Vol 1 Patologias em Sistemas Hidráulicos Prediais

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INBEC - UNICID 
ENGENHARIA DIAGNÓSTICA EM EDIFICAÇÕES 
Patologias em Sistemas Hidráulico-Sanitários 
 
Vol. 1 - Patologias em Sistemas Hidráulicos Prediais 
Prof. MSc Sérgio Frederico Gnipper 
Natal RN – 2015 
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Sumário 
 
1 PATOLOGIAS EM INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS PREDIAIS ............................................................................. 2 
1.1 REQUISITOS DE DESEMPENHO X PATOLOGIAS EM SISTEMAS HIDRÁULICOS PREDIAIS .................. 3 
1.2 ASPECTOS LEGAIS, REGULATÓRIOS E NORMATIVOS ........................................................................... 5 
1.3 PRINCIPAIS CAUSAS DAS PATOLOGIAS EM SISTEMAS HIDRÁULICOS PREDIAIS ................................ 6 
1.4 NATUREZA DAS PATOLOGIAS MAIS FREQUENTES EM SISTEMAS HIDRÁULICOS PREDIAIS .............. 6 
1.5 PERÍCIAS EM INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS PREDIAIS ......................................................................... 13 
1.5.1 Abrangência da perícia: laudo técnico x parecer técnico .............................................................. 13 
1.5.2 Metodologia para realização de perícias em instalações hidráulicas prediais ............................. 14 
1.5.1.1 Levantamento e caracterização de problemas e inconformidades .................................... 15 
1.5.1.2 Análise de conformidade dos projetos técnicos de instalações hidráulicas prediais ........ 17 
BIBLIOGRAFIA ...................................................................................................................................................... 19 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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1 Patologias em Sistemas Hidráulicos Prediais 
Entende-se por Sistema Predial Hidráulico-Sanitário o conjunto de componentes das edificações que têm 
por finalidades conduzir água potável para o consumo humano, permitir sua utilização de forma conveniente, 
recolher os efluentes depois do uso, e encaminha-los a um sistema público de coleta ou dispô-los em local 
adequado, assim como captar e transportar as águas pluviais nelas incidentes. 
Numa designação usual mais ampla, a rigor inapropriada, os assim chamados Sistemas Hidráulicos 
Prediais costumam também incluir o Sistema Predial de Gás Combustível e o Sistema Predial Hidráulico de 
Combate a Incêndio. 
Todos esses sistemas se subdividem em agrupamentos integrados menores, com funções específicas, 
ditos subsistemas, que interagem entre si e compõem um todo, o sistema predial, cujos atributos e funções 
ultrapassam aqueles dos seus subsistemas tomados em conjunto. 
A tabela 1 apresenta os subsistemas usuais dos vários sistemas prediais que comumente integram os 
Sistemas Hidráulicos Prediais; porém, nem todos obrigatoriamente têm de estar presentes numa mesma 
edificação. 
Tabela 1 – Subdivisão usual dos Sistemas Hidráulicas Prediais em subsistemas 
SISTEMA HIDRÁULICO PREDIAL SUBSISTEMAS 
Sistema 
predial 
hidráulico-
sanitário 
Função 
suprimento 
de água 
ÁGUA FRIA 
• Subsistema de abastecimento 
• Subsistema de adução 
• Subsistema de reservação 
• Subsistema de distribuição 
ÁGUA QUENTE 
• Subsistema de geração/reservação 
• Subsistema de distribuição 
Função 
esgotamento 
de efluentes 
ESGOTO SANITÁRIO 
• Subsistema de coleta e transporte 
• Subsistema de ventilação 
• Subsistema de tratamento local 
• Subsistema de disposição de efluentes 
ÁGUAS PLUVIAIS 
• Subsistema de captação 
• Subsistema de transporte 
Sistema predial de gás 
canalizado (GN / GLP) 
GÁS COMBUSTÍVEL 
• Subsistema de armazenamento 
• Subsistema de distribuição 
Sistema hidráulico de 
prevenção contra 
incêndio 
COMBATE A INCÊNDIO 
HIDRANTES/SPRINKLERS 
• Subsistema de reservação 
• Subsistema de pressurização 
• Subsistema de distribuição 
A incorporação dos sistemas prediais hidráulico-sanitários às habitações é recente, tendo ocorrido 
somente a partir da segunda metade do século XIX. A evolução destes sistemas prediais foi impulsionada por 
transformações sociais ocorridas desde então, como a libertação da mão-de-obra escrava, e mais 
recentemente o êxodo rural para os centros urbanos, com a mecanização da produção agrícola. Também os 
avanços científicos no conhecimento do processo de transmissão de doenças de veiculação hídrica, com a 
conscientização de que inúmeras doenças eram transmitidas por via hídrica, criaram um meio propício para 
um maior conhecimento dos fenômenos hidráulicos, pneumáticos, mecânicos e térmicos associados, o que 
levou a um grande desenvolvimento dos sistemas prediais hidráulico-sanitários, particularmente nas últimas 
seis décadas. 
Entretanto, a disseminação desses conhecimentos no meio técnico tem sido lenta e desproporcional à 
atual velocidade de produção de novos conhecimentos, novas tecnologias de aplicação, novas concepções 
sistêmicas e novos materiais e equipamentos, o que contribui para uma defasagem entre o que já se conhece 
a respeito e o que é efetivamente incorporado nas edificações. 
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Lamentavelmente, a frequência de incidência e as causas de problemas patológicos nos sistemas 
prediais hidráulico-sanitários, de prevenção contra incêndio e de gás combustível têm sido ainda pouco 
pesquisados em âmbito mundial, e, em particular, no Brasil, pois isto requer recursos vultosos, longos 
períodos de observação, ensaios, simulações e testes invasivos e/ou destrutivos em escala real em 
edificações existentes, etc., para que os dados resultantes sejam considerados consistentes. 
Com a introdução de inovações tecnológicas, de um lado, e a falta ou escassez de conhecimento para a 
aplicação de novos sistemas construtivos, de outro, e já sob a vigência do Código de Defesa do Consumidor 
(lei 8087 de 1990), e mais recentemente o novo Código Civil (desde janeiro de 2003), o estudo das falhas 
construtivas no campo da Engenharia começou a ser tratado de forma mais sistematizada, com base em 
princípios científicos, através da divulgação das ocorrências de patologias construtivas e seus reparos. 
1.1 Requisitos de desempenho x patologias em sistemas hidráulicos prediais 
Desempenho é o comportamento de um produto quando em uso. No caso da construção civil, este 
produto pode ser tanto o sistema “edifício”, osvários subsistemas que o compõem (estruturas, instalações, 
vedações, etc.), indicados na tabela 2, ou os próprios componentes que formam um determinado subsistema. 
Tabela 2 – Classificação dos subsistemas do edifício (ISO 6241, 1984, conforme CIB Publication 64) 
SUBSISTEMAS DO EDIFÍCIO 
ESTRUTURA 
• fundações 
• superestrutura: estrutura portante 
ENVOLTÓRIA EXTERNA 
• sob o nível do solo 
• sobre o nível do solo 
DIVISÕES DE ESPAÇOS 
EXTERNOS 
