Aula 01 Construção de Edifícios II

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Construção de Edifícios II 
(ECV 312)
Turma: A
Período: 2017/2
Professora: Iara Ferreira de Rezende Costa
DISCIPLINA: CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIOS II (ECV 312) PROFESSORA: IARA FERREIRA DE REZENDE COSTA 
Horário de aula:
Quarta - feira: 10 às 12h e 
Sexta - feira: 08 às 10h
Carga horária: 60h/a Créditos: 4
Atendimento aos alunos:
Quarta - feira: 14 às 16h (Gabinete 322) / 
iaraferreiraderezende@gmail.com
Local: 
Prédio II - Bloco B – Sala 109 
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Ementa
>> Avaliação de Imóveis 
>> Laudo de Inspeção Predial 
>> Patologia das Edificações
>> Vistoria de Imóveis 
>> Planejamento Urbano e Plano Diretor 
>> Planejamento Físico 
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Ementa
>> Lei de Uso e Ocupação do Solo
>> Código de Obras 
>> Planejamento Arquitetônico 
>> Noções gerais de edificações 
>> Construção Civil Industrializada 
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Bibliografia Básica
>> AZEREDO, H. O edifício até sua cobertura. Ed. Edgard Blucher. 2 edição
revista. São Paulo, 2004, 188p.
>> AZEREDO, H. O edifício e seu acabamento. Ed. Edgard Blucher, São Paulo,
2004, 192 p.
>> BORGES, A.C.; MONTEFUSCO, E.; LEITE, J.L. Prática das Pequenas
Construções. Vol. I, 9 edição. Ed. Edgard Blucher, São Paulo, 2009, 400 p.
>> Construção passo a passo. São Paulo: PINI, 2009.
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Bibliografia Complementar
>> HIRSCHFELD, Henrique. Construção civil fundamental: modernas tecnologias.
2. ed..São Paulo; Atlas 2005.
>> BAUER, L.A. Falcão. Materiais de Construção. Volume I. 5 Edição. Livros
Técnicos e Científicos. Ed., Rio de Janeiro, 2000, 471 p.
>> BAUER, L.A. Falcão. Materiais de Construção. Volume II. 5 Edição. Livros
Técnicos e Científicos. Ed., Rio de Janeiro, 2000, 480 p.
>> MEHTA, P.K. & MONTEIRO, P.JM. Concreto: Estrutura, propriedades e
materiais. São Paulo Pinni, 1994, 573 p.
>> BORGES, A.C; MONTEFUSCO, E; LEITE, J.L. Prática das Pequenas
Construções. Vol II, 5 Edição. Ed. Edgard Blucher, São Paulo, 2000, 140 p.
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Bibliografia Complementar
>> SOUZA, R. & MEKBEKIAN, G. Qualidade na aquisição de materiais e
execução de obras. Ed Pini. São Paulo, 1996, 275 p.
>> SANTOS, Milton. A Urbanização Brasileira. São Paulo: HUCITEC, 1994.
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Avaliações
Avaliação Conteúdo Data Peso
Trabalhos realizados em 
sala 
Referentes ao conteúdo da 
aula
Nos dias de aula 35%
Trabalho
Laudo de Inspeção Predial
(entrega e apresentação oral) 
20.12 e 22.12 35%
1° TVC Todo conteúdo ministrado 07.03 (quarta-feira) 30%
Segunda Chamada Todo conteúdo ministrado 16.03 30%
Exame Final Todo conteúdo ministrado 19.03 100%
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Cálculo da Nota Final
MF= Σ [PA x PESO (%)]
MF= Média final arredondada para o número inteiro. 
PA= Pontos da avaliação. 
Terá direito a outra avaliação na disciplina (exame final), o discente que não
estiver reprovado por frequência (F ≥ 75%) , e que, no conjunto das avaliações
ao longo do período letivo, obtiver média final igual ou superior a 40
(quarenta) e inferior a 60 (sessenta) pontos.
Resolução 05 CONSEPE (2011), Artigos 74 e 76.
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Cálculo da Nota Final
Para o discente que se submeter ao exame final, será calculado o resultado final da 
seguinte forma:
RF = MF + PE
2
Em que:
RF = Resultado final;
MF = Média final;
PE = Pontos do exame final.
Será considerado reprovado na disciplina o discente que:
I- Obtiver média final inferior a 40 (quarenta) pontos;
II- Comparecer a menos de 75% as horas-aulas teóricas e práticas ministradas;
III- Obtiver, após a realização do exame final, resultado final inferior a 60 (sessenta) 
pontos.
Resolução 05 CONSEPE (2011), Artigos 76 e 77.
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Aula 01
Avaliação de Imóveis Urbanos 
Conceitos Gerais
Do ponto de vista geral e pela definição contida na 
NBR14.653, a avaliação de um bem consiste na 
“análise técnica, realizada por Engenheiro de Avaliações, 
para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e 
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade 
de sua utilização econômica, para uma determinada 
finalidade, situação e data”.
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Bem 
Bem pode ser definido como a coisa que tem valor, suscetível 
de utilização ou que pode ser
objeto de direito, que integra um patrimônio. 
