Planejamento e Orçamento de Construção

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PLANEJAMENTO E CONTROLE DE OBRAS 
Forma Final 
Empreendimento 
Especificações 
Técnicas 
Detalhes 
Construtivos 
Concepção Construtiva 
Orçamento de Construção 
Estratégia Construtiva 
Construção 
Projetistas 
PROJETISTA 
CONSTRUTOR 
Planejamento da Construção 
Diferentemente a prática convencional, quando uma construtora é contratada após a 
conclusão dos projetos, a adoção deste novo conceito, compromete a construtora desde 
a fase de DESENVOLVIMENTO DE PROJETO. Ela assume total responsabilidade pela 
qualidade do projeto, soluções adotadas, custos, prazos adequação da edificação ao uso. 
ARQUITETO ENGENHEIRO 
Concepção 
Construtiva 
Projeto 
Uso e 
Manutenção 
Prazos 
Custos 
Planejamento da Construção 
1. Aprovação do Projeto da Construção no 
Departamento de Licenciamento e Fiscalização 
2. Licenciamento Ambiental 
3. Pesquisa do Terreno 
 
 
Planejamento da Construção 
Sondagens (NBR 6484/90) 
 Pesquisa das Fundações Vizinhas: Verificação do tipo de fundação de vizinhos e da cota de 
assentamento das fundações vizinhas 
 Escoramentos Prévios: Verificação da necessidade de submurações e escoramentos prévios 
 Vistoria de Vizinhos: Realização de vistorias prévias de vizinhos para a caracterização do 
estado de conservação de unidades vizinhas. Devem ser elaborados laudos individuais de 
vistoria de cada unidade, na presença do proprietário da unidade, que também assinará o 
laudo de vistoria. 
4. Desenvolvimento do Projeto Executivo 
 
 
Planejamento da Construção 
1. Projeto de Arquitetura Completo 
 
2. Projeto e Cálculo Estrutural Completo 
 
3. Projetos de Instalações completos, inclusive Especiais 
 
4. Especificações técnicas de acabamento da obra 
- definição de todos os materiais de acabamento, materiais usados em instalações e 
equipamentos, seus modelos e fabricantes 
 
5.Estudo de Métodos Executivos 
- definição dos métodos executivos a serem aplicados na obra, tais como: Escavações 
manuais ou mecânicas, Utilização de rebaixamento de lençol, Tipos de escoramentos a 
serem utilizados, Tipo de formas a serem utilizadas e Fabricação de concreto na obra ou 
usinado. 
 
6. Projeto de Canteiro de Obras 
Orçamento da Construção 
A elaboração do orçamento da construção reveste-se de grande importância, na 
medida em que ele irá revelar o custo provável para a realização da obra e 
confirmar, ou não, o Valor Estimado no ESTUDO DE VIABILIDADE. 
Quando iniciamos a montagem de um orçamento, torna-se necessária a definição 
da estrutura de custos que irá compor o orçamento. 
A maioria das empresas construtoras têm dois tipos de custos: CUSTOS 
EMPRESARIAIS E CUSTO DE CONSTRUÇÃO. 
(A) CUSTOS EMPRESARIAIS 
 Administrativos 
 Comerciais 
 Tributários 
 Financeiros 
(B) CUSTOS DE PRODUÇÃO 
 Fixos 
 Variáveis 
Orçamento da Construção 
Na montagem de um orçamento, algumas informações providências têm que 
ser obtidas e/ou realizadas: 
 Levantamentos quantitativos dos projetos da obra 
 Memorial Descritivo especificações da obra 
 Definição de métodos construtivos 
 Prazo e ritmo da obra 
 Custos unitários 
 
Com dados e parâmetros acima, estrutura-se o orçamento com base, por 
exemplo, na discriminação orçamentária existente na NBR 1271. 
Naturalmente, a subdivisão de itens do orçamento irá obedecer às 
características da construção em estudo, acrescentando-se ou subtraindo-se 
itens conforme especificidades do projeto. 
Orçamento da Construção 
Na obtenção do custo de cada item do orçamento, podemos utilizar as 
“composições de custos” fornecidas pelas diversas publicações especializadas. 
Essas composições revelam as quantidades e custo de materiais mão-de-obra 
necessárias á execução de um determinado serviço, em uma determinada 
unidade métrica. 
Entretanto, deve-se ter o cuidado de analisar detalhadamente a composição 
descrita na publicação e as características do serviço a ser orçado, para que se 
possa estudar sua maior ou menor proximidade da realidade do projeto em 
questão, evitando a montagem do orçamento de uma forma simplesmente 
mecânica. 
Orçamento da Construção 
Na montagem do orçamento, deve-se registrar a data de elaboração do mesmo, 
definindo com isso, a base para as atualizações necessárias ao acompanhamento 
do orçamento, ao longo da construção. 
Estas atualizações podem ser realizadas através de índices que reflitam à variação 
de preços e salários, ou que reflitam à inflação no período. Neste caso, temos o 
índice Geral de Preço a (IGP) e índice Nacional de Custos da Construção (INCC). 
A verificação do orçamento ao longo da obra é uma atividade muito importante 
para o orçamentista. Através desta verificação, este poderá comparar os custos 
“Previstos x Realizados”, realimentando o banco de dados para futuros orçamentos. 
Existem alguns softwares de Orçamentos para a Construção que ainda fornecem Curva 
ABC e materiais e mão de obra, e histogramas de mão de obra, como ferramentas 
adicionais de controle e gerência dos recursos na construção. 
Os percentuais de custos de cada item 
em relação ao valor global do 
orçamento irá variar de obra para obra 
em função das características dos 
projetos, mas de uma forma geral, 
apresentamos no quadro abaixo um 
parâmetro médio: 
Projetos 1,6 a 2,7 
Instalação da Obra 2,2 a 4,4 
Serviços Gerais 8 a 13 
Trabalhos em terra 0,5 a 1 
Fundação 4,5 a 6,5 
Estrutura 14 a 19 
Instalações 12 a 17 
Alvenaria 3,3 a 6,5 
Cobertura 0,6 a 1,1 
Tratamentos 1 a 2,7 
Esquadrias 5,5 a 7,5 
Revestimentos 8,5 a 14 
Pavimentação 4,5 a 7,5 
Rodapé, Soleira, Peitoril 0,8 a 1,6 
Ferragens 0,8 a 1,5 
Pinturas 2,2 a 4,4 
Vidros 1 a 2,2 
Aparelhos 2,7 a 5,5 
Complementação 0,5 a 0,9 
Limpeza 0,15 a 0,45 
QUADRO PERCENTUAL DE CUSTO POR SERVIÇO 
Orçamento da Construção 
Geralmente o orçamento de uma obra deve ser estruturado em módulos visando a 
sua melhor utilização, tendo em vista a quantidade de dados por ele fornecido. 
Assim, sugerimos a seguinte subdivisão: 
 Orçamento Analítico 
 Orçamento Detalhado 
 Listagem Geral de Insumos 
 Curva ABC 
 
