CONTRATO DE LOCAÇÃO

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CONTRATO DE LOCAÇÃO
1. CONCEITO E CARACTERÍSTICAS
Conceito legal:
Art. 565, CC: Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Legislação aplicável:
Código Civil, artigos 565 a 578, e Lei nº 8.245/1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
Preço: 
Deve ser determinado, ou determinável; pode ser variável, não pode ser fixado em moeda estrangeira (art. 17); e não pode variar conforme salário mínimo.
Características:
BILATERAL
NÃO SOLENE (VERBAL/ESCRITO)
COMUTATIVO
ONEROSA
CONSENSUAL
RELAÇÃO DURADOURA (DETERMINADO OU INDETERMINADO)
NÃO INTUITO PERSONAE
2. OBRIGAÇÕES DO LOCADOR
Art. 566. O locador é obrigado:
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
Lei de Locações: Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
3. OBRIGAÇÕES OD LOCATÁRIO
Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Art. 23 da lei de Locações:
O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
4. CAUSA MORTIS
Art. 577, CC: Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos seus herdeiros a locação por tempo determinado.
Lei de Locações: 
Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
5. DIREITO DE RETENÇÃO DE BENFEITORIAS
Art. 578, CC: Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.
Lei de Locações: 
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
6. DIREITO DE REVER A COISA ALUGADA
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes,nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido.
Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.
Lei de Locações: 
Art. 4o . Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§ 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. 
7. PRAZO DE VIGÊNCIA
Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º; (Art. 9º A locação também poderá ser desfeita: I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las);
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
8. ARBITRAMENTO DE ALUGUEL
Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade.
9. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA DA LOCAÇÃO
Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
§ 1o O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.
§ 2o Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.
10. IMÓVEL URBANO: MODALIDADES DE LOCAÇÃO
POR TEMPORADA
RESIDENCIAL
NÃO RESIDENCIAL (COMERCIAL)
I - LOCAÇÃO RESIDENCIAL
DENÚNCIA VAZIA (sem a necessidade de justificativa)
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. 
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. 
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
DENÚNCIA CHEIA (necessita comprovar o motivo da retomada do imóvel)
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: 
I - Nos casos do art. 9º;
(I - por mútuo acordo; II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.)
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; 
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
II - LOCAÇÃO PARA TEMPORADA
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário,para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
III - LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL
AÇÃO RENOVATÓRIA
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: 
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; 
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: 
I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; 
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
11. LOCAÇÃO: ASPECTOS ESPECÍFICOS
I - RESCISÃO EM CASO DE HOSPITAIS, ESTABELECIMENTOS DE SAÚDE E ENSINO
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. 
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.
PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO NA SITUAÇÃO ANTERIOR:
Art. 63, § 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
II- ALIENAÇÃO DO IMÓVEL DURANTE A LOCAÇÃO
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 
(…)
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
III - MORTE DO LOCADOR OU LOCATÁRIO
Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros. 
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações: 
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel; 
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
IV - SEPARAÇÃO OU DIVÓRCIO DO LOCATÁRIO
Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
1o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. 
§ 2o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
V - SUBLOCAÇÃO
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. 
Art. 16. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.
CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL
 
__________, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito sob o CPF nº XXX e RG nº XXX, residente e domiciliado à Rua XXX, nesta cidade, doravante denominado, neste instrumento, como “LOCADOR”; 
O LOCADOR dá em locação à _________, nacionalidade, estado civil, profissão, inscrito sob o CPF nº XXX e RG nº XXX, residente e domiciliado à Rua XXX, nesta cidade, doravante denominado, neste instrumento, como “LOCATÁRIO”.
CLÁUSULA PRIMEIRA: O prazo da locação é de 30 (trinta) MESES, a decorrer de 03 de Setembro de 2016, sendo que o mês, segundo disposição do Código Civil, inicia no dia 4º e termina no dia 30 de cada mês, do imóvel localizado à Rua XX.
Parágrafo 1º: O LOCATÁRIO poderá desocupar o imóvel após o 12º mês de locação sem incidência da multa contratual estipulada na cláusula DÉCIMA PRIMEIRA, desde que proceda a notificação prévia por escrito, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. 
