CONTRATO DE COMPRA E VENDA

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DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Os elementos essenciais do contrato de compra e venda são: coisa, preço e consentimento, aos quais junta-se, quando estabelecido em lei, a obrigatoriedade de adoção de determinada forma, sem a qual o negócio não se perfectibiliza.
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
A obrigatoriedade e a perfeição do contrato surgem a partir do momento em que se consumar a convergência volitiva, o que acontece através da definição do preço e do objeto da compra e venda. Sendo exigida determinada forma para a conclusão, o consentimento fica cristalizado através da própria elaboração contratual propriamente dita. Havendo liberdade de forma, o consentimento prova-se pelos meios ordinariamente admitidos.
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
Se for aleatório, será admissível a inexistência futura da coisa, ou a existência menor ou maior do que a esperada. Como por exemplo, na alea total o adquirente assume o risco da coisa sequer existir. 
Não havendo disposição expressa do risco, não se trata de contrato aleatório. Assim, caso a coisa não venha a existir, o contrato ficará sem efeito (sem eficácia), apesar de ser válido. Nesse caso, a validade não serve para nada.
No caso da coisa futura não existir, a falta de eficácia do contrato arrastará consigo a validade e a própria existência. Após, todas as despesas do contrato serão suportadas por quem a fez, e o retorno ao estado anterior das coisas é a consequência natural.
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
Se preocupa com a qualidade que deverá ter a coisa vendida, se a coisa se deu mediante apresentação de amostras/protótipos. O artigo entende que deve ter qualidade correspondente. Ainda, caso o protótipo tenha sido descrito no contrato, prevalecerá a descrição.
Termo médio: a média de qualidade daquela espécie de coisa.
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.
Certo preço, e não preço certo, exatamente porque o preço poderá ser indeterminado no tempo da contratação, mas necessariamente determinável em momento futuro.
O legislador se ocupa de dizer como pode ocorrer a fixação do preço, criando critérios. Nesse caso, diz que pode ser deixada a arbítrio de terceiro.
A arbitragem tem uma legislação específica (CPC, mecanismo de encerramento de litígios, prevenção de litígios futuros, etc). 
A diferença entre árbitro e juiz é que o juiz julga de acordo com regras postas, e tem que seguir necessariamente aquelas regras, sendo a regra de mobilidade muito menor. Já o árbitro é o sujeito dotado de maior mobilidade nas suas decisões, podendo somar sua experiencia na circunstancia com as regras existente. Muitas vezes o juiz acaba funcionando como um árbitro, como no caso da ação de “arbitramento” de honorários, pela mobilidade maior existente. 
Caso o árbitro tenha sido parcial, é possível questionar o pronunciamento do árbitro. Mas a decisão em si mesma quanto ao mérito não poderá ser questionada.
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
O conteúdo do 486 está posto também no 487, mas no primeiro ele é mais específico, cabendo apenas duas possibilidades, enquanto o 487 é mais amplo. 
Ex.: venda de soja com o preço que ela estiver no dia X (dia) na bolsa de Chicago (lugar).
Caso de indeterminação relativa, pois será possível verificar concretamente (determinável) o preço no futuro.
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação de preço ou de critérios para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as partes se sujeitaram ao preço corrente nas vendas habituais do vendedor. Parágrafo único. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço, prevalecerá o termo médio.
A primeira saída dada pelo artigo é o tabelamento oficial. A segunda saída é o termo médio. 
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
Ex.: Maria vende ao João o automóvel, e o contrato diz que a Maria informará o valor em 5 dias.
Por questão de segurança jurídica, não se pode permitir que, após verificada a nulidade, as partes convencionem de maneira diversa, “arrumando” o contrato. Embora isso tivesse potencial de solucionar o problema, por segurança jurídica, uma vez verificada a nulidade, não há como reaproveita-lo. A saída é que as partes façam um novo contrato, mesmo que idêntico ao anterior.
Não se pode permitir que uma nulidade convalesça. 
ATENÇÃO: ato nulo é aquele que não produz efeitos de ato valido, exceto em caso de casamento putativo. Do ato nulo, nós não extrairemos consequências de ato válido. Entretanto, pode produzir outros efeitos, como no caso de presença de má-fé, que tem como consequência o dever de indenizar.
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Se comprarmos um imóvel, é necessário o pagamento do registro dele, e é um serviço caro. E segundo a lei, quem paga essas despesas é o comprador. Por sua vez, as despesas da tradição ficam a cargo do vendedor. Ex.: comprar um carro de um vendedor de São Paulo. Nesse caso, ele deverá arcar com os gastos com o transporte, salvo se as partes ajustarem em contrário. 
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
Naquelas vendas em que não são a crédito (por exemplo, à vista) o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
Mesmo que seja uma obrigação de execução instantânea, isso não significa que não exista uma sequência. 
Necessário reforçar que as partes possuem autonomia para alterar as disposições.
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. 
§1º Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. 
§2º Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
Res perit domino: a coisa perece para o dono, ou seja, quem sofre o prejuízo é o dono.