• verticais: vedações verticais externas (fachadas) 
• horizontais: vedações horizontais externas (coberturas, pisos externos) 
• escadas e rampas de acesso externas 
DIVISÕES DE ESPAÇOS 
INTERNOS 
• verticais: vedações verticais internas 
• horizontais: vedações horizontais internas (forros pisos internos) 
• escadas e rampas de acesso internas 
SERVIÇOS 
• suprimento e disposição de água: instalações hidráulico-sanitárias 
• controle térmico e ventilação: instalações de condicionamento de ar 
• suprimento de gás combustível: instalações de distribuição de gás 
• suprimento de energia elétrica: instalações elétricas prediais 
• telecomunicações: instalações telefônicas, de dados, interfonia 
• transporte mecânico: instalações de elevadores e monta-cargas 
• transporte pneumático e gravitacional 
• segurança e proteção: para-raios, contra intrusões, contra incêndio 
A visão sistêmica sobre desempenho, no âmbito da engenharia, só passou a tomar forma a partir dos 
anos 60, depois da proposição da aplicação do seu conceito de forma sistemática na construção civil pelo CIB 
(Conseil International du Bâtiment pour la Recherche, l’Etude et la Documentation). 
O conceito fundamental da concepção sistêmica reside no princípio de que os produtos (projetos, 
sistemas, componentes, etc.) podem ser descritos e o seu desempenho medido, sem que seja necessário 
pensar nas partes que os compõem. 
As necessidades básicas para a utilização desse conceito em relação a uma edificação, ou a partes dela, 
são: identificação das necessidades do usuário da edificação, identificação dos desgastes a que estará 
sujeita, identificação dos requisitos de desempenho que ela deverá atender para satisfazer às necessidades 
do usuário, e aplicação de critérios e métodos de avaliação confiáveis para a verificação do atendimento a 
esses requisitos. 
Visando estabelecer uma padronização internacional, as necessidades dos usuários das edificações 
foram agrupadas pela ISO (International Standardization Organization) em 14 grupos básicos: 
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Tabela 3 – Relação das necessidades dos usuários (ISO 6241, 1984) 
NECESSIDADES DOS USUÁRIOS 
• estabilidade 
• segurança ao fogo 
• segurança em uso 
• estanqueidade 
• conforto higrotérmico 
• pureza do ar 
• conforto acústico 
• conforto visual 
• conforto tátil 
• conforto antropodinâmico 
• higiene 
• durabilidade 
• economia 
• adequabilidade de espaços 
para usos específicos 
A estas necessidades dos usuários soma-se o requisito “conservação da natureza”, considerando que a 
harmonia funcional de uma edificação resulta da inter-relação entre os seus vários subsistemas, visando o 
adequado relacionamento Homem-Edifício-Meio Ambiente (GRAÇA, 1985). Os principais fatores geradores de 
desgastes nas Instalações Hidráulicas Prediais estão reunidos na tabela 4:. 
Tabela 4 – Fatores geradores de desgastes no âmbito das IPHS - Instalações Prediais Hidráulico-Sanitárias (AMORIM, 1989) 
FATORES ATUANTES 
Sobre as IPHS 
Por influência do 
próprio sistema 
• pressão interna 
• temperatura 
• umidade 
• características físico-químicas da água (pH, dureza, etc.) 
• abrasão 
• sólidos 
Por influência do 
usuário 
• esforços decorrentes do uso normal 
• esforços decorrentes do uso indevido 
• choques 
• sobrecarga durante o uso 
• desgastes decorrentes de manutenção 
Por influência de 
outros subsistemas 
• deformações 
• umidade 
• agressividade dos materiais 
Por influência do 
meio ambiente 
• temperatura 
• presença de elementos indesejáveis (partículas sólidas) 
• presença de animais 
• eletricidade estática 
• agressividade do solo 
Sobre outros subsistemas por 
influência das IPHS 
• vibrações 
• sobrecarregamentos 
• propagação de incêndio 
• sobrecarga elétrica 
• agressividade do solo 
Sobre o usuário/meio ambiente por 
influência das IPHS 
• emanação de fumaça/gases 
• sobreaquecimento 
• lesões 
• ignição/explosão 
• emanação de odores 
• ruído 
• umidade 
• características da superfície (rugosidade, aspereza, aspecto, etc.) 
• doenças 
• irritabilidade por exiguidade de espaço e quantidade 
• desequilíbrio ecológico 
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Por outro lado, compreende-se por requisito de desempenho a formulação qualitativa das propriedades a 
serem alcançadas pelo edifício, ou por suas partes, de maneira a atender determinadas necessidades do 
usuário. Os requisitos de desempenho são relativos: 
a) ao uso propriamente dito da edificação; 
b) à resistência que esta deverá oferecer aos desgastes que sobre ela atuam; 
c) às consequências que ela produzirá sobre o meio ambiente. 
Por exemplo, são requisitos de desempenho das instalações prediais de água fria seguintes princípios 
gerais, pois elas devem ser projetadas e montadas de modo a obedecer aos mesmos durante toda a vida útil 
da edificação: 
• princípio da garantia sanitária: garantir a potabilidade da água destinada ao consumo ou ao 
contato humano direto ou indireto, preservando sua qualidade, característica da fonte de 
abastecimento; 
• princípio da conservação de recursos: promover economia de água e de energia; 
• princípio da garantia da qualidade da instalação: garantir o fornecimento de água de forma 
contínua, em quantidade adequada e com pressões e velocidades compatíveis com o perfeito 
funcionamento dos aparelhos sanitários, peças de utilização, e demais componentes, ou seja, 
garantir o seu adequado desempenho; 
• princípio da satisfação do conforto dos usuários: proporcionar conforto aos usuários, 
prevendo peças de utilização adequadamente localizadas, de fácil operação, com vazões 
satisfatórias, atendendo às exigências dos usuários sem incorrer em superdimensionamentos; 
evitar níveis de ruído, produzido ou transmitido pela própria instalação, inadequados à 
ocupação dos ambientes da edificação; 
• princípio da facilidade de operação e manutenção: possibilitar operação fácil e manutenção 
econômica, com máxima acessibilidade a todas as partes da instalação. 
De forma bastante geral, pode-se dizer que incorre numa patologia (problema real, com sintomas já 
manifestos) ou numa não conformidade (problema potencial, sem sintomas aparentes) todo subsistema ou 
sistema hidráulico predial que não atende algum requisito de desempenho, e particularmente aqueles 
textualmente exigidos por legislação específica, regulamentação ou normalização técnica. 
1.2 Aspectos legais, regulatórios e normativos 
Os Sistemas Hidráulicos Prediais, na forma de subsistemas integrantes das edificações, naturalmente se 
sujeitam à legislação em vigor à época da elaboração dosrespectivos projetos e durante a sua execução. 
Quando o empreendimento que resulta numa edificação implica numa relação de consumo, ele é regido 
pela Lei nº 8.078 de 11/09/1990, conhecia como Código de Defesa do Consumidor, cujo artigo nº 39 (Seção 
IV: “Das Práticas Abusivas”) prescreve: 
 
