DIREITO DE SERVIDÃO

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Aluna: Priscila Ibanez Simplicio 7ºB Noturno
Direito Civil
Professora Antonella Neves
SERVIDÃO
CONCEITO
A utilização de vantagens de prédio alheio, vizinho ou próximo, pode, sem ser indispensável, mostrar-se necessária ou útil, pelo menos, ao prédio dominante, por aumentar-lhe as possibilidades e condições de uso, implicando alguma restrição àquele.
Essa utilização de um prédio por outro, não indispensável, mas necessária ou vantajosa, chama-se servidão real, predial, ou simplesmente servidão. 
■ Servidão, porque coloca na relação de sujeito ativo e passivo os prédios entre os quais se constitui. 
■ Predial, porque se estabelece entre prédios. 
■ Real, porque origina uma relação direta de prédio a prédio e não de prédio a pessoa, como ocorre, por exemplo, no usufruto. 
Servidão, assim, é um ônus real, voluntariamente imposto a um prédio (o serviente) em favor de outro (o dominante), em virtude do qual o proprietário do primeiro perde o exercício de algum de seus direitos dominicais sobre o seu prédio, ou tolera que dele se utilize o proprietário do segundo, tornando este mais útil, ou pelo menos mais agradável.
Para que o proprietário de um prédio possa dele utilizar-se amplamente, torna-se necessário, muitas vezes, como foi dito, valer-se dos prédios vizinhos. As servidões constituem, assim, direitos, por efeito dos quais uns prédios servem a outros. Daí a origem dessa expressão, que é definida como a restrição imposta a um prédio, para uso e utilidade de outro pertencente a dono diverso. 
Dispõe a propósito o art. 1.378 do Código Civil: “A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diversos dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
Servidões prediais e servidões pessoais 
O Código Civil trata, no presente Título, das servidões conhecidas como prediais, que se distinguem das pessoais, como eram chamadas, no direito romano, as vantagens proporcionadas a alguém, como o usufruto, o uso e a habitação. 
Instituição de direito real 
As servidões constituem direito real instituído em favor de um prédio (dominante) sobre outro (serviente) pertencente a dono diverso. Estabelecem-se pela separação de certos direitos elementares, que se destacam do domínio sobre o prédio serviente e passam para o domínio do prédio dominante. A servidão de trânsito, por exemplo, não é senão uma fração do domínio do prédio serviente exercida pelo senhor do prédio dominante. O desmembramento, que forma a servidão, tem por objeto ou uma parcela do direito dominial de usar (jus utendi), como a servidão de trânsito, ou uma parcela do direito de usufruir (jus fruendi), como a servidão de pasto, ou uma parcela do direito de retirar produtos que não são frutos, como a servidão de tirar água.
Servidões prediais e servidões legais 
A servidão predial nasce da vontade dos proprietários, não se confundindo com as servidões legais, que são direitos de vizinhança impostos coativamente. É, assim, um ônus imposto voluntariamente. A voluntariedade é, pois, da essência da servidão.
Formas 
As servidões podem tomar as mais variadas formas: 
■ Servidão de trânsito ou de passagem: é a mais conhecida. Assegura ao proprietário de um imóvel a prerrogativa de transitar pelo imóvel de outrem. 
■ Servidão de aqueduto (canalização), pela qual o proprietário de um prédio tem o direito de fazer com que a água a este necessária atravesse pelo prédio serviente. 
■ Servidão de iluminação ou ventilação, que impede o dono do prédio serviente de construir em determinada área de seu terreno, para não prejudicar o acesso de luz ou de ar ao prédio dominante. 
■ Servidão de pastagem, que confere ao pecuarista o direito de fazer com que o seu gado penetre e se alimente nos pastos do imóvel serviente. ■ Servidão de não construir a certa altura, que proíbe o proprietário do prédio serviente de prejudicar a vista que o dono do prédio dominante desfruta de determinada paisagem etc. 
