Introdução a Engenharia de Avaliações e Pericias Judiciais

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MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 1-54 
 
 
 
 
APOSTILA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CO N E A - 2015 
 Salvador - BA 
 
 
 
C U R S O 
 
 
INTRODUÇÃO À ENGENHARIA DE 
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS 
 
 
 
 
 
 
 
 
Instrutor: Eng. Michelini - Carlos Roberto 
 www.micheliniconsultoria.com.br 
 michelini.eng@gmail.com 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 2-54 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
C U R S O 
 
 
 
 
 
 
 
INTRODUÇÃO À ENGENHARIA DE 
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS JUDICIAIS 
 
 
METODOLOGIAS E TÉCNICAS DE AVALIAÇÕES DE 
IMÓVEIS RURAL E URBANO, E PERÍCIAS JUDICIAIS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
13 / DEZEMBRO / 2014 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 3-54 
 
 
Í N D I C E 
 
 
 
Introdução -1. 
 
Conceitos 
 
Perícias judiciais: 
- Nomeação - indicação assistente técnico – compromisso – prazos - honorários 
- Deveres e direitos do Perito 
 
Tabela de honorários 
 
Modelo de proposta de honorários 
 
Abertura dos trabalhos técnicos periciais 
 
Comunicação e tratamento entre profissionais 
 
Laudo técnico pericial 
 
Avaliações: Introdução - finalidade – métodos -2. 
 
Imóvel rural – introdução à avaliação e tabelas 
 
Imóvel urbano – introdução à avaliação e tabelas -3. 
 
Benfeitorias e edificações 
 
Apuração do valor para liquidação forçada 
 
Desapropriação e servidão -4. 
 
Máquinas e equipamentos - introdução 
 
Normas de avaliação – citação 
 
Registro do trabalho técnico - CREA / CAU / CRECI 
 
Currículo do Instrutor 
 
Referencias bibliográficas 
 
 
 
 
 
 
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INTRODUÇÃO – 
- 1. 
 
 
Este trabalho tem como objetivo, dar base inicial ao universo dos trabalhos técnicos 
de avaliações e perícias de engenharia. Fornecer aos alunos e profissional que 
desejam ingressar nesse campo de atuação profissional, uma base das questões que 
envolvem o trabalho de avaliações e perícias, orientando quanto às metodologias e 
técnicas. 
 
A pretensão não é apresentar um material cuja regra seja absoluta, mas sim, mostrar 
as diretrizes para um trabalho técnico que venha cumprir as Leis e normativas, 
fundamentado nas diversas literaturas sobre o assunto, visando ainda difundir esses 
conhecimentos de uma maneira clara e objetiva, e que atenda as legislações vigentes. 
 
Lembramos que esse campo da engenharia tem enorme potencial de trabalho aos 
profissionais da área, verificando o profissional que a avaliação e perícia é uma parte 
importante e remunerativa de sua profissão, o qual pode atuar como Perito nomeado 
pelo Juiz, Agrimensor ou Arbitrador também nomeado pelo Juiz, assistente técnico a 
ser indicado pelas partes integrantes do processo judicial, bem como em trabalho 
extrajudicial quando da aquisição e ou garantia hipotecária, comprovação de 
declarações de ITR – CCIR - Imposto de Renda e outras situações adversas. 
 
O sistema do qual o profissional da área tecnológica obrigatoriamente tem de ser 
registrado para exercer suas atividades técnicas inseridas e devidamente explanadas 
nesta apostila é composto pelo Conselho Federal de Engenharia e Agronomia 
(CONFEA) e Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA), Conselho de 
Arquitetura e Urbanismo (CAU). Todos os trabalhos de responsabilidade técnica dos 
profissionais do sistema têm de ser registrados por meio da ART (Anotação de 
Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) e 
selo/CRECI. 
 
Entre as entidades regulamentadas no sistema CONFEA/CREA e CAU, destacamos 
para os trabalhos de avaliações e perícias dos quais os profissionais devem se 
associar, é o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE), 
que foi fundado em 19 de setembro de 1957 por um seleto grupo de engenheiros e, 
aos 25 de outubro de 1995, reestruturado pela fusão com a Associação Brasileira de 
Entidades de Engenharia de Avaliações e Perícias. O IBAPE é composto por 
entidades estaduais associadas, ou seja, tem como missão representar em nível 
nacional e internacional os melhores Institutos de Avaliações e Perícias de 
Engenharia do Brasil. 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CONCEITOS 
 
 
A origem da palavra Perito vem do latim “peritus”, que quer dizer experimentar, 
saber por experiência. Perito é a pessoa que, pelas qualidades especiais que possui, 
geralmente de natureza científica ou artística, supre as insuficiências do Juiz no que 
tange à verificação ou apreciação daqueles fatos da causa que para tal exijam 
conhecimentos especiais ou técnicos. 
 
O trabalho de avaliação e perícia é na maioria dos casos, fator determinante de 
embasamento nas decisões para o desenvolvimento imobiliário, hipotecário e judicial. 
Neles deverão estar inseridos os dados e fatos que indicam diretrizes para à causa em 
estudo, transmitidos por intermédio de laudo e parecer fundamentos nas questões 
técnicas. 
 
O perito é nomeado pelo(a) Juiz(a), portanto é um auxiliar da justiça, é ele quem 
elabora o laudo técnico pericial. O assistente técnico é indicado pela parte integrante 
do processo judicial, e a ele, cabe elaborar o laudo de manifesto ou parecer sobre o 
laudo técnico apresentado pelo perito. 
 
A função do perito como auxiliar da justiça, é de apresentar ao Juiz, um laudo técnico 
pericial com esclarecimentos técnicos simples e objetivos, atendendo as técnicas, de 
maneira em que o Juiz e as partes possam entender. Vale lembrar que eles não são 
profissionais da área tecnológica, portanto, a arte de transmitir através do laudo 
pericial as informações técnicas desejadas, vai da habilidade do profissional. 
 
Nas questões judiciais, a prova pericial compreende o exame, a vistoria e a avaliação. 
Os trabalhos técnicos deverão ser elaborados com metodologias compatíveis a ação 
judicial proposta. Tem como função oferecer informações técnicas precisas e 
imparciais, na medida em que isso for possível, de maneira a colaborar com o 
convencimento do Juiz, que por sua vez, munido de tais informações, terá subsídios 
para proferir justa sentença. 
 
O perito ou assistente técnico deve ter habilitação técnica para o exame que vai 
efetuar. Os resultados dos exames e diligências que realizam, devem ser apresentados 
em formato de laudo com exposição das operações e ocorrências, e o parecer 
fundamentado sobre a matéria que foi submetida a exame. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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PERÍCIAS JUDICIAIS 
 
NOMEAÇÃO E INDICAÇÃO DE PROFISSIONAIS 
 
Nomeação do Perito 
A engenharia pode desempenhar papel importante nos processos judiciais que 
envolvam imóveis, máquinas, equipamentos, plantações, por meio dos trabalhos 
técnicos periciais. 
 
Esses trabalhos são determinados por homologação judicial, através da nomeação do 
profissional pelo Juiz. Tal profissional, denominado Perito judicial da área 
tecnológica, pode advir das áreas de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. 
 
A lei confere ao Juiz certa liberdade na escolha do PeritoJudicial, por isso, sempre 
que possível usa o critério de nomear um profissional do qual é merecedor ou possa a 
vir ser merecedor de sua confiança, e que tenha capacidade e atribuição técnica, o 
qual inicialmente esta apresentada no currículo protocolado para credenciamento 
junto à secretaria do Fórum. 
 
Quando não encontra profissional com conhecimento em matéria atinente à 
engenharia, arquitetura, agronomia ou agrimensura, o Juiz tem a liberdade de nomear 
pessoa que não tenha conhecimentos especializados, mas que seja de sua confiança. 
Porém, hoje em dia essa situação é rara ou quase nula na pratica do dia a dia do 
magistrado, mas não descartada. 
 
A nomeação de Perito se dá sempre na pessoa física e não na jurídica. O Perito 
nomeado não pode ser íntimo, ter parentesco ou vínculo com nenhuma das partes. 
Caso isso ocorra, o profissional nomeado tem a obrigação de comunicar ao Juiz tal 
fato e pedir a dispensa do compromisso. 
 
Normalmente quando da nomeação do Perito, o Juiz determina que as partes 
elaborem os quesitos e que indiquem os assistentes técnicos. Após, o profissional 
nomeado será intimado e abre-se o prazo para elaborar e apresentar a proposta de 
honorários. 
 
 
 
Nomeação do Perito Agrimensor e Peritos Arbitradores 
Esta condição de trabalhos periciais em que envolvem três profissionais nomeados ao 
mesmo tempo para realização da perícia, se dá quando da ação demarcatória, que é 
aquela que tem por objetivo colocar fim ao conflito quanto aos limites entre 
propriedades confinantes. 
 
Nesse tipo de ação cabe ao Juiz nomear três profissionais, quais sejam, um 
agrimensor e dois arbitradores. Além disso, as partes devidamente habilitadas no 
processo também podem nomear assistentes técnicos. 
 