 "... é vedado ao fornecedor de produtos ou serviços: ... colocar no mercado de consumo qualquer 
produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, 
se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra 
entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia Normalização e Qualidade Industrial ". 
 
Esta lei, no que tange a uma relação de consumo no âmbito da construção civil, reconhece o CONMETRO 
como entidade com atribuição legal para elaborar e expedir regulamentos técnicos, na ausência de normas 
expedidas por órgão oficiais competentes (estas efetivamente com força de lei, como as emitidas pelas 
agências reguladoras, a exemplo da ANVISA, ANA, ANATEL, ANEEL, etc.). 
Portanto, as verdadeiras normas brasileiras são os Regulamentos Técnicos (RT’s) - atos normativos de 
caráter compulsório, emanados de autoridade estatal com competência específica para editá-los, e que 
contêm regras legislativas, regulatórias ou administrativas, e que estatuem características técnicas para um 
produto ou serviço; na sua ausência valem as normas aprovadas pelo CONMETRO (Resolução nº 11/75). 
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 Vale esclarecer que a normalização é uma atividade legalmente desenvolvida no âmbito do SINMETRO – 
Sistema Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial, instituído pela Lei nº 5.966 de 
11/12/1973, com a finalidade de formular e executar a política nacional de metrologia, normalização industrial e 
certificação de qualidade de produtos industriais (artigo 1º). 
O SINMETRO é um sistema misto, integrado por entidades públicas ou privadas que exercem atividades 
relacionadas com as suas finalidades legais. Compõem a estrutura do SINMETRO: o Conselho Nacional de 
Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial – CONMETRO, o Instituto Nacional de Metrologia, 
Normalização e Qualidade Industrial – INMETRO, e os Organismos de Normalização Setorial – ONS's. 
O CONMETRO é o órgão colegiado normativo do SINMETRO, vinculado ao Ministério da Indústria e 
Comércio, e tem a atribuição de formular e supervisionar, entre outras, a política nacional de normalização 
industrial e estimular as atividades de normalização voluntária no país. 
O INMETRO, órgão executivo central do SINMETRO, é uma autarquia federal, com atribuição, entre outras, 
de elaborar e expedir regulamentos técnicos nas áreas que lhe são determinadas pelo CONMETRO, com a 
tarefa de órgão articulador para a edição de regulamentos técnicos pelos órgãos competentes. 
Já os Organismos de Normalização Setorial (ONS) são órgãos públicos, privados ou mistos, sem fins 
lucrativos, que, entre outros, têm atuação reconhecida no campo da normalização em um dado domínio 
setorial, devidamente credenciados pela ABNT, segundo critérios aprovados pelo CONMETRO. 
A Resolução nº 6/92 do CONMETRO reconhece e legitima como normas brasileiras aquelas homologadas 
pelo Foro Nacional de Normalização, que, ao serem nele registradas, passam a receber a designação "NBR" 
(Norma Brasileira Registrada no CONMETRO). 
 A Resolução nº 7/92 de 24/08/1992 do CONMETRO designou a própria ABNT – Associação Brasileira de 
Normas Técnicas (uma entidade privada sem fins lucrativos, reconhecida de Utilidade Pública) o Foro do 
Sistema Nacional de Normalização - SINMETRO, com atribuição, em seu nome, de elaborar normas técnicas. 
 Dessa forma, por delegação de competência, a observância das normas técnicas da ABNT em projetos 
de engenharia cujo produto resulta em relação de consumo, até então de caráter facultativo, representando 
apenas uma referência técnica, ao menos desde 1992 tornou-se compulsória, amparada pelo artigo nº 39 do 
Código de Defesa do Consumidor. 
Este fato tem sido tomado como jurisprudência em ações judiciais, como as que envolvem perícias de 
engenharia, e as normas técnicas da ABNT vigentes à época da elaboração dos projetos e durante a 
execução da obra têm sido consideradas pelos juízes como texto legal. 
Assim sendo, quaisquer inconformidades normativas verificadas nos sistemas hidráulicos prediais de uma 
edificação, relativas às normas técnicas correlatas da ABNT, seja nos respectivos projetos, seja no que nela se 
encontra efetivamente instalado, constituem patologias, sejam elas manifestas (já instaladas) ou potenciais 
(em curso, porém sem sintomas aparentes, ou com risco de se manifestarem). 
As principais normas técnicas emitidas pela ABNT, e respectivas edições válidas ao menos a partir de 
1992, relacionadas a sistemas prediais hidráulico-sanitários, de gás combustível e de prevenção contra 
incêndio, estão relacionadas na tabela 5 adiante. 
Independente do enquadramento ou não no Código de Defesa do Consumidor, o projeto e a execução 
dos sistemas hidráulicos prediais de quaisquer edificações urbanas devem atender às demais disposições 
legais vigentes aplicáveis, tais como: 
• Regulamentos de companhias concessionárias (ex: Regulamento de Instalações Prediais da 
SCGás, Regulamento de Instalações Prediais da Casan, etc.); 
• Regulamentos de órgãos fiscalizadores com jurisdição local (ex: Código de Prevenção contra 
Incêndio – Corpo de Bombeiros do Estado de Santa Catarina, etc.); 
• Leis, decretos, resoluções, instruções normativas, etc. (ex: Código Sanitário do Estado de Santa 
Catarina, Código de Obras do Município, Norma Técnica Especial sobre Piscinas, etc.) 
Segundo o mesmo princípio, pode-se considerar que quaisquer inconformidades regulatórias ou legais 
verificadas nos sistemas hidráulicos prediais de uma dada edificação, relativas às demais disposições legais 
em vigor, tanto nos respectivos projetos quanto em relação às instalações prediais nela existentes, constituem 
patologias, manifestas ou potenciais. 
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Tabela 5 – Edições mais recentes das principais normas técnicas da ABNT relacionadas a Instalações Hidráulicas Prediais 
ASSUNTO CÓDIGO - TÍTULO DA NORMA 
ÁGUA FRIA 
NBR 5626:1982 “Instalações prediais de água fria” 
NBR 5626:1998 “Instalação predial de água fria” 
CORES DE 
TUBULAÇÕES 
NBR 6493:1984 "Emprego de cores fundamentais para tubulações” 
NBR 6493:1994 "Emprego de cores para identificação de tubulações” 
ÁGUA QUENTE 
NBR 7198:1982 “Instalações prediais de água quente” 
NBR 7198:1993 “Projeto e execução de instalações prediais de água quente” 
CHAMINÉS DE 
AQUECEDORES 
NBR 8132:1982 "Chaminés para tiragem dos gases de combustão de aquecedores" 
ESGOTO 
SANITÁRIO 
NBR 8160:1983 “Instalação predial de esgoto sanitário” 
NBR 8160:1999 “Sistemas prediais de esgoto sanitário – Projeto e execução” 
SAÍDAS DE 
EMERGÊNCIA 
NBR 9077:1993 “Saídas de emergência em edifícios” 
NBR 9077:2001 “Saídas de emergência em edifícios” 
ÁGUAS PLUVIAIS 
NB 611:1981 "Instalaçõesprediais de águas pluviais" 
NBR 10844:1989 "Instalações prediais de águas pluviais" 
ADEQUAÇÃO 
DE AMBIENTES 
P/ APARELHOS 
A GÁS 
NBR 13103:1994 “Adequação de ambientes residenciais para utilização de aparelhos 
que utilizam gás combustível” 
NBR 13103:2000 “Adequação de ambientes residenciais para utilização de aparelhos 
que utilizam gás combustível” 
NBR 13103:2006 “Instalação de aparelhos a gás para uso residencial – Requisitos 
dos ambientes” 
EXTINTORES NBR 12693:1993 “Sistemas de proteção por extintores de incêndio - Procedimento” 
HIDRANTES NBR 13714:2000 “Sistemas de hidrantes e de mangotinhos para combate a incêndio” 
CHUVEIROS 
AUTOMÁTICOS 
NBR 10897:1990 “Proteção contra incêndio por chuveiros automáticos” 
NBR 10897:2006 “Proteção contra incêndio por chuveiros automáticos” 
CENTRAL DE 
GLP 
NBR 13523:1995 "Central predial de gás liquefeito de petróleo" 
NBR 13523:2006 "Central predial de gás liquefeito de petróleo" 
GÁS 
COMBUSTÍVEL 
P-NB 107:1962 "Instalações para utilização de gases liquefeitos de petróleo” 
NBR 13932:1997 "Instalações internas de gás liquefeito de petróleo (GLP) – Projeto e 
execução" 
NBR 13933:1997 "Instalações internas de gás natural (GN) – Projeto e execução" 
NBR 14570:2000 "Instalações internas de para uso alternativo dos gases GN e GLP - 
Projeto e execução" 
NBR 15358:2007 “Redes de distribuição interna para gases combustíveis – Projeto e 
execução” 
CENTRAL DE 
GLP A GRANEL 
NBR 14024:2000 "Centrais prediais de gás liquefeito de petróleo (GLP) – Sistema de 
abastecimento a granel" 
NBR 14024:2006 "Centrais prediais de gás liquefeito de petróleo (GLP) – Sistema de 
abastecimento a granel – Procedimento operacional" 
INSTALAÇÃO DE 
TUBOS COBRE 
NBR 15345:2006 “Instalação predial de tubos e conexões de cobre e ligas de cobre - 
Procedimento” 
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1.3 Principais causas das patologias em sistemas hidráulicos prediais 
A necessidade de avaliação do desempenho das edificações, depois de colocadas em uso, deu causa a 
levantamentos sistemáticos, realizados nos anos 70 em diversos países com longa tradição de construir bem, 
cujos resultados quanto à origem das respectivas falhas seguem na figura 1. 
 