 
CLÁUSULA SEGUNDA: O aluguel mensal, livremente convencionado nesta data, é de R$600,00 (seiscentos reais); além desse valor, o LOCATÁRIO ficará responsável pelo pagamento da água (a conta de água será divida em 3, ficando o locatário responsável por uma parte), luz, sendo de sua inteira responsabilidade manter os pagamentos em dia.
Parágrafo 1º: O LOCATÁRIO adentrou no imóvel em 03 de Setembro de 2016 e o pagamento se dará até o dia 08 de cada mês a se iniciar em 8 de OUTUBRO DE 2016, o que será feito ATRAVÉS DE PAGAMENTO EM MOEDA CORRENTE COM A ENTREGA DE RECIBO.
Parágrafo 2º: Os aluguéis e encargos que não forem quitados dentro deste prazo, serão corrigidos monetariamente pela ação acumulada do IGPM, ou outro índice legal cabível, até o dia do efetivo pagamento, e acrescidos da MULTA de 10% (dez por cento), e de JUROS moratórios de 1% (um por cento) ao mês, passando a cobrança a ser feita pôr advogado, com a inclusão de 20% a título de honorários advocatícios, podendo ainda resultar no imediato ajuizamento da ação de despejo.
Parágrafo 3º: O aluguel mensal acima pactuado será reajustado ANUALMENTE, OU NA MENOR PERIODICIDADE A SER DETERMINADA PELA LEGISLAÇÃO VIGENTE, aplicando-se a variação do IGPM da FGV acumulado desde o início do contrato e/ou do último reajuste, podendo, caso exista, ser aplicado o maior índice fixado pôr lei. Fica expressamente convencionado que deverão ser atendidas as normas legais ou ato normativo do Poder Executivo, que determine a redução ou ampliação dos prazos de reajustes, na qual deverão ser atendidos.
Parágrafo 4º: Se em virtude de lei subseqüente, vier a ser admitida a correção do valor do aluguel em periodicidade inferior a prevista na legislação vigente, à época de sua celebração, concordam as partes, desde já, e em caráter irrevogável, que a correção do aluguel e o seu indexador passará automaticamentea ser feita no MENOR PRAZO que for permitido pela lei posterior.
CLÁUSULA TERCEIRA: O Imóvel locado destina-se PARA FINS EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAIS, não podendo ser usado para quaisquer outros fins a menos que o LOCADOR dê autorização prévia e expressa por escrito. Em sentido contrário, fica expressamente proibida a sublocação, cessão ou empréstimo a terceiros de todo ou em parte do referido imóvel.
Parágrafo 1º: A alteração do uso e destinação do objeto desta locação constitui-se infração contratual, estando o LOCATÁRIO sujeito as sanções do art. 9º, inciso II, da Lei 8.245/91.
CLÁUSULA QUARTA: O LOCATÁRIO reconhece que a parte locada se encontra em perfeito estado no que concerne ao revestimento, às pinturas, aos pisos e assoalhos, acessórios e demais instalações, bem como que tudo se encontra em pleno funcionamento e se obriga a conservá-la conforme recebeu custeando todas as providências corretivas e a restituí-la ainda nas mesmas condições. O estado de conservação foi verificado por LOCADOR e LOCATÁRIO antes de efetuar a locação.
Parágrafo 1º: Caso os reparos exigidos pelo LOCADOR não sejam executados dentro de 10 (dez) dias contados da entrega das chaves, o LOCATÁRIO obriga-se a pagar o valor correspondente ao orçamento apresentado, na forma e no prazo acima fixado. Poderá o LOCADOR, se assim o desejar, mandar executar os reparos, para o que ficam desde já autorizados pelo LOCATÁRIO, os quais reconhecem como idôneo o orçamento obtido pelo LOCADOR e de cujo valor total se considera devedor, autorizando, por conseguinte, a sua cobrança mediante ação judicial.