 
 
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Quanto a esse assunto, o Código de Processo Civil (CPC) nos provê esclarecimentos: 
Art. 950. Na petição inicial, instruída com os títulos da propriedade, designar-se-á o imóvel 
pela situação e denominação, descrever-se-ão os limites por constituir, aviventar ou renovar e 
nomear-se-ão todos os confinantes da linha demarcanda. 
Art. 956. Em qualquer dos casos do artigo anterior, o Juiz, antes de proferir a sentença 
definitiva, nomeará dois arbitradores e um agrimensor para levantarem o traçado da linha 
demarcanda. (Grifo nosso) 
Art. 957. Concluídos os estudos, apresentarão os arbitradores minucioso laudo sobre o traçado 
da linha demarcanda, tendo em conta os títulos, marcos, rumos, a fama da vizinhança, as 
informações de antigos moradores do lugar e outros elementos que coligirem. 
Parágrafo único. Ao laudo, anexará o agrimensor a planta da região e o memorial das 
operações de campo, os quais serão juntados aos autos, podendo as partes, no prazo comum de 
10 (dez) dias, alegar o que julgarem conveniente. 
Art. 958. A sentença, que julgar procedente a ação, determinará o traçado da linha 
demarcanda. 
Art. 959. Tanto que passe em julgado a sentença, o agrimensor efetuará a demarcação, 
colocando os marcos necessários. Todas as operações serão consignadas em planta e memorial 
descritivo com as referências convenientes para a identificação, em qualquer tempo, dos 
pontos assinalados. 
Art. 964. A linha será percorrida pelos arbitradores, que examinarão os marcos e rumos, 
consignando em relatório escrito a exatidão do memorial e planta apresentados pelo 
agrimensor ou as divergências porventura encontradas. 
 
Oportuno observar que, além das normas técnicas que regem o trabalho de campo do 
agrimensor, o CPC traz as orientações que devem ser seguidas pelo Perito e 
arbitradores nas questões demarcatórias, conforme descrito nos arts. 960 a 963. 
Por fim, quando elaborado e juntado aos autos o relatório dos arbitradores, as partes 
deverão se manifestar sobre ele no prazo de 10 dias. Depois disso, feitas as correções 
necessárias de acordo com a convicção do Juiz, será lavrado o auto de demarcação, 
que terá uma descrição minuciosa dos limites demarcandos. Uma vez assinado tal 
auto pelo Juiz, arbitradores e agrimensor, será proferida a sentença homologatória da 
demarcação (arts. 965 e 966, CPC). 
 
 
 
Indicação do Assistente Técnico 
A indicação do assistente técnico conforme visto acima, é feito pelas partes 
interessadas e habilitadas no processo judicial. Ele tem o papel de ajudar na 
elaboração dos quesitos a serem apresentados aos autos quando determinado pelo 
Juiz. Tem a função de acompanhar e apresentar informações pertinentes ao trabalho 
técnico pericial para apreciação do Perito. 
 
O assistente técnico tem o direito de vistas ao processo no Fórum. 
 
Após a entrega do laudo pericial em cartório, o Juiz abrirá vistas as partes para se 
manifestarem, e esse é o momento em que o assistente técnico deve elaborar o laudo 
de manifesto ou parecer técnico sobre o laudo apresentado pelo Perito. 
 
 
 
 
 
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DEVERES E DIREITOS DO PERITO 
 
 
São deveres dos Peritos: 
- Aceitar o encargo, salvo alegando motivo legítimo. 
- Respeitar os prazos. 
- Comparecer a audiência, desde que tenha sido intimado para isso. 
- Ser honesto, criterioso, verdadeiro e leal. 
 
 
São direitos dos Peritos: 
- Escusar-se do encargo quando: 
Alegar motivo legítimo por ocorrência de força maior; 
Tratar-se de perícia relativa à matéria sobre a qual se considere inabilitado para 
apreciá-la; 
Se o assunto da perícia não puder ser respondido pelo Perito sem desonra própria ou 
de seu cônjuge ou parente ou amigo íntimo; 
Ser íntimo ou ter parentesco ou vínculo com qualquer das partes; 
Ser amigo íntimo ou inimigo de qualquer das partes; 
Se a perícia seja sobre fato de sigilo profissional; 
Ser militar ou funcionário público, pessoas essas que somente são obrigadas a aceitar 
o encargo mediante sua requisição ao comando ou ao chefe da repartição a que 
estiverem subordinados; 
A perícia seja sobre assunto de seu interesse; 
Estar ocupado com outra ou outras perícias, e em condições de não poder executar 
esta; 
- Solicitar prorrogação de prazo e até mesmo o adiamento da audiência, com motivos 
justos; 
- Recorrer às fontes de informação; 
- A honorários; 
- A indenização das despesas; 
 
 
 
 
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QUESITOS 
 
Os quesitos devem ser formulados pelas partes e pode também ser formulado pelo 
Juiz, sendo que essas perguntas são relativas aos fatos que constituem o objeto da 
perícia. 
 
O Perito e assistente técnico, responderão aos quesitos relativos à matéria de fato e 
não relativos à matéria de direito. 
 
Os trabalhos podem ocorrer em conjunto, portanto, o laudo pericial será elaborado 
pelo Perito, e o assistente técnico deverá apresentar o laudo técnico de manifesto 
concordando ou discordando, parcial ou total, sobre o laudo apresentado. 
 
 
 
 
 
COMPROMISSO A SER FIRMADO 
 
Intimação 
O Profissional receberá a intimação da qual traz a decisão do Juiz quanto a 
necessidade da pericia, e nela consta a nomeação do profissional designado a realizar 
o trabalho técnico pericial. Constando ainda o prazo para apresentação da proposta de 
honorários técnicos. 
 
 
Carga do processo 
Após a intimação, o Perito nomeado deve ir ao Fórum competente e requerer junto ao 
cartório do qual pertence os autos (processo), e assim, efetivar a carga do processo 
para estudo e elaboração da proposta de honorários técnicos. 
 
 
Prazos 
O prazo é de cinco dias úteis para a elaboração da proposta de honorários. Após, será 
aberta vistas as partespara manifestarem sobre a proposta apresentada pelo Perito. 
 
Em não sendo aceito a proposta por qualquer das partes, essa se manifestará 
apresentando suas ponderações. O Juiz intimará novamente o Perito nomeado, 
enviando em anexo a petição apresentada pela parte, e o Perito terá o prazo de cinco 
dias úteis para manifestar-se sobre os argumentos inseridos na petição. 
 
Podem ocorrer casos em que o Juiz poderá arbitrar os honorários periciais, mesmo 
assim o Perito ou mesmo qualquer das partes, poderá argumentar sobre o valor 
arbitrado. 
 
Quando acordado o valor dos honorários, esse deverá ser depositado em cartório do 
qual tramita o processo, e assim, o Juiz determinará a data, local e hora para abertura 
dos trabalhos técnicos periciais. Poderá ocorrer de ser depositada parte dos 
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honorários e o restante a serem depositados após a entrega do laudo, porém, essas 
definições são decididas pelo Juiz. 
 
O Perito poderá já requerer em sua proposta de honorários o deposito prévio do valor 
junto ao cartório, bem como a condição do levantamento dos valores. É habitual 
solicitar parte desses honorários para custear as despesas do trabalho a ser elaborado, 
que muitas vezes irá desde as despesas em diligencias entre combustível, aluguel de 
veículo, hotel, refeição, e até mesmo em contratação de terceiros para ajudar na 
execução do trabalho técnico pericial. 
 
 
 
 
Elaboração da proposta de honorários 
Após o estudo realizado no processo, e com o conhecimento dos quesitos formulados 
pelas partes e pelo juízo, o Perito irá formular a proposta de honorários, o qual deverá 
ser coerente com o trabalho técnico a ser realizado. Esses parâmetros de tempo e 
valores estão inseridos em tabelas de honorários, sendo que o IBAPE - Instituto 
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, fornece aos seus associados. Essa 
tabelas são elaboradas para cada região do País, portanto, podem ter valores 
diferenciados e devidamente adaptados a realidade da região a qual pertence a 
comarca do Fórum em que esta tramitando o processo judicial do qual o profissional 
nomeado irá trabalhar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
TABELA DE HONORÁRIOS TÉCNICOS - IBAPE-MT 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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MODELO DE PROPOSTA DE HONORÁRIOS 
 
EXMO(A). DR(A). JUIZ(A) DE DIREITO DA COMARCA DE RONDONÓPOLIS-MT 
 
xxº Vara Cível 
Processo nº 555/1999 – Código n.22222 
 
AA: Banco Direcional do Brasil 
RR: Joaquim e Joaquim 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Carlos Joshep, engenheiro agrimensor com registro no CONFEA/CREA nº xxxxx, e 
corretor de imóveis com registro no CRECI-MT nº xxx, pós graduado em agronegócio, 
nomeado Perito nos autos acima descrito, vem respeitosamente efetuar a devolução do 
processo em Cartório e apresentar a proposta de honorários para elaboração do laudo 
técnico pericial e avaliação do imóvel rural em questão, com respaldo na tabela promulgada 
pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - MT (tabela 
anexa), onde é membro associado, como segue: 
 
Essa proposta é realizada com conhecimento dos quesitos formulados pelo Autor que se 
encontra as fls.120/124 e pela parte Ré as fls. 132/133 dos autos. Não foram apresentados 
até o presente momento quesitos pelo Juiz(a). Caso haja quesitos suplementares, serão 
avaliados se haverá majoração quanto aos honorários técnicos e levados ao conhecimento 
de V. Exa. para apreciação e aprovação. 
 
