MÓDULO V - SUPERFÍCIE E SERVIDÃO - DIREITO CIVIL V

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CURSO: DIREITO 
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL V – DIREITO DAS COISAS (6º SEMESTRE) 
DOCENTE: PROFESSORA VERÔNICA RODRIGUES DE MIRANDA 
 
APOSTILA DE DIREITOS DAS COISAS – LIVRO III DA PARTE ESPECIAL 
DO CC - ARTS. 1.196 A 1.510 DO CC/2002 
 
MÓDULO VII – SUPERFÍCIE E SERVIDÃO 
 
DEMAIS DIREITOS REAIS - DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA 
 
 O proprietário concede parte de seus poderes sobre a coisa a terceiros 
(são parcelas então do direito de propriedade). 
1) Direitos reais de gozo ou fruição: 
a) Superfície; 
b) Servidão; 
c) Usufruto; 
d) Uso; 
e) Direito real de habitação. 
 
2) Direitos reais de garantia: 
a) Penhor; 
b) Hipoteca; 
c) Anticrese; 
d) Propriedade fiduciária (Como já visto no módulo VI, a propriedade fiduciária, 
apesar de se enquadrar como um direito real de garantia, os direitos reais se dão 
sobre a própria coisa do credor e não sobre coisa alheia). 
 
3) Direito real de aquisição: promitente comprador 
 
 
 
 
 
DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE 
(Arts. 1.369 a 1.377 do CC e Arts. 21 a 24 do Estatuto da Cidade) 
 
- Regime jurídico: Art. 1.377 do CC. Prevalece, entre particulares, o CC e, nas 
suas lacunas, aplica-se o Estatuto da Cidade. Se o direito de superfície for de 
pessoa jurídica de direito público interno aplica-se primeiro o Estatuto e, nas suas 
lacunas, o CC. 
 
- Definição: É o direito real temporário de se ter a propriedade de construção ou 
plantação em terreno alheio. Assim, há uma propriedade temporária 
desvinculada do solo, uma vez que uma pessoa é proprietária do solo e outra da 
construção ou da plantação temporariamente (há, portanto, um seccionamento 
da propriedade). 
 Permite-se a divisão do direito de propriedade, em que o superficiário 
seja dono temporário de plantações e construções sobre o solo, enquanto o 
concedente é o dono do solo. 
OBS: - É uma exceção às acessões, uma vez que as construções e as 
plantações são acessões (Arts. 1.252 e seguintes do CC), razão pela qual aquilo 
que adere ao solo passa a pertencer ao dono do solo. 
- É um instituto muito comum na Europa. Ex: cadeira de teatro, cadeira em 
estádio de futebol, etc. 
 
- O que pode ser objeto do direito de superfície? Art. 1.369 do CC: 
Construções e plantações. 
Parágrafo único: O direito de superfície não autoriza construção/obra no 
subsolo, salvo quando for inerente ao objeto da constrição. Ex: garagem em 
prédio, direito funerário. No entanto, o Estatuto da Cidade determina que nada 
impede que se faça construção sob o solo, razão pela qual tal diploma é utilizado 
em sobras subterrâneas, supletivamente ao CC. 
 
 
 
 
 
 
O art. 1.369 do CC trata do denominado direito real de superfície por 
concreção: direito de construir ou plantar em terreno e se tronar dono do 
construído ou plantado, temporariamente. 
 O CC não prevê, mas também não proíbe, o denominado direito real de 
superfície por cisão: O concedente já é dono do solo e da construção ou 
plantação e ele aliena ao superficiário, em caráter temporário, a construção ou a 
plantação. Assim, o concedente é dono de tudo logo no início, diferentemente da 
por concreção. 
 
- Modos de aquisição: Art. 1.369 do CC: Trata de apenas um dos modos de 
aquisição do direito real de superfície – negócio jurídico “inter vivos” + 
registro (art. 108 do CC – instrumento público). 
OBS: - E o negócio jurídico “causa mortis”? Pode ocorrer quando alguém, por 
testamento, pode criar direito de superfície. Princípio da “saisine”. 
 
