Matéria Direito Imobiliário

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Relação do Direito Imobiliário com outros ramos do Direito
O Direito, como se sabe, é do Ramo Público.
No começo só existia o Direito. Em Roma começou a primeira divisão do Direito Privado. Todos os ramos do Direito em dado momento se encaminham, se interligam com outros ramos do Direito.
Relação: Direito Constitucional, Direito Tributário, Direito Imobiliário são os principais exemplos.
Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóveis
O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, é diferente dos demais contratos. O contrato de compra e venda de imóveis é o que leva na maioria das vezes, à aquisição da moradia do homem, representa um percentual grande do patrimônio, é fato que se leva um tempo, grande parte da vida para sua aquisição. A necessidade da Casa Própria foi criada pelo Sistema.
Não é chamado de contrato compromisso. É perfeito e acabado. Existe segurança, esta não garantida em outros contratos. O domínio é algo “especial”. Contrato não se transfere domínio, e sim a tradição.
Somente com o Título Público, Presença de um tabelião e registro do título público que se transfere o domínio do bem móvel. O registro é o final da solenidade para que a transferência do domínio possa ser concluída.
Trata-se de um contrato preliminar admissível em qualquer tipo de compra e venda mais utilizado e regulamentado quando se trata da compra e venda de imóveis. Denomina-se também: Preliminar, promessa de contrato, compromisso, contrato preparatório, pré-contrato, etc.
As partes tem as seguintes denominações: Promitente, Compromitente Vendedor ou Cedente (Do lado de quem vende) e Compromissário Comprador, Compromissário Adquirente ou Cessionário (Do lado de quem compra).
Trata-se de um contrato perfeito e acabado, pois as partes não prometem outro contrato, mas a compra e venda definitiva de um imóvel. Diferente dos demais, neste a Lei confere ao Compromissário a obtenção do título por via judicial no caso de inadimplemento.
Gera obrigação de dar e de fazer, e quando inscrito no registro de imóveis, gera um direito real em favor do compromissário comprador conferindo-lhe o direito de adjudicação compulsória se o contrato for irretratável.
Todos os poderes inerentes ao domínio transferem-se para o compromissário comprador, ficando o vendedor apenas com a nua propriedade até o pagamento total do preço.
A escritura, mesmo feita com o Tabelião, ainda não é definitiva, mas sim o pacto efetuado entre as partes registrado.
A nua propriedade fica com o vendedor. Quando o pagamento é efetuado em sua totalidade, o tabelião faz o registro na circunscrição do imóvel, aquisição da propriedade de fato.
Ação de Adjudicação Compulsória >> Contratação do advogado, peticionar ao Estado. É uma ação que vai fazer valer o seu direito de transferência da propriedade quando o vendedor não cumprir com sua obrigação. É a ação que emana do Contrato de compromisso de compra e venda de imóveis e busca compelir (terminar) o promitente vendedor a transferir a propriedade através de sentença que tem o condão (força) de substituir sua vontade na lavratura da escritura de compra e venda.
Requisitos para a ação: Requisitos gerais e requisitos específicos. Existência do compromisso de compra e venda e prova do pagamento do preço.
Ação de resolução na promessa de compra e venda de imóveis
A resolução se dá por inadimplemento por uma das partes. A resilição se dá quando uma das partes resolve extinguir o contrato.
Só é possível a resolução do contrato de compromisso de compra e venda pelo inadimplemento do comprador salvo casos especiais em que aja vício insanável no negócio, sendo inadimplemento do vendedor, cabe ao comprador o pedido de abjudicação compulsória, já que a Lei lhe garante o Direito Real sobre o imóvel.
Na resolução por inadimplemento do comprador, terá este, direito à restituição dos valores pagos deduzidas as despesas e custas suportadas pelo vendedor além do mutante relativo ao tempo de fruição do imóvel (Art. 53 CDC).
Data: 11/02/14
Escritura: Documento de ordem pública. Quem não registra não é dono. No nosso sistema, não sendo verdade absoluta, 70% não é proprietário por não ter registrado seu imóvel. O registro é fundamental para caracterizar o domínio.
