O TRATAMENTO URBANÍSTICO DA PROPRIEDADE PRIVADA NO DIREITO BRASILEIRO (2)

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UNIVERSIDADE FEDERAL RURAL DO RIO DE JANEIRO – UFRRJ 
 
INSTITUTO MULTIDISCIPLINAR 
 
 
 
 
 
 
 
O TRATAMENTO URBANÍSTICO DA PROPRIEDADE PRIVADA NO DIREITO 
BRASILEIRO 
 
 
 
 
 
 
Trabalho realizado para a disciplina Direito 
Urbanístico – Departamento de Ciências Jurídicas, no 
segundo semestre de 2018. Pelos discentes: Larissa de 
Souza Costa. Mat: 2018775098; Mateus Marques 
Silva. Mat: 2018775039; Thais Bandeira cunha. Mat: 
2018775505. 
 
 
Docente: Dr. Paulo Renato Fernandes da Silva. 
 
 
 
 
 
Nova Iguaçu, Rio de Janeiro. 
2018 
O DIREITO DE PROPRIEDADE PRIVADA NO BRASIL 
 
1. INTRODUÇÃO 
 
O direito urbanístico, por definição reflete a "um conjunto de medidas estatais 
destinadas a organizar os espaços habitáveis, de modo a propiciar melhores condições de vida 
ao homem na comunidade" (MEIRELLES, 2007, p. 511). Partindo desta premissa, os espaços 
habitáveis são compreendidos nos certames de atuação do direito urbanístico como: espaço 
público, espaços privados e locais de livre acessíveis ao público. 
De forma genérica, o espaço público - propriedade pública - é captado como todo e 
qualquer local de uso comum aos indivíduos. Desmembra-se desmembrado entre espaços 
públicos livres que corresponde a toda localidade de fato livre, onde o indivíduo pode gozar do 
seu direito de ir e vir e espaços públicos com restrição, que o indivíduo também tem seu direito 
de ir e vir garantido, mas com restrições formais devido às atividades exercidas na localidade, 
como por exemplo, hospitais públicos que tem alas restritas somente a funcionários. Ficando a 
tarefa de preservação e bom funcionamento das localidades ao encargo das instituições de 
controle estatal. 
Em contraponto aos espaços públicos, existe o espaço privada; todos os espaços que 
pertencem a determinado indivíduo, ou seja, localidades em que é vedado o direito de ir e vir 
coletivo, uma vez que o dono é uma pessoa particular e que sendo este dono adimplente com 
todas as responsabilidades que o imóvel exige, tem o direito de permitir ou não a entrada em 
sua propriedade. E como dito, fica a encargo do dono, a preservação e manutenção da 
localidade. 
E existem, também, os locais acessíveis ao público, que são propriedades privadas 
abertas ao público, por assim entender. Seria uma junção de parcelas dos conceitos de espaço 
público e espaço privado. Só que nestas localidades, para que haja a possibilidade do indivíduo 
ir e vir, o mesmo deve preencher os requisitos básicos estabelecidos pelo proprietário do imóvel. 
Como, por exemplo, o caso dos cinemas, que após a compra do ingresso, o indivíduo adquirir 
o direito de transitar pelo espaço. É de extrema importância salientar que estas localidades têm 
regras predeterminadas para sua abertura ao público, ou seja, quando o direito de ir e vir 
adquirido pelo público entra em conflito com as regras pré-estabelecidas pelo proprietário do 
imóvel, o dono tem direito de censurar o direito desse coletivo. 
 