- Características do direito real de superfície: 
1) Art. 1.369 do CC: O direito real de superfície se constitui por tempo 
determinado, é temporário (prazo especificado). 
2) Art. 1.370 do CC: O direito real de superfície pode ser oneroso ou gratuito, 
diante da autonomia privada das partes. O CC não possui nenhuma regra de 
como se deve cobrar tal direito, então se dará segundo o critério das partes. 
3) Art. 1.371 do CC: Os encargos e os tributos incidentes sobre o imóvel 
são pagos pelo superficiário, mas referida norma é dispositiva, cabendo a 
disposição das partes como quiserem nesse tocante. 
OBS: O valor que o superficiário paga ao concedente pela propriedade 
temporária das construções ou plantações e chama “solarium”. 
4) Art. 1.372 do CC: O direito real de superfície é transmissível. Assim, o 
superficiário pode alienar o seu direito, assim como se transferes “causa mortis”. 
É norma cogente!! 
5) Art. 1.373 do CC: O direito real de superfície é alienável. Há preferência 
recíproca entre eles (concedente e superficiário), a fim de se evitar que um 
 
 
 
 
terceiro interfira em tal relação. Caso não se observe tal regra, aquele que foi 
preterido em sua preferência poderá ingressar com a ação de preferência – é 
uma ação real, em que se pede perdas e danos + a perseguição da coisa que 
está em poder de terceiro. 
 
- Extinção do direito real de superfície (Arts. 1.374 a 1.376 do CC): 
Causas da extinção: Rol meramente exemplificativo. 
1) Término do prazo; 
2) Extinção antecipada da superfície pelo desvio de uso: Caso o beneficiário 
não dê à coisa a destinação que se comprometeu (não constrói). 
3) Desapropriação: É modo originário de propriedade, sendo que a indenização 
será rateada pelo superficiário e concedente. 
4) Distrato: Escritura de distrato levado a registro gerará a extinção da 
superfície. 
5) Confusão: Concedente e superficiário tornam-se a mesma pessoa. 
6) Descumprimento das obrigações assumidas pelo superficiário 
(inadimplemento): Tal causa se encontra no estatuto da Cidade. Caso mais 
comum: superficiário não paga o “solarium”, resolvendo-se o contrato e o registro 
é cancelado. 
 
OBS: Extinta a superfície, as plantações e construções voltam a ser acessões, 
se reincorporando à propriedade do dono do solo. O concedente indeniza o 
superficiário? A princípio, não se opera a indenização, somente sendo cabível 
no caso de as partes assim convencionarem. Assim, no caso do contrato prever 
o direito a indenização, caberá, igualmente, o direito a retenção (enquanto o não 
for paga a indenização, o superficiário não devolve as construções ou 
plantações). 
 
 
 
 
 
 
 
 
DIREITO REAL DE SERVIDÃO (SERVIDÃO REAL OU PREDIAL) 
 (Arts. 1.378 a 1.389 do CC) 
 
Servidão X Servidão Administrativa X Servidão legal 
 
Servidão Servidão 
Administrativa 
Servidão Legal 
- Origem: Direito civil - 
vontade das partes 
(contrato de servidão) 
ou, excepcionalmente, a 
usucapião; 
- É preciso levar a 
servidão a registro, 
uma vez que é ele que 
constitui o direito real de 
servidão; 
- Não se tem equilíbrio 
entre os direitos e 
deveres dos donos 
dos dois imóveis (não 
há reciprocidade).; 
- Existe, por uma 
questão de comodidade 
e atende ao interesse 
privado das partes, 
razão pela qual, em 
regra, as normas são 
dispositivas. 
 
- Origem: Provêm do 
direito administrativo; 
- Pode ser imposta por 
desapropriação, não 
havendo prédio 
dominante e prédio 
serviente (não se exige 
consenso de quem 
sofrerá a servidão). 
- Origem: Direito Civil - 
Direito de vizinhança. A 
lei dá origem a esse 
instituto; 
- A lei lhe dá 
publicidade, razão pela 
qual não há 
necessidade de registro; 
- A limitação é entre 
ambos (Há equilíbrio 
entre os imóveis 
vizinhos). Ex: não se 
pode construir a 1,5 m 
de distancia, etc; 
- Como as limitações 
decorrem da lei e 
existem para apaziguar 
as relações entre os 
vizinhos, as normas 
são cogentes (não 
podem ser suprimidas 
pela vontade das 
partes). 
 