Figura 1 – Origem percentual de falhas em edificações (AMORIM,1997) 
O gráfico acima destaca, portanto, como principais causas de patologias de origem endógena durante 
ocupação, ou seja, originadas por fatores inerentes à própria edificação: falhas decorrentes de mal elaborados 
(36% a 49%), falhas de execução (19% a 30%), de componentes (11% a 25%) e de utilização (9% a 11%). 
Nesse contexto, as pessoas convivem diariamente com inúmeras falhas nas instalações prediais 
hidráulico-sanitárias que, em geral, lhes causam desconfortos e aborrecimentos, e até ameaça à saúde ou à 
vida, e que impropriamente consideram como normais ou aceitáveis, mas, em realidade, decorrem de projetos 
mal elaborados, execução inadequada, utilização de componentes não normalizados, etc. 
Na fase de projeto dos sistemas prediais, os vícios podem ocorrer por falhas de concepção sistêmica, 
erros de dimensionamento, ausência ou incorreções de especificações de materiais e de serviços, falha de 
comunicação com projetistas de outros sistemas (estrutural, elétrico, etc.), inexistência de compatibilização 
com os diversos outros subsistemas da edificação, insuficiência ou inexistência de detalhes construtivos, etc. 
Durante o processo de execução podem ocorrer: falta de domínio do sistema construtivo, má utilização 
dos componentes, comunicação inadequada motivada por interpretação e/ou desconsideração das 
informações, falha de seleção, capacitação, treinamento e motivação dos recursos humanos, ausência de 
procedimentos e de controle do processo de execução. 
Mais especificamente, os problemas detectados na fase de execução se devem a erros de marcação das 
passagens de tubulações em elementos estruturais, interferência em outros subsistemas prediais, danos e 
obstruções de tubulações promovidos por atos de vandalismo de operários, inexistência ou falha de 
planejamento e programação da sequência de execução, modificações de traçado geométrico e de bitolas de 
tubulações em relação ao previsto em projeto, alterações posteriores à execução de parte do serviço por 
solicitação do contratante, improvisações pelos executores devido à falta de supervisão e/ou treinamento. 
Já os processos de aquisição, recebimento e armazenagem de componentes podem causar patologias 
em razão da falta de especificações técnicas adequadas no momento da aquisição, falta de conhecimento 
técnico requerido para a correta aquisição, transporte e armazenamento em condições inadequadas, etc. 
1.4 Natureza das patologias mais frequentes em sistemas hidráulicos prediais 
São características próprias dos sistemas hidráulicos prediais a sua complexidade funcional intrínseca e a 
inter-relação dinâmica entre os seus diversos subsistemas, além da enorme variedade de materiais, 
componentes e equipamentos constituintes (tubos, conexões, registros, válvulas, acessórios, reservatórios, 
bombas, tanques, dispositivos de controle, dispositivos de medição, etc.). 
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Estas peculiaridades, em consequência, podem dar origem a uma enorme diversidade de manifestações 
patológicas nas edificações, que vão desde simples falhas frequentes em certos equipamentos (por exemplo, 
queima constante de uma dada bomba de circulação de água quente) até intrincadas flutuações de pressões, 
vazões e temperaturas, decorrentes de falha de concepção sistêmica no projeto (por exemplo, graves 
distorções nas leituras de hidrômetros individuais de água fria e quente em apartamentos de edifícios com 
geração central de água quente e recirculação horizontal). 
Porém, muitas das patologias manifestas ou potenciais incidem de forma repetitiva em diferentes edifícios 
inspecionados, revelando falhas sistemáticas nas fases de projeto e execução desses sistemas prediais, 
nestes casos principalmente decorrentes de falhas de concepção sistêmica, erros de dimensionamento e 
inobservância de prescrições regulatórias e normativas. 
Ao se caracterizar e apontar essas falhas mais frequentes, mesmo com base apenas em levantamentos 
feitos num pequeno universo amostral de um determinado centro urbano, os resultados podem ser 
razoavelmente extrapolados para outras cidades verticalizadas do país, com o intuito de evitar que se repitam 
em novos edifícios a serem projetados e construídos. 
Portanto a tipificação e caracterização da natureza das patologias e inconformidades mais frequentes 
nesse universo amostral podem contribuir para uma ação preventiva durante as fases de projeto e execução 
de novas edificações. 
TABELA 6 – Características dos edifícios e natureza das patologias e inconformidades constatadas em 25 laudos técnicos 
EDIFÍCIO 
Ano da 
ocupa 
-ção 
Anos em 
uso até a 
perícia 
Nº de 
pav os 
Nº de 
aptos 
Nº itens patologias / inconformidades presentes 
AF AQ INC GÁS ESG AP outro total 
Residencial Iguaçú1965 38 06 24 15 02 03 02 02 02 03 29 
Savion 1984 17 23 18 13 02 01 03 04 - 04 27 
Sobral 1985 17 24 18 10 04 - 04 19 07 04 48 
Sônia Léa 1986 14 17 14 12 05 01 04 20 03 03 48 
Le Coin 1989 16 09 10 22 05 - 08 20 09 02 66 
Cândido Abreu 1989 13 2 x 20 2x190 12 - - 01 17 07 04 41 
Rio Mississipi 1992 09 21 32 08 01 - - 07 02 02 20 
Nicole I 1995 08 16 78 20 - 02 02 13 09 03 49 
Andrea Dória 1995 08 18 54 30 - 02 - 19 11 03 65 
Colina do Estoril 1996 08 20 56 14 08 - 09 11 06 03 51 
Fleming Boulevard 1997 05 07 08 21 10 - 06 20 12 03 72 
Lugano 1997 04 22 64 10 - - 01 12 01 - 24 
Tambaú 1998 04 22 72 27 01 01 08 18 08 04 67 
Princ. Elisabeth 1998 06 25 42 13 07 - 08 16 07 03 54 
Cádiz 1999 05 21 60 17 01 01 07 12 01 03 42 
Alba Zaninelli 2000 02 11 16 21 05 - 02 17 14 04 63 
Viana do Castelo 2000 04 11 14 20 04 01 07 22 13 04 71 
Mont Royal 2001 04 28 144 22 12 - 08 27 13 06 88 
Luxemburgo 2001 02 06 24 20 08 03 10 10 06 01 58 
Royal Park 2001 05 27 22 27 11 01 05 24 16 05 89 
Ville Bretagne 2003 03 13 45 23 17 01 06 23 10 07 87 
Palazzo Reale 2003 04 27 21 39 22 02 10 24 12 05 114 
Ana Luísa 2003 04 18 112 40 - 01 10 29 22 07 109 
Sant’Anna 2004 02 12 24 14 04 - 10 16 06 03 53 
Kensington 2004 01 27 27 28 10 02 03 24 08 04 79 
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A título de exemplo, de um total de 48 perícias em instalações hidráulicas prediais realizadas em anos 
recentes no município de Curitiba - PR, foram selecionados 25 edifícios residenciais julgados mais 
representativos, cujos laudos técnicos apresentam certas patologias recorrentes, grande parte das quais 
poderão ser evitadas em edifícios ainda a serem projetados e construídos, sob a presunção do 
aproveitamento da experiência acumulada. 
Os outros 23 edifícios resultaram descartados para fins estatísticos por razões variadas, entre as quais se 
destacam a insuficiência de informações provindas dos moradores acerca dos sintomas verificados, situação 
decorrente dos serviços terem sido realizados em períodos de festas de fim de ano e/ou férias escolares, com 
grande evasão de condôminos, a inexistência ou indisponibilidade dos projetos técnicos de engenharia 
correspondentes, o regime de uso diverso do residencial (edifícios de escritórios, estabelecimento de ensino, 
etc.), edifícios recém ocupados sem que a população final tenha sido verificada nas unidades condominiais, 
entre outras. 
Os edifícios selecionados estão sumariamente caracterizados na tabela 6 supra, apresentando grande 
diversidade de características, tais como idade em uso dos sistemas prediais envolvidos, número de 
pavimentos e de apartamentos. 
Essa tabela mostra a frequência de incidência qualitativa por natureza de patologias manifestas e 
inconformidades presentes, subdivididas nos subsistemas de água fria (AF), água quente (AQ), combate a 
incêndio (INC), gás combustível natural ou liquefeito de petróleo (GÁS), esgoto sanitário (ESG) e águas pluviais 
(AP). 
Na coluna designada “OUTRO” estão apontadas as frequências de incidência de patologias e 
inconformidades relevantes não relacionadas diretamente com a natureza própria desses subsistemas em 
particular, porém integrantes do conjunto dessas instalações prediais, associadas a tubulações como um 
todo. 
Este é caso de irregularidades constatadas nas suportações mecânicas das tubulações e seus 
componentes, como o uso de apoios, suportes e ancoragens indevidos, espaçamento excessivo entre essas 
suportações, etc., e mesmo de ausência de pintura padronizada identificativa de tubulações, entre outros. 
Neste grupo também se encontra a corrosão galvânica decorrente do contato direto de materiais 
metálicos com grande diferencial de potenciais eletroquímicos, tais como tubos de cobre e conexões, 
registros, válvulas e equipamentos de latão e bronze (que contém cobre em sua composição) com tubos de 
aço carbono e conexões de ferro fundido maleável, zincados por imersão a quente ou não (que contém ferro 
em sua composição). 
Considerando uma combinação da incidência relativa de uma dada patologia manifesta ou 
inconformidade, presente nos laudos dos 25 edifícios inspecionados, com um nível atribuído à gravidade das 
correspondentes consequências, resultaram de maior frequência e importância as patologias e 
inconformidades elencadas na Tabela 7 adiante, segundo o subsistema predial em que têm origem. 
Esta mesma tabela também assinala se a patologia ou inconformidade considerada teve por origem uma 
falha no correspondente projeto (P), ou na execução (E) durante a obra, ou se decorreu do uso (U) indevido ou 
inadequado e/ou ausência de manutenção, e ainda se foi relacionada a falha de fabricação (F) de componente 
ou equipamento. Note-se que as patologias apontadas não foram necessariamente referenciadas pelos 
sintomas consequentes (mau cheiro, vazamento, transbordamento, refluxo, ruído, etc.), mas por citações que 
podem identifica-las mais facilmente. 
Dessa tabela, depreende-se que as causas mais frequentes das patologias manifestas e das 
inconformidades sistêmicas e normativas constatadas, relacionadas pela frequência de incidência nos laudos 
dos edifícios da tabela 6 anterior, e em função da relevância de suas consequências, decorrem em sua maior 
parte de falhas nos projetos dos sistemas prediais em questão. 
Esta condição não difere da realidade existente em países europeus em relação à origem das patologias 
em sistemas prediais hidráulico-sanitários, de prevenção contra incêndio e de gás combustível, segundo 
relatam MARTINS et al. e também AMORIM et al.. 
 Tal realidade, entretanto, pode ser revertida positivamente ao se considerar a possibilidade de atuação 
preventiva, ainda na fase de projeto, mediante cuidadosa verificação prévia da adequação dos sistemas 
adotados e do atendimento a exigências e prescrições regulatórias e normativas, segundo uma metodologia 
conveniente, ou mesmo valendo-se de um simples check list, a ser seguida pelo contratante dos serviços de 
projeto, ou por ele transferida a um profissional de sua confiança, experimentado e devidamente capacitado. 
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TABELA 7 – Patologias e inconformidades normativas mais frequentes/relevantes 
Sist. PATOLOGIA OU NÃO CONFORMIDADE P E U F 
AF 
Ruídos, golpes de aríete, dificuldades de acionamento, vazamentos e/ou 
desperdícios de água na operação de válvulas de descarga de bacias sanitárias 
 • 
AF 
Ausência de dispositivo adequado de prevenção ao refluxo na alimentação de 
água potável do ponto de suprimento de reservatório inferior • 
 
