INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA - execução jodicial - citação - texto 1

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Incorporação imobiliária e desnecessidade de notificação pessoal 
do devedor acerca do leilão extrajudicial previsto na Lei nº 4.591/64
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Origem: STJ
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Resumo do julgado
Nas execuções disciplinadas pela lei que regula as incorporações imobiliárias (Lei 
nº 4.591/64), não há necessidade de notificação da parte inadimplente da data e 
hora do leilão extrajudicial (art. 63, § 1º), quando existir autorização contratual para 
sua utilização e prévia interpelação do devedor com intuito de possibilitar a 
purgação da mora.
STJ. 4ª Turma. REsp 1399024-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 
3/11/2015 (Info 574).
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Incorporação imobiliária
É a atividade desenvolvida por um incorporador (pessoa física ou jurídica) por meio da qual ele planeja a 
construção de um condomínio com unidades autônomas (ex: um prédio com vários apartamentos) e, 
antes mesmo de iniciar a edificação, já aliena as unidades para os interessados e, com os recursos 
obtidos, vai construindo o projeto.
Nas palavras do Min. Luis Felipe Salomão, "a expressão incorporação imobiliária designa a iniciativa do 
empreendedor que, com a venda antecipada das unidades autônomas, obtém capital necessário para  
construção de edifício de apartamentos, sob o regime condominial".
Lei nº 4.591/64
A Lei nº 4.591/64 trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Parte da Lei nº 4.591/64 foi revogada pelo Código Civil de 2002.
O art. 28 da Lei, que continua em vigor, assim conceitua incorporação imobiliária:
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com 
o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto 
de edificações compostas de unidades autônomas.
Execução extrajudicial
A Lei nº 4.591/64 conferiu um forte instrumento para o incorporador garantir seus direitos.
Este diploma prevê que, se o adquirente de uma unidade autônoma, durante o curso da obra, deixar de 
pagar as prestações, será possível realizar um leilão público extrajudicial para vender a unidade que havia 
sido comprada pelo inadimplente. Com o dinheiro arrecadado, o incorporador paga as prestações em 
atraso e demais encargos e, se sobrar algum valor, devolve a quantia ao condômino excluído.
Essa possibilidade de leilão, que deve estar expressa no contrato, encontra-se prevista no art. 63 da Lei nº 
4.591/64:
Art. 63. É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por 
parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas 
inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando for o caso, depois de prévia notificação 
com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se 
fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de 
terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o 
contrato.
§ 1º Se o débito não for liquidado no prazo de 10 dias, após solicitação da Comissão de Representantes, 
esta ficará, desde logo, de pleno direito, autorizada a efetuar, no prazo que fixar, em público leilão 
anunciado pela forma que o contrato previr, a venda, promessa de venda ou de cessão, ou a cessão da 
quota de terreno e correspondente parte construída e direitos, bem como a sub-rogação do contrato de 
construção.
(...)
Por que a Lei previu uma forma tão drástica de resolução da inadimplência?
Porque na incorporação imobiliária o sucesso do empreendimento e a entrega das unidades para todos 
os demais adquirentes depende dos pagamentos que são feitos. Deve-se lembrar que a construção é 
financiada com as parcelas que são pagas pelos adquirentes. Assim, se vários começam a atrasar e não 
se tem uma forma rápida de solucionar esse problema, corre-se o risco de não haver a entrega do 
condomínio, o que prejudicaria a coletividade dos adquirentes. Nesse sentido:
"(...) Se o problema fosse tão-somente o das conveniências do construtor como parte contratante, 
resolver-se-ia como em qualquer outro contrato bilateral: cobrança das prestações ou invocação da 
cláusula resolutória, na forma do direito comum. Estando, todavia, em jogo, afora o interesse do construtor 
e do adquirente em mora, todo o conjunto dos candidatos às demais unidades autônomas, a lei instituiu, 
então, este sistema que é peculiar ao caso, e criou a técnica das vendas em leilão, por autoridade da 
Comissão de Representantes, investindo-a dos necessários poderes irrevogáveis para levar a efeito a 
operação, em todas as suas fases." (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 10ª ed. 
Rio de Janeiro: Forense, 2002, p. 327).
Dessa forma, se houver inadimplência do adquirente e, desde que exista previsão contratual, será possível 
a recuperação do crédito mediante a realização de execução extrajudicial (leilão extrajudicial) na qual será 
vendida a quota-parte do condômino inadimplente.
Purgação da mora
Vale ressaltar que, antes de se iniciarem os preparativos do leilão, é indispensável que o adquirente 
devedor seja notificado a fim de que ele tenha a possibilidade de, se quiser/puder, fazer a purgação da 
mora (art. 63, caput, da Lei nº 4.591/64).
Imagine que o adquirente foi notificado para purgar a mora, mas não o fez, razão pela qual foi marcado 
o leilão extrajudicial. Diante disso, indaga-se: o devedor precisará ser intimado da data e hora em que 
será realizado o leilão? Se não houver a sua intimação, este leilão será inválido?
NÃO.
Nas execuções disciplinadas pela lei que regula as incorporações imobiliárias (Lei nº 4.591/1964), 
não há necessidade de notificação da parte inadimplente da data e hora do leilão extrajudicial (art. 
63, § 1º).
STJ. 4ª Turma. REsp 1.399.024-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 3/11/2015 (Info 574).
Somente se exigem duas providências, quais sejam:
i) que exista autorização no contrato para que o leilão seja realizado em caso de inadimplemento (art. 63); 
e
ii) que o devedor seja previamente interpelado para a possibilidade de purgação da mora.
Quando o adquirente assina o contrato, lá já é informado sobre a possibilidade de realização de leilão em 
caso de inadimplemento. Além disso, são publicados editais informando sobre o leilão, de sorte que, 
assim como quaisquer outros terceiros, o devedor poderá tomar ciência da data e hora de sua ocorrência.
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Como citar este texto
CAVALCANTE, Márcio André Lopes. Incorporação imobiliária e desnecessidade de notificação 
pessoal do devedor acerca do leilão extrajudicial previsto na Lei nº 4.591/64. Buscador Dizer o 
Direito, Manaus. Disponível em: 
<https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/53c04118df112c13a8c34b3834
3b9c10
(https://www.buscadordizerodireito.com.br/jurisprudencia/detalhes/53c04118df112c13a8c34b3834
3b9c10)>. Acesso em: 05/03/2018 
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