MODULO 4 - Desapropriação

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AVALIAÇÃO PARA FINS DE 
DESAPROPRIAÇÃO
MÓDULO 4
Eng. Isabela Beck da Silva Giannakos, Msc
Belém - Pa
Outubro - 2017
6ª. Edição
Conceito:
“Desapropriação é o ato de direito público pelo qual 
a administração, fundamentada na necessidade 
pública, na utilidade pública ou no interesse social, 
obriga o proprietário a transferir a propriedade de 
um de um bem ao Estado ou a particulares, 
mediante prévia e justa indenização”. 
Hely Lopes Meirelles
I - Introdução
2
I - Introdução
“Desapropriação como figura jurídica pela 
qual o poder público, necessitando de um 
bem para fins de interesse público, retira-o do 
patrimônio do proprietário, mediante prévia e 
justa indenização.”
Odete Medauar
3
 Em uma desapropriação, além dos vários aspectos
jurídicos envolvidos, o ponto que mais interessa ser
examinado é o da prévia e justa indenização.
 Por este motivo, pode-se dizer com propriedade, que o
magistrado é o juiz de direito e o perito é o juiz de fato.
I - Introdução
4
 Segundo o jurista Seabra Fagundes, em uma
desapropriação o único ponto controverso é o valor da
indenização, uma vez que não se pode aí questionar o
direito de o poder expropriar.
 O valor da indenização deve ser justo, não vindo a existir
prejudicados.
I - Introdução
5
É dividido em duas fases:
 A primeira, denominada declaratória, tem por escopo a
declaração de utilidade pública ou interesse social, DUP.
Nesta fase, deve ser executado o Projeto de
Desapropriação.
 A segunda, chamada executória:
a) Administrativa (quando o Poder Público e o
expropriado “acordam” quanto à indenização ) ;
b) Judicial (quando a Administração entra com
Ação Expropriatória perante o Poder Judiciário).
Procedimento:
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As Desapropriações Judiciais podem ser feitas: 
Através do procedimento sumário para
desapropriação; o tradicional processo de
desapropriação, onde é nomeado pelo Juiz
um Perito Judicial de sua confiança, para
realizar o Laudo Pericial de Avaliação do
bem objeto de desapropriação.
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Através de Mutirões de Conciliação
 Procedimento proposto pelo órgão expropriante,
juntamente com a Justiça Federal e/ou Estadual,
onde o objetivo é realizar a conciliação judicial das
ações de desapropriação.
 Neste caso o órgão expropriante, realiza os Laudos
de Avaliação Individuais, a partir de um Relatório
Genérico de Valores – RGV.
 Constitui procedimento inovador de elevada
eficiência, com mais de 90% de acordos firmados.
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II – Laudo Pericial
 É a peça de capital importância no Laudo Pericial;
 Sem o que não será possível a fixação do justo preço;
 O juízo precisa formar sua convicção de valor, através
do laudo pericial que fixa a indenização respectiva.
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 O perito e os assistentes podem requisitar das
autoridades públicas informações e documentos
que tornarem indispensáveis à elaboração do
laudo, bem como utilizar-se de todos os meios
necessários.
II.1 – Poderes do Perito
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II.2 - O laudo deve conter:
Elementos suficientes para possibilitar sua compreensão,
análise e críticas pelos assistentes, independentemente do
acesso ao processo judicial.
Logo o laudo, além de atender todas as exigências na NBR
14653, deve também ser auto explicativo, constando a
ANÁLISE DE CONTEXTO.
 Análise dos títulos de propriedade;
 Identificação da área total e área a ser
desapropriada;
 Percentual de área a ser desapropriada;
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II.2 - O laudo deve conter:
 Identificação do remanescente;
 Existência ou não de benfeitorias, contemplando
o estado de conservação;
 Deve ser considerado também a funcionalidade
do bem;
 O laudo deve apontar tudo aquilo que é passível
de avaliação;
 O valor da indenização deve contemplar a
inclusão da desvalorização do remanescente, se
houver.
