Direito Civil V Contratos em Espécie

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Direito Civil V – Contratos em Espécie
Professora Fernanda
Prova 1º Bimestre:
Contrato de Compra e Venda
Contrato de Permuta
Contrato Estimatório
Considerações Acerca da Teoria Geral dos Contratos
Conceito de Contrato: é negócio jurídico bilateral/plurilateral (em relação às pessoas) que tem como pressuposto principal a vontade humana;
Negócio Jurídico é diferente de Ato Jurídico; Ato Jurídico Lato Sensu é gênero do qual Negócio Jurídico é Espécie; a produção de efeitos do Ato Jurídico Stricto Sensu é decorrente da Lei, enquanto que do Negócio Jurídico é o desejado pelas partes e permitido pela Lei; ex. de Ato Jurídico Stricto Sensu: reconhecimento de paternidade;
Vontade humana ou consentimento: deve ser livre; para Orlando Gomes a vontade humana é distinguida em dois momentos: o momento Objetivo (quando se manifesta a vontade) e o momento Subjetivo (quando a vontade se encontra no psicológico); o efeito no mundo jurídico passa a ocorrer a partir do Momento Objetivo, com a exteriorização da vontade de contratar;
Caminho de Formação do Contrato:
Tratativas ou Puntuação ou Negociações Preliminares: é o estudo de viabilidade; é uma fase précontratual, que não vincula as Partes;
Proposta: é uma oferta séria (também chamada de policitação); é um ato jurídico unilateral; quem faz a proposta é conhecido como Proponente ou Policitante; a Proposta Vincula a Parte Proponente;
Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso.
Art. 428. Deixa de ser obrigatória a proposta:
I - se, feita sem prazo a pessoa presente, não foi imediatamente aceita. Considera-se também presente a pessoa que contrata por telefone ou por meio de comunicação semelhante;
II - se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente;
III - se, feita a pessoa ausente, não tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;
IV - se, antes dela, ou simultaneamente, chegar ao conhecimento da outra parte a retratação do proponente.
Aceitação: quem aceita é chamado de Aceitante ou oblato; a aceitação deve ser integral; não o sendo, configura-se nova proposta, com os Proponentes invertidos;
Formação do Contrato:
Teoria da Cognição: o contrato se forma quando o proponente toma conhecimento do aceite; existe para a formação de contratos entre ausentes;
Teoria da Agnição, se subdivide em três Teorias:
Teoria da Declaração Propriamente Dita: o contrato se forma no momento em que o aceitante declara que aceitou;
Teoria da Expedição: adotada pelo Brasil, conforme art. 434, CC; o contrato se forma quando o aceitante declara o aceite e o expede;
Teoria da Recepção: segundo esta teoria, forma-se o contrato quando o Proponente recebe o Aceite;
Lugar da Formação: art. 435, CC; nos Contratos Internacionais é definido pelo art. 9º, § 2º, da LINB como o lugar de instalação do Proponente;
Contrato de Compra e Venda
Conceito
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Natureza jurídica: trata-se de uma obrigação recíproca entre as partes contratantes; a expressão “se obriga” no art. 481 do CC evidencia o caráter meramente obrigacional de compra e venda. Isso significa que através do contrato de compra e venda não há aquisição de propriedade, implica na obrigação de transferir a coisa. No direito brasileiro a aquisição de propriedade apenas ocorre com a tradição dos bens móveis e registro dos bens imóveis (arts. 1245 e 1267 do CC);
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Art. 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição.
Questão Exame da Ordem de 2008 – Cespe:
Juliana, proprietária de um canil, vendeu a Luíza, à vista, com a exigência de pagamento antecipado, uma cadela da raça labrador, com dois anos de idade e com pedigree, a qual deveria ser entregue no prazo de seis meses. Durante o período que antecedeu à entrega, o animal vendido, sem que Juliana percebesse, ficou prenhe de outro labrador, também com pedigreee, e deu a luz os filhotes. Considerando a situação hipotética acima e as disposições do Código Civil vigente, assinale a opção correta.
Por já ter sido pago o preço, Luíza já era a proprietária do labrador e, por isso, terá direito aos filhotes;
Como ainda não houve a entrega do animal, Juliana será dona dos filhotes que vierem a nascer. Conforme art. 237 do CC.
Os filhotes serão considerados acréscimos à coisa, pelos quais Juliana poderá exigir aumento do preço. Filhotes não são Acréscimos, são Frutos.
Por previsão legal, Luíza terá de entregar metade dos filhotes a Juliana, sob pena de enriquecimento sem causa.
Classificação
Bilateral ou sinalagmático: cria obrigações para ambos os contratantes;
Oneroso: porque ambas as partes auferem vantagens patrimoniais;
Consensual (não solene) ou Solene: os contratos são consensuais. A solenidade é uma exceção e é seguida quando a lei assim exigir, como é o caso da compra de imóveis em que a lei reclama a forma da escritura pública, conforme o art. 108 do CC;
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Comutativo ou aleatório:
Será comutativo porque havendo objeto certo haverá uma equivalência das prestações e contraprestações. As vantagens são conhecidas pelas partes, não há álea, não há risco.
Será aleatório o contrato em que uma prestação pode deixar de existir em virtude de um acontecimento incerto e futuro. É o caso de um contrato de compra e venda, quando se compra coisa incerta ou futura (compro a colheita de um campo de trigo, que pode existir se o campo produzir o trigo, ou deixar de existir, caso não produza).
Elementos essenciais do contrato de compra e venda
Consenso: vontade de contratar das Partes; o contrato de compra e venda é consensual, via de regra, sendo a exceção a solenidade; situações especiais de consentimento no contrato de compra e venda:
Compra e venda entre marido e mulher (art. 499, CC);
Art. 499. É lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão.
Venda de bem realizada por pessoa casada (art. 1647, I, CC)
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
Tutores, curadores e outros... Art. 497
Venda de ascendente para descendente ... art. 496
Havendo interesse na anulação do contrato por algum prejudicado, deverá entrar com ação judicial para tanto;
Prazo de anulabilidade: Súmula 494 do STF estabelecia um prazo prescricional de 20 anos, mas o art. 179 do CC esvaziou a súmula que perdeu o seu objeto, e agora o prazo é decadencial de 2 anos da data de celebração do negócio;
Preço: todo contrato deve ter um preço em dinheiro; não sendo dinheiro, seria Contrato de Troca ou Permuta; o preço deve ser consensual entre as partes; o preço deve ser Justo (equivalente a um valor real do bem); deve ser Certo ou Determinável;
O preço será fixado em moeda corrente. No caso de contrato com o exterior, no momento de pagamento deverá ser convertido em moeda nacional;
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a fixação do preço.
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.Art. 486. Também se poderá deixar a fixação do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em função de índices ou parâmetros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.
