio alheio, vizinho ou próximo, pode, sem ser indispensável, mostrar -se necessária ou útil, pelo menos, ao prédio dominante, por aumentar-lhe as possibilidades e condições de uso, implicando alguma restrição àquele.
Essa utilização de um prédio por outro, não indispensável, mas necessária ou vantajosa, segundo Lacerda de Almeida, chama-se servidão real, predial, ou simplesmente servidão.
■ Servidão, porque coloca na relação de sujeito ativo e passivo os prédios entre os quais se constitui.
■ Predial, porque se estabelece entre prédios.
■ Real, porque origina uma relação direta de prédio a prédio e não de prédio a pessoa, como ocorre, por exemplo, no usufruto.
Servidão, assim, é um ônus real, voluntariamente imposto a um prédio (o serviente) em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o proprietário do primeiro perde o exercício de algum de seus direitos dominicais sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário do segundo, tornando este mais útil, ou pelo menos mais agradável.
Para que o proprietário de um prédio possa dele utilizar -se amplamente, torna -se necessário, muitas vezes, como foi dito, valer -se dos prédios vizinhos. As servidões constituem, assim, direitos, por efeito dos quais uns prédios servem a outros. Daí a origem dessa expressão, que é definida como a restrição imposta a um prédio, para uso e utilidade de outro pertencente a dono diverso.
Dispõe a propósito o art. 1.378 do Código Civil: “A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui -se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
21.1.1. Servidões prediais e servidões pessoais
O Código Civil trata, no presente Título, das servidões conhecidas como prediais, que se distinguem das pessoais, como eram chamadas, no direito romano, as vantagens proporcionadas a alguém, como o usufruto, o uso e a habitação.
■ 21.1.2. Instituição de direito real
As servidões constituem direito real instituído em favor de um prédio (dominante) sobre outro (serviente) pertencente a dono diverso. Estabelecem -se pela separação de certos direitos elementares, que se destacam do domínio sobre o prédio serviente e passam para o domínio do prédio dominante. A servidão de trânsito, por exemplo, não é senão uma fração do domínio do prédio serviente exercida pelo senhor do prédio dominante.
O desmembramento, que forma a servidão, tem por objeto ou uma parcela do direito dominial de usar (jus utendi), como a servidão de trânsito, ou uma parcela do direito de usufruir (jus fruendi), como a servidão de pasto, ou uma parcela do direito de retirar produtos que não são frutos, como a servidão de tirar água.
■ 21.1.3. Servidões prediais e servidões legais 
A servidão predial nasce da vontade dos proprietários, não se confundindo com as servidões legais, que são direitos de vizinhança impostos coativamente. É, assim, um ônus imposto voluntariamente.
A voluntariedade é, pois, da essência da servidão.
21.1.4. Formas
As servidões podem tomar as mais variadas formas: 
■ Servidão de trânsito ou de passagem: é a mais conhecida. Assegura ao proprietário de um imóvel a prerrogativa de transitar pelo imóvel de outrem.
■ Servidão de aqueduto (canalização), pela qual o proprietário de um prédio tem o direito de fazer com que a água a este necessária atravesse pelo prédio serviente.
■ Servidão de iluminação ou ventilação, que impede o dono do prédio serviente de construir em determinada área de seu terreno, para não prejudicar o acesso de luz ou de ar ao prédio dominante.
Servidão de pastagem, que confere ao pecuarista o direito de fazer com que o seu gado penetre e se alimente nos pastos do imóvel serviente.
■ Servidão de não construir a certa altura, que proíbe o proprietário do prédio serviente de prejudicar a vista que o dono do prédio dominante desfruta de determinada paisagem etc.
■ 21.1.5. Necessidade de que os prédios sejam vizinhos
Os prédios devem ser vizinhos (praedia debent esse vicina), embora não haja necessidade de que sejam contíguos. Hão de guardar tal proximidade, que a servidão se exerça em efetiva utilidade do prédio dominante.
É o que sucede, por exemplo, na servidão de aqueduto, em que o proprietário de um prédio tem o direito real de passar água por muitos outros, dos quais só um deles lhe é contíguo.
■ 21.2. CARACTERÍSTICAS DAS SERVIDÕES
A teoria das servidões prediais norteia -se por vários princípios que traçam o seu perfil e realçam as suas características. Assim:
 ■ A servidão é uma relação entre dois prédios distintos: o serviente e o dominante. O prédio serviente sofre as restrições em benefício do outro, chamado dominante (qui servitutem debet). Estabelece -se um ônus, que se consubstancia num dever, para o proprietário, de abstenção ou de permitir a utilização do imóvel para certo fim (cui servitus debetur). A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite -se com ele, tendo existência independente da pessoa do proprietário. Gera uma obrigação propter rem: vincula o dono do prédio serviente, seja ele quem for.
Os prédios devem pertencer a donos diversos, como já se dizia no direito romano: nemini res sua servit. Se forem do mesmo proprietário, este simplesmente usará o que é seu, sem que se estabeleça uma servidão. Enquanto os prédios se encontram em mãos de um mesmo dono não existe servidão, mas mera serventia. Este exerce integralmente os direitos decorrentes do domínio, uno e indivisível. A serventia se transforma em direito real no momento em que o domínio passa para titulares diferentes, como se verá a seguir, no estudo da servidão por destinação do proprietário.
■ Nas servidões, serve a coisa, e não o dono (servitus in faciendo consistere ne quit). Este nada tem a fazer. Sua obrigação não consiste em um facere, mas ape nas em uma abstenção (obrigação negativa) ou no dever de suportar o exercício da servidão, pois em razão dela perde ele alguns dos seus poderes dominicais. Como direito real que é, a servidão grava um dos prédios e o acompanha nas mutações por que venha a passar, até que se extinga por uma das causas legais. Mas não se pode daí concluir que o sujeito da relação jurídica seja o imóvel. Sujeito de direito é sempre o homem: hominum causa omne ius constitutum.
A servidão não se presume, pois se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis (CC, art. 1.378). Deve ser cumpridamente provada por quem alega sua existência. Na dúvida, decide -se contra ela. Sua interpretação é sempre restrita, por implicar limitação ao direito de propriedade.
■ A servidão deve ser útil ao prédio dominante (servitus fundo utilis esse debet). A servidão há de trazer alguma vantagem, de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. A vantagem não precisa ser reduzida a dinheiro. Pode consistir em maior utilidade para o prédio dominante ou em simples comodidade ou deleite.
■ A servidão é direito real e acessório. É direito real porque, como já foi dito, incide diretamente sobre bens imóveis, embora alheios. Está munida de sequela e ação real e é oponível erga omnes. E é direito acessório porque depende do direito de propriedade. Acompanha os prédios quando alienados.
