AULA APOIO A4 Índices urbanísticos

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Revit 2018
Viabilidade Técnica e Estudo 
Preliminar de Projetos de Arquitetura
Aula 1.5
Parâmetros de projeto e índices urbanísticos
Profa. Roberta Vendraminiwww.construir.arq.br
Aula 1.5: Parâmetros de projeto e índices urbanísticos
1.5.1 Introdução
www.construir.arq.br Profa. Roberta Vendramini
Os índices urbanísticos são parâmetros regulatórios de construção 
estipulados e definidos nos Planos Diretores Estratégicos (PDE) 
dos municípios, regulamentados pelas respectivas Leis de Uso e 
Ocupação do Solo (LPUOS) e cujo atendimento quanto aos seus 
valores mínimos e máximos são exigidos pelos Códigos de Obras 
municipais (COE) para fins de aprovação de projetos e emissão de 
alvarás. 
O objetivo desta videoaula é justamente apresentar as definições 
sobre os parâmetros que devem ser observados em qualquer 
projeto de arquitetura: áreas, recuos, gabarito, taxa de ocupação e 
coeficiente de aproveitamento!
Boa aula!
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1.5.2 Áreas
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• Área de escritura
É a área definida pelo documento de propriedade.
• Área real do terreno 
É a área encontrada pelo levantamento planialtimétrico.
Fig. 1 – Indicação de área de escritura e área real do terreno
Fonte: Arquivo pessoal
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1.5.2 Áreas
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• Área total projetada
Corresponde à área de toda a edificação em projeção horizontal, 
ou seja, sobre o terreno, logo não considera a quantidade de 
pavimentos.
• Área não computável
Define a área construída que não é contabilizada para o cálculo da 
taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento. Cada município 
possui regras próprias sobre esse assunto e, em São Paulo, 
considera-se não computável casos como abrigo para automóveis, 
estacionamento, térreo sob pilotis, lazer comum em edifícios, 
apartamento de zelador até 60 m2, ático, entre outros casos que 
são definidos pela legislação local.
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1.5.2 Áreas
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• Área construída computável
É a soma das áreas cobertas de todos os pavimentos de uma 
edificação que são consideradas para o cálculo do coeficiente de 
aproveitamento (CA). O COE de cada município lista as áreas 
computáveis.
• Área total construída ou Área total edificada 
É a soma das áreas cobertas de todos os pavimentos da edificação, 
sendo consideradas tanto as áreas computáveis quanto as não 
computáveis.
• Área impermeável 
É aquela ocupada por edificação ou pavimentação não drenante.
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1.5.2 Áreas
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• Área permeável
É aquela que permite a infiltração da água no solo, livre de 
qualquer edificação ou pavimentação não drenante. Nas áreas 
com concregrama, deve ser considerado o grau de 
permeabilização do material especificado pelo fabricante do 
mesmo. 
Fig. 2 – Concregrama: blocos vazados de concreto com permeabilidade entre 50% e 70%
Fonte: Google Images (2017)
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1.5.3 Recuos
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Trata-se do afastamento horizontal (frontal, laterais e de fundos) 
de uma edificação das edificações vizinhas e logradouros 
(considerando o perímetro do terreno). Os recuos mínimos 
necessários para cada lote são definidos na Lei de Uso e Ocupação 
do Solo e, em alguns casos, em regulamentos internos de 
condomínios. 
Em São Paulo, por exemplo, para edificações até 6 m de altura só é 
exigido recuo frontal, salvo se nas laterais e/ou fundos houver 
janelas. Neste caso, deverá ser observado o recuo mínimo de 
1.5m. Acima de 6m de altura, os recuos mínimos (laterais e 
fundos) são de 3m e seguem uma fórmula de cálculo escalonado 
definida na lei vigente.
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1.5.4 Gabarito
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O gabarito corresponde à altura de uma edificação, ou seja, à distância 
entre o piso do pavimento térreo e o ponto mais alto da cobertura 
excluídos o ático, casas de máquina e a caixa d’água. A legislação de cada
município definirá qual o gabarito máximo que uma edificação poderá 
atingir. 
Fig. 3 – Gabarito de uma edificação
Fonte: Prefeitura da Cidade de São Paulo (2014)
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1.5.5 Taxa de ocupação (TO)
Baseado em Saboya (2007) e Prefeitura da Cidade de São Paulo (2014)
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A taxa de ocupação é um índice urbanístico que considera a 
projeção horizontal da construção, sem se observar os pavimentos. 
Faz-se a soma da projeção de toda a área construída em planta 
(sobrepondo-se todos os pavimentos para que somente a área de 
projeção seja contabilizada) e divide-se pela área do terreno, 
obtendo-se a taxa de ocupação (TO). 
A taxa de ocupação permitida por terreno é prevista na Lei de Uso 
e Ocupação do Solo de cada município.
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1.5.5 Taxa de ocupação (TO)
Baseado em Saboya (2007) e Prefeitura da Cidade de São Paulo (2014)
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Pode-se dizer que a TO é a relação percentual entre a projeção da 
edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a 
porcentagem do terreno sobre o qual há edificação.
Fig. 4 - A TO mede apenas a projeção da edificação sobre o terreno. 
Fonte: Saboya (2007)
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1.5.5 Taxa de ocupação (TO)
Baseado em Saboya (2007) e Prefeitura da Cidade de São Paulo (2014)
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Por isso, a TO não está diretamente ligada ao número de 
pavimentos da edificação. 
Na realidade, se os pavimentos superiores estiverem contidos 
dentro dos limites do pavimento térreo, o número de pavimentos 
não fará diferença nenhuma na TO. 
Se, ao contrário, um ou mais pavimentos tiverem elementos que 
se projetam para fora, então a TO será alterada, conforme pode 
ser visto na figura 5.
