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APOSTILA CIVIL V (1)

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Como	
  se	
  trata	
  de	
  um	
  contrato,	
  deve	
  ser	
  observada	
  a	
  vontade	
  das	
  partes.	
  	
  	
  
O	
   locador	
   cede	
   ao	
   locatário	
   o	
   uso	
   e	
   o	
   gozo	
   da	
   coisa,	
   transferindo,	
   assim,	
   apenas	
   a	
  
posse,	
  não	
  a	
  propriedade.	
  
Logo,	
  não	
  necessariamente	
  o	
  locador	
  deve	
  ser	
  o	
  proprietário	
  da	
  coisa.	
  Exige-­‐se	
  que	
  ele	
  
tenha	
  legitimidade	
  para	
  locar,	
  como	
  a	
  que	
  tem	
  o	
  usufrutuário,	
  referente	
  à	
  coisa	
  recebida	
  em	
  
usufruto	
   (art.	
  1.394);	
  a	
  maioria	
  dos	
  condôminos,	
   se	
  a	
   coisa	
  é	
  propriedade	
  condominial	
   (art.	
  
1.323)	
  (Sanseverino);	
  o	
  inventariante;	
  os	
  pais	
  e	
  outros	
  representantes	
  legais	
  do	
  representado;	
  
o	
  proprietário	
  aparente;	
  o	
  credor	
  anticrético	
  (art.	
  1.507,	
  §	
  2º)	
  (Gonçalves).	
  
	
  
4.	
  Natureza	
  jurídica.	
  
4.1.	
  Contrato	
  sinalagmático	
  (bilateral)	
  
	
   Atribui	
  a	
  ambas	
  as	
  partes	
  direitos	
  e	
  deveres.	
  Locador	
  e	
  locatário	
  contraem	
  obrigações	
  
interdependentes.	
  	
  
“Ao	
   direito	
   de	
   uso	
   e	
   gozo	
   da	
   coisa	
   é	
   correlata	
   a	
   obrigação	
   de	
   pagar	
   o	
   aluguel,	
   do	
  
mesmo	
  modo	
  que	
  o	
  direito	
  de	
  receber	
  o	
  aluguel	
  corresponde	
  a	
  obrigação	
  de	
  proporcionar	
  e	
  
assegurar	
  o	
  uso	
  e	
  gozo	
  da	
  coisa	
  locada”	
  (Orlando	
  Gomes).	
  
Da	
   bilateralidade	
   decorre	
   as	
   consequências	
   da	
   exceção	
   de	
   contrato	
   não	
   cumprido	
  
(exceptio	
   non	
   adimpleti	
   contractus	
   -­‐	
   art.	
   476);	
   a	
   exceção	
   de	
   inseguridade	
   (art.	
   477);	
   ou	
   a	
  
cláusula	
   resolutiva	
   tácita	
   para	
   a	
   hipótese	
   de	
   inadimplemento	
   das	
   obrigações	
   (art.	
   474)	
  
(Sanseverino).	
  
	
  
4.2.	
  Contrato	
  oneroso	
  	
  	
  
Estabelece	
   vantagens	
   e	
   desvantagens	
   para	
   os	
   dois	
   contratantes.	
   Se	
   for	
   gratuito,	
  
descaracteriza-­‐se	
  como	
  locação.	
  
	
  
82	
  
4.3.	
  Contrato	
  comutativo	
  	
  
O	
  locador	
  sabe	
  o	
  valor	
  da	
  remuneração	
  que	
  vai	
  receber,	
  e	
  o	
  locatário,	
  o	
  bem	
  que	
  vai	
  
usar	
  e	
  gozar	
  por	
  determinado	
  tempo.	
  Entre	
  as	
  prestações	
  deve	
  haver	
  um	
  equilíbrio,	
  embora	
  
predomine	
   a	
   ampla	
   liberdade	
   na	
   fixação	
   do	
   preço	
   do	
   aluguel.	
   Não	
   há,	
   diferentemente	
   do	
  
aleatório,	
  a	
  incerteza	
  da	
  vantagem	
  que	
  vai	
  receber	
  pela	
  prestação	
  fornecida.	
  
	
  
4.4.	
  Contrato	
  consensual	
  	
  
Exige-­‐se,	
  para	
  a	
  existência	
  do	
  contrato	
  de	
  locação,	
  apenas	
  o	
  acordo	
  de	
  vontades	
  entre	
  
as	
  partes,	
  sendo	
  desnecessária	
  a	
  tradição	
  (Sanseverino).	
  
	
  
4.5.	
  Contrato	
  de	
  execução	
  continuada	
  	
  
A	
  cessão	
  do	
  uso	
  e	
  gozo	
  da	
  coisa	
  é	
  temporária,	
  mas	
  a	
  execução	
  do	
  contrato	
  se	
  protrai	
  
no	
   tempo,	
   renovando-­‐se	
   a	
   cada	
   período.	
   Daí	
   dizer-­‐se	
   que	
   se	
   trata	
   de	
   contrato	
   de	
   trato	
  
sucessivo	
  ou	
  execução	
  continuada	
  (Sanseverino).	
  