Para elaboração do laudo técnico fundiário/geográfico, promovendo a realização de 
diligências, vistoria in-loco, estudos, consultas dominiais junto aos órgãos governamentais 
competentes, estudos dominiais e fundiários, localização geográfica da matrícula e do título 
definitivo primitivo; venho apresentar com respaldo no Art. 13º da tabela do Ibape, a qual 
determina em R$ 200,00/hora técnica de trabalho, com o calculo de 10 dias de 08 horas, 
resulta no valor de R$ 16.000,00 (dezesseis mil reais). 
 
Para avaliação do imóvel rural, promovendo cálculos analíticos, amostragens imobiliária e 
comercial, analise do solo, analise ambiental, analise fundiária, cálculos das áreas com 
explorações florestais e agropecuárias, reservas florestais, benfeitorias e edificações, 
logística, estado de conservação, álbum fotográfico, elaboração do laudo, e demais 
atividades técnicas necessárias ao desempenho da função; apresento com respaldo no Art. 
16º da tabela Ibape, o valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais). 
 
Oportuno informar que, o estudo fundiário acima proposto, é imprescindível para a 
avaliação do imóvel rural, sendo que sem o mesmo, os valores apurados podem tornar-se 
nulos caso houver deslocamento geográfico de títulos definitivos e ou matrículas, ou 
mesmo outras constatações de incoerências técnicas que prejudicam a legitimidade do 
documento a ser referenciado no laudo de avaliação. 
 
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Essa proposta de honorários não inclui levantamento topográfico convencional e ou de 
georreferenciamento, caso seja necessário o levantamento, os custos e honorários serão 
apresentados na oportunidade, para apreciação de V. Exa. 
 
O prazo previsto para elaboração dos trabalhos técnicos periciais é de trinta dias. 
 
Propõe-se que o valor dos honorários seja recolhido aos autos, e liberado 50% ao Perito 
para início dos trabalhos, ficando o restante para o final quando da entrega do laudo em 
Cartório. 
 
As despesas relativas a certidões, buscas dominiais, e outros documentos que sejam 
necessários para a realização dos trabalhos técnicos, serão cobrados a parte, comprovados 
pelas respectivas notas fiscais e ou recibos. 
 
O valor dos honorários será reajustado conforme resolução do CMN (Conselho Monetário 
Nacional), baseado no salário mínimo ou outra letra em vigor. 
 
End. Bancário: Eng. Carlos Joshep, B.Brasil, ag.0214-2, c/c 12033-5, Cpf 123.777.388-99. 
Anexos: currículo do Perito nomeado e tabela do Ibape. 
 
Termos em que pede deferimento. 
Rondonópolis-MT, xx/ xx/ 20xx 
 
________________________ 
Eng.Carlos Joshep 
 
 
 
ABERTURA DOS TRABALHOS TÉCNICOS PERICIAIS 
O Juiz determina o dia, local e hora para inicio dos trabalhos. Poderá haver casos em 
que o Juiz solicita ao Perito que determine o dia e hora para inicio dos trabalhos, 
casos esses em que o Perito pode consultar sua agenda, e assim definir um dia em que 
não venha coincidir com outros trabalhos já agendados e compromissados. Oportuno 
lembrar que, a data deverá conter dia, mês, ano, local e hora, e deverá ser no mínimo 
com trinta dias de antecedência, tempo esse necessário para que sejam notificadas as 
partes interessadas e habilitadas no processo. 
 
Nesse dia definido para inicio dos trabalhos periciais, poderá o Perito levantar parte 
do valor proposto de honorários, iniciar os estudos dos documentos inseridos nos 
autos, reunir com os assistentes para discussões técnicas, e após, marcara data para a 
vistoria ao imóvel ou objeto a ser periciado. 
 
Inicialmente é oportuno relacionar os profissionais e demais presentes na abertura dos 
trabalhos. Seguindo esse cuidado em todos os dias dos trabalhos periciais. 
 
 
 
COMUNICAÇÃO E TRATAMENTO ENTRE PROFISSIONAIS 
O respeito e a ética são fundamentais para o desenvolvimento dos trabalhos técnicos 
periciais, portanto, deve o Perito sempre informar os assistentes técnicos quando das 
vistorias, participar quando esses requisitarem para apresentação de algum 
documento ou dado que venha de encontro ao assunto em questão. Esses poderão ser 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 16-54 
acatados ou não pelo Perito. Afinal, é função do assistente técnico, além de outras, 
assistir aos trabalhos periciais. 
 
Oportuno lembrar ao profissional que atua em perícias judiciais, que o Perito de hoje 
poderá ser o assistente técnico de amanhã, portanto, o respeito para com o colega é 
fundamental. 
 
 
 
LAUDO TÉCNICO 
É um documento emitido por especialista, após uma perícia técnica realizada sobre a 
matéria. 
 
 
PARECER TÉCNICO 
É um documento emitido por um especialista, com opinião expressa a respeito do 
laudo técnico ou da matéria. 
 
 
 
 
 
 
LAUDO TÉCNICO PERICIAL 
O laudo é o resultado da perícia, expresso em conclusões escritas, fundamentadas, 
com conteúdos firmados com objetividade e clareza dos fatos periciados, assinado 
pelo Perito. 
 
 
Objetivo 
Relatar qual o objetivo do trabalho técnico pericial. Podendo ser uma avaliação de 
imóveis para fins de apurar o valor real de mercado; avaliação parcial de um imóvel 
para fins de desapropriação, com cálculos de perdas e danos e lucros cessantes; 
demarcatória; localização fundiária e geográfica; constatação de posse; demarcação 
de um determinado título definitivo; avaliação do imóvel com edificações residências 
e ou comerciais. 
 
 
Descrição 
Descrever o objeto/imóvel e suas características. Relatando o registro e comarca, 
área, localização urbana ou rural, bairro, cidade, limites e confrontações, edificações 
averbadas a margem da matrícula, limites naturais, referencias geográficas. 
 
 
Mapa Imagem – representação gráfica 
O mapa imagem do imóvel deve ser elaborado com clareza e rico de informações, 
porém, não pode ser carregado demais, caso tenha necessidade de muitas informações 
técnicas, deverá ser elaborado mapas temáticos. 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 17-54 
Os mapas devem constar: coordenadas geográficas e ou Utm´s, área total e áreas de 
ocupação atual do solo com os respectivos limites, nome do proprietário e da 
propriedade, município e comarca, números das matrículas dos registros dos imóveis 
e seus limites, escala, rota e cena da imagem por satélite e ou foto aérea com data da 
tomada aérea, acidentes naturais, finalidade do mapa imagem, nome e numero do 
registro do responsável técnico e sua formação acadêmica. 
 
Importante também elaborar o croqui de localização e acesso, mapa esse em que 
deverá informar coordenada geográfica, vias de acesso, distâncias das diversas vias 
de acesso e da cidade mais próxima. 
 
 
Peças Técnicas Topográficas de Georreferenciamento do Imóvel 
As peças técnicas que devem acompanhar o laudo técnico pericial quando necessário 
de levantamento topográfico de georreferenciamento, são as mesmas constantes da 
Lei Federal nº 10.267/2001 do georreferenciamento. (planta topográfica, memorial 
descritivo, implantação do marco base geodésico em local seguro e visível, 
monografia do marco base geodésico, implantação de marcos geodésicos nos limites, 
planilha de cálculos analíticos, planilha cartográfica, nomes e documentos dos 
vizinhos lindeiros, declaração de limites, Art/Crea, etc...). 
 
Observa-se que deverá constar todos os ocupantes da propriedade periciada, 
apresentando os nomes desses, limites e área de cada ocupante, benfeitorias e 
edificações, tempo de moradia e posse. 
 
 
Vistoria 
Elaborar o desenvolvimento dos trabalhos de vistoria, como dia, hora, pessoas 
presentes, desenvolvimento dos dados técnicos captados e verificados no imóvel 
vistoriado. Momento esse em que poderá verificar o estado de conservação do objeto 
periciado, se o mesmo encontra-se em funcionamento, qual o desenvolvimento 
produtivo desenvolvido no ato da vistoria, conservação, idade aparente, fazer 
tomadas de fotos e coordenadas geográficas, tipo de edificação e metragens, plantio e 
cultura em desenvolvimento, topografia do terreno, possíveis erosões, estrada de 
acesso, rua, calçada, energia, linha ônibus, mercado, armazém de grãos, frigoríficos, 
distancias em relação a centros de compras e escolas, relatos de funcionários e 
moradores, anotações da marca, modelo e número de série, informar se transcorreu 
em harmonia ou houve alguma resistência ou desavença. 
 
 
Oitivas 
Oitivas são as entrevistas feitas com os conhecedores e antigos conhecedores do 
imóvel periciado, do bairro ou região, dos moradores, das máquinas e equipamentos. 
 
 
Edificações 
Quando inspecionados deve relatar, detalhar, quantificar e referenciar todas as 
informações possíveis tais como: área construída, quantos cômodos, banheiros, 
azulejos, área coberta, alicerce, paredes de alvenaria ou madeira, rebocada ou não, 
instalações elétricas e hidráulicas embutidas ou não, massa corrida, pintura, 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 18-54 
cobertura, forro, laje, piso, vida útil, tempo de construção, estado de conservação, 
idade aparente. 
 
 
Máquinas e Equipamentos 
Quando inspecionados (vistoriados), deve relatar, detalhar, quantificar e referenciar 
todas as informações possíveis tais como: marca, tipo, modelo, capacidade de 
produção, potência, número de série, ano fabricação, ano instalação, vida útil, se esta 
em funcionamento, se encontra desativada e a quanto tempo e porque, instalações 
elétricas e hidráulicas, estado de conservação. 
 
