Resgistro de Imóveis - Aula 3

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REGISTRO DE IMÓVEIS 
AULA 3 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Prof. Lucas Fernando de Castro 
 
 
 
 
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CONVERSA INICIAL 
Nesta aula, iremos analisar os princípios do direito imobiliário brasileiro de 
forma um pouco mais detida sobre os principais princípios. Isso porque a 
doutrina nacional aponta a existência de inúmeros princípios: princípio da 
instância, princípio da segurança jurídica, princípio da autonomia do registrador, 
princípio da unitariedade, princípio da continuidade, princípio da legalidade ou 
legitimidade, princípio da centralização local, princípio da concentração dos atos 
na matrícula, entre outros. Vamos focar nos principais. 
TEMA 1 – PRINCÍPIO DA INSCRIÇÃO 
O conceito do princípio da inscrição significa que a constituição, 
transmissão e extinção dos direitos reais nascem com o registro junto ao ofício 
imobiliário (art. 1.227 e 1.245, CC). 
Com a inscrição do contrato, a relação jurídica assume publicidade e este 
deve ser por todos respeitado, ou seja, confere ao negócio a característica erga 
omnes. É literalmente adoção da versão romana da tradição dos negócios 
jurídicos imobiliários. 
Este princípio apresenta dois efeitos: constitutivo e declarativo. Com o 
primeiro, surge o direito real e, com declarativo, declara a constituição anterior. 
Um exemplo do efeito constitutivo é o registro de uma escritura, pública ou 
particular de um contrato de compra e venda. 
O efeito declarativo deriva de uma situação já consolidada. O registro de 
um formal de partilha, por exemplo. Em virtude do princípio da saisine (art. 1.784, 
CC), os herdeiros recebem os direitos relativos aos direitos reais no momento do 
falecimento. Com o registro, declara-se a situação derivada de tal aquisição. 
A inscrição declarativa pode ser classificada como integrativa ou 
preventiva: integrativa se a inscrição diz respeito à complementação dos dados 
da cadeia dominial ou relativa à complementação do objeto do imóvel. Podemos 
citar como exemplo averbação de alterações na situação do imóvel, tais como 
numeração, construção ou demolição (art. 213, Lei n. 6.015/1973). 
A preventiva refere-se a uma situação provisória que será confirmada ou 
deverá ser cancelada. Tem como finalidade identificar riscos aos direitos 
existentes e alertar terceiros. Podemos citar como exemplos a inscrição de 
citação em ação executiva (art. 799, IX, CPC), hipoteca judiciária (art. 495, CPC), 
 
 
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condição suspensiva em negócio jurídico, penhora, arresto, sequestro, 
indisponibilidade de bens (art. 185-A, CTN e Provimento 39/2014 do CNJ) e 
citação em ações reais e reipersecutórias (art. 792, I, CPC e art. 167, I, 25, Lei 
n. 6.015/1973). 
Importante anotar que não há fixação de prazo para registro dos contratos. 
TEMA 2 – PRINCÍPIO DA PRESUNÇÃO E DA FÉ PÚBLICA 
Estamos diante de dois princípios que estão ligados intrinsecamente e 
que, por sua importância, estão no cerne da própria função dos registros 
públicos. O princípio da presunção está previsto no artigo 1.245, §2º do Código 
Civil. 
O primeiro princípio é conceituado como daquele que se presume titular 
do direito, cujo direito está inscrito na tábua registral. Somente poderá ser 
afastado por prova em contrário, mediante o ajuizamento de ação própria ou de 
retificação (art. 1.247, CC). A Lei n. 6.015/1973, em seu artigo 252, apontou no 
mesmo sentido, de que enquanto não houver declaração de anulação, extinção, 
rescisão ou distrato, o registro continua a produzir todos os seus efeitos legais, 
ou seja, o detentor do direito real continuará na sua qualidade, inclusive para fins 
tributários. 
A retificação dos dados pode ser extrajudicial, inclusive pela própria 
iniciativa do registrador, ou judicial, pela via da anulação da inscrição por falhas 
formais ou materiais. 
O princípio da fé pública está relacionado à proteção do terceiro 
adquirente de boa-fé e sua confiança nos dados cadastrados no ofício 
imobiliário. Tanto o Código Civil de 1916 como o de 2002 e a Lei de Registros 
Públicos não acolheram textualmente esse princípio. Inclusive o Supremo 
Tribunal Federal, no RE 85.223/MG, de relatoria do Ministro Soares Munhoz, 
julgado em 09/10/1979, firmou procedente que o direito brasileiro não havia 
acolhido o princípio da fé pública. Porém, ainda existem divergências 
jurisprudenciais, como a posição tomada no REsp 988.505/DF de relatoria da 
Ministra Nancy Andrighi. 
Reforçando a inexistência de adoção do princípio da fé pública, foi 
determinado por conta da Lei n. 7.433/1985, regulada pelo Decreto n. 
93.240/1986 que seriam exigidas para realização de contratos que envolvessem 
direitos reais: certidões fiscais, feitos ajuizados e ônus reais. Portanto, além da 
 