Coisa ou Objeto: todos os bens do comércio podem ingressar no patrimônio do adquirente (bem disponível), pois os bens fora do comércio não poderão ser objeto de compra e venda;
O contrato de compra e venda poderá ter por objeto uma coisa que ainda não existe (art. 483), no caso de coisa futura o contrato não terá qualquer efeito se o bem não vier a existir, salvo se as partes firmarem negócio jurídico sob a modalidade venda aleatória;
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório.
Pode ser objeto a coisa litigiosa:
Art. 457. Não pode o adquirente demandar pela evicção, se sabia que a coisa era alheia ou litigiosa.
A indisponibilidade poderá ser:
Natural: mar e luz solar;
Legal, como por exemplo: art. 100 e 1717 do CC
Art. 100. Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar.
Art. 1.717. O prédio e os valores mobiliários, constituídos como bem da família, não podem ter destino diverso do previsto no art. 1.712 ou serem alienados sem o consentimento dos interessados e seus representantes legais, ouvido o Ministério Público.
O art. 189 da CF onera com inalienabilidade temporária os imóveis distribuídos pela reforma agrária;
Art. 189. Os beneficiários da distribuição de imóveis rurais pela reforma agrária receberão títulos de domínio ou de concessão de uso, inegociáveis pelo prazo de dez anos.
 Parágrafo único. O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil, nos termos e condições previstos em lei.
O art. 190 da CF que determina que a lei regulará e limitará a aquisição de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional;
 Art. 190. A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.
O art. 231 da CF considera inalienáveis as terras ocupadas pelos índios;
Art. 231. São reconhecidos aos índios sua organização social, costumes, línguas, crenças e tradições, e os direitos originários sobre as terras que tradicionalmente ocupam, competindo à União demarcá-las, proteger e fazer respeitar todos os seus bens. [...]
Herança de pessoa viva: Art. 426 do CC
Art. 426. Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva.
Conseqüências jurídicas do Contrato de Compra e Venda
O vendedor tem obrigação de entregar a coisa com todos os seus acessórios e de zelar do bem até a sua efetiva entrega e direito de receber o valor avençado. O comprador tem o dever de pagar o preço na forma e prazo que foi estipulado e o direito de receber o bem.
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Art. 491. Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
Art. 493. A tradição da coisa vendida, na falta de estipulação expressa, dar-se-á no lugar onde ela se encontrava, ao tempo da venda.
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
O vendedor deverá garantir a qualidade e bom funcionamento do objeto alienado (vícios aparentes ou redibitórios) e assegurar ao comprador a sua propriedade (evicção);
Art. 18, 26 e 27 do CDC
Art. 18. Os fornecedores de produtos de consumo duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade, com a indicações constantes do recipiente, da embalagem, rotulagem ou mensagem publicitária, respeitadas as variações decorrentes de sua natureza, podendo o consumidor exigir a substituição das partes viciadas. [...]
Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
 I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis;
 II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis. [...]
Art. 27. Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.
Responsabilidade pelos riscos (art. 492, CC) e despesas (art. 502, CC), ante o fato de que, em nosso direito, sem tradição ou transcrição não se tem transferência da propriedade;
Se a coisa se perder ou deteriorar, por motivo de força maior ou caso fortuito, sem culpa do vendedor antes da tradição, o vendedor responde pelas conseqüências e se já recebeu o preço, deverá devolver;
Se a coisa se perder ou deteriorar, por motivo de força maior ou caso fortuito, sem culpa do vendedor depois da tradição e o vendedor não recebeu o preço, este deverá ser pago pelo comprador;
Se o comprador está em mora para retirar o bem comprado, será ele o responsável pelos riscos por motivo de força maior ou caso fortuito;
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador.
§ 1o Todavia, os casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste.
§ 2o Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo, lugar e pelo modo ajustados.
Art. 494. Se a coisa for expedida para lugar diverso, por ordem do comprador, por sua conta correrão os riscos, uma vez entregue a quem haja de transportá-la, salvo se das instruções dele se afastar o vendedor.
Responsabilidade pelas Despesas
Art. 502. O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos que gravem a coisa até o momento da tradição.
Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.
Responsabilidade do alienante por defeito oculto nas vendas de coisas conjuntas: quando se compra um conjunto de coisas e apenas parte deste conjunto possui defeito, apenas esta parte pode ser rejeitada;
Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.
Questão OAB 2010
Maria celebrou contrato de compra e venda do carro da marca X com Pedro, pagando um sinal de R$10.000,00. No dia da entrega do veículo, a garagem de Pedro foi invadida por bandidos, que furtaram o referido carro. A respeito da situação narrada, assinale a alternativa correta.
Haverá resolução do contrato pela falta superveniente do objeto, sendo restituído o valor já pago por Maria. Conforme art. 234 e art. 492
Art. 234. Se, no caso do artigo antecedente, a coisa se perder, sem culpa do devedor, antes da tradição, ou pendente a condição suspensiva, fica resolvida a obrigação para ambas as partes; se a perda resultar de culpa do devedor, responderá este pelo equivalente e mais perdas e danos.
Não haverá resolução do contrato, pois Pedro pode alegar caso fortuito.
Maria poderá exigir a entrega de outro carro.
Pedropoderá entregar outro veículo no lugar no automóvel furtado.
Cláusulas especiais do Contrato de Compra e Venda
Venda mediante amostra: a recusa do recebimento do produto que não corresponder à amostra deve ser imediata;
Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.
Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato.
Venda ad corpus e venda ad mensuram: aplicável somente para bens imóveis; pode ser expressa ou não no contrato;
Ad corpus: para Nelson Neri Junior: “é a venda na qual as medidas do imóvel são imprecisas e meramente enunciativas, sendo que o corpo do imóvel é o elemento determinante para a realização do negócio jurídico”; ex.: venda da Fazenda Alvorada;
Ad mensuram: para Nelson Neri Junior: “é a venda na qual as medidas do imóvel são precisas e determinantes para a realização do negócio jurídico”; ex.: venda de 1000 alqueires de terra;
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. [...]
Se o comprador constatar que o imóvel não corresponde às dimensões da escritura, poderá exigir o complemento da área por meio da ação ordinária denominada de ex empto ou ex vendito e se não for possível complementar a área poderá optar pela resolução do contrato ou o abatimento do preço;
Deve ser impetrada uma ação ex empto para o comprador reivindicar o restante da área ou a resolução do contrato ou o abatimento do preço; este tipo de ação somente é cabível no tipo de venda ad mensuram;
Art. 500 - § 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
Se a diferença encontrada no imóvel é inferior a 1/20 do total enunciado, não há direito deste tipo de ação;
Art. 500 - § 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
Art. 500 - § 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Art. 501. Decai do direito de propor as ações (ex empto) previstas no artigo antecedente o vendedor ou o comprador que não o fizer no prazo de um ano, a contar do registro do título. Regra especial de decadência, que prevalece em relação às regras gerais de decadência nos negócios relacionados aos imóveis;
Parágrafo único. Se houver atraso na imissão (adentrar, tomar posse) de posse no imóvel, atribuível ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadência.