Em nosso curso a palavra bem estará restrita a propriedades.
Os bens podem ser classificados em tangíveis e intangíveis.
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>> Quanto aos tangíveis (bens identificados materialmente):
- Imóveis e Máquinas
- Equipamentos e Veículos
- Mobiliário, utensílios e acessórios
- Matérias-primas e outras mercadorias
- Infraestruturas e Instalações
- Recursos naturais e recursos ambientais
- Culturas agrícolas 
>> Quanto aos intangíveis (bens não identificados materialmente):
- Marcas
- Patentes
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Objetivo da estimativa de preço e avaliação:
>> Compra e venda
>> Locação
>>Ações judiciais
>>Valores de impostos prediais, territoriais, de transmissão
>> Decisão sobre investimentos
>> Fusões ou cisões de empresas
>> Servidões de passagem 
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Avaliações, vistorias, perícias e pareceres são atribuições de 
Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos, devidamente 
registrados no CREA e CAU.*
*Desde 2013, judicialmente, os corretores de imóveis tornaram se avaliadores. 
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As diretrizes para se avaliar estão preconizadas na norma brasileira, 
elaborada na NBR 14653 – Avaliação de bens e é composta pelas 
seguintes partes:
>> Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais.
>> Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos.
>> Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais.
>>Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos.
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>> Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, 
equipamentos, instalações e bens industriais em geral.
>> Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e 
ambientais (Em elaboração).
>> Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos 
(Em elaboração).
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Estimativa de preço e avaliação:
Estimativa de preço pode ser definida como orçamento 
preliminar e Avaliação como a determinação técnica do valor 
de um imóvel, de um fruto (resultado da exploração 
econômica de um bem) ou de um direito.
O resultado técnico de uma avaliação é o laudo, onde são 
apresentados todos os elementos
esclarecedores e as suas conclusõesda avaliação.
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Princípios Gerais de Avaliação:
I – PRINCÍPIO OU “LEI” DA OFERTA E DA PROCURA 
Essa “lei” é bem conhecida por todos em vários nichos de mercado, não 
diferente do mercado imobiliário, onde deve existir o equilíbrio da oferta 
e da procura.
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II – PRINCÍPIO DA PERMANÊNCIA 
Princípio que, embora reconheça a variabilidade dos preços ao longo do 
tempo, admite que, mantidas as condições do bem e do mercado vigentes 
por ocasião da avaliação, existe um lapso (espaço) de tempo em que os 
preços podem se mantidos constantes.
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III – PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE 
Princípio segundo o qual dois bens semelhantes, em mercados 
semelhantes, têm preços semelhantes. Em consequência, as 
eventuais diferenças de preços serão proporcionais às diferenças 
entre as características dos bens e dos respectivos mercados.
Esta condição é a ideal em uma avaliação, pois nesse caso, 
estaríamos avaliando bens semelhantes comparando-os entre si. 
Esta metodologia é denominada na Engenharia de Avaliações como 
“Método Comparativo Direto”.
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IV – PRINCÍPIO DA PRUDÊNCIA 
Princípio segundo o qual são adotados os valores mais 
conservadores que permitam maior
liquidez (rapidez e facilidade) ao bem. 
À prudência se junta o bom senso do avaliador.
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V– PRINCÍPIO DA TRANSPARÊNCIA
Princípio segundo o qual o laudo ou parecer avaliatório de um 
bem deve conter informações
necessárias e suficientes para sua fácil compreensão e detalhar as 
hipóteses e documentações utilizadas no procedimento.
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Processo Avaliatório: Métodos
Método Comparativo de Dados de Mercado
Define o valor através de comparação com dados de mercado 
assemelhados quanto às características. 
É condição para aplicação do método a existência de um conjunto de 
dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado 
imobiliário. 
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Processo Avaliatório: Métodos
Método Evolutivo (criado pela NBR 14.653)
Método em que o valor de mercado do imóvel é obtido através da
composição do valor do terreno com o custo de reprodução das
benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização.
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Método Comparativo de Dados de Mercado
Utilização da estatística descritiva na avaliação de imóveis: 
Média aritmética simples: 
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Desvio padrão (s ou σ) 
É uma medida que permite aferir os desvios dos elementos 
constantes da amostra em relação à medida de tendência central.
Coeficiente de Variação (cv)
Também é uma medida que permite aferir os desvios dos 
elementos da amostra definida como:
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Através do coeficiente de variação se verifica o nível de 
homogeneidade da amostra.
Assim coeficientes de até 15% indicam amostra com 
elementos coerentes, até 30% coerência relativa e acima de 
30% indicação de nível de heterogeneidade.
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Estudos e triagem dos elementos
Em condições de heterogeneidade e coerência relativa 
estudam-se os elementos discrepantes através do seguinte 
processo:
Elimina - se os elementos fora do intervalo da média: 
0,70 < elementos < 1,30
Observação: caso haja eliminação de um elemento qualquer, 
nova média deve ser calculada com os elementos restantes.