Imissão na Posse
Imissão na posse é a medida judicial por meio da qual se objetiva a colocação do interessado na posse direta da coisa (RSL). Posse direta (O indivíduo tem a coisa consigo, sob o seu poder), posse indireta (Tem direito à posse mas não está com ela)
Trata-se de uma posse nova para aquele que ainda não a teve. Tem como pressuposto da ação: 1) direito à posse sem que antes a tenha exercido; 2) Posse direta ou detenção do sujeito passivo, 3) Recusa para a entrega da posse (Alguém esta nela e não quer entregar, sendo de direito seu).
Exemplos de fundamentos para a ação de imissão na posse:
1) Ação do comprador contra vendedor que não entrega a coisa;
2) Ação do compromissário comprador contra o promitente vendedor;
3) Ação do arrematante de imóveis contra o possuidor;
4) Ação do proprietário contra invasores no seu imóvel.
Sentença da Ação de Imissão da Posse
A sentença na ação de imissão da posse independe de ação autônoma de execução, não se trata de título executivo, mas execução de corrente da coisa julgada material. Cumpre-se pela expedição de mandado de imissão na posse, daí, incabíveis embargos do devedor.
18/02/2014 - Alienação Fiduciária em Garantia de Bem Imóvel.
É o negócio jurídico pelo qual o devedor ou fiduciante, cum um escopo de garantia, contrata a transferência ao credor ou fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel (Lei 9.514/97, artigo 22)
Se financiado pelo próprio proprietário ou construtor a propriedade continua sendo do vendedor, até o pagamento total do bem, chamado resolúvel (feito sob a condição resolutiva), passando a posse direta para o comprador.
NA alienação fiduciária o comprador/devedor recebe a propriedade (tanto a matéria como posse direta como o domínio)e ato contínuo transfere-a ao financiador/credor como garantia. Assim, se o comprador/devedor, também chamado fiduciante, não cumprir o contrato, a propriedade fica consolidada em nome do credor, também chamado de fiduciário (mesma lei, artigo 26)
Regime Jurídico
A Alienação fiduciária é um pacto adjeto em garantia, que representa direito real em garantia (artigo 17) e ainda constitui-se a propriedade fiduciária mediante o registro.
Cumprido o contrato, ou seja, pago o preço, resolve-se a propriedade fiduciária com eficácia retroativa, tendo o credor 30 dias para entregar o termo de quitação, sob pena de multa de 0,5% ao mês sob o valor do contrato. À vista do termo o registro imobiliário cancela o gravame sob a propriedade.
Constituído em mora o devedor, se em 15 dias não paga, o oficial do cartório, promoverá a consolidação do imóvel em nome do credor, desde que pago o ITBI (imposto por transição de bem imóvel) e terá 30 dias para providenciar leilão público para alienação em praça.
Vendido o imóvel em leilão, o que se obtiver além do débito será restituído ao comprador e se sobrar débito responderá ainda o devedor com outros bens do seu patrimônio.
11/03/14
Financiamento pela incorporadora com ou sem recurso próprio
Loteamento segundo a Lei 6766/79 é: Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação (ruas, avenidas, praças...), de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (Art. 2º Lei 6766/79). É necessário reservar espaço para áreas públicas como vias de circulação, implantação de equipamentos urbanos (abastecimento de água, serviço de esgoto, energia elétrica, cota de águas pluviais, rede telefônica) e comunitários.
Cada lote deve ter área mínima de 125m² e 5m de frente salvo legislação específica municipal com exigências maiores.
O projeto de loteamento com seu memorial descritivo deve ser aprovado pela prefeitura e registrado no registro de imóveis antes da oferta dos lotes para a venda. Os espaços livres de usocomum tal como as ias públicas, praças e demais equipamentos urbanos descritos no projeto não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador e passam a integrar o patrimônio do município.
Remembramento: É o procedimento administrativo destinado a promover a fusão ou unificação de dois ou mais lotes para a formação de um novo lote pelo reagrupamento de lotes contíguos surgindo daí um terreno maior.
O terreno resultante é considerado juridicamente um novo imóvel com matrícula distinta dos demais que serão extintas. O novo terreno deve ter frente para uma via pública não podendo interferir na configuração das áreas públicas já existentes.
O procedimento é regulado por Lei Municipal já que a Lei Federal não regula matéria. Se houver necessidade de retificação de área dependerá de processo judicial.
A aprovação dependerá de adequação da destinação de terreno as diretrizes de política urbano, o remembramento possibilita a edificação de prédios com maior área de construção.