 
 
- Conceito (Art. 1.378 do CC): As servidões são restrições de um prédio 
(serviente) para uso e utilidade do prédio dominante pertencente a proprietário 
diverso (2 imóveis e cada qual com um dono diferente). É a Servidão predial, 
em que se verifica a utilização de um prédio por outro. 
 
- Exemplos de servidão: Como o CC não taxou os tipos de servidões que 
poderiam serutilizadas é permitida qualquer modalidade, desde que haja a 
relação de sujeição de um prédio a outro prédio. Assim sendo, as servidões 
podem tomar formas variadas, sendo as mais conhecidas: 
- Servidão de trânsito (servidão de passagem): Em tal servidão, um prédio 
cede direito a outro prédio de transitar pela sua propriedade (imóvel do vizinho), 
pois mais acessível à via pública, do contrário, p.ex., teria que circular a 
propriedade do vizinho para atingir o seu destino. 
Ex.: Pedro e Paulo são vizinhos. Pedro trabalha numa fábrica que fica poucos 
metros da propriedade de Paulo. Se Pedro passar pelos fundos da propriedade 
de seu vizinho, consegue gastar um tempo bem menor para chegar ao seu 
trabalho do que se simplesmente saísse de sua própria propriedade. Pedro, 
então, estabelece um negócio jurídico bilateral, onde Paulo cede o direito de 
Pedro atravessar a sua propriedade, sendo que Pedro constrói uma passarela 
nos fundos do imóvel de Paulo. 
 
- Servidão de aqueduto (canalização): Um prédio concede água a outro prédio 
através de tubulação, fazendo com que a água escoe pela outra propriedade. 
Assim, consiste fundamentalmente na sua condução para o prédio onde é 
utilizada (dominante), por meio de cano condutor, através de prédio alheio 
(serviente). A água vai do prédio serviente ao dominante. 
Ex.: André tem uma família um tanto quanto grande: sua mulher, Amanda, e 
cinco filhos adolescentes. Consequentemente, a família de André consome 
muita água diariamente, sendo a quantidade atual muito pouca para suportar 
todos os membros da família. Então, descobrindo que seu vizinho, João, tem 
água em demasia, resolve convencê-lo em ajustar um contrato de servidão, com 
 
 
 
 
 
o intuito de construir um sistema de canalização, fazendo com a água de João 
seja também distribuída para André. 
 
- Servidão de não construir além de certa altura (servidão de vista): Serve 
para não prejudicar a atual vista de um prédio, proibindo contratualmente de o 
prédio serviente construir o seu prédio na altura que venha a prejudicar a visão 
do prédio dominante. Não há limite para a distância que o outro prédio se 
encontre, assim, a servidão poderá ser admitida. 
Ex.: Pedro é dono de um apartamento que fica ao lado de uma propriedade muito 
bonita, recém-construída por Irene. Acontece que essa residência tem uma vista 
muito agradável da praia e se Pedro vir a aumentar o seu apartamento, 
prejudicará a visão de Irene. Então, Irene resolve registrar com Pedro uma 
servidão de não edificar a certa altura, combinando um preço razoavelmente 
acessível. 
 
- Servidão de pastagem (de gado): Confere a prerrogativa de outrem poder 
usufruir do imóvel do serviente a fim de que sirva de pastagem para seu gado. 
Ex.: Um pecuarista tem uma grande quantidade de gado em seu imóvel, porém, 
está gastando mais do que deveria, pois a pastagem não é tão promissora. Ele 
resolve então pactuar com um conhecido seu, onde este confere ao pecuarista 
o direito de utilizar de sua fazenda para abrigar o seu gado bovino. 
Etc... 
 
OBS: Para que seja possível a servidão os prédios devem ser vizinhos, embora 
não haja a necessidade de que sejam contíguos. 
 