 
Metodologia 
Citar qual a metodologia a ser aplicada ao trabalho, e relatar o desenvolvimento da 
mesma. 
Para o desenvolvimento dos trabalhos técnicos de avaliação, os tipos de metodologias 
usadas estão no capítulo de avaliações dessa apostila. 
 
 
Pesquisa 
Citar as fontes e endereços dos contatos feitos na oportunidade da perícia. É habitual 
fazer consultas em órgãos governamentais, empresas, entidades, meio de 
comunicação, jornais, revistas, sites, pessoas, boletim cadastral em Prefeituras. 
Anotar e informar tudo e todos que serviram de referências e ou foram consultados 
para obtenção dos dados utilizados no desenvolvimento do trabalho técnico pericial. 
 
 
Respostas aos quesitos 
Devem ser respondidos todos os quesitos apresentados pelas partes e pelo Juiz, desde 
que sejam relativos à matéria de fato e não relativos à matéria de direito. 
 
 
Encerramento ou conclusão 
O Perito deve apresentar a conclusão ao final do trabalho técnico realizado. 
 
 
Álbum fotográfico 
O álbum fotográfico é muito importante para a visualização do Juiz e dos 
interessados no processo, pois os relatos constantes no corpo do laudo técnico podem 
ser confirmados e melhor entendidos através das fotos ilustrativas apresentadas no 
laudo pericial. Sempre que possível, fazer as tomadas das fotos com referencias, seja 
uma árvore, torre, montanha, morro ou outra paisagem que ajude a identificar o lugar. 
 
 
Anexos 
Os anexos são todos os documentos que foram usados para o desenvolvimento dos 
trabalhos técnicos periciais, tais como: escrituras, matrículas, mapas, memoriais, 
plantas de edificações,fotos antigas, currículo do profissional responsável. 
Deve apresentar ainda ao final do laudo técnico pericial, as referencias bibliográficas 
e a relação das fontes consultadas e pesquisadas, informando o contato de cada um. 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 19-54 
 
ALGUMAS INFORMAÇÕES OPORTUNAS 
 
 
Escritura 
A escritura pública é documento elaborado em cartório por pessoa que detém a 
função pública, o notário público, como formalização instrumental de um ato ou 
negócio, por requerimento das partes interessadas. Trata-se de um instrumento 
indispensável à validade de negócios imobiliários 
 
Importante destacar, no entanto, que a escritura por si só, não confere direitos reais a 
ninguém. Para que tenha os efeitos probatórios ela deve ser devidamente registrada 
no cartório de registro de imóveis da comarca do imóvel. 
 
A lavratura da escritura pública pode ser realizada em qualquer cartório do país, 
porém o seu registro deve ser efetuado no Cartório de Registro de Imóveis da 
comarca – (região sob determinada circunscrição ou competência – falamos em 
comarca porque alguns municípios não possuem Cartório de Registro de Imóveis) em 
que esteja localizado o imóvel objeto da escritura pública. 
 
Cabe alertar que o sistema cartorial do país não tem mecanismo on-line que integre as 
lavraturas de escrituras de compra e venda. Sendo assim, qualquer sujeito de má 
índole poderá lavrar escritura de compra e venda de uma propriedade num 
determinado cartório notarial e, em seguida, lavrar outra escritura de compra e venda 
da mesma propriedade em outro cartório notarial. Tal situação não é comum, mas 
possível, e pode lesar o investidor que levar em segundo plano a escritura para 
registro. 
 
 
 
 
Matrícula 
Cada imóvel tem uma matrícula própria, que deverá ser aberta por ocasião do 
primeiro registro a ser feito, referente a esse imóvel. As matrículas são realizadas no 
Livro 2 – Registro Geral – do cartório de registro da comarca onde esta localizado o 
imóvel. 
 
Serão registradas ou averbadas em cada matrícula todas as alterações e ônus que 
gravarem o imóvel, tais como compra e venda, cessões, alienações fiduciárias, 
hipotecas, penhoras, arrestos, alteração de denominação, alteração de dados pessoais 
do proprietário, e outras que surgirem. Ex.: Av-03/200, R-03/200. 
 
Reforçamos que o que comprova o domínio da propriedade de um imóvel é a 
matrícula, e não a simples lavratura de sua escritura. 
 
 
 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 20-54 
 
Benfeitorias em Edificações 
http://www.afixcode.com.br/o-que-e-benfeitoria-necessarias-uteis-voluptuarias/ - acessado em 05.10.2012 
As benfeitorias podem ser classificadas como: 
Necessárias Úteis Voluptuárias 
 
Benfeitorias Necessárias – As com despesas de manutenção, que se destinam à 
conservação do imóvel ou que evitem que ele se deteriore. 
Exemplos: reparos de um telhado, reparos de parede para evitar a infiltração de água 
ou a substituição dos sistemas elétrico e hidráulico danificados. 
 
Benfeitorias Úteis – As que tornam o imóvel mais confortável, seguro, amplia sua 
utilidade, facilitam o uso do imóvel. 
Exemplos: construção de uma garagem, a instalação de grades protetora nas janelas, 
fechamento de uma varanda. 
 
Benfeitorias Voluptuárias - As que não aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas 
podem torná-lo mais bonito ou mais agradável. 
Exemplos: obras de jardinagem, de decoração ou alteração meramente estética como 
cerca viva, colunas no hall de entrada, Lago. 
 
 
 
 
 
 
 
AVALIAÇÕES 
-2. 
Introdução à avaliação 
A Engenharia de Avaliações não é uma ciência exata, mas sim a arte de estimular os 
valores de propriedades, máquinas e equipamentos, em que o conhecimento 
profissional de engenharia e o bom julgamento são condições essenciais. Importante 
também, o avaliador verificar o fim a que se destina o laudo de avaliação. 
 
Bom senso e cautela são necessários para se analisar as amostragens e informações 
contidas na oferta e procura, quando da busca da média ponderada do mercado. 
 
São vários os métodos utilizados, porém, o método a ser utilizado, deve ser escolhido 
conforme o objeto da avaliação. 
 
Para o desenvolvimento do laudo técnico de avaliação, o escopo a ser utilizado, muito 
se assemelha ao laudo técnico pericial. Oportuno lembrar que, são muitos os casos 
judiciais em que o profissional da área tecnológica é nomeado como Perito 
Avaliador. 
 
 
Finalidade da avaliação 
O que se pretende na avaliação é essencialmente o justo valor do bem, e nele 
agregado o valor das benfeitorias edificadas, máquinas, equipamentos e instalações, 
tendo como objetivo atender à solicitação de avaliação para fins de comprovação de 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 21-54 
valores atuais em uma data base para pagamento a vista, em moeda corrente do país, 
conforme normas e conceitos da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. 
 
 
Métodos de avaliação 
Nas avaliações para determinação de valores, abordaremos alguns conceitos quanto 
aos métodos Comparativos, da Renda e do Custo de Reposição. 
 
- Método Comparativo: A condição essencial para o sucesso desse método, é que os 
imóveis básicos pesquisados, possuem características idênticas ou bastante 
comparáveis às do imóvel avaliando. É obtido comparando-se suas características 
com outros imóveis que vem sendo ofertados e ou negociados no mercado 
imobiliário. 
 
- Método da Renda: Baseia-se na capacidade de que os imóveis possuem de produzir 
renda. Devendo nesse método levar em consideração as taxas de renda bruta e 
líquida. É muito utilizado para se determinar o valor do imóvel a partir do aluguel 
que este gera. 
Também é aplicado com o objetivo de analisar qual a região mais atrativa para se 
investir em imóvel para pratica de aluguel. 
 
- Método do Custo de Reposição: Esse método é determinado pelo valor do bem com 
reposição em estado de novo. Após, deverá ser considerado para o valor do bem 
avaliando, a depreciação pelo tempo de vida útil, depreciação, (vida) idade aparente, 
utilidade, entre outras particularidades inseridas nas normas técnicas. 
Muito utilizado para avaliação de edificações, máquinas e equipamentos. 
 