Retrovenda
Esta cláusula deve estar expressa no contrato de compra e venda;
É a cláusula na qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo o imóvel alienado, restituindo ao comprador o valor recebido;
O prazo decadencial é estipulado no contrato até o limite de três anos;
Este prazo não se interrompe, não se suspende e é improrrogável;
O comprador fica obrigado a cumprir a cláusula; para o vendedor, trata-se de uma opção para que a cláusula seja cumprida ou não;
A propriedade do comprador durante o prazo decadencial é conhecida como “propriedade resolúvel” ou “propriedade sob condição”;
Se o vendedor quiser reaver o imóvel e o comprador negá-lo, deve entrar com uma Ação de Consignação em Pagamento para exercer seu direito; da mesma forma, pode se utilizar da Ação Reivindicatória;
Para que ocorra a Retrovenda não há necessidade de se elaborar outro contrato;
Art. 505. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Art. 506. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente. Ação de consignação em pagamento;
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto não for integralmente pago o comprador.
Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha. Ação reivindicatória;
O direito previsto pela cláusula de Retrovenda não pode ser cedido por ato inter vivos; este direito somente é transmitido por causa mortis do vendedor;
Art. 507. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e legatários, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.
Art. 508. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o mesmo imóvel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito, contanto que seja integral.
Cláusula de preferência ou preempção
Esta cláusula é aplicável para bens móveis e imóveis;
Não há obrigação de que o Comprador venda o imóvel para o Vendedor; apenas o que ocorre é que, na hipótese de o Comprador resolver vender o bem, deve dar Preferência para que o Proprietário Original o compre;
Tanto por tanto: o Vendedor Original poderá voltar a comprar o bem vendido em concorrência de igualdade com potenciais outros compradores;
Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Parágrafo único. O prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Art. 514. O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.
Art. 515. Aquele que exerce a preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado.
Art. 516. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se exercendo nos sessenta dias subseqüentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor. Este prazo é contado da Oferta ou Proposta do Comprador;
Art. 517. Quando o direito de preempção for estipulado a favor de dois ou mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu direito, poderão as demais utilizá-lo na forma sobredita.
Art. 518. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.
Art. 519. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou, ou não for utilizada em obras ou serviços públicos, caberá ao expropriado direito de preferência, pelo preço atual da coisa. Retrovenda Legal;
Art. 520. O direito de preferência não se pode cedernem passa aos herdeiros.
Venda a contento e venda sujeita a prova
Venda a contento: art. 509; venda feita sob uma condição: agrado do comprador; o comprador tem que manifestar o seu agrado para a conclusão do negócio jurídico;
Venda sujeita a prova: art. 510;
Nestes casos, se o comprador não se contenta com a coisa, a devolve e o contrato se resolve;
O comprador tem Direito Potestativo neste tipo de negócio, não precisando se justificar sobre os motivos da recusa da coisa;
Art. 509. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado.
Art. 510. Também a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.
Art. 511. Em ambos os casos, as obrigações do comprador, que recebeu, sob condição suspensiva, a coisa comprada, são as de mero comodatário (como se a coisa fosse emprestada), enquanto não manifeste aceitá-la.
Art. 512. Não havendo prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável. Na intimação conterá o prazo; neste prazo o comprador é obrigado a se manifestar, sob pena de ser aceita por ele a coisa sem manifestação;
Venda sobre documentos (art. 529 e seguintes)
Este tipo de contrato de compra e venda advém de compras e vendas mercantis;
O documento que o vendedor mostra ao comprador terá a especificação do que está sendo negociado; o comprador não tem o contato imediato com a coisa, pois normalmente está longe desta coisa; normalmente é praticado nas relações de comércio exterior;
A entrega do documento tem o papel de tradição; estando em ordem tais documentos, o comprador é obrigado a cumprir o contrato e tem o direito de receber a coisa constante no documento;
Reserva de domínio
Não confundir com leasing ou com alienação fiduciária;
Requisitos: coisa móvel e infungível;
Geralmente utilizado em vendas a crédito, por prestações;
É uma exceção à regra de que a Tradição transmite a Propriedade do bem; o comprador detém a posse da coisa e somente passa a ter a propriedade da mesma quando tiver quitado todas as prestações; o pagamento da última prestação torna o comprador, de forma automática, proprietário da coisa;
Art. 521. Na venda de coisa móvel, pode o vendedor reservar para si a propriedade, até que o preço esteja integralmente pago.
Art. 522. A cláusula de reserva de domínio será estipulada por escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
Art. 523. Não pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras congêneres. Na dúvida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé.
Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.
Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.
Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.
Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.
Art. 528. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente, mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer outro. A operação financeira e a respectiva ciência do comprador constarão do registro do contrato.
Contrato de Permuta ou Contrato de Troca
Contrato em que as partes se obrigam a trocar coisas entre si; em regra, não é dinheiro o que está envolvido na troca, mas poderá haver diferença financeira entre uma coisa e outra e esta diferença é paga em dinheiro;
A maioria da doutrina entende que se o valor a devolver é muito grande (excede o valor da coisa que se está oferecendo), se está diante de um contrato de compra e venda e não de um contrato de permuta;
Objeto do contrato de permuta ou troca: qualquer bem disponível no comércio;
Art. 533. Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:
I - salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca; ex.: registro do imóvel objeto da troca;
II - é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
Classificação: Bilateral; Oneroso; Comutativo (não há risco, os sujeitos do contrato conhecem suas obrigações); Consensual;
Contrato Estimatório (venda à consignação)
Conceito: é o negócio jurídico em que o consignatário recebe do consignante coisa(s) móvel(is), ficando autorizado a vendê-los, obrigando-se a pagar um preço estimado previamente, se não restituir as coisas consignadas dentro de um prazo ajustado;
Ex.: representação comercial, galeria de artes, mostruário de jóias, etc.;
Sujeitos:
Consignante: proprietário da coisa; é quem determina o preço da coisa; não pode dispor da coisa enquanto esta estiver em posse do consignatário;
Consignatário; depois da tradição passa a ter a posse da coisa; o consignatário não é gerenciado pelo consignante; pode dispor da coisa; pode devolver o bem não vendido; possui a seguinte obrigação alternativa:
Vender a coisa e auferir lucro; ou
Ficar com o bem e pagar o preço;
Natureza jurídica: é Real; o consignante deve transmitir a posse dos bens móveis ao consignatário para que o contrato esteja perfeito;
Objeto: coisa móvel;
Duração do contrato: estipulado pelas partes, sem limitação legal; terminado o prazo estipulado e o consignatário não devolve o bem, a propriedade é passada a ele de forma automática, sendo obrigado a pagar o preço da coisa;
Classificação: bilateral; oneroso; comutativo; consensual;
Preço: estimado e ajustado previamente pelo consignante;
Art. 534. Pelo contrato estimatório, o consignante entrega bens móveis ao consignatário, que fica autorizado a vendê-los, pagando àquele o preço ajustado, salvo se preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada.