Parágrafo 2º: Ocorrendo a hipótese prevista no parágrafo 1º da presente cláusula, muito embora a obrigação do LOCATÁRIO de continuar pagando os aluguéis e seus acessórios, não terá o mesmo direito de voltar a ocupar o imóvel cujas chaves foram entregues. Se assim o fizer, poderá ser contra ele movida ação de reintegração de posse, com a expedição de mandado liminar, sujeitando-se às perdas e danos que se apurarem, sem prejuízo da exigibilidade das obrigações assumidas neste instrumento.
Parágrafo 3º: O LOCATÁRIO não poderá fazer obras, modificações ou instalações, sejam de que natureza forem, sem prévia aprovação e consentimento pôr escrito do LOCADOR . Quando feitas pelo LOCATÁRIO, não poderá em caso algum invocar o direito de retenção pôr benfeitorias, sejam úteis ou necessárias, quaisquer que sejam, nem pedir indenizações por passarem uma vez feitas à plena propriedade e posse do LOCADOR, comprometendo-se o LOCATÁRIO a tudo repor nas condições primitivas, caso assim exija o (a) locador (a).
Parágrafo 4º: No uso do imóvel durante a vigência deste contrato, o LOCATÁRIO não poderá cortar, (per)furar, tampouco pregar nas paredes de madeira; deverá manter a higiene em relação ao cachorro; deverá manter o portão lateral de acesso ao imóvel fechado; 
Parágrafo 5º: O LOCATÁRIO obriga-se a devolver o imóvel limpo, com a caixa de reservatório de água com a limpeza feita, deverá deixar o chuveiro e o espelho do banheiro que já se encontram instalados no imóvel, bem como arcar com o valor correspondente a tinta para a PINTURA DO IMÓVEL AO FINAL DA LOCAÇÃO, salvo ressalva em termo de vistoria do imóvel, ficando isento da mão-de-obra referente à pintura.
CLÁUSULA QUINTA: Fica acordado que, nos procedimentos judiciais relativos a ações de despejos, consignação em pagamentos de aluguéis e acessórios da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, a citação, intimação ou notificação serão feitas mediante correspondência com aviso de recebimento. Da mesma forma se dará em se tratando de pessoa jurídica ou firma individual, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil.
CLÁUSULA SEXTA: A locação não terá fiador.
CLÁUSULA SÉTIMA: Nenhum aviso, anúncio, placa, toldo ou sinal poderá ser escrito ou fixado em qualquer parte do imóvel, sem prévia e expressa autorização do LOCADOR. Ainda, deverá manter o portão lateral fechado. Deverá manter a higiene do seu animal de estimação.
CLÁUSULA OITAVA: O presente contrato, ficará rescindido de pleno direito, independente de qualquer interpelação judicial ou extrajudicial, sujeitando-se o LOCADOR à entrega imediata do imóvel locado nos seguintes casos: a) Infração de qualquer cláusula deste contrato, da lei, regulamentos ou postura em vigor; b) No caso da força maior que acarrete o seu impedimento, total ou parcial.
CLÁUSULA NONA: Se na vigência deste contrato, o LOCADOR, por si ou por seus procuradores, admitir em beneficio do LOCATÁRIO alguma demora nos pagamentos dos aluguéis ou o não cumprimento de quaisquer outras obrigações contratuais, tal tolerância nunca poderá ser considerada como modificação de qualquer condição deste contrato para dar ensejo à invocação do artigo 838 do CÓDIGO CIVIL, permanecendo em pleno vigor todas as disposições do mesmo pelo prazo contratual, inclusive suas prorrogações, expressas, tácitas ou força da lei, como se nenhum favor houvesse intercorrido.
CLÁUSULA DÉCIMA: O LOCADOR, por si ou por seus procuradores ou por pessoa idônea devidamente autorizada, poderá, quando julgar necessário, vistoriar o imóvel a fim de verificar se estão sendo cumpridas as obrigações assumidas pelo LOCATÁRIO. 