- Características: 
1) É um direito real: Tem, portanto, oponibilidade geral (“erga omnes”) e tem 
aderência (sequela) nos dois imóveis (seguem os 2) e não leva em conta os 
donos dos imóveis (não é “intuito personae”), razão pela qual a morte de 
 
 
 
 
 
qualquer um dos donos dos imóveis é irrelevante para a servidão, pois leva-se 
em consideração o imóvel em si; 
2) Incide sobre prédios vizinhos; 
3) A servidão não se presume: A servidão é uma restrição, ela onera, então, 
na dúvida, ela não existe. Deve-se pautar, aqui, por uma interpretação restritiva, 
devendo ser provada a sua existência. 
4) A servidão é indivisível (Art. 1.386 do CC); 
5) A servidão é inalienável: Se pode realizar a venda de qualquer dos prédios, 
mas, o que não se pode fazer é a venda do direito de servidão, em razão de sua 
natureza acessória. Assim, a servidão segue o próprio imóvel (que é o principal). 
Ex: servidão de passagem – somente será transferida a outra pessoa se o 
proprietário vender o imóvel, pois o direito de servidão vem junto, está inerente 
ao imóvel. 
OBS: Pode-se alugar o direito de servidão. 
6) A servidão, se for criada por prazo indeterminado, tende à perpetuidade: 
A servidão somente termina se ocorrer algumas das causas previstas em lei (Art. 
1.387 do CC). Caso contrário, seguirá o direito de servidão. Existem servidões 
de 100, 150 anos. 
 
- Modos de aquisição: 
1) Ato “inter vivos” + registro (Art. 1.378, parte final, do CC): O registro, 
como já visto, através da escritura pública, é constitutivo do direito real. 
2) Testamento (Negócio jurídico “causa mortis”): Como já visto em outras 
ocasiões, o registro aqui tem efeito meramente declaratório/regularizatório, uma 
vez que o direito a servidão se opera com a morte. 
3) Usucapião (Art. 1.379 do CC): Pode-se usucapir as servidões aparentes 
(Súmula 415 do STF). A servidão aparente é aquela que se constata 
externamente, que se pode ver. A servidão não aparente não é passível de 
aquisição por usucapião. 
Prazo: 10 anos (com título); 
Prazo: 20 anos (sem título). 
 
 
 
 
4) Decisão judicial (Art. 596, II, do NCPC): O juiz, ao julgar a ação divisória, 
pode estabelecer servidão de um imóvel com relação a outro. 
5) Doutrina com base no direito romano – destinação do proprietário – 
“servidão do pai de família”: É criada pelo proprietário de dois imóveis, o qual 
cria uma servidão sob condição suspensiva (Se eu alienar um dos dois imóveis, 
cria-se uma servidão futura). 
 
- Princípios das Servidões: 
1) É vedada a servidão entre prédios pertencentes ao mesmo dono (Nulli 
res sua servit): Toda vez que se fala em servidão, será entre prédios de 
proprietários distintos, pois, ao contrário, estará se referindo à serventia. Assim, 
dois prédios do mesmo dono, onde um tem serventia sobre o outro, como, por 
exemplo, quando um prédio garante que não falte água ao outro. 
Como bem leciona Carlos Alberto Gonçalves: “(…) Se forem do mesmo 
proprietário, este simplesmente usará o que é seu, sem que se estabeleça uma 
servidão. Enquanto os prédios se encontram em mãos de um mesmo dono não 
existe servidão, mas mera serventia. Este exerce integralmente os direitos 
decorrentes do domínio, uno e indivisível.” 
 
2) Consiste em servir a coisa, não o dono (servitus in faciendo consistere 
nequit): Daí se sustentar que a servidão é predial, não pessoal. O proprietário 
do prédio não faz nada, portanto se entende que subsiste tão somente uma 
obrigação negativa, ou seja, de não fazer o que se estipulou no contrato de 
servidão. 
Ex: Se foi pactuado que o prédio serviente não deverá construir a sua edificação 
além de certa altura, o proprietário terá de se abster de fazê-lo; se sujeitou o seu 
prédio a passar água ao outro, não poderá impedir sua circulação. 
A de se dizer que, como na servidão de passagem, o proprietário do 
prédio serviente tem o seu direito de uso restringido, haja vista que não poderá 
fazer nada com aquele espaço que foi demarcado para o dono do prédio 
dominante. 
 
