Paul Singer Uso do solo urbano economia capitalista

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l
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W iılii 
国 區
IN D IC E
S O B R E O S A U T O R E S , IX
P R E P Á C I0 , 13
F rancisco de oliveira
O U S O D O S O L O U R B A N O N A E C O N O M IA C A P IT A
L IS T A , 2 1
P aul Singer
H A B IT A ÇÃ O E A N I S M O
O P R O B L E M A E O F A L S O P R O B L E M A 9 3 7
G abriel B olaffi
A U T O C O N SıR U ÇÅ O , A A R Q U IT E T U R A P O S S IV E L , 7 1
E rm ĺnia M aricato
N O T A S S O B R E O P A P E L D O S P R E ÇO S D E T E R R E N O S
E M N E G óC IO S IM O B IL IÁ R IO S D E A P A R T A M E N T O S
E E S C R IT óR IO S , N A C ID A D E D E SÅ O P A U L 0 , 9 5
R o0 igo L efèvre
P E R IF E R IA D A G R A N D E SÅ O P A U L O R E P R O D U ÇÃ O
D O E S P A ÇO C O M O E X P E D IE N T E D E R E P R O D U ÇÅ O
D A F O R ÇA D E ıR A B A L H O , 1 17
R aquel B onduki
N abil B onduki
P O T O S : O P R O C E S SO D E E X P A N SÃ O H O R IZ O N T A L D A S
Á R E A S M E T R O P O L IT A N A S , 15 5
G erson F erracini
V II
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S O B R E O S A U T O R E S
P A U L S IN G E R , econom ista, form ou se pela F aculdade de
C iências E conôm icas e A dm inistrativas da U niversidade de
São paulo É econom ista do cE B R A p e professor da P ontifĺcia
U niversidade C atólica de S ão P aulo T em vários livros publi
cados, entre os quais E conom ia politica da urbanização F oi
professor na U niversidade 0 S ão P aulo, tendo sido aposentado
com pulsoń am ente pelo A I 5 , em 19 6 9
G A B R IE L B oL A F F I é professor da F aculdade de A rquite
tura e U rbanism o da U niversidade de S ão P aulo T rabalha enı
planejam ento urbano, tendo publicado vários artigos sobre a
m atéria D outourou se nos E uA , e foi V isiting F ellow da U ni
versidade de Sussex, na Inglaterra, em 1 9 6 6 e 19 6 7 E stá
concluindo um livro sobre arquitetura e m banism o no B rasil
contem porâneo, a ser publicado brevem ente
E R M FM A M A R IC A T o é arquiteta form ada pela F A U usp,
onde é professora T rabalhou em órgãos m unicipais e esta
duais de planejam ento urbano Seu artigo 
" A utoconstrução,
a arquitetura possivel
"
, publicado neste volum e, deu origem
ao fiim e F im de seı?ıana, sobre autoconstruç§io D irigiu, re
centem ente, unı film e docum entário sobre loteam entos c
lan
destinos e lutas populares
R oD R IG o B R oT E R o L E pÈvR E é arquiteto form ado pela
F A u usp
, 
onde é professor desde 19 62 T rabalha, tam
bém ,
com o arquiteto 0 H idroservice E ng 0 P rojetos, e coord
nou os arquitetos que projetaram a sede do D N E R , em B rasñia,
e o Instituto de A m bulatórios do H ospital das C linicas, em
sāo pauıo
IX
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R A Q uE L R oL N IK form ou se em arquitetura na U niversi
dade de S ão P aulo em 19 7 8 e é, atualm ente, pós gr aduanda
dessa m esm a faculdade. T em se dedicado ao estudo e pesquisa
urbana, especialm ente das questões relativas à G rande S ão
paulo E xerce, tam bćm , a atividade de docente da disciplina
de H istória do U rbanism o, na F aculdade de ıkquitetura da
U niversidade de T aubaté
N A B IL G E oR G E S B oN D U K I é arquiteto form ado pela U ni
versidade de S ão P aulo onde fez a sua pós graduação, em
] 9 7 8 É
, 
tam bém , professor do D epartam ento de A rquitetura
da U niversidade de T aubaté P ublicou o artigo " P eriferias
sobre a m ercantilizaç ão da habitaç äo operária" , na R evista da
A rquitetura C hã o (R io de Janeiro, 19 7 8 ) e tam bém " P eriferia
da G rande S ão P aulo ocupaç åo do espaço e reproduç ão
da ĺ orç a de trabalho " , em C adernos de E studos e P esquisa
P R O D E U R F U P A M
, publicado pela F A u usp ( 19 7 9 )
X
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P R E F Á C IO
O s estudos aqui reunidos constituem um esforço de fazer
em ergir, no plano da reflexão teórica, aquilo que 
desde já
algum tem po m arca a sociedade brasileira 
de nossos dias : a
urbanizaç ão e seus processos N ecessário que se diga, desde
logo, que tais estudos não são pioneiros 
do ponto de vista
dessa em ergência da urbanizaç ão, para não ferir suscetibili
dades, em parecer que o prefaciador
"
puxA a brasa para a
sardinlıa" dos seus prefaciados
M as, em um sentido m uito novo e m
uito forte, eles são
realm ente pioneiros : a urbanizaç ão, que tem sido já tem a de
reflexāo teórica, foi abordada sob o ângulo principa
lm ente da
passagem da base da econom ia brasi
leira de rural para urbana
N este sentido, a urbanizaç ão foi pensa
da teoricam ente m uito
ainda sob um a ótica das im plicaçōes daquela passagem , e,
portanto, para dizer de um a form a contra
ditória, a urbanizaç ão
foi pensada ainda m uito "ruralisticamente
" O nde está, pois,
a novidade? N ovidade que não é com pletam ente esgota
da nos
trabalhos aqui reunidos ; nem poderia së lo, já que os au
tores
não têm essa pretensão, e ainda pelo fato de que, 
sendo social
m ente determ inada, a produç ão intelectua
l não se dá nunca
n n r Ç T Ĺ lĦ
V oltando aos tem as tratados pelos autores, a n
ovidade
está em fazer se um esforço para pensar um cam po 
teórico
especificam ente urbano, a partir do urbano m es
m o E xpli
co nıe : sem esquecer a divisão social do tra
balho, já é tem po
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desde algum te
m po predom
inalıtem e nte urbana, será o pensarde pensar qu
e se a base p
rodutiva capitalista no B rasil já é
entendim ento n
âo apenas do prese
nte, m as sobretudo do futuroa partir 
deste urbano que p
oderá fornecer as chaves para o
da econom ia e 
da sociedade nacional S e n d o as
posiçôes, o en