1.5. Necessidade de que os prédios sejam vizinhos 
Os prédios devem ser vizinhos (praedia debent esse vicina), embora não haja necessidade de que sejam contíguos. Hão de guardar tal proximidade, que a servidão se exerça em efetiva utilidade do prédio dominante. É o que sucede, por exemplo, na servidão de aqueduto, em que o proprietário de um prédio tem o direito real de passar água por muitos outros, dos quais só um deles lhe é contíguo.
CARACTERÍSTICAS DAS SERVIDÕES
A teoria das servidões prediais norteia-se por vários princípios que traçam o seu perfil e realçam as suas características. Assim: a servidão é uma relação entre dois prédios distintos: o serviente e o dominante. O prédio serviente sofre as restrições em benefício do outro, chamado dominante (qui servitutem debet). Estabelece-se um ônus, que se consubstancia num dever, para o proprietário, de abstenção ou de permitir a utilização do imóvel para certo fim (cui servitus debetur). A vantagem ou desvantagem adere ao imóvel e transmite-se com ele, tendo existência independente da pessoa do proprietário. Gera uma obrigação propter rem: vincula o dono do prédio serviente, seja ele quem for. 
Os prédios devem pertencer a donos diversos, como já se dizia no direito romano: nemini res sua servit. Se forem do mesmo proprietário, este simplesmente usará o que é seu, sem que se estabeleça uma servidão. Enquanto os prédios se encontram em mãos de um mesmo dono não existe servidão, mas mera serventia. Este exerce integralmente os direitos decorrentes do domínio, uno e indivisível. A serventia se transforma em direito real no momento em que o domínio passa para titulares diferentes, como se verá a seguir, no estudo da servidão por destinação do proprietário. 
Nas servidões, serve a coisa, e não o dono (servitus in faciendo consistere nequit). Este nada tem a fazer. Sua obrigação não consiste em um facere, mas apenas em uma abstenção (obrigação negativa) ou no dever de suportar o exercício da servidão, pois em razão dela perde ele alguns dos seus poderes dominicais. Como direito real que é, a servidão grava um dos prédios e o acompanha nas mutações por que venha a passar, até que se extinga por uma das causas legais. Mas não se pode daí concluir que o sujeito da relação jurídica seja o imóvel. Sujeito de direito é sempre o homem: hominum causa omne ius constitutum.
A servidão não se presume, pois se constitui mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis (CC, art. 1.378). Deve ser cumpridamente provada por quem alega sua existência. Na dúvida, decide-se contra ela. Sua interpretação é sempre restrita, por implicar limitação ao direito de propriedade. 
A servidão deve ser útil ao prédio dominante (servitus fundo utilis esse debet). A servidão há de trazer alguma vantagem, de modo a aumentar o valor do imóvel dominante. A vantagem não precisa ser reduzida a dinheiro. Pode consistir em maior utilidade para o prédio dominante ou em simples comodidade ou deleite. 
A servidão é direito real e acessório. É direito real porque, como já foi dito, incide diretamente sobre bens imóveis, embora alheios. Está munida de sequela e ação real e é oponível erga omnes. E é direito acessório porque depende do direito de propriedade. Acompanha os prédios quando alienados. 
A servidão é de duração indefinida, porque perde sua característica de servidão quando estabelecida por tempo limitado. Dura indefinidamente, enquanto não extinta por alguma causa legal, ainda que os prédios passem a outros donos. Por isso, costuma-se dizer que a servidão é perpétua. É de tal relevância o princípio, que se entende, como mencionado, perder a característica de servidão quando estabelecida por tempo limitado. Se isto se der, passa a relação jurídica a qualificar-se como direito pessoal ou de crédito. 
A servidão é indivisível, porque não se desdobra em caso de divisão do prédio dominante ou do prédioserviente (pro parte dominii servitutem adquiri non posse). Só pode ser reclamada como um todo, ainda que o prédio dominante venha a pertencer a diversas pessoas. Significa dizer que a servidão não se adquire nem se perde por partes. Nessa consonância, dispõe o art. 1.386 do Código Civil que “as servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro”.