Entretanto, difícil é saber quem é o dono da coisa. 
A transferência da coisa imóvel se dá pelo registro e a transferência da coisa móvel se dá pela tradição.
Ex.: vendo um automóvel, combinando que o pagamento e a entrega serão na casa do José. No dia ajustado, o vendedor pega o automóvel e vai até a casa do josé, entretanto, sofre um acidente por culpa de um terceiro. O dono sofrerá os prejuízos, ou seja, o devedor, porque ainda não havia entregue o bem.
§1º: Necessário verificar se a coisa já havia sido colocada a coisa a tradição. O legislador entende que colocar a coisa à disposição ao comprador é equivalente a tradição. Via de regra, uma cláusula diz quando a tradição ocorre, entretanto,a simples notificação de uma parte a outra pode ser entendida assim.
Ex.: vendo 100 animais dos 500 que tenho. Preciso separar os 100 animais para entrega-los. Imagina-se que amanhã as 8h vamos fazer a separação. Agora, imagina-se que durante o ato de separar os animais cai um raio em um deles e morre. Nesse caso, como existem outros animais de minha propriedade, eu sofro o prejuízo pela morte desse, pois ainda não havia ocorrido a separação. Ainda, após a separação, quem sofre o prejuízo é o dono, ou seja, o comprador.
§2º: Fenômeno desejado pelo legislador que a tradição não seja exigível em casos de força maior e caso fortuito quando o comprador estiver em mora.
Ex.: se eu vendo um automóvel e ajustamos que amanha às 8h o comprador vai buscar, a partir das 8h de amanhã se o comprador não buscar, estará em mora de receber (mora accipiendi). Nesse caso, o prejuízo do caso fortuito ou força maior é do comprador.
Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.
Obviamente trata de coisas móveis, visto que prevê o local de tradição da coisa.
É possível que as partes convencionem de forma diversa, em respeito ao princípio da autonomia da vontade.
Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.
Situação em que a colocação da coisa à disposição do adquirente se equipara a tradição.
O ato de entrega da coisa ao sujeito encarregado pelo transporte (transportadora) equivale a entregar a coisa ao próprio comprador. Entretanto, isso não ocorre se a opção de transportadora for do vendedor, fica a cargo dele os riscos. (Culpa in eligendo: culpa por eleger mal alguém).
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
Norma protetiva criada em favor do vendedor. Não importa como se ajustou o prazo para pagamento. Ex.: venda de automóvel parcelada em 10x e a entrega é combinada para a quinta parcela. Digamos que na terceira parcela o vendedor perceba sinais de insolvência (estado de incapacidade econômica claro) no comprador. Nesse caso, o vendedor pode negar-se a entregar a coisa, até que o comprador dê garantia do pagamento.
Necessário que o vendedor leve a juízo com provas da insolvência do comprador.
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido. 
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
Filhos estão em igualdade de condição jurídica e, por isso, o legislador visa impedir que algum deles tenha prejuízo em face de outro.
Pouco importa se as partes estão de boa ou má-fé.
O mesmo se aplica ao cônjuge. Ex.: pai que vende automóvel a um dos filhos sem consultar a mulher que é casada. Isso significa que amanha se ele morrer ele não terá esse automóvel para deixar para a mulher. 
Anulável: porque é um defeito contornável. É a falta de consentimento, dessa forma, pode ser sanada com o consentimento posterior. Ou seja, há uma possibilidade que o negócio convalide mesmo que tenha sido feito com vício.
Descendentes: somente os colocados na mesma condição jurídica (ex.: se vendeu para um dos filhos, precisa do consenso dos outros filhos).
Os demais descendentes e o cônjuge podem consentir, por exemplo, no caso de um contrato de compra e venda, participar da escritura pública. Ainda, podem dar uma declaração expressando que consentem.
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública: 
I — pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda ou administração; 
II — pelos servidores públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta; 
III — pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; 
IV — pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam encarregados. 
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à cessão de crédito.
Esse artigo visa impedir que algumas pessoas comprem de outras mesmo que seja uma venda pública.
Obviamente que o leiloeiro não pode comprar algum bem do qual esteja encarregado, caso contrário iria competir com as pessoas que estivessem tentando comprar o bem. Da mesma maneira o juiz, que poderia obstar o processo em seu benefício próprio.
Em ambos os casos, tal situação prejudica a segurança jurídica.
Nulidade: não é possível contornar/convalidar.
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
Esse artigo diz que dependendo do regime de bens em vigor entre os cônjuges eles podem comprar e vender bens um do outro.
Nesse caso, num regime de comunhão universal de bens é impossível que isso ocorra, porque seria surreal. Já num caso de separação de bens, isso é possível, porque quando a esposa vender o bem ao marido, este será apenas do marido, já que os bens não se comunicam entre eles. Por fim, na comunhão parcial de bens existe o acervo comum e bens que não se comunicam.
OBS: Na união estável, se não tiver expressamente disposto de forma diversa, aplica-se o regramento da comunhão parcial de bens.