tendim ento do urbano qu
e perm itirá entender o
ruràl, sėfá pensan
do as cidádes que se entenderá m elhor o
cam po
B om é que o prefaciador esc
lareça essa questão, para que
a honra que os prefac
iados the conferiram não se transform e
num bum erairgue que rebote s
obre suas próprias cabeças
E starseá aqui propondo um a ciência do urbano , com estatuto
teórico próprio? M uitos terão logo um a resposta pronta o que
se pensa com o urbano não é outra co
isa senão o produto
tipico das contradiçōes do m odo capitalista de produç ão na
tocaìiaç âo urbana A proposiç ão que aqui se faz, e que creio,
salvo m elhor juizo, é tam bém a dos prefaciados, não é a de
construir um estatuto teórico próprio para o urbano, m as, ao
contrário, procurar determ inar concretam ente esse urbano
P ois a resposta de que esse urbano é o produto tipico friso
das contradições do m odo de produç ão capitalista peca
por dem asiada generalidade, em prim eiro lugar, e, em segundo,
por pensáIa tipica a démarc/e geral que percorre todos os
trabalhos afasta se das tipologias para, saindo da generalidade
e da tipologia, entender o que é que de especffico existe nesse
urbano na produç ão capitalista no B rasil e o que é que o
transform a num processo, num a construç ão e não num ou váń os tipos E specificidade nâo é tipicidade
A s tentativas de estudar a renda fundiária na econom ia
，参
urbana
, por exem plo, constituem um a daquelas novidadesapontadas E não um a novidade que se expõe na vitrina, paralogo passar de m oda U tilizando se o paradigm a da rendaflłndiária agrária, com o referencial teórico fundam ental
, 
a noVlade consiste em pensar a terra urbana com o capital saindoda especulação fácil sobre a especulaç ão, tenta se ir num serıtido de determ inar o papel 0 rendi fundiária urbana com osuporte do processo de acum ulação que se dá na indústria daconstrução civil
, e, dentro desta
, da construç ão residencial
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了
A renda ħuıdiária urbana é, então, entendida näo com o um
iaı« r lpair, nem com o o m ero exercĺcio de especuladores,que
os há, sem dúvida, m as com o fundam ento de um a atividade
produtiva. E isto é radicalm ente diferente de pensar se a
propń ed*de e o uso da terra urbana com o especutaç âo desti
gada da produç âo real Isto nos afasta do " socialism o dos
tolos" , e perm ite recortar, para fazer avanç ar o processo de
conhecim ento do real, onde a especulaç ão é especulaç ão e
onde ela tem a form a de especulação, m as é elem ento consti
tutivo de um a atividade produtiva
A pesquisa, em geral, dirige se no sentido de determ inar
com o o espaço socialm ente produzido se pōe a serviço da
acrım ulaçāo de capital, e, em especial, coıno esse espaço social
nıente produzido sustenta um a atividade produtiva tecnica
nıente atrasada E de com o, não por acaso, de um a form a
contraditória, por utilizar esse espaço socialm ente produzido,
um a atividade produtiva tecnicam ente atrasada pode ser das
m ais lucrativas A im bricaç ão entre form 0 " velhas " e " novas "
ajuda a com preender o processo de form aç ão 0 cidade, con
cretam ente, e, para surpresa apenas dos energūm enos, de com o
precisam ente as m ais altas taxas de lucro se dão nas atividades
que têm por consum idores as classes sociais de rendas m ais
baixas e não as que têm por consum idores as classes sociais
de rendas m ais altas
0 estudo da autoç onstrg@ o vai no m esm o sentido, pa
tindo de um ângulo diferente, qual seja principal, m as não
exclusivam ente, o ângulo 0 produç ão de um bem a casa,
ou obras públicas, ou a igreja que nâ o é um a m ercadoria,
m as que, por sua vez, serve com o suporte da reproduç ão da
m ercadoria força de trabalho T rata se, tambėm neste caso,
com o se dá a produç ão de um a riqueza social que nâo é
valor, que nã o é capital, m as é posta a serviço do capital, na
m edida em que contribua para rebaixar seja o custo de repto
duç ão da força de trabalho, no caso da residência, seja o custo
da urbanizaç ão, no caso de pequenas obras pūblicas feitas por
m oradores em seus bairrbs, em suas ruas
E ajuda, por outro lado, a decifrar esse enigm a e este
é o que é o especificam ente urbano na expansão capitalista,
não com o facies m as com o elem ento constitutivo 0 com o
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l
)
w rter se num m ecanism o de, junto com outras frentes de ativi
dades, contribuir para retirar a econom ia da crise depressiva
dos anos 6 3 6 7 0 estudo que se reporta ao tem a m ostra conıo
ele se converte num " falso problem a" : em prim eiro lugar, pelo
próprio fato de que a crise econom icam ente deprim ia por si
m esm a o poder aquisitivo das classes a quem intencionaim ente
se destinava o plano nacional de habitaç ão, ao lado da repres
são que desarticula as organizaç õ es de classe das classes tra
balhadoras, e em segundo lugar, pelo próprio fato de que a
econom ia capitalista no B rasil mesmo nos idos de 6 4 jam ais
poderia ser reativada pela construç ão civil, dados os seus fracos
efeitos para trás e para a frente na cadeia de relaç õ es interin
dustriais (os backw ard and forw ard ıinkages)
O estudo revela em que deu tanto o plano nacional de
habitaç ão quanto os m ecanism os criados para sua im plem en
taç ão E talvez esse segundo conjunto de conclusõ es seja m ais
im portante que o prim eiro, cujos resultados insatisfatórios são
por dem ais conlıecidos M as o que raram ente é percebido é
com o a criaç ão dos m ecanism os de instrum entalizaç ão do
B anco N acional da H abitaç ão, principalm ente o F undo de
G arantia por T em po de Serviço, é realm ente um a tributaç ão
do E stado sobre as classes trabalhadoras que vai, percorrendo