Art. 535. O consignatário não se exonera da obrigação de pagar o preço, se a restituição da coisa, em sua integridade, se tornar impossível, ainda que por fato a ele não imputável.
Art. 536. A coisa consignada não pode ser objeto de penhora ou seqüestro pelos credores do consignatário, enquanto não pago integralmente o preço.
Art. 537. O consignante não pode dispor da coisa antes de lhe ser restituída ou de lhe ser comunicada a restituição.
2º BIMESTRE
Contrato de Doação
Conceito: Doação é Contrato (deve haver aceitação); também conhecido como Contrato Benéfico; é um contrato, em regra, Escrito;
Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra.
Conceito doutrinário (Orlando Gomes): “doação é, pois, contrato pelo qual uma das partes se obriga a transferir gratuitamente um bem de sua propriedade para o patrimônio de outra, que se enriquece na medida em que aquela empobrece”;
* Doação é contrato que pode ser realizado apenas por ato entre vivos; não se admite doação por ato causa mortis; se alguém deseja doar um patrimônio a outrem, deve fazê-lo em vidaou por Testamento;
Partes
Doador: é quem faz a Oferta; tem o que a doutrina chama de animus donandi, que é a Liberalidade;
Donatário: é o Aceitante, aquele que aceita a doação (proposta);
Ex.: Doador faz a Oferta no dia 28/04 e dá 2 dias para que o Donatário demonstre seu interesse na doação; no dia 29/04 o Doador falece, não tendo recebido ainda o Aceite do Donatário; por mais que ainda não haja a formação do contrato, a maioria da doutrina entende que, numa situação como esta, a responsabilidade da obrigação da doação passa aos herdeiros; a corrente minoritária da doutrina entende que não há, neste caso, formação do contrato e não há responsabilização dos herdeiros;
Ex.: no mesmo caso acima, se a morte do Doador foi após a Aceitação do Donatário, também os herdeiros assumirão a responsabilidade pela doação;
Natureza Jurídica: Obrigacional, nos mesmos moldes do Contrato de Compra e Venda; o contrato, por si, não transfere nem o bem móvel e nem o bem imóvel, apenas tem a obrigação de fazê-lo;
Classificação
Solene ou Formal; o contrato de Doação é, em regra, Escrito; Escritura Particular para bens móveis de grande valor; Escritura Pública para bens imóveis; exceção: verbal para bens móveis de pequeno valor, que deverá ter, logo em seguida, a tradição;
* bem de pequeno valor: de acordo com o patrimônio do doador;
Art. 541. A doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular.
Parágrafo único. A doação verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição.
Gratuito: pois somente uma das partes aufere vantagem;
Unilateral ou Benéfico: envolve obrigação de apenas uma Parte no contrato, o Doador;
Comutativo;
Elementos Essenciais do Contrato de Doação
Contratualidade: Doação é Contrato, ou seja, há a vontade do doador, através do animus donandi, que se recepciona com a vontade do donatário através da aceitação; somente é realizada por ato inter vivos;
Animus Donandi: liberalidade, que deve ser espontânea; alguns doutrinadores também defendem que esta liberalidade deve ser desinteressada (na prática, há doações completamente relacionadas com Interesses, como, por exemplo, as doações nos períodos de campanhas políticas);
Transferência de bens do doador para o donatário; somente há doação de bens que sejam de propriedade do doador;
Aceitação: alguns doutrinadores não entendem que a Aceitação é Elemento Essencial do Contrato de Doação;
Em regra, a Doação é Expressa (de forma verbal ou escrita);
Admite-se a Aceitação Tácita ou Presumida quando o Doador expressa a vontade de doar e dá um prazo para o Donatário pensar se aceitará ou não a doação; se o donatário, ciente do prazo, não faça, dentro deste prazo a declaração de aceitação, entender-se-á que aceitou a doação naqueles casos que não for sujeito a encargo;
Art. 539. O doador pode fixar prazo ao donatário, para declarar se aceita ou não a liberalidade. Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a declaração, entender-se-á que aceitou, se a doação não for sujeita a encargo.
Casos Especiais de Aceitação: a parte passiva do contrato de doação não precisa ter capacidade civil para expressar a aceitação, quando esta for benéfica;
Art. 542. A doação feita ao nascituro valerá, sendo aceita pelo seu representante legal. ADIN 3510/DF do STF (tratou do embrião laboratorial; o STF não admitiu a comparação entre o nascituro e o embrião laboratorial, não tendo, este último, o direito de receber doação)
Art. 543. Se o donatário for absolutamente incapaz, dispensa-se a aceitação, desde que se trate de doação pura.
Art. 546. A doação feita em contemplação de casamento futuro com certa e determinada pessoa, quer pelos nubentes entre si, quer por terceiro a um deles, a ambos, ou aos filhos que, de futuro, houverem um do outro, não pode ser impugnada por falta de aceitação, e só ficará sem efeito se o casamento não se realizar. A aceitação, neste caso, ocorre com o casamento;
Lei 6015/1973 (Lei de Registros), art. 167, I, n. 33 e art. 218: no registro de imóveis, há necessidade de registro da prova de aceitação do donatário;
Requisitos do Contrato de Doação
Subjetivos: diz respeito às partes do contrato de doação;
Capacidade Ativa: Doador;
Art. 1.689. O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar: [...]
II - têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade.
Os absolutamente e relativamente incapazes e nem os seus representantes legais podem doar;
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: [...]
IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
Súmula 377 do STF
No regime de separação legal de bens, comunicam-se os adquiridos na constância do casamento.
Cônjuge sem a devida autorização, exceto no regime de separação absoluta, estão impedidos de fazer doação;
* Falido não faz doações; caso fizer, prejudica os credores; esta doação pode ser anulada a partir de uma Ação Pauliana;
Art. 544. A doação de ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herança.
Art. 550. A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por seus herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal.
A doutrina critica o prazo estabelecido, argüindo que tal prazo deveria ser contado a partir do conhecimento da doação; porém, a aplicação judicial tem seguido os ditames da lei;
Art. 554. A doação a entidade futura caducará, em dois anos, se esta não estiver constituída regularmente.
Pessoas jurídicas podem doar e receber doações;
Art. 158. Os negócios de transmissão gratuita de bens ou remissão de dívida, se os praticar o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, ainda quando o ignore, poderão ser anulados pelos credores quirografários, como lesivos dos seus direitos.
§ 1o Igual direito assiste aos credores cuja garantia se tornar insuficiente.
§ 2o Só os credores que já o eram ao tempo daqueles atos podem pleitear a anulação deles.
Capacidade Passiva: Donatário; não precisa de capacidade de fato para receber uma doação pura (contrato benéfico);
Art. 542. A doação feita ao nascituro valerá, sendo aceita pelo seu representante legal.