 
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certidão emitida pelo registro de imóveis, seriam necessárias as certidões 
negativas fiscais, para acautelar-se de possíveis ações que pudessem reduzir o 
vendedor à insolvência. 
Entretanto, modificando tal lei foi promulgada a Lei n. 13.097/2015, que 
tratou da concentração dos atos na matrícula, nos artigos 54 a 62. Esses 
dispositivos visaram afastar a necessidade de tais certidões para realização de 
vendas relativas a tais imóveis e protegendo o terceiro adquirente de boa-fé. 
Quanto a isso, devemos destacar que o artigo 61 da Lei 13.097/2015 
indicou que os atos jurídicos anteriores à edição da norma deveriam ter se 
adequado a ela em até dois anos, contados de sua vigência (20 de fevereiro de 
2015), logo, até 20 de fevereiro de 2017. 
Inclusive, reforçando este entendimento, em recente decisão, o Conselho 
Nacional de Justiça firmou procedente no sentido de ser dispensável a exigência 
por parte do registrador de certidão negativa de débito para efetuar o registro de 
títulos (CNJ. 0001230-82.2015.2.00.0000. Pedido de Providências. Plenário. 
Unânime. Con. Rel. Marcio Evangelista Ferreira da Silva. J. 27/10/2017). 
Portanto, apesar de não positivado, tal princípio vem sendo cada vez mais 
aplicado, especificamente para resguardar os interesses de terceiros que, 
confiando nas informações existentes nos cadastros imobiliários, fazem 
negócios jurídicos. 
TEMA 3 – PRINCÍPIO DA PRIORIDADE 
Vários direitos reais poderão recair sobre um mesmo imóvel, por exemplo, 
propriedade, hipoteca, servidão, penhor, usufruto, Tais direitos deverão ser 
classificados de acordo com a sua graduação, graus estes atribuídos de acordo 
com a anterioridade no registro. 
O princípio atua de forma diferenciada, de acordo com cada direito: 
compatíveis ou incompatíveis entre si. 
Caso os direitos sejam compatíveis, por exemplo, duas hipotecas, a regra 
é da graduação entre eles, de acordo com a prioridade no ingresso do contrato. 
Se incompatíveis, como é o caso do direito de propriedade, este princípio 
determina a manutenção do direito que primeiro se prenota, excluindo-se aquele 
posterior. 
Para o primeiro caso (direitos compatíveis), pode-se citar como exemplo 
a existência de duas hipotecas firmadas pelo proprietário dominial: a primeira 
 
 
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que for levada a registro será graduada como de primeiro grau e terá prevalência 
frente ao direito creditório da hipoteca em segundo grau (art. 1.477, CC). 
Já no caso de incompatibilidade de direitos, podemos citar a existência de 
dois contratos de compra e venda. O primeiro adquirente que ingressar no 
registro terá acolhido seu direito, enquanto o segundo será excluído (art. 186 da 
Lei n. 6.015/1973). 
Esse princípio assegura a prioridade de acordo com a data de 
apresentação do contrato, não tendo qualquer relação com a data que este foi 
assinado ou formalizado o negócio. Isso porque a Lei de Registros Públicos (art.190) determina a impossibilidade de se efetuar o registro de direitos 
contraditórios sobre o mesmo imóvel. 
Em caso de apresentação de 2 títulos no mesmo dia, contendo direitos 
contraditórios entre si, aquele que tiver o menor número de ordem no livro de 
protocolo, ou seja, tiver sido apresentado antes, terá a prevalência. Podemos 
citar o exemplo de duas penhoras no mesmo dia, em horários diferentes: aquela 
a que tiver sido conferido o menor número de ordem no livro protocolo, será 
registrada em primeiro lugar, e a segunda será registrada no próximo dia útil. 
No caso de serem apresentados pelo mesmo interessado, este deverá 
determinar a ordem de preferência, de acordo com seu interesse. 
Exceção a isso é o conflito entre duas escrituras públicas que, sendo 
lavradas na mesma data e apresentadas no mesmo dia, uma delas ou as duas 
mencione a hora de sua lavratura. A Lei de Registros (art. 192) determina que 
aquela que mencionar o horário deve prevalecer, ainda que tenha o menor 
número de ordem. Mencionando as duas o horário, prevalecerá aquela lavrada 
em primeiro lugar. 
Outra exceção se dá no registro de hipotecas, no caso de menção à 
hipoteca anterior. O artigo 1.495 do Código Civil determina que a hipoteca ulterior 
será prenotada e ficará sobrestada pelo prazo de 30 dias, para que a cédula 
pretérita seja registrada. Se registrada, garante a prevalência da hipoteca 
anterior e, caso não seja, a nova hipoteca terá preferência. 
Os créditos tributários e trabalhistas terão prioridade em face de outros 
direitos. 
 