vários canninhos, term inar por som ar se ao capital em geral,
que, articulado pelo E stado, é a form a m ais abstrata do ca
pital E com o é essa supfem a abstraç ão que faz concreto cada
form a do capitaı em particular D af, não sendo nada surpreen
dente que a aç ão do B anco N acional de H abitaç ão se desloque
de sua pretensa intencionalidade de resolver a questão da casa
popular, para transform ar se num poderoso m ecanism o de
acum ulaç ão, cuja realização das m ercadorias produzidas so
m ente poderia ser feita encontrando em outras classes sociais
de rendas m ais altas o seu m ercado P or esses cam inhos, per
cebe se
, pois, a intim a conexão näo apenas entre os processos
de exploraç ão e de acum ulaç ão, genericam ente, m as sobretudo
entre as form as que esses processos tom am A qui, num m ovi
m ento que vai do abstrato para o concreto, no caso da habi
taç ão popular, reside um dos m om entos da especificidade da
q1ıestão w bana no B rasil
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= 团团曲目 ˜
m ail
e田
e S
esp«
pro«
faze
R ut
S ão
1參
隽
ゑ
P 
h
피
皿
稽
叫
一
咖
睏
軌
惟
一
一
次
叫
加
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ı=
m ais que outras grandes aglom eraçiies a partir de unıa ótica
enı que sio os processos de reproduç ão do capital industrial
e sua articulaç ão pelo capital em geral, suprem a abstraç ão
especffica do capitalism o dos oligopólios, que determ inanı os
processos particul ares D ito isto, convido os leitores à leitura,
fazendo o esforço, junto com os autores, de atravessar o
R ubicão
F T ancisco de O liveira
S ão P aulo, fevereiro de 19 7 9
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O U S O D O S O L O U R B A N O N A
E C O N O M IA C A P IT A L IS T A
P A U L S IN G E R
19 7 8
1 0 pagam ento do uso do solo urbano : a natureza da renda
da terra
S endo a cidade um a im ensa concentraç ão de gente exer
cendo as m ais diferentes atividades, é 1ógicq que o solo urbano
şeja disputado por inúm eros usos E sta disputa se pauta pelas
regras do jogo capitalista, que se fundam enta na propriedade
vada do solo , a qual por isso e só por isso propor
ciona renda e, em conseqūência, é assem elhada ao cap
ital M as
este últim o é constituĺdo pela propriedade privada de m eios
de produç ão , os quais, quando m ovim entados pe
lo trabalho
hum ano, reproduzem o seu valor, o valor 
da forç a de trabalho
gasta e m ais um valor excedente, que ap
arece nas m ãos do
capitalista sob a form a de lucro O cap
ital gera lucro na m e
dida em que preside, orienta e dom ina o processo so
cial de
produç ão M as o
"
capital
" im obiliário não entra neste processo,
na m edida em que o espaço é apenas um a condiç ão necessár
ia
realizaç ão de qualquer atividade, portanto tam bém da pro
iução, m as não constitui ėm si m eio de produç ão, entendido
conıo em anaç ão do trabalho hum ano que o potencia
A posse
de m eios de produç ão é condigão necessária e suf
iciente para
a exploraç ão do trabalho produtivo, ao passo qu
e a ocupaçio
do solo é apenas um a contingência que o seu esta
tuto de pro
priedade privada tom a fonte de renda para q
uem a detém Isso
é igualm ente verdadeiro nos casos em qu
e o solo é objeto de
trabalho, com o na agń cultura e na extraç
ão ve 吕 otal ou m ineral.
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extensão de solo urbano intoc
ada pela m ão do hom em . Q uase
sem pre a propriedade 
im obiliária urbana é dotada de certas
benfeitorias ela é desm atada, arrua
da, cercada e não poucas
vezes construĺda , o que dá a inıpressão que o seu
"
valor' '
restilta das inversões feitas nestas benfeitorias M as, na reali
dade, a influência de tais invers
ões sobre o " valor" do im óvel
m uitas vezes é negligenciável P ara perceber isso, basta lem brar
que imóveis conı as m esm as benfeitorias podem ter preços
com pletam ente diferentes, conform e sua localizaç ão . É com um
que o preço de unı imóvel seja constituĺdo inteiram ente pelo
" valor" do terreno, pois o valor da construç ão, em term os de
m ateriais usados, pode não cobrir sequer o custo de sua de
m olição.
C onvém obefvar q ue o " valor" da W opriedade im obiliá
tia, N a eċ ongmiL capitalista,não passa da renda que ela pro-
porciona, capitalizada a determ inada taxa de juros. D e um a
form a geral, qualquer " título " seja ele um tftulo de pro-
pń edade ou de crédito que assegura ao seu dono um a
renda previsível pode ser transacionado por um preço propor
cional àquela renda. O fator de proporcionalidade é dado pelasdiversas taxas de juros vigentes no m ercado de crédito. Sendoo risco da aplicação im obili¢iria relativam ente baixo, a taxade juros aplicável soe ser das m enores. D igam os que determinada propriedade im obiliária dá ou pode dar ao seu dono um atenda de C r$ 60 0o0
, 
0o anuais. Se a taxa de juros correspondeiıte a empréstimos de baixo risco for
, por exem plo, de 6 por
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cento ao ano, o preç o do refeń d
ıııetıte C r$ 1 GO (» 0 0 0 , 0 0
o im óvel será de aproxim ada
2 A determ inaç įio da renda da terra urbana
O uso do solo na econom ia capitalista é regulado pelo
rnecanism o de m erpado, no qual se form a o preço desta m er
cadoria suigeneris que é o acesso à utilização do espaço E ste
acesso pode ser ganho m ediante a com pra de um direito de
propń edade ou m ediante o pagam ento de um aluguel perió
A o contrário dos m ercados de produtos do trabalho hum a
no, em que os preços giram ao redor de um a m édia constituĺda
pela som a dos custos de produç ão e da m argem do lucro capaz
de proporcionar a taxa de lucro m édia sobre o capital inves
tido, os preços no m ercado im obiliário tendem a ser deter
i nados pelo que a dema nda estiver disposta a pagar. os?