■ A servidão é de duração indefinida, porque perde sua característica de servidão quando estabelecida por tempo limitado. Dura indefinidamente, enquanto não extinta por alguma causa legal, ainda que os prédios passem a outros donos. Por isso, costuma -se dizer que a servidão é perpétua.
É de tal relevância o princípio, que se entende, como mencionado, perder a característica de servidão quando estabelecida por tempo limitado. Se isto se der, passa a relação jurídica a qualificar -se como direito pessoal ou de crédito625.
■ A servidão é indivisível, porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do prédioserviente (pro parte dominii servitutem adquiri non posse). Só pode ser reclamada como um todo, ainda que o prédio dominante venha a pertencer a diversas pessoas. Significa dizer que a servidão não se adquire nem se perde por partes. Nessa consonância, dispõe o art. 1.386 do Código Civil que “as servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro”.
A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois implicaria extinção da antiga servidão e constituição de outra. Daí decorre que o titular desse direito não pode associar outra pessoa ao seu exercício ou sobre ele constituir novo direito real (servitus servitutis esse non potest), nem dá-la em hipoteca em separado. Não se pode, assim, de uma servidão constituir outra. O dono do prédio dominante não tem direito de estendê-la ou ampliá-la a outras propriedades. Todavia, se a servidão é insuscetível de alienar -se, passando a outra pessoa ou a outro prédio, transmite -se por sucessão mortis causa, ou inter vivos, acompanhando o prédio nas suas mutações subjetivas, por uma ou outra causa.
21.3. CLASSIFICAÇÃO DAS SERVIDÕES
21.3.1. Quanto ao modo de seu exercício
A classificação mais importante das servidões é a que as distingue pelo exercício. Sob esse prisma, podem ser contínuas e descontínuas, positivas e negativas.
■ Uma servidão é contínua quando exercida independentemente de uma ação humana e, em geral, ininterruptamente. Exemplo típico é a de aqueduto, em que as águas correm de um prédio a outro, sem necessidade da atuação das pessoas. Podem ser mencionadas, ainda, as de passagem de cabos e tubulações condutores de energia elétrica e de outros serviços públicos e as de iluminação e ventilação. Uma vez estabelecidas, subsistem e exercem -se independentemente de ato humano, ainda que na realidade possam deixar de ser praticadas ininterruptamente.
■ Servidão descontínua é a que tem o seu exercício condicionado a algum ato humano atual, como na de trânsito e na de retirada d’água. Todas as servidões que dependem do fato do homem são, necessariamente, descontínuas, como consta expressamente do art. 688 do Código de Napoleão.
■ Servidão positiva é a que confere ao dono do prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, como a servidão de trânsito e a de tirada d’água.
■ Servidão negativa é a que lhe impõe o dever de abster -se da prática de determinado ato de utilização, como a non edificandi.
21.3.2. Quanto à sua visibilidade
Sob esse aspecto, podem ser aparentes e não aparentes.
■ Aparente é a servidão que se manifesta por obras exteriores, visíveis e permanentes, como a de passagem e a de aqueduto, em que o caminho e os condutos podem ser vistos.
■ Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores, como a de não edificar além de certa altura ou de não construir em determinado local.
Essas espécies podem combinar -se, dando origem, então, às: 
■ Servidões contínuas e aparentes, como as de aqueduto.
■ Contínuas e não aparentes, como as de não construir além de certa altura (servidão altius non tollendi).
■ Descontínuas e aparentes, como as de passagem por caminho demarcado.
■ Descontínuas e não aparentes, como as de retirar água, sem caminho visível.
21.3.3. Quanto à localização do imóvel sobre o qual recaem
Antiga classificação divide as servidões em urbanas e rústicas.
■ Servidões urbanas são as que recaem sobre prédios urbanos. Por exemplo: tigni immittendi (meter trave na parede do vizinho), altius non tollendi (não edificar além de certa altura), oneris ferendi (direito de apoiar sua construção no edifício do vizinho), luminis (direito de abrir janelas na própria parede, ou na do vizinho, para obter luz), ne luminibus officiatur (obrigação do dono do prédio serviente em não criar obstáculo à entrada de luz no prédio dominante) etc.
■ Servidões rústicas ou rurais são as que recaem sobre prédios rústicos. Por exemplo: aquae haustus (tomada d’água), aquaeductus (aqueduto), servitus pascendi (pastagem), pecoris ad aquam ad pulsus (condução do gado ao poço vizinho), iter (servidão de passagem), actus (servidão de passagem com rebanhos ou carro) e outras.
São denominadas irregulares as servidões que não impõem limitações a um prédio em favor de outro, mas limitação a prédio em favor de determinada pessoa, como a de colher frutos em prédio alheio (pomum decerpere).
21.4. MODOS DE CONSTITUIÇÃO
As servidões podem ser constituídas de diversos modos. Alguns deles estão previstos na lei (CC, arts. 1.378 e 1.379), enquanto outros resultaram da doutrina e da jurisprudência.
As servidões podem nascer de: 
■ ato humano; ou 
■ fato humano.
Ato humano 
O ato humano gerador de uma servidão pode ser: 
■ negócio jurídico; 
■ sentença; 
■ usucapião; 
■ destinação do proprietário.
Fato humano 
O fato humano é gerador somente da servidão de trânsito.
Os modos de constituição das servidões por destinação do proprietário e por fato humano não constam da lei e são criações da doutrina e da jurisprudência.
Na realidade, sendo a servidão direito real sobre imóvel, só se constitui, por ato inter vivos, depois de registrada no Registro de Imóveis (CC, arts. 1.227 e 1.378). Dessa forma, os modos de constituição mencionados servem apenas como títulos ou pressupostos à aquisição do direito real de servidão. Este só nasce, como referido, com o aludido registro. Antes disso, tais títulos constituem mero direito pessoal.
■ 21.4.1. Servidão constituída por ato humano
■ 21.4.1.1. Negócio jurídico “causa mortis” ou “inter vivos”
Embora as servidões possam ser constituídas por negócio jurídico causa mortis, como o testamento, desde que figure o testador como proprietário do prédio que pretende gravar com o ônus da servidão em proveito do prédio vizinho (a lei não menciona o codicilo), o modo mais frequente, no entanto, de sua constituição é por ato inter vivos, isto é, pelo contrato, em regra, a título oneroso.
Neste caso, deve o ato revestir a forma pública se o valor exceder o limite legal, ou ser realizado por instrumento particular em caso contrário, complementado pelo registro imobiliário (CC, arts. 108 e 1.378).
■ Necessidade de capacidade genérica e específica Em qualquer caso, em se tratando de ato de vontade, pressupõe capacidade das partes, não apenas a genérica para os atos da vida civil, senão também a específica para os atos de disposição do prédio serviente.