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II.3.1 Segundo NBR 14653
 11 Procedimentos específicos
 11.1 Desapropriações
 Classificação das desapropriações
 Quanto a extensão
 Total
 Parcial
 Quanto à duração
 Temporária
 Permanente.
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II.3.1 Segundo NBR 14653
11.1.2 Critérios
 Nas desapropriações totais, as avaliações
devem ser realizadas com a utilização dos
métodos previstos nesta Norma. Quando o
custo de reedição for superior ao valor de
mercado, o engenheiro de avaliações deverá
apresentar os dois resultados, a título de
subsídio.
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II.3.1 Segundo NBR 14653
 Nas desapropriações parciais, o critério básico é o
da diferença entre as avaliações do imóvel
original e do imóvel remanescente, na mesma
data de referência (critério “antes e depois”).
Devem ser apreciadas circunstâncias especiais,
quando relevantes, tais como alterações na
forma, uso, acessibilidade, ocupação e
aproveitamento.
15
II.3.1 Segundo NBR 14653
Na prática se recomenda, como critério de maior
aceitação, o denominado CRITÉRIO DO VALOR
MÉDIO, ou seja, determina-se o valor unitário
médio do imóvel com sua área total, e aplica-se
este valor na área desapropriada.
Este critério, tem-se mostrado, como sendo de
ampla aceitação no Poder Judiciário, através dos
Laudos Periciais de Avaliação, assim como nos
Mutirões de Conciliação.
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II.3.1 Segundo NBR 14653
 No caso de benfeitorias atingidas, devem ser
previstas verbas relativas ao custo de obras de
adaptação do remanescente, possível desvalia
acarretada por perda de funcionalidade e eventual
lucro cessante, no caso de ser necessária a
desocupação temporária para a execução dos
serviços.
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II.3.1 Segundo NBR 14653
 Se o engenheiro de avaliações considerar como
inaproveitável o remanescente do imóvel, esta
condição deve ser explicitada e seu valor
apresentado em separado.
 Nas desapropriações temporárias, as indenizações
devem considerar a renda que seria auferida pelo
imóvel, durante o período correspondente, bem
como eventuais perdas adicionais.
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Exemplos de Laudos Periciais de 
Avaliações para Desapropriações 
na Esfera Judicial
Neste caso, os Laudos de Avaliação apresentam as 
seguintes características:
 Trata-se de avaliação individual e específica para o
imóvel objeto de desapropriação;
 Deve ser desenvolvido o Método Comparativo de
Dados de Mercado, com o desenvolvimento de
pesquisa característica.
 As benfeitorias atingidas pela desapropriação
devem ser indenizadas.
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III – Exemplos:
1) Av. Getúlio Vargas esq. Salgado Filho em alvorada.
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Área de Matrícula: 400,40 m²
Área Desapropriada: 124,67 m²
Área remanescente: 315,73m²
1) Av. Getúlio Vargas esq. Salgado Filho em alvorada.
21
1) Av. Getúlio Vargas esq. Salgado Filho em alvorada.
 Avalia a área total com 400,40m²;
Vt= R$ 32.530,44
 Área desapropriada corresponde a 124,67m²
equivalente a 31,14% .
Vind = R$ 10.186,53
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Área total: 51.206,24m²
Área desapropriada: 158,37m²
III – Exemplos:
2) Av. Juca Batista
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Área com 51.206,24m²:
 Vt = R$ 1.289.373,00;
 Vu = R$ 25,18m²;
 Vind = R$ 25,18/m² x 158,37m².
A este valor deve ser somado o custo das benfeitorias
como cerca e muro.
3) Av. Juca Batista
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Área total: 74.232,00m²
Área desapropriada: 130,00m²
III – Exemplos:
3) Av. Oscar Pereira
25
3) Av. Oscar Pereira
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Avaliação considerou o lote padrão do bairro com
300,00m²:
 Vtotal = R$ 20.020,34;
 Vu = R$ 66,73/m²;
 Área desapropriada: 130,00m²;
 Vind. = R$ 8.674,92m².