 
Pontuação para fins de classificação da avaliação quanto ao grau de fundamentação 
 
Tabela 
Ite
m
 
Especificações das 
avaliações de imóveis 
rurais 
Para determinação da pontuação, os valores na horizontal 
não são cumulativos 
Condição pt Condição pt Condição pt 
1 Numero de dados de 
mercado efetivamente 
utilizados 
(3 1)k≤ + e no 
mínimo 5 
 
18 
 
5≥
 
 
9 
 
2 Qualidade dos dados 
colhidos no mercado de 
mesma exploração 
 
Todos 
 
15 
 
Maioria 
 
7 
Minoria ou 
ausência. 
 
 
3 Visita dos dados de 
mercado por engenheiro 
de avaliações 
 
Todos 
 
15 
 
Maioria 
 
6 
Minoria ou 
ausência 
 
 
4 Critério adotado para 
avaliar construções e 
instalações 
Custo de reedição 
por planilha 
especifica 
 
5 
Custo de 
reedição por 
caderno de preço 
 
3 
Como 
variável 
conforme 
anexo A 
 
 
3 
5 Critério adotado para 
avaliar produções 
vegetais 
 
Conforme em 10.3 
 
5 
Por caderno de 
preço 
 
3 
Como 
variável 
conforme 
anexo A 
 
 
3 
6 Apresentação de laudo 
conforme seção 11 
Completo 
16 
 
Simplificado 
 
1 
 
7 Utilização do método 
comparativo direto de 
dados de mercadoTratamento 
cientifico 
conforme 7.7.3 e 
anexo A 
 
15 
Tratamento por 
fatores conforme 
em 7.7.2 Anexo 
B 
 
12 
Outros 
tratamentos 
 
2 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 22-54 
8 Identificação dos dados 
amostrais 
Fotográfica 2 
Coordenadas 
geográficas 
 
2 
Roteiro de acesso 
ou croqui de 
localização 
 
1 
 
9 Documentação do 
avaliando que permita 
sua identificação e 
localização 
Fotográfica 4 
Coordenadas 
geográficas 
4 Croqui de 
localização 
 
2 
 
10 Documentação do 
imóvel avaliando 
apresentada pelo 
contratante refere-se a 
Levantamento 
planimétrico de 
acordo com as 
normas 
 
2 
Levantamento 
planimétrico 
 
2 
 
 
Ficando para o imóvel em questão: 
Item Especificações Condição Pontos 
1 Numero de dados efetivamente utilizados 5≥
 
9 
2 Qualidade dos dados colhidos no mercado da mesma exploração Todos 7 
3 Visita aos dados de mercado por eng° de avaliações Maioria 6 
4 Critério adotado para avaliar construções e instalações Caderno de preço 3 
5 Critério adotado para avaliar produção vegetal Caderno de preço 0 
6 Apresentação do laudo conforme seção II Completo 16 
7 Uso do método comparativo de dados de mercado 7.7.2 12 
8 Identificação dos dados amostrais. Coordenadas 2 
9 Documentação do imóvel avaliando, que permita sua 
identificação e localização. 
Fotográfica e 
coordenada 
8 
10 Documentação do imóvel avaliando, apresentada pelo contratante 
refere-se a: 
Levantamento 
planimétrico 
2 
Somatório de pontos 65 
 
 
 
 
Coeficientes de depreciação de pastagens: Fonte: Adaptado de Rossi 2.001 
 
Estado vegetativo 
sanitário. 
 
Ótimo 
 
Bom 
 
Regular 
 
Precário 
 
Mau 
Depreciação 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 
 
 
 
 
 
 
 
Imóvel rural – introdução a avaliação 
No exame das propriedades rurais, o avaliador terá que observar as características que 
são importantes para a fixação do valor, sendo as observações e aplicações básicas 
que seguem: 
características física do solo – areia, silte e argila. 
características químicas do solo para produção agropecuária – acidez ou alcalinidade; 
teores de fertilizantes nitrogênio, fósforo e potássio; cálcio, magnésio e enxofre; 
ferro, zinco, manganês, boro, cobre, molibdênio. 
tipo de utilização do solo – campos, cerrados, matas nativas, florestas cultivadas, 
cultivo agrícola, cultivo pastoril. 
topografia do terreno – plano, ondulado, levemente ou fortemente acidentado. 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 23-54 
hidrografia e capacidade de irrigação. 
Vias de acesso; logística; distancias de cidades, rodovias, armazéns, frigoríficos. 
 
- Classificação do solo 
De acordo com a respectiva capacidade de uso, recomenda-se a utilização da Escala 
de Norton, que estabelece oito classes, conforme tabela: 
 
FONTE: ESCALA DE NORTON 
Livro: Princípios de engenharia de avaliações, Alberto Lélio Moreira, 5 ed., São Paulo: Pini, 2001. 
 
 Classe 
 
Capacidade de uso 
I Terras próprias para culturas, sem problemas de conservação, exigindo somente 
adubação e manutenção. 
II Terras próprias para culturas, com pequenos problemas de conservação, exigindo 
práticas simples de conservação da fertilidade. 
III Terras próprias para culturas, com problemas sérios de conservação, exigindo 
práticas conservacionista complexas. 
IV Terras próprias para culturas, ocasionalmente, não devendo ser usadas para 
culturas mais do que dois anos consecutivos, seguindo-se de preferência, a 
pastagem, pôr período de três anos. 
V Terras próprias somente para pastagens, sem problemas de conservação. 
VI Terras próprias para pastagens, com problemas simples de conservação. 
VII Terras próprias para florestas. 
VIII Terras próprias somente para abrigo da vida silvestre. 
 
 
- Situação da Propriedade 
Elemento fundamental na avaliação do imóvel rural é a situação de localização e 
acesso, condições de praticabilidade, escoamento da safra, onde recomendamos a 
utilização da Escala de Mendes Sobrinho, estabelecida em seis situações, conforme 
tabela: 
 
 
FONTE: ESCALA DE MENDES 
Livro: Princípios de engenharia de avaliações, Alberto Lélio Moreira, 5 ed., São Paulo: Pini, 2001. 
 
Situação 
 
ESCALA DE MENDES SOBRINHO 
Ótima 
100% 
Imóvel com face para rodovia asfaltada, importância limitada das distâncias. 
Muito boa 
95% 
Imóvel servido pôr rodovia de primeira classe, não pavimentada, importância 
relativa das distâncias. 
Boa 
90% 
Imóvel servido pôr rodovia não pavimentada, mas que ofereça seguras condições 
de praticabilidade, durante o ano todo, importância significativa das distâncias. 
Desfavorável 
80% 
Imóvel servido pôr estradas e servidões de passagem, que não oferecem 
satisfatórias condições de praticabilidade, vias e distâncias se equivalendo. 
Má 
75% 
Como a anterior, porém interceptada pôr fechos nas servidões e com problemas 
sérios de praticabilidade na estação chuvosa, distâncias e classe de estrada se 
equivalendo. 
Péssima 
70% 
Como a anterior, com sérios problemas de praticabilidade, mesmo na estação 
seca, interceptada pôr córregos e ribeirões, sem pontes, com vau cativo ao 
volume das águas. 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 24-54 
- Homogeneização 
Homogeneizar é o fato de tornar-se homogêneo, assemelhar, igualar. Para o 
desenvolvimento da homogeneização, aplicamos as tabelas acima para situação e 
classe de uso, Miguel Kosma imaginou tornar essa tabela permanente se, em vez de 
valores absolutos, fossem lançados valores percentuais decrescentes a partir de 100% 
para a Classe I na Situação ótima e apresentou os índices na tabela a seguir: 
 
FONTE: TABELA de MIGUEL KOSMA 
Livro: Princípios de engenharia de avaliações, Alberto Lélio Moreira, 5 ed., São Paulo: Pini, 2001. 
Valor das terras rústicas segundo a capacidade de uso e sua situação 
Classe I 
100% 
II 
95% 
III 
75% 
IV 
55% 
V 
50% 
VI 
40% 
VII 
30% 
VIII 
20% Situação 
Ótima 
100% 
 
1,000 
 
0,950 
 
0,750 
 
0,550 
 
0,500 
 
0,400 
 
0,300 
 
0,200 
Muito boa 
95% 
 
0,950 
 
0,903 
 
0,713 
 
0,523 
 
0,475 
 
0,380 
 
0,285 
 
0,190 
Boa 
90% 
 
0,900 
 
0,855 
 
0,810 
 
0,495 
 
0,450 
 
0,360 
 
0,270 
 
0,180 
Desfavorável 
80% 
 
0,800 
 
0,760 
 
0,600 
 
0,440 
 
0,400 
 
0,320 
 
0,240 
 
0,160 
Má 
75% 
 
0,750 
 
0,713 
 
0,463 
 
0,413 
 
0,375 
 
0,300 
 
0,225 
 
0,150 
Péssima 
70% 
 
0,700 
 
0,665 
 
0,525 
 
0,385 
 
0,350 
 
0,280 
 
0,210 
 
0,140 
 
Assim, por essa tabela, desde que, por pesquisa, for estabelecido o valor absoluto da 
Classe I, Situação ótima (número índice 1,000), o valor de qualquer outra propriedade 
poderá ser obtido por simples multiplicação pelo número-índice correspondente. 
 
Ainda na obra Princípios de Engenharia de Avaliações, o Autor elaborou sua própria 
teoria com a mesma metodologia usada por Miguel Kosma, porém, desdobrando 
também em oito categorias a Situação, definindo assim novos índices dos quais 
acredita ser mais justo, pois ficam igualadas as Classes e Situações, dando maior 
precisão aos trabalhos de avaliação, como segue tabela abaixo: 
 
FONTE: TABELA de ALBERTO LÉLIO MOREIRA 
Livro: Princípios de engenharia de avaliações, Alberto Lélio Moreira, 5ed., São Paulo: Pini, 2001. 
Valor das terras rústicas segundo a capacidade de uso e sua situação 
Classe I 
100% 
II 
95% 
III 
75% 
IV 
55% 
V 
50% 
VI 
40% 
VII 
30% 
VIII 
20% Situação 
Ótima - 100% 1,00 
 
0,90 
 
0,80 
 
0,70 
 
0,60 
 
0,50 
 
0,40 
 
0,30 
Muito boa - 90% 0,90 
 
0,81 
 
0,72 
 
0,63 
 
0,54 
 
0,45 
 
0,36 
 
0,27 
Boa - 80% 0,80 
 
0,72 
 
0,64 
 
0,56 
 
0,48 
 
0,40 
 
0,32 
 
0,24 
Desfavorável - 70% 0,70 
 
0,63 
 
0,56 
 
0,49 
 
0,42 
 
0,35 
 
0,28 
 
0,21 
Sofrível - 60% 0,60 
 
0,54 
 
0,48 
 
0,42 
 
0,36 
 
0,30 
 
0,24 
 
0,18 
Inconveniente - 50% 0,50 
 
0,45 
 
0,40 
 
0,35 
 
0,30 
 
0,25 
 
0,20 
 
0,15 
Má - 40% 0,40 
 
0,36 
 
0,32 
 
0,28 
 
0,24 
 
0,20 
 
0,16 
 
0,14 
Péssima - 30% 0,30 
 
0,27 
 
0,24 
 
0,21 
 
0,18 
 
0,15 
 
0,12 
 
0,09 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 25-54 
 
Existem outras tabelas que foram desenvolvidas por órgãos oficiais como, por 
exemplo, o INCRA. Essas tabelas são regionais, e elaboradas por estudos realizados 
pelos profissionais servidores de um determinado Estado, ajustando para a realidade 
daquela região. 
 
