Servidão Predial: Conceito e Formas

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SERVIDÃO
É perpétua igual a enfiteuse e diferentemente da superfície. Está prevista desde o código de 1916 e perdura até hoje.
Trata-se de direito real cuja prioridade é o cumprimento a função social da propriedade – vai garantir ao prédio dominante a utilização do prédio serviente. Geralmente são constituídas por vontade expressa das partes, mas o exercício contínuo e inconteste também faz nascer o direito. 
A servidão sempre deve ser estabelecida da maneira menos onerosa para o prédio serviente.
	Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.
 
A servidão NUNCA SE PRESUME, é constituída com registro, mesmo que seja passível de usucapião. Surge por acordo de vontades inter vivos ou causa mortis.
Deve ser sempre expressa em documento, seja público ou particular – e ai a regra é a mesma do contrato de compra e venda, acima de 30x o valor do salário mínimo será obrigatória escritura pública, abaixo disso é facultativo (o valor em análise aqui é o valor atribuído a servidão).
	Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião. – Para adquirir por usucapião deve ser aparente, salvo no caso da servidão de transito, descontínua, conforme jurisprudência.
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos – CUIDADO, NÃO AUMENTA PRA 15 IGUAL A USUCAPIÃO, AUMENTA PRA 20
TENHA SEMPRE EM MENTE: A SERVIDÃO PREDIAL AQUI ESTUDADA NÃO É NECESSÁRIA É FACULTATIVA PARA AMPLIAÇÃO DA UTILIDADE. Ênfase na palavra UTILIDADE, não é mero comodismo, tem que AUMENTAR A UTILIDADE. Ela é direito real, acessório, de duração indefinida e indivisível.
Do mais, tem que ocorrer entre prédios de donos distintos, se os dois são do mesmo proprietário é “mera serventia” e utilização da própria coisa, não é servidão.
FORMAS DE SERVIDÃO
a) De passagem ou transito (seja passagem de pessoas, animais, veículos, não importa o que, basta constar no título qual será a destinação); - não confundir com passagem forçada! Nessa forçada o imóvel está ENCRAVADO e a concessão da passagem é OBRIGATÓRIA. Nessa aqui, é facultativa e feita por acordo entre as partes. – aqui cabe indenização pela restrição ao exercício da propriedade seja passagem forçada seja servidão.
b) Servidão de aqueduto ou canalização: existem casos em que o poder público impõe servidões administrativas – que novamente, não devem, em hipótese alguma, se confundir com a passagem forçada –, e a servidão administrativa será disciplinada pelo Direito Administrativo e não pelo Código Civil. Essa que estamos falando aqui, é aquela prevista no código por se tratar de servidão predial onde haverá necessidade de passar tubulação/arqueduto para efetivação do cumprimento da função social da propriedade. Entenda: novamente, aqui, ela é consensual – não é a única forma possível, os tubos podem ser colocados em outro local e terão o mesmo resultado, mas o proprietário por algum motivo, que não interessa qual, quer passar pela outra propriedade e poderá fazê-lo desde que em acordo com o outro proprietário. 
c) Servidão de iluminação ou ventilação: cuidado pra não confundir com a do direito de vizinhança, porque novamente, AQUELA É OBRIGATÓRIA, AQUI ELA É CONSENSUAL! 
d) Servidão de pastagem: é a servidão de passagem para os animais passarem para outra propriedade para pastar.
e) Servidão negativa: servidão de “não construir até certa altura”. Nessa aqui, o proprietário do prédio serviente tem direito a indenização porque a exploração econômica da sua propriedade fica restringida. 
Para constituição da servidão, deve ser feita entre vizinhos – não necessariamente contíguos.
Não é alienável como a superfície.
	Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos. (proprietário do prédio dominante)
	Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título.
	Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.
Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras.
	Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.
	Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.
Aqui se trata de uma remoção ou alteração da servidão, mas não de uma extinção de fato. Pode ocorrer quando o proprietário de qualquer um dos prédios, provando a ausência de prejuízo a outra parte e preenchimento dos requisitos necessários, modifica o local por exemplo. 
Se o prejuízo é caracterizado ou se a outra parte propõe ação para reparar dano sofrido ou para desfazer a modificação feita sem preenchimento de todos os requisitos legais, aquele que promoveu a remoção simplesmente ficará com a dívida, então muito cuidado.
Existem três ações para proteção da servidão:
1. Ação confessória: de legitimidade do proprietário do prédio dominante, na qual o autor – p precisa que o juiz reconheça judicialmente a existência de uma servidão titular, por exemplo, quando por exemplo ela existe de fato mas não de direito.
2. Ação negatória: será promovida pelo proprietário do prédio serviente, para conseguir um título que diga que não existe servidão ali, que é por exemplo, um ato de mera tolerância – ou ainda, para quando o proprietário do prédio dominante esta utilizando a servidão de maneira diversa.
3. Ação possessória: manutenção ou reintegração de posse que pode se promovida em face da outra parte ou de terceiros, nos casos de esbulho ou perturbação da posse. 
	Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.
§ 1 o Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.
§ 2 o Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.
§ 3 o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso. (regra geral é que ocorra tudo de mutuo consenso, aqui é exceção)
	Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.
CLASSIFICAÇÃO DAS SERVIDÕES
1. Quanto a localização:
a. Rústica;
b. Urbana;
2. Quanto a conduta:
a. Positiva;
b. Negativa (quando for servidão de não fazer algo);
3. Quanto ao exercício:
a. Contínua (quando fica lá constantemente, como por exemplo na servidão de arqueduto);
b. Descontínua (quando é exercida com a intervenção, como por exemplo a de passagem)
4. Quanto a visibilidade:
a. Aparente – tem proteção possessória, mesmo que ausente registro! – sumula 415 STF – do mais, pra possibilitar a usucapião da servidão, tem que ser aparente.
b. Não aparente;
	Súmula 415-STF: Servidão de trânsito não titulada, mas tomada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente,conferindo direito a proteção possessória.
EXTINÇÃO DA SERVIDÃO
Para que deixe de existir, não basta o desuso/abandono, porque ela é perpétua. Deve haver o cancelamento do registro.
	Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.
Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.
MODOS DE EXTINÇÃO:
	Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:
I - quando o titular houver renunciado a sua servidão; - Quem renuncia é o dono do prédio dominante, porque quem se beneficia pela servidão é ele, comparecendo ao cartório e renunciando expressamente
II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão; comparecendo ao cartório e renunciando expressamente
III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão. – o direito de resgate pelo proprietário do prédio serviente só existe se ficar previsto no ato constitutivo da servidão, se não, não tem o direito de fazê-lo. Por exemplo: se prevê a possibilidade de resgatar após 10 anos mediante indenização.
	Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:
I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa; - aqui seria serventia.
II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso; 
III - pelo não uso, durante dez anos contínuos. – só se alguém usucapir ou se o proprietário do prédio serviente promover ação negatória