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Exemplo 01: 
Considerando o método comparativo direto de dados 
(identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento 
técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes 
da amostra), avaliar um apartamento com área de 180,00 m2:
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Exemplo 02:
Determinar o valor de um terreno com 1000 m², dadas as informações abaixo: 
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Pesquisa de Terrenos
Fontes
Valores
Preço (R$) Área (m²) R$/m²
01 80.000,00 360,00 222,22
02 120.000,00 360,00 333,33
03 250.000,00 2.700,00 92,59
04 150.000,00 360,00 416,67
05 180.000,00 1.449,00 124,22
06 280.000,00 10.730,00 26,10
07 180.000,00 1.440,00 125,00
08 400.000,00 1.939,00 206,29
09 2.000.000,00 7.000,00 285,71
10 1.000.000,00 21.000,00 47,62
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Tratamento por Fatores na Avaliação de Imóveis Urbanos
O tratamento por fatores tem por objetivo tornar comparáveis
os dados coletados na pesquisa. É a parte mais trabalhosa da
avaliação. O tratamento se processa com o auxílio de fatores de
homogeneização, que podem ser calculados matematicamente
ou coletados diretamente em campo.
A seguir são expostos os principais fatores de homogeneização 
utilizados em avaliações de imóveis urbanos:
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Tratamento por Fatores na Avaliação de Imóveis Urbanos
Fator de oferta ou fonte (Fo)
Faz a correção da elasticidade da informação, pois usualmente 
os imóveis são ofertados em valor superior ao que são 
efetivamente transacionados. É tomado em geral como 0,9 para 
imóveis ofertados podendo chegar a 0,8. Para dados 
transacionados, em razão da ausência de elasticidade é tomado 
como igual à 1,0.
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Tratamento por Fatores na Avaliação de Imóveis Urbanos
Fator de localização ou transposição (Fl)
Refere-se às diferenças de valores entre imóveis situados em 
locais distintos, ou seja, corrige as variações decorrentes da 
localização mais ou menos valiosa da amostra em relação ao 
imóvel avaliando. Pode ser obtido pela planta genérica de 
valores do município, lançamentos fiscais, informações 
imobiliárias, ou mais comumente através da experiência 
profissional.
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Tratamento por Fatores na Avaliação de Imóveis Urbanos
Fator de frente ou testada (Ff )
Aplicado para retirar as vantagens ou desvantagens de 
um lote com relação a outro possuidor de uma frente de 
referência. Aceita-se que o imóvel de maior frente seja 
mais valorizado.
Fator de topografia (Fg)
Aplicado quando o perfil topográfico do imóvel difere 
da situação paradigma de um terrenoplano. (Fg = 1,0) 
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Tratamento por Fatores na Avaliação de Imóveis Urbanos
Fator de frente ou testada (Ff )
Aplicado para retirar as vantagens ou desvantagens de 
um lote com relação a outro possuidor de uma frente de 
referência. Aceita-se que o imóvel de maior frente seja 
mais valorizado.
Fator de topografia (Fg)
Aplicado quando o perfil topográfico do imóvel difere 
da situação paradigma de um terreno plano. (Fg = 1,0) 
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Tratamento por Fatores na Avaliação de Imóveis Urbanos
Fator de esquina ou frentes múltiplas (Fe)
Fator que considera o fato de que lotes situados em 
esquinas ou que tenham frentes múltiplas tem maior 
possibilidade de serem utilizados para negócios e maior 
perímetro de vitrines, sendo, portanto, mais valorizados.
Fator de aproveitamento ou zoneamento (Fz)
Considera o zoneamento e os coeficientes de 
aproveitamento impostos pela legislação. Para avaliá-lo 
basta que se faça uma relação matemática entre o 
coeficiente de aproveitamento do imóvel avaliando e 
pesquisado. 
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Tratamento por Fatores na Avaliação de Imóveis Urbanos
Fator de padrão de acabamento (Fd)
É um fator que tem o objetivo de eliminar as diferenças 
relativas às variações nos detalhes de acabamento entre 
diferentes imóveis. Sua aplicação é muito importante no 
caso de imóveis residenciais.
Fator de idade e conservação (Fi)
É aplicado na correção de diferenças entre a idade 
aparente e estado de conservação entre o imóvel 
avaliando e os imóveis pesquisados. 
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Tratamento por Fatores na Avaliação de Imóveis Urbanos
Fator de arquitetura (Fq)
Refere-se às condições arquitetônicas dos imóveis em 
estudo, considerando diferenças entre características tais 
como número de vagas de garagem, posicionamento na 
edificação, presença de área de lazer, etc. Sua variação 
ocorre normalmente entre 0,70 e 1,30.
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Exercício: 
Com as informações sobre o tratamento estático e considerando 
o maior número possível de amostras, determine o valor de um 
imóvel que deve ser avaliado (residência, com 150 m²). Esta 
propriedade deve ser considerada para três bairros diferentes da 
cidade de Teófilo Otoni. 
Observação: a pesquisa deve ser realizada através dos sites das 
imobiliárias. 
Entrega: 27/10/2017