Quem pode estipular servidão?
A resposta é a seguinte: como ato de alienação, somente pode constituí-la quem tiver poder de disposição, como o proprietário, o enfiteuta e o fiduciário. Consequentemente, não podem instituí-la o condômino (a não ser com a anuência dos demais condôminos), o nu -proprietário, o senhorio direto, o locatário, o compromissário comprador, o credor anticrético e o simples possuidor. Se casado o concedente, depende de outorga uxória (CC, art. 1.647, II).
21.4.1.2. Sentença proferida em ação de divisão
A ação de divisão (actio communi dividundo) é regulada no Código de Processo Civil, nos arts. 588 a 598. Dispõe o art. 596, parágrafo único, II, do aludido diploma que, na partilha, “instituir-se-ão as servidões, que forem indispensáveis, em favor de uns quinhões sobre os outros, incluindo o respectivo valor no orçamento para que, não se tratando de servidões naturais, seja compensado o condômino aquinhoado com o prédio serviente”.
A servidão pode, assim, ser instituída judicialmente pela sentença que homologar a divisão, declarando -se na folha de pagamento as servidões indispensáveis que recaírem sobre o quinhão demarcado ou que a seu favor forem instituídas. A servidão, nesta hipótese, surge como forma de proporcionar maior utilidade a um dos quinhões, especialmente quando, em virtude da demarcação, fica ele encravado,sem acesso à via pública.
OUTRO RESUMO
DAS SERVIDÕES
Existe um título específico dedicado às servidões no Código Civil, que abrange os artigos 1.378 ao 1.389. 
- conceito
- prédio dominante
- prédio serviente
- formas de constituição
- observações
A enfiteuse era direito real no Código Civil de 1916. Com a edição do Código Civil de 2002, o instituto foi extinto e não existe a possibilidade de novas enfiteuses.
Servidões, também chamadas de servidões prediais, são, segundo Clóvis Beviláqua, "restrições às faculdades de uso e gozo que sofre a propriedade em benefício de alguém". 
A maioria sustenta que...
são decorrentes não da lei, mas de negócio jurídico (porque existe a vontade das partes). 
A servidão imposta por lei tem origem no direito de vizinhança. Como exemplo, temos a passagem forçada e existe para dirimir um eventual conflito.
Servidão de passagem: tem saída para a via pública, mas facilita a vida. Se a vizinha concordar (vontade das partes), é constituída. A servidão presta-se a melhorar a utilidade da coisa. Torná-la mais útil.
prédio dominante - o que recebe o benefício da servidão, tornando-o mais útil, agradável.
prédio serviente - o prédio que sofre o encargo
Requisitos para a configuração:
1. titulares dos prédios: devem ser pessoas diferentes. Se pertencem ao mesmo dono, aplica-se a serventia.
2. não serve à pessoa do titular, mas à coisa. Porque grava a coisa. Permanece.
Serventia: É diferente de servidão. Não é direito real. Não vai permanecer. 
"Passagem forçada" é um direito de vizinhança e "servidão de passagem", um direito real. Não se trata do mesmo instituto. A passagem forçada recai sobre o direito de ir e vir, enquanto que a servidão de passagem sobre o direito de uso da coisa. Esta última é, pois, um direito real.
A passagem forçada é o direito de o proprietário ter acesso ao seu imóvel, urbano ou rural. Se não pode acessá-lo pela via pública, pode solicitar ao vizinho que se utilize de seu terreno para ter acesso. Não é um direito gratuito, mas oneroso, sobre o qual não incide a usucapião.
CONCEITO
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
CONSTITUIÇÃO
1. Ato intervivos ou causa mortis
2. Por escritura pública, contrato ou testamento.
O testador não pode instituir servidão em benefício próprio. Não pode impor gravame em prédio alheio, mas pode impor gravame a prédio próprio - um encargo a prédio seu.
3. Por sentença judicialpor ação divisória, demarcatória. Para trazer a igualdade entre os quinhões. Artigos 979, II e 980 do CPC.
Art. 1.379 do Código civil: O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.
O Art. 1.379 do Código civil está errado, pois vai contra a interpretação do sistema do código.
O prazo de dez anos de uso contínuo e pacífico autoriza o registro com a sentença que constitui a usucapião. Se não houver título, o prazo é de 15 anos.
Se a pergunta é de prova da OAB ou de concurso, a resposta obrigatória é de 10 e 20 anos, porque é o texto da lei. Se não constar que existe posição doutrinária contrária.
CLASSIFICAÇÃO
1. Quanto à natureza:
- rústicas - fora do perímetro urbano: de extração de pedra ou areia, de passagem de gado, de retirada de água de poço, de pastagem. 
- urbanas - dentro do perímetro urbano. Exemplos: servidão de escoamento de água por calha ou goteira, de ventilação, iluminação de não construção acima de certa altura (negativa).
2. Quanto ao modo:
- contínuas - independe de ato humano para o exercício. Exemplo: escoamento de águas, iluminação, ventilação (tijolo de vidro, com registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis).
- descontínuas - o exercício presume atividade humana: de trânsito, de retirada de água de poço. Porque a água não fica escoando indefinidamente. 
Positiva: o prédio dominante tem direito de retirar um benefício do prédio serviente (água do poço, passagem).
Descontínua: o prédio dominante deve se abster de um direito que poderia exercer.
Servidão de vista: negativa, não aparente e contínua: o de baixo se compromete a não construir nada, nem deixar nenhuma árvore ultrapassar tal altura. Valor irrisório. Deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
3. Como se manifestam:
- aparentes - se revelam por sinais exteriores: tirar água de poço.
- não aparentes - não se revelam. Exemplo é a servidão de passagem. Entretanto, se trouxer marcas no chão, é aparente.
Só posso ter proteção possessória para as servidões aparentes, contínuas.
Exceção: as servidões de trânsito, mesmo não contínuas.
Ação possessória: contínua e aparente.
DIREITOS DO PROPRIETÁRIO DO PRÉDIO SERVIENTE
1. exonerar-se de pagar as despesas.
Se achar que as despesas de conservação da servidão é muito elevado, pode renunciar à propriedade desse trecho: Esse trecho não mais fará parte do domínio dele.
Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.
Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras.
2. remover a servidão, de um local para outro, que seja mais favorável à sua utilização. 
Tanto o proprietário do prédio dominante como o do serviente podem alterar o rumo da servidão. As despesas correm por conta daquele que altera. Não pode trazer o deslocamento prejuízo ao outro, sobretudo ao prédio serviente. Se o serviente altera, pode trazer pequeno gravame, mas não sério prejuízo ao prédio dominante.
Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.