Art. 543. Se o donatário for absolutamente incapaz, dispensa-se a aceitação, desde que se trate de doação pura.
Objetivos: relativos ao objeto do contrato de doação; o objeto do contrato de doação pode ser qualquer coisa que esteja disponível no comércio;
Art. 545. A doação em forma de subvenção periódica ao beneficiado extingue-se morrendo o doador, salvo se este outra coisa dispuser, mas não poderá ultrapassar a vida do donatário.
Trata-se de uma doação por prestação, como se fosse uma pensão periódica dada ao donatário; a periodicidade é negociada livremente entre as partes;
Art. 547. O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário.
Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro.
Por esta cláusula, se estipula que quando o donatário morrer, o bem voltará para o patrimônio do doador; esta cláusula deve ser expressa; 
Se quem morreu primeiro foi o doador, o bem doado será herdado pelos herdeiros do donatário após a sua morte;
Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador.
Doação universal: doação de todo o patrimônio; não é admitida; é nula esta doação;a doutrina fala que o doador entra em estado de penúria quando faz a doação universal; a jurisprudência fundamenta a nulidade desta doação na dignidade da pessoa humana;
Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento. Doação Inoficiosa;
Art. 1.789. Havendo herdeiros necessários, o testador só poderá disporda metade da herança.
Art. 1.845. São herdeiros necessários os descendentes, os ascendentes e o cônjuge.
Doação Inoficiosa: aquela doação feita pelo doador que ultrapassa os 50% do patrimônio que pode ser disposto no momento do testamento; é nula quando se doa mais do que 50% do patrimônio; é nula na parte que excede os 50% doados;
Pode ser disposto em testamento 50% do patrimônio; os outros 50% serão herança para os herdeiros necessários;
A doação somente é Inoficiosa se o doador possuir herdeiros necessários;
Art. 551. Salvo declaração em contrário, a doação em comum a mais de uma pessoa entende-se distribuída entre elas por igual.
Parágrafo único. Se os donatários, em tal caso, forem marido e mulher, subsistirá na totalidade a doação para o cônjuge sobrevivo.
* se o doador ficar insolvente com a doação, os credores poderão pedir a nulidade da doação, a não ser que o donatário venha a sub-rogar-se na condição de devedor, com o consentimento dos credores;
Formal
O contrato de Doação é solene, admitindo a forma verbal na hipótese do parágrafo único do art. 541;
Escritura pública: bens imóveis;
Instrumento particular: bens móveis de grande valor;
Admitida a Forma verbal: bens móveis de pequeno valor;
Art. 541. A doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular.
Parágrafo único. A doação verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição.
Espécies de Doação
Doação Pura e Simples: doação feita pela mera liberalidade do doador; não tem nenhuma condição, encargo, termo, etc.; simplesmente se doa porque se quer doar;
Subespécie: Doação por merecimento: art. 540, CC; quando se doa algo a alguém por um mérito do donatário, mas não deixa de ser uma Doação Pura e Simples;
Art. 540. A doação feita em contemplação do merecimento do donatário não perde o caráter de liberalidade, como não o perde a doação remuneratória, ou a gravada (onerosa), no excedente ao valor dos serviços remunerados ou ao encargo imposto.
Doação Remuneratória: expressa liberalidade aparente do doador, mas o que se pretende, realmente a partir da doação é a remuneração de algum tipo de serviço prestado pelo donatário; ex.: médico amigo da família que presta o serviço e não cobra; se o paciente doa posteriormente algo para o médico, trata-se de uma doação com caráter de Doação Remuneratória pelo serviço prestado; obs.: o valor que exceder o custo aproximado do serviço prestado acaba se qualificando como uma doação pura e simples, por liberalidade, segundo entendimento doutrinário;
Doação Condicional: aquela que condiciona a doação a algum evento futuro e incerto; ex.: o doador promete doar algo a alguém em função da condição de que passe no vestibular;
Art. 546. A doação feita em contemplação de casamento futuro com certa e determinada pessoa, quer pelos nubentes entre si, quer por terceiro a um deles, a ambos, ou aos filhos que, de futuro, houverem um do outro, não pode ser impugnada por falta de aceitação, e só ficará sem efeito se o casamento não se realizar.
Doação à Termo: aquela que condiciona a doação a algum evento futuro e certo; ex.: doador promete que doará um carro ao filho quando ele completar 18 anos;
Doação Modal/Encargo/Onerosa: quando o doador faz a doação, mas coloca um encargo para que o donatário o cumpra; o encargo pode ser em favor do próprio doador, de terceiro ou da coletividade;
Art. 553. O donatário é obrigado a cumprir os encargos da doação, caso forem a benefício do doador, de terceiro, ou do interesse geral.
Doação para Coletividade: Parágrafo único. Se desta última espécie for o encargo, o Ministério Público poderá exigir sua execução, depois da morte do doador, se este não tiver feito.
Art. 562. A doação onerosa pode ser revogada por inexecução do encargo, se o donatário incorrer em mora. Não havendo prazo para o cumprimento, o doador poderá notificar judicialmente o donatário, assinando-lhe prazo razoável para que cumpra a obrigação assumida.
Invalidação da Doação: a doação é nula de pleno direito;
Presença de vícios de consentimento;
Não observação do art. 541, CC;
Art. 541. A doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular.
Parágrafo único. A doação verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição.
Apresentação de vícios peculiares do contrato de doação
Doação Universal: Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador.
Doação Inoficiosa: Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.
Revogação da Doação: a doação é válida juridicamente, mas o doador, por algum motivo, quer revogá-la;
Admite-se a Revogação Antes da Aceitação ou pela Ingratidão do Donatário;
Gratidão: obrigação de não fazer do donatário, ou seja, ele deve se abster de praticar alguns atos contra o doador, cônjuge, ascendentes, descendentes ou irmão do doador;
Exige-se a Gratidão do donatário, não abrangendo os seus herdeiros;
Instrumento para revogar a doação por Ingratidão: Ação de Revogação de Doação;
O Direito de Revogação à Doação é um Direito Irrenunciável;
Art. 555. A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário, ou por inexecução do encargo.
Art. 556. Não se pode renunciar antecipadamente o direito de revogar a liberalidade por ingratidão do donatário. Seria cláusula nula de pleno direito;
Art. 557. Podem ser revogadas por ingratidão as doações: rol taxativo;
I - se o donatário atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de homicídio doloso contra ele; a sentença cível, neste caso, não dependerá da ação penal;
II - se cometeu contra ele ofensa física;
III - se o injuriou gravemente ou o caluniou;
IV - se, podendo ministrá-los, recusou ao doador os alimentos de que este necessitava.
Art. 558. Pode ocorrer também a revogação quando o ofendido, nos casos do artigo anterior, for o cônjuge, ascendente, descendente, ainda que adotivo, ou irmão do doador.