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: A falta de cumprimento de qualquer cláusula contratual sujeitará o infrator a uma multa no valor de três meses do aluguel atualizado, em benefício da outra parte, sem prejuízo da exigibilidade das demais dos honorários advocatícios que serão devidos sempre que houver intervenção de advogado, desde que fixados em 20% (vinte por cento) do valor do débito, se ocorrer composição amigável, ou 20% (vinte por cento) do valor penalidades constantes neste instrumento, especialmente atualizado da causa na hipótese de procedimento judicial, além das custas processuais.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: Ao encerrar-se a locação, deverá o LOCATÁRIO apresentar, juntamente com as chaves, certidão negativa da AESUL e provas do corte da luz, somente cessando a fluência dos aluguéis e encargos, ou dos valores a eles correspondentes, quando o imóvel finalmente se encontrar nas condições devidas, e uma vez satisfeitas as demais exigências acima especificadas.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: Fica acordado e esclarecido que: a) o recibo do aluguel vale para o mês a que se refere e não prova pagamentos dos meses anteriores, nem quitação de majorações e encargos que não tenham sido cobrados na época própria; b) não poderá o LOCATÁRIO sustar pagamento de aluguéis e encargos sob o pretexto de não ter sido atendido em alguma exigência ou solicitação feita; c) salvo declaração escrita do LOCADOR, quaisquer tolerâncias ou concessões por ele feitas não implicam em renúncia de direito ou em alteração contratual, não podendo ser invocadas pelo locatário como precedentes para se furtar ao cumprimento do contrato; d) nas ações de despejo por falta de pagamento, não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação. 
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: Fica eleito o foro desta cidade, com renúncia expressa daquele domínio que tenham ou venham a ter partes contratantes, para dirimir as questões fundadas neste contrato e as omissões se suprem pelas leis vigentes.
E para os devidos efeitos, lavrou-se o presente contrato em duas 
(02) vias de igual teor, todas assinadas pelas partes, depois de lidas, achadas conforme e conferidas em todos os seus termos.
 
Santa Maria, ___ de agosto de 2017.
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LOCADOR								 TESTEMUNHA
 
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LOCATÁRIO		 TESTEMUNHA
EXERCÍCIOS
1. Antônio recebeu de Benedito um apartamento em locação, para fins residenciais, sendo celebrado contratoescrito com prazo determinado de 36 meses. No contrato, que não foi averbado na matrícula do imóvel, foi estipulado direito de preferência do inquilino na compra do imóvel, a ser exercido no prazo de 30 dias. Passado um ano de vigência da locação, o apartamento é vendido a um terceiro, sem ser consultado o locatário. Nesse caso,
(A)a venda não pode ser desfeita, embora tenha sido estipulado direito de preferência do locatário.
(B)a venda pode ser desfeita, por ter sido desrespeitado o direito de preferência do locatário, que pode reclamar do vendedor as perdas e danos e, ainda, requerer, no prazo de 6 meses, contado da data do registro da venda no Cartório Imobiliário, que lhe seja conferida a titularidade do imóvel locado, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência.
(C)a venda pode ser desfeita, por ter sido desrespeitado o direito de preferência do locatário, que pode reclamar do vendedor as perdas e danos e, ainda, requerer, no prazo de 6 meses, contado da data do registro da venda no Cartório Imobiliário, que lhe seja conferida a titularidade do imóvel locado, depositando somente o preço que constou da venda.
(D)a venda pode ser desfeita, por ter sido desrespeitado o direito de preferência do locatário, que pode reclamar do vendedor as perdas e danos ou requerer, no prazo de 6 meses, contado da data do registro da venda no Cartório Imobiliário, que lhe seja conferida a titularidade do imóvel locado, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência.
2. É característica do contrato de locação de espaço em shopping centers a
(A)inexistência do direito à renovação compulsória do contrato de locação.
(B)impossibilidade de o locador recusar a renovação com base no argumento de retomada do imóvel para uso próprio.
(C)inexistência de prazo decadencial para que o locatário ingresse com ação renovatória.
(D)impossibilidade de o contrato prorrogar-se automaticamente por prazo indeterminado, no caso de permanência do locatário no imóvel após o advento do termo contratual.
