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APOSTILA CIVIL V (1)

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46	
  
Nestas	
   hipóteses,	
   mesmo	
   que	
   a	
   locação	
   seja	
   residencial,	
   o	
   locador	
   pode	
   pedir	
   o	
  
imóvel	
  pelo	
  simples	
  fato	
  do	
  vencimento	
  do	
  contrato,	
  desde	
  que	
  o	
  prazo	
  seja	
  igual	
  ou	
  superior	
  
a	
  30	
  (trinta)	
  meses.	
  
São	
  requisitos	
  para	
  a	
  denúncia	
  vazia	
  (Rizzardo):	
  
-­‐	
  contrato	
  por	
  escrito	
  
-­‐	
  prazo	
  igual	
  ou	
  superior	
  a	
  30	
  (trinta)	
  meses	
  
111	
  
-­‐	
  ajuizamento	
  no	
  período	
  de	
  30	
  (trinta)	
  dias,	
  contados	
  do	
  vencimento	
  do	
  contrato.	
  
Art.	
  46.	
  Nas	
  locações	
  ajustadas	
  por	
  escrito	
  e	
  por	
  prazo	
  igual	
  ou	
  superior	
  a	
  
trinta	
  meses,	
   a	
   resolução	
  do	
   contrato	
   ocorrerá	
   findo	
  o	
   prazo	
   estipulado,	
  
independentemente	
  de	
  notificação	
  ou	
  aviso.	
  
§	
  1º	
  Findo	
  o	
  prazo	
  ajustado,	
  se	
  o	
   locatário	
  continuar	
  na	
  posse	
  do	
   imóvel	
  
alugado	
  por	
  mais	
  de	
  trinta	
  dias	
  sem	
  oposição	
  do	
  locador,	
  presumir	
  –	
  se	
  –	
  á	
  
prorrogada	
   a	
   locação	
   por	
   prazo	
   indeterminado,	
   mantidas	
   as	
   demais	
  
cláusulas	
  e	
  condições	
  do	
  contrato.	
  
§	
   2º	
  Ocorrendo	
  a	
  prorrogação,	
   o	
   locador	
  poderá	
  denunciar	
   o	
   contrato	
  a	
  
qualquer	
  tempo,	
  concedido	
  o	
  prazo	
  de	
  trinta	
  dias	
  para	
  desocupação.	
  
	
  
O	
  locador,	
  todavia,	
  deve	
  ingressar	
  com	
  a	
  ação	
  no	
  prazo	
  de	
  30	
  (trinta)	
  dias,	
  contados	
  a	
  
partir	
   do	
   vencimento,	
   sob	
   pena	
   de	
   se	
   presumir	
   prorrogada	
   a	
   locação	
   por	
   prazo	
  
indeterminado,	
  nas	
  mesmas	
  condições.	
  
Prorrogado	
  o	
  contrato	
  por	
  prazo	
  indeterminado,	
  o	
  locador	
  poderá,	
  ainda,	
  denunciar	
  
a	
  locação,	
  sem	
  motivos,	
  mas	
  terá	
  de	
  conceder	
  ao	
  locatário	
  o	
  prazo	
  de	
  30	
  (trinta)	
  dias	
  para	
  a	
  
restituição	
  (art.	
  46,	
  §	
  2º).	
  
Contudo,	
   se	
   o	
   imóvel	
   não	
   for	
   restituído	
   espontaneamente,	
   ingressando	
   o	
   locador	
  
com	
  a	
  ação	
  de	
  despejo,	
  o	
  locatário	
  pode,	
  concordado	
  com	
  o	
  pedido,	
  requerer	
  ao	
  juiz	
  o	
  prazo	
  
de	
  06	
  (seis)	
  meses	
  para	
  a	
  restituição	
  (art.	
  61).	
  Devolvendo	
  o	
   imóvel	
  neste	
  prazo,	
  o	
   locatário	
  
fica	
  dispensado	
  de	
  pagar	
  custas	
  e	
  honorários.	
  
Art.	
  61	
  Nas	
  ações	
  fundadas	
  no	
  §	
  2º	
  do	
  art.	
  46	
  e	
  nos	
  incisos	
  III	
  e	
  IV	
  do	
  art.	
  47,	
  
se	
  o	
  locatário,	
  no	
  prazo	
  da	
  contestação,	
  manifestar	
  sua	
  concordância	
  com	
  a	
  
desocupação	
   do	
   imóvel,	
   o	
   juiz	
   acolherá	
   o	
   pedido	
   fixando	
   prazo	
   de	
   seis	
  
meses	
   para	
   a	
   desocupação,	
   contados	
   da	
   citação,	
   impondo	
   ao	
   vencido	
   a	
  
responsabilidade	
  pelas	
  custas	
  e	
  honorários	
  advocatícios	
  de	
  vinte	
  por	
  cento	
  
sobre	
   o	
   valor	
   dado	
   à	
   causa.	
   Se	
   a	
   desocupação	
   ocorrer	
   dentro	
   do	
   prazo	
  
fixado,	
   o	
   réu	
   ficará	
   isento	
   dessa	
   responsabilidade;	
   caso	
   contrário,	
   será	
  
expedido	
  mandado	
  de	
  despejo.	
  
