CASOS CONCRETOS - SEMANA 1 A 7 - DIREITO CIVIL IV

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Wellington Soares

16/11/2019

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Direito Civil IV

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SEMANA 1
Caso Concreto
Antônio celebrou contrato de compromisso de compra e venda de bem imóvel com
Ricardo, em 02 de fevereiro de 2016, tendo por objeto seu apartamento situado no bairro do Recreio, no Rio de Janeiro, no valor de R$ 800.000,00. A escritura não foi registrada no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. Diante da inadimplência desde o ano de 2014, o condomínio ajuíza a Ação de Cobrança (referente às cotas condominiais em atraso), em face do promitente vendedor, que alega ilegitimidade passiva. Sustenta Ricardo (promitente vendedor) que a promessa de compra e venda já teria transferido a responsabilidade pelo pagamento da cota condominial ao promitente comprador, e que a propriedade do bem imóvel fora transferida no ano de 2016 para Antônio. INDAGA-SE:
A responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais tem qual natureza
jurídica?
R: Em relação à natureza jurídica do dever de pagamento das cotas condominiais, tem-se que se constitui uma obrigação propter rem. Nas lições de Carlos Roberto Gonçalves: “Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.” (GONÇALVES, 2011, p.28)
b) No Código Civil Brasileiro há algum dispositivo legal acerca da responsabilidade
pelo pagamento das cotas condominiais que possa ser utilizado pelo condomínio, na respectiva ação ajuizada? Explique a sua resposta com a devida fundamentação.
R: No caso em questão, o condomínio pode valer-se do artigo 1245, §1º, do Código Civil, que dispõe: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”. No entanto, essa não é uma questão pacífica, uma vez que, conforme entendimento do STJ, o adquirente será responsável pelas obrigaçõespropter rem, se houver sido imitido na posse. Como o enunciado da questão não deixa claro se houve ou não a imissão na posse por parte do adquirente, não há como saber se o condomínio terá êxito ou não quanto à cobrança das cotas condominiais ao alienante.
c) Na hipótese narrada, pode-se afirmar que houve transferência da propriedade do bem imóvel, mediante o contrato celebrado entre Antônio e Ricardo? Explique sua resposta com a devida fundamentação.
R: Na hipótese narrada, não há que se falar em transferência da propriedade do bem imóvel, tendo em vista que não houve registro do contrato celebrado entre Antônio e Ricardo no Registro de Imóveis, conforme determina o artigo 1245 do Código Civil, vejamos: “Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”.
SEMANA 2
Caso Concreto
Mariana emprestou a título gratuito o seu apartamento para Sandra, sem fixar prazo para devolução. Durante o tempo em que esteve no imóvel, Sandra fez todos os reparos
necessários, além de ter construído um cômodo a mais para um de seus filhos morar com ela. Após 10 anos, Mariana solicitou de volta a casa, mas Sandra recusou-se a devolver, alegando que não teria outro lugar para ir e que, após 10 anos de utilização mansa, pacífica e sem oposição, já teria tempo suficiente para usucapir o bem. Considerando as informações acima, responda JUSTIFICADA E FUNDAMENTADAMENTE: Qual a classificação da posse de Sandra, antes de Mariana pedir o imóvel de volta? (justa/injusta; boa-fé/má-fé; originária/derivada; direta/indireta)
R: Antes de Mariana pedir o imóvel de volta, a posse de Sandra poderia ser classificada como: - JUSTA: o imóvel foi emprestado a título gratuito, sem prazo fixado para devolução. (Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.);
- DE BOA-FÉ: o Art. 1.201 do Código Civil define a posse de boa-fé dizendo: “É de boa-fé a posse, se o possuidor ignora o vício, ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa.”, Sandra tinha plena consciência que o imóvel pertencia à Mariana;
- DERIVADA: Sandra tem a posse derivada, pois esta foi adquirida a partir do comodato do apartamento. (Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade.) - DIRETA: Sandra tinha a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, na forma do artigo 1.197 do Código Civil, que diz: “Art. 1.197. A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto.”.
SEMANA 3
Caso Concreto
Marcelo move ação reivindicatória em face de Rodrigo em 2015, afirmando ser
proprietário de determinado imóvel, desde 2012. Porém, deixa de instruir a inicial com a
escritura pública devidamente registrada, eis que não a possui. Rodrigo apresenta
contestação na qual sustenta deter a posse do imóvel desde 2008, posse que lhe fora
transmitida com a morte de sua mãe, possuidora mansa e pacífica do imóvel, desde 1998, com justo título e animus domini. Alega Rodrigo, em seu favor, a exceção de usucapião, requerendo a improcedência do pedido com o reconhecimento da prescrição aquisitiva, invocando, alternativamente, o direito de retenção por benfeitorias úteis, e protestando por prova testemunhal. Em audiência de conciliação considerou o magistrado estar comprovada a matéria de direito, inexistindo matéria de fato a ser considerada. Denega a produção de provas testemunhal e profere sentença de procedência do pedido inicial, sob os seguintes argumentos: a) que não cabe discussão acerca da posse ad usucapionem e que restou comprovado o domínio do autor; b) que, por ser a posse um estado de fato, não é possível a sua transmissão; c) que não cabe o direito de retenção por benfeitorias, pois se trata de possuidor de má fé. Diante do caso concreto, pergunta-se:
1. Como advogado(a) de Rodrigo, que direitos sustentaria para fundamentar sua defesa?
2. Sem discutir a questão da usucapião, terá Emerson direito à posse do bem? Por quê?
3. Como fica o direito de retenção por benfeitorias?
4. E o direito aos frutos?
1- Em defesa de Rodrigo, devem ser alegados os seguintes fundamentos:
a) Marcelo não possui o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e, por isso, não se pode comprovar que ele tenha a propriedade e o domínio do bem imóvel em questão.
b) Apesar de ser considerada um estado de fato, a posse pode sim ser transmitida, conforme previsão contida no art. 1.206, do Código Civil, que diz: “A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres.”.
c) Rodrigo é possuidor de boa-fé, tendo em vista que sua mãe, que foi quem lhe transmitiu a posse, tinha justo título, título este que presume a boa-fé, conforme disposto no art. 1201, Parágrafo Único, do Código Civil. Desse modo, Rodrigo tem direito à retenção das benfeitorias úteis, na forma do art. 1.219, do Código Civil, que dispõe: “O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”
2- QUEM DIABOS É EMERSON???
* OS ITENS 3 E 4 NÃO DEIXAM CLARO À QUAL PARTE (RODRIGO OU EMERSON) ESTÃO SE REFERINDO, MAS, COMO RODRIGO É QUEM ALEGA TER A POSSE DO IMÓVEL, FAZ-SE PRESUMIR QUE É ELE QUE TENHA DIREITO A POSSÍVEIS BENFEITORIAS OU FRUTOS*
3- Rodrigo tem direito somente à retenção das benfeitorias necessárias, na forma do art. 1.219, do Código Civil, que dispõe: “O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias, se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das benfeitorias necessárias e úteis.”
4- Como possuidor de boa-fé,Rodrigo tem direito aos frutos do imóvel, conforme previsto no art. 1214 do Código Civil, que dispõe: “O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos percebidos.”.
An a P aul a contin ua se ndo proprie tári a do imóve l que ocup a?
R.: A parti r do mome nto e m que foi fe i to o Re gistro da Escri tura Ana deixa de se r
propri e tária do re fe rido i móvel .