m ercados de produtos, se o preço corrente se m antiver por bas
tante tem po abaixo da m édia representada pelo preço de pro
duç ão (custos m ais nıargem de lucro), a oferta inevitavelm ente
se contrai até que o preço de m ercado suba pelo m enos ao nfvel
do preço de produç ão N o nıercado im obiliário, a oferta de es
paço não depende do preço corrente, m as de outras circunstân
eias A " produç ão
" de espaço urbano se dá, em geral, pela in
corporaç ão à cidade de glebas que antes tinham uso agrícola O
seu 
"
custo de produç ão
" é
, 
nestes casos, equivalente à renda
(agń cola) da terra que se deixa de auferir M as não há um a re
lagão necessária entre este
" custo" e o preço corrente no m erca
do im obiliário urbano C om o a dem anda por solo urbano m uda
freqüentem ente, dependendo, em ū1tim a an
álise, do próprio
processo de ocupaç ão do espaço pela expans
ão do tecido urba
no, o preço de determ inada área deste espaço 
está sujeito a
oscilaç õ es violentas, o que torna o m ercado im ob
iliário essen
cialm ente especulativo Q uando um prom otor im obi
liário re
solve agregar determ inada área ao espaço urbano, 
ele visa a
um preço que pouco ou nada tem a ver com o 
custo im ediato
da operaç ão A
" valorizaç ão
" da 91¢ba é antecipada em funç ão
de m udanças na estrutura urbana que ainda estão por 
acontecer
c por isso o especulador se dispõ e a esp
erar um certo perfodo,
2 3
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desta antecipaç
ão, supor q
ue o nivel corrente dos preç os de
Imóveis regu
ie a oferta dos nıes
m os não se ju$tifica
A procura por 
espaço, na cida
de, é form ada por em presas
,
de consum o colet
ivo A procura das em presas o
bjetiva o usopor indivĺduo
s ou por entida
des que atendem as necessidades
do espaço para rea
lizar ou atividades produtivas (secundáń as
ou terciárias) ou ativi
dades de circulaç ão com ercial, financeira,
etc po ponto de vista das 
em presas, cada ponto do espaço
urbano é único, no ser
itido de proporcionar determ inado elenco
de vantagens que influem so
bre seus cpstos Indústrias de gran
porte, que servem A o m ercado regional ou nacional, necessi
tam sobretudo de rpuito espaço e de serv
i \ s de infra estrutura
energia, transporte, águĄ etc Indústrias pequenas, gue servem
ao m ercado local, precisam priń cipalm ente de acesso ao co
m ércio que distribui seus produtos E stabelecim entos com er
ciais precisam se localizar junto aos com petidores, em zonas
m a clientela está habituada a fazer suas com pras C ada
åðadém aior tem zonas de coń ércio atacadista especializado
enı tecidos, confecç ões, com ponentes eletrônicos, etc O esta
belecim ento de sìlopping centers juqto a zonas residenciais
criou um novo padrão de localizaç ão do com ércio varejista
C ertas em presas têm consideráveis vantagens em se aglom erar,
pois isso facilita a cotnunicaç ão entre elas. N ão é por outro
m otivo que a m aior parte das sedes de bancos, de com panhiasde seguro, de grandes sociedades por aç õ es, etc , se encontram
no cham ado " distrito" de cada cidade. O agrupam ento de grandes estabelecim entos fabris em distritos industriais tem a m esm a
explicação
claro que, conform e sua localização, cada em presa temcustos diferentes, m as é de se supof que o preço em cada m ercado tem que cobrir a médio prazo os custos m ais m argem"adequada' de lucros das em presas pior localizadas, ou seja,daquelas que têm m enos vantagens locaeionais, em bora per
rnalucro adicional ou superlucro na m edida em que seus custos,
Pior localizadas, E ste lucro adicional não precisa ser e prova
L
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veım ente não é igual para todas A s vanta 吕 ens locacionais se
graduam por reduçõ es de custo que variam de zero até m ar
gens m uito elevadas
A dnıitam os, por exem plo, um estabelecim ento com ercial ca
paz de conter um estoque no valor de 10 m ilhōes, que é vendido
com um a m argem de lucro de 10 por cento ; as dem ais despesasdeste estabelecim ento, independentem ente do núm ero de rota
ções deste estoque, seriam constituídas pelo pagam ento de sa1á
rios a cinco em pregados, no valor de m eio m ilhão por ano
E ste estabelecim ento teria as seguintes alternativas locacionais
L ocais N . o de rotações do M argem de L ucro
estoque por ano lucro bruto
A 1 1 0 0 0 0 0 0 5 0 0 0 0 0
B 2 2 0 0 0 10 0 0 1 5 0 0 0 0 0
C 3 3 0 0 0 0 0 0 2 5 0 0 0 0 0
claro que A constitui a pior localizaç ão, onde a em presa
só pode esperar um lucro " m ínim o " de 5 0 0 0 0 0 ; em B , graç as
a um m ovim ento duas vezes m aior, o lucro seria triplicado ; e
em C ele seria quiï łtuplicado N estas condiçõ es, se o aluguel
anual de A fosse, digam os, de 10 0 0 0 0 , a em presa poder se ia
dispor a pagar até 1 10 0 0 0 0 em B e até 2 10 0 0 0 em C E stes
valores constituem a renda diferencial do solo em B e em C .
N ão é preciso que os proprıeťáriö s 0 B e de C consigam
efetivam ente se apropriar de toda m argem de superlucro que
seus im óveis podem
. 
proporcionar às e】Japresas que o utilizem
M as, havendo concorrmia entre as em presas pelas localizações
conform e suas vantagens especĺficas, o m ais provável é que o
aluguel ou o preço dos im óveis se fixe em nfvel bastante pró
xim o do lucro adicional que pode ser auferido e】n cada um
deles.
