aula 19 20 reais (2)

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Prof. Felipe Soares Torres
felipee_torres@hotmail.com
Propriedade
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Esquema :
 	Direito de vizinhança (continuação)			
	 	-Da passagem forçada;
		 -Da passagem de cabos e tubulações;
		 -Das águas;
		 -Dos limites entre prédios e do direito de tapagem;
 		 -Do direito de Construir.
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Propriedade
Passagem Forçada:
O direito de propriedade, obviamente, nasce para ser exercitado de maneira plena.
Porém, um imóvel encravado, sem passagem, torna-se inaproveitável - Uma verdadeira prisão (isso é condenável social e economicamente).
De acordo com o atual CC, basta que o prédio não tenha acesso a via pública, nascente ou porto.
Conceito de encravado: Prédio com acesso inseguro e insuficiente para utilização econômica e social da propriedade. Não necessita está totalmente inacessível.
Jurisprudência: É dispensável que o prédio seja absolutamente encravado (CC 16 exigia isso), sendo suficiente que o caminho indicado seja mais adequado a atender as necessidades do postulante - TJRS 27.11.2004)
Origem em Roma: acesso a sepultura dos antepassados.
  
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Propriedade
Uma propriedade encravada perde a sua serventia, logo, retira do imóvel a sua função social.
Nesse sentido, o CC estabelece ao titular da propriedade o chamado direito de passagem, lhe concedendo o poder de adquirir um caminho de acesso à estrada, a fonte, ao porto.
Eliminando, desse modo o confinamento do imóvel.
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública (imóvel encravado), nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem (imóvel serviente), cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
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Propriedade
Inicialmente devemos estabelecer que a passagem forçada não se confunde com a servidão de passagem.
Enquanto a passagem forçada é direito atribuído diretamente por lei e visa a permitir condições suficientes de acesso a via pública por prédio vizinhos;
A servidão de passagem (1378, CC) deriva de acordo entre os interessados, testamento ou de usucapião e objetiva a proporcionar utilidade para o prédio dominante.
A passagem forçada não é suscetível de registro. A servidão é!
Além do que, a servidão de trânsito pode ser estabelecida em favor de prédio não encravado.
Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
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Propriedade
Com relação ao titular do direito de passagem, este é o proprietário de imóvel urbano ou rústico sem acesso a via pública, nascente ou porto. 
Apesar de o texto de lei se referir apenas ao dono do prédio, a faculdade da passagem forçada se estende a todos que por força de direito real tem a faculdade de usar o imóvel. (ex. usufrutuários).
A obrigação de passagem acompanha a coisa – obrigação propter rem.
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Uma vez estabelecida a passagem, o exercício desse direito será por tempo indeterminado (até desaparecer a causa).
Na hipótese de serem dois ou mais imóveis a se prestarem ao exercício do direito de passagem, a restrição deverá ser imposta ao prédio que "mais naturalmente e facilmente se prestar a passagem.”
Art. 1285, § 1o , CC: Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.
Ação de passagem forçada.
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Da passagem de cabos, tubulações e outros condutos: 
Evolução = recursos práticos e seguros para abastecimento de água, luz , gás.  
Além, também, dos mais diversos meios de comunicações (tv a cabo, internet por fibra óptica).
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Propriedade
Porém, ainda necessitamos de cabos e tubulação para o funcionamento de vários serviços.
CC inovou estabelecendo o direito de passagem dos cabos e das tubulações.
Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
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Alguns doutrinadores entendem que essa passagem deve ser subterrânea. 
Bom, subterrânea ou a céu aberto, essa passagem deve ser feita de forma menos gravosa para o imóvel serviente (isso que importa).
Esse direito de passagem se justifica quando for o único meio possível ou quando outro modo se revelar antieconômico. 
Por fim... 
Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.
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Propriedade
Das águas: 
Pode-se afirmar que a água é o bem mais importante para a vida humana, seja com relação a sobrevivência, seja com relação a produção de bens materiais. 
Porém, se não for tratada e conservada de modo adequado, revela um potencial de risco (inundações, seca, transmissão de doenças, desabamentos).
Questão cultural. Nossa população não sabe a importância do uso correto das águas e as conseqüências do desperdício.
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“A Metrópole e o Direito no séc. XXI”, dia 27.10.04. Diante da escassez do produto, em 2025 começará a guerra mundial pelo uso da água. Hoje se sabe que 70% do planeta Terra é formado por água, mas dessa água toda apenas 2,5% é água doce, e apenas 1% está acessível, pois os outros 1,5% estão nas calotas polares. Desse 1% de água doce, 70% é usado para irrigação (agricultura), 20% para a indústria e 10% para o consumo. Nos EUA, para irrigação, indústria e consumo, se gastam em média 666 litros por habitante por dia; no Canadá 431; no Japão 355, no Sudeste do Brasil 360 e aqui no Nordeste 170 litros por habitante por dia para irrigação, indústria e consumo. O Sudeste tem índice igual ao de um país rico como o Japão, pois tem muitas indústrias e plantações, e também tem mais água disponível do que aqui no Nordeste.”
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Em decorrência dessa importância, existe uma ampla legislação aplicável - Ex. Código das Águas (Decr. nº 26.643/34) e o CC - 1288 e 1296 (CC funciona como fonte complementar ao Código das águas).