3. impedir que o proprietário do prédio dominante efetive qualquer mudança na forma de utilizar-se da servidão. 
Se a servidão é para passagem de bois, não pode passar automóveis. Se é para passar carreta, pode passar gente. Se doméstica, não pode ser utilizada com finalidade econômica.
4. cancelar a servidão, pelas vias judiciais, embora haja impugnação do dono do prédio dominante
Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:
I - quando o titular houver renunciado a sua servidão;
II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;
III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.
E também:
Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73), Art. 257:
Art. 257 - O dono do prédio serviente terá, nos termos da lei, direito a cancelar a servidão.
É possível cancelar a servidão quando houver:
- a reunião dos dois proprietários no domínio da mesma pessoa: passa a ser serventia.
- a supressão das respectivas obras em virtude de contrato ou outro título: se o poço é entulhado, não tem mais o objeto.
- desuso, por 10 anos ininterruptos.
Do Exercício das Servidões
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.
Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título.
Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercíciolegítimo da servidão.
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.
§ 1o Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.
§ 2o Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.
§ 3o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.
OBRIGAÇÕES DO PROPRIETÁRIO DO PRÉDIO SERVIENTE:
- permitir que o dono do prédio dominante realize obras necessárias à conservação e utilização da servidão.
- respeitar o exercício normal da servidão.
EXTINÇÃO
- renúncia do titular;
- cessação da utilidade que determinou a constituição do ônus real. Exemplo: poço. Ou o poder público abrir uma estrada na porta da pessoa.
- resgate - a servidão é convencional. O dono do prédio serviente compra do dominante o direito de servidão: traz de volta para si a propriedade, o domínio pleno.
- confusão;
- supressão das respectivas obras;
- desuso;
- perecimento;
- decurso do prazo;
- desapropriação;
- convenção.
A servidão é para ser perpétua. Mas pode haver advento do termo, que extingue a servidão. Em qualquer caso, a extinção deve ser averbada em cartório.
Da Extinção das Servidões
Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.
Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.
Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:
I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;
II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;
III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.
A propósito, tomo de empréstimo as definições de Maria Helena Diniz, de seu Dicionário Jurídico (Saraiva, 2005, 2ª edição:
SERVENTIA
Direito Civil. Passagem forçada que conduz a nascente, porto ou via pública para cujo acesso não se tenha outro caminho.
SERVIDÃO
"Direito civil. Direito real de fruição de coisa imóvel alheia, limitado e imediato, que impõe um encargo ao prédio serviente em proveito do dominante."
SERVIDÃO ACESSÓRIA
Extensão da servidão em si mesma, para que ela possa ser exercida pelo proprietário do prédio dominante. Por exemplo, a servidão de passagem é acessória à do aqueduto (Cunha Gonçalves e J. Motta Maia). Vedada está no direito brasileiro, pois este impede que se grave o encargo do prédio serviente. O exercício da servidão deve limitar-se ao que for necessário ao destino e ao uso conveniente do prédio dominante, sem dano ao serviente.
SERVIDÃO ADMINISTRATIVA
É parte do Direito Administrativo. 1. Direito real de gozo, de natureza pública, instituído sobre imóvel de propriedade alheia, com base em lei, por entidade pública ou por seus delegados, em favor de um serviço público ou de um bem afetado a um fim de utilidade pública (Maria Sylvia Zanella Di Pietro). 2. Ônus real pelo qual a propriedade é afetada por lei ou por injunção específica da Administração, decorrente de seu jus imperii, impondo um pati, isto é, uma obrigação de suportar, em prol da utilidade pública, proporcionando um desfrute direto, parcial, do próprio bem (singularmente fruível pela Administração ou pela coletividade em geral). A servidão administrativa é indenizável sempre que implicar real declínio da expressão econômica do bem ou subtrair de seu titular a fruição de alguma utilidade. Por exemplo, passagem de fios elétricos e de aquedutos sobre imóveis particulares; instalação de placas indicativas de ruas nos imóveis particulares; trânsito sobre bens privados; tombamento de bens em favor do Patrimônio Histórico (Celso Antonio Bandeira de Mello). 3. É a imposta pelo Poder Público para onerar propriedade particular (prédio serviente) em proveito do interesse coletivo (Othon Sidou e José Cretella Jr.). 4. Ônus real de uso, imposto pela Administração à propriedade particular, para assegurar a realização e conservação de obras e serviços públicos ou de utilidade pública, mediante indenização dos prejuízos efetivamente suportados pelo proprietário (Hely Lopes Meirelles).
SERVIDÃO AÉREA
Direito civil e direito aeronáutico. Proibição que recai sobre prédios vizinhos a aeroportos ou bases aéreas de construírem acima de determinada altura, para não criarem obstáculo a decolagens e aterrissagens dos aviões.
SERVIDÃO AFIRMATIVA
Direito civil. Servidão positiva que se exerce ante a realização de uma ação ou no uso da propriedade serviente pela dominante, como, por exemplo, a servidão de passagem etc. O prédio dominante tem direito a uma utilidade do serviente, por isso seu proprietário pode praticar neste os atos necessários a esse fim.
SERVIDÃO ALTIUS NON TOLLENDI OU SERVIDÃO ALTIUS NON TOLLENDI
Direito civil. Aquela que proíbe o proprietário de um imóvel de nele efetuar construção além de certa altura.
SERVIDÃO ALTIUS TOLLENDI
Direito civil. Aquela que permite ao proprietário do imóvel construir prédio com a altura que quiser, sem oposição do dono do imóvel contíguo.
SERVIDÃO APARENTE OU SERVIDÃO PREDIAL APARENTE
Direito civil. É a que se mostra por obra ou sinal exterior que seja visível e permanente. Por exemplo, a servidão de aqueduto.
SERVIDÃO AQUAE HAUSTUS. 
Direito civil. Servidão de tirar água do prédio vizinho, onde há poço, fonte ou rio particular.
SERVIDÃO ATIVA OU SERVIDÃO PREDIAL ATIVA
Direito civil. Consiste no direito do dono do prédio dominante. Também designada servidão afirmativa.
SERVIDÃO CIVILITER MODO
Direito civil. Obrigação que tem o proprietário do prédio dominante de evitar qualquer agravo ao encargo do prédio serviente, uma vez que a servidão deve ater-se às necessidades do prédio dominante. Logo, constituída para tal uso, não poderá a servidão ser ampliada para usos diferentes.
SERVIDÃO CONTÍNUA OU SERVIDÃO PREDIAL CONTÍNUA
Direito civil. Aquela que subsiste e se exerce independentemente de ato humano direto, embora seu exercício possa interromper-se. Por exemplo, servidão de passagem de água, de energia elétrica, de iluminação ou ventilação.
