177 Razões de apelação

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7	PRIMEIRO MODELO (razões de apelação)
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de Mogi das Cruzes, São Paulo.
Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000
Ação de rescisão de contrato cc. reintegração de posse
M. C. B., já qualificada, por seu Advogado que esta subscreve (mandato incluso), com escritório na Rua Francisco Martins, nº 00, Centro, Mogi das Cruzes-SP, CEP 00000-000, onde recebe intimações (e-mail: gediel@gsa.com.br), nos autos do processo que lhe move Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU, vem perante Vossa Excelência, não se conformando, data venia, com a r. sentença de fls. 94/97, da mesma apelar para o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, consoante razões que apresenta anexo.
Requer, para tanto, seja o presente recurso recebido e regularmente processado.
Termos em que
p. deferimento.
Mogi das Cruzes, 00 de maio de 0000.
Gediel Claudino de Araujo Júnior
OAB/SP 000.000
RAZÕES DO RECURSO
Processo nº 0000000-00.0000.0.00.0000
Terceira Vara Cível da Comarca de Mogi das Cruzes
Apelante: M. C. B.
Apelada: Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo – CDHU
Egrégio Tribunal
Colenda Câmara
Dos fatos:
Em agosto de 0000, a apelada ajuizou a presente ação asseverando, em apertada síntese, que firmara contrato de termo de adesão e ocupação provisória com opção de compra com a recorrente, sendo que esta não estaria cumprindo com sua contraprestação, estando inadimplente com as prestações do financiamento. Requereu, por fim, a rescisão do referido termo de adesão e a sua reintegração na posse do imóvel financiado.
Citada, fls. 60/62, a apelante ofereceu contestação, fls. 68/79, alegando, em preliminar, a nulidade da notificação. Conclusos os autos, o douto Magistrado de primeiro grau proferiu sentença onde afastou a preliminar e julgou procedentes os pedidos formulados pela recorrida.
Em síntese, os fatos.
Do mérito:
A respeitável sentença guerreada, fls. 94/97, não obstante o conhecido brilhantismo de seu prolator, não deve permanecer, vez que não representa o melhor direito para o caso sub judice.
Ab initio, merece rápida crítica a seguinte observação do ilustre Magistrado de primeiro grau, in verbis, “com relação à preliminar de nulidade da notificação, relego sua análise a final, vez que se confunde com o mérito”. Data venia, é cediço que a notificação premonitória do devedor é, em ações como a presente, questão prejudicial ao mérito, ou seja, a regular notificação do devedor constitui requisito essencial para que o credor possa requerer a rescisão do contrato e, eventualmente, a reintegração de posse. Asseverar, como fez o juízo monocrático, que questões ligadas à regularidade da notificação premonitória se confundem com o mérito é, no mínimo, desconhecimento das regras legais que disciplinam a matéria.
De qualquer forma, aqui ou ali, o douto Magistrado acabou por afastar as preliminares, deixando, registre-se, de se manifestar expressamente sobre as impugnações lançadas pela recorrente. Tal fato por si só seria bastante para ferir de nulidade a r. sentença, contudo a argumentação apresentada pelo Juiz para sustentar seu ponto de vista é, data venia, tão fraca e despropositada, que merece desde já expressa impugnação.
Com escopo de fundamentar sua decisão, o douto Magistrado socorreu-se do Código Civil, citando expressamente o art. 397, que informa que o “inadimplemento da obrigação, positiva e líquida, no seu termo, constitui de pleno direito em mora o devedor”. Partindo desta norma, argumentou o douto Magistrado que a “notificação premonitória” é totalmente dispensável, porque segundo o seu entendimento a constituição em mora ocorre sempre de pleno direito. Embora o Código seja de fato claro, o sentenciante surpreendentemente esqueceu-se que o referido artigo não se aplica à questão tratada nos autos, que envolve a aquisição parcelada de imóvel. Nestes casos existem regras próprias, específicas, previstas na Lei nº 6.766/79 e no Dec.-lei nº 58/37.
Deve saber com certeza o ilustre Magistrado a quo que no caso de confronto de duas regras, uma geral e outra especial, prevalece a regra especial, que, inclusive, pedimos vênia para expressamente mencionar, in verbis:
“Dec.-Lei 58, de 10.12.37:
Art. 14. Vencida e não paga a prestação, considera-se o contrato rescindido 30 dias depois de constituído em mora o devedor.
§ 1º Para este efeito será ele intimado, a requerimento do compromitente, pelo oficial do registro a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, juros convencionados e custas da intimação.”
“Lei nº 6.766, de 19.12.79:
Art. 32. Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor.
§ 1º Para os fins deste artigo o devedor-adquirente será intimado, a requerimento do credor, pelo oficial do registro de imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação.”
