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APOSTILA CIVIL V (1)

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Observa-­‐se	
   que	
   ao	
   locatário	
   assiste	
   o	
   direito	
   à	
   indenização	
   nas	
   seguinte	
   hipóteses	
  
(art.	
  52,	
  §	
  3º):	
  	
  
a)	
   Se	
   a	
   renovação	
   não	
   ocorrer	
   em	
   razão	
   de	
   proposta	
   de	
   terceiro,	
   em	
   melhores	
  
condições;	
  
b)	
   Se	
   o	
   locador,	
   no	
   prazo	
   de	
   três	
  meses	
   da	
   entrega	
   do	
   imóvel,	
   não	
   der	
   o	
   destino	
  
alegado;	
  
c)	
  Se	
  não	
  iniciar,	
  no	
  mesmo	
  prazo	
  de	
  três	
  meses,	
  as	
  obras	
  determinadas	
  pelo	
  Poder	
  
Público,	
  ou	
  que	
  declarou	
  pretender	
  realizar.	
  
A	
   indenização	
   abrange	
   os	
   danos	
   emergentes	
   e,	
   diz	
   Rizzardo	
   (p.538)	
   os	
   “lucros	
  
cessantes	
  “que	
  decorrem	
  da	
  mudança,	
   como	
   interrupção	
  de	
  atividade	
   lucrativa;	
  e	
  perda	
  do	
  
lugar	
   e	
   desvalorização	
   do	
   fundo	
   de	
   comércio,	
   situação	
   que	
   sempre	
   se	
   verificará,	
   pois	
   é	
  
evidente	
   a	
   diminuição	
   da	
   clientela,	
  máxime	
   se	
   o	
   ramo	
   do	
   comércio	
   ou	
   da	
   indústria,	
   ou	
   da	
  
sociedade	
  civil	
  lucrativa,	
  era	
  conhecido	
  na	
  região	
  em	
  que	
  se	
  encontrava	
  instalado”.	
  
137	
  
O	
  valor	
  será	
  calculado	
  em	
  liquidação	
  de	
  sentença,	
  exceto	
  na	
  hipótese	
  de	
  a	
  renovação	
  
não	
  ocorrer	
  em	
   razão	
  de	
  proposta	
  de	
   terceiro,	
   em	
  melhores	
   condições,	
  quando	
  a	
   sentença	
  
fixará	
  desde	
  logo	
  o	
  valor,	
  que	
  será	
  suportado,	
  solidariamente,	
  pelo	
  locador	
  e	
  pelo	
  proponente	
  
(art.	
  75).	
  
	
  
2.19.	
  Garantias	
  no	
  contrato	
  de	
  locação	
  
As	
  garantias	
  visam	
  a	
  dar	
  ao	
  locador	
  maior	
  segurança	
  com	
  relação	
  ao	
  adimplemento	
  
dos	
  aluguéis.	
  Elas	
  perduram	
  até	
  a	
  efetiva	
  devolução	
  do	
  imóvel,	
  mesmo	
  que	
  o	
  contrato	
  tenha	
  
sido	
   prorrogado,	
   passando	
   a	
   viger	
   por	
   prazo	
   indeterminado	
   (art.	
   39).	
   Todavia,	
   vencido	
   o	
  
prazo,	
   o	
   fiador,	
   pretendendo	
   se	
   exonerar	
   da	
   garantia,	
   pode	
   notificar	
   o	
   locador,	
   ficando,	
  
mesmo	
  assim,	
  por	
  cento	
  e	
  vinte	
  (120)	
  dias.	
  	
  
São	
  quatro	
  (4)	
  as	
  modalidades	
  de	
  garantia:	
  caução;	
  fiança;	
  seguro	
  de	
  fiança	
  locatícia;	
  
cessão	
  fiduciária	
  de	
  quotas	
  de	
  fundo	
  de	
  investimento.	
  Contudo,	
  refere	
  Rizzardo,	
  as	
  garantias	
  
não	
  se	
  resumem	
  a	
  essas	
  elencadas	
  na	
  lei	
  locatícia.	
  Outros	
  tipos	
  são	
  possíveis,	
  como	
  o	
  penhor,	
  
a	
  hipoteca,	
  o	
  compromisso	
  de	
  um	
  terceiro.	
  	
  
É	
  proibido,	
  sob	
  pena	
  de	
  nulidade,	
  o	
  locador	
  exigir	
  mais	
  de	
  uma	
  modalidade	
  de	
  fiança.	
  
	
  
2.19.1.	
  Caução	
  
A	
   Lei	
   8.245/91	
   autoriza,	
   para	
   garantia	
   da	
   locação,	
   a	
   caução	
   de	
   bens	
   móveis	
   ou	
  
imóveis	
  (art.	
  38	
  e	
  seus	
  parágrafos).	
  
Art.	
  38.	
  A	
  caução	
  poderá	
  ser	
  em	
  bens	
  móveis	
  ou	
  imóveis.	
  	
  
§	
  1º	
  A	
  caução	
  em	
  bens	
  móveis	
  deverá	
  ser	
  registrada	
  em	
  cartório	
  de	
  títulos	
  e	
  
documentos;	
  a	
  em	
  bens	
  imóveis	
  deverá	
  ser	
  averbada	
  à	
  margem	
  da	
  respectiva	
  
matrícula.	
  	
