aula 06

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1 ) VENDAS ESPECIAIS:
VENDA MEDIANTE AMOSTRA:
A amostra é a reprodução integral daquilo que é vendido nas suas qualidades e características apresentada em tamanho normal ou reduzido.
“Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.”
A regra tem relação com o disposto no artigo 422 do CC com colorário do princípio fundamental da boa-fé, pois o vendedor tem obrigação de prestar informação adequada e suficiente ao comprador, vejamos:
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
 	Se a mercadoria entregue não for condizente com a amostra constitui inadimplemento contratual da outra parte o recebimento e posterior silencio por parte do comprador pode caracterizar aceitação tácita. 
	Preceitua Washington de Barros que: “há de ser em tudo igual á mercadoria que se vai entregar; se o vendedor não a entrega em perfeita correspondência com a amostra , protótipo ou modelo, pode o comprador recusá-la no ato do recebimento”. 
Venda ad corpus e venda ad mensuram
“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.”
Venda ad mensuram é venda por medida, ou seja, o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel, quando se determina o preço de cada unidade, ex: tantos reais por alqueire, hectare, ou metro quadrado.
Caso haja a venda total da área estipulada e o comprador realizar a medida na falta dos valores vendidos este pode solicitar a complementação da área efetivamente comprada.
A ação correta é para o cumprimento do contrato, portanto, o comprador sempre vai requerer pela complementação da área faltante em caso de total impossibilidade como forma subsidiaria pode requerer o comprador pelo abatimento proporcional do preço (ação estimatória) ou total resolução do contrato (ação redibitória).
O prazo decadencial de acordo com o artigo 501 do CC é de 1 ano a contar do registro do título, e não da entrega da coisa.
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
Excesso de área: art. 500 § 2.º do CC, em caso de excesso de área presume-se que o vendedor conhece aquilo que possui e que vende se não o sabe o ônus de provar que não sabia e que tomou conhecimento da diferença após a realização do contrato é do vendedor e neste caos a lei não confere enriquecimento sem causa pelo comprador mais cabe ao próprio comprador a escolha entre complementar o valor correspondente ao excesso, ou devolver a parte que excedeu ao imóvel.
Venda “ad corpus” o imóvel é adquirido como um todo como um corpo certo e determinado é caracterizado por suas confrontações não tem nenhuma influencia de preço suas dimensões (ex: chácara das palmeiras). A venda ad corpus constituí venda de corpo certo e individualizado o comprador teve uma visão geral do imóvel e intenção clara de adquiri-lo dentro das suas divisas independente da metragem o preço é global, esse tipo de venda não gera direito ao comprador de exigir complemento da área art. 500 § 3.º do CC.
Cláusulas especiais aos contratos de compra e venda:
Retrovenda: o vendedor se reserva no direito de reaver o imóvel que esta sendo alienado em certo prazo, restituindo o preço, eventuais despesas e as benfeitorias necessárias.
A cláusula de retrovenda encontra-se em desuso, porém prevista no nosso ordenamento no artigo 505 do CC: 
“Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.”
Exercido este direito o comprador recebe de volta o preço que pagou, acrescido das despesas feitas, tendo direito aos frutos e rendimentos da coisa, até o momento da restituição, pois até então é titular do domínio.
Se a periodicidade for superior a um ano, o preço deve sofrer a incidência da correção monetária, para evitar injusto enriquecimento do devedor.
“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.”
2.1.2. Natureza jurídica da retrovenda é de pacto acessório (art. 184 do cc)
2.1.3. Condição resolutiva: com o desfazimento da venda as partes retornam ao estado anterior, com tal conseqüência, não se considera nova alienação e, portanto, com o retorno a situação anterior não há incidência de imposto de transmissão inter vivos. 
2.1.4. Prazo de decadencial: o prazo máximo para o resgate ou direito de retrato é de 3 anos.
 Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
2.1.5. O direito de resgate pode ser cedido a terceiro, transmitido a herdeiros e exercido contra terceiro adquirente conforme preceitua o artigo 507 do CC:
“Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.”
2.1.6. Direito pessoal: a cláusula de retrovenda permanece válida ainda que não tenha sido averbada junto ao Cartório de Registro de Imóveis, porém, o devido registro gera cláusula “erga omnes” 
2.1.7. Pluralidade de pessoas com direito ao resgate sobre o mesmo imóvel: 
“Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.”
 2.1.8. Considerações: a cláusula de retrovenda é um instituto em desuso, por tratar-se de compra e venda de imóvel que geralmente possui elevado valor dificilmente as partes recorrem a este tipo de negocio com intenção de logo desfazê-lo, além disso, esta cláusula priva o vendedor de expectativa de lucro. 
A cláusula de retrovenda é utilizada em contrato de mutuo (simulado) para esconder a usura.
Venda a contento e a sujeita a prova: pactos em geral relativos a gênero alimentícios, bebidas finas.
“Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sidoentregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.”