AF 
Ausência de tela protetora na extremidade terminal de tubulação de extravasão 
de reservatório superior/inferior • • 
 
AF Ausência de tubulação de aviso de extravasão no reservatório superior/inferior • 
AF 
AQ 
Ausência de registros de fechamento para comando individual das colunas de 
distribuição de água (/quente, onde há geração central de água quente) • 
 
AF 
Adoção de PVC marrom soldável para tubulações suscetíveis de golpes de 
aríete: alimentação de válvulas de descarga/recalque de água em edifícios altos• 
 
AF 
Ausência de tubos de ventilação de colunas de distribuição de água fria que 
alimentam válvulas de descarga e misturadores de água fria e quente • 
 
AF 
Adoção de central de redução de pressão com uma única válvula redutora de 
pressão e com registro de fechamento tipo gaveta ou esfera em by pass • 
 
AF Adoção de reservatório inferior com câmara única (sem septo separador) • 
AF 
Ausência ou insuficiência de folga das paredes laterais de reservatório inferior 
com paredes limítrofes do subsolo, e da laje de fundo com o piso • 
 
AF 
Tampa da abertura para acesso ao reservatório superior/inferior danificada, sem 
fechamento estanque e/ou instalada de modo incorreto • • 
 
AF 
AQ 
Ausência de amortecedores de vibração nas bases de apoio e saídas de 
bombas de recalque de a. potável/pressurizadoras/circulação de água quente • • 
 
AF Válvula de retenção comum a ambas as saídas de bombas de recalque • 
AF Ausência de tubo-sifão para tomada de água ao fundo do reservatório elevado • 
AF 
Ausência de registro de fechamento a montante de torneira de boia de 
reservatório inferior • • 
 
AF Tubulações de PVC marrom soldável expostas ao tempo • • 
AF 
Ausência de tubulação exclusiva para alimentação de água fria a aquecedores 
de água centrais privados dos apartamentos • 
 
AF 
Ausência de dispositivo adequado de prevenção contra refluxo na alimentação 
de torneiras de jardins, aspersores, fontes, cascatas, piscinas e/ou chafarizes • 
 
AQ 
Ausência de registros de fechamento nas derivações de ramais de distribuição 
de água quente de ambientes sanitários e/ou jusante de aquecedores • 
 
AQ 
Conformação de sifão e ausência de tubo-respiro ou dispositivo eliminador de 
ar em colos altos de ramais de distribuição de água quente • 
 