  
§	
   2º	
   A	
   caução	
   em	
   dinheiro,	
   que	
   não	
   poderá	
   exceder	
   o	
   equivalente	
   a	
   três	
  
meses	
   de	
   aluguel,	
   será	
   depositada	
   em	
   caderneta	
   de	
   poupança,	
   autorizada,	
  
pelo	
   Poder	
   Público	
   e	
   por	
   ele	
   regulamentada,	
   revertendo	
   em	
   benefício	
   do	
  
138	
  
locatário	
   todas	
  as	
  vantagens	
  dela	
  decorrentes	
  por	
  ocasião	
  do	
   levantamento	
  
da	
  soma	
  respectiva.	
  	
  
§	
   3º	
  A	
   caução	
  em	
   títulos	
   e	
  ações	
  deverá	
   ser	
   substituída,	
   no	
  prazo	
  de	
   trinta	
  
dias,	
   em	
   caso	
   de	
   concordata,	
   falência	
   ou	
   liquidação	
   das	
   sociedades	
  
emissoras.	
  
	
  
2.19.2.	
  Fiança	
  
A	
  definição	
  de	
  fiança	
  está	
  no	
  artigo	
  818	
  do	
  Código	
  Civil:	
  
Art.	
   818.	
   Pelo	
   contrato	
   de	
   fiança,	
   uma	
  pessoa	
   garante	
   satisfazer	
   ao	
   credor	
  
uma	
  obrigação	
  assumida	
  pelo	
  devedor,	
  caso	
  este	
  não	
  a	
  cumpra.	
  
Disposições	
  importantes	
  acerca	
  da	
  fiança:	
  
a)	
  Exige-­‐se	
  a	
  forma	
  escrita	
  e	
  não	
  se	
  permite	
  interpretação	
  extensiva.	
  
b)	
  Renúncia	
  ao	
  benefício	
  de	
  ordem	
  (CC,	
  art.	
  828)	
  
c)	
   Tornando-­‐se	
   o	
   contrato	
   por	
   prazo	
   indeterminado,	
   o	
   fiador	
   pode	
   se	
   exonerar,	
  
mediante	
  notificação	
  do	
  locador,	
  ficando	
  responsável	
  por	
  60	
  dias	
  	
  
d)	
  Se	
  o	
  fiador	
  for	
  casado,	
  necessária	
  a	
  presença	
  do	
  cônjuge	
  	
  
e)	
  A	
  fiança	
  pode	
  ser	
  prestada	
  por	
  pessoa	
  jurídica.	
  
f)	
   O	
   bem	
   imóvel	
   residencial	
   do	
   fiador	
   está	
   excluído	
   da	
   impenhorabilidade	
   (Lei	
  
8009/90,	
  art.	
  3.º,	
  inc.	
  VII),	
  mas	
  não	
  está	
  o	
  bem	
  imóvel	
  residencial	
  do	
  locatário.	
  	
  
Logo,	
   se	
   o	
   fiador	
   perder	
   seu	
   imóvel	
   residencial,	
   que	
   foi	
   penhorado	
   e	
   vendido	
   em	
  
praça,	
   voltando-­‐se	
   em	
   ação	
   de	
   regresso,	
   não	
   poderá	
   penhorar	
   o	
   imóvel	
   residencial	
   do	
  
locatário.	
  
g)	
   Não	
   intimado	
   ou	
   notificado	
   da	
   ação	
   de	
   despejo,	
   o	
   fiador	
   não	
   responde	
   pelas	
  
despesas	
  processuais	
  e	
  honorários	
  advocatícios	
  
139	
  
h)	
  O	
  locador	
  pode	
  exigir	
  do	
  locatário	
  a	
  substituição	
  do	
  fiador	
  nas	
  hipóteses	
  do	
  artigo	
  
40,	
  incisos	
  I	
  a	
  X.	
  	
  
Art.	
   37.	
   No	
   contrato	
   de	
   locação,	
   pode	
   o	
   locador	
   exigir	
   do	
   locatário	
   as	
  
seguintes	
  modalidades	
  de	
  garantia:	
  	
  
I	
  -­‐	
  caução;	
  	
  
II	
  -­‐	
  fiança;	
  	
  
III	
  -­‐	
  seguro	
  de	
  fiança	
  locatícia.	
  	
  
IV	
  -­‐	
  cessão	
  fiduciária	
  de	
  quotas	
  de	
  fundo	
  de	
  investimento.	
  (Incluído	
  pela	
  Lei	
  nº	
  
11.196,	
  de	
  2005)	
  
Parágrafo	
   único.	
   É	
   vedada,	
   sob	
   pena	
   de	
   nulidade,	
   mais	
   de	
   uma	
   das	
  
modalidades	
  de	
  garantia	
  num	
  mesmo	
  contrato	
  de	
  locação.	
  	
  
Art.	
  38.	
  A	
  caução	
  poderá	
  ser	
  em	
  bens	
  móveis	
  ou	
  imóveis.	
  	
  
§	
  1º	
  A	
  caução	
  em	
  bens	
  móveis	
  deverá	
  ser