ċ om o todo espaço urbano é propriedade privada (com
as exceçōes cabfveis), m esm o a pior localizaç ão (A no exem
plo aciĦa) tem que ser com prada ou alugada. O seu aluguel
constituia ren absoluta, sendo sua altura determ inada, em
últim a aná1pđam aTgen) existente entre o preço de m ercado
dos produtos da em presa que utiliza esta localização e o seu
A A C ı. A m fn rm p n
Scanned by CamScanner
exeıııplo niım
érico, tenha inves
tido 10 5 0 0 0 0 0 e que a taxa
média de lucro 
fosse de 4 por cento, 
ela teria que ficar com
4 2oooo de lucro 
bruto de 5 0 0 0 0 0 e sua disponibilidade para
pagar alugue
l só poderia ser de 
3 0 , 0 0 0 M as se os proprietários
de A preferissem 
deixar 0 lote vago a aJLugálo por m enos de
10o. o0 0 anuaiş (especu
lando com a possibilidade de obter este
valor oum ais no futur
o) e se a proporç ão da oferta total de
produtos, proven
iente de em presas localĽzadas em A ou em
áreas equivalentes a A , fosse bem gran
de, o preço dos produtos
teria que subir algo, elevan
do a m argem de lucro dé 10 para
10
, 
2 por cento, o Įucro bruto subiria de 5 0 0 0 0 0 para 5 2 0 0 0 0
e o aiuguel de 10 0 . 0 0 0 poderia sef pago sem que as em presas
pior localizadas deixassem de au
ferir a taxa m édia de lucro.
ıreciso ainda distinguir um terceiro tipo de renda da
terra t0 bana w e é a renda de m onopólio 
1
. Que decorre da
èiăstfiicia de localizaç ões que conferem aos que as ocupam o
minopólio do fornecimento de determ inadas m ercadorias Ë
o caso, por exem plo, de bares e restaurantes localizados em
escoıas, clubes, estádios de esportes, aeroportos e sem elhantes,
afastados de outros estabelecim entos congêneres, que por isso
dispõem de um piibıico 
"
cativo" E stão no m esm o caso os
que têm lojas enı sìioppg centers, dispondo nestes da exclu
sividade de venda de determ inadas m ercadorias. N estas con-
dições, os que dispõem do m onopólio, graç as à localizaç io,
podem cobrar preços m ais elevados pelos produtos que vendem ,
o que di lugar a um a renda de m onopólio que é, em geral,
apropriada no todo ou em parte pelo proprietário do imóvel.
Q uando o proprietirio é um a associação sem fins de lucro
(escolas, clubes) pode ocorrer que eıe abra m ão da renda de
m onopólio em troca de um a dim inuição dos preços cobrados
pela empresa que arrenda o local. M as estes casos constituem
exceções.
P oder se ia supor que a renda de m onopólio é apenas umcaso extrem o da renda diferencial
, m as há um a difefença essen
l A distinção dos três tipos de renda urbana do solo se deve a E del, M ,
prancisco.
ı'M arx's theory of rent urban appıiç ations" , K apitalisıulee, 4 5 /7 6 , San
26
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cial entre m e outro tipo de renda A renda diferencial é aufeď ida quando as em presas que a pagam șe ç ncontram em m ercados com petitivos, sem que os produtos por elas vendidossofram qualquer m ajoraç ão de seus preços A renda de m onoPio porém surge do fato de que a localizaç ão privilegiadaia em presa the perm ite cobrar preços acim a dos que a con
corrência norm alm ente form a no resto do m ercado
A dem anda de solo urbano para fins de habitaç ão tam bémdistingue vantagens locacionais, determ inadas principalm ente
pelo m aior ou m enor acesso a serviços urbanos, tais com o
transporte, serviços de água e esgoto, escolas, com ércio, telefone, etc , e pelo prestfgio social da vizinhança E ste ťiltim o
fator decorre da tendência dos grupos m ais ricos de se segregardo resto da sociedade e da aspiraç ão dos m em bros da classe
m édia de ascender socialm ente
O acesso a serviços urbanos tende a privilegiar determ i
nadas localizaçõ es em m edida tanto m aior quanto m ais escassos
forem os serviços em relaç ão à dem anda E m m uitas cidades,
a rápida expansão do núm ero de seus habitantes leva esta
escassez a nível crĺ tico , o que exacerba a valorizaç ão das poucas
áreas bem servidas O funcionam ento do m ercado im obiliáń o
faz com que a ocupaç ão destas áreas seja privilégio das cam adas
de renda m ais elevada, capaz de pagar um preço alto pelo
direito de m orar A populaç ão m ais pobre fica relegada às
zonas pior servidas e que, por isso, são m ais baratas
O elem ento " prestĺgio" tende a segregar os m ais ricos da
classe m édia, que paga m uitas vezes um preço extra pelo pri
vilégio de m orar em áreas residenciais que os 
"
verdadeiros"
ricĐs estão abandonando exatam ente devido à penetraç ão dos
aiT ivistas O s prom otores im obiliários, que conhecem bem este
nıecanism o, tiram o máxim o proveito dele ao fazer
" lançam en
tos" em áreas cada vèz m ais afastadas para os que podem
pagar o preço do isolam ento e ao m esm o tem po incorporaf
prédios de apartam entos em zonas residenciais 
"
prestigiosas
"
.
P oder se ia im aginar que a renda da terra paga pelos
que u 竹石 zam o espaço urbano para fins de consu1Jno tenha o
m esm o caráter diferencial da renda paga pelos que dem andam
o espaço urbano para fins de lucro M as a sem elhança é super
ficiai apenas A renda diferencial é paga pelas em presas tendo
27
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em vióta o sup
erlucro que ca
da localizaç ão especifica lhes pro
tidade, da repart
ição da renda p
essoal e de necessidades m ĺticas
que a pr
ópń a prom oç
ão im obiliáfia cria.
N orm alm ente, o sa
lário cobre o custo da reproduç ão da
força do traba
lho, inclusive o 
custo de ocupar um segm ento
do espaço urbaiıo. 