SERVIDÃO CONVENCIONAL OU SERVIDÃO VOLUNTÁRIA
Direito civil. É a que resulta da vontade das partes, exteriorizada em contratos e testamentos. (Orlando Gomes) 
SERVIDÃO DE ACESSO COATIVO
Direito civil.Aquela que gera a obrigação para o dono de um imóvel de consentir a entrada do proprietário do prédio vizinho, para usá-lo temporariamente, quando isso for indispensável à reparação, limpeza de esgotos, goteiras etc., construção ou reconstrução de sua casa, tendo direito de ser indenizado por qualquer prejuízo que houver. 
SERVIDÃO DE ÁGUA
Direito civil. Aquela em que o prédio dominante aproveita ou usa águas advindas do serviente, podendo canalizá-las, por exemplo. Também direito de vizinhança, de natureza obrigacional, não se confunde com os direitos reais. A respeito, leia DO CÓDIGO CIVIL NO QUE CONCERNE ÀS ÁGUAS, NO DIREITO DE VIZINHANÇA e CÓDIGO DAS ÁGUAS. DECRETO Nº 24.643, DE 10 DE JULHO DE 1934.
SERVIDÃO DE ÁGUAS PLUVIAIS OU SERVIDÃO FLUMINIS RECIPIENDI
Direito civil. Direito de receber e usar águas de chuva, desde que não as desperdice, prejudicando outro prédio que delas possa se aproveitar, ou que não as desvie do seu curso natural, dando-lhes outro, sem anuência expressa do proprietário do prédio que as irá receber. A propósito: DO CÓDIGO CIVIL NO QUE CONCERNE ÀS ÁGUAS, NO DIREITO DE VIZINHANÇA.SERVIDÃO DE ÁGUAS SUPÉRFLUAS. Direito civil. É a do dono do prédio inferior para onde correm as águas brotadas em outro, que, então, delas pode usar, e, inclusive, impedir que sejam desviadas. Leia mais: DO CÓDIGO CIVIL NO QUE CONCERNE ÀS ÁGUAS, NO DIREITO DE VIZINHANÇA.
SERVIDÃO DE AQUEDUTO
Direito civil. Condução e canalização de água através de prédio rústico alheio, desde que subterrânea, em se tratando de chácara, sítio, quintal, pátio, horta ou jardim, para facilitar não só a exploração agrícola e industrial (irrigação da terra, movimentação de moinhos, engenhos etc.), mas também para atender às primeiras necessidades vitais, para permitir o escoamento de águas superabundantes e possibilitar o enxugo ou beneficiamento de terrenos. É autorizada por lei a quem quer que seja, mediante prévia indenização dos proprietários que vierem a sofrer algum prejuízo.
SERVIDÃO DE AR E LUZ (SERVIDÃO DE LUZ, SERVIDÃO NE LUMINIBUS OFFICIATUR OU SERVIDÃO LUMINIS)
Direito civil. Aquela que impõe ao dono do prédio serviente o dever de não impedir, em construção, a penetração de ar e luz em imóvel vizinho, que é o dominante. Para tanto deve abrir frestas, óculos, gateiras ou fendas.
SERVIDÃO DE BEBEDOURO
Direito civil. É a que permite a condução de gado ao poço ou fonte do vizinho, para beber.
SERVIDÃO DE COMPÁSCUO
Direito civil. Servidão recíproca em que há utilização comum de campos ou terrenos de qualquer espécie para pastagem de gado pertencente a proprietários diferentes.
SERVIDÃO DE ESCALAGEM
Direito civil. Direito que tem o dono de prédio contíguo de colocar em propriedade alheia escada ou andaime imprescindível para a efetivação de reparos de seu prédio ou construção de sua casa. É evidente obrigação originada no direito de vizinhança, não se confundindo com os Direitos Reais. Vide, a respeito, DIREITO DE VIZINHANÇA. DO DIREITO DE CONSTRUIR.
SERVIDÃO DE ESCOAMENTO
Direito civil. Dever do proprietário do prédio serviente de receber águas servidas que advierem de outro prédio, abrangendo a servidão de estilicídio, de águas pluviais e de águas supérfluas.
SERVIDÃO DE ESTILICÍDIO OU SERVIDÃO STILLICIDII VEL FLUMINIS RECIPIENDI
Direito civil. Servidão incluída na classe das servidões de escoamento, que consiste no direito de escoar água de seu telhado, por meio de goteiras, calhas, canos ou tubos, para o prédio vizinho. 
SERVIDÃO DE LUZ
Direito civil. É a de não criar obstáculo à entrada de luz natural no prédio dominante ou à abertura de janelas na própria parede ou na do vizinho para obtenção de luz.
SERVIDÃO DE MADEIRAR OU SERVIDÃO TIGNI IMMITTENDI
Direito civil. Direito de colocar, ao efetuar uma edificação, madeiramento ou traves na parede divisória do prédio vizinho.
SERVIDÃO DE ONERIS FERENDI 
Direito civil. É a que garante ao dono do prédio contíguo a utilização de até meia espessura da parede divisória do confinante, ou seja, apoiar sua edificação nas paredes, muro ou qualquer parte do prédio vizinho, mediante condições preestabelecidas.
SERVIDÃO DE PANORAMA OU DE PROSPECTO
Direito civil. É a constituída, por convenção, em favor de prédio mais alto, conservando a vista. 
A respeito: LOCAÇÃO DE ESPAÇO DESTINADO À PUBLICIDADE (OUT-DOOR). Direito publicitário. Contrato pelo qual se alugam telhados, paredes etc. de edifício para fins publicitários ou para instalação de cartazes propagandísticos, regido pelo direito comum por leis municipais. Para a exposição de propaganda, locação de espaço em prédio, montagem de estrutura ou suporte apropriados à sustentação da mensagem, imprescindível será saber se existe servidão constituída, por convenção, em favor de prédio mais alto. É a chamada "servidão de panorama" ou "servidão de prospecto". Admite-se a favor da agência de propaganda não só a servidão de luz, da qual os vizinhos acatam o foco de luz proveniente de anúncios luminosos, mas também a servidão de travejamento, pelo apoio que prédio contíguo dará à estrutura que sustentará a propaganda, mesmo que não haja acordo escrito e já decorrido um ano e dia da instalação e uso diário, sem qualquer oposição. Nessas hipóteses, se em tais servidões danos forem causados, impor-se-á a sua reparação e desmontagem dos suportes propagandísticos.
SERVIDÃO DE PASSAGEM
Direito civil. Servidão de trânsito, ou itinerária, que permite passagem por propriedade vizinha.
SERVIDÃO DE PASTAGEM OU DE PASTO
Direito civil. Direito que tem o proprietário de animais do prédio dominante de apascentá-los em pasto do prédio serviente.