AQ 
Inexistência de válvulas de segurança à pressão em geradores de água quente 
por acumulação, ou válvulas de segurança com saída não tubulada • • 
 • 
AQ Ausência ou falha de aplicação de isolamento térmico em tubulações metálicas • 
GÁS 
Ausência ou insuficiência de aberturas adequadas de ventilação permanente 
para ar de combustão em ambientes contendo equipamentos a gás • • 
 
GÁS 
Ausência de meio ou duto coletivo de ventilação permanente para os abrigos de 
medidores de gás situados nos halls dos andares • 
 
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Sist. PATOLOGIA OU NÃO CONFORMIDADE (cont.) P E U F 
GÁS 
Extensão insuficiente do trecho vertical das chaminés de aquecedores de água 
a gás com tiragem natural 
 • 
GÁS 
Terminais de exaustão das chaminés de aquecedores a gás com tiragem 
natural instalados em posição horizontal, rentes à fachada e/ou 
subdimensionados 
• • 
GÁS 
Ausência de dispositivos de segurança à sobrepressão a jusante de 
reguladores de gás (over pressure shut off valves) • 
 
ESG Inserção direta e em nível de tubo ventilador secundário em ramal de esgoto • 
ESG 
Ligação direta e em nível de tubo ventilador secundário em coluna de ventilação 
sem a presença de alça de ventilação com altura adequada • 
 
ESG 
Término de colunas de ventilação/tubos ventiladores primários em locais 
inadequados na cobertura • 
 
ESG 
Ausência de terminais de ventilação adequados nas extremidades de colunas 
de ventilação e de tubos ventiladores primários na cobertura • • 
 
ESG 
Ausência de colunas de ventilação e de tubos ventiladores secundários em 
cozinhas e áreas de serviço dos apartamentos em edifícios altos • 
 
ESG 
Ausência de ventilação adequada em pontos a montante e a jusante de desvios 
de tubos de queda • 
 
ESG 
Ausência de ventilação adequada em bases de tubos de queda ou inícios dos 
correspondentes subcoletores • 
 
ESG 
AP 
Existência de mudanças de direção em 90° em trechos horizontais de ramais de 
descarga, ramais de esgoto, subcoletores e coletores prediais, e em condutores 
horizontais de águas pluviais 
• 
ESG 
Ligação de ramais de esgoto com despejos potencialmente formadores de 
espuma em zonas de sobrepressão nas bases de tubos de queda/seus desvios • 
 
ESG Trechos iniciais de subcoletores e coletores prediais superdimensionados • 
ESG 
Ligação de tubo ventilador secundário ou de ramal de esgoto de ralo sifonado 
em abertura de inspeção de joelho de 90° em saída de bacia sanitária • 
 
ESG 
AP 
Ausência, inadequação e/ou inacessibilidade de dispositivos de inspeção em 
bases de tubos de queda e mudanças de direção de subcoletores e coletores 
prediais de esgoto, e em condutores horizontais de águas pluviais 
• • 
ESG Ramais de descarga de máquinas de lavar roupa e louças subdimensionados • 
ESG Inexistência ou subdimensionamento de caixa geral retentora de gordura • 
AP 
Inexistência de redução excêntrica e redução da seção útil de ralos planos por 
manta de impermeabilização superficial da laje e de sua proteção mecânica • 
 
AP 
Ausência de manta separadora (geotêxtil não tecida ou similar) na interface 
solo-brita em valas de drenagem subsuperficial em subsolos • • 
 
AP 
Empoçamento de águas pluviais em áreas externas e transbordamento para o 
interior do edifício quando ocorrem chuvas intensas • • 
 
AP 
Ligação de ralos de varandas em região de desvio de prumada de condutores 
verticais de águas pluviais com transbordamento sob chuvas intensas • 
 
AP 
Especificação de tubos e conexões de PVC branco sanitário “linha leve” para os 
condutores de águas pluviais • 
 
 
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1.5 Perícias em Sistemas Hidráulicos Prediais 
A partir do início de sua ocupação e/ou utilização, uma edificação fica sujeita ao processo natural e 
progressivo de desgaste e obsolescência em seus sistemas prediais originais, causado por múltiplos fatores, 
entre os quais podem ser citados a manutenção deficiente ou irregular, falhas nos componentes, processos de 
desgaste ou envelhecimento natural dos materiais utilizados, condições de exposição inapropriadas, etc. 
Ao longo da vida útil da edificação, portanto, os seus usuários se sujeitam, com maior ou menor 
frequência, às consequências das patologias que nelas surgem, destacadamente aquelas relacionadas aos 
sistemas prediais hidráulico-sanitários, de prevenção e combate a incêndio, e de gás combustível. 
Tais patologias são das mais variadas ordens, segundo o exposto supra, e só em casos extremos os 
seus efeitos implicam em sérios riscos à vida ou à saúde dos moradores e usuários, mas comumente resultam 
em sérios aborrecimentos, em permanente desconforto e até em expressivos prejuízos econômicos. 
Por esses motivos, são frequentes as solicitações de serviços profissionais especializados de perícia de 
engenharia relacionados a patologias associadas a esses sistemas prediais, com o fito de orientar 
corretamente as ações destinadas a solucionar os problemas instalados e fazer cessar, ou ao menos reduzir a 
um nível aceitável, as suas consequências prejudiciais. 
No âmbito da Engenharia de Sistemas Prediais, as inspeções prediaise perícias de engenharia, 
resultando na elaboração de pareceres e laudos técnicos, constituem um campo especializado e requerem do 
profissional amplos conhecimentos dos sistemas hidráulicos prediais, dos fenômenos hidráulicos, 
pneumáticos, mecânicos e termodinâmicos a eles associados, de técnicas construtivas e de montagem das 
instalações, de projetos de sistemas prediais hidráulicos, e de normas técnicas e demais legislação aplicável. 
Evidentemente, se trata de uma atividade sempre dirigida, particularizada, pois cada edifício apresenta 
peculiaridades próprias e diversas de quaisquer outros; em outras palavras, cada serviço prestado neste 
âmbito é personalizado, e as soluções propostas para uma dada edificação podem não ser adequadas a 
outra edificação afetada por patologia idêntica ou assemelhada. 
Porém, uma análise mais detalhada da tipologia das causas mais frequentes das patologias semelhantes 
constatadas em diferentes edifícios, como já visto, apontou para uma grande incidência de problemas já 
manifestos e de riscos potenciais de patologias decorrentes de falhas e omissões nos respectivos projetos 
executivos dos sistemas prediais em consideração, que podem ser evitadas através de medidas preventivas. 
1.5.1 Abrangência da perícia: laudo técnico x parecer técnico 
Quando um determinado edifício apresenta uma patologia específica já instalada, com sintomas 
aparentemente relacionados a um determinado sistema predial hidráulico, sanitário, de combate a incêndio ou 
de gás combustível, e pretende obter uma orientação técnica especializada de Engenharia para a solução tão 
somente desse problema em particular, o serviço a ser prestado resultará na emissão de um documento 
extrajudicial detalhado, usualmente designado parecer técnico. 
Um parecer técnico, em consequência, pode ser estruturado na seguinte sequência: 
 
• introdução, com a caracterização sucinta do edifício; 
• objetivo do trabalho; 
• metodologia empregada e suas limitações; 
• descrição do problema, pormenorizada, a partir dos sintomas já manifestos; 
• causa do problema, provável ou comprovada; 
• consequências do problema, ainda passíveis de ocorrerem, já em curso ou manifestas; 
• medidas corretivas, com sugestões de intervenção para supressão da patologia já instalada, ou 
medidas preventivas contra o aparecimento de potencial patologia ainda não manifesta. 
 