3) Av. Oscar Pereira
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III – Exemplos:
4) Av. Teresópolis
Área total: 4.699,56m²
Área desap. 1 = 314,8664m² (alargamento)
Área desap. 2 = 3.934,63m (praça com edificação de 81,00m²)
28
4) Av. Teresópolis
29
4) Av. Teresópolis
Valor da área 1 com 314,86m²:
 V1 = R$ 98.271,84;
 Valor da área 2 com 3.934,63m²;
 V2= R$ 784.495,45;
Custo da Edificação:
Vedif = Ac * Cunit * Dep
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4) Av. Teresópolis
Custo da Edificação: 
Vedif = Ac * Cunit * Dep
Vedif = 81,25m² * R$ 672,98m² * 0,49
Vedif = R$ 26.793,00
Valor total da Indenização:
Vt = V1 + V2 + Vedif.
Vt = R$ 938.543,71
31
III – Exemplos:
5) Av. Wenceslau Escobar 
32
5) Av. Wenceslau Escobar 
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Área total: 1.219,16m²:
Adesap.= 475,63m²
Área desapropriada era destinada a estacionamento.
Vind = Adesap x Vunit
Vind = R$ 169.517,28m²
4) Av. Wenceslau Escobar 
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 10.1 Requisitos mínimos:
 Identificação do solicitante do laudo de avaliação;
 Objetivo da avaliação;
 Identificação e caracterização do bem avaliando
 Identificação dos métodos utilizados;
 Especificação da avaliação;
 Resultado avaliação na data de referência;
 Assinatura e qualificação completa do responsável técnico;
 Local e data do laudo;
 Outras exigências previstas nas demais partes da 
NBR – 14653.
II – NBR-14653- Parte 1
10 - Apresentação do laudo de avaliação
35
 10.2 Modalidades
 Simplificado contém de forma sucinta as
informações necessárias ao seu entendimento.
 Completo contém todas as informações
necessárias e suficientes para ser auto explicável.
 10.3 Laudo de avaliação de uso restrito
 Obedece a condições pré-combinadas...
36
II – NBR14653- Parte 1 
10 - Apresentação do laudo de avaliação 
O Laudo de Avaliação 
SUMÁRIO 
1. Objeto _____________________________________________ 3
2. Solicitante __________________________________________ 3
3. Finalidade __________________________________________ 3
4. Vistoria ____________________________________________ 3
5. Caracterização da região ______________________________ 3
6. Análise setorial e diagnóstico de mercado _________________ 4
7. Descrição do imóvel __________________________________ 4
8. Idade aparente e vida útil remanescente __________________ 4
9. Metodologia adotada _________________________________ 4
10. Grau de fundamentação e precisão _____________________ 5
11. Tratamento dos dados e identificação dos resultados ______ 5
12. Cálculo do valor total do imóvel ________________________ 5
13. Data de referência do laudo ___________________________ 6
14. Conclusão _________________________________________ 6
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Anexos:
 1. Planilha de dados de mercado
 2. Relatório do Tratamento Estatístico
 3. Inferência do valor do imóvel
 4. Fotos do imóvel avaliando
 5. Fotos dos imóveis paradigmas
 6. Documentos apresentados
 Matrículas
 Projetos
 Levantamentos
 7. ART – Anotação de Responsabilidade Técnica
O Laudo de Avaliação 
38
O Laudo de Avaliação 
1 - Objeto
Identificar o bem avaliando (nome do empreendimento e endereço
completo).
2 - Solicitante
Identificar a pessoa jurídica e o representante legal que solicitou o
laudo (nome completo da empresa e do profissional que
representou a empresa na solicitação do laudo).
3 - Finalidade
Especificar a finalidade da avaliação (indicar se a avaliação tem fins
de reavaliação patrimonial ou de compra e venda ou de
locação).