Desse modo a tradição da coisa não transfere o domínio, com a tradição o vendedor transfere apenas a posse direta, para o negocio se concretizar é necessário que haja manifestação de agrado por parte do comprador, há neste negócio tal condição suspensiva, ou seja, o negócio somente se aperfeiçoa com o agrado expresso do comprador.
“Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifeste aceitá-la.”
Diante dos dispositivos legais vê-se que o aperfeiçoamento do negócio depende exclusivamente do arbítrio do comprador, gosto do comprador, não se discute neste tipo de venda a qualidade ou utilidade do objeto, não pode o vendedor querer argüir que a recusa é mero capricho do comprador, pois é de índole totalmente subjetiva e dele depende é condição resolutiva do negócio.
“Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável.”
Pelo antigo CC o silêncio da parte podia ser entendido como aceitação tácita no nosso ordenamento pátrio CC de 202 o artigo 509 é claro de forma a não causar dúvidas que a manifestação da vontade do comprador tem que ser expressa.
Direito pessoal: o direito resultante da venda a contento é pessoal, intransmissível por qualquer ato inter vivos ou causa mortis.
Portanto, em caso de óbito do comprador extingue-se a relação jurídica; em caso de óbito do vendedor não.
Idoneidade e boa-fé: o legislador incluiu no ordenamento pátrio uma norma que não está ligada pura e simplesmente ao arbítrio do vendedor 
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
 A qualidade da coisa pode ser assegurada por qualquer meio de informação inclusive resguardada também pelo CDC artigos 18 a 20.
Da perempção ou preferência:
É pacto de compra e venda pela qual o comprador de uma coisa móvel ou imóvel, se obriga a oferecê-la ao vendedor, na hipótese de pretender futuramente aliená-la.
“Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.”
Preferência convencional: a cláusula de perempção ou preferência trata-se de preferência convencional que é diferente da preferência legal ( condômino, inquilino) a preferência convencional é resultante de acordo entre as partes.
O direito de preferência só será exercido quando e se o comprador vier a revender a coisa comprada por liberalidade própria não pode ser compelido a isso.
Características da clausula de preferência:
É personalíssimo: só pode exercê-lo o próprio vendedor, intransmissível por ato inter vivos ou causa mortis.
“Art. 520. O direito de preferência não se pode ceder nem passa aos herdeiros.”
Não esta adstrito apenas aos contratos de compra e venda: tal cláusula pode ser inserida em contratos afins como por exemplo locação, portanto deveria estar na parte geral dos contratos.
Exercício da cláusula: o direito de prelação só pode ser exercido se o comprador quiser vende-la ou dá-la em pagamento.
A cláusula de preferência tem que ser expressa não sendo admitida de forma tácita. 
Objeto da cláusula: abrange aos bens móveis, imóveis, corpóreos ou incorpóreos.
Prazo decadencial: o exercício do direito de preferência ocorrerá no prazo máximo de 180 dias para móveis e 2 anos para imóveis.
Após o período decadencial o adquirente esta livre para revender o bem sem respeitar o direito de preferência do vendedor.
 “Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou há dois anos, se imóvel.”
Prazo para o exercício do direito da cláusula de preferência:
“Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.”
O dispositivo supra é claro de forma a não causar dúvidas que tais prazos serão aplicados na ausência de dispositivo expresso ao contrário, ou com outra data, ressalta-se que o prazo convencionado pelas partes ou o legalmente previsto conta-se tão somente do recebimento da notificação e não da expedição da mesma.
Para constituir im mora o vendedor é necessário a devida notificação que pode ser judicial ou extrajudicial (as partes podem convencionar que apenas terá validade à notificação judicial) .
Danos: A cláusula de perempção ou preferência está adstrita a oferecer o bem nas mesmas condições oferecidas por terceiro, se o comprador desrespeitar a avença não dando ciência ao vendedor do preço e das vantagens nas mesmas condições oferecidas pelo terceiro.
Se o comprador desrespeitar a clausula e não oferecer ao vendedor o bem com o mesmo preço e vantagens em relação a terceiros responderá por perdas e danos. 
“Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.”
Direito de preferência em favor de várias pessoas: quando for estipulado em favor de dois ou mais vendedores em condomínio só pode ser exercido em relação à coisa em seu todo da forma em que foi alienada.
“Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.”
Cáio Maria rege disciplina que: “se o comprador tiver havido a coisa, mediante a compra das cotas idéias de diversos condôminos assegurando a cada um dele a preferência na reaquisição da respectiva cota-parte, a preferência poderá ser exercida pro parte.”
Direito de preferência atribuído ao expropriado: 
“Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa.”
Portanto neste caso trata-se de clausula de preferência por prelação legal e não apenas contratual, o valor a ser pago deve corresponder ao preço atual da coisa, preço atual da coisa não é preço atual de mercado, mas sim o valor pago pelo Poder Público devidamente corrigido pelos índices oficiais reconhecidos, o pagamento do preço de mercado poderia redundar num enriquecimento ilícito.
Prazo: Se após o prazo de 5 anos o poder público não dar, ao imóvel expropriado, uma destinação de interesse público ou social haverá possibilidade de retrocessão para o expropriado.