3. A sociedade ABC Ltda. é locatária de um imóvel, onde explora e sempre explorou a atividade de comércio varejista de calçados. Após decorridos 4 anos do contrato de locação, vendeu seu estabelecimento à sociedade Calçados Brasil S.A., que continuou operando-o normalmente. No prazo assinalado pela Lei 8.245/1991, a Calçados Brasil S.A. moveu ação renovatória, visando à renovação compulsória do contrato de locação em vigor. Supondo-se que os demais requisitos legais para a renovação compulsória estejam presentes, a ação movida pela Calçados Brasil S.A. será
(A)extinta sem julgamento do mérito, por ilegitimidade passiva, pois a autora não é locatária.
(B)julgada improcedente, pois a autora não criou o ponto comercial.
(C)julgada procedente, pois a autora sucede a antiga locatária nos contratos relativos à exploração do estabelecimento.
(D)julgada procedente, pois a antiga locatária já teria direito à renovação, antes mesmo de ceder o estabelecimento.
4. Na locação empresarial,
(A)o prazo da locação é desnecessário para a aquisição do direito de inerência ao ponto.
(B)o locador não pode pedir o imóvel, mesmo que tenha proposta de terceiro em melhores condições.
(C)a ação renovatória deve ser distribuída nos 6 meses posteriores ao final do contrato.
(D)o desenvolvimento da mesma atividade mercantil é considerado requisito essencial para a propositura da ação renovatória.
5. Na locação empresarial, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que preencha alguns requisitos legais. NÃO pode ser considerado requisito para a renovação compulsória do contrato:
(A)o contrato a renovar ter sido celebrado com prazo determinado;
(B)o contrato a renovar ter sido celebrado por escrito;
(C)o contrato a renovar ter sido celebrado com prazo mínimo de 10 (dez) anos;
(D)o contrato a renovar ter sido celebrado com prazo mínimo de 5 (cinco) anos.
6. Julgue o item a seguir:
De acordo com a jurisprudência do STF, considerando o direito a moradia previsto no art. 6.º da CF, o fiador, nos contratos de locação, não poderá ter penhorado o único bem imóvel em que reside, declarado bem de família, para satisfazer o crédito do locador no caso de inadimplemento do locatário.
7. Julgue o item seguinte, acerca dos contratos regidos pelo Código Civil:
Se determinado bem locado for alienado na vigência de contrato de locação, o adquirente não será obrigado a respeitar o contrato celebrado com o alienante, porque os efeitos de um contrato não podem atingir quem dele não participou, ainda que nesse contrato conste cláusula, devidamente registrada, de vigência no caso de alienação.
8. Julgue o item abaixo, acerca da locação comercial.
O empresário, tendo celebrado contrato de locação há mais de cinco anos e estando no mesmo ramo de atividade há mais de três anos, tem direito à renovação do contrato, mesmo que a avença tenha sido celebrada verbalmente.
9. Acerca da locação de imóveis urbanos, julgue os itens que se seguem.
Se o indivíduo A adquirir do indivíduo B imóvel no qual, por força de contrato de locação, resida o indivíduo C, presumir-se-á a concordância de A com a locação, caso este não a denuncie no prazo de noventa dias. 
10. Celebrado contrato de locação entre empregado e empregador, nas posições, respectivamente, de locatário e locador, mediante instrumento escrito, e pelo prazo de vinte e quatro meses, findo esse prazo, o imóvel poderá ser retomado
(A)provando-se a rescisão do contrato de trabalho e somente depois do trânsito em julgado de sentença proferida pela Justiça do Trabalho reconhecendo a quitação de todas as verbas devidas ao empregado.
(B)em decorrência de extinção do contrato de trabalho, independentemente de a ocupação do imóvel estar relacionada com o emprego do locatário, podendo ser concedida liminar para desocupação em quinze dias, desde que provada a rescisão do contrato de trabalho por escrito.
(C)somente depois de cumpridos cinco anos da celebração do contrato, porque a denúncia vazia nas locações residenciais só é admissível, findo o prazo contratual, se esse tiver sido igual ou superior a trinta meses.
(D)em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel estiver relacionada com o emprego do locatário, podendo ser concedida liminar para desocupação em quinze dias, havendo prova da rescisão do contrato de trabalho, ou sendo ela demonstrada em audiência prévia.
(E)mediante notificação premonitória, com prazo de trinta dias para desocupação, não sendo, porém, admissível decisão liminar de despejo.