Portanto, um parecer técnico é o produto material de um processo de perícia de engenharia, e sempre 
reflete uma opinião, sugestão ou posição técnica do seu autor quanto à solução ou à prevenção de uma dada 
patologia real ou potencial numa edificação, particularmente em seus sistemas hidráulicos prediais. 
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Como exemplificação, este é o caso típico de um edifício cuja tubulação de recalque de água fria, de aço 
carbono galvanizado, apresentou vazamentos nas costuras de segmentos de tubos em cinco ocasiões 
distintas, sempre em andares consecutivos. 
 
Fotos 1 e 2 – Vazamentos em diferentes pontos da costura de uma mesma tubulação de aço galvanizado (recalque de água fria ) 
O profissional é então chamado para emitir a sua opinião técnica se se trata de um problema localizado e 
restrito a duas ou três barras de tubo com imperfeições de fabricação que, uma vez substituídas, resultarão 
em estanqueidade da tubulação, ou se ela apresenta um estágio de comprometimento por corrosão interna a 
ponto de requerer completa substituição. 
Por outro lado, quando um edifício apresenta certa diversidade de patologias em seus sistemas 
hidráulicos, sanitários, de combate a incêndio e de gás combustível, esta situação pode exigir um serviço de 
perícia de engenharia mais amplo no edifício, por vezes simplesmente chamado, de forma restrita e imprópria, 
porém usual, de inspeção predial. 
Nesta modalidade de serviço, o escopo não se restringe ao problema mais evidente e que maior 
incômodo momentâneo causa aos moradores do edifício, mas tem a pretensão de abranger a totalidade das 
patologias já manifestas por ocasião de sua realização e também aquelas ainda passíveis de ocorrerem com o 
decorrer do tempo, ou cujos sintomas ainda não se manifestaram com frequência ou intensidade suficientes 
para causar aborrecimentos, desconfortos ou sensíveis prejuízos econômicos. 
Esta atividade técnica resulta então num relatório extrajudicial mais amplo e diversificado, que pode ser 
estruturado de forma similar à de um parecer técnico, porém subdividido em vários pareceres integrados, um 
para cada patologia presente ou inconformidade sistêmica ou normativa verificada, comumente designado 
laudo técnico, com a particularidade de ostentar introdução, objetivos e descrição da metodologia empregada 
comuns em relação ao restante do texto. 
1.5.2 Metodologia para realização de perícias em sistemas hidráulicos prediais 
Duas são as atividades que antecedem a elaboração de pareceres e laudos técnicos sobre patologias 
em sistemas hidráulicos prediais de edificações: as inspeções e levantamentos de campo e seus 
desdobramentos, e uma meticulosa análise dos projetos executivos dos sistemas prediais envolvidos. Os 
resultados dessas duas atividades mencionadas, a de levantamentos de campo e a de análise dos projetos 
técnicos, são então cruzados, buscando-se associações e correlações entre os sintomas anotados e as 
inconformidades sistêmicas e normativas constatadas, a fim de se estabelecer um claro diagnóstico das 
causas comprovadas ou prováveis das patologias elencadas, verificadas ou potenciais. 
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Conhecendo-se a partir de então as patologias existentes e já manifestas, e antevendo-se as potenciais, 
decorrentes de inconformidades sistêmicas e/ou regulatórias, pode-se emitir, para cada uma delas, um 
prognóstico, ou seja, avaliação da progressão das consequências já patentes no edifício, e/ou antecipação 
das possíveis consequências a que o mesmo se sujeita, com estimativa do correspondente grau de risco ou 
probabilidade de ocorrência futura. 
Por fim, estando cada problema real ou risco potencial perfeitamente caracterizado, diagnosticado e 
prognosticado, segue-se o subsequente registro, em cada laudo ou parecer técnico, das correspondentes 
medidas e intervenções corretivas ou preventivas, com base na experiência profissional do autor e nas 
possibilidades oferecidas pelas peculiaridades de cada edifício. 
Como é frequente a adoção de jargão médico nesta típica atividade de engenharia, a começar da própria 
temática (“patologias”), o desenvolvimento dos serviços de perícia de engenharia sobre patologias em 
sistemas hidráulicos prediais costuma seguir as quatro fases tradicionais, apontadas por LICHTENSTEIN: 
• levantamento e caracterização dos problemas e inconformidades (sintomatologia); 
• determinação das suas causas prováveis ou comprovadas (diagnóstico); 
• descrição de suas consequências possíveis ou já manifestas (prognóstico); 
• proposição de medidas preventivas ou corretivas para sanar os problemas verificados ou prevenir 
contra o surgimento de novos problemas decorrentes das inconformidades constatadas (terapêutica).1.5.1.1 Levantamento e caracterização de problemas e inconformidades 
A fase inicial do trabalho de perícia de engenharia sobre patologias e inconformidades nas instalações 
hidráulicas prediais de uma edificação consiste no levantamento e caracterização de todos os problemas aí 
verificados, o que pode ser feito diretamente através de vistorias de campo, e indiretamente, mediante 
notificação de sintomas atribuídos a patologias por parte dos moradores, usuários, funcionários, zelador, 
síndico, administrador do condomínio, e por pessoal de manutenção. 
Para tanto, são entregues questionários padronizados para preenchimento pelos moradores de todas as 
unidades condominiais, onde ficam registradas a incidência e frequência de sintomas característicos por eles 
associados a possíveis patologias nos sistemas hidráulicos prediais, onde se destacam, entre outros: 
• vazamentos atribuídos a tubulações, componentes e equipamentos hidrossanitários; 
• mau cheiro e emanação de odores fétidos provenientes de desconectores (ralos, sifões, ...); 
• oscilação temporal da temperatura da água quente proveniente de misturadores; 
• oscilações de pressão/vazão das águas fria e quente durante o uso de aparelhos sanitários; 
• retorno de espuma através de ralos de piso e sifões; 
• refluxo de águas pluviais de sacadas e varandas sob chuvas mais intensas; 
• ruídos atribuídos a escoamentos líquidos em tubulações; 
• ruídos durante a utilização de aparelhos sanitários. 
• refluxo de esgoto a partir de desconectores, acompanhados ou não de ruídos de borbulhamento. 
 