Outra providencia muito importante é a elaboração de um Cadastro Geral de 
Composições de Custos que servirá de banco de dados para a realimentação do 
Sistema Orçamento em outros empreendimentos. 
Registro no RGI 
Em cumprimento ao que determina a Lei 
Federal 4591 de 16/12/1964, que dispõe sobre 
condomínio em edificações e as incorporações 
imobiliárias. 
 
Essa lei impõe exigências a fim de definir as 
responsabilidades dos diversos participantes 
das incorporações e as condições técnicas e 
econômicas em que estas se realizam, para 
alienação total ou parcial da edificação. 
 
O incorporador somente poderá negociar sobre 
as unidades autônomas após ser arquivado, no 
cartório competente de REGISTRO DE IMÓVEIS 
(RGI), os seguintes documentos: 
 Titulo de propriedade do imóvel 
 Certidões negativas de Imposto de Renda, 
Quitação Fiscal 
 Cópias autenticadas do alvará de Licença de 
Obras 
 Plantas do Projeto de Construção aprovado 
número do DED 
 Cálculo das áreas a edificação (NB140) 
 Memorial Descritivo das especificações da 
obra 
 Avaliação do custo global da obra 
 Minuta da escritura do condomínio 
 Atestado de idoneidade financeira fornecida 
por instituição bancária 
 Memorial de incorporação 
NBR 1271 / NB 140 
Esta Norma fixa as condições exigíveis para a avaliação de custos unitários e preparo de 
orçamento de construção para incorporação de um edifício em condomínio. 
 
Esta norma visa estabelecer as regras que permitam a definição do objeto de transação: a 
unidade autônoma e a edificação que a contém. Estabeleceainda, a estruturação financeira 
das incorporações, permitindo a comparação entre preços da transação e valores de custo 
da construção avaliados de acordo com o disposto nesta Norma, atendendo ao que 
determina a Lei 4591 que define as responsabilidades dos diversos participantes das 
incorporações e as condições técnicas e econômicas em que estas se realizam para a 
alienação de imóveis. 
Em resumo, esta norma permite: 
Cálculo de áreas 
Custo unitário básico (CUB) 
Memorial descritivo da construção 
Montagem de orçamento básico da construção 
NBR 1271 / NB 140 
Área de divisão não proporcional – São áreas que têm relação direta com a 
propriedade, não sendo objeto de qualquer divisão proporcional entre as 
unidades. Exemplo: Apartamento e vagas de garagem. 
Área de divisão não proporcional – São áreas passíveis de divisão 
proporcional. Exemplo: Apartamento e Portaria, Hall Social. 
Área privativa – São áreas de uso individual 
Área de uso comum – São áreas de uso coletivo 
Área coberta padrão – São áreas cobertas, cujo o tipo de especificação de 
materiais define o padrão de construção. Exemplo: Apartamento. 
Área equivalente – São áreas estimadas, cujo custo por m² seja equivalente 
ao custo/m² da área coberta padrão. 
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 Vídeo: Qual nasce primeiro: O Orçamento ou o Planejamento de Obras?. 
Disponível em: <https://www.youtube.com/watch?v=n6iN0luMXjY> Acesso em: 
13/06/2017. 
 Vídeo: Os 4 Passos para Dominar o Planejamento de Obras com o MS Project. 
Disponível em: <https://www.youtube.com/watch?v=luv1SPhAn_o> Acesso em: 
13/06/2017. 
 Vídeo: COMO CALCULAR O CUSTO DA OBRA DE FORMA SIMPLES, FÁCIL E 
RÁPIDA - CUB. Disponível em: 
<https://www.youtube.com/watch?v=KelnbAXDWRU> Acesso em: 13/06/2017. 
 TISAKA, Maçahico. Orçamento na construção civil: consultoria, projeto e 
execução. São Paulo: PINI, 2007. 
SAIBA MAIS 
Obrigado!