 
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TEMA 4 – PRINCÍPIO DA ESPECIALIDADE 
O princípio da especialidade é caracterizado como a individualização mais 
precisa possível do bem, das partes e do negócio jurídico em tela. 
Está previsto no artigo 176, §1º, II, item 3, da Lei de Registros Públicos. 
No artigo 225 da mesma lei, impõe-se a obrigação dos notários, juízes e 
escrivães fazer constar nas escrituras e atos judiciais todas as características do 
imóvel, inclusive mencionando os nomes dos confrontantes, se esse fica do lado 
par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da 
esquina mais próxima. 
Os Códigos de Normas das Corregedorias de Justiça de cada um dos 
estados disciplinam de forma mais pormenorizada a necessidade de 
cumprimento da especialidade objetiva. 
Da mesma forma que a Lei n. 6.015/1973 determina a necessidade de 
cumprimento do princípio da especialidade para o objeto do direito real, também 
é obrigatória para a qualificação do detentor do direito real (art. 176, §1º, II, item 
4 alíneas “a” e “b”). Igual exigência se dá para os caracteres do negócio jurídico 
a ser inscrito, devendo constar no título condições, valores do negócio, 
pagamento, quitação, cláusulas especiais, taxa de juros, entre outros. 
TEMA 5 – PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE 
É o encadeamento lógico e continuo das transmissões, modificações, 
extinções e constituições dos direitos reais inscritos no registro de imóveis. Isso 
porque a função do registro de imóveis é dar segurança às mutações jurídico 
reais impedindo transmissão de direitos por quem não é seu titular. 
A razão de ser dos ofícios públicos é a publicidade e a garantia de 
segurança ao tráfico dos negócios jurídicos. Este princípio se liga diretamente 
com o princípio da inscrição, ao disciplinar que todas as transformações estejam 
registradas e averbadas para que elas gerem efeitos. 
Não será aceita a inscrição de título cujo outorgante não detenha a 
inscrição prévia do direito que busca transmitir. 
Entretanto, as próprias alterações decorrentes das relações jurídicas do 
proprietário, tais como casamento, divórcio, falecimento, modificações no regime 
de bens dos cônjuges, devem constar na matrícula. 
 
 
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Podemos apontar que o princípio da continuidade é de extrema 
importância, principalmente para que se possa encadear o patrimônio dos 
eventuais interessados dos direitos inscritíveis, para preservar a conjunção 
realidade fática com realidade jurídica. 
NA PRÁTICA 
A aplicação do princípio da inscrição, da especialidade, da prioridade, da 
presunção e da fé pública é a própria dinâmica da vida registral. Em sua maioria, 
estão positivados, afastam dúvidas e garantem que a realidade fática espelhe na 
vida real. 
Visando melhor compreender os temas discutidos, sugerimos a resolução 
do seguinte exercício: O imóvel A pertence ao Sr. João dos Anzóis e sua esposa, 
Sra. Maria das Dores. A matrícula não menciona o regime de casamento do 
casal nem a qualificação da Sra. Maria das Dores. Chegam ao registro de 
imóveis, no mesmo dia, 5 títulos sobre o imóvel A, na seguinte ordem de 
prenotação: o primeiro, de escritura pública de compra e venda, figura como 
vendedor o Sr. João dos Anzóis e a Sra. Maria das Dores, para o Sr. Tício, 
lavrada em 01/01/2017, sem horário da lavratura; o segundo, de escritura pública 
de hipoteca em primeiro grau, na qual figuram como hipotecantes o Sr. João dos 
Anzóis e sua esposa Sra. Maria das Dores, lavrada em 10/07/2016, sem horário 
da lavratura; o terceiro, de escritura pública de hipoteca, em primeiro grau, 
figuram como hipotecantes o Sr. João dos Anzóis e sua esposa Sra. Maria das 
Dores, com data de 10/07/2016, lavrada às 09:30; o quarto, um contrato 
particular de locação, firmado em 05/01/2010, pelo Sr. João dos Anzóis somente, 
sem descrever sobre qual imóvel se daria a locação; por fim, o quinto, uma 
escritura de doação do Sr. João dos Anzóis e sua esposa, Sra. Maria das Dores, 
para o Sr. Mévio, datado de 01/05/2014, sem horário. Analisando o contexto, 
responda: quais são os princípios aplicáveis em cada um dos títulos e, caso 
sejam registrados, qual será a ordem de registro? 
FINALIZANDO 
Entender os princípios aplicáveis ao registro de imóveis é de suma 
importância para o operador do direito. Entender a dinâmica registral é aplicar 
tais princípios, que impedem uma séria de conflitos e facilitam a aquisição dos 
 
 
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direitos reais por parte de todos os interessados, conferindo segurança e 
confiabilidade à instituição registral. 
 
 
 
 
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REFERÊNCIAS 
BRASIL. Planalto – Presidência da República. Código de Processo Civil. 
Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-
2018/2015/lei/l13105.htm>. Acesso em: 8 jan. 2018. 
BALBINO FILHO, N. Direito registral imobiliário. São Paulo: Saraiva, 2012. 
CARVALHO, A. de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro 
em face da Lei n. 6.015 de 1973 com as alterações da Lei n. 6.216 de 1975, Lei 
n. 8.009 de 1990 e Lei nº 8.935 de 18.11.1994. Rio de Janeiro: Forense, 1998.