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O Laudo de Avaliação 
4 - Vistoria
É imprescindível que a vistoria do imóvel avaliando seja feita pelo
engenheiro de avaliações, objetivando conhecer e caracterizar o bem
avaliando e sua adequação ao seu segmento de mercado.
Identificar o técnico responsável pela vistoria do imóvel, data da vistoria
e pessoa, representante da administração do empreendimento, que
acompanhou o técnico na vistoria.
Relatar sobre os tipos de ocupação/utilização do imóvel, tais como:
 Atividade desenvolvida no imóvel;
 Locatário, arrendatário, administrador etc;
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5 - Caracterização da região
Relatar sobre:
 Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e 
sociais, quando relevantes para o mercado, inclusive usos 
anteriores atípicos;
 Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante 
do solo, condições ambientais;
 Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos 
principais polos de influência;
O Laudo de Avaliação 
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 Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente
com as leis de zoneamento e uso do solo do município,
para concluir sobre as tendências de modificação a curto e
médio prazo;
 Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo,
coleta de resíduos sólidos, água potável, energia elétrica,
telefone, redes de cabeamento para transmissão de
dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário,
águas pluviais e gás canalizado;
 Atividades existentes: comércio, indústria e serviço;
 Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde,
cultura e lazer.
O Laudo de Avaliação 
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6 - Análise setorial e diagnóstico de mercado
 Analisar o mercado onde o bem avaliando está inserido,
indicando aqui a liquidez deste.
7 - Descrição do imóvel
 Caracterizar o empreendimento conforme condições
físicas identificadas durante a vistoria, tais como:
 Caracterização do terreno
 Localização: situação na região e via pública, com
indicação de limites e confrontações.
 Utilização atual e vocação, em confronto com a
legislação em vigor.
O Laudo de Avaliação 
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Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície,
solo.
 Infraestrutura urbana disponível;
 Restrições físicas e legais ao aproveitamento.
Caracterização das edificações e benfeitorias
 Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e
tecnológicos, comparados com a documentação disponível;
 Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive
conforto ambiental;
 Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis
para a região;
 Condições de ocupação.
O Laudo de Avaliação 
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8 - Idade aparente e vida útil remanescente
 Adotar e justificar uma idade aparente e uma vida útil 
remanescente das edificações do empreendimento (em anos).
9 - Metodologia adotada
 Para as avaliações dos empreendimentos, os métodos e
critérios adotados devem ser sempre os que proporcionem
maior confiabilidade e consistência à apresentação do valor.
Sempre que possível, deverá ser obedecido uma das seguintes
metodologias e no caso da impossibilidade, esta deve ser
justificada no laudo:
 Empreendimentos com receita variável – para os imóveis do
segmento hoteleiro, de shopping centers, parques temáticos
etc, imóveis que envolvam remuneração variável, a metodologia
de avaliação será o “Método da Capitalização da Renda”.
O Laudo de Avaliação 
45
Empreendimentos com receita fixa:
 Para imóveis como lojas comerciais, salas comerciais, vagas de
garagem, prédios comerciais, flats etc, deverá ser adotado o
“Método Comparativo de Dados de Mercado”, com tratamento
estatístico, devendo sempre buscar atingir o grau III de
fundamentação e precisão;
Terreno :
 Nos terrenos deverá ser utilizado sempre o “Método
Comparativo de Dados de Mercado” como definido acima.
Quando não possível a utilização deste, devido à falta de dados
disponíveis, poderá ser utilizado o “Método Involutivo”.
O Laudo de Avaliação 
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10 - Grau de fundamentação e precisão
 Fixar neste item a tabela com o enquadramento obtido em cada item do
laudo, bem como a pontuação global (conforme exigência da NBR
14653).
11 - Cálculo do valor total do imóvel
 Quando utilizar o Método Comparativo de Dados de Mercado, conter;
 Ficha caracterizando os elementos de comparação (colocar no anexo 5);
 Fotos dos elementos de comparação (colocar no anexo 5);
 Detalhamento das variáveis utilizadas;
 Tratamento dos dados;
 Cálculo do valor;
 Planta de situação com a localização do avaliando e dos elementos de
comparação (colocar no anexo 5).