	
  
4.6.	
  Contrato	
  informal	
  	
  	
  
A	
   locação	
  não	
  é	
  um	
  contrato	
  solene,	
  pode	
  ser	
  pactuada	
  até	
  mesmo	
  de	
  modo	
  verbal.	
  
Normalmente,	
  o	
  contrato	
  é	
  por	
  instrumento	
  particular.	
  
	
  
II	
  -­‐	
  Regimes	
  legais	
  reguladores	
  das	
  locações	
  	
  	
  
As	
   locações	
   são	
   reguladas	
   pelo	
   Código	
   Civil	
   (arts.	
   565-­‐578)	
   e	
   por	
   Leis	
   Especiais	
   [Lei	
  
8.245/91(Locações	
   de	
   prédios	
   urbanos);	
   Lei	
   4.504/64	
   (Estatuto	
   da	
   Terra,	
   artigos	
   92-­‐96	
   -­‐	
  
contratos	
  agrários:	
   arrendamento	
   rural	
   e	
  parceria	
  agropecuária);	
  Decreto-­‐lei	
   9.760;46	
   (Bens	
  
da	
  União	
  –	
  locações,	
  arts.	
  86-­‐91);	
  Lei	
  6.099/74	
  (Arrendamento	
  mercantil)].	
  
	
  
83	
  
1.	
  Locações	
  reguladas	
  pelo	
  Código	
  Civil	
  –	
  arts.	
  565-­‐578	
  
1.1.	
  Generalidades	
  
O	
   Código	
   Civil	
   regula	
   locações	
   de	
   coisas	
   não	
   abrangidas	
   por	
   Leis	
   Especiais.	
  
Fundamenta-­‐se	
   no	
   princípio	
   da	
   autonomia	
   privada,	
   conferindo	
   ampla	
   liberdade	
   aos	
  
contratantes.	
   A	
   suas	
   normas,	
   na	
   maioria,	
   são	
   dispositivas,	
   podendo	
   ser	
   derrogadas	
   pelas	
  
partes	
  (Sanseverino).	
  
As	
  locações	
  de	
  imóveis	
  urbanos	
  para	
  fins	
  residenciais	
  e	
  comerciais,	
  por	
  exemplo,	
  não	
  
se	
  submetem	
  ao	
  Código	
  Civil,	
  mas	
  à	
  Lei	
  8.245/91,	
  por	
  expressa	
  previsão	
  nas	
  suas	
  disposições	
  
transitórias.	
  
Art.	
  2.036.	
  A	
  locação	
  de	
  prédio	
  urbano,	
  que	
  esteja	
  sujeita	
  à	
  lei	
  especial,	
  por	
  
esta	
  continua	
  a	
  ser	
  regida.	
  
E	
  a	
  Lei	
  8.245/91	
  excepcionou	
  os	
  casos	
  que	
  não	
  são	
  regulados	
  por	
  ela,	
  mas	
  pelo	
  Código	
  
Civil	
  ou	
  outras	
  Leis	
  Especiais.	
  
Art.	
  1º	
  A	
  locação	
  de	
  imóvel	
  urbano	
  regula-­‐se	
  pelo	
  disposto	
  nesta	
  lei:	
  	
  
	
  Parágrafo	
   único.	
   Continuam	
   regulados	
   pelo	
   Código	
   Civil	
   e	
   pelas	
   leis	
  
especiais:	
  	
  
	
  a)	
  as	
  locações:	
  	
  
	
  1.	
   de	
   imóveis	
   de	
  propriedade	
  da	
  União,	
   dos	
   Estados	
   e	
   dos	
  Municípios,	
   de	
  
suas	
  autarquias	
  e	
  fundações	
  públicas;	
  	
  
	
  2.	
  de	
  vagas	
  autônomas	
  de	
  garagem	
  ou	
  de	
  espaços	
  para	
  estacionamento	
  de	
  
veículos;	
  	
  
3.	
  de	
  espaços	
  destinados	
  à	
  publicidade;	
  	
  
4.	
  em	
  apart-­‐	
  hotéis,	
  hotéis	
  -­‐	
  residência	
  ou	
  equiparados,	
  assim	
  considerados	
  
aqueles	
  que	
  prestam	
  serviços	
   regulares	
  a	
   seus	
  usuários	
  e	
   como	
   tais	
   sejam	
  
autorizados	
  a	
  funcionar;	
  	
  
b)	
  o	
  arrendamento	
  mercantil,	
  em	
  qualquer	
  de	
  suas	
  modalidades.	
  	
  
84	
  
	
  
Na	
   lição	
   de	
   Arnaldo	
   Rizzardo,	
   submetem-­‐se	
   ao	
   regime	
   legal	
   do	
   Código	
   Civil	
   os	
  
contratos	
  de	
  locação	
  que	
  tenham	
  por	
  objeto:	
  
	
   -­‐	
  Coisas	
  móveis,	
  como	
  vagões,	
  veículos,	
  computadores	
  etc.;	
  
	
   -­‐	
   Tipos	
   especiais	
   de	
   imóveis,	
   como	
  depósitos,	
   campos	
  de	
   futebol,	
   teatros,	
   terrenos	
  
baldios,	
  salões	
  para	
  festas,	
  cinemas,	
  parques	
  de	
  diversões,	
  áreas	
  para	
  colocação	
  de	
  anúncios,