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 
§ 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 
§ 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 
§ 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
ATENÇÃO: Só se aplica nos contratos de compra e venda de bens imóveis. 
Se o que importa é o tamanho do imóvel = venda ad mensuram
Se a importância maior é pelo corpo e não pela medida = venda ad corpus
Quem poderá reclamar de eventual falta de medida? Se eu compro a fazenda bonita, imaginando que ela tem uns 1000 hectares, mas na realidade verifico na escritura que ela na verdade possui 900, não posso reclamar dos 100 que “faltam”. Já se eu compro a fazenda bonita, que consta ser de 1000 hectares a 2000 hectares e após verifico que possui apenas 900, posso requerer a complementação da área, ou o desfazimento do contrato, ou ainda abatimento do preço (quem decide é o comprador).
A primeira pretensão do comprador deverá ser a de exigir a complementação da área. Da mesma maneira, é direito do devedor complementar a área, justamente para não haver resolução do contrato. Não sendo possível a complementação, poderá o comprador ou reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional do preço (opções alcançadas pelo legislador ao comprador).
Resumindo, a reclamação do comprador pelo recebimento de área inferior indicada só poderá ser feita nas vendas ad mensuram.
Quem compra ad corpus não pode reclamar se receber imóvel menordo que imaginava. Nem pode reclamar o vendedor que entregar imóvel maior.
A regra geral para venda ad mensuram é justamente a possibilidade das partes reclamarem dessas diferenças entre o prometido e o entregue.
Caput: regra geral.
Requisitos: 1º contrato de compra e venda; 2º imóvel; 3º compra e venda por medida de extensão ou por determinação de área.
Medida de extensão: 10.000 reais por hectare.
Determinação de área: terreno de 10x30 por 100 mil reais.
Critério limitador do direito de reclamar (§1º). Exceção ao caput. Nesse caso, a diferença não é juridicamente relevante. (um vigésimo = 5%).
Ex.: se na venda de 100 hectares, forem encontrados 95 hectares, nada poderá reclamar, exceto se provar se soubesse das exatas dimensões do imóvel não teria feito o negócio. 
OBS: Entretanto, se houver má-fé no comprador (souber que o terreno é menor do que consta na escritura) não poderá invocar o art. 500.
§2º: O que vale para o comprador vale para o devedor, ou seja, ele somente poderá reclamar o excesso do terreno caso supere 5% de diferença entre o prometido e o efetivamente entregue.
Primeiro, o vendedor deve provar que não conhecia o excesso de terreno. Após a reclamação, o vendedor não pode requerer o desfazimento do contrato. Na realidade, cabe ao comprador escolher se quer completar o valor correspondente ao preço (pagar por aquele excesso) ou devolver o excesso (terreno).
Entretanto, quanto a devolução do terreno, existe o problema dos tamanhos irrelevantes. Assim, caso o vendedor fique com uma área inútil, caberá para o comprador apenas completar o preço. Se as partes não acordarem, caberá ao juiz apenas decretar o desfazimento do contrato.
§3º: venda ad corpus. Independe de menção expressa. Basta identificar no contrato e na escritura a qualificação do imóvel, se trata de venda ad corpus ou ad mensuram.
Art. 501. Decai do direito de propor as ações previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. 
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência
Prazo decadencial de 01 ano. Após, não existirá mais o Direito. 
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.
Se aplica tanto a bens móveis quanto imóveis.
Ex.: IPTU do imóvel. IPVA do automóvel, multas...
Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.
Nesse artigo, o legislador trata das hipóteses de coisas vendidas conjuntamente em que uma não dependa da outra. Ex.: compra de 10 bois e um morre.
Resumidamente, o artigo visa preservar o contrato ao máximo, para evitar que ele seja desfeito sem necessidade. 
OBS: Não se aplica quando é feita a venda de, por exemplo, uma obra jurídica composta de 5 volumes e um deles possui um defeito incontornável. Se esse defeito prejudicar a integridade da obra, será caso de desfazimento do contrato.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência. 
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
Primeiro, é preciso identificar se estamos diante de um bem divisível ou indivisível.
Entre condôminos de coisa indivisível, existe o direito de preferência. Entretanto, o condômino que quiser sair dessa relação através da doação, poderá faze-la para quem quiser, pois trata de uma liberalidade. A preferencia é nos casos de compra e venda.
Tanto por tanto: em igualdade de condições. Digamos que eu queira vender meu terreno por 10 mil reais e ofereço isso aos condôminos. Se eles negarem, posso vender o terreno para quem eu quiser, desde que pelo mesmo valor que ofereci a eles. Inviável até mesmo a venda do terreno em 10 mil reais em 10x, visto que fere a igualdade de condições.
Parágrafo único: sendo mais de dois condôminos, se oferecer a eles e mais de um quiser, dispõe o artigo que possui preferência quem investiu mais (benfeitorias de maior valor). Ainda, caso haja empate, terá preferencia quem tiver maior quinhão. Ainda, se prevalecer o empate, as partes se tornarão coproprietárias também dessa parte.