2. O SURGIMENTO DO DIREITO À TERRA 
 
Em sua concepção moderna, a propriedade tem um sentido de utilidade econômica, 
havendo sido concebida como poder absoluto sobre determinada coisa, segundo o código 
burguês de Napoleão. A propriedade passou a ser exigência natural de subsistência do 
indivíduo e “o mais sagrado de todos os direitos dos cidadãos e mais importante, de certa forma, 
do que a própria liberdade” na expressão de Rousseau chega a ser considerada, o fundamento 
do pacto social, e a condição sem a qual a sociedade não poderia subsistir, se cada qual não 
pudesse se manter tranquilo no gozo daquilo que lhe pertence. 
Ao se utilizar da expressão “direito à terra” tem-se por objetivo referir-se a um direito 
fundamental que ultrapassa a concepção do direito de propriedade concebido tradicionalmente 
pelo direito civil, e cujo conteúdo abrange os direitos ao acesso à terra e à manutenção 
da posse ou domínio, mas que também significa o direito as relações entre terra e sujeito, o 
direito à identidade cultural e à dignidade dos ocupantes das terras como, por exemplo, se 
observa na relação entre terra e populações nativas. 
 
3. AS PRIMEIRAS MANIFESTAÇÕES SOBRE O DIREITO À TERRA NO 
BRASIL: A LEI DE SESMARIAS E A LEI DE TERRAS 
 
No período colonial, o direito à terra no Brasil foi exercido com base na legislação 
Portuguesa, a respeito do regime de sesmarias, em 1534 Dom João III implantou no Brasil o 
sistema de capitanias hereditárias, sendo uma das principais funções do capitão donatário dar 
todas as terras de suas capitanias em sesmarias a qualquer pessoa de qualquer condição. 
Pode-se observar que o Regime de Sesmarias tinha por objetivo o aproveitamento da 
terra, sendo considerada por Trecanni (2001) a primeira lei na história do Brasil que intentou 
algum tipo de reforma agrária e um conteúdo implícito do princípio da função social da terra, 
em que pese ter beneficiado prioritariamente a elite local, tendo em vista que a concessão de 
Sesmarias era feita de forma arbitrária. 
A posteriori, há também um relativo consenso em considerar o insucesso na lei de 
Sesmarias no Brasil, em geral, pela distorção da lei em função da disparidade entre a realidade 
da Metrópole e da Colônia. 
A Lei de Terras, como ficou conhecida a lei nº 601 de 18 de setembro de 1850, foi à 
primeira iniciativa no sentido de organizar a propriedade privada no Brasil. Até então, não havia 
nenhum documento que regulamentasse a posse de terras e com as modificações sociais e 
econômicas pelas quais passava o país, o governo se viu pressionado a organizar esta questão. 
A Lei de Terras foi aprovada no mesmo ano da lei Eusébio de Queirós, que previa o fim do 
tráfico negreiro e sinalizava a abolição da escravatura no Brasil. Grandes fazendeiros e políticos 
latifundiários se anteciparam a fim de impedir que negros pudessem também se tornar donos 
de terras. 
Chegavam ao país os primeiros trabalhadores imigrantes. Era a transição da mão de obra 
escrava para assalariada. Senão houvesse uma regulamentação e uma fiscalização do governo, 
de empregados, estes estrangeiros se tornariam proprietários, fazendo concorrência aos 
grandes latifúndios. 
Ficou estabelecido, a partir desta data, que só poderiam adquirir terras por compra e 
venda ou por doação do Estado. Não seria mais permitido obter terras por meio de posse, a 
chamada usucapião. Aqueles que já ocupavam algum lote receberam o título de proprietário. A 
única exigência era residir e produzir nesta localidade. 
 
4. ALGUNS DISPOSITIVOS DA LEI DE TERRAS 
 
“Art. 1º – Ficam proibidas as aquisições de terras devolutas (terras do Estado) por outro 
título que não seja o de compra. Excetuam-se as terras situadas nos limites do Império com 
países estrangeiros em uma zona de 10 léguas, as quais poderão ser concedidas gratuitamente”. 
“Art. 12 – O Governo reservará das terras devolutas as que julgar necessárias para a 
colonização dos indígenas; para a fundação de povoações, abertura de estradas, e quaisquer 
outras servidões, e assento de estabelecimentos públicos; para a construção naval”. 
“Art. 18 - O Governo fica autorizado a mandar vir anualmente à custa do Tesouro certo 
número de colonos livres para serem empregados, pelo tempo que for marcado, em 
estabelecimentos agrícolas, ou nos trabalhos dirigidos pela Administração pública, ou na 
formação de colônias nos lugares em que estas mais convierem; tomando antecipadamente as 
medidas necessárias para que tais colonos achem emprego logo que desembarcarem”. 
 