SERVIDÃO DESCONTÍNUA OU SERVIDÃO PREDIAL DESCONTÍNUA
Direito civil. Aquela que requer ação humana para o seu exercício e funcionamento. Por exemplo, a de trânsito; a de tirar água de prédio alheio, que se realiza pela circunstância de ir alguém à fonte, rio, poço ou lago para trazê-la; a de pastagem (Caio Mário da Silva Pereira).
SERVIDÃO DE VISTA
Direito civil. É o dever que tem o dono do prédio serviente de não retirar a vista do proprietário do dominante ao edificar ou plantar em seu terreno. Por essa servidão o dono do prédio dominante tem garantido o direito de ver o panorama, ou melhor, de gozar de vista ou da janela ou do terraço de sua casa.
SERVIDÃO FLORESTAL
Direito ambiental e direito registrário. Ato pelo qual o proprietário rural renuncia, temporária ou permanentemente, aos direitos de supressão ou exploração da vegetação nativa, localizada fora da reserva legal e da área com vegetação de preservação permanente, averbando-o à margem da inscrição de matrícula do imóvel, no registro de imóveis competente, após anuência do órgão ambiental estadual, sendo vedada, durante o prazo de sua vigência, a alteração da destinação da área, nos casos de transmissão, a qualquer título, de desmembramento ou de retificação dos limites da propriedade.
SERVIDÃO INTERNACIONAL
Direito internacional público. Conjunto de direitos que um país, em virtude de convenção ou tratado, pode, em seu benefício, exercer no território de outro. Por exemplo, de servidão de passagem e aviões sobre território alienígena, ou de estabelecer bases militares em território de outra nação, ou, ainda, o de pescar em mar territorial de outro Estado.
SERVIDÃO LEGAL OU SERVIDÃO PREDIAL LEGAL
Direito civil. Aquela que advém de imposição legal (por exemplo, a de passagem forçada); por isso é restrição à propriedade, similar à servidão, que constitui, na verdade, limitação legal ao direito de vizinhança, para dirimir contendas entre vizinhos.
SERVIDÃO NÃO APARENTE OU SERVIDÃO PREDIAL NÃO APARENTE
Direito civil. Aquela que não se revela externamente, por exemplo, a servidão altius non tollendi, ou seja, a de não construir além de certa altura; a de caminho (servitus itineris), que consiste, meramente, no transitar por prédio alheio.
SERVIDÃO NATURAL OU SERVIDÃO PREDIAL NATURAL
Direito civil. É a que deriva da situação dos prédios. Por exemplo, a que se verifica em relação ao escoamento das águas.
SERVIDÃO NEGATIVA, SERVIDÃO PREDIAL NEGATIVA OU SERVIDÃO PASSIVA
Direito civil. Aquela em que o proprietário do prédio serviente deve abster-se de certo ato ou renunciar um direito que poderia exercer no prédio se não houvesse servidão. Por exemplo, a de não edificar em determinado local ou acima de certa altura, a de não abrir janelas etc. Consiste no encargo do prédio serviente.
SERVIDÃO NON AEDIFICANDI
Direito civil. Aquela em que, por convenção, o proprietário do prédio serviente está impedido de efetuar alguma construção em benefício do prédio dominante.
SERVIDÃO PECORIS AD AQUAM AS PUBUS
Direito civil. É a de condução de gado ao poço vizinho.
SERVIDÃO PENAL
História do direito. Regime penitenciário inglês que pretendia recuperar o condenado por meio de trabalhos forçados em obras públicas, assinalando sua produtividade com pontos (marks), para estimulá-lo a passar à classe seguinte até conquistar o livramento condicional.
SERVIDÃO PERPÉTUA
Direito civil. Aquela que perdura, por ter prazo indefinido, enquanto existirem os prédios vinculados e as razões contratuais ou legais que a impuseram,sendo irresgatável sem o consenso do dono do prédio dominante; mas pode extinguir-se se ocorrer uma das causas legais: confusão, supressão de obras na servidão aparente e desuso por dez anos contínuos, desde que haja cancelamento do ônus real no Registro Imobiliário pelo dono do prédio serviente, mediante apresentação da prova de sua causa extintiva.
SERVIDÃO PESSOAL
Direito romano. Direito sobre móvel ou imóvel em favor de uma pessoa e não de um prédio, que corresponde, hodiernamente, ao uso, habitação e usufruto.
SERVIDÃO POR DESTINO
Direito civil. Situação de dois imóveis que pertencem a um só proprietário, pois se vários fossem os donos daria origem a uma servidão. Por exemplo, a venda a terceiro de um trecho de terra encravado em outro iria requerer a instituição de servidão em favor do prédio que continuasse no patrimônio do antigo dono.
SERVIDÃO POSITIVA OU SERVIDÃO PREDIAL POSITIVA
Direito civil. 1. Aquela em que o proprietário do prédio dominante tem direito a uma utilidade do serviente, podendo praticar neste os atos necessários a esse fim. Por exemplo, a de passagem pelo prédio serviente e a de trada de água. 2. Vide Servidão Afirmativa.
SERVIDÃO PREDIAL
Direito civil. Direito real de gozo sobre imóveis que, em virtude de lei ou pela vontade das partes, se impõe sobre o prédio serviente em benefício do dominante. Daí a necessidade dos seguintes requisitos apontados por Orlando Gomes para sua configuração: a) existência de um encargo, que pode consistir em uma obrigação de tolerar certo ato ou de não praticar algo, por parte do possuidor do prédio serviente; porém tal ônus é imposto ao prédio e não à sua pessoa; b) incidência de encargo em um prédio em benefício de outro; c) a propriedade desses prédios deve ser de pessoas diversas. A servidão predial, portanto, decorre de lei ou de convenção, consistindo em encargo que um prédio sofre em favor de outro, para o melhor aproveitamento ou utilização do prédio beneficiado (Caio Mário da Silva Pereira e Ruggiero Maroi).
SERVIDÃO PREDIAL RÚSTICA OU SERVIDÃO RÚSTICA
Direito civil. É a que se refere a prédios rústicos, tendo em vista uma finalidade agropecuária em benefício do solo. Como exemplo temos: a de tirar água do prédio vizinho, onde há poço, fonte ou rio particular; a de condução de gado ao poço vizinho; a de pastagem; a de aqueduto; a de caçar em propriedade alheia; a de cozer cal; a de tirar areia; a de extrair pedra etc (Clóvis Beviláqua e Washington de Barros Monteiro).