A servidão é inalienável. Por decorrer de uma necessidade do prédio dominante, não se concebe sua transferência a outro prédio, pois implicaria extinção da antiga servidão e constituição de outra. Daí decorre que o titular desse direito não pode associar outra pessoa ao seu exercício ou sobre ele constituir novo direito real (servitus servitutis esse non potest), nem dá-la em hipoteca em separado. Não se pode, assim, de uma servidão constituir outra. O dono do prédio dominante não tem direito de estendê-la ou ampliá-la a outras propriedades. Todavia, se a servidão é insuscetível de alienar-se, passando a outra pessoa ou a outro prédio, transmite-se por sucessão mortis causa, ou inter vivos, acompanhando o prédio nas suas mutações subjetivas, por uma ou outra causa.
CLASSIFICAÇÃO DAS SERVIDÕES 
Quanto ao modo de seu exercício
A classificação mais importante das servidões é a que as distingue pelo exercício. Sob esse prisma, podem ser contínuas e descontínuas, positivas e negativas. 
Uma servidão é contínua quando exercida independentemente de uma ação humana e, em geral, ininterruptamente. Exemplo típico é a de aqueduto, em que as águas correm de um prédio a outro, sem necessidade da atuação das pessoas. Podem ser mencionadas, ainda, as de passagem de cabos e tubulações condutores de energia elétrica e de outros serviços públicos e as de iluminação e ventilação. Uma vez estabelecidas, subsistem e exercem-se independentemente de ato humano, ainda que na realidade possam deixar de ser praticadas ininterruptamente. 
Servidão descontínua é a que tem o seu exercício condicionado a algum ato humano atual, como na de trânsito e na de retirada d’água. Todas as servidões que dependem do fato do homem são, necessariamente, descontínuas, como consta expressamente do art. 688 do Código de Napoleão. 
Servidão positiva é a que confere ao dono do prédio dominante o poder de praticar algum ato no prédio serviente, como a servidão de trânsito e a de tirada d’água. 
Servidão negativa é a que lhe impõe o dever de abster-se da prática de determinado ato de utilização, como a non edificandi.
Quanto à sua visibilidade 
Sob esse aspecto, podem ser aparentes e não aparentes. 
■ Aparente é a servidão que se manifesta por obras exteriores, visíveis e permanentes, como a de passagem e a de aqueduto, em que o caminho e os condutos podem ser vistos. 
■ Não aparente é a servidão que não se revela por obras exteriores, como a de não edificar além de certa altura ou de não construir em determinado local. 
Essas espécies podem combinar-se, dando origem, então, às: 
■ Servidões contínuas e aparentes, como as de aqueduto. 
■ Contínuas e não aparentes, como as de não construir além de certa altura (servidão altius non tollendi).
■ Descontínuas e aparentes, como as de passagem por caminho demarcado. 
■ Descontínuas e não aparentes, como as de retirar água, sem caminho visível. 
Quanto à localização do imóvel sobre o qual recaem 
Antiga classificação divide as servidões em urbanas e rústicas. 
■ Servidões urbanas são as que recaem sobre prédios urbanos. Por exemplo: tigni immittendi (meter trave na parede do vizinho), altius non tollendi (não edificar além de certa altura), oneris ferendi (direito de apoiar sua construção no edifício do vizinho), luminis (direito de abrir janelas na própria parede, ou na do vizinho, para obter luz), ne luminibus of iciatur (obrigação do dono do prédio serviente em não criar obstáculo à entrada de luz no prédio dominante) etc. 
■ Servidões rústicas ou rurais são as que recaem sobre prédios rústicos. Por exemplo: aquae haustus (tomada d’água), aquaeductus (aqueduto), servitus pascendi (pastagem), pecoris ad aquam ad pulsus (condução do gado ao poço vizinho), iter (servidão de passagem), actus (servidão de passagem com rebanhos ou carro) e outras. 
São denominadas irregulares as servidões que não impõem limitações a um prédio em favor de outro, mas limitação a prédio em favor de determinada pessoa, como a de colher frutos em prédio alheio (pomum decerpere).
MODOS DE CONSTITUIÇÃO
 Em qualquer caso a constituição da servidão está condicionada à averbação perante o Registro de Imóveis (Código Civil, arts. 1.227 e 1.378). Assim, todos os modos listados servem apenas como títulos ou pressupostos à aquisição do direito real de servidão.