Art. 559. A revogação por qualquer desses motivos deverá ser pleiteada dentro de um ano, a contar de quando chegue ao conhecimento do doador o fato que a autorizar, e de ter sido o donatário o seu autor. Prazo Decadencial;
Art. 560. O direito de revogar a doação não se transmite aos herdeiros do doador, nem prejudica os do donatário. Mas aqueles podem prosseguir na ação iniciada pelo doador, continuando-a contra os herdeiros do donatário, se este falecer depois de ajuizada a lide.
O Direito à Revogação é Personalíssimo, salvo na hipótese do art. 561;
Art. 561. No caso de homicídio doloso do doador, a ação caberá aos seus herdeiros, exceto se aquele houver perdoado.
Art. 562. A doação onerosa pode ser revogada por inexecução do encargo, se o donatário incorrer em mora. Não havendo prazo para o cumprimento, o doador poderá notificar judicialmente o donatário, assinando-lhe prazo razoável para que cumpra a obrigação assumida.
Art. 563. A revogação por ingratidão não prejudica os direitos adquiridos por terceiros, nem obriga o donatário a restituir os frutos percebidos antes da citação válida; mas sujeita-o a pagar os posteriores, e, quando não possa restituir em espécie as coisas doadas, a indenizá-la pelo meio termo do seu valor.
O donatário responde por perdas e danos nesta hipótese;
Art. 564. Não se revogam por ingratidão:
I - as doações puramente remuneratórias;
II - as oneradas com encargo já cumprido;
III - as que se fizerem em cumprimento de obrigação natural (ou moral);
IV - as feitas para determinado casamento. Fundamento doutrinário: não se revoga porque pode prejudicar o outro cônjuge que não é ingrato ou mesmo os herdeiros deste;
Apenas as Doações Puras e Simples podem ser revogadas por ingratidão;
Contrato de Fiança
Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não acumpra.
Definição doutrinária: é o contrato por meio do qual uma das partes (fiador) se obriga perante outra parte (credor de um outro contrato) a garantir o pagamento devido pelo terceiro (afiançado) que é parte em outro contrato diverso celebrado com o credor, caso não venha a adimplir suas obrigações. Roberto Senise Lisboa
Contrato de Fiança não existe se não tiver o Contrato Principal;
O Contrato de Fiança serve para assegurar o Contrato Principal;
O Contrato de Fiança se configura como Contrato Acessório do Contrato Principal;
Partes no Contrato de Fiança: Credor e Fiador;
Para Orlando Gomes o Contrato de Fiança é um contrato intuito personae; é personalíssimo em relação ao Fiador; trata-se de uma relação que exige confiança (arts. 820 e 825, CC); o Credor confia que o Fiador pagará a dívida se o Devedor do Contrato Principal não a adimplir;
Art. 820. Pode-se estipular a fiança, ainda que sem consentimento do devedor ou contra a sua vontade.
Art. 825. Quando alguém houver de oferecer fiador, o credor não pode ser obrigado a aceitá-lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.
Classificação:
Unilateral;
Gratuito em regra; exceção: instituições financeiras prestam fiança cobrando por tal serviço;
Acessório, que não existe sem o contrato principal;
Subsidiário, no posicionamento de Maria Helena Diniz classifica; a dívida deve ser cobrada primeiramente do Devedor do Contrato Principal; não pagando o devedor e não tendo bens suficientes para saldas a dívida, a responsabilidade passa a ser do Fiador;
* pode haver cláusula contratual que atribua a obrigação do Fiador como Solidária; nesta hipótese, o Credor pode executar simultaneamente o Devedor do Contrato Principal e o Fiador;
Formal ou Solene: art. 819, CC;
Art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.
Súmula: 214 do STJ
O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
A interpretação do contrato de fiança é Restritiva; vale o que está escrito, nada mais que isso;
O Contrato de Fiança não se prorroga na hipótese de prorrogação do Contrato Principal, a não ser em caso de anuência do fiador;
Quando há no Contrato de Fiança cláusula autorizando a sua prorrogação, na hipótese de prorrogação do Contrato Principal é válida tal prorrogação;
É nula a cláusula no Contrato de Fiança que indique que tal garantia é por tempo indeterminado sem que haja anuência do Fiador;
* ex.: até a entrega das chaves no contrato de locação; o entendimento do STJ até o ano 2004 era de que a presença deste tipo de cláusula no contrato de fiança era abusiva; a partir de 2005 o STJ passou a entender que, se tal cláusula está expressa no contrato de fiança e tal contrato foi firmado pelo fiador, tem validade tal fiança, já que a prorrogação tem anuência do fiador;
Quando o contrato de fiança for por prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se de tal contrato;
Requisitos Subjetivos do Contrato de Fiança
Pessoa casada: pode ser Fiador, desde que haja consentimento do cônjuge (anuência; outorga uxória); segundo a lei, não precisa do consentimento quando o regimento de casamento é de separação absoluta de bens; os Tribunais têm entendido haver necessidade de consentimento independentemente do regime de casamento;
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
III - prestar fiança ou aval;
IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.
Parágrafo único. A aprovação torna válido o ato, desde que feita por instrumento público, ou particular, autenticado.
Súmula: 332 do STJ
A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.
Leiloeiros: por força de lei, não podem prestar fiança;
Menores, ainda que emancipados: não podem prestar fiança;
Confiança entre Credor e Fiador, conforme arts. 825 e 826; não se trata de confiança pessoal e sim patrimonial;
Art. 825. Quando alguém houver de oferecer fiador, o credor não pode ser obrigado a aceitá-lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a obrigação.
Art. 826. Se o fiador se tornar insolvente ou incapaz, poderá o credor exigir que seja substituído.
Requisitos Objetivos do Contrato de Fiança
Limitação ou não da Fiança (tempo e valor); a Fiança é até o valor da dívida, nunca sendo de valor maior;
Art. 822. Não sendo limitada, a fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador.
Art. 823. A fiança pode ser de valor inferior ao da obrigação principal e contraída em condições menos onerosas, e, quando exceder o valor da dívida, ou for mais onerosa que ela, não valerá senão até ao limite da obrigação afiançada.
Dívida futura também pode ser objeto de fiança;
Art. 821. As dívidas futuras podem ser objeto de fiança; mas o fiador, neste caso, não será demandado senão depois que se fizer certa e líquida a obrigação do principal devedor.
Obrigações nulas não são suscetíveis de fiança;
Art. 824. As obrigações nulas não são suscetíveis de fiança, exceto se a nulidade resultar apenas de incapacidade pessoal do devedor.
Parágrafo único. A exceção estabelecida neste artigo não abrange o caso de mútuo feito a menor.
Modalidades de Fiança
Convencional ou Contratada: o credor convenciona que ele quer uma caução a partir de um Contrato de Fiança;
Legal: caução definida em Lei; ex.: art. 495, CC;
Art. 495. Não obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo ajustado.
