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Impressão gerada em 13/04/2015
Publicado em nosso site em 22/11/2013
Benfeitorias em propriedade de terceiros - Contabilização - Roteiro de Procedimentos
Roteiro - Federal - 2013/5027
Sumário
Introdução
I - Conceito de benfeitoria
II - Benfeitoria em propriedade alheia
III - Tratamento contábil
III.1 - Tratamento como despesa pela empresa locatária
III.2 - Tratamento como ativo pela empresa locatária
IV - Registros Contábeis
IV.1 - Pessoa jurídica locatária do imóvel
IV.1.1 - Sem previsão de ressarcimento
IV.1.2 - Com previsão de ressarcimento
IV.1.2.1 - Com previsão de ressarcimento parcial
IV.1.2.1.1 - Opção por lançamentos mensais
IV.1.2.2 - Com previsão de ressarcimento total
IV.1.2.3 - Recebimento do ressarcimento
IV.1.2.3.1 - Recebimento único do valor parcial do ressarcimento
IV.1.2.3.2 - Recebimento único do valor total do ressarcimento
IV.1.2.3.3 - Recebimento mensal do valor do ressarcimento
IV.1.2.3.4 - Ressarcimento mensais por compensação nos pagamentos
IV.1.3 - Recebimento do ressarcimento
IV.1.3.1 - Recebimento único do valor parcial do ressarcimento
IV.1.3.2 - Recebimento único do valor total do ressarcimento
IV.1.3.3 - Recebimento mensal do valor do ressarcimento
IV.1.3.4 - Ressarcimentos mensais por compensação nos pagamentos dos aluguéis
IV.1.4 - Amortização ou depreciação das benfeitorias
IV.1.4.1 - Lançamentos mensais de amortização
IV.1.4.2 - Lançamentos mensais de depreciação
IV.2 - Pessoa jurídica locadora do imóvel
IV.2.1 - Sem previsão de ressarcimento
IV.2.2 - Com previsão de ressarcimento
IV.2.2.1 - Com previsão de ressarcimento parcial
IV.2.2.1.1 - Valor não ressarcido reconhecido como receita
IV.2.2.1.2 - Opção por lançamentos mensais
IV.2.2.2. - Com previsão de ressarcimento total
IV.2.2.2.1 - Opção por lançamentos mensais
IV.2.3 - Pagamento do ressarcimento
IV.2.3.1 - Pagamento único do valor parcial do ressarcimento
IV.2.3.2 - Pagamento único do valor total do ressarcimento
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IV.2.3.2.1 - Pagamentos mensais do ressarcimento
Introdução
Quando benfeitorias são necessárias e a sua realização ocorre em bens de propriedade de terceiros ou em bens próprios
surgem as dúvidas sobre a melhor classificação, e a norma comumente consultada é a Lei nº 6.404/1976, Lei das
Sociedades Anônimas. Acontece que essa Lei tem sofrido diversas alterações, decorrentes das normas de convergência às
normas internacionais e entre as alterações promovidas essa classificação foi afetada, já que anteriormente as benfeitorias
eram classificadas no Ativo Diferido para serem amortizadas, e o subgrupo foi extinto. Restou ao contabilista classificar as
benfeitorias no Ativo Imobilizado ou diretamente como despesas ou custos, porém as dúvidas aqui são notadas quanto ao
tratamento a ser dado às amortizações.
I - Conceito de benfeitoria 
O conceito mais simples é encontrado no Dicionário de Aurélio Buarque de Holanda, para o qual a palavra descendente de
benfeitor corresponde a obras feitas em móveis ou imóveis com o fim de conservá-las ou embelezar e reafirmado no
Dicionário Jurídico de Maria Helena Diniz para quem a benfeitoria deve corresponder às obras e despesas que se faz em
bem móvel ou imóvel para conservá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo. 
São consideradas benfeitorias as obras civis, construções, instalações e melhorias realizadas em terrenos, glebas ou
edificações já existentes pertencentes ao ativo imobilizado próprio ou de terceiros, constituídas por reformas estruturais com
alteração, utilidade e expectativa de vida útil, terraplanagem, arruamentos, drenagens, muros de contenção, curvas de nível,
galpões, calçamentos etc., ou seja, são melhoramentos que irão se incorporar ao bem pela sua realização. 