N o B rasiı, há um a tendência crescente de
o E stado subsidiar a 
reproduç ão da forç a de trabalho através
de planos de ba
bitaç ão popular, im plem entados nos ťiltim os
anos pelo B N H . N a m e
dida em que tais planos aum entam a
dem aiıda solvável por espaço para 
m orar sem que a oferta de
serviços urbanos cresça na m esra
a proporç ão o preço do soĮo
aum enta, frustrando os objetivos inicialm ente propostos O
resui a d tem sido que a parte da populaç ão m ais carente de
condições adequadas de habitação não é atendida
R esta referir ainda o fato de que, em determ inadas con
dições, empresas e indivíduos disputam áreas idênticas do
espaço urbano Isto se dá sobrehıdo com em presas que utilizam
os mesm os serviços urbanos transporte, com unicações, co
mércio varejista, etc. Que a populaç ão . H á um a nítida ten
dência, por exem plo, de certas em presas de serviços (escolas,
agências de publicidade, imobiliirias, bancárias, etc ) invadi
renı antigos bairros residenciais, em S ão P aulo . E m com pen
sação, em presas que necessitam de áreas grandes tendem a
m igar para a periferia da cidade, à procura de localizaç ão
m ajs barata, Isso tudo tem por conseqūência unificar o m ercado
im obiliário em cada cidade
, 
fundindo as dem andas por uso
produtivo e habitacional do espaço. A s leis de zoneam ento,
que objetivanı especializar o uso de cada área dq solo urbairo,
colocam obstáculos à plena realizaçio destas tendências
D em andam tanıbém espaço urbano, em determ inadas localizações, entidades seın fins de lucro que prestam serviços de
consum o coletivo : hospitais e escolas pťiblicas, estádios esportivos, repartições governam entais, m useus, bibliotecas, etc Sendo um a dem anda quantitativam ente m arginal em relaç ão à dasem presas e dos indivfduos, a renda paga por tais entidades édeterm inada por analogia com a que é paga pela m aioria dosusuiuios do espaço urbano N os casos de expropriaç ão porutilidade pública, o processo de avaliaç ão dos im óveis reflete
28
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o respeito dos poderes constitufdos pela soberania do m ercadoim obiliário O que não im pede, diga se de passagem , que osvalores imobiliios sejam sistem aticam ente subavaliados quando se trata de lanç ar im postos sobre im óveis
3 . A estruturaç ão do uso do solo urbano
C ada cidade brasileira tem , geralm ente, um centro prineipal no qual se localizam órgãos da adm inistraç ão pūbıica, aigreja m atriz, ot tribunais, o distrito financeiro
, o com ércioatacadista, o com ércio varejista de luxo, cinem as, teatros, etcO centro principal possui em alto grau todos serviços urbanos
e ao seu redor se localizam as zonas residenciais da populaç ãom ais rica. O s serviços urbanos se irradiam do centro à periferia,tornando se cada vez m ais escassos à m edida que a distânciado centro aum enta A lém disso, o conjunto da populaç ão edas em presas utilizam
, em algum a m edida, os servigos dispo
nĺveis apenas no centro principal, de m odo que a distância em
que se encontram do referido centro determ ina seus gastosde transporte (em dinheiro e em tem po) cada vez que se desto
cam até ele D e tudoisto taria um " gradiente" de valores
do solo urbano 2
, que a partir do m áxim o no centro princiiria dim inuindo até atingir um m ínim o nos lim ites do perim etroda cidade.
N a M edida em que a cidade vai crescendo, centros se
cundários de serviços vão surgindo em bairros, que form am
novos focos de valorizaç ão do espaço urbano O crescim eiiiotbano im plica necessariam ente um a reestriração do uso
das áreas já ocupadas A ssim , por exem plo, o centro principal
tem que se expandir à m edida que aum enta a populaçāo que
eıe serve. E sta expansão esbarra nos bairros residenciais " finos"
que o circundavam , determ inando o deslocam ento de seus
habitantes para novas áreas residenciais " exclusivas" , provi
dencialm ente criadas pelos prom otores im obiliários O anel re
sidencial que circunda o centro principal se desvaloriza e passa
2 A idéia do gradiente está bem desenvolvida em R ichardson, H W ,U rban econom ics, P enguin, M iddlesex, 19 7 1
2 9
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tu ◆ a e 
dc prostituiç
ão, hotéis 
de segunda classe, pensõ es ea 
ser ocupa
do por serv
iços inferiores 
locais de diversão no
em estágio m a
is avançado de deca
dência por cortiços
,
marginais, e
tc O envolvim e
nto do centro principal por urna
área em decomp
osição social cria con
diçõ es para que a espe
culaçĒo im obilli
lria ofefeç a aos serviços centrais da cidade
contraste com 
o
" centro
'
antigo
"
A ssim um " centro novo " em
E preciso tem brar q
ue estes são processos que levam
décadas o centro ant
igo não m orre logo, podendo coexisti,
e, em algum a m
edida, com petir com o centro novo durante
m uito tem po A s grandes 
inversõ es feitas em construções -
igrejas, edificios govefnam enta
is, prédios escolares e hospita
lares - proporcionam ao centro antigo considerável resistên
cia. E nquanto coexistem dois centros principais na m esm a
cidade, verificam se tam bém dois gradientes de valores do solo
que, em parte, podem se superpor na m edida em que os ser
viços centrais não se encontram em am bos os centros prin
cipais, m as estão divididos entre os dois
Ë fora de dťivida que um centro urbano não pode se
ew andlr apenas por agregaç ão de novas áreas ao seu território
A organizagão espacial das atividades de produç ão e circulação
tem a sua lógica, que consiste, para um bom núm ero delas
na tendência a se aglom erarem , seja para tirar proveito
sua com plem entaridade seja para facilitar a tom ada de decisões
por parte dos clientes, que desejem escolher entre um m aior
nŭ m ero de ofertas E sta necessidade de expansão de determ i
nados tipos de em presas de form a contfgua no espaço entrainevitavelm ente em colisão com outros usos do m esm o espago,o que impõe a reestruturação dos m esm os A esta tendênciade m udança do tipo de uso do solo
, que im plica, em geral, odeslocam ento das habitações de m elhor nível para m ais longedos centros de serviços, se som a outra : a da ripida obsolescên
bilidade de casas e prédios, sua adequaç ão às necessidades dos
do modo de vida e dos gostos e preferências que o progressotécnico e a sucessão N ada casuaı de m odas acarretamadvento e a PoNlarzação do automóvel
, por exem plo, s 
U it
30
Scanned by CamScanner
a necessidade de garagens de que a m aior parte das edificaç ĉ ies m ais antigas não dispunham M udanç as m enos drásticasm as cum ulativas no estilo do m obiliário