5. O DIREITO À TERRA NO REGIME MILITAR: OS PLANOS DE 
DESENVOLVIMENTO ECONÔMICO E O ESTATUTO DA TERRA 
 
O RegimeMilitar que teve como uma de suas principais características a emergência 
do modelo de gestão por meio dos planos econômicos. Nesse sentido, os diversos planos de 
desenvolvimento para o Brasil também são elementos críticos na estruturação da realidade 
fundiária nacional, principalmente para a Amazônia, nesse sentido o primeiro e o segundo Plano 
Nacional de Desenvolvimento, que tiveram grande importância na conformação do espaço 
geográfico brasileiro. 
No âmbito legal, a maior alteração trazida pelo período militar, certamente foi o 
advento da Lei n.º 4.504 de 1964, Estatuto da Terra. O advento Dessa lei trouxe para todos os 
fins legais a classificação dos imóveis rurais, acrescentando a previsão da Constituição Federal 
de 1988 à pequena e média propriedade, além da propriedade produtiva. 
Essa lei tinha, claramente, a intenção de trazer maior organização jurídica ao espaço 
fundiário brasileiro, ao classificar os tipos de imóveis existentes e trazer regras e institutos 
jurídicos até então inexistentes. Deste modo o imóvel rural passou a ser classificado em 
propriedade familiar, módulo rural, minifúndio, latifúndio e empresa rural. 
 
6. O DIREITO A PROPRIEDADE NA CONSTITUIÇÃO DE 1988 
 
A propriedade privada é direito fundamental do homem, sendo garantida pela 
constituição de 1988, no artigo Art. 5° “Todos são iguais perante a lei, sem distinção de 
qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a 
inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade”, no 
entanto está condicionada ao atingimento da sua função social. A Carta de 1988 prevê o 
conteúdo do cumprimento de tal requisito, que uma vez realizado, serve de garantia ao direito 
de propriedade. Para a propriedade privada rural, a função social é atingida mediante a 
produtividade, mas também o respeito aos trabalhadores e ao meio ambiente, caso contrário, 
abre-se a possibilidade de desapropriação com fins de reforma agrária. Nela o objetivo principal 
é realizar justiça social através da promoção do acesso à moradia. O Estatuto da Cidade é a lei 
que regulamenta o parcelamento e organização do solo urbano e função social da propriedade 
urbana, prevendo seu conteúdo e elencando as sanções impostas ao seu descumprimento. 
Dentro desse contexto é que o Código Civil de 2002 regulamenta a propriedade privada urbana 
e insere em seu conteúdo os princípios constitucionais. 
 
7. O DIREITO À PROPRIEDADE PRIVADA NO CÓDIGO CIVIL 
BRASILEIRO DE 2002 
 
Com o passar dos anos, diante de todos os anseios sociais por uma justa distribuição 
de riquezas e, ainda, pela necessidade social de que o Estado interviesse nessas questões, o 
direito de propriedade deixou de ser absoluto para se tornar relativo. Foi o que demonstrou o 
Código de 2002, que trouxe ao direito de propriedade conotações diferentes, impregnadas de 
noções de sociabilidade e solidariedade. Assim, apesar de o direito de propriedade se constituir 
em direito real, oponível erga omnes, atualmente o direito brasileiro criou o instituto da função 
social da propriedade, que condiciona o exercício daquele ao cumprimento da função social, 
pois não será admitida a sub utilização dos bens, desvinculada de qualquer compromisso social 
e econômico. 
Dessa forma, toda a legislação também fora adaptada à nova realidade, de forma que 
o direito de propriedade (casse sempre delimitado pelo cumprimento da função social, 
conforme se depreende da leitura do art. 1.228, §§1º e 2º do CC: Art. 1.228. (...) § 1º O direito 
de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais 
e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a /ora, 
a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem 
como evitada a poluição do ar e das águas. § 2º São defesos os atos que não trazem ao 
proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar 
outrem. 
 
8. PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS DA PROPRIEDADE 
 
1º - Oponibilidade erga omnes: o direito de propriedade é oposto contra qualquer 
pessoa da sociedade humana que o viole – caráter absoluto. 
2º - Publicidade: o direito de propriedade só é oponível quando se torna público, e a 
propriedade se torna pública pelo registro. O registro dá publicidade à propriedade. 
3º - Perpetuidade: o direito de propriedade é perpétuo. Não é obrigatório. A 
propriedade só desaparece por vontade do proprietário ou por determinação legal. Existe uma 
exceção que é a propriedade resolúvel. 
4º - Exclusividade: não é um princípio absoluto. Exceção: condomínio. 
5º - Elasticidade: a propriedade pode se distender ao máximo ou comprimir ao máximo 
à vontade do proprietário. Quando o proprietário detém todos os poderes, há a propriedade 
plena. Quando um dos poderes é retirado do proprietário, chama-se propriedade limitada, o 
mesmo que direito reais sobre coisas alheias. Ex: superfície, usufruto, hipoteca. 
 
 
9. CONCLUSÃO 
 
É fatídico que a evolução conceitual do direito à propriedade sofreu mutações no 
decorrer do percurso da história humana, mas sempre sendo salvaguardado. No Brasil as 
tentativas de ampliar e aperfeiçoar a destruição e garantia do direito à terra teve tanto lados 
positivos como negativos e vem com o decorrer da evolução social e - consequentemente 
judiciária -, aprimorando-se e tentado sanar uma parcela das heranças negativas vindas desde a 
fase da colonização. 
O direito urbanístico é uma das novidades nascidas com o amadurecimento da 
sociedade brasileira. Uma nova atividade do direito incumbida ao poder público. Um ramo que 
preza pela fiscalização da função social da propriedade e da boa apresentação da área urbana. 
São muitas as parceiras entre os órgãos públicos para a boa manutenção das regiões 
urbanas. Um exemplo nítido foi à parceria feita entre comunidade Santa Marta e a prefeitura da 
cidade do Rio em que houvera uma cooperação para terminar obras básicas de estéticas dos 
imóveis, como os acabamentos gerais das casas, a pintura. Tudo isso para dar uma melhora na 
condição estrutural da casa e uma estética agradável aos bairros. 
Tais reformas são necessárias, pois com a evolução do direito urbanístico foram 
criados códigos e estatutos municipais de postura que exigem o zelo urbanístico da propriedade 
privada. 
Evidente que estas parcerias não excluem o dever do proprietário de manter sua 
propriedade em concomitância com as normas estipuladas por seu respectivo município. 
Cabendo ao ente público punir por intermédio de multas os proprietários inadimplentes. 
Portanto, a luz do direito urbanístico, a propriedade privada é influência e deve garantir 
desde os princípios básicos de sua função social, até a comunhão com as normais estéticas e 
funcionais positivadas pelas normas e códigos municipais. 
 
 
BIBLIOGRAFIA: 
 
 Código civil, 2002, acesso: 06 de outubro de 2018. 
 Constituição federal, 1988, acesso: 29 de outubro de 2018. 
 Direito urbanístico brasileiro, 7º edição, José Afonso da Silva 
 <http://www.emerj.tjrj.jus.br/serieaperfeicoamentodemagistrados/paginas/series/16/dir
eitosreais_75.pdf>; acesso: 28 de outubro de 2018. 
 <https://jus.com.br/artigos/54865/o-direito-de-propriedade-no-brasil>; acesso: 07 de 
novembro de 2018.