Ficando assim ao critério de cada profissional, para o uso das tabelas que acreditar ser 
mais conveniente para a região em que esta desenvolvendo o trabalho de avaliação do 
imóvel. 
 
Reafirmamos assim, como dito antes, que a Engenharia de Avaliações não é uma 
ciência exata. O conhecimento profissional de engenharia, o bom senso e o bom 
julgamento são condições essenciais para que o trabalho obtenha um resultado mais 
próximo da realidade do valor monetário correspondente ao maquinário, 
equipamento, edificação e o imóvel em questão. 
 
 
- Benfeitorias 
As benfeitorias podem ser classificadas em dois tipos principais, benfeitorias 
reprodutivas e benfeitorias não reprodutivas. 
 
 
Benfeitorias reprodutivas podem ser classificadas as culturas comerciais 
permanentes, das quais podem ser obtidos dados por unidade de área ou de produção, 
para apuração de rendimentos. Embora não possam ser negociadas separadamente do 
solo, poderão ter cotação unitária para base de negócios. Como exemplos têm as 
florestas e pastagens artificiais, pomares, cafezais, etc. O critério para a avaliação de 
benfeitorias reprodutivas poderá ser o da capitalização de seus rendimentos, podendo 
ainda ser o custo da benfeitoria. 
 
Benfeitorias não reprodutivas, são aquelas que, por sua natureza e função, não 
oferecem margem para apuração individual de rendimentos e, por se acharem 
aderidas ao solo, não são negociáveis separadamente das terras. Tais como: 
instalações de abastecimento de água, irrigação e drenagem, energia elétrica, galpões, 
depósitos, cercas, curral, casas, etc. O critério para a avaliação de benfeitorias não 
reprodutivas deverá ser o custo de reposição depreciado pelo uso. 
 
 
 
 
Desenvolvimento metodológico do laudo de avaliações 
Para o desenvolvimento do laudo de avaliação, deve-se seguir a mesma metodologia 
aplicada ao laudo técnico pericial, acrescentando aos estudos avaliatórios os dados do 
imóvel a ser vistoriado e avaliado, mencionando as situações e métodos como: 
Introdução; finalidade da avaliação; data base; descrição do imóvel; descrição dos 
proprietários e da propriedade; valores de produtos referenciados no laudo para a data 
base determinada; métodos avaliatórios utilizados; características do imóvel; 
classificação dos solos com os resultados das análises laboratorias; situação da 
propriedade; benfeitorias e suas características; mapa imagem do imóvel e região; 
croqui de localização e acesso; peças técnicas topográficas de georreferenciamento 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 26-54 
do imóvel quando necessário de se realizar o levantamento; desenvolvimento da 
vistoria; áreas quantificando as ocupações de uso do solo; edificações com suas 
metragens e características; descrição de máquinas e equipamentos quando forem 
solicitados para avaliação; relatório com os dados da pesquisa de mercado e os 
devidos endereços de contatos das fontes consultadas; cálculos analíticos e suas 
respectivas planilhas; formulas e tabelas utilizadas; estudos técnicos dominiais, 
geográficos e fundiários realizados; respostas aos quesitos; encerramento ou 
conclusão; álbum fotográfico; anexos; currículo do profissional responsável; Art/Crea 
devidamente quitada e assinada. 
 
Importante salientar que, para a avaliação de imóvel rural, é necessário realizar o 
estudo fundiário. Temos que os valores apurados podem tornar-se nulos caso houver 
deslocamento geográfico de títulos definitivos e ou matrículas, ou mesmo outras 
constatações de incoerências técnicas que possam prejudicar a legitimidade do 
documento a ser referenciado no laudo de avaliação. 
 
Segue abaixo o croqui ilustrativo e o relato, exemplificando alguns dos problemas 
fundiários possíveis de serem encontrados quando da realização do estudo. 
 
 
 
 
 
 
 
Relato Fundiário: 
Figura 3 – Esse mapa ilustrativo retrata a situação fundiária e geográfica de um 
imóvel rural (perímetro ilustrado por linhas tracejadas) cuja sucessão dominial 
constatou que houve desmembramento de um título definitivo primitivamente 
denominado de “Lote Xaraés”. São explicitadas três situações diferentes, quais 
sejam: 
Situação A – A “área 1A” está posicionada geograficamente dentro do perímetro do 
título definitivo primitivo (Lote Xaraés) constante da certidão sucessória de cadeia 
dominial do imóvel adquirido. Tal exemplo retrata uma situação técnica e dominial 
adequada. 
Situação B – A “área 1B” está posicionada geograficamente dentro do perímetro do 
título definitivo primitivo (Lote Juquiá), não estando compatível com a cadeia 
sucessória dominial. Nesta situação, recomenda-se que o investidor adquira parte do 
documento que tenha origem no Lote Juquiá, ou mova ação judicial denominada 
usucapião, com assistência de profissional da área jurídica, tendo como base para 
elaboração da petição inicial o projeto técnico elaborado por profissional habilitado. 
Situação C - A “área 1C” está posicionada geograficamente em terras públicas, 
passíveis de regularização fundiária, conforme explanado neste capítulo, 
denominadas “terras devolutas”. Em tal situação, deverá o investidor requerer junto 
ao órgão competente a regularização fundiária. 
 
 
 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 27-54 
 
Mapa ilustrativo Fundiário: 
 
 
Mapa ilustrativo - posição lavoura : 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 28-54 
 
Mapa ilustrativo – (APP-Área de Preservação Permanente) em serra e morro: 
 
 
Mapa ilustrativo – (APP-Área de Preservação Permanente) em hidrografia: 
 
 
 
Ocupação Atual: Área total da propriedade - área com lavoura mecanizada - área com 
formação em pasto - faixa de domínio da rodovia - área em vegetação nativa (ARL e 
APP). 
 
Topografia: Plana - levemente ondulada - fortemente ondula - problema ou não de 
conservação de solo - favorável a mecanização. 
 
Altitude: Altitude média em relação ao nível do mar - se proporciona boas condições 
para o desenvolvimento de produção de grãos – produçãode sementes. 
 
Fama de Vizinhança: Condições excelentes de fama de vizinhança – se tem ou não 
conflitos agrários. 
 
Condições Econômicas e de logística: O acesso ao imóvel é praticado o ano todo - 
por rodovia federal, estadual ou municipal - corredor de escoamento da produção 
para os grandes centros consumidores - região de agricultura tecnificada – região de 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 29-54 
pecuária extensiva - estrutura das estrada – estruturas de comércio, educação, saúde, 
transporte, água e energia elétrica. 
 
Condições Ambientais: Área preservação permanente (APP) com a mata ciliar 
preservada a margeando do rio - possui área de APP degradada - possui averbação de 
xx% de reserva legal na matrícula – possui CAR ou LAU 
 
Mapa Imagem: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 30-54 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 31-54 
 
 
Planilhas de cálculos: Indexadores – SOJA - @ BOI – DOLAR � REAL (R$) 
 
 
 
Planilha fls.01 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 32-54 
 
 
Planilha fls.02 
 
 
 
 
 
Planilha fls.03 
 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 33-54 
 
Planilha fls.04 
 
 
Planilha fls.05 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 34-54 
 
Planilha fls.06 
 
Planilha fls.07 
 
Planilha fls.08 
 
 
 
] 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 35-54 
Planilha fls.09 
 
 
Planilha fls.10 
 
 
Resultado final da Avaliação: Valor do imóvel no mercado imobiliário - a vista – em 
moeda corrente do país (R$) – data de referencia 
Planilha de Resumo das Ocupações das Áreas e Benfeitorias 
por Matrícula - Valores em Reais 
Matricula n. 666 
Descrição Área – ha Valores - R$ 
Lavoura – A.1 1.450,0000 20.100.842,0 
Lavoura – A.2 239,8000 2661.263,0 
Pasto – B.1 330,9200 3.397.061,0 
Pasto – B.2 377,5800 2.461.815,0 
Reserva/Cerrado - C 559,9800 2.252.781,0 
Rodovia e faixa de domínio- D 19,5000 54.101,0 
Preservação permanente E 22,2200 40.071,0 
Área Total / ha Imóvel 3.000,0000 30.981.937,0 
Benfeitorias R$ Diversas 921.106,0 
Valor Total do Imóvel - R$ 31.903.044,0 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 36-54 
 
 
 
 
Imóvel urbano – introdução à avaliação 
 -3. 
No exame das propriedades urbanas, o avaliador terá que observar as características 
que são importantes para a fixação do valor. Mesmo sabendo que cada imóvel possua 
sua própria especificidade, podemos elencar um conjunto de variáveis ou atributos 
que se mostram indispensáveis no estudo da formação dos valores. 
 