Ao que parece, o douto Magistrado de primeiro grau, que conhece as regras citadas, preferiu lhes negar vigência, contrariando doutrina e jurisprudência. Na verdade, somente agindo desta forma poderia, como fez na sua respeitável sentença, ignorar as graves questões levantadas pela recorrente em sua contestação quanto à notificação premonitória.
De fato, há que se observar que a referida notificação é imprestável para este feito, isto é, não tem o condão de constituir em mora a mutuária, vez que após tê-la recebido a ré procurou os prepostos da autora e fez um acordo, retomando o pagamento regular das prestações, conforme se vê dos recibos que juntou na contestação, referente aos meses de dezembro de 0000, janeiro, fevereiro e março de 0000. Se posteriormente houve nova mora, seria de absoluto rigor fosse feita “nova notificação”, apresentando novos cálculos sobre o valor do débito.
Não pode a recorrente pretender que tendo notificado a mutuária uma vez, esta estaria notificada para sempre; isto é, havendo nova mora, simplesmente “se pega” a notificação anterior e se ajuíza ação de rescisão. Tal atitude, adotada pela apelada neste caso, afronta os direitos da mutuária, que se vê privada do direito de, eventualmente ocorrendo nova mora, purgá-la e de, por que não, renegociá-la.
Como se vê, a apelante não foi regularmente constituída em mora, o que demanda a extinção do presente feito.
Não fossem bastante as razões acima para justificar a imprestabilidade da notificação, vez que não constituiu regularmente em mora a mutuária, privando-a de seus direitos, há que se observar que a referida notificação se mostra ainda imprestável porque deixa de corretamente discriminar o débito, fato que, como se sabe, é imprescindível. Note-se que a apelante se limita a informar que a mutuária estaria em débito com o valor de R$ 8.226,24 (oito mil, duzentos e vinte e seis reais, vinte quatro centavos), observando em seguida que “aí não adicionado os juros de impontualidade contratualmente previstos”.
Ora, com escopo de constituir em mora o devedor, o credor tem a “obrigação legal de informá-lo do exato valor do débito”, assim entendido o valor total do seu compromisso em atraso. Não pode se limitar, como fez a recorrida, a informar um certo valor genérico e depois dizer que tal valor deve ser acrescido disto ou daquilo. O mutuário não é contador, e o exercício de seu direito exige que o valor informado represente exatamente o seu débito, “nada mais, nada menos”.
Não basta que o valor total esteja certo, é necessário que a notificação indique exatamente quais prestações estão em atraso, juntando-se os cálculos que justificam o valor total indicado.
As irregularidades não param por aí. Ao notificar a mutuária, a apelada, além de não especificar o valor total do débito, concedeu-lhe apenas 15 (quinze) dias para comprovar o pagamento, contrariando texto expresso da lei (art. 32 da Lei nº 6.766/79, e art. 14do Dec.-lei nº 58/37), que informa dever ser o prazo de 30 (trinta) dias. Sobre o tema, veja-se a lição do Desembargador Carlos Ortiz, citado na obra de José Osório de Azevedo Jr., no seu livro Compromisso de compra e venda, 3ª edição, Editora Malheiros, in verbis:
“Para que produza o grave efeito de constituir em mora o compromissário comprador e de rescindir o contrato de promessa de venda é mister que a notificação seja completa, precisa e clara, especialmente com relação ao prazo deferido para solução das prestações atrasadas, como é remansoso na jurisprudência.” (p. 148)
Sendo a notificação premonitória ato formal e imprescindível para a caracterização da mora do devedor adquirente (art. 32, Lei nº 6.766/79), não pode ser imperfeita, como no caso, em que não traz indicação de qual seria o valor total da dívida, incluindo multa, juros e correção monetária, ou, o que é ainda pior, indicando prazo errado para eventual purgação da mora, desatendendo a norma legal sobre o tema e atacando os direitos da ré.
Destarte, sendo inadequada, vez que feita para outra ocasião, incompleta, irregular e imprestável a notificação feita pela autora, fls. 33/34, deveria o douto Magistrado, que não enfrentou em sua sentença estas questões, ter julgado a apelada carecedora de ação, extinguindo-se o feito sem julgamento do mérito (art. 485, IV, CPC), e condenando-a nos ônus da sucumbência.
Ante o exposto, e mais pelas razões que este Egrégio Tribunal saberá lançar sobre o tema, “requer-se o provimento do presente recurso”, com o escopo de, reconhecendo a imprestabilidade da notificação efetuada pela recorrida, decretá-la carecedora de ação, extinguindo-se o feito sem julgamento de mérito, invertendo-se a sucumbência.
Termos em que
p. deferimento.
Mogi das Cruzes, 00 de maio de 0000.
Gediel Claudino de Araujo Júnior
OAB/SP 000.000