Data: 18/03/14
Do solo rural
Imóvel rural é o que não é urbano. A área urbana é definida por lei municipal. O imóvel rural tem seu desmembramento regulado pelo INCRA que estipula o módulo mínimo rural (2 hectares). Os proprietários pagam ITR e não IPTU como uma área urbana. Para áreas menores o desmembramento necessita de aprovação do INCRA, após o desmembramento é necessário o registro no registro de imóveis.
Limites ambientais ao parcelamento
O proprietário tem a liberdade de usar sua propriedade urbana ou rural dentro dos limites legais. Tanto a união com os estados e os municípios pode legislar concorrentemente sobre direito urbanístico, proteção da natureza e do meio ambiente, defesa do meio ambiente e controle da poluição. Cabe ainda ao município legislar sobre assuntos de interesse local suplementando a legislação estadual e federal. Assim, antes da utilização da propriedade urbana ou rural, deve se examinar com bastante cuidado as limitações legais de utilização do imóvel.
Registro Imobiliário
Os serviços notariais e de registro, são exercidos em caráter privado por delegação do poder público (CF – 236).
Princípios registrais imobiliários: O princípios significam as normas elementares ou os requisitos primordiais instituídos como base, como alicerce de qualquer coisa. Em direito, sendo o alicerce consubstancia a própria razão fundamental de ser nas coisas jurídicas. São mais importantes do que a própria norma. É de grande valia para a interpretação e perfeita aplicação tanto dos atos normativos como dos próprios mandamentos constitucionais. O menosprezo do princípio importa na quebra de todo o sistema jurídico.
Princípios do direito registral brasileiro: Legalidade, continuidade, publicidade, fé pública e prioridade.
O princípio da legalidade orienta impedir o ingresso no cartório de registro de imóveis de títulos que sejam inválidos ou imperfeitos, determinando o exame prévio da legalidade, da validade do título bem como da efetivação de seu registro, visando coadunar a situação jurídica e a situação registral de modo que o público possa confiar plenamente no registro.
Princípio da continuidade: exige a manutenção de um encadeamento contínuo das titularidades de domínio de cada imóvel. Assim, nenhum registro poderá ser efetivado sem que o alienante do novo título seja o titular de domínio que consta no registro.
Lei 6.015 de 31/12/1973 – chamada lei de registro público. Art. 195: a) se um imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do titulo anterior, qualquer que seja a natureza para manter a continuidade do registro.
25/03/14 
Publicidade
Todos os atos e fatos que são levados aos registros são por força legal públicos orienta e faz com que todos os atos e fatos registrados tornem-se públicos possibilitando a indicação a quem possa interessar do lugar correto onde se poderão encontrar as informações necessárias sobre a situação de uma determinada propriedade imóvel, bastando que o interessado solicite as devidas certidões não precisando justificar o motivo do seu pedido (Lei 6.015, Art. 17). O registro é na verdade um instrumento legal de publicidade amparando o crédito legal, prevenindo dessa forma possíveis fraudes.
As pessoas tem obrigação de conhecer a situação jurídica do imóvel em função da publicidade dada a esse bem jurídico pelo seu respectivo registro.
Princípio da fé pública
O conteúdo da fé pública registral estende-se a todas as soluções jurídicas levadas a registro, e, por isso, abrange positivamente a existência dos direitos reais registrados e, negativamente a existência dos direitos reais e proibições não registradas. O sistema brasileiro por si, o título, não prova o domínio, porque a propriedade se adquire pelo registro o que da origem ao ditado popular: ”Quem não registra não é dono”. Mas esse registro também por si não faz prova absoluta do domínio, porque não é ele o ato originário como é o título, mas derivado desse título que poderá portar um vício insanável. A prova do domínio pois, segundo o sistema brasileiro é feita com o título registrado do qual decorre quer entre as partes contratantes quer perante terceiros uma presunção relativa de domínio que assim prevalecerá até prova em contrário.
Princípio da Prioridade
O direito protege aquele que primeiro registrou. No Dir. registral imobiliário pátrio, quando da existência de dois ou mais direitos de igual conteúdo, o sistema jurídico protegerá a quem primeiro registrou. Este, sem dúvida, receberá a chamada proteção registral (Lei 6015, Art. 182).