, no tipo e núm ero deaparelhos eletrodom ésticos, no tam anho e com posiç ão das fa
m ilias, etc , acabam por ocasionar em intervalos curtos a obsotescência de grande parte das edificaçōes, acarretando o seu
abandono por parte das classes cujo poder aquisitivo lhes perm ite optar por residências m odernas C onvém notar ainda que a
obsolescência " m oral" não se lim ita às habitaç õ es atingindo
tam bém em presas, sobretudo as que prestam serviç os à cam ada
m ais rica E scolas, clínicas m édicas e dentárias
, salõ es de be
leza, butiques, cinem as, etc , abandonam suas localizaçōes e
edificações obsoletas, com o fito de oferecer instalaçõ es atraen
tes em locais preferenciais, tais com o antigos bairros residen
ciais ou sfıoppiłıg centers, à sua exigente freguesia
A questão que se coloca é por que as edificaçōes abando
nadas pela cam ada rica e pelas em presas que as servem não
são aproveitadas por grupos de m enor renda, em geral carentes
de m oradias adequadas e de serviços O fato inegável é que
o funcionam ento do m ercado im obiliário não facilita este apro
veitam ento
, 
fazendo com que as áreas deixadas para trás pela
circulaç ão espacial das elites se transform em em zonas deterio
radas A razão m ais geral, provavelm ente, está no fato de que
as diversas classes sociais, sobretudo as m ais pobres, form am
com unidades que se segregam no espaço, cujos m em bros têm
boas razõ es para não se afastar delas, m esm o quando alterna
tivas de m oradia superiores, em term os de preç o e com odidade,
se oferecem N as áreas deterioradas, a form a de ocupaç ão m ais
freqüente é o cortiço, form ado pela subdivisão de antigas m an
sões em num erosos cubículos, que acabam sendo alugados a
im igrantes recentes, cuja falta de raĺzes na cidade os torna
usuários deste tipo de alojam ento E m outras palaw as, a cidade
capııtaıista não a J m tipo d ? dem anda interm ediária
gue perm ita o aproveitam ento racional dos invest
im entos, não
só em edificações m as tam bém em serviços de infra estrutura,
realizada no passado C omò a capacidade de pagam ento dos
im igrantes recentes é m uito lim itada, a m anutenç
ão das edİfi
cações em que se localizam os cortiços é negl
igenciada pelos
proprietários, o que acelera sua decad
ência e portanto sua
3 1
Scanned by CamScanner
às zollas 
deteriora« 
jnvestidores que poderiam renoválas
,
M as o preço 
m ais red0 ido do solo não atrai
pois d
ificilm eitte 
cam adas ricas 
ou de rendim ento médio se
A o æ bQ de aĮggm temp
o se form a um vasto anel de zonas
deterio£ ao redQ r da 
centro Histórico da cidade, E sta parece
ser um a 
acteffsticaco n ı s çidades capitalistas : " N a
de transição. E st
a zona abrange um a grande porç ão da assim
periferia 
do distfito central de n
egócios da cidade há um a zona
chamada
'área cinzenta
' e usuaĮm ente apresenta problem as sé
ń os E la se caracter
iza por uso m isto do solo, edificações deca
dentes, instabilida
de e m udança geral e um a am pla variedade
de tipos e nĺveis de funçõ es A s casas 
da zona exibem todos
graus de obso
lescência m uitos de seus serviços de utilidade
pública, concentraç
ões de estabelecim entos com erciais e dis
tritos de afm azéns, indústrias e com ércio atacadista estão fora
de m oda e apresentam baixa utilizaç ão e a presença de num e
rosas operações m arginais T ais condições parecem existir
porque a zona, além de sua carga de obsolescência e desprezo
cfvícoi não possui as vantagens locacionais de um distrito
central de negócios nem condiçõ es prontam ente adaptiveis a
um padrão am plam ente desejável de vida residencial C onse
qüentem ente, a zona de transição perm anece negłicenciada
tanto pela em presa p1iblica com o pela privada" . 3
J evitar que esta m ancha de deterioraç io se alastre
Rela cidade caifa vez m ais
, o E stado soe intervir no m ercado
łı im obiliário, desapropriando áreas nas zonas decadentes e rea
liźando af program as de renovaç ão urbana E m bora nada i
Peça que capitais particulares tom em tam bém iniciativas desta
espécie, é pouco provável que venham a fazêlo dada a considerável escala que tais em preendim entos requerem , o queimplica : ter que tratar com grande nūm ero de proprietários(que o empreendedor privado não pode coagir a vender ou ase associar à operaçãoi ; investir som a ponderável dereclusos
Patterns"
, E cononıie G eograp/tv, vol 4 2
, 19 6 6 (citado por R icha
rdson, H . W
, , O P . cit. pág. 59 60 rp).
Scanned by CamScanner
que denıoram vários anos para com eç ar a retornar com lucros
e correr riscos m ercadológicos consideráveis, já que não se
pode saber de antem ão se haverá procura solvável para osmóveis da área, um a vez renovada
E m bora nã o se possa generalizar os program as de renova
ção urbana, que variam no tem po e no espaç o, é indubitável que
eles têm por resultado m ais ċ om um a recuperaç ão das árėas
em deterioraç ão para o uso das cam adas m édia ou rica e das
em presas que lhes prestam serviços O s antigos m oradores
destas áreas nada ganham com a renovagão d N ão tendo po
der aquisiń vo para continuar na zona renovada, são obrigados
a se m udar, o que significa o m ais das vezes m aior distancia
m ento do trabalho, quando não perda do m esm o, pagam ento
de aluguel m ais elevado (porque a renovaç ão urbana reduz
a oferta de alojam entos baratos) e a perda de relaçōes de vizi
nhanç a, o que, para pessoas pobres e desam paradas, pode ser
o prejuizo m ais trágico
E m ťiltim a análise, a cidade capitalista não tem lugar para
os poBres A propriedade privada do solo urbano faz com
que a posse de um a renda m onetária seja requisito indispen
sável à ocupaç ão do espaço urbano M as o funcionam ento
norm al da econom ia capitalista não assegura um m ínim o de
renda a todos A ntes, pelo contrário, este funcionam ento tende
a m anter um a parte da força de trabalho em reserva, o que
significa que um a parte corresţ rondente da 卫 qpulagão nāo tem
iń eios para aģar pelo direito de ocupar um pedaço do solo
urbano E sta parte da população acaba m orando em lugares
enı que, por algum a razão, os direitos da propriedade privada
não vigora】n áreas de propriedade pūblica, terrenos em
inventário, glebas m antidas vazias com fins especulativos,
etc , form ando as fam osas invasões, favelas, m ocambos, ete
Q uando os direitos da propfiedade privada se fazem valer de
4 " A lém do m ais, program as de renovação urbana sEio m u
itas vezes
justificados com o um m eio de ajudar os pobres m as a expeliência de
vários paises, particularm ente dos E uA , sugere que as 
fam ilias pobles e
os pequenos negócios são as princinais vít ; m as
" ( R ichardson, H W .