Foco no Código Civil.
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O ponto inicial que o CC trata é com relação ao Escoamento natural de água pluvial (chuvas) ou de nascente.
Isso ocorre quando existem propriedades em declive, e, em decorrência da lei da gravidade o escoamento das águas de um prédio superior para o inferior.
Esse escoamento traz terras e os entulhos. Incômodo que deve ser suportado pelo proprietário do prédio inferior. 
Acontecendo essa hipótese, o ocupante, a qualquer título, do PRÉDIO INFERIOR, não pode impedir, mediante obras que as águas desçam naturalmente para o seu imóvel (tem que arcar com esse ônus).
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Já ao ocupante do PRÉDIO SUPERIOR, é vedada qualquer iniciativa que agrave a condição de seu vizinho. 
Isso está estabelecido nos arts. 1288º, CC e no art. 69º do Código das águas.
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.
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Já se essa água que desce do prédio superior para o inferior for uma água artificialmente levada ou colhida (captada por aqueduto ou poço artesiano) o dono do prédio inferior pode reclamar que seja desviada ou pedi uma indenização.
 Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.
	Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.
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PropriedadeUma outra questão é que em virtude da importância das nascentes formadas por águas pluviais, os seus proprietários não podem impedir o escoamento dessas para os prédios inferiores (bônus para o proprietário do prédio inferior).
Assim, quando se tratar de fonte de água particular, ao proprietário assiste apenas a prioridade no consumo. 
Esse proprietário possui dever jurídico omissivo.
Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.
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Com relação à poluição das águas, o legislador incrivelmente fez uma distinção entre as águas destinadas a primeiras necessidades (alimentação e higiene) e as destinadas ao suprimentos das demais necessidades (agricultura, indústria).
A norma proíbe apenas a poluição das destinadas as necessidades primárias.
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Quanto as demais, o legislador impõe a sua recuperação ou o desvio se for possível, e se não for possível reparação dos danos que o proprietário do prédio inferior sofrer.
Obs: doutrina critica o art. 1291- Direito de poluir do proprietário do prédio superior.
 Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.
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Direito de Tapagem: 
Todo aquele que possui uma propriedade urbano ou rural, naturalmente possui interesse em tapá-la, para efeitos diversos, como o da demarcação do terreno, preservação da privacidade, segurança etc.
Essa denominação abrange todas as modalidades de tapagem dos imóveis (muro, arame, madeira...)
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O proprietário tem direito de constranger o seu confinante a repartir proporcionalmente as despesas para essa construção.
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
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Entre esses muros há uma presunção que pertencem a ambos os proprietários.
 Presunção Juris tantum (relativa).
Art. 1297, § 1o , CC: Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.
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Propriedade
Cabe ao dono dos prédios vizinhos o uso comum dos tapumes divisórios, sendo vedada qualquer alteração unilateral. 
O direito de tapagem pressupõe a plena definição dos limites entre os prédios.
Caso não haja acordo entre os confinantes, quanto aos limites dos terreno, caberá a propositura da Ação Demarcatória - art. 946 a 966 do CPC.
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Direito de Construir : 
O direito de construir tutela basicamente o direito à intimidade, à segurança entre vizinhos, além dos interesses gerais, bem como está relacionado com a faculdade de usar e dispor do proprietário.
Como norte inicial para o direito de construir, podemos dizer que o legislador fixou a chamada norma de liberdade.
O que não for proibido (ressalvando os direitos dos vizinhos e os regulamentos administrativos) é juridicamente permitido.
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Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
Nesse sentido, um ponto importante a ser analisado, refere-se a tutela da privacidade.
Tratando-se imóvel rural, as edificações devem está afastadas pelo menos 03 metros da linha divisória.
Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.
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Já se tratando de imóvel urbano, o CC no art. 1301, tutelando a privacidade entre vizinhos, proíbe a abertura de janelas, terraços, varandas a menos de um metro e meio do terreno vizinho.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
Essa distância é medida em relação aos limites do terreno. 
Jurisprudência tem interpretado restritivamente este artigo. Admite-se a abertura de janela quando há, por exemplo, muros altos. 
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Propriedade
Se a edificação apresentar irregularidade, o proprietário pode embargar a obra enquanto não concluída, ajuizando ação de nunciação de obra nova.  
Caso não tenha proposto a nunciação de obra nova, poderá pleitear o desfazimento da janela, sacada, terraço, goteira, dentro do prazo de 1 ano e 1 dia (prazo decadencial).
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Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.
Passado esse prazo decadencial, o vizinho não pode mais reclamar, mas pode edificar em seu imóvel, ainda que vede a claridade.
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Com relação ao aumento de paredes divisórias (direito que tem o proprietário de aumentar a altura da parede), este pode ocorrer por iniciativa de um dos condôminos.
De fato, quando existir parede divisória entre dois imóveis existe um condomínio necessário. 
Paredes divisórias é a parede construída sobre a linha que separa dois terrenos.
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Todas as despesas serão arcadas pelo confinante que realizar a obra. 
Ou vai arcar com o metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.
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Obs: Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.
	Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.
		Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.
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Por fim... 
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:
	I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
	II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
	§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.
	§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.
	§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.