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SERVIDÃO PREDIAL URBANA OU SERVIDÃO URBANA
Direito civil. 1. É a constituída para a utilidade de prédios edificados (Orlando Gomes). 2. É a concernente aos prédios urbanos, como a de: escoar água do telhado por meio de goteiras, calhas, canos ou tubos para o prédio vizinho; não criar obstáculo à entrada de luz no prédio dominante; meter trave na parede do vizinho; abrir janelas na própria parede ou na do vizinho para obtenção de luz; apoiar sua edificação nas paredes, muro ou qualquer parte do prédio confinante, mediante condições estabelecidas; gozar de vista ou da janela ou de terraço de sua casa; não construir prédio além de certa altura (Clóvis Beviláqua e Washington de Barros Monteiro).
SERVIDÃO PRESCRICIONAL
Direito civil. É a formada pelo decurso de um lapso temporal, ou a que resulta da prescrição de uma pretensão que veio assegurar ao prédio dominante o direito de usá-la, impedindo que o proprietário do serviente possa vir a juízo para opor-se. 
SERVIDÃO PRINCIPAL
Direito civil. Aquela que, apesar de ser a mais importante, requer para seu exercício a existência de outra, que é a acessória. Por exemplo, a servidão de tirar água do prédio serviente em favor do prédio dominante necessita da de passagem pelo prédio serviente.
SERVIDÃO PÚBLICA
Direito administrativo. Encargo imposto por lei, ou com fundamento nela, sobre certo prédio, em proveito da utilidade pública de uma coisa (Paulo Matos Peixoto).
SERVIDÃO REAL
Direito civil. Aquela que serve a coisa.
SERVIDÃO RURAL
Direito civil. Aquela que tem em vista beneficiar prédio ou solo de propriedade localizada fora do perímetro urbano.
SERVIDÃO SILVAE CAEDENDAE
Direito civil. Servidão rústica que consiste no direito de caçar em propriedade alheia.
SERVIENTE
Direito civil. É o prédio sobre o qual recai o ônus real da servidão, em benefício do prédio dominante.
O direito de passagem nasce da imposição da lei em proveito somente dos prédios encravados, o que vale dizer que a servidão de passagem só pode ser determinada pela necessidade de se obter saída útil do prédio tido como encravado para a via pública através do prédio serviente. Deste modo, não há que se reclamar a passagem por simples comodidade.
2- Passagem forçada
Três instituições são firmemente conexas e estabelecidas, desde a Antigüidade, nas sociedades grega e italiana: a religião doméstica, a família e a propriedade. (COULANGES, 2004, p. 66)
Assim, a Passagem Forçada conhece sua primeira manifestação no “iter ad sepulchrum” do direito romano, que dizia: mesmo se uma família vendesse o campo onde eram enterrados seus mortos, ela continuaria sua proprietária perpétua, conservando o direito de poder atravessá-lo sempre que quisesse, para cumprir as cerimônias do culto. (op, cit., p. 66)
Conceituando, nas palavras de Roberto de Ruggiero, a passagem obrigatória é “uma das mais fortes limitações derivadas de vizinhança” (2005, p. 497) sendo que obriga o proprietário a deixar o vizinho, que tem seu prédio encravado, passar pela sua propriedade.
Funda-se o direito à passagem forçada na solidariedade a qual “deve presidir as relações de vizinhança e a necessidade econômica de se aproveitar devidamente o prédio encravado. O interesse social exige que se estabeleça passagem para que o imóvel não se torne improdutivo”. (MONTEIRO, 2003, p. 141)
Nos termos do artigo 1.285, caput, do Código Civil, prédio encravado é aquele que não tem acesso à via pública, porto ou nascente. Em razão da falta de comunicação com a via pública não pode vir a ser explorado, deixando de se útil.
Mas encravamento deve ser natural e absoluto.
Natural, porque não pode ser provocado. É o caso daquele que vende parte do terreno onde se encontrava a passagem, ficando sem saída. É vedado a ele reclamar passagem a seus vizinhos, devendo a questão ser resolvida entre comprador e vendedor.
A doutrina exige, ainda, que seja absoluto o encravamento, sem nenhum tipo de saída.
No que tange à legitimação ativa, observa-se que, mesmo a lei fazendo referência apenas ao proprietário do prédio, têm capacidade para propor demanda “todos aqueles a quem se concede um direito real de gozo sobre coisa alheia”. (op. cit, p. 54)
Seguindo a mesma linha de pensamento, Silvio de Salva Venosa manifesta-se nos seguintes termos:
Legitimado para pedir passagem não é apenas o proprietário, mas também o usufrutuário, usuário, habitador ou possuidor. Podem eles também defender a turbação da via de passagem pelos remédios possessórios. (VENOSA, 2004, p. 378)
Em relação ao condômino pro indiviso tem este a possibilidade de obter sozinho uma passagem necessária desde que os demais co-proprietários não se oponham. Neste caso, todos contribuirão com a sua quota-parte para o pagamento da indenização, uma vez que todos serão beneficiados.
Por sua vez, figurarão no pólo passivo da ação o proprietário ou proprietários dos prédios servientes, e em hipótese alguma o mero possuidor.
Encravado, adquire-se o direito, mas o exercício da passagem fica condicionado ao pagamento da indenização que pode ser paga de uma só vez ou em parcelas anuais. Atribuiu, o legislador, ênfase ao chamá-la cabal, querendo na verdade transmitir a idéia de que a indenização alcançará todos os danos.
Como no direito romano, a passagem pode apresentar-se, ainda hoje, “ou como iter (direito de passagem a pé, só para pessoas), ou como actus (direito de passagem para animais), ou como via (direito de passagem para veículos), (NEQUETE, 1985, p. 59)” devendo entender-se que a passagem de teor mais amplo presume obrigatoriamentea mais estrita.
A fixação judicial não visa declarar direito, mas a fixar alguns pontos, tais como: rumo, caminho, largura e forma de exercício, caso não haja acordo entre as partes. Estes pontos poderão vir a ser ampliados, reduzidos ou mesmo alterados, sempre que houver necessidade, havendo suplemento ou restituição do valor da indenização.
O direito de reclamar a passagem forçada é imprescritível, podendo ser reclamado a qualquer tempo, desde que dentro do período da existência do encravamento. Desaparecendo a causa que deu origem, desaparecerá o direito de passagem.
3- Servidão de passagem
A propriedade, no direito Romano, era o mais absoluto dos direitos haja vista que quem os possuía detinha os chamados três “jura”: jus utendi, jus fruendi e jus abutendi, ou seja, podia usar, fruir e até mesmo destruir a coisa.
Contudo, em alguns casos, porções desses direitos escapavam das mãos do verdadeiro proprietário, que em regra eram o jus utendi e o jus fruendi, “repartindo-se entre este e outra pessoa, beneficiada pelo desmembramento”. (CRETELLA JÚNIOR, 1998, p. 219) Por esse motivo, foram classificados pela doutrina como “jura in re aliena”, ou direito sobre a coisa alheia.