 
 
 
Caio Mário da Silva Pereira diz que: “(…) Como direito real que é, a 
servidão grava um dos prédios e o acompanha nas mutações por que venha a 
passar, até que se extinga por uma das causas legais.” Assim, a relação jurídica 
continuará subsistindo mesmo que os proprietários tenham mudado, desde que 
o prédio dominante e o serviente subsistam e não tenha ocorrido nenhum dos 
fatos que acarretam a extinção da servidão. 
 
- Classificação das servidões: 
 
Aparentes Não aparentes Contínuas Não contínuas 
São aquelas com 
sinal exterior da 
sua existência. 
Ex: servidão de 
passagem, 
servidão de 
escoamento de 
água. 
São aquelas que 
não possuem 
sinais físicos dasua existência. 
Ex: servidão de 
não edificar, de 
não construir 
além de certa 
altura. (Leva-se 
tais 
determinações a 
registro). 
São aquelas cujo 
exercício não 
depende de um 
comportamento 
do dono do prédio 
dominante. Ex: 
servidão de não 
construir, 
servidão de 
escoamento de 
água. 
São aquelas cujo 
exercício 
depende de um 
comportamento 
do dono do prédio 
dominante. Ex: 
servidão de 
passagem (para 
exercer a 
servidão, eu devo 
passar – é um 
comportamento). 
 
 
- Direitos e dever do dono do prédio dominante: 
1) Direitos: 
a) Usar e fruir da servidão sem embaraço do serviente: Gera obrigação de 
não fazer para o serviente (não embaraçar, não prejudicar o uso da servidão, 
etc). 
 
 
 
 
 
 
b) Remover a servidão: O prédio dominante pode requerer em Juízo a remoção 
da servidão, desde que ela se faça sem prejuízo ao prédio serviente. Se houver 
prejuízo não poderá ser removida a servidão. 
c) Ampliação da servidão em razão de fato superveniente: O prédio 
dominante pode pedir em Juízo tal ampliação, mas mediante indenização. 
 
Dever: Implementar e conservar as obras da servidão – O prédio dominante 
deve arcar com os custos e com as obras de implementação e de conservação 
das servidões. 
 
- Causas de extinção da servidão (Art. 1.387 a 1.389 do CC): O rol é 
meramente exemplificativo!! 
OBS: A servidão, quando devidamente registrada, somente se extingue, com 
relação a terceiros, quando cancelado esse registro (Art. 1.387). 
1) Desapropriação (Art. 1.387, caput): A extinção da servidão pode ser dar em 
função de desapropriação (É modo originário de aquisição da propriedade, em 
que se adquire o imóvel livre e o dono do prédio dominante é citado nessa ação 
de desapropriação, tendo direito a receber indenização). 
2) Renúncia (Art. 1.388, I); 
3) Cessação da utilidade (Art. 1.388, II): O motivo determinante da servidão é 
melhorar a exploração do prédio dominante. Cessada a utilidade, não mais 
persiste a razão que levou à criação da servidão. 
4) Resgate (Art. 1.388, III): Ocorre quando o dono do prédio dominante faz um 
distrato, desfazendo a servidão por meio de escritura pública. 
5) Confusão (Art. 1.389, I): Ocorre quando o prédio dominante e o prédio 
serviente forem do mesmo dono, a não ser que se configure a hipótese de 
servidão por destinação dom proprietário (como visto anteriormente). 
6) Supressão das obras (Art. 1.389, II): A servidão se extingue pela supressão 
das obras indispensáveis ao exercício da servidão, por convenção das partes. 
7) Não uso em 10 anos contínuos (Art. 1.389, III): A servidão se extingue pelo 
seu não uso, em 10 anos contínuos. É um prazo decadencial. 
 
 
 
 
8) Decurso do prazo: A servidão se extingue pelo decurso do prazo, caso haja 
prazo convencionado entre as partes. 
9) Condição resolutiva: A servidão se extingue se houver condição resolutiva 
e se observar tal condição.