112	
  
2.13.3.	
  Hipóteses	
  aplicáveis	
  somente	
  às	
  locações	
  não	
  residenciais	
  
Vencido	
   o	
   prazo	
   previsto	
   no	
   contrato,	
   sem	
   necessidade	
   de	
   notificação	
   ou	
   aviso,	
   o	
  
locador	
  pode	
   retomar	
  o	
   imóvel,	
  desde	
  que	
  o	
   faça	
  no	
  prazo	
  de	
  30	
   (trinta)	
  dias,	
   contados	
  da	
  
data	
  do	
  vencimento	
  (Rizzardo).	
  
Art.	
  56.	
  Nos	
  demais	
  casos	
  de	
  locação	
  não	
  residencial,	
  o	
  contrato	
  por	
  prazo	
  
determinado	
   cessa,	
   de	
   pleno	
   direito,	
   findo	
   o	
   prazo	
   estipulado,	
  
independentemente	
  de	
  notificação	
  ou	
  aviso.	
  
Parágrafo	
   único.	
   Findo	
   o	
   prazo	
   estipulado,	
   se	
   o	
   locatário	
   permanecer	
   no	
  
imóvel	
  por	
  mais	
  de	
  trinta	
  dias	
  sem	
  oposição	
  do	
   locador,	
  presumir	
  –	
  se	
  –	
  á	
  
prorrogada	
   a	
   locação	
   nas	
   condições	
   ajustadas,	
   mas	
   sem	
   prazo	
  
determinado.	
  
	
  
Os	
   estabelecimentos	
   de	
   saúde	
   abrangem	
   os	
   laboratórios	
   e	
   as	
   casas	
   de	
   saúde	
   em	
  
geral	
  (REsp	
  n.º	
  156.966-­‐SP,	
  6.ª	
  Turma,	
  j.	
  em	
  19.03.1998.	
  Mas	
  não	
  abrangem	
  as	
  locações	
  para	
  
escritórios,	
   depósitos,	
   garagens,	
   mesmo	
   que	
   pertençam	
   ao	
   estabelecimento	
   de	
   saúde.	
  
Também,	
   não	
   são	
   incluídos	
   nessa	
   regra	
   os	
   consultórios	
   médicos,	
   odontólogos,	
   psicólogos,	
  
psiquiatras,	
  fisioterapeutas.	
  
Nos	
  estabelecidos	
  de	
  ensino,	
  estão	
  incluídas	
  escolas	
  maternais,	
  creches,	
  escolas	
  para	
  
crianças	
   excepcionais.	
   Mas	
   não	
   estão	
   incluídos	
   os	
   cursos	
   avulsos,	
   tais	
   como,	
   computação,	
  
línguas,	
  artes,	
  ofícios.	
  
	
  
2.13.4.	
  Resolução	
  da	
  locação	
  pelo	
  locatário	
  	
  
O	
  locatário	
  está	
  autorizado	
  a	
  resilir	
  o	
  contrato,	
  antes	
  de	
  seu	
  término,	
  submetendo-­‐se,	
  
no	
  entanto,	
  a	
  uma	
  multa,	
  cujo	
  valor,	
  segundo	
  Rizzardo,	
  deve	
  corresponder	
  a	
  um	
  percentual	
  
do	
  valor	
  do	
  aluguel	
  devido	
  para	
  os	
  meses	
  que	
  ainda	
  faltam	
  para	
  o	
  vencimento	
  da	
  locação.	
  
Art.	
  4º	
  Durante	
  o	
  prazo	
  estipulado	
  para	
  a	
  duração	
  do	
  contrato,	
  não	
  poderá	
  
o	
  locador	
  reaver	
  o	
  imóvel	
  alugado.	
  O	
  locatário,	
  todavia,	
  poderá	
  devolvê–lo,	
  
pagando	
   a	
  multa	
   pactuada,	
   segundo	
   a	
   proporção	
   prevista	
   no	
   art.	
   924	
   do	
  
Código	
   Civil	
   (CC/2002,	
   art.	
   413)	
   e,	
   na	
   sua	
   falta,	
   a	
   que	
   for	
   judicialmente	
  
estipulada.	
  
113	
  
Parágrafo	
  único.	
  O	
  locatário	
  ficará	
  dispensado	
  da	
  multa	
  se	
  a	
  devolução	
  do	
  
imóvel	
  decorrer	
  de	
  transferência,	
  pelo	
  seu	
  empregador,	
  privado	
  ou	
  público,	
  
para	
  prestar	
  serviços	
  em	
  localidades	
  diversas	
  daquela	
  do	
  início	
  do	
  contrato,	
  
e	
  se	
  notificar,	
  por	
  escrito,	
  o	
  locador	
  com	
  prazo	
  de,	
  no	
  mínimo,	
  trinta	
  dias	
  de	
  
antecedência.	
  
	
  
O	
  locatário,	
  resilindo	
  contrato	
  vigente,	
  fica	
  isento	
  da	
  multa	
  em	
  dois	
  casos:	
  	
  
a)	
   Na	
   vigência	
   do	
   contrato	
   por	
   prazo	
   determinado,	
   o	
   empregador	
   do	
   locatário	
  
transferi-­‐lo