Judicial: quando a caução deve ser prestada para segurança do juízo em fase de execução judicial;
Efeitos do Contrato de Fiança
Nas relações entre credor e fiador:
A fiança só pode ser exigida nos termos contratados; interpretação Restritiva (tempo, valor, condições, etc.);
A responsabilidade do fiador é subsidiária; em caso de não pagamento da dívida, o credor deverá, necessariamente, cobrar primeiramente o Devedor e apenas na insolvência do devedor a cobrança passará a ser contra o Fiador;
Se a responsabilidade é subsidiária e o Credor cobra primeiramente o Fiador, este pode utilizar-se do Benefício de Ordem, conforme previsão do art. 827, CC;
Nos casos de responsabilidade solidária entre Fiador e Devedor, o Credor pode cobrar a ambos, sem ordem de preferência;
Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor.
Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e desembargados, quantos bastem para solver o débito.
Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:
I - se ele o renunciou expressamente;
II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;
III - se o devedor for insolvente, ou falido.
Pluralidade de fiadores:
1) a responsabilidade entre os fiadores é solidária, podendo o Credor acionar judicialmente a ambos pela totalidade da dívida;
2) se contratado de forma expressa o benefício de divisão (cada fiador contrata apenas parte da fiança), o Credor poderá demandar contra o Fiador apenas na parte que este se responsabilizou;Art. 829. A fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas, se declaradamente não se reservarem o benefício de divisão.
Parágrafo único. Estipulado este benefício, cada fiador responde unicamente pela parte que, em proporção, lhe couber no pagamento.
Art. 830. Cada fiador pode fixar no contrato a parte da dívida que toma sob sua responsabilidade, caso em que não será por mais obrigado.
3) o Fiador que pagar integralmente a dívida sub-roga-se nos direitos do Credor em relação aos demais Fiadores pelas suas respectivas quotas;
Art. 831. O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores pela respectiva quota.
Parágrafo único. A parte do fiador insolvente distribuir-se-á pelos outros. *** esta distribuição ocorrerá mesmo em se tratando de fiança com o benefício da divisão;
Nas relações entre devedor e fiador:
Fiador terá direito de regresso contra o devedor; o Fiador não terá o direito de regresso se ele paga a dívida do Devedor sem que o avise e o Devedor também quita a dívida; neste último caso o Fiador deve entrar com a Ação de Repetição de Indébito contra o Credor que recebeu duplamente a dívida;
Art. 831. O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores pela respectiva quota.
Parágrafo único. A parte do fiador insolvente distribuir-se-á pelos outros.
Devedor responde por perdas e danos, bem como possui direito aos juros;
Art. 832. O devedor responde também perante o fiador por todas as perdas e danos que este pagar, e pelos que sofrer em razão da fiança.
Art. 833. O fiador tem direito aos juros do desembolso pela taxa estipulada na obrigação principal, e, não havendo taxa convencionada, aos juros legais da mora.
O Fiador pode exonerar-se da Fiança nos contratos com prazo de validade indeterminado; não precisa ser ato motivado por parte do Fiador;
Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a notificação do credor.
Obrigação dos herdeiros em relação ao Contrato de Fiança; os herdeiros são responsáveis pela fiança até o dia da morte do Fiador;
Art. 836. A obrigação do fiador passa aos herdeiros; mas a responsabilidade da fiança se limita ao tempo decorrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar as forças da herança.
O Fiador poderá promover os atos de execução na ação que já foi iniciada pelo Credor;
Art. 834. Quando o credor, sem justa causa, demorar a execução iniciada contra o devedor, poderá o fiador promover-lhe o andamento.
Da Extinção da Fiança
Morte do Fiador: a responsabilidade até o dia da morte do Fiador passa para os herdeiros, até o limite da herança recebida;
A incapacidade do Devedor não extingue a Fiança;
Art. 837. O fiador pode opor ao credor as exceções que lhe forem pessoais, e as extintivas da obrigação que competem ao devedor principal, se não provierem simplesmente de incapacidade pessoal, salvo o caso do mútuo feito a pessoa menor.
Art. 838. O fiador, ainda que solidário, ficará desobrigado:
I - se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor;
II - se, por fato do credor, for impossível a sub-rogação nos seus direitos e preferências; se o Credor liberar o Devedor de sua caução Real (ex.: hipoteca de uma casa), ficando apenas com a caução Pessoal (ex.: fiança);
III - se o credor, em pagamento da dívida, aceitar amigavelmente do devedor objeto diverso do que este era obrigado a lhe dar, ainda que depois venha a perdê-lo por evicção.
Art. 839. Se for invocado o benefício da excussão (benefício de ordem utilizado pelo Fiador, indicando bens de Devedor) e o devedor, retardando-se a execução, cair em insolvência, ficará exonerado o fiador que o invocou, se provar que os bens por ele indicados eram, ao tempo da penhora, suficientes para a solução da dívida afiançada.
Art. 844. A transação não aproveita, nem prejudica senão aos que nela intervierem, ainda que diga respeito a coisa indivisível.
§ 1o Se for concluída entre o credor e o devedor, desobrigará o fiador. Causas Pessoais (acordo entre Credor e Devedor);
Questão prática
Jota, Fiador de Hagá, em contrato de locação urbana, notifica o locador Eme para exonerar-se da fiança prestada ao locatário. Oito meses após, por inadimplência do inquilino, que deixou de pagar alguns aluguéis, o locador ajuíza ação de cobrança contra o fiador. Com base no Código Civil qual defesa Jota possui a seu favor?
Jota poderá alegar que é exonerado da Fiança, já que notificou o Credor sobre tal fato, satisfazendo a exigência do art. 835 do CC, sendo responsável apenas por dívida do Devedor até 60 dias após a notificação.