Os questionários devolvidos preenchidos são então minuciosamente analisados, pois constituem um 
bom mapeamento espacial dos sintomas atribuídos a patologias nos sistemas prediais em consideração, 
resultando na seleção de certo número de visitas técnicas seletivas a unidades condominiais de interesse para 
a constatação dessas patologias ou para o seu correto diagnóstico, que passam a se realizar a seguir no 
edifício objeto da perícia para fim de laudo técnico. Durante essas visitas selecionadas, são verificados, entre 
outros aspectos, a ocorrência de golpes de aríete durante a operação de válvulas de descarga, refluxos de 
espuma e esgoto através de desconectores, e outros sintomas mais graves decorrentes de patologias 
manifestas, e mesmo realizados testes de estanqueidade de tubulações de gás com emprego de espuma, 
sempre com o fito de melhor caracteriza-las. Se necessário, pode-se recorrer ao uso de equipamentos de 
medição, tal como um analisador de gás (foto 3). 
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Foto 3 – Detecção de vazamento em tubulação de gás embutida em contrapiso 
Na oportunidade destas visitas selecionadas a unidades condominiais de interesse para o laudo, são 
colhidos e registrados os relatos verbais de moradores acerca de determinados sintomas e feitas possíveis 
correlações de sua ocorrência com outros eventos, tais como determinados horários do dia, ou dias da 
semana, incidência concomitante de ventos fortes ou chuva intensa, etc. Com a cooperação de moradores, 
segundo o que ditar a necessidade em cada perícia, podem ainda ser realizadas simulações de escoamentos 
de esgoto esperados durante períodos de pico de contribuição, para a constatação ou comprovação efetivas 
de certos sintomas previamente relatados, a exemplo do fenômeno de refluxo de espuma. 
Os resultados dos questionários preenchidos, das visitas de inspeção seletivas realizadas e das 
entrevistas com moradores são, a seguir, cuidadosamente registrados e tabulados, aos quais se juntam as 
respostas de questionários específicos feitos a funcionários do condomínio e eventualmente a equipes ou 
profissionais que habitualmente exerceram funções de manutenção nos sistemas prediais em apreço no 
edifício, compondo a sua sintomatologia. 
Além da coleta de notificações de sintomas atribuídos a patologias, da realização de visitas seletivas em 
unidades privativas para a constatação de patologias com sintomas de maior gravidade, e de eventuais 
ensaios e simulações, esta fase inicial da perícia ainda envolve a realização de vistorias não destrutivas a 
todas as partes acessíveis dos sistemas hidráulicos prediais do edifício, para a verificação in loco dos 
sintomas reportados nos questionários e levantamento de inconformidades construtivas. Isto é feito sempre 
por inspeção visual nas áreas comuns, com anotações num check list previamente elaborado, tendo-se o 
cuidado, nessa oportunidade, de obter registros fotográficos de todas as situações de inconformidades 
verificadas. 
Apesar do caráter predominantemente não invasivo do trabalho de vistoria proposto, alguns casos de real 
necessidade requerem inevitáveis aberturas exploratórias para acesso às tubulações, por exemplo, em forros 
falsos de gesso. A grande dificuldade e fator limitante nessas inspeções reside, portanto, na inacessibilidade à 
maior parte das tubulações dos subsistemas existentes no edifício, pois em sua maior extensão elas correm 
embutidas dentro de alvenarias, no interior de forros falsos, em rebaixos de lajes, e mesmo dentro de dutos 
verticais (shafts). 
 
Figura 2 – Tubulações alojadas dentro de dutos verticais (shafts) 
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São alvos frequentes das inspeções de campo em edifícios verticais: 
• aberturas de acesso, paredes externas e interior dos reservatórios superior e inferior; 
• barriletes superior e inferior de distribuição de água fria (e quente, onde houve geração centralizada); 
• casa de máquinas de elevadores; 
• casa técnica de aquecimento central; 
• lajes de cobertura; 
• áticos sob telhados; 
• halls de acesso aos apartamentos; 
• ambientes sanitários das áreas comuns do edifício; 
• fachadas; 
• pátios externos circundantes à torre; 
• central de gás (onde sob abastecimento com GLP); 
• casa de bombas de recalque; 
• centrais redutoras de pressão; 
• caixas de inspeção de esgoto e de águas pluviais; 
• poços de drenagem, etc. 
Nesta oportunidade, as tubulações e seus componentes, equipamentos e aparelhos sanitários existentes 
são confrontados com as contrapartidas previstas nos respectivos projetos executivos, de modo a se levantar 
eventuais divergências de traçado, de dimensões/capacidades, de materiais empregados, etc. Em 
consequência, os resultados desta primeira etapa dos serviços acabam por permitir uma clara configuração e 
descrição dos problemas verificados e existentes em cada edifício, durante a elaboração dos correspondentes 
laudos técnicos. 
1.5.1.2 Análise de conformidade dos projetos técnicos de sistemas hidráulicos prediais 
A próxima etapa consiste na meticulosa análise dos projetos executivos dos sistemas prediais hidráulico-
sanitários, de gás combustível e de prevenção e combate a incêndio da edificação objeto da perícia. As 
soluções previstas nesses projetos são confrontadas com as recomendações, prescrições, exigências e 
proibições presentes em normas técnicas correlatas da ABNT, regulamentos legais de órgãos fiscalizadores 
com jurisdição local, e também das companhias concessionárias, todos vigentes à época da suaelaboração, 
e também durante a construção do edifício, para levantamento de inconformidades regulatórias e normativas. 
Neste aspecto, vale comentar que especial importância adquiriram, depois do advento do Código de 
Defesa do Consumidor, as normas emitidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas, uma vez que ele 
veda, onde haja uma relação de consumo, o fornecimento de bens e serviços que estejam em desacordo com 
normas técnicas oficiais ou com aquelas reconhecidas pelo CONMETRO, como efetivamente são as normas 
NBR, ou seja, as normas brasileiras da ABNT registradas no CONMETRO. 
Em construções em que se caracteriza uma relação de consumo, a jurisprudência processual tende a 
conferir às normas técnicas da ABNT um caráter de atendimento compulsório. 
Também na fase de análise dos projetos executivos, são verificados dimensionamentos relevantes de 
tubulações e equipamentos que possam guardar eventual correlação com os sintomas patológicos reportados 
e/ou constatados, a fim de se verificar a sua adequação aos sistemas prediais a que pertencem. 
Os resultados desta segunda etapa dos serviços permitem uma clara antecipação e descrição de 
potenciais problemas a se manifestarem nos edifícios, a serem relatados e descritos durante a fase de 
elaboração do correspondente laudo técnico. 
Uma análise tipológica das medidas corretivas e preventivas sugeridas nos laudos técnicos dos 25 
edifícios elencados na Tabela 6 resultou nas seguintes categorias: 
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a) medidas urgentes: aquelas cujas patologias envolvem elevado risco da integridade dos moradores, 
como o risco de contaminação da água potável por agentes patogênicos de veiculação hídrica, risco de 
intoxicação por monóxido de carbono, ou outros que atentem contra a segurança e a saúde dos ocupantes do 
edifício; 
b) medidas de curto prazo: aquelas cujas patologias ou não conformidades resultam em riscos eventuais 
ou sob determinadas condições aos moradores, sérios riscos econômicos, riscos ao seu patrimônio individual 
ou do condomínio, ou ainda em permanente desconforto aos usuários durante a operação ou uso; 
c) medidas de médio prazo: aquelas cujas patologias ou inconformidades causam desconforto eventual 
durante o uso, ou durante manutenção periódica, bem como as que implicaram em redução de vida útil de 
componente ou equipamento decorrente de condição de exposição e/ou operação inadequada; 
d) medidas de longo prazo: aquelas decorrentes de patologias potenciais ainda não manifestas, ou cuja 
intensidade não é suficientemente relevante ou perfeitamente tolerável pelos usuários e moradores, cujas 
ações poderão ser implementadas por ocasião de futuras intervenções determinadas por causas diversas, tais 
como durante reformas, ampliações, alterações de layout, etc. 
e) medidas paliativas: aquelas decorrentes de patologias potenciais ainda não manifestas, ou cuja 
intensidade é suficientemente relevante ou perfeitamente tolerável pelos usuários e moradores, e que apenas 
postergam o aparecimento ou a intensificação dos sintomas; 
f) simples registro de inconformidades de origem: este é o caso de apenas deixar consignado no laudo 
técnico o registro de inconformidades sistêmicas ou normativas constatadas, cujas consequências patológicas 
são de baixo risco de ocorrência, consideradas as peculiaridades da edificação alvo de inspeção predial, por 
razões diversas (pequeno número de andares, não configuração de um período bem determinado de pico de 
consumo ou pico de contribuição, população permanente muito reduzida, etc.); 
g) simples registro de inconformidades sem solução viável: este é o caso de apenas deixar consignado no 
laudo técnico o registro de patologias e inconformidades sistêmicas ou normativas constatadas, cuja solução 
é de tal ordem vultosa ou onerosa, que se torna de execução impraticável, à guisa de uma doença crônica 
praticamente incurável do edifício em questão. 
 
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	Sumário
	Bibliografia