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1.5.5 Taxa de ocupação (TO)
Baseado em Saboya (2007) e Prefeitura da Cidade de São Paulo (2014)
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Fig. 5 - A TO apenas muda com o número de pavimentos se houver elementos
que se projetam para além dos limites do pavimento térreo.
Fonte: Saboya (2007)
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1.5.5 Taxa de ocupação (TO)
Baseado em Saboya (2007) e Prefeitura da Cidade de São Paulo (2014)
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Como padrão de referência, a figura 6 apresenta uma ideia do que 
representam taxas de ocupação diferentes.
Fig. 6 - Parâmetros de referência para a TO
Fonte: Saboya (2007)
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1.5.6 Coeficiente de aproveitamento (CA)
Baseado em Saboya (2007) e Prefeitura da Cidade de São Paulo (2014)
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O coeficiente de aproveitamento é um índice (portanto não possui 
unidade de medida), que pode ser obtido pela divisão entre a área 
construída computável total de uma construção e a área do 
terreno. O aproveitamento máximo permitido do terreno é 
definido pela Lei de Uso e Ocupação do Solo. 
Na cidade de São Paulo, existem as variantes de Aproveitamento 
Mínimo, Básico e Máximo. Não é permitido construir menos que o 
mínimo estabelecido em lei para cada região, pois se considera 
que o terreno seria sub-aproveitado. Caso o proprietário deseje 
construir acima do aproveitamento básico, é necessário pagar 
Outorga Onerosa, que é uma contrapartida financeira para quese 
possa construir para além do potencial construtivo básico até o 
limite do coeficiente de aproveitamento máximo.
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1.5.6 Coeficiente de aproveitamento (CA)
Baseado em Saboya (2007) e Prefeitura da Cidade de São Paulo (2014)
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Resumindo, o coeficiente de aproveitamento é um número que, 
multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de 
metros quadrados que podem ser construídos em um terreno, 
somando-se as áreas computáveis de todos os pavimentos.
A figura 7 apresenta duas possibilidades de edificação em um lote 
de 24 x 30m, com CA=2. A primeira, que utiliza TO=50%, permite 
apenas 4 pavimentos. A segunda distribui a área edificada em 8 
pavimentos, cada um com TO de 25%.
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1.5.6 Coeficiente de Aproveitamento (CA)
Baseado em Saboya (2007) e Prefeitura da Cidade de São Paulo (2014)
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Fig. 7 - Variações do número de pavimentos e da TO, mantendo o mesmo CA.
Fonte: Saboya (2007) 
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1.5.6 Coeficiente de aproveitamento (CA)
Baseado em Saboya (2007) e Prefeitura da Cidade de São Paulo (2014)
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Dessa forma, o autor do projeto arquitetônico pode ir testando as 
possibilidades de edificação resultantes das diversas combinações 
de taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, sempre 
levando em consideração os objetivos para cada zona (adensar, 
restringir a ocupação, proteger a paisagem, e assim por diante).
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1.5.7 Considerações finais sobre T.O. e C.A.
Texto de Saboya (2007)
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Os detalhes sobre a aplicação desses parâmetros são definidos 
caso-a-caso, ou seja, não há uma regra geral nem uma Lei Federal 
que estipule com detalhes como esses instrumentos devem ser 
aplicados em cada município.
Cada município possui suas próprias regras para a aplicação desses 
conteúdos. 
Em outras palavras, é a legislação urbanística municipal que 
determinará os detalhes da aplicação do coeficiente de 
aproveitamento e da taxa de ocupação. Essa legislação urbanística 
inclui, normalmente, o Plano Diretor, a Lei de Uso e Ocupação do 
Solo e o Código de Obras e devem definir:
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1.5.7 Considerações finais sobre T.O. e C.A.
Texto de Saboya (2007)
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• quais os limites máximos para cada um dos índices 
urbanísticos, em cada zona da cidade; 
• o que deve ser contabilizado e o que não deve ser contabilizado 
para efeitos de aplicação dos instrumentos. 
Por isso, não é possível saber de antemão esses detalhes. Isso vai 
depender da realidade de cada município. Entretanto, alguns 
aspectos parecem se repetir em diversos locais. Por exemplo, não 
costuma ser contabilizado no coeficiente de aproveitamento:
• sacadas, até um limite máximo de área ou de balanço; 
• garagens (nos edifícios, e mesmo assim apenas em municípios 
que incentivam os pavimentos-garagem); 
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1.5.7 Considerações finais sobre T.O. e C.A.
Texto de Saboya (2007)
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• áreas abertas, tais como piscinas; 
• áticos, desde que não ultrapassem uma determinada 
porcentagem da área do pavimento-tipo. 
Portanto, para assegurar-se sobre o que conta e o que não conta 
em uma cidade, só mesmo consultando as leis mencionadas 
anteriormente.
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1.5.8 Referências
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PREFEITURA DA CIDADE DE SÃO PAULO. Quadros 1 A 14 Anexos a 
Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014. Disponível em: 
<http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/arquivos/PDE_lei_final_
aprovada/QUADROS/PDF/PDE2013_SUBST2_Quadro_1_CA_Defini
coes.pdf>. Acesso em: 15 mar. 2017. 
SABOYA, R. Taxa de ocupação e Coeficiente de aproveitamento. 
Santa Catarina, 2007. Disponível em: 
<http://urbanidades.arq.br/2007/12/taxa-de-ocupacao-e-
coeficiente-de-aproveitamento/>. Acesso em: 15 mar. 2017. 
GOOGLE IMAGES. Pesquisa geral sobre imagens de concregrama. 
Disponível em: <https://images.google.com/>. Acesso em: 15 abr. 
2017. 
Muito obrigada! 
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