Define-se a servidão como direito real sobre imóvel sobre o qual se impõe um ônus a determinado prédio em favor de outros. O direito é real uma vez que segue o imóvel, aderindo à coisa, e toda vez que mudar o proprietário do prédio serviente, haverá substituição do sujeito passivo.
Nas palavras de Arnold Wald, “a servidão é, pois, conceituada como direito acessório do direito de propriedade, inseparável deste, e perpétuo, cuja função econômica importa corrigir desigualdades existentes entre prédios”. (2002, p. 199)
Pode-se dizer que a finalidade da servidão é a de aumentar a utilidade do prédio dominante, e isto implicará conseqüentemente em restrições ao prédio serviente.
A natureza jurídica da servidão é a de “um direito real (CC, art. 1.225, III) de gozo ou fruição sobre imóvel alheio, de caráter acessório, perpétuo, indivisível e inalienável”. (DINIZ, Curso de direito civil brasileiro, 2002, p. 355) Mais detalhadamente, pode-se dizer que servidão é direito:
- real: porque imposta à coisa e não ao dono, com a exigência da formalidade (registro em Cartório)
- acessório: porção do direito de propriedade
- perpétuo: enquanto existirem os prédios
- indivisível: mesmo no caso de divisão do imóvel, passando a ter vários titulares. A servidão permanecerá indivisível, pois ela se dá entre dois prédios e não entre titulares.
- inalienável: não pode ser transferida a outro prédio. Poderá, todavia, ser transferida a outras pessoas.
Doutrinariamente, podem ser classificadas, dividindo-se em contínuas, descontínuas, aparentes, não aparentes e suas combinações.
Servidões contínuas “são as que dispensam atos humanos para que subsistam e sejam exercidas, como a de energia elétrica, a de escoamento e a de passagem de água”. (FARIAS; ROSENVALD, 2006, p. 572) Em geral, são exercidas ininterruptamente.
Servidões descontínuas “são as que dependem, para seu exercício, de atos permanentes do titular ou possuidor do prédio dominante, como a servidão de passagem.” (op. cit, p. 572) Segundo Carlos Roberto Gonçalves, “todas as servidões que dependem de fato do homem são, necessariamente, descontínuas, [...].”(GONÇALVES, Direito civil brasileiro, 2006, p. 426)
O critério entre estas é a intervenção ou não-intervenção do homem.
As aparentes manifestam-se por obras exteriores, enquanto que as não aparentes somente são percebidas quando de fato exercidas, como por exemplo, na passagem de pedestres quando não há um caminho ou trajeto demarcado. Assim, “só se podem constituir validamente mediante o seu registro no cartório imobiliário, [...].(ROSA, 2005, p. 227)
Essa classificação não é restrita ao âmbito didático-doutrinário do Direito. No momento da sua efetiva aplicação é que se poderá observar a sua grande importância, posto que nem todas as servidões possuem proteção possessória; elas dependerão da classificação recebida, como por exemplo: aparentes e contínuas e algumas descontínuas gozam de proteção, mas as não aparentes não dispõem de defesa.
Destaque-se que as servidões poderão constituir-se por ato (contrato, sentença, usucapião ou destinação do proprietário) ou fato humano, este aplicável exclusivamente à servidão de trânsito.
Pela Súmula nº 415, do Supremo Tribunal Federal, a “servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória” Logo, sendo aparente, há que se concluir que poderão ser adquiridas pela usucapião.
Quando se fala em servidão, sua interpretação é sempre restrita, por tratar-se de limitação a um direito. Tal característica impede que o beneficiário amplie, por qualquer modo, o jus in res aliena. Logo, criada para certo fim, não se pode estendê-la a outro, exceto quando se tratar de servidão de trânsito: 1) com a concordância expressa do proprietário dominante, e/ou 2) necessidade de ampliação em razão de cultivo. Sempre com o direito de indenização pelo excesso.
Por fim, sendo a servidão constituída por meio do registro, a primeira forma apresentada de extinção, mas não a única, é o cancelamento.
Quanto às demais formas, dividem-se em peculiares e comuns.
As formas peculiares extintivas da servidão levam ao cancelamento do registro, pelos meios judiciais, e não dependem da anuência do proprietário do prédio dominante. São: a renúncia, a impossibilidade de seu exercício e o resgate.
As formas comuns, apenas exigem o cancelamento do registro, sendo: a confusão, a supressão de obras na servidão aparente e desuso.
4- DISTINÇÃO ENTRE OS INSTITUTOS
O objetivo deste trabalho é o de demonstrar as diferenças entre os dois direitos com o objetivo de desfazer a confusão alastrada por todo o país.
Para Arnold Wald, os pontos máximos de distinção entre as servidões e direito de vizinhança estão na origem e na finalidade.
Enquanto as primeiras originam-se do ato voluntário de seus titulares, o segundo deriva da lei expressa. Observa-se também que, a finalidade do direito de vizinhança é preventiva, visa evitar o dano como também, que o prédio fique sem destinação ou utilização econômica. Quanto à servidão não visa a atender necessidades, mas a garantir uma comodidade ou uma maior facilidade ao proprietário do prédio dominante.
Outras dessemelhanças podem ser elencadas.
A passagem forçada é direito de vizinhança, enquanto que a servidão é um direito real sobre coisa alheia. A primeira decorre da lei e é uma limitação ao direito de propriedade, sempre se configurando quando um prédio se encontrar encravado, mesmo que o proprietário não a deseje; já a servidão limita o domínio e decorre da vontade das partes, geralmente por meio de um contrato.
A servidão tem sua constituição com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, já a passagem forçada não exige qualquer tipo de registro, e caso haja um registro será tida como servidão. Sua fonte mediata está na lei e no interesse social.
Às servidões aparentes caberá ação de usucapião. À servidão de trânsito não titulada, mas tornada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considerar-se-á aparente, conferindo a esta o direito à proteção possessória, em sendo assim poderá ser usucapida. Quanto ao direito de vizinhança, não se adquire pela prescrição aquisitiva.
A partir do momento que a circunstância que caracterizava o encravamento cessou, extinta será a passagem forçada, posto que não há mais a necessidade impondo tal ônus. A servidão a princípio é perpétua.
Por fim, embora não haja impedimento quanto à gratuidade, dependendo de simples acordo entre as partes, tanto a passagem forçada quanto a servidão de passagem são direitos a título oneroso, com o propósito de ressarcir os prejuízos, incômodos e limitações aos direitos do proprietário. Contudo, há que se observar que enquanto na servidão atua como mera compensação; noutro institutoo direito de passagem fica na dependência do pagamento de indenização. Embora a lei não diga expressamente, o pagamento prévio é condição imposta ao exercício da passagem.