op ciı p£ig. 1oo). A experiência brasileira no que toca, por ex
emplo,
os program as de desfavelam ento leva à m esm a conclusão
33
Scanned by CamScanner
das áreas enı q
uestāo sāo despejados
, dra
atizando a contr
adiç ão entre 
a m arginalidade econô m ica e a
organizaç
ã o capitaıis
ta
do solo m b ano
0 E stado e 
0 uso
4 .
o E stado, 
corno respons
ável pelo provim ento de boa
aos m ora
dores, desem p
enha im portante papel na determ inaçāo
das dem andas p
elo uso de cada 
área especĺfica do solo urbano
e, portan
to, do seu p
reço Sę m pre que 0 poder pťiblico dota
u zona spalguer da cidade 
de um serviç o pūblieo
, ágá
bncanada, esco
la ptiblica ou l
inha de ônibus, P or exem plo, ele
desvia para esta zoi
ıa dem andas de em presas e m oradores ų ņ e
anteriorm ente, dev
ido à falta do serviço em questão, davain
prēferência a ou
tras localizações E stas novas dem andas, de
ve se supor, estão prepar
adas a pagar pelo uso do solo, em
term o de conıpra ou a
luguel, um preço m aior do que as
dem andas que se dirigiam à m e
sm a zona quando esta ainda
não dispunha do serviço D a
f a valorizaç ão do solo nesta zona
,
em relação às dem ais. N o que se refere 
à dem anda das em pre
sas, a renda diferencial paga p
or elas será m aior na m edida
em que o novo serviço lhes perm ite reduzir seus custos de
produção e/ou de circulaç ão N o que se refere à dem anda de
m oradores, a disponibilidade do novo serviço atrai famūias de
fenda m ais eĮevada e que se dispõ em a pagar um preço m aior
pelo uso do solo, em com paraç ão com os m oradores m ais anti
gos, de renda m ais baixa. A elevaç ão do preço dos imóveis
resultante pode deslocar os m oradores m ais antigos e pobres,
que vendem suas casas, quando proprietários, ou sim plesm ente
saem quando inquilinos, de m odo que o novo serviço vai servir
fini nr
aos novos m oradores e não aos que supostam ente deveria bene
ıırÆ .
A s transform ações no preço do solo acarretadas pela açiodo E stado são aproveitadas pelos especuładores, quando estesttm possibilidade de antecipar os lugares em que as diversaįredes de sërviços urbanos serão expandidas. N o entanto, estaantecipação nem sem pre é factível e quairdo 0 é a concorrênciaentre os especuladores pode forçar a eİevação do preço antes
34
Scanned by CamScanner
que o m elhoram ento previsto se realize
, reduzindo sobrem aneiraos ganhos futuros da operaç ão P ara evitar que isso se dê
, aespeculaç äo im obiliária procura influir sobre as decisões do
poder pıĵblico quanto às áreas a serem beneficiadas com a
expansão de serviços U m a das m aneiras de fazer isso é adquirir, a preço baixo, glebas adjacentes ao perĺ m etro urbano, des
providas de qualquer serviç o e prom over seu ıoteam ento, m asde m odo que a parte m ais distante da área já urbanizada seja
ocupada E m S ão P aulo, os prom otores atraem para esteslotes fam ílias pobres, assegurando lhes o pagam ento do terreno
a longo prazo e prestaç õ es m ódicas e lhes fornecendo ainda
m aterial de construç ão de graça para que possam erguer seus
casebres em regim e de m utirão, nos fins de sem ana Será esta
populaç ão que, um a vez instalada no local, irá pressionar o
governo para obter ș er v iços urbanos, que para atingilos têm
que passar necessariam ente pela parte não ocupada da gleba,
que assim se valoriza
E stes procedim entos acarretam a subutilizaç ão dos serviços
urbanos, ao m anter vagos, à espera de valorizaç ão, lotes que
dão acesso a pelo m enos parte deles A ironia da situaç ão é
que, ao m esm o tem po, cresce a parcela da populagão que não
tem recursos para realm ente habitar a cidade, o que significa
m ais do que perm anecer fisicam ente dentro dela P ara esta
populaç ão, que vegeta em favelas ou em vilas operárias, os
sistem as de transportes, de com unicaç ões, de saneam ento, etc ,
S ão inacessĺveis em m ajor ou m enor grau , ao passo que áreas
vagas, que facilitariam este acesso, lhes são vedadas pela bar
reira da propriedade privada do solo urbano
Q uem estuda um m apa da distribuição dos serviços urba
nos de responsabilidade do E stado no território da cidade veri
fica facilm ente que eles se encontram apenas à disposiçio dos
m oradores de rendim entos elevados ou médios. Q uanto m enor
a renda da população, tanto m ais escassos são os referidos
serviços Isto poderi a despertar a suspeita de que o E stado
agrava sistem aticam ente os desnfveis econôm ič os e sociais, ao
dotar som ente as parcelas da populaç ão que já são privilegia
das de serviços urbanos, dos quais as parcelas m ais pobres
possivelm ente carecem m ais M as a suspeita é infundada. Q uem
3 5
Scanned by CamScanner