Contrato: Se o título constitutivo for um contrato e seu valor superar o limite, 30 salários mínimos, é necessária sua formalização por escritura pública. Se não ultrapassar esse valor admite-se instrumento particular para sua constituição. Independentemente do valor o registro no registro de imóveis é obrigatório.
Testamento: A servidão que decorre de manifestação de vontade, em testamento, requer que o testador, em cláusula testamentária, externe sua vontade no sentido de que sobre o imóvel que vai transmitir a um herdeiro pese o ônus da servidão em favor de prédio que seja vizinho.
Sentença: Pode decorrer a servidão de sentença proferida em ação de divisão do imóvel. Ao serem divididos e repartidos os quinhões, estabelecer-se-á servidão sobre um quinhão em favor de outro.
4.4. Por destinação do proprietário: Ocorre quando dois imóveis pertencem a um mesmo proprietário e ele, enquanto proprietário desses imóveis, estabelece, para sua comodidade, sobre um dos imóveis, por exemplo, uma passagem invisível, exteriorizada por obras que a identifiquem. Essa situação denomina-se serventia. Se houver transferência de um dos prédios a terceiro, o adquirente poderá ser beneficiado com uma servidão ou se sujeitar a ela, dependendo do prédio que adquira.
4.5. Por usucapião: Requer posse mansa, pacífica e contínua por 10 anos, desde que o possuidor tenha justo título e boa fé. É necessário o transcurso do prazo de 20 anos de posse, se o possuidor não tiver título.
EXERCÍCIO DA SERVIDÃO
 O proprietário do prédio dominante pode retirar da servidão as vantagens que possa proporcionar, dentro dos limites estabelecidos no ato constitutivo. Pode realizar obras no prédio serviente necessárias à sua conservação e uso. No caso de a servidão pertencer a mais de um prédio, as despesas serão custeadas pelos respectivos donos. Nada impede que, por acordo, fique a cargo do dono do prédio serviente a responsabilidade pelas obras referidas. Nesse caso, pode exonerar-se na obrigação abandonando total ou parcialmente a propriedade ao dono do prédio dominante. Se as obras forem muito caras para o dono do prédio serviente, pode ele para se livrar do ônus, abandonar a parte onerada com a servidão. Caso o proprietário do prédio dominante se recuse a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, deverá custear as obras.
O dono do prédio serviente pode remover a servidão de um local para outro e as suas custas, desde que não diminua as vantagens do prédio dominante. Da mesma forma pode fazer o dono do prédio dominante, desde que haja considerável melhoria na utilidade e não prejudique o prédio serviente.
Instituída uma servidão de trânsito, não está autorizado seu titular a retirar água, porque, constituída para certo fim, não se pode ampliar para outro.
Caso as necessidades de cultura ou da indústria, do prédio dominante imponham à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la, mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
AÇÕES RELATIVAS A SERVIDÃO
As ações que podem ser ajuizadas são:
Possessória: O objetivo é proteger a posse da servidão, podendo ser ajuizada asações de interdito proibitório, manutenção de posse ou reintegração de posse.
Confessória: Se requer o reconhecimento da servidão como de titularidade daquele que acredita ser beneficiado com uma servidão.
Negatória: Ajuizada por aquele que objetiva uma declaração judicial no sentido de que não há servidão no seu imóvel.
Usucapião: Desde que a servidão seja aparente e tenham sido preenchidos os requisitos.
EXTINÇÃO DA SERVIDÃO: 
A servidão pode ser extinta:
Pelo cancelamento do registro. Pode ser pedido pelo dono do prédio serviente, nas seguintes situações: quando o titular do prédio dominante houver renunciado à servidão; quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou comodidade, que determinou a servidão; e quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão, desde que haja acordo nesse sentido;
Pela reunião dos dois prédios na mesma pessoa;
Pela supressão das respectivas obras, se a servidão for aparente;
Pelo não uso por 10 anos contínuos;
Pelo decurso do prazo se a servidão por constituída a termo ou implemento da condição, se a ela estiver subordinada.
Provada a extinção por qualquer desses modos, o dono do prédio serviente está autorizado a requerer o cancelamento.