O mercado imobiliário urbano é bastante diversificado: (lotes, terrenos, glebas, casas, 
lojas, escritórios, apartamentos, depósitos, estacionamentos) entre outros. Dentro 
desse complexo mundo imobiliário urbano, temos de desenvolver a habilidade de 
aplicar a heterogeneidade destas variáveis, sendo isso fundamental para apurar o 
valor do imóvel. A seguir, algumas das observações e aplicações básicas: 
 
 
 
 
 
Mapa imagem de localização geográfica do imóvel. 
Colocar coordenadas geográficas 
 
 
 
 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 37-54 
Mapa imagem do perímetro do imóvel. 
 
 
 
Terreno – topografia, altitude em relação ao nível do passeio público (acima ou 
abaixo), aclives ou declives acentuados, metragens de área (frente/testada, laterais), 
formato da área, situação geográfica, bairro, serviços públicos, escolas, mercados, 
hospitais, farmácias, comércios, lazer e cultura, bancos, transportes, infra-estrutura 
(redes de água, luz, telefone e pavimentação), qualidade das construções 
circunvizinhas, potencialidade de incorporação futura da região (lojas, clinicas, etc). 
 
Altimetria – cotas e perfil – definição do relevo
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 38-54 
 
Importante ainda a verificação da definição firmada no plano diretor e ou 
planejamento municipal nas questões: setor (residencial, comercial, industrial), 
parcelamento mínimo (testada e metragem quadrada), percentual de aproveitamento 
máximo edificável, limitação de pavimentos (pisos superiores). 
 
No caso de terrenos com mais de uma frente, convém padronizar o uso de variável 
utilizando como referência apenas a frente mais importante. 
 
 
 
Limites e Confrontações: Conforme matricula 
Frente - fundo - lado esquerdo - lado direito (lotes – ruas). 
Verificar se há divergência entre o domínio e a posse (matrícula e o imóvel 
vistoriado). 
 
 
Ocupação Atual: 
Área total do terreno - área edificada - área averbada na matrícula - área edificada e 
não averbada 
 
 
Edificação – Tempo da edificação, idade aparente, estado de conservação, padrão de 
acabamento, classificação da qualidade da edificação, qualidade do acabamento 
(revestimentos, esquadrias, forro, cobertura, telha, instalações embutidas elétricas e 
hidráulicas, massa corrida, pintura, etc.). 
 
Deve ser verificado também se as edificações/metragens estão averbadas a margem 
da matrícula da propriedade, bem como citar as edificações/metragens que não estão 
averbadas. 
 
Na atual circunstância automobilística, temos um fator muito interessante na 
avaliação de imóveis, que é o abrigo de veículos. Quando no setor comercial, o valor 
deve sofrer variações quanto as situações de “com estacionamento” e “sem 
estacionamento”, bem como a qualidade dos mesmos. 
 
Em apartamentos, somamos também as questões de elevador, área de lazer, 
segurança, etc.. 
 
Em lojas para comercio, somamos as questões de térreo (vitrina e acesso), outras 
lojas agregadas na região, esquina, testada, entre outras especificidades. 
 
-3. 
Planilhas de Cálculos: Segue abaixo alguns modelos de planilhas de cálculos para 
determinação dos valores de terrenos e edificações, praticando nelas as metodologias 
com amostragens do mercado imobiliário, depreciações, homogeneização e 
saneamento de valores. Obs.: Duas metodologias com resultados semelhantes 
 
 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 39-54 
 
Planta baixa. 
: 
 
 
 
 
 
 
Fotos ilustrativas 
 
 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 40-54 
 
MODELO/01 – PLANILHA – Terreno 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MODELO/02 – PLANILHA - Terreno 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliaçõese Perícias Judiciais - pág. 41-54 
 
 
MODELO/03 – PLANILHA – Edificação - Depreciação 
 
 
 
 
 
 
Resultado final da Avaliação: Valor do imóvel no mercado imobiliário - a vista – em 
moeda corrente do país (R$) – data de referencia 
 
Quadro de resumo de valores encontrados para o total do imóvel – ( R$ ) 
Terreno R$ 96.391,72 
Edificação residencial R$ 165.577,73 
Valor total do Imóvel R$ 261.969,45 
 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 42-54 
 
APURAÇÃO DO VALOR PARA LIQUIDAÇÃO FORÇADA 
Segundo o especialista eng. civil Eduardo Teixeira, o valor de apuração na avaliação 
para “Liquidação Forçada” é conceituado como sendo o valor atribuído ao imóvel 
considerando sua rápida e imediata alienação. Neste caso devemos aplicar uma 
redução no valor de mercado, de forma a compensar as partes envolvidas na 
transação – vendedor e comprador, respectivamente o ganho e a perda dos juros e 
correção monetária vigentes no mercado financeiro no período de absorção pelo 
mercado imobiliário regional, período este expresso pela velocidade de venda de 
imóveis análogos ao avaliando. 
No caso de instituições financeiras ou similares, sabendo que o imóvel deverá ser 
alienado, poderão ser considerados ainda: as despesas cartorárias, impostos e taxas 
municipais, manutenção do imóvel e outras despesas ligadas diretamente ao imóvel. 
Para liquidação forçada, temos vivenciado de alguns profissionais, a prática de uma 
redução de 25% sobre o valor de mercado apurado no laudo técnico. 
 
 
 
 
 
 
-4. 
DESAPROPRIAÇÃO E SERVIDÃO 
Extraído do livro Princípios de Engenharia de Avaliações, cap.13, pg.285, 5ªed.-
segundo o professor José Júnior, nos seus “Comentários à Lei de Desapropriações”: 
“Desapropriação é o ato de direito público pelo qual a administração, 
fundamentada na necessidade pública, na utilidade pública ou no interesse social, 
obriga o proprietário a transferir a propriedade de um bem ao Estado ou a 
particulares, mediante prévia e justa indenização”. 
 
As desapropriações podem envolver a tomada total ou parcial de terrenos, bem como 
das respectivas benfeitorias. 
Na desapropriação, para que a indenização seja justa, não basta representar o valor do 
imóvel ou objeto, pois ela deve compensar os prejuízos do expropriado (perdas e 
danos) de modo a cobrir também, os lucros cessantes, as despesas com o processo e 
outras despesas possíveis de ocorrer por força da desapropriação. 
Para os casos de desapropriação total, faz-se pela aplicação dos métodos de avaliação 
já descritos anteriormente nessa apostila. Somando nele os valores de perdas e danos 
e lucros cessantes se houver. 
 
Desapropriações parciais 
Essa situação ocorre normalmente quando da necessidade de passagem de um novo 
logradouro, rodovia, ferrovia, etc... 
Nas desapropriações parciais, a situação é mais complexa, exigindo conhecimento 
mais profundo da técnica de avaliações. 
Em situações urbanas, as vezes essa desapropriação parcial ocorre em um terreno do 
qual pode ficar com duas frentes, outras, pode passar aos fundos ou numa lateral, e as 
vezes, pode tirar a frente do terreno, vindo a prejudica-lo por completo. 
Em situações rurais, pode vir a tirar o acesso à sede da propriedade, ou dividir a 
propriedade sem permitir acesso de uma parte para a outra, entre outras situações. 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 43-54 
 
Nessas condições de desapropriação parcial, teremos a chamada “área remanescente” 
e “área mutilada”, porém, temos de examinar com cuidado, pois essa situação poderá 
tanto trazer prejuízo quanto lucro ao seu dono. (ex.: duas testadas). 
Nas desapropriações parciais, na maioria dos casos, o método mais adequado para 
avaliar o imóvel é o chamado método “ antes e depois”. Esse método consiste em 
avaliar o imóvel antes da desapropriação e, em seguida, avaliar o imóvel depois da 
tomada da faixa expropriada. A diferença entre esses valores é o resultado do 
trabalho avaliatório do bem imóvel. Lembrando que os critérios de avaliação 
adotados para as duas situações “antes e depois”, podem ser iguais para alguns casos 
e diferentes para outros. 
 
 
Em desenvolvimento dos trabalhos técnicos para desapropriação parcial em área rural 
de lavoura de grãos, segue um resumo exemplificando: 
 
1- Valor da área parcial desapropriada - (Área 01). 
2- Valor da desvalorização para a área Mutilada – (Área 02) 
3- Desvalorização da área Remanescente - (Área 03) 
4- Redução do faturamento da área Mutilada e Carreadores - (Área 02) 
Da perda de área de plantio 
- Área a ser utilizada com carreadores (perdas da área de lavoura) nos limites da 
faixa a ser desapropriada, a serem implantados em ambos os lados da “ferrovia” 
para a manobra das máquinas em operações agrícolas. 
- Da perda da Área pela desapropriação da “ferrovia”. 
- Da majoração do custo de produção da safra na Área 02 – (Mutilada). Cálculos 
da majoração dos custos, devido ao impedimento do tráfego causado pela 
desapropriação da área da “ferrovia”, obrigando as máquinas a percorrerem uma 
distância maior para a execução das operações agrícola na Área 02 – Mutilada, 
seccionada pela desapropriação parcial. 
 