O Laudo de Avaliação47
 Quando utilizar o Método da Reprodução, conter:
 Orçamento detalhado do elemento avaliando;
 Detalhamento das variáveis utilizadas;
 Detalhamento do fator de depreciação;
 Detalhamento e fundamentação do fator de comercialização;
 Tratamento dos dados;
 Cálculo do valor.
Em todas as avaliações deverá ser indicado o intervalo de variação de
preço de mercado do bem avaliado, admitido como tolerável em relação
ao preço final, necessariamente contido no campo de arbítrio da
avaliação (valores mínimo, médio e máximo).
O Laudo de Avaliação 
48
12 - Data de referência do laudo
 Registrar, neste item, a data de referência do laudo de avaliação, esta 
não poderá ser ou superior a 30 dias da data do laudo de avaliação.
13 – Conclusão
 Deve conter o valor do imóvel, o intervalo de confiança ou intervalo 
de variação dos preços.
Cidade, data do laudo
____________________________
Nome do responsável técnico pela avaliação
CREA do responsável técnico pela avaliação
O Laudo de Avaliação 
49
Referências Bibliográficas
 Lei 13.105, de 16 de maio de 2015 – Novo Código do Processo Civil
 CSILLAG, João Mario – “ Análise do Valor METODOLOGIA DO VALOR”, 4° Ed., Ed.
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 COSTA NETO, Pedro Luiz de Oliveira (1977) - “ Estatística”. Edgar Blücher Ltda.
 DEMO, Pedro – “ Metodologia de Pesquisa”
 DANTAS, Rubens Alves (1998) - “Engenharia de Avaliações - Uma Introdução à
Metodologia Científica”. Pini.
 GIANNAKOS, Isabela e Leão, Manoel Luiz, “Campo de Arbítrio X Intervalo de
Confiança”- Anais do IX Cobreap (1997).
 GIANNAKOS, Isabela e Leão, Manoel Luiz, “Transformação de Variáveis, Regresão
não Linear”- Anais do IX Cobreap (2001)
 GOLDMAN, Pedrinho, “Introdução ao Planejamento e Controle de Custos na
Construção Civil Brasileira”, 1997 – 3° ed., Editora Pini.
 GONZÁLES, Marco Aurélio Stumpf (1997) - “ A Engenharia de Avaliações na Visão
Inferencial”. Unisinos.
 GUJARATI, Damodar N., - “Econometria Básica”, Makron Books, Terceira Edição.
50
 HILL C.; Griffiths,W.; Judge, G.; - “Econometria”, Editora Saraiva.
 MOREIRA, Alberto Lélio, “Princípios de Engenharia de Avaliações”, Edição 
Convênio EN-AP/PINI (1984).
 NBR 14653-1/2001 – Norma Brasileira para Avaliação de Bens – Parte 1 -
Procedimentos Gerais.
 NBR 14653-1/2016 – Projeto de Revisão da Norma Brasileira para Avaliação de 
Bens – Parte 1 - Procedimentos Gerais.
 NBR 14653-2/2011 - Norma Brasleira para Avaliação de Bens – Parte 2 – Imóveis 
Urbanos.
 NETER, KUTNER, NACHTSHEIM, WASSERMAN, “Applied Linear Regression 
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Referências Bibliográficas
51
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Tabelas de Matemática, MAKRON Books do Brasil Editora, Ltda. São Paulo, 
1992.
 WOLFRAM, STEPHEN, “The Mathematica Book”, 4th ed., Wolfram 
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 KVALSETH, Tarald O., “”Cautionary Note About R2 ”. The American 
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 SCHABENBERGER, Oliver, e-mail, 24/10/2000.
 SCHAUM, Murray R. Spiegel, “Manual de Fórmulas, Métodos e Tabelas de 
Matemática” – Segunda Edição, Editora Makron Books. 
Referências Bibliográficas
52