Contrato de Locação (locação de coisas)
Conceito legal
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Conceito Doutrinário de Clóvis Bevilaqua: contrato pelo qual uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungível, a prestação de um serviço apreciável economicamente ou a execução de alguma obra determinada;
A coisa infungível locada será a mesma a ser devolvida;
A sublocação é possível, desde que autorizada por escrito pelo proprietário da coisa;
Classificação:
Bilateral
Oneroso
Consensual: não há exigência de que o contrato seja escrito;
Comutativo: as prestações são conhecidas por ambas as partes;
Execução diferida ou continuada: as prestações são periódicas, se perfazem no tempo;
Elementos Essenciais:
Consentimento
Capacidade
Pessoas casadas: art. 3º da Lei de Locações (8245/1991); sendo o Locador não há necessidade de consentimento do outro cônjuge, a não ser que o contrato tenha um prazo de 10 ou mais anos; sendo o Locatário, não há necessidade de consentimento;
Incapazes: podem locar, desde que representados ou assistidos;
Cessão de posse do imóvel locado: pode ser dada pelo proprietário ou por quem tem a posse do imóvel;
Remuneração: arts. 17 a 20 da Lei 8245/1991: pode ser feita de forma mensal, diária, etc.;
Não havendo acordo, após 3 anos de locação, o locador pode pedir revisão judicial do valor de remuneração, se este estiver fora dos parâmetros de mercado do momento;
Aluguel de imóveis com pagamento antecipado: não pode; imóvel para temporada é possível antecipar o aluguel, no limite de 3 meses; havendo antecipação fora destes padrões, trata-se de contravenção penal;
Locação em que não há nenhum tipo de Caução: é possível exigir antecipação de aluguel, desde que do período até o 6º dia útil do mês vincendo (art. 42 da Lei de Locações); ex.: loco o imóvel no dia 26/05 e devo pagar imediatamente o valor do aluguel até o 6º dia útil do mês de junho; no 6º dia útil de junho, deve ser pago o aluguel relativo ao período até o 6º dia útil do mês de julho; *** não se trata do período de um mês;
Locação de temporada: para lazer, cursos ou outros fatos que decorram de determinado tempo, esteja ou não mobiliado o imóvel, no limite de 90 dias; se o locador permanecer no imóvel por 30 dias ou mais após os 90 dias, prorroga-se o contrato para a modalidade de prazo indeterminada;
Lapso temporal
Em regra, não há limite de prazo para os contratos de locação, com exceção dos imóveis da União, que não poderão ser locados por prazo superior a 10 anos, conforme Decreto Lei 9760/1946, art. 96, parágrafo único;
Indeterminado: art. 6º da Lei de Locações – bens imóveis: o Locatário pode sair do imóvel, com aviso prévio de 30 dias ao Locador;
Determinado: art. 4º da Lei de Locações;
É possível que o Locador venha reaver a posse da coisa, desde que faça o devido ressarcimento ao Locatário que estejaestabelecido em contrato;
É possível que o Locatário devolva a coisa locada, desde que faça o devido ressarcimento ao Locatário que esteja estabelecido em contrato, considerando os parâmetros do art. 572;
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
Retenção: defesa do Locatário, que poderá ficar na posse da coisa enquanto não for ressarcido do seu prejuízo;
Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.
Imóvel: art. 4º da Lei de Locações: Locatário é igual ao disposto para coisas; Locador não pode reaver o imóvel antes de vencido o prazo;
Prazo determinado: prazo igual ou superior a 30 meses: art. 46 da Lei de Locações: somente se prorroga se o locatário se mantém no imóvel por mais 30 dias ou mais, sem oposição do Locador; neste caso, o contrato prorroga-se, passando a ser por prazo indeterminado; se o Locador quer reaver o imóvel, é possível (Denúncia Vazia: direito do locador reaver o imóvel dentro de um contrato nestas condições e que foi prorrogado sem nenhum tipo de motivação);
Prazo determinado: prazo inferior a 30 meses: art. 47 da Lei de Locações: a prorrogação é Automática a partir do primeiro dia após o vencimento da locação, se o locatário permanece no imóvel, passando a ser um contrato por prazo indeterminado; o Locador pode reaver o imóvel (Denúncia Cheia: deve ser motivada pelo Locador, nas disposições do art. 47 da Lei de Locações);
* entendimento jurisprudencial: todo contrato verbal é por prazo indeterminado; todo contrato nestas condições pode ser rescindido por Denúncia Cheia;
Alienação durante a vigência do Contrato de Locação: art. 576 e art. 8º da Lei 8245/1991;
Cláusula de vigência:
Existindo tal cláusula no Contrato de Locação, o adquirente terá que respeitar tal disposição, desde que o Contrato esteja registrado no cartório competente;
Quando se tratar de bens imóveis, é obrigatório que se dê o prazo 90 dias para desocupação, independente de registro do contrato em cartório;
Bens móveis: registra-se o contrato no Cartório de Títulos e Documentos; bens imóveis: registra-se o contrato no Cartório de Registro de Imóveis;
Direito de preferência: art. 27 da Lei 8245/1991:
Em pé de igualdade o Locatário tem a preferência para aquisição em relação a terceiros;
Após a Proposta, o Locatário possui o prazo de 30 dias para dar sua resposta;
Sendo o imóvel sublocado, o Direito de Preferência é tanto do Locador quanto do Sublocador; o Sublocatário é o primeiro na Ordem de Preferência;
Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
§ 1o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.
§ 2o Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.
Direitos do Locador
Receber a retribuição (aluguel);
Cobrar antecipadamente os aluguéis nos casos de contrato de temporada ou contrato sem caução;
Mover ação de despejo, conforme disposto na Lei 8245/1991;
Reaver a coisa locada após o vencimento do contrato: art. 571 e art. 4º da Lei 8245/1991;
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
Art. 13 da Lei de Locações: trata da sublocação; o Locatário apenas pode sublocar se autorizado de forma escrita pelo Locador;
Obrigações do Locador
Art. 566. O locador é obrigado:
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
Entregar ao locatário a coisa alugada;
Garantir o uso pacífico da coisa;
Responder pelos vícios
Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.
Indenizar as benfeitorias: arts. 35 e 36 da Lei de Locações e Súmula 335 do STJ
Benfeitorias:
Úteis: visam facilitar o uso do bem;
Necessárias: visam evitar a deterioração do bem;
Voluptuárias: visam ao embelezamento do bem;
São indenizáveis as benfeitorias: Necessárias, sem necessidade de consentimento; Úteis, com consentimento;
Não são indenizáveis as benfeitorias Voluptuárias;
Pode haver cláusula no Contrato de Locação dispondo que nenhum tipo de benfeitoria é indenizável;
Súmula: 335 do STJ
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Direitos do Locatário
Ter preferência para aquisição do imóvel;
Sublocar, ceder ou emprestar o bem, desde que com consentimento escrito do Locador, conforme art. 13 da Lei de Locações;
Obrigações do Locatário
Art. 569;
Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Conceder garantia quando o credor exigir;
Pedir prévio consentimento para sublocar, ceder ou emprestar o bem;
Transferência do contrato de locação por ato inter vivos: art. 13 da Lei de Locações;
Sublocação
A relação original locador-locatário permanecerá; o locatário não se exonerará do vínculo contratual, continuando responsável pela conservação do imóvel, bem como pelo pagamento do aluguel;
Haverá uma nova locação, com manutenção ou não dos mesmos direitos e obrigações. O subcontrato é novo, mas não é autônomo;
Cessão
Na cessão desaparece a responsabilidade do cedente que se transmite para o cessionário, com o qual se entenderá o locador; o cessionário assume a posição do cedente. Desaparece a relação originária, surgindo outra;
Na cessão há substituição do locatário originário por outro;
Empréstimo: é a cessão, a título gratuito e provisório pelo locatário de parte ou da totalidade do prédio, com o dever de restituí-lo;
Transferência dos direitos e deveres decorrentes da locação por causa mortis do locador ou locatário: arts. 10 e 11 da Lei de Locações; art. 577 do CC;
Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.
Extinção
Mútuo acordo (destrato);
Retomada do bem locado nos casos admitidos em lei;
Perda parcial ou deterioração do bem;
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Vencimentodo prazo contratual;
Desapropriação do bem locado;