.(V) custo hora de máquinas (trator e colheitadeira) / hora. 
.(T) período considerado (safras). 
.(D) dias previstos de serviços na área, seccionada pela ferrovia (preparo do solo, plantio, 
controle pragas, colheita) / dias. 
.(N) tempo de traslado de máquinas a mais pôr dia de trabalho / horas. 
.(MC) majoração no custo. 
* Custo hora máquina está computado as despesas com combustível, mão de obra, 
manutenção, depreciação, etc. 
 
 
 
 
 
5- Benfeitorias a serem indenizadas: valores das benfeitorias que serão atingidas 
pela “ferrovia” e consequentemente deverão ser adequadas: estradas e terraços. 
 
 
 
 
 
MC = V x T x D x N 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 44-54 
 
 Mapa imagem ilustrativo de imóvel rural com desapropriação parcial 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 45-54 
 
 
 
 
 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 46-54 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 47-54 
 
Servidão de passagem 
Conforme definição do Eng. Civil José Tarcisi Doubek Lopes: “Servidão é algo que 
priva a liberdade de pleno uso de parte ou da totalidade da propriedade em benefício 
de alguém e não a secciona, ou seja, não impede a comunicação entre as partes 
decorrentes”. Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de 
outrem. 
Nessa situação de servidão, pode a propriedade ser privada de produção de certas 
culturas por motivos de altura, dificuldades para pulverização aérea, edificações e ou 
restrições a edificações. Tendo ainda a redução de renda, perda parcial de área 
produtiva para implantação de carreadores, etc... 
Em casos de servidão, o proprietário deve receber uma indenização em que seja 
compensado quando o montante recebido se aplicado no mercado financeiro, obtenha 
a mesma receita no ano. 
Para esse cálculo, o eng. Civil e eletricista José Carlos Pellegrino desenvolveu um 
critério do qual tem por base a rentabilidade tanto do valor da indenização quanto do 
valor da terra nua da faixa deservidão, e desenvolveu as fórmulas das quais podem 
ser encontradas em literaturas da área de avaliações e perícias, tendo como resultado 
final as condições percentuais, assim sugeridas: 
 
 
 RESULTADO DO MÉTODO DAS TAXAS DE RENDA – Eng. José Carlos Pelegrino. 
Zona t i n 
Urbana 8% 12% 2/3 = 0,6667 
Rural 4% 12% 1/3 = 0,3333 
n = índice ou fator de depreciação (resultante da relação entre as duas taxas vigentes no 
mercado). 
i = taxa de renda líquida anual sobre o capital representado pela indenização a receber. 
t = taxa de renda líquida anual sobre o valor real das terras nuas da faixa de servidão. 
 
 
Os principais fatores depreciativos para servidão, segundo tabela idealizada por 
Philippe Westin são: 
Livro: Princípios de Engenharia de Avaliações, eng. Alberto Lélio Moreira, 5ª.ed., pag.300, ed.Pini 
 Índices de depreciação 
Principais fatores depreciativos Linhas de transmissão Oleodutos, 
gasoduto... 
A – Proibição de construção 0,30 0,30 
B – Proibição de culturas - 0,33 
C – Limitação de culturas 0,10 - 
D – Perigos decorrentes 0,10 0,02 
E – indução 0,02 - 
F – Fiscalização e reparos 0,03 0,05 
G – Desvalorização da área 
remanescente 
0,08 0,10 
H – Seccionamento do imóvel (cortes) - 0,10 a 0,20 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 48-54 
 
Para o desenvolvimento do valor da indenização, além do correspondente ao valor da 
terra nua, conforme visto acima, devem ser considerados outros itens que terão de ser 
apurados e incluídos para o pagamento total ao expropriado, sendo eles: valor das 
benfeitorias, plantações, depreciação da área remanescente, lucros cessantes, perdas e 
danos. Observando que em cada caso seja aplicado o fator correspondente, desde que 
possa comprovar tecnicamente. 
 
 
Lucros cessantes 
Lucros cessantes são prejuízos causados pela interrupção de qualquer das atividades, 
no qual o objeto de suas atividades é o lucro. 
Consta no site http://www.jusbrasil.com.br/topicos/290219/lucro-cessante, consultado em 
17.10.2012, a definição de lucro cessante, como sendo o ganho razoável que alguém 
deixou de obter sobre a coisa a que tinha direito, por culpa ou inexecução de 
obrigação de outrem. Privação de um lucro ou interesse previsto. 
 
 
Perdas e Danos 
Perdas é o que já era nosso e perdemos. Danos é quando além das perdas, há a 
destruição de algum equipamento físico, uma plantação que foi destruída, uma loja 
derrubada por um acidente de transito e que venha a impedir seu funcionamento. 
 
 
 
 
 
MÁQUINAS E EQUIPAMENTOS - Introdução 
 
O objetivo da avaliação, para a maioria dos casos, é encontrar a tendência central 
ou média ponderada do mercado, isto é, a obtenção do valor de mercado de 
determinada mercadoria no estado em que a mesma se encontra. 
Bom senso e cautela são necessários para se analisar fenômenos como raridade ou 
dificuldade de aquisição e abundância ou excesso de ofertas. 
São três os caminhos mais usuais para avaliação de máquinas e equipamentos: 
 
a) - Informações de mercado; 
b) - Renda que a máquina ou equipamento possa produzir e 
c) - Custo, menos depreciação. 
 
O primeiro caminho, embora o mais exato, nem sempre é possível para a máquina 
ou equipamento que se pretende avaliar. 
 
O segundo caminho permite a análise da lucratividade de determinado bem, 
porém, altamente subjetivo e instável, num mercado globalizado em que não se 
tem possibilidade de conhecimento da totalidade das informações pertinentes e a 
real situação das variações de custos em virtude das alterações no valor dos 
insumos, impostos, variações cambiais, etc... 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 49-54 
 
O terceiro caminho, embora não seja o mais exato, permite grande aproximação 
do valor de determinado bem, que é a finalidade da avaliação. 
Este processo consiste na determinação de uma curva matemática que ligue o 
preço da máquina ou equipamento novo, ao valor residual (sucata ou salvado) ao 
longo da sua vida útil. 
 
 
 
Conceitos Básicos: 
Vida Útil - Tempo previsto entre o início de funcionamento de determinada máquina 
ou equipamento e de sua retirada de serviço, já totalmente depreciada, ou seja: com 
apenas o valor residual. 
 
Depreciação - É a perda de valor de determinado bem no decorrer do tempo. A 
depreciação ocorre por três motivos principais: deterioração, obsolescência e perda de 
utilidade. Onde: Deterioração é a perda física de valor; obsolescência é a perda de 
valor por motivos técnicos e econômicos e perda de utilidade é a perda de valor 
funcional. 
 
Esperança de Vida - Tempo previsto entre o exame ou vistoria e a data provável de 
retirada de serviço. 
 
Vida aparente - Tempo estimado pelo avaliador, geralmente resultado da diferença 
entre Vida Útil e Esperança de Vida. 
 
 
Métodos de Depreciação de Máquinas e Equipamentos 
- Método Linear. 
- Método de Cole ou da Soma de dígitos. 
- Tendo ainda outros métodos em literaturas da engenharia, cabendo ao avaliador 
aplicar o método mais compatível com a situação em apreço. 
 
Método Linear: Este método estabelece uma depreciação constante no decorrer do 
tempo, a depreciação em cada período é sempre igual e corresponde à depreciação 
total dividida pelo número de períodos da vida útil prevista. 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 50-54 
 
Entretanto, apesar de sua extrema simplicidade, a depreciação de máquinas e 
equipamentos não é função linear do tempo, sendo mais acentuada no princípio do 
que nos últimos anos da vida estimada, devido ao desgaste, a insegurança quanto à 
utilização e pela perda da garantia, cujo valor se somava ao preço do equipamento 
quando novo. 
 
 
 
Método de Cole ou da Soma de Dígitos: Este método, também conhecido como 
método da série ou da soma de dígitos. 
 
Deve ser observado que neste método a depreciação nos primeiros períodos é 
superior a dos últimos, fato este bastante próximo da realidade prática. 
 
 
 
 
 
 
NORMAS DE AVALIAÇÕES 
 
A avaliação de bens é determinada pela ABNT - Associação Brasileira de Normas 
Técnicas, definida através de uma ampla participação dos profissionais da área de 
engenharia. Como resultado, houve a incorporação das diversas normas que tratam de 
avaliações de bens em uma única, no ordenamento a seguir. 
 
- NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais; 
- NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos; 
- NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais; 
- NBR 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos; 
- NBR 14653-5 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações 
e bens industriais em geral; 
- NBR 14653-6 – Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais; 
- NBR 14653-7 – Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos. 
 
 
 
MICHELINI, C. R. Curso – Introdução à Engenharia de Avaliações e Perícias Judiciais - pág. 51-54 
 
 
 
REGISTRO DOS TRABALHOS TÉCNICOS QUE TENHAM COMO 
RESPONSÁVEIS OS PROFISSIONAIS DAS ÁREAS TECNOLÓGICAS 
 
 
Os Conselhos em que o profissional da área tecnológica obrigatoriamente tem de ser 
registrado para exercer suas atividades técnicas são o Conselho Regional de 
Engenharia e Agronomia (CREA) e o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU). 
Todos os trabalhos de responsabilidade técnica dos profissionais do sistema têm de 
ser registrados por meio da ART ou RRT, sendo preenchidas com as atribuições 
conferidas pelo Sistema, as quais são definidas