Hoje é aceito pacificamente o conceito ampliado de benfeitoria para acolher não apenas as edificações, mas também os
dispêndios em favor do imóvel para a sua manutenção, conservação ou até para seu embelezamento. Assim, podemos
entender no conceito, não só a obra realizada em determinada propriedade, que pelo acréscimo aumenta o seu valor, mas,
também, a obra realizada em bens móveis ou imóveis com a finalidade de conservação, melhoramento ou embelezamento. 
II - Benfeitoria em propriedade alheia
Em nosso caso específico há que se observar que será edificada em terreno alheio, então pode ser aqui citada a definição de
Clóvis Beviláqua para o qual são "as obras, ou despesas, que se fazem num móvel, ou num imóvel, de outrem para
conservá-lo, melhorá-lo ou, simplesmente, embelezá-lo". 
Devem ser classificadas no ativo imobilizado as benfeitorias realizadas em propriedade de terceiros que aumentem a sua
utilidade econômica e que constituam melhorias e ampliações que se agreguem ao bem, com objetivo de ajustá-lo às
necessidades de utilização da empresa são classificados no ativo imobilizado.
As benfeitorias introduzidas pela empresa locatária, destacadas em função do seu efeito jurídico e de posse, são
classificadas como necessárias, úteis ou voluptuárias. Assim: 
a) Necessárias: quando têm por finalidade conservar o bem ou evitar que este se deteriore. São indenizáveis e permitem o
exercício do direito de retenção pelo locatário, ainda que não tenham sido autorizadas pelo locador, ressalvada expressa
disposição contratual em contrário;
b) Úteis, quando aumentam ou facilitam o uso do bem, São indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção,
desde que tenham sido autorizadas pelo locador e não contrarie expressa disposição contratual; ou
c) Voluptuárias, assim entendidas aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que a
tornem mais agradável ou seja de elevado valor. Não são indenizáveis pelo locador, porém finda a locação podem ser
levantadas pela locatária e, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel. 
Fundamentação: arts. 96 e 1.219 do Código Civil, Lei nº 10406/2002; arts. 35 e 36 da Lei nº 8.245/1991.
III - Tratamento contábil
Para a contabilização, como acima comentado, deverão ser consideradas duas hipóteses para a empresa locatária tratar os
gastos com o bem: como despesa ou como imobilizado. 
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No custo das benfeitorias podem ser considerados o custo dos projetos; os custos diretamente relacionados à construção,
inclusive aqueles de preparação do terreno, canteiro de obras e gastos de benfeitorias nas áreas comuns; impostos, taxas e
contribuições não recuperáveis que envolvem a benfeitoria, incorridos durante a fase de construção e os encargos
financeiros diretamente associados ao seu financiamento.
Apesar de ser costumeira a prática de registrar as benfeitorias realizadas em bens de terceiros no Ativo Diferido, na maior
parte dos casos era indevidamente realizada. Com a extinção desse subgrupo a partir de 5.12.2008, nesse roteiro não
mencionaremos esse registro.
Fundamentação: Medida Provisória nº 449/2008, convertida na Lei nº 11.941/2009.
III.1 - Tratamento como despesa pela empresa locatária
Se o gasto tem por finalidade manter o bem em condições de uso ou conservar a integridade de qualquer bem,
independentemente da propriedade ser própria ou de terceiros, deve tratá-lo como despesa do exercício ou como parte dos
custos gerais de produção. 
Exemplificando:
1º Exemplo: A empresa locatária desembolsa com benfeitorias valores pequenos, irrisórios, ainda que representem
acréscimos e se agreguem à propriedade de terceiros, como instalações, divisórias e cortinas, por exemplo, pela sua
imaterialidade e irrelevância podem e devem receber um tratamento mais simplificado, podendo ser tratadas, então, pela
convenção da materialidade (ou relevância), diretamente como despesas, para que se evite a perda de